OLDENBURG // Erfolgreiche 1A-Lage, aber Strukturierungsbedarf des Centers 25. November 2014

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1 OLDENBURG // Erfolgreiche 1A-Lage, aber Strukturierungsbedarf des Centers 25. November 2014 In Zahlen Einwohnerzahl:* Bevölkerungsentwicklung: +0,6 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 8,4 % Kaufkraftkennziffer: 105,4 Kaufpreisentwicklung: Zentralitätskennziffer: 138,4 1A-Einzelhandelsmieten m² m² von in EUR/m² Die kreisfreie Stadt Oldenburg stellt das maßgebliche Oberzentrum für den Nordwesten Deutschlands dar, wo insgesamt rd. 2,4 Mio. Einwohner zu Hause sind. Neben einer starken historischen Verwurzelung in der Weser-Ems-Region kommt der drittgrößten Stadt Niedersachsens unter Entwicklungsaspekten zu Gute, dass die Entfernungen zu konkurrierenden Nachbarstädten wie Bremen oder Emden, bereits recht beachtlich sind. Einen weiteren gewichtigen Standortvorteil des Wirtschaftsstandortes Oldenburg stellt seine hervorragende verkehrliche Erreichbarkeit dar. Für die effektive Einbindung in das überregionale Straßennetz sorgen dabei allen voran die Bundesautobahnen A 28, A 29 sowie die B 211 und B 401. Die sozio-ökonomischen Eckdaten der Stadt können insgesamt voll überzeugen. So weist die knapp Einwohner aufweisende Stadt sowohl aktuell als auch nach den vorliegenden Prognosen eine wachsende Bevölkerungsentwicklung auf. Gestützt auf positive konjunkturelle Rahmenbedingungen erzielte die Stadt in den vergangenen fünf Jahren ferner einen deutlichen Zuwachs (+10,4 %) an sozialversicherungspflichtig Beschäftigten, deren Gesamtzahl nunmehr bei mehr als liegt Wie in den vorgenannten Nachbarstädten verharrt die Arbeitslosenquote - trotz des insgesamt positiven Beschäftigungstrends - auch in Oldenburg (Stand: Sept. 2014) weiterhin mit 8,4 % noch über dem Durchschnittswert von Niedersachsen (6,3 %). Mit Blick auf die Kaufkraft ist das erfreulicherweise anders herum. Bezogen auf den GfK- Einzelhandelskaufkraft-Index (Bundesdurchschnitt = 100) erreicht Oldenburg relativ stattliche 105,4; der niedersächsische Landesdurchschnitt rangiert demgegenüber bei 99,2 berichten die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT

2 BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Unter wirtschaftlichen Aspekten kommt der Stadt eine sehr hohe Branchen-Diversifizierung zu Gute. Die Schwerpunkte liegen im Verarbeitenden Gewerbe bei Druckereien, der Nahrungsmittelindustrie sowie der Fotoverarbeitung. Den Dienstleistungsbereich prägen neben Banken und Versicherungen vor allem kommunale/übergeordnete Verwaltungen sowie eine breite Palette an Gesundheits- und Bildungseinrichtungen. Zu letzteren zählen allen voran die Carl von Ossietzky-Universität mit über Studierenden, drei Fachhochschulen sowie circa 70 allgemeinbildenden Schulen, Berufs-, Fach- und Privatschulen. Last, but not least, spiegelt sich die wirtschaftliche positive Entwicklung und Stärke des Wirtschaftsstandortes Oldenburg aber auch in einer nach Auffassung von COMFORT herausragenden Performance des Oldenburger Einzelhandels wieder. Dieser weist eine weiträumige Ausstrahlung in die Region mit einem stattlichen Einzugsgebiet von rund Einwohnern und einem Kaufkraftpotenzial von rund 3,1 Mrd. EUR p.a. auf und drückts sich entsprechend in der klar überdurchschnittlichen GfK- Einzelhandelszentralität Oldenburgs von 139,3 aus. Als Einkaufsdestination ersten Ranges stellt dabei die Oldenburger Innenstadt mit etwa m² Verkaufsfläche (VKF) und einem Jahresumsatz von rund 400 Mio. EUR eindeutig die Nummer 1 dar. Ein weiteres Standbein sind fachmarktorientierte Angebotsstrukturen im übrigen Stadtgebiet, darunter das Famila-Einkaufsland Wechloy mit mittlerweile über m² VKF. Insgesamt beläuft sich die Gesamtverkaufsfläche der Stadt gegenwärtig auf etwa m². Zwar bleiben die Innenstadtanteile sowohl verkaufsflächenseitig (26 %) wie umsatzseitig (34 %) etwas hinter den Durchschnittswerten der relevanten Städtegrößenklasse (siehe Grafik) zurück. Dafür überzeugt der City- Einzelhandel mit einer überdurchschnittlichen Flächenproduktivität von rd EUR/m² (ggü EUR/m² im Durchschnitt der Stadt-Größenklasse). Bei der starken Performance der Oldenburger Innenstadt sind neben den angeführten positiven sozioökonomischen Eckdaten sowie dem gezielten Ausbau in den letzten Jahren auch andere günstige Rahmenbedingungen mit zu berücksichtigen. So gibt es in dem in großen Teilen ländlich geprägten Oldenburger Umland kaum andere näherungsweise ebenbürtige Einzelhandelsstandorte. Selbst die im Stadtgrößenvergleich deutlich größere Hansestadt Bremen kann mit ihrer City in puncto Einzelhandel bisher nicht mithalten - wenngleich Bremen sich aktuell dort sehr um eine Stärkung bemüht. Zudem bietet die günstige Innenstadtstruktur ideale Voraussetzungen für eine Fußgängerzone. Die Hauptlage bildet ein Rundlauf mit einem umfassenden Angebot an leistungsstarken Filialisten. Von diesen Lagen haben sich attraktive Querverbindungen entwickelt, die regionalen Anbietern Flächen zur Verfügung stellen und so der Stadt ihre Regionalität bewahren und nicht austauschbar sind. Das Zusammenspiel einer hohen Aufenthaltsqualität, des ausgeprägten Gastronomieangebotes und des ausgewogenen Mietermixes aus überregionalen Filialisten und regionalen Anbietern ist mustergültig. Einzugsgebiet Einzelhandelskaufkraft-Index und Zentralität 2014 in % Oldenburg Ø 100T 200T.Einwohner* 160,0 140,0 120,0 100,0 80,0 60,0 40,0 20,0 105,4 99,9 138,4 128,6 0,0 Einzelhandelskaufkraft-Index Zentralität

3 Innenstadtanteil 2013 in % Modezentralität 2013 in % Oldenburg Ø 100T 200T.Einwohner* 280 Verkaufsflächenanteil ,6 267,2 180 Umsatzanteil % 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 100 Oldenburg Ø 100T 200T Einwohner* CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGEN Achternstraße Höchste Passantenfrequenz und durchgängige Lagequalität, die seit Eröffnung des Centers Schlosshöfe leicht gegenüber der Lange Straße gewinnt Schmale Straßenbreite sorgt für zusätzliche Verdichtung der Passantenströme Bildet zusammen mit der Lange Straße einen stark frequentierten Rundlauf Neue Mieter: SØR Damen, demnächst Thomas Sabo Aktueller Mietpreis liegt bei 60,- EUR/m² ( m²) und 107,- EUR/m² ( m²) Toplage am Kreuzungspunkt der Achternstraße und Lange Straße mit Oldenburgs größtem innerstädtischen Textilhändler Leffers auf rund m² (rechts)

4 Lange Straße Standort von großflächigen Mietern wie z.b. Leffers, C&A, Zara, s.oliver, Deichmann, Bruns Stärkster Bereich ab Ecke Achternstraße bis Ecke Schüttingstraße Beide Randbereiche Richtung Markt und Heiligengeistwall hinsichtlich Mieterbesatz etwas schwächer und gastronomieorientierter Neue Mieter: Street One, Betty Barclay, Oil & Vinegar, demnächst Depot Aktueller Mietpreis liegt bei 60,- EUR/m² ( m²) und 107,- EUR/m² ( m²) CENTERSITUATION 2011 wurde die Innenstadt von Oldenburg mit den Schlosshöfen um ein Center ergänzt. Die sehr stark ausgeprägte Mieternachfrage in der Stadt führte schnell zu einer Vollbelegung des Centers aber eine Mieterflucht aus der 1A-Lage blieb aus, so dass Sorgen um die Entwicklung der Innenstadt schnell verstummten. In den Jahren danach konnte das Center allerdings nicht die erhoffte Kraft entwickeln und die Sorgen haben sich eher umgekehrt und nun machen sich Stadt und der Eigentümer Gedanken, wie sie das Center optimieren können. Mögliche Schwachpunkte liegen auf der Hand: Das Center ist nicht optimal an die Toplage Achternstraße angebunden und bietet nur rd m² Verkaufsfläche verteilt auf 3 Ebenen. Dementsprechend fehlen ausgeprägte Magnetmieter, insbesondere im Textilsegment. Die flächenmäßig größten Mieter sind Thalia, Voswinkel Sport, Roland Schuhe, Deichmann sowie Rewe und dm Drogerie. Große Umstrukturierung im nur 3 Jahre alten ECE Center Schlosshöfe

5 So erklärt sich auch der Eindruck, dass die Schlosshöfe nicht die notwendige Sogwirkung erzielen und in Bezug auf die Passantenfrequenz gegenüber der Straße hinterher hinken. Wie groß der Handlungsdruck wirklich war, zeigt die umfangreiche und kostenintensive Umstrukturierung des Centers, zu der sich das Center nunmehr entschlossen hat. Um einen weiteren zugkräftigen Mieter zu gewinnen, wird im Untergeschoss eine neue Großfläche entstehen. Hierfür wurden die Lichthöfe zum Untergeschoss geschlossen und zehn Mieter mussten auf dieser Ebene ihre Fläche räumen; einige nutzten die Gelegenheit, um das Center endgültig zu verlassen, wie z.b. Reno, Replay, WMF und Petit Bateau, die in die Haarenstraße gewechselt sind. Für die neu entstehende Großfläche konnte nach längeren Verhandlungen der Elektronikfachmarkt Saturn gewonnen werden, der dort auf ca m² Verkaufsfläche ab Sommer 2015 eröffnen wird. Ob die Maßnahmen den gewünschten Aufschwung des Center bewirken, bleibt abzuwarten. Sicher ist jedoch, dass sich Oldenburg an anderer Stelle der Innenstadt dadurch ein neues Problem schafft, denn Saturn verlässt für den Einzug in die Schlosshöfe seinen alten Standort in der Heiligengeiststraße. In der B-Lage Heiligengeiststraße befindet sich das City Center Oldenburg (CCO). Der bereits erwähnte Saturn Markt ist neben dem Spielzeugfachgeschäft Spiele Max der wichtigste Mieter des unter Leerstand leidenden Centers, sowie der bedeutendste Frequenzbringer für die ganze Heiligengeiststraße mit ihrem eher unspektakulären Mieterbesatz. Die Straße musste zuletzt bereits die Schließung des mstore (Vertrieb von Apple Produkten) aufgrund Insolvenz hinnehmen. Die Ansiedlung von BoConcept war zumindest ein Lichtblick. Für die übrigen Lagen der Innenstadt dürften die dortigen Mieterveränderungen allerdings nur sehr geringe Auswirkungen haben. Die Heiligengeiststraße spielte selbst mit Saturn nur eine deutlich untergeordnete Rolle im Einzelhandelsangebot der Stadt und war nie ein wirklicher Gegenpol zu den Schlosshöfen. Einzig die Heiligengeiststraße selbst steht nun unter vermehrtem Druck, einen adäquaten Nachmieter zu finden, um nicht einen nachhaltigen Schaden davonzutragen. Ob in Anbetracht der grundsätzlich schwachen Lage kurzfristig ein entsprechender Mieter für die über m² große Mietfläche von Saturn gefunden werden kann, erscheint mehr als fraglich. Heiligengeiststraße: Kann nach dem Auszug von Saturn aus dem CCO 2015 ein neuer Ankermieter gefunden werden? In der Peripherie von Oldenburg befindet sich das in Wechloy angesiedelte Famila Einkaufsland. Es ist in den letzten Jahren auf rd m² angewachsen und bietet neben einem großen Famila Lebensmittelmarkt rund 70 Shops mit überwiegend zentrenrelevantem Sortiment (z.b. H&M, Esprit, s.oliver, C&A oder Müller Drogerie) sowie kostenlose Stellplätze. Im Umfeld haben sich weitere Einzelhändler

6 wie z.b. Reno Schuhe angesiedelt und ergänzen das Angebot. Das Center wird gut angenommen und weist kaum Leerstand auf. Ein Indiz für die Zufriedenheit der Mieter zeigt der jährliche Shoppingcenter Performance Report, in dem die Mieter von ca. 400 deutschen Einkaufszentren befragt werden. Das Famila Einkaufsland erreicht hier seit mehreren Jahren kontinuierlich einen Platz unter den Top Ten. INVESTMENT Seit vielen Jahren entwickelt sich die Oldenburger Innenstadt positiv und ist bei privaten sowie vielen institutionellen Investoren stark gefragt. Nimmt die Anzahl von institutionellen Käufern wie Versicherungen und Fondsgesellschaften bei Städten unter Einwohnern deutlich ab, ist Oldenburg bei vielen dieser Investoren fester Bestandteil auf der Suchliste. Der im aktuellen Marktumfeld vorhandene enorme Ankaufsdruck im Immobiliensektor aufgrund des anhaltenden Niedrigzinsniveaus sowie das zu beobachtende Ausweiten der Suchstandorte auf kleinere Städteklassen, um überhaupt noch passende Angebote zu finden, kommt einer Stadt wie Oldenburg zugute. Einzig die in Oldenburg vorhandene Eigentümerstruktur, die von ortsansässigen Privateigentümern geprägt ist, hemmt das mögliche Transaktionsaufkommen, da diese Eigentümerschaft aus gleichen Gründen (Niedrigzinsen) derzeit kaum Verkaufsmotivationen zeigt, obwohl gerade jetzt Höchstpreise zu erzielen sind. In der 1A-Lage gab es dementsprechend auch kaum Verkäufe zu vermelden. F&C Reit Asset Management erwarb ein Geschäftshaus am Ende der 1A-Lage Lange Straße mit den Einzelhandelsmietern Rossmann und Targo- Bank. Zudem wurde die kleine Liegenschaft Achternstraße 23 von einem lokalen Entwickler erworben, um sie für eine neue Einzelhandelsnutzung umzubauen. Der hohe Nachfragedruck setzt die Renditen unter Druck. Aktuell liegt die Bruttoanfangsrendite für erstklassige Immobilieninvestments bei knapp 5,7 % p.a. FAZIT UND PERSPEKTIVE Der etablierte Rundlauf der beiden 1A-Lagen Achternstraße und Lange Straße wird flankiert von den beiden größten zusammenhängenden Einzelhandelsflächen: die Schlosshöfe am Markt und am Kreuzungspunkt von Achternstraße und Lange Straße das über m² große und jüngst aufwendig modernisierte Leffers Bekleidungshaus. Von der Lange Straße gelangt man in interessante Nebenlagen, wie z.b. die Haarenstraße oder die Gaststraße, mit schwerpunktmäßig regionalem inhabergeführten Mieterbesatz. Die Bestlagen der Lange Straße und Achternstraße sind gleichwertig attraktiv. Wohingegen die Achternstraße eine annähernd durchgängige Qualität aufweist, gibt es in der Lange Straße im Bereich Richtung Markt und in Richtung Heiligengeiststraße schwächere Bereiche, die mit teilweise regionalem Mieterbesatz und vermehrt Gastronomieangeboten belegt sind. Insbesondere die Heiligengeiststraße gerät aufgrund des anstehenden Auszuges von Saturn enorm unter Druck und droht weiter an Bedeutung zu verlieren. In der Lange Straße werden zwei Immobilien derzeit modernisiert. Der in die Jahre gekommene C&A wird umfangreich angefasst und erhält unter anderem eine neue Fassade. Ganz in der Nähe wird das Haus Lange Str. 71 für Depot erweitert und umgestaltet. Die Modernisierung und der neue Mieter dürften sich positiv auf die Straße auswirken. Auch in der Achternstraße gibt es aktuell einen kleinen Umbau. Die bereits erwähnte Haus Nr. 23 (ehemals Fleischerei Kreienborg, Juwelier Simon) wurde von einem Oldenburger Privatinvestor erworben und Villeroy & Boch hat hier ca. 116 m² angemietet.

7 Auf dem Gelände des ehemaligen Möbelhauses Broweleit am Waffenplatz entsteht derzeit ein Neubau, der eine Mischnutzung aus Einzelhandel und Gastronomie auf rund m² im Erdgeschoss sowie Büroflächen und Wohnungen in den oberen Geschossen vorsieht. Der Waffenplatz ist über den Herbartgang an die Lange Straße angeschlossen und hat aufgrund des dort befindlichen Parkhauses eine gewisse Grundfrequenz. Für den filialisierten Textileinzelhandel wird dieses Projekt keine Alternative zur A- Lage darstellen, vorstellbar sind gastronomische Konzepte, wie sie bereits jetzt auf dem Platz anzutreffen sind. Insgesamt ist eine Abschwächung des positiven Trends der Innenstadt in absehbarer Zeit nicht zu erkennen. Die Schwäche der Schlosshöfe hat sich insgesamt nicht nachteilig auf den Standort ausgewirkt und es bleibt zu wünschen, dass die jetzt getroffenen Maßnahmen Erfolg zeigen, bevor sich erhöhter Leerstand in dem Center darstellt. Die Heiligengeiststraße wird nach dem Auszug von Saturn unter Druck geraten, trotz des hohen Anmietungsdruckes dürfte die Lage für den filialisierten Einzelhandel der 1A-Lage nicht von Interesse sein. Die Innenstadt kann gegen den überschaubaren Wettbewerb an der Peripherie gut bestehen, dennoch sind weitere Ansiedlungen oder Erweiterungsbegehren fernab der Innenstadt kritisch zu bewerten. Auch benachbarte Standorte wie Bremen bauen derzeit das Einzelhandelsangebot ihrer Innenstadt und der Centerlandschaft in der Peripherie aus und versuchen, in der Vergangenheit verlorene Umsatzanteile wieder zurückzuholen. So muss der Bremer beispielsweise seit diesem Jahr nicht mehr nach Oldenburg fahren, um bei ZARA einzukaufen. Aus diesem Grund muss es auch im Interesse der Stadt sein, die Innenstadt weiter zu stärken und an einer Stabilisierung des innerstädtischen Centers mitzuwirken. Von einer akuten Gefahr für Oldenburg kann aber bei weitem nicht gesprochen werden. Die 1A-Lage zeigt sich unbeirrt selbstbewusst und aufkommende Leerstände in den Toplagen sowieso, aber auch in den meisten Nebenlagen, werden in der Regel schnell neu vermietet. Den Status, eine der beliebtesten Einkaufsstädte in Norddeutschland zu sein, beweist Oldenburg Jahr für Jahr erneut. Die insgesamt sehr positive Bewertung der Oldenburger Innenstadt als Einzelhandelsstandort findet auch ihren Ausdruck im COMFORT-City Ranking, eine aus insgesamt 35 Parametern ermittelter Kennziffer für die Einzelhandels-Leistungsstärke und -Attraktivität. Hier erreicht sie 2014 mit einem Zielerreichungsgrad von 67 von 100 im bundesweiten Städte-Vergleich einen hervorragenden 12. Rang und lässt dabei eine ganze Reihe von deutlich größeren oder renommierteren Städten (u.a. Bremen und Wiesbaden) hinter sich. KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE IN EUR m² m² 60 * Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen im Jahr 2014 und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen.

8 COMFORT CITY-RANKING Das COMFORT-City-Ranking ist eine fundierte Messziffer zum Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt. Es stellt einen daten- und informationsbasierten Index dar, welcher für die wichtigsten 64 deutschen Einkaufsstädte ermittelt wird. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie/ (Sozio)-Ökonomie, Einzelhandel sowie Standort/ Handelsimmobilien. In diesen gehen insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, wobei für drei große Bereiche auch eigene Teilindizes errechnet werden, die bei Interesse bei COMFORT Research & Consulting zu beziehen sind. Die Attraktivität wird auf einer Skala mit insgesamt sieben Stufen gemessen. Für den Gesamtindex - korrespondierend zum Untersuchungsinhalt - dargestellt in Einkaufstüten, wobei sieben Einkaufstüten die beste Kategorie und eine die schlechteste abbilden. Der angegebene Zahlenwert stellt den Grad der Zielerreichung bezogen auf 100 % dar. Somit bedeuten beispielsweise 74 beim Gesamtindex, dass diese Stadt bezogen auf die maximal über die drei Teilindizes (Demographie/(Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort- und Immobilien) zu erreichende Punktzahl 74 % aller Punkte erreicht hat. Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence oder Projektentwicklung für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Hamburg GmbH Günter Rudloff Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon: hamburg@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Fon hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Fon: hinz@comfort.de Quellenangaben: COMFORT Research & Consulting Statistische Landesämter Bundesagentur für Arbeit GfK GeoMarketing GmbH