Behörde bestehende Regelungen, die ständig an die Bedürfnisse der Zeit angepasst werden,

Transkript

1

2

3 Grußwort 1 Liebe Mitbürgerinnen und Mitbürger, sehr geehrte Bauinteressenten und Bauinteressentinnen, zu Ihrer Entscheidung, Ihre eigenen vier Wände in unserem schönen Kreis Oberhavel errichten zu wollen, beglückwünsche ich Sie. Bevor Sie jedoch diesen Entschluss in die Tat umsetzen können, sind eine Vielzahl von gesetzlichen Vorschriften in die Planung und Ausführung Ihres Bauvorhabens einzubeziehen. Mit dieser Broschüre wollen wir Ihnen Informationen, Hinweise und Empfehlungen geben, die dazu beitragen sollen, die Vorbereitung und Durchführung Ihres Vorhabens zu erleichtern und die Zusammenarbeit mit den am Bau beteiligten Fachbehörden so schnell und reibungslos wie möglich zu gestalten. Die Broschüre soll aber auch das Verständnis für unsere Kulturlandschaft und die Belange des Natur- und Umweltschutzes wecken sowie ein energie- und ressourcensparendes Bauen fördern. Ein schonender Umgang mit diesen Ressourcen ist dringender denn je, damit wir unseren Kindern und Enkelkindern diese Kulturlandschaft in einer bestmöglichen Qualität vererben können. Behörde bestehende Regelungen, die ständig an die Bedürfnisse der Zeit angepasst werden, beachten. Im Rahmen dieses Ratgebers können naturgemäß nicht alle Fragen beantwortet werden. Die Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter unseres Bauordnungsamtes stehen Ihnen gern zur Beantwortung zur Verfügung. Ich hoffe mit Ihnen, dass Sie Ihr Bauvorhaben bald verwirklichen können und wünsche Ihnen ein gutes Gelingen. Mit freundlichen Grüßen Ihr Landrat Karl-Heinz Schröter Um dieses Ziel zu erreichen, müssen Sie als Bauherr bzw. Bauherrin und müssen wir als

4 Inhaltsverzeichnis 2 Grußwort...1 Oberhavel: Wohnen zwischen Metropole und Natur...5 Kreisverwaltung Oberhavel...13 Gewerbegebiete im Landkreis Oberhavel...15 Wohnbaustandorte im Landkreis Oberhavel...19 Das Baugrundstück...25 Impressum...30 Bauvorschriften in Grundzügen...35 Das Bauordnungsrecht...39 Das Nachbarrecht...46 Denkmalschutz und Denkmalpflege...47 Teilung von Grundstücken/ Nutzungsänderung...51 Bauausführung...53 Boden- und Umweltschutz...54 Baufinanzierung...55 Branchenverzeichnis...56

5 3

6 4 Service vor Ort: Kompetenz durch unseren Vertriebsleiter Harald Jäger 06 / 03 Regionalzentrum Birkenwerder Hauptstraße 21, Birkenwerder Telefon Telefax Internet vertrieb@emb-gmbh.de

7 Oberhavel: Wohnen zwischen Metropole und Natur 5 Oberhavel ist ein attraktiver Wohnstandort. Das haben in den vergangenen Jahren Tausende vor allem junger Familien erkannt und sich hier ein Heim geschaffen. Darunter sind viele Berliner, aber auch Menschen, die in die Hauptstadtregion zugezogen sind. Sie alle schätzen es, mitten im Grünen, oft sogar in Nähe eines Gewässers zu wohnen, eine optimale Infrastruktur vorzufinden sowie auf die Einkaufsmöglichkeiten und Kulturangebote Berlins zurückgreifen zu können. Viele arbeiten in Berlin und nutzen die S-Bahn als ideales Verkehrsmittel. Doch auch wer über die Autobahn einpendelt, fährt nicht länger als es sich häufig schon innerhalb der Großstadt erforderlich macht. Doch vielleicht ist er zuvor schon durch das Briesetal, den Kremmener Wald oder einfach durch die Allee vor dem eigenen Haus gewalkt oder gejoggt und hat Kraft für den Arbeitstag gesammelt. Überhaupt sind die vielfältigen Möglichkeiten in der Natur Sport zu treiben eine Facette, die das Leben hier attraktiv machen. Nachdem der Radfernweg Berlin Kopenhagen, der sich von Berlin-Spandau kommend von Süd nach Nord durch Oberhavel zieht, fertig ist, wird das Radwegenetz jetzt weiter verdichtet. Die ausgebauten über 120 Kilometer Strecke sind ideal nicht nur per pedes, sondern auch für Skater, Walker und Läufer. Doch auch abseits finden sich für diese und neue Fitnesssportarten wie Nordic Walking ideale Routen durch herrliche Landschaft. Immerhin sind 57 Prozent der Flä- Ein Wahrzeichen in der Kreisstadt ist das Oranienburger Schloss der älteste Barockbau in der Mark Brandenburg.

8 6

9 Leben und Wohnen im Landkreis Oberhavel 7 Als kommunale Wohnungsbaugesellschaft sind wir Ihr zuverlässiger Partner bei: 1 Vermietung und Verwaltung von Mietwohnungen und Gewerberäumen 1 Entwicklung und Verwaltung von Wohneigentumsanlagen 1 Modernisierung und Instandsetzung von Wohnobjekten 1 Neubau von Wohn- und Geschäftshäusern inkl. Erschließung 1 Planung, Entwicklung sowie Realisierung von Wohnsiedlungen Adresse: Hennigsdorfer Wohnungsbaugesellschaft mbh Edisonstraße Hennigsdorf Postanschrift: Postfach Hennigsdorf Tel.: 03302/ Fax: 03302/ wohnungsbaugesellschaft@hwb-online.com Internet:

10 8

11 Oberhavel: Wohnen zwischen Metropole und Natur 9 che des Landkreises Natur- oder Landschaftsschutzgebiet. Ein wahres Dorado für Wassersportler bilden der Lauf der Oberen Havel mit ihren Kanälen sowie dutzende Seen. Im Sommer laden die Gewässer mit durchweg guter Wasserqualität aber auch zu purem Badevergnügen ein. In den vergangenen Jahren sind in unserem Landkreis viele Schulsport- und Mehrzweckhallen errichtet worden und bieten Sportvereinen auch in der kalten Jahreszeit gute Voraussetzungen. Mehr als ein modernes Freizeitbad ist die T.U.R.M. Erlebniscity in Oranienburg. Dort können Freizeitsportler von Klettern bis Beach Volleyball ihrem Hobby frönen. Zum Maßstab für Lebensqualität haben wir uns in unserem Landkreis auch das Thema Bildung gesetzt. Rund 140 Millionen Euro haben wir in den letzten zehn Jahren in die Sanierung und den Neubau der kreislichen Schulen investiert, das heißt in die Förderschulen, zwei Oberstufenzentren, in unsere sechs Gymnasien und die integrativ-kooperative Gesamtschule in Birkenwerder. Mit dem Neubau der Gymnasien in Gransee und Hohen Neuendorf wird die Modernisierung unserer Schulen derzeit abgeschlossen. Die Voraussetzungen für Schule und Berufsausbildung sind damit in Oberhavel sehr gut. Eine weitere Bereicherung des Bildungsangebotes in unserem Kreis sind die Kreisvolkshochschule und die Kreismusikschule Oberhavel. Ein wichtiger Aspekt für Familien ist auch die Ausstattung unserer Kommunen mit Kindertagesstätten. Wie in ganz Brandenburg haben Kinder hier ab dem dritten Lebensjahr einen Anspruch auf einen Kita-Platz. Häufig kann der Wunsch jedoch auch schon früher erfüllt werden. Um die medizinische Versorgung unserer wachsenden Bevölkerung auf hohem Niveau zu sichern, sind die beiden Krankenhäuser des Landkreises in Oranienburg und Hennigsdorf mit Millionenaufwand neu- bzw. umgebaut worden. Wer sich Oberhavel zum Wohnort wählt, für den ist Langeweile ein Fremdwort. Locken doch auf der einen Seite die Theater, Museen und Attraktionen Berlins, auf der anderen Seite viele entdeckenswerte Spuren brandenburgisch-preußischer Geschichte. Zu den bekanntesten zählt das restaurierte Schloss Oranienburg. Louise Hübsche Reihenhäuser entstanden in Germendorf. Henriette von Oranien, Friedrich Wilhelms tatkräftige Gemahlin, verhalf ab 1650 nicht nur dem Schloss, sondern auch dem einst öden Flecken Bötzow zu Glanz und wirtschaftlicher Blüte. Ihr verdankt unsere Kreisstadt Oranienburg den Namen. Das Schloss beherbergt auch das Kreismuseum. Es macht Regionalgeschichte von der Bronzezeit bis zu den jüngsten Gebietsreformen plastisch. Denn der Landkreis Oberhavel ist noch jung im Zuge einer Gebietsreform gebildet, umfasst er historisch betrachtet Teile von Mecklenburg, Ruppin, Uckermark, Niederbarnim und Havelland. Er gehört somit zur alten Mark Brandenburg.

12 10 Wohnen bei uns... Was genau bedeutet sicheres und günstiges Wohnen in der Genossenschaft? Man kann deshalb schon von einem sicheren Wohnen in unserer Genossenschaft spr chen, weil die OWG e. G. über eindeutig gesicherte Eigentumsverhältnisse verfügt. S wohl die Wohnobjekte als auch der Grund und Boden sind Eigentum der Genossenschaft. Wir bieten einen hohen Wohnwert und ein gutes Preis-Leistungs-Verhältnis. Genossenschaftliches Wohnen ist eine Wohnform zwischen Eigentum und Miete, denn das Wohneigentum (die Genossenschaftswohnungen) wird zwar individuell genutzt, aber gemeinschaftlich (durch die Genossenschaft) verfügt. Die Mitglieder sind ja Eigentümer der Genossenschaft. Wie bereits erläutert, sichert das vertraglich vereinbarte Dauernutzungsrecht unseren Mitgliedern praktisch ein unkündbares lebenslanges Wohnrecht. Dazu kommt, dass das Nutzungsentgelt (die Miete) trotz des hohen Modernisierungsgrades unserer Genossenschaftswohnungen nach wie vor wirklich preisgünstig und bezahlbar ist. Das Nutzungsentgelt soll die Selbstkosten decken; die Genossenschaft will daraus keinen Gewinn erzielen. Die OWG e. G. tut alles, um ihre Mitglieder und Mieter vor ungerechtfertigten Mieterhöhungen zu schützen. Außerdem gibt es in unserer Genossenschaft keine Staffelmieten und es besteht auch keine Gefahr für Eigenbedarfskündigungen. Wohnen bei uns ruhig geborgen altersgerecht in 1- bis 6-Raum-Wohnungen aller Standards, auch rollstuhlgerecht, ab 3,66 /m 2 zzgl. Betriebskosten ( )

13 11

14 12

15 Kreisverwaltung Oberhavel 13 Poststraße 1, Oranienburg, Tel. ( ) Fax ( ) Sprechzeiten aller Ämter: Dienstag: Uhr Donnerstag: u Uhr Das Bauordnungsamt hat am Donnerstag keine Sprechzeit. Zusätzliche Sprechzeiten im Kataster- und Vermessungsamt: Mi. und Fr.: Uhr Ausgewählte Ämter: Kataster- und Vermessungsamt, Havelstr. 3 Telefon ( ) , Fax Kataster@oberhavel.de - Liegenschaftskataster, Vermessung, Gutachterausschuss, Bauordnungs- und Planungsamt Telefon: ( ) , Fax Bauordnungsamt@oberhavel.de - Sonderprüfung, Technische Bauaufsicht, Rechtliche Bauaufsicht, Planung, Denkmalschutz, Amt für Naturschutz und Landschaftsplanung Telefon ( ) , Fax Naturschutz@oberhavel.de Umweltamt Telefon ( ) , Fax Umweltamt@oberhavel.de - Allgemeiner Umweltschutz, Bodenschutz/Altlasten, Wasserwirtschaft, Gern helfen die Mitarbeiter der Infothek in der Kreisverwaltung Rat suchenden Bürgern weiter. Die unter Denkmalschutz stehende Grundschule in Glienicke ist seit ihrer Sanierung ein wahres Prachtstück. (Foto: R. Wieland)

16 14 Kompetente Baufachbetriebe

17 Gewerbegebiete im Landkreis Oberhavel 15 Gemeindename Gewerbegebiet (GWG) Netto- Belegungs- Arbeits- Ansiedfläche grad (%) kräfte lungsin (ha) Anzahl grad (%) Birkenwerder GWG Triftweg 10, Fürstenberg/Havel GWG Nr. 1 Feldmark 10, Fürstenberg/Havel GWG Nr. 5 Lychener Chaussee ** 10, Germendorf GWG Gewerbe- u. Industriegebiet Veltener Straße 6, Gransee GWG Nordost ** 26, Hennigsdorf GWG Süd 1 6, Hennigsdorf GWG Süd 2 4, Hennigsdorf GWG Süd 3 15, Hennigsdorf GWG Süd 4 6, Hennigsdorf GWG Nord 1 12, Hennigsdorf GWG Nord 2 k. A Hennigsdorf GWG Nord 3 5, Hennigsdorf GWG Nord 4 11, Hohen Neuendorf Gewerbe- und Handwerkspark Bergfelde 8, Kremmen GWG Nr. 7 Kremmen Am Elsholz 11, Liebenwalde GWG/G5 Am Kietz 20, Liebenwalde GWG 1 Hammerallee/B 167 6, Liebenwalde GWG 2 Hammerallee/B , Löwenberger Land GWG Grüneberg 17, Lehnitz Gewerbepark Lehnitz Nr. 19 Mühlenbecker Weg 0, Mühlenbeck GWG Nr. 14 Am Bahnhof 6, Neuholland GWG Neuholland Hamburger Chaussee 4, Oberkrämer OT Bärenklau Klein-GWG Kirschenallee 4, Oberkrämer OT Bötzow GWG-West (ehem. Schleifscheibe) 16, Oberkrämer OT Vehlefanz/Bärenklau GWG 67, Oberkrämer OT Eichstädt GWG Nr Eichstädt-Süd 1. BA 5, Oberkrämer OT Eichstädt GWG Nr Eichstädt-Süd 2. BA 7, Oranienburg GWG Nr Alter Flugplatz Nord-Ost 24, Oranienburg Gewerbepark Pharma-Werk 6, Oranienburg Nr GWG Walter-Rathenau-Str. 18, Oranienburg Nr GWG nörd. Walter-Rathenau-Str. 18,

18 16

19 Gewerbegebiete im Landkreis Oberhavel 17 Oranienburg Krupp-Geländ. BP 15.1 Handelsgeb. Oranienpark 5, Oranienburg Krupp-Gelän. BP 15.2 Freizeitber. Oranienpark 5, Oranienburg Lehnitzschleuse-Klinkerhafen/Betonmis. 1. BA 1, Oranienburg GWG Sachsenhausener Str. 2, Oranienburg GWG Nordöstlich Sachsenhausener Str. 9, Schönermark GWG Nr. 2 Schönermark-West * 5, Velten GWG Altindustriegelände 77, Velten GWG Industrie- u. Mischgebiet Heidekrug 22, Velten GWG Nr Velten Business-Park 1. BA 18, Velten GWG Nr Velten Business-Park 2. BA 13, Zehdenick GWG Zehdenick-Ost (IWZ) 16, Zehdenick GWG Zehdenick-Nord 27, Zehdenick GWG Zehdenick Am Bahnhof 3, Zehdenick GWG Zehdenick West (ehem. Karlshof) 14, Zehlendorf GWG Nr. 1 Zehlendorf nörd. Stolzenh. Ch. * 4, Gesamt 46 Bauabschnitte mit einbegriffen 604, * Plan ruht ** Flächenerweiterung Quelle: Ansprechpartner der GWG, AK-Anzahl und Ansiedlungsgrad sind ca. Angaben, Quelle: WfO, Stand Juni 2003

20 18

21 Wohnbaustandorte im Landkreis Oberhavel 19 Gemeinde Ortsteil Standort Größe in ha Wohneinheiten Birkenwerder An den Havelwiesen ca. 4,0 ha 115 WE Grenzweg ca. 23,0 ha ca 200 WE Fürstenberg Peetscher Weg 0,6 ha 20 WE Röblinseesiedlung 5,0 ha 68 WE Glienicke Sonnengarten Glienicker Feld 30 ha 500 WE Gransee Meseberger Weg 7,2 ha 200 WE Gartenweg Nordwest 6,7 ha 100 WE Gartenweg Südost 3,8 ha 55 WE Hennigsdorf Zentrum Innenstadt Bahnhof 3,0 ha 130 WE Zentrum Innenstadt Cohnsches Viertel 0,8 ha 50 WE Nieder Neuendorf Bahnhofstraße/Triftweg 3,0 ha 35 WE Innenstadt u. Stolpe Süd EFH-Standorte - Lückenbebauung Hohen Neuendorf Hohen Neuendorf Hohen Neuendorf West 6,4 ha k. A. Borgsdorf Berliner Straße/Sperber Straße 16,8 ha k. A. Hohen Neuendorf Niederheide 80,0 ha k. A. Hohen Neuendorf Veltener Straße 26,0 ha k. A. Hohen Neuendorf Nördlich der Erdmannstraße 11,8 ha k. A. Hohen Neuendorf Nördlich der Erdmannstraße 4,0 ha k. A. Hohen Neuendorf Nördlich der Leuschnerstraße 22,3 ha k. A. Hohen Neuendorf Südlich der Leuschnerstraße 14,1 ha k. A. Kremmen Ruppiner Chaussee 0,85 ha 2 WE Gartensiedlung 4,0 ha 2 WE Amalienfelde Mittelweg 0,91 ha 3 WE Amalienfelde Klein-Ziethener Weg 0,77 ha 2 WE Sommerfeld Postweg 0,46 ha k. A. Sommerfeld Schwarzer Weg 0,58 ha 7 WE Hohenbruch Dorfkern östliche Seite 4,0 ha 10 WE Hohenbruch Dorfkern westliche Seite k. A. 10 WE Flatow Tietzower Straße 4,23 ha 40 WE Staffelde Am Schlosspark 1,8 ha 25 WE Staffelde Am Steinberg 4,17 ha 50 WE Leegebruch Remontehof 12,6 ha 40 WE Fohlenweide/südl. Eichenallee 9,9 ha 150 WE

22 20

23 Wohnbaustandorte im Landkreis Oberhavel 21 Gemeinde Ortsteil Standort Größe in ha Wohneinheiten Fritzens Hut 7,76 ha 120 WE Heinkelsiedlung Innenverdichtung k. A. 40 WE Gartensiedlung Innenverdichtung k. A. 80 WE Liebenwalde Nördlich Mühlensee k. A. 29 WE Wohnpark Liebenthaler Weg ca. 1,4 ha 18 WE Wohngebiet Am Pappelweg k. A. k. A. Löwenberger Land Grüneberg Wohnpark 10,2 ha 210 WE Löwenberg östlicher Ortsrand 4,8 ha 60 WE Teschendorf Grüner Weg 1,5 ha 20 WE Mühlenbecker Land Mühlenbeck Zehnrutenweg Gartenstadt Mühlenbeck 13,65 ha 250 WE Mühlenbeck Schönfließer Straße 1,6 ha 47 WE Mühlenbeck Berliner Straße Mühlenfeld 5,2 ha 60 WE Mühlenbeck Großstückenfeld Am Feldrain 0,38 ha 6 WE Mühlenbeck Liebenw. Straße Summter See 0,5 ha 2 WE Schildow Fr.-Schmidt-Straße Am Pfaffenwald 14,28 ha 428 WE Schildow Bahnhofstraße Ortszentrum 1,9 ha 80 WE Schildow Tschaikowski-/Meyerbeerstraße ca. 3,9 ha 72 WE Zühlsdorf A. d. Ackerstraße Kiefernstraße 1,2 ha 12 WE Zühlsdorf Ahornstraße 0,97 ha 10 WE Oberkrämer Bärenklau Binnenschläge 14,8 ha 100 WE Bärenklau Sandweg Wendemarker Weg 4,0 ha 50 WE Bärenklau Wendemarker Weg 13,77 ha 150 WE Bötzow Fennstraße Schwarzer Weg 13 ha 18 WE Bötzow Östl. Marwitzer Straße Friedhofstraße 1,3 ha 100 WE Bötzow Veltener-Luch-Bahn Poststraße 8,2 ha 150 WE Bötzow Friedhofstraße/Ecke Marwitzer Straße 0,32 ha 17 WE Bötzow Teerofenweg 2,0 ha 23 WE Bötzow Feldstraße k. A. 5 WE Vehlefanz An den Koppeln 4,4 ha 45 WE Vehlefanz Bahnstraße Oranienburger Weg 3,5 ha 77 WE Neu-Vehlefanz Wochenendhausgebiet Priesterfeld 5,5 ha 70 WE Marwitz Am Ziegenkruger Weg 7,17 ha 115 WE Marwitz Gartensiedlung am Ziegenkruger Weg 16,33 ha 135 WE

24 22

25 Wohnbaustandorte im Landkreis Oberhavel 23 Gemeinde Ortsteil Standort Größe in ha Wohneinheiten Marwitz Viehtrift 1,04 ha 10 WE Marwitz Parkstadt Velten 4,54 ha 100 WE Schwante Mühlenweg 7 0,97 ha 10 WE Schwante Mühlenweg 13 1,2 ha 20 WE Schwante Am Wiesengrund 6,5 ha 150 WE Schwante Lindenweg Süd 7,18 ha 70 WE Schwante Kremmener Chaussee 1,6 ha 12 WE Schwante Amalienfelder Weg 2,0 ha 19 WE Schwante Sommerswalder Dreieck 35 ha 250 WE Schwante Lindenweg II 5,0 ha 70 WE Oranienburg Thaerstraße (westl. der Altstadt) 1,4 ha 19 WE Südlich des Schäferweges 0,9 ha 18 WE Sachsenhausen Wohnen am Wald (Freienhag. Weg) 1,5 ha 15 WE Dr.-Kurt-Schumacher-Straße 2,1 ha k.a. Schmachtenhagen Wohngebiet östl. Am Zwergberg 1,0 ha 9 18 WE Wensickendorf Wohnpark an der Kirche (Ortsmitte) 0,8 ha 10 WE Stechlin Menz Menz-West 5,3 ha 55 WE Velten Zw. Mühlenstraße und Ziegeleiweg 3,9 ha 57 WE Zehdenick Wohnpark Nord 16,8 ha 350 WE

26 24

27 Das Baugrundstück 25 Auswahl eines Grundstücks Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit dem Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen. Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück so genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. Erschließung Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, d. h., das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlichrechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein. Rechtliche Vorüberlegungen - Voraussetzung für eine Bebaubarkeit - Der Grundstückseigentümer und/oder /-käufer sollte sich zunächst bei der zuständigen Planungs- oder Bauaufsichtsbehörde erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Eigenschaften und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke. Hierbei sollte den folgenden Fragen besondere Beachtung geschenkt werden: - Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? - Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft der Bebauungsplan oder die Gestaltungssatzung, falls vorhanden? - Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)? - Liegt es evtl. im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplanes, außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles)? - Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtsstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungs- und Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. - In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten? - Tangieren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück?

28 26

29 Das Baugrundstück 27 - Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet (z. B. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können)? - Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Das Baulastenverzeichnis wird bei der Bauaufsichtsbehörde geführt. - In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung dorthin? - Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstückes Zweifel bestehen, empfiehlt es sich, Kontakt mit den Mitarbeiterinnen oder Mitarbeitern der Bauaufsichtsbehörde aufzunehmen und ggf. eine Bauvoranfrage einzureichen. - Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe, Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können, oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächennutzungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. Risiko: Altlasten Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser lauern. Umfangreiche Recherchen machen sich angesichts des großen auch finanziellen Risikos immer bezahlt. Die Detektivarbeit beginnt mit einer Reise in die Geschichte des Grundstücks. Ist auf dem Gelände vielleicht einmal Ton oder Kies abgebaut worden? Wurde die Fläche früher gewerblich genutzt? Fanden hier Bodenbewegungen statt? Antworten auf diese Fragen können erste Hinweise auf mögliche Altlasten liefern. Beim Umweltamt kann nachgefragt werden, ob über das Grundstück bereits Informationen vorliegen. Hier wird ein Kataster über Flächen mit bekannten oder vermuteten Altlasten und sonstigen kontaminierten Flächen geführt. Findet sich hier nichts über das gesuchte Grundstück, heißt dies deshalb noch nicht, dass dort tatsächlich keine Schadstoffe im Boden schlummern. Die vorhandenen Listen haben keinen Anspruch auf Vollständigkeit. Sie werden laufend aktualisiert. Klare vertragliche Absprachen zwischen Grundstückskäufer und -verkäufer sind nach der umfassenden Information über das Grundstück die zweitwichtigste Altlastenvorsorge. Egal, ob zum Zeitpunkt des Kaufes ein Altlastenverdacht besteht oder nicht: Für den Fall der Fälle sollte vertraglich festgehalten werden, wer für welche Untersuchungen und Maßnahmen zahlen muss. Neue Siedlung Am Südhang in Gransee

30 Planen und Bauen, Grundlage für Schönheit, Sicherheit und Wirtschaftlichkeit 28 Notizen

31 Die Architekten 29

32 30 Kompetenz in der Baugrunduntersuchung

33 Das Baugrundstück 31 Erwerb Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei felsigem oder moorigem Boden und/oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie von der jeweiligen Gemeinde, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man bei der Gemeindeverwaltung erfahren, ob in der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z. B. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Nutzung eines fremden Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre. Grundstückswert Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses. Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. Nebenkosten Beim Grundstückskauf beachten Sie bitte, dass neben den Grundstückskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen: Grunderwerbsteuer Notariats- und Grundbuchkosten Erschließungskosten ggf. für Straßen-, Kanal- und Wasseranschluss ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler) Notarkosten Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. Kaufen Sie ein freies Grundstück ohne Bebauung, werden die Kosten wie aufgeführt berechnet. Soweit Sie ein bereits bestehendes Objekt erwerben oder einen Vertrag mit einem Bauträger über die Immobilie abschließen, werden die Gebühren von der im Vertrag genannten Summe berechnet. Über 12,5 Mio. Euro sind seit 1997 in das Schulgebäude, die Sportanlagen und die Wohnstätte der Regine-Hildebrandt-Schule in Birkenwerder investiert worden. Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt erhoben. Es werden Ihnen 3,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung gestellt. Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf diesem errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer soweit im Kaufvertrag enthalten auch vom Gebäudewert verlangt. Für eine gebrauchte Immobilie im Wert von Euro werden Ihnen demnach Euro Grunderwerbsteuer berechnet.

34 32 Relevante Dienstleistung

35 Das Baugrundstück 33 Erschließungsbeiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine erneute Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Das Bauamt der zuständigen Gemeinde informiert Sie. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge für den Straßenausbau, den Kanal und die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag für den Straßenausbau richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil der Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer den größten Anteil an den Straßenbaukosten zu übernehmen. Die Höhe der Kosten hängt von vielen Faktoren ab: So können breite Gehwege auf beiden Seiten, verkehrsberuhigende Maßnahmen, Grünflächen mit Bäumen oder Parkplätze die Straßenkosten verteuern. Die Kanal- und Wasserversorgungsbeiträge richten sich nach der Grundstücksgröße und dem Gebäudevolumen. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie vom Bauamt der zuständigen Gemeindeverwaltung. Sonstige Nebenkosten Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, kommen Vermessungsgebühren in Abhängigkeit von der Größe und dem Wert des Grundstückes sowie dem Zeitaufwand für die Vermessung auf Sie zu (gemäß Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen). Haben Sie ein Grundstück/Haus über einen Makler erworben, fällt die individuelle Maklerprovision an. Das inzwischen fertig gestellte Autobahndreieck Oranienburg sorgt für eine schnelle Anbindung der Region und ist zugleich Ausgangspunkt für die Ortsumfahrung Oranienburg der B 96.

36 34 Nichts im Fernsehen? ihre stadt ihr leben ihre seite Alle Infos über Ihre Stadt: Konzerte, Ausstellungen, Sportveranstaltungen, Restaurants, Biergärten, Bringdienste, Sportstudios, Kartbahnen, Schwimmbäder, Saunen, Vereine, Hotels, Campingplätze, Ferienwohnungen, Museen, Theater, Stadtpläne, Wetter, Routenplaner, Fabrikverkäufe, Immobilien, Jobs

37 Bauvorschriften in Grundzügen 35 Das Baurecht - allgemein - Das öffentliche Baurecht unterscheidet zwei grundsätzliche Bereiche: - Das Bauplanungsrecht geregelt im Baugesetzbuch (BauGB) und durch Bebauungspläne als Ortsrecht in Verbindung mit der Baunutzungsverordnung (BauNVO) beschäftigt sich damit, wo und was gebaut werden darf. - Das Bauordnungsrecht geregelt in den landesspezifischen Landesbauordnungen klärt, wann und wie gebaut werden darf, konzentriert sich also auf die Ausführung des Bauvorhabens auf dem Grundstück. - Voraussetzung für die Genehmigung eines Bauvorhabens ist sowohl die Übereinstimmung mit dem Bauplanungsrecht als auch mit dem Bauordnungsrecht sowie mit den sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften (Baunebenrecht). Bauleitplanung Die aus dem Selbstverwaltungsrecht der Gemeinde als Gebietskörperschaft des öffentlichen Rechts abzuleitende Planungshoheit beinhaltet das Recht und die Pflicht, für eine geordnete städtebauliche Entwicklung im Gemeindegebiet zu sorgen. Die Planungshoheit übt die Gemeinde mit den Instrumenten der Bauleitplanung aus. Die Bauleitplanung vollzieht sich in zwei Stufen. Dementsprechend umfasst die Bauleitplanung den Flächennutzungsplan als vorbereitenden und den Bebauungsplan als verbindlichen Bauleitplan ( 1 Abs. 2 BauGB). Die Gemeindevertretung ist zuständig für die Verabschiedung des Flächennutzungsplanes und der Bebauungspläne. Flächennutzungsplan Der Flächennutzungsplan (vorbereitender Bauleitplan) umfasst das gesamte Gemeindegebiet und ordnet den voraussehbaren Flächenbedarf für die einzelnen Nutzungen, wie für Wohnen, Arbeiten, Verkehr, Erholung, Landwirtschaft und Gemeindebedarf. Aus dem Flächennutzungsplan entsteht keinerlei Anspruch auf die dargestellte Nutzung, jedoch kann ein Bebauungsplan regelmäßig nur aus dem Flächennutzungsplan entwickelt werden. Sollen im Bebauungsplan vom Flächennutzungsplan abweichende Festsetzungen getroffen werden, muss grundsätzlich ein Änderungsverfahren für den Flächennutzungsplan durchgeführt werden. Bebauungsplan Die Gemeindevertretung beschließt die Aufstellung eines Bebauungsplanes, sobald und soweit es für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung erforderlich ist. Im Bebauungsplan werden insbesondere die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die überbaubaren Grundstücksflächen (Grenzen, über die Sie nicht bauen dürfen bzw. Linien, an die Sie direkt bauen müssen) und die Verkehrsflächen festgesetzt. Weitere Festsetzungen sind je nach Bedarf möglich bzw. erforderlich. Es wird also geregelt, was, wie und wo gebaut werden darf. Als Bauinteressent sollten Sie sich vorab bei der Gemeinde über den Inhalt des Bebauungsplanes informieren, um zu beurteilen, ob sich die Festsetzungen mit den eigenen Bauabsichten decken. Auf die Aufstellung, Änderung, Ergänzung oder Aufhebung eines Bebauungsplanes besteht kein Rechtsanspruch. Der Grünordnungsplan Der Grünordnungsplan (GOP) ist der Beitrag der Landschaftsplanung (auf Ebene der verbindlichen Bauleitplanung) zum Bebauungsplan. Im GOP werden die Zielsetzungen des Landschaftsplanes konkretisiert. Inhalt Die Aufgabe der Grünordnungsplanung besteht darin, die örtlichen Erfordernisse und Maßnahmen zur Verwirklichung der Ziele des Naturschutzes und der Pflege in Text und Karte darzustellen. Hierzu gehören Aussagen zur Eingriffsvermeidung, Eingriffsminimierung und zum Ausgleich der zu erwartenden Eingriffe. Die Grundlage dafür ist eine Eingriffs-/Ausgleichsbilanzierung. Wesentliche Ziele der Grünordnungsplanung sind: - die weitgehende Erhaltung von Grün-, Knickund Baumbestand - der Schutz von gesetzlich geschützten Biotopen sowie weiterer hochwertiger Flächen - die Minimierung der Negativwirkungen der geplanten Bebauung - die Planung und Schaffung öffentlicher, naturnaher und gestalteter Grünflächen zur Erholungsnutzung

38 36

39 Bauvorschriften in Grundzügen 37 - die Begrünung der Straßenräume - die Schaffung eines attraktiven Fuß- und Radwegenetzes - die Formulierung von Ausgleichsmaßnahmen für Eingriffe in den Naturhaushalt und das Landschaftsbild des Plangebietes. Der GOP wird parallel zum Bebauungsplan in enger Abstimmung mit dem Planungsamt erarbeitet. Die Belange betroffener Bürger, relevanter Träger öffentlicher Belange und kommunaler Ämter können im Rahmen der Beteiligung artikuliert werden und finden so Eingang in die Planung. Ausnahmen und Befreiungen Bei einer untergeordneten Abweichung von den planungsrechtlichen Zulässigkeitskriterien (Festsetzungen) kann ein zunächst unzulässiges Vorhaben durch eine Ausnahme und/oder Befreiung doch noch ermöglicht werden. Das Baugesetzbuch beinhaltet zum einen die Möglichkeit, von Festsetzungen des Bebauungsplanes abzuweichen, sofern eine Ausnahme ausdrücklich im Bebauungsplan vorgesehen ist. Zum anderen können Sie einen Befreiungsantrag stellen. Eine Befreiung ist im Gegensatz zur Ausnahme schriftlich zu beantragen und wird nicht ausdrücklich im Bebauungsplan aufgeführt. Befreiungen von den Festsetzungen sind jedoch nur möglich, wenn die Grundzüge der gemeindlichen Planungsabsichten nicht berührt werden. In aller Regel muss eine besondere (Grundstück-)Situation die sehr restriktiv zu behandelnde Befreiung rechtfertigen. Individuelle personenbezogene Gründe sind nicht baurechtsrelevant. Als Bauherr sollten Sie im Einzelfall einen begründeten, den Nachbarschutz berücksichtigenden Antrag vorab mit der Gemeinde und der Baugenehmigungsbehörde abstimmen. Einvernehmen der Gemeinde Die Gemeinde ist im Baugenehmigungsverfahren zu beteiligen. Die stärkste und bedeutendste Form der Beteiligung stellt das Einvernehmen gemäß 36 BauGB dar. Diese Vorschrift regelt das Zusammenwirken von Gemeinde und Baugenehmigungsbehörde bei der Beurteilung bzw. der Genehmigung von Bauvorhaben. Im bauaufsichtlichen Verfahren entscheidet die Baugenehmigungsbehörde bei Vorhaben innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (unbeplanter Innenbereich), im Außenbereich sowie bei Ausnahmen und Befreiungen im Einvernehmen mit der Gemeinde. Bei einer Versagung des Einvernehmens ist die Baugenehmigungsbehörde grundsätzlich an die gemeindliche Entscheidung gebunden, es sei denn, diese ist eindeutig rechtswidrig. Beim rechtskräftigen Bebauungsplan und wenn das Vorhaben den Festsetzungen entspricht, ist das Einvernehmen nicht mehr erforderlich, da die Gemeinde mit dem Bebauungsplan ihre Planungsabsichten schon in Form einer Satzung allgemeingültig festgelegt hat. Die Gemeinde erhält in diesen Fällen lediglich Kenntnis von dem Baubegehren. Der Vorhaben- und Erschließungsplan Wie der herkömmliche Bebauungsplan hat auch der Vorhaben- und Erschließungsplan als vorhabenbezogener Bebauungsplan die Aufgabe, für eine bestimmte Fläche Baurecht zu schaffen. Gleichzeitig wird allerdings im Gegensatz zum Bebauungsplan, der Angebotsplan ist, auch eine Pflicht zur schnellen Verwirklichung der Planung festgeschrieben. Auch im Planverfahren gibt es Unterschiede. Ein privater Vorhaben- und Erschließungsträger stimmt seine Planung mit der Stadt/Gemeinde ab und legt sie schließlich der Gemeindevertretung zum Beschluss als Satzung vor. Zusätzlich zum Satzungsbeschluss schließen die Stadt und der Vorhabenträger einen Vertrag, in dem sich der Vorhabenträger unter anderem verpflichtet, sein Vorhaben binnen eines bestimmten Zeitraumes durchzuführen. Im Zusammenhang bebaute Ortsteile Innenbereich Es gibt vielfach Bereiche innerhalb bebauter Gebiete, für die keine qualifizierten Bebauungspläne aufgestellt worden sind. Dies hat unterschiedliche Gründe. Meist sind diese Gebiete in früheren Zeiten ohne Bebauungspläne entstanden. Auch ist hier häufig nicht mit der Aufstellung von Bebauungsplänen zu rechnen, weil sie nicht für erforderlich gehalten werden. Hier richtet sich die Zulässigkeit einer Bebauung innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich) nach den Vorschriften des 34 BauGB. Dort ist ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der bau-

40 38 Ingenieure und Planer Bauplanung und Projektierung

41 Das Bauordnungsrecht Brandenburgische Bauordnung 39 lichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist. Im Innenbereich bestimmt also die Umgebungsbebauung die Kriterien für das Einfügen eines Vorhabens und somit für seine Zulässigkeit; je homogener sich eine vorhandene Bebauung darstellt, um so mehr Anpassung an diese Bebauung ist zu verlangen. Die Bereiche der im Zusammenhang bebauten Ortsteile können durch Satzungen festgesetzt sein. Ob ein Grundstück einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil zuzuordnen ist, bestimmt sich nach diesen Satzungen bzw. den tatsächlichen Gegebenheiten vor Ort. Außenbereich Der Außenbereich soll von Bebauung grundsätzlich freigehalten werden, um diesen Bereich für die Erholung der Bevölkerung sowie für die land- und forstwirtschaftliche Nutzung zu reservieren. Das Bauplanungsrecht erlaubt im Außenbereich eine Bebauung nur, wenn das Vorhaben zu den so genannten privilegierten Vorhaben rechnet, die wegen ihrer Zweckbestimmung dort errichtet werden müssen. Hierzu zählen in erster Linie land- und forstwirtschaftliche Betriebe, öffentliche Ver- und Entsorgungseinrichtungen und bestimmte gewerbliche Nutzungen, die besondere Anforderungen an die Umgebung stellen oder nachteilige Auswirkungen hervorrufen. Ferner dürfen in gesetzlich genau festgelegtem Umfang bestehende Gebäude im Außenbereich geändert oder erweitert werden, wenn keine öffentliche Belange beeinträchtigt werden. Hierunter versteht das Baugesetzbuch u. a. die Darstellung des Flächennutzungsplanes, die Darstellungen des Landschaftsplanes, die Belange des Naturschutzes und der Landschaftspflege, die Belange der Denkmalpflege, die Belange der Wasserwirtschaft, das Verbot zur Entstehung, Verfestigung oder Erweiterung einer Splittersiedlung. Ein Grundstück ist grundsätzlich bebaubar, wenn es im Einklang mit dem Bebauungsplan steht und die Erschließung (Verkehr, Wasserversorgung und Kanal) gesichert ist ( 30 BauGB); zwar nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes, aber innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegt, sich in die Eigenart der Umgebung einfügt und die Erschließung gesichert ist ( 34 BauGB); Allgemein Im Gegensatz zum Bauplanungsrecht ist das Bauordnungsrecht nicht bundesweit einheitlich, sondern nach Landesrecht geregelt. Im Land Brandenburg ist dies die Brandenburgische Bauordnung BbgBO vom 16. Juli Das Bauordnungsrecht hat die Vermeidung von Gefahren zum Inhalt, die bei der Errichtung und dem Betrieb baulicher Anlagen entstehen können. Das Bauordnungsrecht, das sich aus dem Polizeirecht ableitet, stellt vor allem an die Standsicherheit, Verkehrssicherheit und an den Brandschutz von baulichen Anlagen besondere Anforderungen. Es ist in den Bauordnungen der Länder sowie in den Sonderbauverordnungen abschließend geregelt. Der Staat als Bauaufsichtsbehörde bedient sich ausschließlich der Vorschriften, die zum öffentlichen Baurecht gehören. Private Rechtsbeziehungen, etwa zwischen dem Bauherrn und dem/der Grundstückseigentümer/-in oder den Nachbarn, werden in der Regel nicht in die behördlichen Entscheidungen einbezogen. Demzufolge ist eine Baugenehmigung immer dann zu erteilen, Die oben stehende Skizze zeigt die wesentlichen planungsrechtlichen Fallkonstellationen: 30 BauGB Bebauungsplan; 34 BauGB Innenbereich; 35 BauGB Außenbereich

42 Das Bauordnungsrecht 40 wenn einem Vorhaben öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Nach den Bauordnungen der Länder ergeht sie unbeschadet privater Rechte Dritter. Ergänzend zur BbgBO wurden Verordnungen zur detaillierten Regelung des Bauordnungsrechts erlassen. Grenzabstand (Abstandsflächen) Grundsätzlich haben Sie mit der Außenwand eines jeden Gebäudes einen Abstand von mindestens 3,00 m von allen Grenzen Ihres Baugrundstückes einzuhalten (Abstandsflächen 6 BbgBO). Lediglich untergeordnete Gebäudeteile dürfen den Abstand im Einzelfall bis auf maximal 2,00 m unterschreiten. Darüber hinaus bemisst sich der erforderliche Grenzabstand maßgeblich nach der jeweiligen Wandhöhe von der Geländeoberfläche bis zum oberen Abschluss der Wand. Als Faustformel gilt, dass der Abstand mindestens der halben Wandhöhe zu entsprechen hat, d. h., bei einer Wandhöhe von 8,00 m haben Sie 4,00 m Grenzabstand einzuhalten. Auf eine weitergehende Erläuterung der vielen Sonderfälle wird an dieser Stelle verzichtet, da in aller Regel der o. a. Mindestgrenzabstand von 3,00 m ausreichend ist. Im Einzelfall ist der von Ihnen beauftragte Objektplaner mit den Vorschriften vertraut und wird Sie umfassend beraten. Die am Bau Beteiligten (Bauherr, Objektplaner, Bauüberwacher, Unternehmer) Allgemein Die Landesbauordnung legt im Grundsatz fest, dass der Bauherr zur Vorbereitung und Ausführung eines genehmigungspflichtigen Bauvorhabens geeignete am Bau Beteiligte zu bestellen hat, so hat er z. B. den Vorhaben entsprechend - einen Objektplaner -und einen Bauüberwacher zu bestellen. Der Bauherr ist auch verantwortlich für die Vorlage bestimmter Anzeigen und Nachweise bei der Bauaufsichtsbehörde. Objektplaner, Unternehmer und Bauüberwacher müssen die zur Vorbereitung und Durchführung des jeweiligen Bauvorhabens erforderliche Erfahrung und Sachkunde haben. Insbesondere beim Anzeigeverfahren und dem vereinfachten Baugenehmigungsverfahren haben Objektplaner und Bauüberwacher eine größere Verantwortung zu übernehmen. Ihnen obliegt die Einhaltung der Bestimmungen. Sie sind auch zunächst Ansprechpartner für Bauherrn und Dritte (Nachbarn), wenn es um Unstimmigkeiten bezüglich der Einhaltung von öffentlich-rechtlichen Vorschriften geht. Objektplanerin oder Objektplaner ( 48 BbgBO) Die Objektplanerin oder der Objektplaner muss nach Sachkunde und Erfahrung zur Vorbereitung und Überwachung des jeweiligen Bauvorhabens geeignet sein. Sie oder er ist für die Vollständigkeit und Brauchbarkeit ihres/seines Entwurfs verantwortlich. Die Objektplanerin oder der Objektplaner hat dafür zu sorgen, dass die für die Ausführung notwendigen Einzelzeichnungen, Einzelberechnungen und Anweisungen geliefert werden und dem genehmigten Entwurf und den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entsprechen. Verfügt die Objektplanerin/der Objektplaner auf einzelnen Fachgebieten nicht über die erforderliche Sachkunde, so sind geeignete Fachplaner heranzuziehen. Beendet die Objektplanerin/der Objektplaner seine Tätigkeit vor der Fertigstellung der baulichen Anlage, so hat er dies der Bauaufsichtsbehörde unverzüglich schriftlich mitzuteilen. Bauvorlagen für die Errichtung und Änderung von Gebäuden müssen von einer Objektplanerin oder einem Objektplaner erstellt werden, die oder der bauvorlageberechtigt ist. Bauüberwachung Verfügt die Objektplanerin oder der Objektplaner nicht über die erforderliche Sachkunde oder Erfahrung zur Bauüberwachung, so ist ein geeigneter Bauüberwacher heranzuziehen, der diese Aufgaben wahrnimmt. Unternehmer Jeder Unternehmer ist für die ordnungsgemäße, den technischen Baubestimmungen und den genehmigten oder angezeigten Bauvorlagen entsprechende Ausführung der von ihm übernommenen Arbeiten und insoweit für die ordnungsgemäße Einrichtung und den sicheren Betrieb der Baustelle verantwortlich. Er hat die erforderlichen Nachweise über die Verwendbarkeit der verwendeten Bauprodukte und Bauarten zu erbringen und auf der Baustelle bereitzuhalten.

43 Das Bauordnungsrecht 41 Hat der Unternehmer für einzelne Arbeiten nicht die erforderliche Sachkunde und Erfahrung, so sind geeignete Fachunternehmer oder Fachleute heranzuziehen. Diese sind für ihre Arbeiten verantwortlich. Bauvorhaben Genehmigungspflichtige Vorhaben ( 54 BbgBO) Grundsätzlich bedarf die Errichtung, Änderung und die Nutzungsänderung baulicher Anlagen sowie anderer Anlagen und Einrichtungen, an die in der BbgBO oder in Vorschriften aufgrund dieses Gesetzes Anforderungen gestellt sind, einer Baugenehmigung, soweit nichts anderes bestimmt ist. Genehmigungs- und anzeigefreie Vorhaben Der 55 der BgbBO legt abschließend fest, welche Bauvorhaben keiner Baugenehmigung bedürfen. Den Bauherren ist aber unbedingt zu raten, sich über die Genehmigungsfreiheit oder die Genehmigungspflicht eines geplanten Bauvorhabens bereits im Vorfeld zu informieren. Die Entscheidungen trifft die zuständige untere Bauaufsichtsbehörde. Es ist zu beachten, dass trotz der Genehmigungsfreiheit die inhaltlichen Bestimmungen der Landesbauordnung eingehalten werden müssen, so die erforderlichen Abstandsflächen, die Standsicherheit und auch die Bestimmungen eines rechtskräftigen Bebauungsplanes oder z. B. einer Ortsgestaltungssatzung. In besonderen Fällen bedarf es trotz Genehmigungsfreiheit nach Landesbauordnung auch einer Genehmigung nach anderen rechtlichen Bestimmungen, so z. B. bei Vorhaben im Außenbereich oder auch im Landschaftsschutzgebiet aufgrund der Regelungen des Naturschutzgesetzes oder des Denkmalschutzes. Der Landesgesetzgeber hat aber auch zum Teil die Genehmigungsfreiheit eingeschränkt, wir empfehlen Ihnen, sich in Zweifelsfällen an einen Architekten oder an die Bauaufsichtsbehörde zu wenden und sich dort beraten zu lassen. Bauantrag Die Bauaufsichtsbehörde entscheidet in allen bauaufsichtlichen Genehmigungsverfahren nur auf schriftlichen Antrag des Bauherrn (Bauantrag). Der Bauantrag ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Mit dem Bauantrag sind alle für die Beurteilung des Bauvorhabens und die Bearbeitung des Bauantrages erforderlichen Unterlagen (Bauvorlagen) einzureichen. Auf der Grundlage der Verordnung über Bauvorlagen im bauaufsichtlichen Verfahren (Bauvorlagenverordnung BauVorlV) sind für einen Wohnhausneubau im Regelfall mindestens folgende Unterlagen erforderlich: (Checkliste) Antragsvordruck Amtlicher Lageplan ( 2 BauVorlV) Auszug aus der Liegenschaftskarte im Maßstab 1:1000 (erhältlich beim Katasteramt oder öffentlich bestelltem Vermessungsbüro), objektbezogener Lageplan ( 3 BauVorlV), Außenlageplan ( 4 BauVorlV), Grundstücksentwässerungsplan ( 5 BauVorlV) Bauzeichnungen im Maßstab 1:100 mit Grundrissen, Schnitten und Ansichten in entsprechender Vermessung, Baubeschreibung ( 7 BauVorlV), Erhebungsbogen für Baustatistik gemäß Hochbaustatistikgesetz Berechnung a) der bebauten Fläche b) der Geschossflächenzahl c) der Grundflächenzahl d) der Rohbau- und Gesamtbaukosten e) des umbauten Raumes Nachweis der Pkw-Stellplätze Nachweis der Standsicherheit (Statik) Nachweis der Wärme- und Schalldämmung Vorbescheidsverfahren ( 59 BbgBO) Das Vorbescheidsverfahren dient überwiegend dazu, abzuklären, ob ein Vorhaben planungsrechtlich zulässig ist. Der Antrag auf Bauvorbescheid ist nur zweckmäßig, wenn die Klärung einzelner bauplanungsrechtlicher oder anderer bauordnungsrechtlicher Vorgaben für die Realisierung des Vorhabens von grundsätzlicher Bedeutung ist, so dass zunächst ein Baugenehmigungsverfahren zu riskant wäre. Als Anwendungsfälle sind insbesondere zu nennen die Klärung der grundsätzlichen Bebaubarkeit eines Grundstückes zulässigen Art und Maß der baulichen Nutzung

44 Das Bauordnungsrecht 42 Möglichkeit einer Ausnahme oder Befreiung Die Voranfrage mit den Bauvorlagen ist bei der Bauaufsichtsbehörde einzureichen. Diese erteilt nach Prüfung der Unterlagen einen Vorbescheid, wenn öffentlich-rechtliche Vorschriften nicht entgegenstehen. Der Bauvorbescheid erzeugt eine Bindungswirkung. Er bietet somit dem Bauherrn hinsichtlich seiner weiteren Planung eine verlässliche Grundlage. Die Bindungswirkung beträgt 4 Jahre und kann auf schriftlichen Antrag innerhalb dieser Frist einmalig um zwei Jahre verlängert werden. Sie gilt auch, wenn sich die Rechtslage innerhalb dieser Zeit verändert hat. Ablauf des Baugenehmigungsverfahrens Für den Bauantrag wird in der Registratur in einem EDV-unterstützten Verfahren ein Vorgang angelegt und ein Aktenzeichen vergeben. Mit der Registrierung wird automatisch eine Eingangsbestätigung ausgestellt. Der zuständige Sachbearbeiter überprüft den Antrag auf Vollständigkeit. Bitte reichen Sie in Ihrem eigenen Interesse nur vollständig prüffähige Unterlagen ein. Die Bearbeitungszeit hängt maßgeblich von der Vollständigkeit des Bauantrages ab. Leider werden über 90 % aller Bauanträge unvollständig eingereicht. Nur ein qualifizierter Objektplaner bürgt für Qualität. Bei Unvollständigkeit ruht der Antrag bis zum Eingang aller nachzureichenden Unterlagen. Bei Vollständigkeit wird die bauplanungs- und bauordnungsrechtliche Zulässigkeit abschließend geprüft. Gleichzeitig werden die im jeweiligen Einzelfall notwendigerweise zu beteiligenden Fachbehörden und Stellen um Stellungnahme gebeten. Sobald alle Stellungnahmen vorliegen und dem Bauvorhaben nicht entgegenstehen, wird Ihnen die Baugenehmigung unter Einbeziehung der fachlichen Stellungnahmen erteilt. Wenn Ihr Bauvorhaben dem öffentlichen Baurecht entspricht, haben Sie einen Rechtsanspruch auf die Erteilung der Baugenehmigung. Der Baugenehmigungsbescheid ergeht ggf. mit Auflagen und Hinweisen, die Bauvorlagen werden mit einem Genehmigungsstempel versehen und in einfacher Ausfertigung als Bestandteil der Baugenehmigung an Sie als Bauherrn zurückgegeben. Lesen Sie bitte die Nebenbestimmungen, Hinweise und evtl. Grüneintragungen auf den Bauvorlagen genau durch, denn sie sind Gegenstand der Baugenehmigung. Bauaufsichtliche Verfahren Um die Verfahrensdauer von der Einreichung der Antragsunterlagen bis zum Beginn der Bauarbeiten an Ihrem Vorhaben so kurz wie möglich und nötig zu halten, ist ergänzend zum Regelverfahren für genau definierte Bauvorhaben der Prüfumfang reduziert und in besonderen Verfahren geregelt worden.

45 Das Bauordnungsrecht 43 Regelverfahren Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren Normales Baugenehmigungsverfahren (Regelverfahren - 56 BbgBO) Ist eine Baumaßnahme weder den genehmigungsfreien Vorhaben ( 55 BbgBO) zuzuordnen noch erfüllt sie die Voraussetzungen für ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren oder das Bauanzeigeverfahren, so prüft die Bauaufsichtsbehörde die Übereinstimmung mit den öffentlich-rechtlichen Vorschriften uneingeschränkt. Im normalen Baugenehmigungsverfahren gibt es also keinen Bereich, der von der Prüfung ausgenommen bleibt. Die im Bauantrag enthaltene Konzentrationswirkung verpflichtet die Bauaufsichtsbehörde, alle für das Bauvorhaben sonst erforderlichen Genehmigungen usw. nach anderen öffentlich-rechtlichen Vorschriften einzuholen und mit der Baugenehmigung auszuhändigen. Die Geltungsdauer der Baugenehmigung beträgt vier Jahre. Die Baugenehmigung erlischt nicht, wenn das Vorhaben innerhalb der Frist von vier Jahren begonnen worden und spätestens ein Jahr nach Ablauf der Frist fertig gestellt ist. Die Geltungsdauer kann auf schriftlichen Antrag Anzeigeverfahren einmalig um zwei Jahre verlängert werden, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer bei der Bauaufsichtsbehörde eingegangen ist. Der Bauherr hat der Bauaufsichtsbehörde den Beginn der Bauarbeiten mindestens eine Woche vorher mitzuteilen. Der Zeitpunkt der Fertigstellung genehmigungs- oder anzeigepflichtiger baulicher Anlagen ist vom Bauherrn mindestens zwei Wochen vorher schriftlich mitzuteilen. Vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren ( 57 BbgBO) Für die Errichtung und Änderung von Wohngebäuden geringer und mittlerer Höhe, einschließlich ihrer Garagen, Nebengebäude und Nebenanlagen, im Geltungsbereich eines rechtsverbindlichen Bebauungsplanes nach 30 BauGB wird auf Antrag des Bauherrn ein vereinfachtes Baugenehmigungsverfahren durchgeführt, wenn das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist. Der Bauherr hat mit dem vollständigen Bauantrag die schriftliche Erklärung des Objektplaners vorzulegen, dass für das Vorhaben die Zulassung

46 44

47 Das Bauordnungsrecht 45 von Ausnahmen oder Befreiungen nach 31 BauGB sowie Abweichungen nach den Vorschriften der BbgBO nicht erforderlich sind und das Vorhaben im Übrigen den öffentlich-rechtlichen Vorschriften entspricht. Die Bauaufsichtsbehörde prüft die Beachtung 1. der Festsetzungen des Bebauungsplanes 2. anderer öffentlich-rechtlicher Vorschriften, soweit diese für das Vorhaben beachtlich sind und erteilt binnen eines Monats nach Eingang des Bauantrages die Baugenehmigung, wenn die vorstehenden Voraussetzungen vorliegen. Bauanzeigeverfahren bei Wohngebäuden und Nebenanlagen ( 58 BbgBO) Unter bestimmten Voraussetzungen gibt es die Möglichkeit, auf Wunsch des Bauherrn an Stelle eines Genehmigungsverfahrens ein Bauanzeigeverfahren durchzuführen. Dies ist möglich, wenn das Bauvorhaben ein Wohngebäude geringer Höhe und/oder eine zugeordnete Garage oder Nebenanlage, einschließlich der zugehörigen Stellplätze darstellt. Gleiches gilt auch für Gewächshäuser mit nicht mehr als 5 m Höhe. Anzeigeverfahren kommen nur für solche Vorhaben in Betracht, die im Geltungsbereich eines qualifizierten und rechtsverbindlichen Bebauungsplanes nach 30 BauGB liegen, diese nicht den Festsetzungen des Bebauungsplanes widersprechen und die Erschließung gesichert ist. Mit der Ausführung des Vorhabens darf nach Ablauf eines Monats nach Eingang der Bauanzeige bei der Bauaufsichtsbehörde begonnen werden, sofern die Bauaufsichtsbehörde die Bauausführung nicht untersagt oder vorher freigegeben hat. Die Berechtigung zum Baubeginn erlischt nach zwölf Monaten. Der Baubeginn und die Bauausführung können untersagt werden, wenn eine Gefahr für die öffentliche Sicherheit besteht, insbesondere wenn die erforderlichen Unterlagen nicht vorliegen, das Vorhaben oder die Bauausführung öffentlichrechtlichen Vorschriften widerspricht oder die Voraussetzungen für eine Baufreistellung nicht vorliegen. Weil im Bauanzeigeverfahren die Konzentrationswirkung des Baugenehmigungsverfahrens entfällt, ist der Bauherr gehalten, die nach sonstigen öffentlich-rechtlichen Vorschriften erforderlichen anderen Genehmigungen, Zustimmungen, Bewilligungen und Erlaubnisse einzuholen. Ein neues Wohngebiet entstand am Yachthafen Nieder Neuendorf. Teilbaugenehmigung ( 68 BbgBO) Mit der Bauausführung einschließlich des Bodenaushubs darf vor Zugang der Baugenehmigung nicht begonnen werden. Ist ein Bauantrag eingereicht, so kann der Beginn der Bauarbeiten für die Baugrube und einzelne Bauteile oder Bauabschnitte auf schriftlichen Antrag schon vor Erteilung der Baugenehmigung gestattet werden. Die Teilbaugenehmigung hat den Zweck, dem Bauherrn bei dringendem Baubedürfnis den Beginn der Bauarbeiten bei einem umfangreichen oder schwierigen Bauvorhaben vor Abschluss des Baugenehmigungsverfahrens zu ermöglichen. Baugenehmigungsgebühren Die Gebühren für die Baugenehmigung, die erforderlichen Prüfungen, Zuschläge der Fachbehörden und Auslagen werden nach dem Verwaltungsgebührengesetz in Verbindung mit der Baugebührenordnung festgesetzt. Sie richten sich grundsätzlich neben dem Bruttorauminhalt nach dem Rohbauwert des Objektes, den die vorhabenbezogene Indexzahl einer Landesverordnung unabhängig von den Angaben des Bauherrn vorgibt. Gebührenpflichtig sind auch die materielle Ablehnung und die Rücknahme eines Bauantrages.

48 Das Nachbarrecht 46 Die Nachbarbeteiligung Das Nachbarschaftsverhältnis ist eine auf Dauer angelegte menschliche Beziehung, die sorgfältig gepflegt werden will. Sie sind aufeinander angewiesen. Unter zerstrittenen Nachbarn gibt es viele Möglichkeiten, sich das Leben schwer zu machen. Ärger mit den Nachbarn kann ein Bauprojekt verzögern oder auch verteuern, wenn es zu einem Rechtsstreit kommt. Dies kann vor allem der Fall sein, wenn umstritten ist, ob die Baugenehmigung mit dem öffentlichen Baurecht in Einklang steht, denn als Betroffener kann der Nachbar eine Baugenehmigung anfechten. Durch die Neufassung der Verwaltungsgerichtsordnung hat ein Nachbarwiderspruch gegen ein genehmigtes Vorhaben wie bisher schon bei Wohnbauten keine aufschiebende Wirkung mehr. Allerdings hat der Nachbar die Möglichkeit, bei der Baugenehmigungsbehörde oder beim Verwaltungsgericht die aufschiebende Wirkung des Widerspruches zu beantragen. Damit es erst gar nicht so weit kommt, sollte der Nachbar rechtzeitig über die Baupläne informiert werden. Wird für die Erteilung der Baugenehmigung eine Befreiung bzw. Ausnahme von bauordnungsrechtlichen Vorschriften erforderlich, sollten vor Einreichung des Bauantrages der Lageplan und die Bauzeichnung dem Nachbarn und/oder den betroffenen Grundstückseigentümern zur Unterschrift vorgelegt werden. Unterschreibt der Nachbar, so kann man in der Regel mit einer unangefochtenen Durchführung des Bauvorhabens rechnen. Weiterhin beschleunigt man durch die Unterschrift das Genehmigungsverfahren, denn eine evtl. erforderliche Benachrichtigung des Nachbarn durch die Genehmigungsbehörde kann entfallen. Ist der Nachbar mit dem Bauvorhaben nicht einverstanden, so bedeutet das noch nicht, dass aus diesem Grunde keine Baugenehmigung erteilt wird. Dafür ist allein maßgebend, ob das Bauvorhaben den Bauvorschriften entspricht. Idyllisch wohnt es sich in der Röblinsee-Siedlung in Fürstenberg (Havel).

49 Denkmalschutz und Denkmalpflege 47 Bau- und Gartendenkmalpflege Kulturdenkmale als Quellen und Zeugnisse, die menschliche Geschichte und Entwicklung für die Nachwelt erlebbar machen, sind unter besonderen staatlichen Schutz gestellt. Sie werden in das Verzeichnis der Denkmale eingetragen, das bei den unteren Denkmalschutzbehörden geführt wird. Die Aufgaben einer unteren Denkmalschutzbehörde nehmen die Landkreise und kreisfreien Städte wahr. Oberste Denkmalschutzbehörde ist das Ministerium für Wissenschaft, Forschung und Kultur des Landes Brandenburg. Sie übt die Rechts- und Fachaufsicht über die Denkmalfachbehörde und die unteren Denkmalschutzbehörden aus. Denkmalfachbehörde ist das Brandenburgische Landesamt für Denkmalpflege und Archäologisches Landesmuseum. Aufgaben der Denkmalfachbehörde sind die Erforschung des Denkmalbestandes und seine Erfassung, die denkmalfachliche Beratung von Denkmaleigentümern und Behörden. Neueintragungen oder Löschungen im Verzeichnis der Denkmale werden durch den Landkreis öffentlich bekannt gemacht. Die Einsicht ist jedermann gestattet. Soweit es sich um ortsfeste Bodendenkmale oder bewegliche Denkmale handelt, ist ein berechtigtes Interesse an der Einsichtnahme darzulegen. Vor einer Eintragung in das Verzeichnis muss eine Unterschutzstellung erfolgen. Während Bodendenkmale generell durch das Denkmalschutzgesetz geschützt sind, erfolgt die Unterschutzstellung der Einzeldenkmale durch einen Bescheid an den Eigentümer. Dieser Bescheid beinhaltet auch die Begründung, warum das betreffende Objekt unter Denkmalschutz gestellt wird. Um den Denkmalwert festzustellen, haben die Mitarbeiter der Denkmalbehörden bereits vor der Unterschutzstellung das Recht, Grundstücke und Häuser nach vorheriger Anmeldung zu betreten ( 25 BbgDSchG). Wie bei jedem Verwaltungsakt kann der Denkmaleigentümer Rechtsmittel gegen eine Unterschutzstellung einlegen. Denkmalbereiche, z. B. historische Stadt- und Ortskerne oder Siedlungen, werden durch eine Denkmalbereichssatzung unter Schutz gestellt. Wer ein Denkmal instandsetzen, modernisieren, umgestalten, verändern oder in sonstiger Weise in den Denkmalbestand eingreifen will, bedarf gemäß 15 Abs. 1 BbgDSchG einer Erlaubnis der unteren Denkmalschutzbehörde (z. B. für den Einbau von Wärmeisolierungen, neuen Fenstern oder beim Anbringen von Werbeträgern oder Satellitenschüsseln usw.) Die Unterschutzstellung erfasst das Denkmal im augenblicklichen Zustand. Veränderungen, z. B. bei Modernisierungsmaßnahmen oder Instandsetzungen, sind möglich, soweit sie denkmalgerecht und denkmalverträglich gestaltet werden. Die denkmalrechtlichen Anforderungen, die an Bauvorlagen und die Gestaltung eines Gebäudes zu stellen sind, unterscheiden sich meist von den allgemeinen baurechtlich notwendigen Vorlagen. Der Bauwillige erspart sich nicht nur die Kosten einer Überarbeitung seines Antrages, sondern trägt auch zur Beschleunigung des Genehmigungsverfahrens bei, wenn im Vorwege bei der Denkmalschutzbehörde alle Fragen und Probleme bei der Durchführung eines denkmalgerechten Bauvorhabens erörtert werden. Die Abstimmung ist aus finanziellen Erwägungen anzuraten. Denn nur für Maßnahmen, die vorab mit der Denkmalschutzbehörde abgestimmt und von ihr genehmigt worden sind, können Sie als Denkmaleigentümer eine steuerliche Abschreibung bzw. Förderung oder eine Zuwendung erhalten. Welche Unterlagen Sie für einen denkmalrechtlichen Genehmigungsantrag benötigen, teilen wir Ihnen auf Anfrage gerne mit. Der Beratungsbedarf für Eigentümer und Objektplaner ist erheblich, da das Denkmalschutzgesetz trotz der Vielfalt und der Einzigartigkeit von Kulturdenkmalen keine allgemeingültigen Bestimmungen oder detaillierte Anforderungen enthält. Eine Mitwirkung ist sehr wichtig. Die Beratung ist kostenlos. Die Baulast Im Land Brandenburg gibt es seit dem keine Baulast mehr. Die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Anforderungen erfolgt durch die rechtliche Sicherung nach 65 BbgBO. Blick auf Germendorf

50 Denkmalpflege 48 Oh, was für ein schönes Haus! Diesen Ausruf hören wir Denkmalschützer des Öfteren. Dann stehen wir mit Besuchern vor Schloss Meseberg, auf dem Gutshof Liebenberg, in der Altstadt Kremmens oder vor anderen denkmalgeschützten Gebäuden. Aber was ist eigentlich ein Denkmal? Hierzu zählen nicht nur Schlösser und Herrenhäuser, sondern auch Park- und Gartenanlagen, einfache Bürgerhäuser und bäuerliche Anwesen, Stadt- oder Dorfkerne, technische Anlagen und die so genannten beweglichen Denkmale wie Altarbilder. Aber auch die ehemaligen Konzentrationslager Ravensbrück und Sachsenhausen gehören dazu. Überlieferte Reste oder Spuren von Gegenständen, Bauten oder anderen Zeugnissen des Lebens im Boden und in Gewässern nennt man Bodendenkmale. Wie kommt es, dass Etwas unter Schutz gestellt wird? Privatpersonen, Vereine, die Mitarbeiter der Denkmalschutzbehörde oder des Brandenburgischen Landesamtes für Denkmalpflege und Archäologischem Landesmuseum (BLDAM) stellen einen Antrag auf Unterschutzstellung aus den verschiedensten Gründen: weil das Haus besonders alt ist, eine wichtige Funktion im Ort hat, einen geschichtlichen Hintergrund besitzt, etwas Besonderes für die Region darstellt. Durch das BLDAM wird dann nach einer Besichtigung des Objektes (Inventarisierung) ein Gutachten erarbeitet, das den Denkmalwert bestätigt. Dieses Gutachten dient dann als Grundlage für die weitere Arbeit am Denkmal. Kann der Eigentümer den Denkmalwert nicht widerlegen, wird das Denkmal in die Denkmalliste des Landkreises aufgenommen. Ab diesem Zeitpunkt müssen alle Arbeiten am Denkmal mit der unteren Denkmalschutzbehörde abgestimmt werden. Dazu wird ein formloser Antrag bei uns gestellt. Sind die Arbeiten mit einem Eingriff in die Statik verbunden oder beinhalten eine Nutzungsänderung, muss ein Bauantrag gestellt werden. Wir Denkmalschützer geben unsere Stellungnahme dann im Rahmen des Bauantragverfahrens ab. Wenn z.b. die alte Bäuerin kein Plumpsklo auf dem Hof mehr haben möchte, wird zusammen überlegt, wie man ein neues Bad am besten in das alte Haus integrieren kann. Und natürlich ist uns dabei bewusst, dass man den heutigen Standards auch in Denkmalen entsprechen muss. Moderne Heizungen, Sanitäranlagen und andere technische Ausstattungen prägen den Wohnkomfort in den heutigen Denkmalen. Das Schloss Ziethen ist nach seiner Rekonstruktion ein wahres Kleinod geworden. Klosterscheune Zehdenick vor der Rekonstruktion...

51 Denkmalpflege 49 Des Weiteren versuchen wir Denkmalpfleger bei bauphysikalischen Problemen behilflich zu sein (aufsteigende Nässe u. Ä.). Gemeinsam wird über Farben oder Putzformen diskutiert. Dachum- und -ausbauten werden denkmalpflegerisch überprüft, Umnutzungen von Nebengebäuden begutachtet und Belange in der Umgebung eines Denkmals (grelle Werbung etc.) wahrgenommen. Der Weg zum Leben im charismatischen Denkmal ist manchmal länger als ein Neubau und von vielen Gesprächen und Diskussionen gesäumt, zumeist von Kompromissen gekrönt. Eine Lösung wurde bisher aber fast immer gefunden. Davon zeugen die vielen, wunderschön sanierten Denkmale im Landkreis und weitere kommen ständig hinzu. Um die Arbeit in Zukunft zu verbessern, regen wir an, rechtzeitig mit uns ins Gespräch zu kommen. So können die besten Lösungen langfristig erarbeitet und die Baumaßnahmen gut vorbereitet werden. Letztendlich verbindet uns ein gemeinsames Ziel: noch mehr Ahs und Ohs, wenn die Besucher vor den Denkmalen stehen. Für Rückfragen stehen die Mitarbeiter der unteren Denkmalschutzbehörde jederzeit gern zur Verfügung: Untere Denkmalschutzbehörde, Poststraße 1, Oranienburg Tel. ( ) , Birgit Lipsky Sachgebietsleiterin Denkmalschutz... heute beliebte Kultur- und Begegnungsstätte Unter der Regie der Messerschmitt Stiftung wurde das Schloss Meseberg rekonstruiert und erstrahlt in neuem Glanz.

52 50 Vermessungsleistungen im Landkreis

53 Teilung von Grundstücken/Nutzungsänderung 51 Grundstücksteilung Gemäß Definition ist die Teilung eine dem Grundbuchamt gegenüber abgegebene Erklärung des Eigentümers, dass ein Grundstücksteil 1.) abgeschrieben und 2.) als selbständiges Grundstück oder als ein Grundstück zusammen mit anderen Grundstücken (Grundstücksteilen) eingetragen werden soll. Durch die Teilung eines Grundstücks, das bebaut oder dessen Bebauung genehmigt ist, dürfen keine Verhältnisse geschaffen werden, die den Vorschriften dieses Gesetzes, insbesondere den Vorschriften über die Abstandsflächen, den Brandschutz und die Erschließung, zuwiderlaufen. Nutzungsänderung. An- und Umbau Die Nutzungsänderung des Wohnhauses oder von Wohnräumen, z. B. zum Büro, zur Arztpraxis oder für andere Geschäftszwecke, stellt grundsätzlich eine genehmigungspflichtige Baumaßnahme dar, auch wenn tatsächlich nicht gebaut wird. Aus der neuen Nutzung können sich ohne Veränderung der Bausubstanz andere oder weitergehende Anforderungen des öffentlichen Baurechts ergeben, wie ein erhöhter Bedarf an Einstellplätzen oder ein Nachweis zusätzlicher sanitärer Anlagen. Gewerbliche Nutzungen können Unruhe in ein Wohngebiet bringen und für die Nachbarschaft unzumutbar sein. Vor Aufnahme einer neuen Nutzung sollten Sie sich daher von der Bauaufsichtsbehörde beraten lassen, ob eine Baugenehmigungspflicht gegeben ist und die geplante Nutzungsänderung baurechtliche Probleme birgt. Zum Ausbau des Dachgeschosses eines Einfamilienwohnhauses ohne Veränderung der äußeren Gestalt und ohne Eingriff in das statische System, um zusätzliche Aufenthaltsräume zu schaffen, z. B. Kinder- oder Gästezimmer, benötigen Sie keine Baugenehmigung. Auch die Umnutzung vorhandener Wohnräume zu einem weiteren Badezimmer oder einer zusätzlichen Toilette ist vom Genehmigungsvorbehalt freigestellt. Sie dürfen jedoch keine zweite Wohneinheit schaffen. Wenn Sie beabsichtigen, ein bestehendes Wohngebäude um- oder auszubauen, sollten Sie sich von Fachleuten beraten lassen. So dürfen zwar nichttragende Wände in fertig gestellten Wohnhäusern baugenehmigungsfrei verändert werden, für die Änderung von Außenwänden oder der Dachkonstruktion (z. B. Einbau einer Dachgaube) ist hingegen eine Baugenehmigung erforderlich. Auch Wintergärten, überdachte Terrassen oder Eingangsüberdachungen sind regelmäßig baugenehmigungspflichtig. Die Bauausführung Wärmeschutz Für die energiesparende Gebäudeplanung sind laut gültiger Energieeinsparverordnung folgende Ansatzpunkte für den Wärmeschutz maßgebend: Selbst exotische Bauwerke findet man in Oberhavel, so die Pagode in Hohen Neuendorf.

54 52 Vermessungsleistungen im Landkreis

55 Bauausführung 53 - Lage des Baugrundstücks - Gebäudestellung - Kompaktheit - Hausform - Grundrissanordnung - Wärmedämmung - Heizungstechnik - Anlagentechnik Der Energieeinsparnachweis berücksichtigt alle Faktoren quantitativ und qualitativ. Zum Beispiel bräuchte man bei einer effektiveren Heizungstechnik oder Gebäudeform weniger Wärmedämmung oder umgekehrt. Alle Faktoren sind also in ihrer Gesamtheit zu berücksichtigen. Des Weiteren ist ein alleiniger Bezug auf Dämmmaterialien zu einseitig, da beispielsweise die auf dem Markt angebotenen Ziegelprodukte mittlerweile sehr gute Dämmeigenschaften besitzen. Somit ist immer das gesamte jeweilige Bauteil zu betrachten, welches dann auch beim geforderten Energieeinsparnachweis Berücksichtigung findet. Bauen mit der Sonne Das Bauen mit der Sonne setzt auf die passive Nutzung der Sonnenenergie während der kälteren Jahreszeiten. Bereits bei der Planung des Gebäudes wird auf eine geeignete Orientierung zur Sonne geachtet. Die tief stehende Wintersonne wird durch großflächige, gut wärmegedämmte und zur Sonne orientierte Fensterflächen, aber auch durch Glasvorbauten (z. B. Wintergarten) oder durch die Verwendung spezieller lichtdurchlässiger Materialien (TWD Transparente Wärmedämmung) genutzt. Der Bauherr oder der Architekt muss auf ausreichenden Sonnenschutz im Sommer und auf Verschattungsfreiheit im Winter achten. Die Heizungsanlage muss schnell regelbar sein, um sich dem Sonnenangebot bedarfsgerecht anpassen zu können. Immer mehr Architekten machen sich mit den Prinzipien des solaren und energiesparenden Bauens vertraut, leider sind es noch nicht alle. Passive Solarenergienutzung durch Fenster Bei der Planung eines Hauses ist auf eine konsequente Südorientierung des Wohnraumbereiches zu achten. Durch eine optimierte Ausrichtung der Grundstücke in Bebauungsplänen kann eine optimale Nutzung der passiven Solarenergie erreicht werden. Fenster verursachen nicht nur Wärmeverluste, sondern sind auch Wärmefallen. Entscheidend ist damit die Bilanz aus Verlusten und Gewinnen während der Heizperiode. Die Bilanz wird durch Faktoren wie Qualität der Verglasung, Orientierung der Fenster und Verschattung beeinflusst. Für sehr hochwertige Dreischeiben-Wärmeverglasung wird die Bilanz sogar positiv, d. h., die Fenster gewinnen in der Heizperiode mehr Wärme, als sie verlieren. Zentrale Warmwasserbereitung Die Warmwasserbereitung sollte in Kombination mit der zentralen Heizungsanlage erfolgen. Um gerade in den Übergangszeiten und im Sommer die Betriebsverluste des Kessels gering zu halten, sollten ausreichend große Warmwasserspeicher verwendet werden, die möglichst nur ein zweimaliges Laden pro Tag erforderlich machen. In Schichtenspeichern wird eine Temperaturschichtung erreicht, die dafür sorgt, dass das zum Wärmeerzeuger fließende Wasser stets eine niedrige Temperatur besitzt, wodurch gerade bei Brennwertgeräten und Solaranlagen hohe Wirkungsgrade erreicht werden. Solare Warmwasserbereitung Sonnenkollektoren wandeln die Sonneneinstrahlung direkt in Wärme um, die dann einem Warmwasserspeicher zugeführt wird. Richtig dimensionierte Solaranlagen decken dabei fast 50 % des Jahresenergiebedarfs für Warmwasser der Haushalte. Als Faustformel rechnet man mit 1 bis 2 m 2 Kollektorfläche pro Person. Im Sommer übernimmt die Solaranlage die Warmwasserversorgung sogar vollständig, der Heizkessel kann dann ausgeschaltet bleiben. Sollte der Bau einer Solaranlage erst zu einem späteren Zeitpunkt möglich sein, so sollten auf jeden Fall schon die Leitungen mitverlegt werden. Auch der Warmwasserspeicher sollte groß genug und leicht nachrüstbar sein. Strom aus der Sonne Solarzellen aus Silizium sind die Bausteine einer Photovoltaikanlage, mit ihr wird Sonnenlicht direkt in elektrischen Strom umgewandelt, der problemlos im Haushalt genutzt werden kann. Überschüssiger Strom wird an das Versorgungsnetz abgegeben.

56 Boden- und Umweltschutz 54 Mutterboden Mutterboden, der bei Baumaßnahmen sowie bei wesentlichen Veränderungen der Erdoberfläche ausgehoben wird, ist in nutzbarem Zustand zu erhalten und vor Vernichtung oder Vergeudung zu schützen. Dieses Gebot zum Schutz des Mutterbodens ist in das Baugesetzbuch aufgenommen worden. Mutterboden, der nicht sofort wieder verwendet wird, ist in Mieten mit einer Sohlenbreite von bis zu 3,00 m und einer Höhe bis zu 1,30 m aufzusetzen. Die Mieten sollen möglichst im Schatten und abseits vom Baubetrieb liegen. Sie sind mit Grasboden o. Ä. abzudecken und vor dem Austrocknen zu bewahren. Allgemein Bodenaushub, Bauschutt und sonstige Baustellenabfälle sind grundsätzlich schon an den Abfallstellen getrennt zu erfassen und getrennt einer Verwertung zuzuführen. Vor allem sind bei Abrissen von Gebäuden oder Gebäudeteilen schadstoffhaltige Materialien (insbesondere asbesthaltige Baustoffe) und Bauteile, die eine Aufbereitung behindern oder verhindern können (Rohrleitungen, Fenster, Türen, Fußbodenbeläge usw.), vorher auszubauen. Folgende Aufteilung der Baureststoffe ist je nach anfallender Menge sinnvoll und sollte bereits bei der Planung von Bau- und Abrissmaßnahmen berücksichtigt werden: Bauschutt Als aufbereitungsfähiger Bauschutt gelten z. B. Beton mit und ohne Eisen, Pflastersteine, Naturstein, Kalksandsteine, Dachsteine und Ziegelmaterial. Zum nicht aufbereitungsfähigen Bauschutt, der einer zugelassenen Deponie zuzuführen ist, zählen alle festen, nicht auslaugbaren anorganischen Stoffe, wie Gips, Mörtel, Kalk, Schamotte, Schiefer, Bimsstein, Leichtbaustoffe und Fliesen. Verwertbare und nichtverwertbare Baustellenabfälle Alle verwertbaren Baustellenabfälle sind nach Möglichkeit sortenrein zu trennen und einer Wiederverwertung zuzuführen. Metalle (Schrotthändler), Papier und Pappe (Altpapiersammlung/-handel), saubere Verpackungen aus Kunststoff oder Styropor (Gelber Sack), Altholz, Bauholz, Kisten und Paletten (Altholzverwertung). Nichtverwertbare brennbare Baustellenabfälle, z. B. Tapeten, Bodenbeläge, Türen, Tür- und Fensterrahmen, Vertäfelungen, Fußbodendielen, sind dem öffentlich-rechtlichen Entsorgungsträger zuzuführen. Schadstoffhaltige Abfälle Als Sonderabfall sind beispielsweise zu entsorgen: Abbeizer, Gebinde mit Resten von alten Holzschutzmitteln, Batterien, Farb- und Lackverdünner, nicht ausgehärtete Klebstoffe sowie Kitt- und Spachtelmassen, Spraydosen, Teerrückstände und Bitumen. Alles, was mit schädlichen Stoffen vermischt ist, wird damit auch zu Sonderabfall. Asbesthaltige Abfälle Sie unterliegen besonderen Sicherheitsvorschriften. So ist der Bauaufsichtsbehörde bereits vor Erteilung einer Abbruchgenehmigung die Bescheinigung eines Sachkundigen darüber vorzulegen, ob Bauteile der zu beseitigenden Gebäude Asbest oder asbesthaltige Materialien enthalten. Mit der Demontage, dem Verfestigen oder Beschichten von asbesthaltigen Materialien können nur Firmen beauftragt werden, die Sachkunde nach TRGS 519 erworben haben. Diese Unternehmen sind mit den Gefahren im Umgang mit Asbest vertraut, kennen die erforderlichen Schutzmaßnahmen und verfügen über die notwendigen Geräte und Ausrüstungen. Wildes Ablagern von Bauschutt und Baustellenabfällen auf nicht dafür zugelassenen Flächen ist eine Ordnungswidrigkeit, die mit einer Geldbuße geahndet werden kann. Aufgrund der oben genannten Ansatzpunkte ist eine Aussage über Energieeinsparmaßnahmen also immer an den konkreten Einzelfall gebunden.

57 Baufinanzierung 55 Abzüglich Ihres Eigenkapitals und der Eigenleistungen, die Sie einbringen können, benötigen Sie für die Finanzierung Ihrer Immobilie Fremdkapital. Entweder Sie verfügen über zuteilungsreife Bausparverträge in entsprechender Höhe oder Sie nehmen einen Kredit bei einer Bank auf. Die Bank bewertet Ihre Immobilie und gibt Ihnen je nach finanzieller Situation bis zu 60 % des Immobilienwertes einen Hypothekenkredit ersten Ranges. Das bedeutet, dass dieser Kredit im Falle einer späteren Zwangsversteigerung wegen Zahlungsunfähigkeit zuerst bedient werden muss. Weitere Kredite auf eine Hypothek zweiten Ranges bis zu weiteren 20 % bis 40 % des Immobilienwertes können bei entsprechenden finanziellen Verhältnissen oder Vermietung des Objektes gewährt werden. Am sichersten ist die Finanzierung, wenn Sie ca. 20 % Eigenkapital besitzen. Der Kaufvertrag wird vom Notar ausgearbeitet. Er klärt den Käufer über die Eintragungen im Grundbuch auf und prüft die Eigentumsverhältnisse. Dies sind beispielsweise Belastungen der Immobilie durch eine Grundschuld oder Rechte Dritter wie Geh- und Fahrrechte oder Vorkaufsrechte. Immobilien müssen laut 313 des Bürgerlichen Gesetzbuches durch einen notariellen Kaufvertrag gekauft werden. Der Notar erläutert Käufer und Verkäufer den Kaufvertrag. Er muss den schwächeren Vertragspartner vor Nachteilen schützen und beide Parteien belehren. Erst wenn der Käufer die Auflassungsvormerkung erhalten hat, wird der Kaufpreis fällig. Die Auflassungsvormerkung ist ein Sicherungstitel für den Käufer und eine Art Reservierung. Nach termingerechter Zahlung kann der Käufer die Umschreibung auf sich verlangen, auch wenn der Verkäufer mittlerweile in Konkurs gegangen ist. Rechtlich ist das Eigentum erst mit dem Eintrag ins Grundbuch übertragen.

58 Branchenverzeichnis 56 Liebe Leserinnen und Leser! Hier finden Sie eine wertvolle Einkaufshilfe, einen Querschnitt leistungsfähiger Betriebe aus Handel, Gewerbe und Industrie, alphabetisch geordnet. Alle diese Betriebe haben die kostenlose Verteilung Ihrer Broschüre ermöglicht. Architekten Kretschmar + Weber Architekturbüro AB-plus GmbH Architekturbüro C. Hagen Architekturbüro Dieter Bortchen Architekturbüro Rudolf Baubetrieb Pauli Baufinanzierung Baugrunduntersuchung Baugrunduntersuchung Schütt Bauplanungsbüro GmbH Hammer Bauunternehmen Matthes + Dewitz Beton und Transportbeton d-i-v vermessung gmbh e.dis Aktiengesellschaft Elbe-Haus EMB Erdgas Mark Brandenburg Fenster und Türen Finanzierung Garten- und Landschaftsbau Bergmann...U4 Gemeinnützige Obstbau-Siedlung eg Haas Fertigbau GmbH U2 Hausbau Hausbau Bergmann U4 Hennigsdorfer Wohnungs- Baugesellschaft mbh Hochwertige Fertigteile Immobilien , 18 Immobilien Remmert Ingenieur- und Architekturbüro Koch Ingenieur- und Planungsbüro OBJECTA Ingenieur- und Sachverständigenbüro Winkler Ingenieurbüro Frank Scherzer Ingenieurbüro Gengelsdorf Ingenieurbüro Halamoda Ingenieurbüro Knuth Ingenieurbüro Liebig Ingenieurbüro Schiebe Ingenieurbüro Traut IPS Ingenieurbüro Peter Schubert Kirchner Ingenieurvermessung GmbH Löwen Haus Makler Massa Hausbau Massive Niedrigenergiehäuser Massivhaus Birkenwerder GmbH Massivhaus Jörg Koebe Massivhausbau Henz von Heiden Massivhäuser , 18 Massivhäuser K. Heidenreich Nordiska Niedrigenergiehaus AG Oberhavel Verkehrsgesellschaft mbh Oranienburger Wohnungsbau- Genossenschaft e.g Planungs- und Ingenieurbüro Jochmann + Co. GmbH Planungsbüro Binder Planungsbüro Dr. Grandel Rechtsanwalt Andreas Steffen Rechtsanwälte Bergsdorf Regionalentwicklungsgesellschaft mbh Velten U3 Sachverständigen- und Ingenieurbüro Sachverständigenbüro Dipl.-Ing. Fähnrich..38 Schatton Bau-Management Schwimmbad- und Pumpentechnik Apitzsch SIV Sylvester-Immobilien Sonnenschutzsysteme Stadtwerke Oranienburg Vario Self/REKO-Bau GmbH Vermessung Vermessung Baum Vermessung Harth Vermessung Pavonet Vermessungsbüro Fienke + Horst Vermessungsbüro Hagen Vermessungsbüro Obermann Vermessungsbüro Schech Vermessungsbüro Sinnhöfer Vermessungsbüro Straszynski Vermessungsbüro Th. Kühl Vermessungsbüro Werth Wohnpark Pfaffenwald U3 Wohnresidenz Grüneberg Projektgesellschaft mbh u3 Wohnungsbaugesellschaft Kremmen mbh..11 Wohnungsgenossenschaft Vorwärts Velten e.g Wohnungsgenossenschaft Zehdenick e.g...11 U = Umschlagseite

59

60