zwischen Ochsen Immobilien AG, Aktiengesellschaft mit Sitz in Grosswangen, vertreten gemäss Handelsregistereintrag durch.. und der

Transkript

1 MIETVERTRAG zwischen Ochsen Immobilien AG, Aktiengesellschaft mit Sitz in Grosswangen, vertreten gemäss Handelsregistereintrag durch.. Vermieterin und der Einwohnergemeinde Grosswangen, 6022 Grosswangen, vertreten durch den Gemeinderat und dieser durch Mieterin

2 2 VORBEMERKUNGEN 1. Verschiedene Investoren, vertreten durch die beiden Herren Joseph Huber und Philipp Marti, beide in Grosswangen, möchten den Betrieb des Gasthauses zum Ochsen in Grosswangen wieder aufnehmen und vor allem den Saal der Grosswanger-Bevölkerung mit ihren vielfältigen Vereinsleben wieder zugänglich machen. Sowohl Saal wie auch Restaurant werden komplett saniert, wobei der Ochsen-Saal durch bauliche Massnahmen vom Restaurant so getrennt wird, dass beide Lokale getrennt und unabhängig voneinander betrieben werden können. Die Mieterin ist somit nicht verpflichtet, Verpflegung, Getränke, etc. vom Betreiber des Restaurants zu beziehen, hat dazu aber aufgrund der Infrastruktur die Möglichkeit. Desgleichen ist der Betreiber des Restaurants seinerseits wie jeder Verein oder jede Interessengruppe berechtigt, den Saal für ein von ihm organisierten Anlass gegen Entschädigung und gemäss Verordnung der Gemeinde Grosswangen zur Verfügung zu erhalten. 2. Die Investoren, vertreten durch die Herren Philipp Marti und Joseph Huber, beabsichtigen, die bestehende Aktiengesellschaft Ochsen Immobilien AG mit dem Gasthaus zum Ochsen in Grosswangen zu erwerben oder eine neue Aktiengesellschaft zu gründen und die Liegenschaft zu kaufen. 3. Die Vermieterin verpflichtet sich, sämtliche Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag auf einen allfälligen Rechtsnachfolger zur vollständigen Aushaltung zu überbinden mit der Verpflichtung zur Weiterüberbindung.

3 3 VERTRAGSBESTIMMUNGEN: 1. Mietgegenstand Die Vermieterin vermietet der Mieterin den Saal des Gasthauses zum Ochsen samt Nebenräumen. Die entsprechenden gemieteten Flächen und Räume sind im beigehefteten Plan, welcher integrierender Bestandteil des vorliegenden Mietvertrages bildet, rot eingezeichnet. Im Weiteren stehen der Mieterin folgende Räume und Flächen zur Mitbenützung zur Verfügung: die Toiletten (inkl. Behindertengerechtes WC im Restaurantgebäude zugänglich über einen Lift) der Saalzugang und -eingang die Parkplätze auf der Liegenschaft des Gasthauses zum Ochsen wie auch auf der benachbarten Liegenschaft Frohsinn und zwar im Falle von Veranstaltungen im Ochsen-Saal, soweit diese nicht durch Dritte belegt sind. Die Vermieterin akzeptiert allfällige Immissionen, die durch die Saalbenutzung entstehen. Diese Vertragsbestimmung ist auf den Pächter des Restaurants zu überbinden. Die entsprechenden zur Mitbenützung ausgeschiedenen Räume im Gasthaus zum Ochsen sind im beiliegenden Plan, welcher integrierender Bestandteil des vorliegenden Mietvertrages bildet, rot schraffiert. Das gleiche gilt für die Parkplätze auf der benachbarten Liegenschaft Grundstück Nr. 752 (Frohsinn), Grundbuch Grosswangen.

4 4 2. Zweck Die Mieterin nutzt die Mietsache als Kultur, Seminar- und Festsaal. Die Mieterin oder eine von ihr bezeichnete Stelle entscheidet über die Vergabe der Mietsache gemäss einer entsprechenden Verordnung. 3. Mietdauer Der Mietvertrag wird auf die feste Dauer von 20 Jahren ab Anfang 2012, nach Fertigstellung der Umbauarbeiten, vereinbart und ist zu Gunsten der Einwohnergemeinde Grosswangen auf dem Grundstück Nr. 754, Grundbuch Grosswangen, auf die Dauer von 20 Jahren vorzumerken. Die Kosten der Grundbuchgebühren der Vormerkung bezahlen die Vertragsparteien je hälftig. 4. Optionsrecht Nach Ablauf der ersten festen Mietdauer von 20 Jahren steht der Mieterin ein Optionsrecht für eine einmalige weitere feste Mietdauer von 5 Jahren zu. Dieses Optionsrecht muss von dieser bis spätestens 18 Monate vor Ablauf der ersten festen Mietdauer schriftlich geltend gemacht werden. Sofern die Mieterin von ihrem Optionsrecht Gebrauch macht, wird der Mietzins für die neue Vertragsdauer entsprechend den dannzumal geltenden Marktverhältnissen neu festgelegt. Die Bedingungen für die zu verlängernde Mietdauer sind spätestens 12 Monate vor Ablauf der ersten festen Mietdauer durch schriftliche Vereinbarung festzulegen. Macht die Mieterin ihr Optionsrecht nicht oder nicht rechtzeitig geltend oder kommt innerhalb der erwähnten Frist keine Einigung über die Bedingungen des zu verlängernden Mietvertrages zustande, verlängert sich in der Folge der Mietvertrag nach Ablauf der ersten festen Mietdauer zu den bisherigen Bedingungen

5 5 stillschweigend auf unbestimmte Zeit und kann von einer Partei unter Einhaltung einer 12-monatigen Kündigungsfrist auf jedes Monatsende, ausgenommen Ende Dezember, gekündigt werden, wobei nach Ablauf von 20 Jahren die Vormerkung im Grundbuch erlischt. 5. Mietzins Der jährliche Nettomietzins beträgt Fr zuzüglich akonto Nebenkosten von Fr monatlich. Sowohl der Mietzins wie auch die Nebenkosten sind vierteljährlich im Voraus zu entrichten. Der Nettomietzins ist indexgebunden und zwar wie folgt: 60% des bei Mietbeginn gültigen Nettomietzinses werden jährlich gemäss folgender Formel der Landesindex der Konsumentenpreise des Bundesamtes für Statistik angepasst: Basismietzins x neuer Index Basisindex = neuer Mietzins Als Basisindex gilt der Stand des Indexes vom. von. Punkten (Basis Dezember 2005=100 Punkte). Die erstmalige Anpassung des Mietzinses erfolgt am Weitere Anpassungen erfolgen jährlich immer per 01. Januar, gemäss der Veränderung des Landesindexes der Konsumentenpreise per Ende Oktober des Vorjahres. Die Anzeigefrist beträgt 30 Tage.

6 6 6. Nebenkosten a) Im vereinbarten Mietzins sind keine Nebenkosten enthalten. Die Parteien vereinbaren, dass über sämtliche Nebenkosten jährlich unter Berücksichtigung geleisteter Akontozahlungen separat abgerechnet wird. Bezüglich Heizung, Lüftung, Strom und Wassern bestehen bezüglich dem Ochsen-Saal separate Zähler. b) Für gemeinsam genutzte Anlagen des Saales und des Gastbetriebes werden die Nebenkosten je hälftig getragen. c) Für die Heizung und deren Bedienung bezahlt die Mieterin die ausgewiesenen anteilsmässigen Kosten. Über Heiz- und Warmwasserkosten ist jährlich abzurechnen. Als Heizkosten gelten insbesondere Aufwendungen, verbrauchte Brennstoffe und Energie, Strom für Pumpen und Brenner, alle Kosten für den Betrieb, die periodische Revision und Reparaturen, die Bedienung der Heizung und der zentralen Warmwasserversorgung inklusive Boiler, Entkalkung und Tankrevision. Kosten für die Reinigung der Heizungsanlage und des Kamins, Service von Wärmezählern und von Sicherungsanlagen des Öltankes sowie das Verwaltungshonorar. d) Die Abrechnung über Heizkosten und vertraglich vereinbarten Nebenkosten gilt als genehmigt, sofern die Mieterin nicht innert 30 Tagen seit Erhalt dagegen schriftlich Einsprache bei der Vermieterin erhebt. 7. Übergabeprotokoll/Schliessplan Bei der Übergabe der Mietobjekte wird ein Übergabeprotokoll zusammen mit einem Schlüsselverzeichnis erstellt. Im Verlauf der Mietdauer abhanden gekommene Schlüssel sind von der Mieterin spätestens auf Ende der Mietdauer auf seine Kosten zu ersetzen.

7 7 8. Gesetzliche Vorschriften/Bewilligungen Alle für die Benützung sowie den Betrieb der Mietsache erforderlichen Bewilligungen sind von der Mieterin direkt auf eigene Kosten einzuholen, es handelt sich diesbezüglich um gewerbepolizeiliche Bewilligungen / gesetzliche Vorschriften der Feuer- und Gesundheitspolizei. 9. Sorgfaltspflicht Die Mieterin hat die Mietsache mit aller Sorgfalt zu gebrauchen und in gutem und sauberem Zustand zu erhalten. Sie darf sie nur zu vertraglich vereinbarten Zwecken verwenden, jede Änderung bedarf der schriftlichen Zustimmung der Vermieterin. Die Mieterin haftet auch für Schäden, die durch vertragswidrige Benützung allfälliger Veranstalter entstehen. Die Vermieterin und die Mieterin arbeiten eine gemeinsame Hausordnung aus und die Mieterin verpflichtet sich, diese allfälligen Veranstaltern bekannt zu geben. 10. Benützung von Flächen ausserhalb der Mietsache und Mitbenützung Ohne anderweitige schriftliche Vereinbarung ist es der Mieterin nicht gestattet, ausserhalb der Mietsache und den zur Mitbenützung zugeteilten Räumen Gegenstände abzustellen und zu lagern, insbesondere darf der Zugang zu Gebäude und Hof, Durchfahrt, Haus und Keller oder sonstigen freien Plätzen und Räumen nicht mit Gegenständen irgendwelcher Art verstellt werden. Gibt die Vermieterin hiezu ausnahmsweise die Erlaubnis, hat die Mieterin für jeden aus der Lagerung entstanden Schaden aufzukommen.

8 8 11. Abfälle Abfälle jeglicher Art dürfen nur an den von der Vermieterin bezeichneten Orten und in zweckmässigerweise deponiert werden. Die Mieterin ist verpflichtet, geeignete Behälter, Container, etc. anzuschaffen und regelmässig zur Leerung bereit zu stellen. 12. Feuer-/Nottreppe Die vorhandene Feuer- und Nottreppe darf nur im Fall eines Brandes oder eines Notfalles, bei welchem das Haupttreppenhaus nicht zugänglich ist, benützt werden. Die Türe zur Nottreppe muss jederzeit freigehalten werden. Lagerungen jeglicher Art in Fluchtwegen sind untersagt. 13. Unterhaltspflicht der Vermieterin Die Vermieterin ist verpflichtet, die Mietsache angemessen zu unterhalten und Mängel zu beheben. Mängel sind der Vermieterin von der Mieterin umgehend zu melden. Das Objekt ist von der Vermieterin auch dann zu unterhalten, wenn der Gastbetrieb oder Teile davon nicht vermietet oder verpachtet sind. Bei dringenden Reparaturen und Massnahmen (Notfällen) ist die Mieterin gehalten, die unbedingt notwendigen Vorkehrungen, soweit möglich und zumutbar, selber zu treffen oder treffen zu lassen. Im Unterlassungsfalle haftet sie für Folgeschäden. Die Vermieterin ist berechtigt, in der Mietsache und den dazugehörenden Einrichtungen unter Einhaltung einer angemessen Anzeigefrist die erforderlichen Reparaturen ungehindert auszuführen. Notwendige für die Sacherhaltung unaufschiebbare Arbeiten hat die Mieterin jederzeit zu dulden. Verweigert sie den Handwerkern den Zugang zur Mietsache, kann sie für allfällige Mehrkosten und Folgeschäden haftbar gemacht werden.

9 9 14. Unterhaltspflicht der Mieterin Unterhalt und kleinere Reparaturen der gemieteten Räume werden bis zu einem Beitrag von Fr von der Mieterschaft übernommen, ansonsten gilt die Regelung gemäss Art. 259 OR. Der Mieterin obliegen die kleinen, für den gewöhnlichen Gebrauch der Mietsachen erforderlichen Reinigungen und Ausbesserungen. Die Unterhaltsarbeiten sind fachmännisch auszuführen oder ausführen zu lassen, dazu gehören insbesondere: a) Ersetzen zerbrochener Fensterscheiben, sofern kein Spannungsriss vorliegt; b) Instandhalten der Installationen, Armaturen und Apparate; c) Ersetzen von elektrischen Schaltern, Steckdosen der zur Mietsache gehörenden Lampen und Abdeckungen, Sicherungen, Rollladen- und Sonnenstorengurten, Schnüren oder Bändern an Zug-Jalousien usw. ; d) Ölen und Instandhalten von Tür- und Schrankschanieren und Schlössern; e) Entkalken allfälliger Boiler und Leitungen; f) Entstopfen von Abwasserleitungen bis zur Hauptleitung; g) Periodisches Reinigen der Fensterläden, Balkone und Terrassen samt Abläufen. Für gemeinsam genutzte Anlagen des Saales und des Gastbetriebes werden die Unterhaltskosten je hälftig getragen. Ausschliesslich zu Lasten der Mieterin gehen Unterhalt, Erneuerung und Reparatur von Einbauten, Vorrichtungen, Installationen und Anlagen, die die Mieterin angebracht hat. Die Vermieterin kann von der Mieterin die Ausführungen der notwendigen Arbeiten verlangen, wenn der Zustand derartiger Einrichtungen die Mietsache oder andere Teile der Liegenschaft zu beschädigen drohen. Im Säumnisfall kann die Vermieterin die Ausführung von sich aus anordnen und die Kosten der Mieterin belasten. Die Mieterin ist verpflichtet, im Deckenhohlraum und im

10 10 Boden die Führung von Kanälen, Röhren, Kabeln, etc. entschädigungslos zu dulden. 15. Bauliche Veränderungen durch die Mieterin a) Bevor die Mieterin die Mietsache auf eigene Kosten ausbaut und verändert, hat sie die schriftliche Zustimmung der Vermieterin einzuholen. Die Vermieterin kann für die Finanzierung des Ausbaus eine Sicherstellung verlangen, welche vor Beginn der Arbeiten zu leisten ist. Sofern die Vermieterin schriftlich und ausdrücklich etwas anderes bestimmt, ist die Mieterin verpflichtet, auf den Zeitpunkt der Beendigung des Mietvertrages und auf eigene Kosten den früheren Zustand wieder herzustellen (vgl. Art. 260a Abs. 2 OR). b) Ohne anderweitige schriftliche Vereinbarung sind die Fassaden nicht mitvermietet und ohne schriftliche Bewilligung der Vermieterin dürfen keine Anschriften und Reklamen an der Fassade angebracht werden. 16. Untermiete Die ganze oder teilweise Untervermietung der Mietsache (Art. 262 OR) ist nur mit vorgängiger schriftlicher Zustimmung der Vermieterin gestattet. Auch die Abtretung des Mietvertrages setzt die schriftliche Zustimmung der Vermieterin voraus, wobei diesfalls die Mieterin solidarisch mit dem Dritten bis zum Zeitpunkt in dem das Mietverhältnis gemäss Vertrag beendet werden kann, haftet. Die Übertragung des Benützungsrechtes des Saales an einen Veranstalter stellt keine Untermiete dar.

11 Abgaben und Unkosten Abgaben, Unkosten und Nebenkosten, welche direkt der Mieterin von einem Werk oder Amt in Rechnung gestellt werden und die im Vertrag nicht aufgeführt sind, sind durch diese direkt zu bezahlen. 18. Versicherung Es ist Sache der Mieterin zweckmässige Versicherungen abzuschliessen. 19. Rückgabe der Mietsache Die Mietsache ist in gutem Zustand unter Berücksichtigung der aus der vertragsmässigen Benutzung sich ergebenden Abnützung oder Veränderung sowie des Zustandes bei Mietantritt zurückzugeben. Bei der Rückgabe muss die Vermieterin den Zustand der Sache prüfen und Mängel für die die Mieterin einzustehen hat, diese sofort melden. Entdeckt die Vermieterin spätere Mängel, die bei übungsgemässer Untersuchung nicht erkennbar waren, so kann sie sie der Mieterin auch nachträglich noch melden. 20. Inkrafttretung Sobald der Eigentumsübergang des Gasthauses zum Ochsen im Tagebuch des Grundbuches eingetragen oder der Aktienkaufvertrag der Ochsen Immobilien AG unterzeichnet ist, wird der Vertrag durch Unterzeichnung durch die Vertragsparteien unter Vorbehalt der Ermächtigung des Gemeinderates Grosswangen durch die Gemeindeversammlung Grosswangen rechtswirksam. 21. Anwendbares Recht / Gerichtsstand a) Soweit in diesem Vertrag nichts anderes vereinbart ist, gelten die Bestimmungen des Schweizerischen Obligationenrechtes (Art. 253 ff. OR).

12 12 b) Für alle Streitigkeiten aus diesem Vertrag ist der Ort der vermieteten Sache Gerichtsstand. Ort / Datum Die Parteien: Die Vermieterin: Ochsen Immobilien AG Die Mieterin: Einwohnergemeinde Grosswangen.??????.