Büromarkt Düsseldorf MarketView

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1 Büromarkt Düsseldorf MarketView Q3 214 CBRE Global Research and Consulting BIP Q ,2 % Q/Q BIP Q ,7 % Q/Q IFO INDEX 14,7 Sept. 214 BA-STELLENINDEX 17 Sept. 214 ALQ DUS 8,6 % Sept. 214 Quick Stats Q3 214 Hot Topics Flächenumsatz leicht unter Vorjahresniveau Umlandgemeinden außergewöhnlich stark Erzielbare Spitzenmiete gesunken Leerstand weiter rückläufig Ausblick bleibt positiv Q/Q Umsatz 67.4 m² Leerstand 1, Mio. m² Spitzenmiete 26, /m² Spitzenrendite 4,7 % Fertigstellungen 24.2 m² ÜBERBLICK Gesamtwirtschaftliche Aspekte Das deutsche Wirtschaftswachstum wird trotz der jüngst leicht nach unten korrigierten Prognosen weiterhin über dem Durchschnitt der Eurozone liegen. Der aktuellen Veröffentlichung von Oxford Economics nach werden in diesem Jahr 1,4 % und in 21 1,7 % Wachstum erwartet. Die leichte Korrektur nach unten beruht unter anderem auf den geopolitischen Unsicherheiten und einer dadurch geringeren Exporttätigkeit. Der Arbeitsmarkt und die Binnenkonjunktur zeigen sich weiter stark; so sank in Düsseldorf die Arbeitslosenquote zuletzt auf 8,6 % (-,2 %-Punkte ggü. Vorjahr). Der NRW.BANK.ifo-Geschäftsklimaindex erholte sich im September durch die insgesamt positivere Beurteilung der aktuellen Geschäftslage, auch wenn die zukünftige Entwicklung insbesondere im Hinblick auf die Entwicklung des Exportes durch die aktuellen politischen Unwägbarkeiten weiter eher skeptisch beurteilt wird. Büromarkt Der Büroflächenumsatz im Marktgebiet Düsseldorf hat sich in den ersten neun Monaten 214 auf m² summiert. Mehr als 7 % des Flächenumsatzes entfiel dabei auf das Stadtgebiet Düsseldorf. Mit über. m² lag der Eigennutzeranteil deutlich über dem Durchschnittswert der jeweils ersten drei Quartale der vergangenen fünf Jahre. Durch das mangelnde Angebot an entsprechenden Flächen in Toplage sank die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete zum Ende des dritten Quartals auf 26, /m²/monat (-4 % ggü. Q3 213). Die gewichtete Durchschnittsmiete im Marktgebiet sank im Vorjahresvergleich um knapp 1 % und liegt aktuell bei 13,24 /m²/monat. Die Leerstandsrate liegt weiterhin bei 1,6 %; im dritten Quartal 213 betrug sie noch 1,8 %. Investmentmarkt Am deutschen Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 2,4 Mrd. umgesetzt. Der Anteil der Top - Märkte lag bei 48 % am Gesamtvolumen. Am Düsseldorfer Markt wurde mit gut 1,62 Mrd. eine signifikante Steigerung um 2 % im Vorjahresvergleich registriert. Über die Hälfte des Transaktionsvolumens entfiel auf Büroimmobilien, knapp ein Drittel auf Einzelhandelsobjekte. Der Portfolioanteil lag mit fast 27 % deutlich über dem Vorjahreswert. Internationale Investoren zeichneten für 44 % des Volumens verantwortlich. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Bürohäuser in Düsseldorfer Toplagen blieb im Vergleich zum Vorquartal stabil bei 4,7 %. Spitzenrendite für Büroimmobilien weiter unter Druck, aber noch stabil Tabelle 1: Büromarktkennzahlen Q3 213 Q3 214 J/J 1 Bestand, in Mio. m² 9,37 9,4 +,9 % Umsatz, kum. in 1. m² 293,9 237,8 19,1 % Leerstand, in Mio. m² 1,1 1, 1, % Leerstandsrate, in % 1,8 1,6,2 %-Pkt. Spitzenmiete, in /m²/monat 27, 26, 3,6 % Spitzenrendite, in % 4,9 4,7,2 %-Pkt. Kapitalwertindex (Q = 1) ,6 % 214, CBRE GmbH

2 in 1. m² in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView 2 UMSATZ Trotz der stabilen wirtschaftlichen Lage in Düsseldorf und Deutschland insgesamt zeigen viele Nutzer derzeit ein eher abwartendes Verhalten bezüglich ihrer Standortentscheidungen, was zu zeitlichen Verzögerungen oder Prolongationen führt. Letztere werden jedoch nicht zum Büroflächenumsatz gezählt. Hier kommt zum Tragen, dass in der Landeshauptstadt und den Umlandgemeinden zahlreiche internationale Konzerne ihren Sitz haben, wodurch Anmietungsentscheidungen auch durch gesamteuropäische bzw. globale Entwicklungen beeinflusst werden. Dadurch konnte im Marktgebiet Düsseldorf in den vergangenen neun Monaten mit m² ein geringes Umsatzergebnis verzeichnet werden. Im Vorjahresvergleich sank der Umsatz um 19 %. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen lag der Umsatz von m² rund 32 % unter dem Vorjahreswert. Mit einem Anteil von 24 % zeigten sich die Umlandgemeinden ungewöhnlich stark, was zum Großteil auf der Eigennutzung von Mitsubishi in Ratingen basiert. Mit über. m² lag der Eigennutzeranteil im Marktgebiet daher auch deutlich über dem Durchschnittswert der jeweils ersten drei Quartale der vergangenen fünf Jahre (16. m²). Neben Mitsubishi trugen zu diesem hohen Ergebnis unter anderem auch die Eigennutzungen von Rheinmetall und der FOM Hochschule für Ökonomie & Management im Teilmarkt Nord bei. Großvolumige Abschlüsse über. m² waren im bisherigen Jahresverlauf im Düsseldorfer Marktgebiet rar. Die drei in dieser Größenordnung registrierten Transaktionen im Vorjahr waren es zu diesem Zeitpunkt im Jahr bereits acht sind den oben genannten drei Eigennutzern zuzuordnen. Die durchschnittlich pro Abschluss vermietete Fläche lag dementsprechend zum Ende des dritten Quartals bei knapp 6 m² und somit einem Fünftel unter dem Vorjahreswert. Daneben machten unter anderem die Eigennutzungen die Stadt Ratingen sowie den Düsseldorfer Norden zu den umsatzstärksten Teilmärkten im bisherigen Jahresverlauf. LEERSTAND Im dritten Quartal 214 wurden lediglich. m² spekulativer Fläche fertig gestellt, so dass der Leerstand im Marktgebiet dadurch kaum negativ beeinflusst wurde. Somit blieb der Leerstand im Vergleich zur Jahresmitte 214 relativ stabil; die Leerstandsrate (ohne zur Untervermietung angebotene Flächen) blieb bei 1,6 %. Im Vorjahresvergleich sank der Leerstand in Relation zum Bestand dagegen um 2 %- Punkte. Nur auf das Stadtgebiet Düsseldorf bezogen liegt die Leerstandsrate aktuell bei 1,1 %,,1 %-Punkte unter dem Vorquartal und,3 %-Punkte unter dem Vorjahreswert. Im Jahresendquartal werden noch einige spekulative Fertigstellungen erwartet, die jedoch aufgrund der hohen Ausstattungsqualität und der ungebrochen hohen Nachfrage nach modernen Flächen am Düsseldorfer Markt schnell absorbiert werden dürften. Das Angebot, welches sich aus dem Leerstand, den Untermietflächen und den spekulativen Fertigstellungen der nächsten zwölf Monate zusammensetzt, erhöhte sich im Jahresverlauf leicht, was vorrangig an einem höheren Volumen von Untermietflächen bedingt ist. Hier kommen in Bezug auf den Mietbeginn vor meist mehreren Jahren veränderte Flächenbedarfe der Nutzer zum Tragen. Gemessen am Bestand liegt die Angebotsquote wie auch im Vorjahr bei 11, %. Der Großteil des Angebots entfällt auf Flächen durchschnittlicher Ausstattungsqualität (3 %). Weitere 42 % entfallen auf erstklassige Flächen. Veraltete Flächen spielen am Düsseldorfer Markt nur eine sehr untergeordnete Rolle.. Grafik 1: Büroflächenumsatz Grafik 2: Büroflächenumsatz (kumuliert, in %) nach Branchen* - Top - Grafik 3: Büroflächenleerstand Jahresdurchschnitt: 34.4 m² Restl. Branchen 1% Q1 Q2 Q3 Q4 1-Jahresdurchschnitt: 1,3 % Handel 2% Berater 7% Öffentl. Immobilien Dienste % % Industrie, Bau 12% *Grundgesamtheit aus 2 Branchen Q3 214 Leerstand Leerstandsrate 12, 1, 8, 6, 4, 2,, 214, CBRE GmbH

3 in 1. m² Index Q = 1 in /m²/monat Grafik 4: Spitzenmiete & Gewichtete Durchschnittsmiete Q3 214, gif Grafik : Mietpreisindex Spitzenmiete Gewichtete Durchschnittsmiete MIETE Durch das mangelnde Angebot an entsprechenden Flächen in Toplage sank die nachhaltig erzielbare Spitzenmiete zum Ende des dritten Quartals auf 26, /m²/monat, erzielbar im CBD. Im Vergleich zum entsprechenden Vorjahreszeitpunkt ist dies ein Rückgang um knapp 4 %, dem jedoch keine fehlende Nachfrage zugrunde liegt, sondern der Umstand, dass die entscheidenden Trophy-Buildings Dreischeibenhaus und Kö-Bogen mittlerweile einen so hohen Vermietungsstand haben, dass zum bisherigen Spitzenmietpreis keine größeren Flächen im CBD mehr verfügbar sind. Die gewichtete Durchschnittsmiete, welche die Abschlüsse der vergangenen zwölf Monate einbezieht, sank im Marktgebiet im Vorjahresvergleich um knapp 1 % und liegt aktuell bei 13,24 /m²/monat. Der Rückgang ist auf mehrere größere Abschlüsse zu Preisen zwischen 1, /m²/monat und 1, /m²/monat zurückzuführen. Nur auf das Stadtgebiet bezogen sank die gewichtete Durchschnittsmiete um knapp 6 % auf 14,19 /m²/monat. Die realisierte Spitzenmiete, die dem Median von 3 % der teuersten Mietabschlüsse der vergangenen zwölf Monaten entspricht, verringerte sich um rund 9 % auf nunmehr 24, /m²/monat. Insgesamt zeigt sich an den sinkenden Mieten, dass qualitativ hochwertige Flächen in guten Lagen zunehmend knapp werden und Nutzer teilweise auf Flächen in Randlagen oder mit weniger hochwertiger Ausstattungsqualität ausweichen oder sich zur einer Verlängerung des bisherigen Vertrages entscheiden. Auf Grund der gesunkenen Spitzenmiete am Düsseldorfer Markt sank der CBRE Mietpreisindex im dritten Quartal leicht von 168 Indexpunkten zur Jahresmitte (Q = 1) auf 162 Punkte ab. Q3 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView Grafik 6: Büroflächenpipeline Jahresdurchschnitt: m² Deutschland Düsseldorf PIPELINE In den vergangenen neun Monaten kamen insgesamt 114. m² neuer oder sanierte Bürofläche auf den Düsseldorfer Markt. Davon waren lediglich 16 % zum Zeitpunkt der Fertigstellung noch nicht vermietet. Die größten Flächenvolumina kamen mit dem Kö-Bogen und dem Dreischeibenhaus im Teilmarkt CBD auf den Markt, jedoch sind hier kaum noch Flächen verfügbar, worin auch der Rückgang der erzielbaren Spitzenmiete begründet liegt. Auch der Teilmarkt Linksrheinisch verzeichnete mit der Fertigstellung des Silizium an der Hansaallee sowie der beiden Gebäude Lavista und Belmundo im Belsenpark Oberkassel einen deutlichen Bestandsanstieg. Im Jahresendquartal werden noch rund 18.6 m² fertig gestellter Fläche erwartet, wovon ein Drittel bislang nicht vermietet ist. Im kommenden Jahr wird mit einem Gesamtvolumen von m² ein ähnlich hohes Fertigstellungsvolumen wie 214 erwartet. Der spekulative Anteil liegt mit 4 % noch recht hoch; durch die konstant hohe Nachfrage nach hochwertigen Flächen dürfte sich dieser Anteil bis zur jeweiligen Fertigstellung aber noch deutlich verringern. Das für das Jahr 216 nach heutigem Kenntnisstand projektierte Volumen liegt mit 69.3 m² deutlich unter den aktuellen Volumina. Hier kommt die weiterhin abwartende Haltung der Projektentwicklung zum Tragen, die zwar wieder mehr als bisher, aber dennoch sehr selektiv ohne entsprechende Vorvermietungsquote keinen Neubau beginnen. 3 fertiggestellt spekulativ vorvermietet Eigennutzer 214, CBRE GmbH

4 Index Q = 1 in % in 1. m² Q3 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView PIPELINE NACH TEILMÄRKTEN Insbesondere im Teilmarkt Nord wird bis zum Jahresende 216 mit gut 73. m² ein hohes Volumen neuer Büroflächen auf den Markt kommen. Davon sind rund 73 % bereits vorvermietet bzw. an Eigennutzer vergeben, darunter auch der Neubau für Technip an der Theodorstraße und das Projekt Clara & Robert. Durch zwei Projekte der Capricorn Development GmbH mit zusammen über 46. m² wird das zweithöchste Volumen im Hafen erwartet; allerdings ist hier noch kein Projekt in die Bauphase gestartet. Am Flughafen kommen neben den in Bau befindlichen zwei Großprojekten der Flughafenverwaltung und dem AirPark mit jeweils über 1. m² noch mehrere kleinere Projekte an den Markt, die jedoch noch in der Planungsphase sind. Zusätzlich soll das A-ERO an der Flughafenstraße bis Ende des laufenden Jahres fertig gestellt werden. Insgesamt steht dem Markt von den in diesem Teilmarkt projektierten Flächen von 39.4 m² noch knapp die Hälfte zur Verfügung. In den innerstädtischen Teilmärkten (CBD sowie City-Teilmärkte) werden insgesamt 43. m² neuer Fläche erwartet, die allesamt spekulativ sind. Einen hohen Anteil daran hat die Sanierung des Andreasquartiers in der Altstadt. Grafik 7: Büroflächenpipeline (Q ) nach Teilmärkten* -Top - *Grundgesamtheit aus 17 Teilmärkten INVESTMENT Grafik 8: Bürospitzenrendite, Kapitalwert und Im Marktgebiet Düsseldorf wurde in den vergangenen drei Benchmarkrendite Quartalen mit 1,6 Mrd. ein deutlich höheres Transaktionsvolumen für gewerbliche Immobilien als im entsprechenden 2 6 Vorjahreszeitraum registriert (+2 %). Investiert wurde insgesamt vorrangig in Büroimmobilien, die mit 92 Mio. einen Anteil von 7 % erreichten. An zweiter Stelle folgten Handelsimmobilien 2 mit 473 Mio. oder 29 %, darunter die von der Allianz gekauften Kö-Galerie und das durch die Zech- 1 4 Gruppe erworbene Karstadt-Haus. Der Anteil des in Form von Paketkäufen investierten Transaktionsvolumens verdreifachte 3 sich nahezu. Hierzu trugen neben dem von Black- 1 stone im ersten Quartal erworbenen Domus-Portfolio vor 2 allem im Marktgebiet gelegene Anteile bundesweiter Portfolios bei, darunter ein von Accor erworbenes Hotelportfolio 1 sowie der Beteiligung der südkoreanischen Public Officials Benefit Association an einem Büroimmobilienportfolio des Q3 214 kanadischen Dream Global REIT. Insgesamt war der Anteil internationaler Investoren mit knapp 72 Mio. oder 44 % Kapitalwertindex Spitzenrendite (in %) 1-j. Staatsanl. (in %) des Gesamtvolumens unter anderem durch die Portfoliotransaktionen deutlich höher als im Vorjahreszeitraum (21 % oder 27 Mio. ). Neben US-amerikanischen und britischen Investoren traten nun mit der POBA sowie einem Kauf zur Eigennutzung in Ratingen durch Mitsubishi auch verstärkt asiatische Akteure am Düsseldorfer Markt in Erscheinung, die aufgrund des limitierten Angebots in den jeweiligen Heimatmärkten, jüngst umgesetzten Deregulierungsmaßnahmen vor allem für die Immobilienallokation institutioneller Investoren sowie der attraktiveren Renditeniveaus zunehmend Immobilienanlagemöglichkeiten im Ausland suchen. Die Nettoanfangsrendite für erstklassige Büroimmobilien in der Toplagen des Düsseldorfer Marktes blieb aufgrund der ungebrochen hohen Nachfrage nach Core-Produkten bei gleichzeitig stark limitiertem Angebot wie auch im Vorquartal stabil bei 4,7 %, wobei bis zum Jahresende eine weitere Renditekompression auch in guten Nebenlagen zu erwarten ist Nord Hafen Flughafen Ratingen City spekulativ vorvermietet Eigennutzer 4 PROGNOSE Trotz des bislang verhaltenen Umsatzergebnisses im Düsseldorfer Marktgebiet ist der Ausblick auf das Jahresendergebnis nicht schlecht. In den nächsten Monaten werden noch einige Großtransaktionen erwartet, von denen zwar sicherlich nicht mehr alle im vierten Quartal dieses Jahres erfolgen; dennoch sind die Umsatzaussichten durch mehr als fünf am Markt befindliche Großgesuche, die sich alleine auf mehr als 12. m² summieren, recht positiv. Der Büroflächenumsatz im Gesamtjahr 214 könnte wie bisher auch prognostiziert rund 3. m² erreichen und somit den 1-Jahres-Durchschnitt leicht übertreffen. Zum Jahresende ist ein weiteres leichtes Absinken der erzielbaren Spitzenmiete zu erwarten, obwohl die Nachfrage nach Topflächen weiterhin hoch ist. Allerdings fehlt das entsprechende Angebot. Da bis zum Jahresende nur noch ein geringer Anteil spekulativer Flächen neu auf den Markt kommen wird, ist auch weiterhin von einer stabilen Leerstandsentwicklung auszugehen. 214, CBRE GmbH

5 Tabelle 2: Teilmarktzahlen Kumulierter Flächenumsatz in m² Fertigstellungen Q in m² Leerstandsrate in % Mietpreisspanne in /m²/monat Gewichtete Durchschnittsmiete in /m²/monat CBD ,8 14, 26, 19,32 City ,1 9, 16, 11,89 City-Nord , 9, 13, 11,87 City-Ost 2.4 9,4 9, 12, 11,3 City-Süd 1. 7,9 9, 17, 1,86 Flughafen ,1 1, 16, 12,33 Grafenberg/Ost ,8 1, 13, 12,3 Hafen , 13, 22, 18,61 Kennedydamm ,6 13, 19, 1,61 Linksrheinisch ,7 7, 16, 11,78 Nord , 9, 1, 13,11 Seestern 6.7 2,4 9, 13, 11,94 Süd 1..,9 8, 11, 9,66 Neuss 1.6 1,4 7, 1, 7,19 Ratingen ,2 7, 12, 9,48 Hilden ,9 7, 11, k. A. Erkrath , 6, 11, 1,2 GESAMT ,6 6, 26, 13,24 Q3 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView 214, CBRE GmbH

6 Q3 214 Büromarkt Düsseldorf MarketView Für weitere Informationen zu diesem MarketView kontaktieren Sie bitte: Research Deutschland Dr. Jan Linsin Senior Director Head of Research Germany CBRE Bockenheimer Landstr Frankfurt t: e: Anja Scholz Senior Analyst CBRE Königsallee Düsseldorf t: e: Agency Düsseldorf Hubert Breuer Senior Director Head of Agency Düsseldorf CBRE Königsallee Düsseldorf t: e: + FOLLOW US GOOGLE+ FACEBOOK Global Research and Consulting Dieser Bericht wurde vom CBRE Germany Research Team erstellt, einem Mitglied von CBRE Global Research and Consulting. Das Netzwerk aus Research-Spezialisten und Beratern erstellt für Investoren und Eigentümer weltweit immobilienwirtschaftliche Marktauswertungen sowie ökonometrische Prognosen und erarbeitet Lösungsansätze für immobilienwirtschaftliche Fragestellungen. 6 Disclaimer Die hierin enthaltenen Informationen stammen aus Quellen, die für zuverlässig erachtet werden. Wir zweifeln nicht an ihrer Richtigkeit, haben sie jedoch nicht überprüft. Wir übernehmen dafür keine Gewähr und geben weder eine Garantie ab noch machen wir Zusicherungen. Es obliegt Ihnen, ihre Richtigkeit und Vollständigkeit unabhängig zu bestätigen. Alle in Ansatz gebrachten Prognosen, Stellungnahmen, Annahmen oder Abschätzungen dienen ausschließlich als Beispiele und stellen weder die aktuelle noch die künftige Marktentwicklung dar. Diese Informationen sind ausschließlich zum Gebrauch durch die Kunden der CBRE GmbH bestimmt und dürfen nicht ohne die vorherige schriftliche Zustimmung der CBRE GmbH vervielfältigt werden , CBRE GmbH