Wohn-Riester. Die Eigenheimrente

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1 Die Eigenheimrente

2 die Eigenheimrente Inhaltsverzeichnis Wohn-Riester die Eigenheimrente 3 die Entnahme 5 die Produktarten -Bausparverträge 7 -Darlehensverträge 9 -Kombikredit 10 die nachgelagerte Besteuerung 11 Verkauf oder Vermietung der Immobilie 13 Verbesserung der Eigenheimförderung geplant 14 Seit 2008 steht Riester-Sparern in der staatlich geförderten Altersvorsorge eine neue Möglichkeit offen. Gefördert wird nicht mehr nur die Ansparung einer zusätzlichen privaten Rente. Zulagen und eventuelle Steuerersparnisse gibt es seitdem auch für die Finanzierung einer selbstgenutzten Immobilie. Dies kann zu erheblichen Ersparnissen bei der Finanzierung der eigenen vier Wände führen. Wohn-Riester-Produkte gibt es in verschiedenen Varianten. Förderfähig sind: l Riester-Bausparverträge l Riester-Darlehensverträge zur Finanzierung einer selbstgenutzten Wohnung l Riester-Verträge über den Erwerb von Geschäftsanteilen an einer Genossenschaft für eine selbstgenutzte Wohnung Wie alle anderen Riester-Produkte bedürfen auch diese der Zertifizierung und müssen bestimmte Bedingungen erfüllen. Förderfähig sind nur Finanzierungen von Eigenheimen, die nach 2007 erworben wurden. Um die vollen Zulagen zu erhalten, müssen Sparleistungen in einen Wohn- Riester-Vertrag in Höhe von vier Prozent des sozialversicherungspflichtigen Vorjahreseinkommens, maximal Euro, eingezahlt werden. Von diesem Betrag sind die Zulagen abzuziehen. Bei der förderbaren Immobilie kann es sich um ein eigenes Haus, eine Eigentumswohnung, eine Genossenschaftswohnung oder auch um ein eigentumsähnliches bzw. lebenslanges Dauerwohnrecht handeln. Der Staat fördert selbstgenutzte Immobilien, damit Menschen im Alter mietfrei wohnen können. 2 3

3 Es gibt eine Reihe von Bedingungen, die bis ins hohe Rentenalter erfüllt sein müssen, um förderberechtigt zu bleiben. Anderenfalls droht die Rückzahlung der Förderung selbst wenn das ursprüngliche Darlehen schon lange getilgt ist. Was wird gefördert? l der Bau von selbst genutzten Wohnimmobilien l der Kauf von selbst genutzten Wohnimmobilie sowie l der Erwerb einer Genossenschaftswohnung oder ein lebenslanges Dauerwohnrecht (z.b. in einem Seniorenheim) Dafür kommen folgende Formen von Wohn-Riester infrage: l die Entnahme aus einem bereits bestehenden Riester-Sparvertrag dürfen 75 % oder das gesamte angesparte Geld entnommen werden, ohne dass die bisher erhaltenen Zulagen zurückgezahlt werden müssen l ein Darlehen für die Tilgung eines Darlehens, das für die eigenen vier Wände aufgenommen wurde, wird eine Förderung gezahlt. Mögliche Produkte dafür sind, Riester-Darlehen, Riester-Bausparverträge und Riester Kombikredite l die Entschuldung das in einem Riester-Sparvertrag angesparte Geld kann zu Beginn der Auszahlphase, also wenn man in Rente geht, eingesetzt werden, um die selbstgenutzte Immobilie zu entschulden die Entnahme Bei der Kapitalentnahme für wohnwirtschaftliche Zwecke aus bestehenden Riester-Sparverträgen bestehen zwei unterschiedliche Regelungen. Einerseits die Entnahme in der Ansparphase der Verträge und andererseits die Entnahme zu Beginn der Auszahlphase. In der Ansparphase kann das in einem beliebigen privaten Riester-Sparvertrag vorhandene Kapital entweder bis zu 75 % oder vollständig entnommen werden und als Eigenkapital für den Bau oder den Kauf einer selbstgenutzten Immobilie verwendet werden. Diese Entnahme muss im unmittelbaren zeitlichen Zusammenhang mit dem Bau oder Kauf der Immobilie stehen. Eine Entnahme für den Umbau- oder die Modernisierung von bereits vorhandenen Immobilien ist dagegen nicht möglich. Die Entnahme muss bei der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA) beantragt und von ihr genehmigt werden. In der Regel ist das entnommene Riester-Kapital innerhalb eines Jahres nach Auszahlung für den Bau oder den Kauf einer Immobilie auszugeben. Auf diese Weise wird das für den Bau oder Kauf einer Immobilie eingesetzte Eigenkapital erhöht, die für Finanzierung erforderliche Darlehenssumme reduziert und damit die Bonität als Darlehensnehmer verbessert. Dies wird häufig durch die Banken mit niedrigeren Darlehenszinsen belohnt. Vor einer Entnahme sollte aber geprüft werden, ob und in welchem Umfang damit Verluste verbunden sind. So könnten sich z.b. Riester-Fondssparpläne zum Zeitpunkt der Entnahme kräftig im Minus befinden und damit zu Verlusten führen. Bereits bei Bau oder Kauf einer Immobilie muss entschieden werden, ob der bestehende Riester-Vertrag für Immobilienfinanzierung verwendet werden soll, da eine spätere Entnahme für Sondertilgungen nicht möglich ist. 4 5

4 Wer bereits eine selbstgenutzte Immobilie besitzt, kann später eine andere Entnahmemöglichkeit nutzen die Entnahme zu Beginn der Auszahlphase. die Produktarten Diese Möglichkeit besteht auch für Immobilien die bereits vor dem angeschafft wurden. Entnommen werden können hier ebenfalls bis zu 75 % oder das gesamte angesparte Riester-Kapital. Diese Entnahme soll der Tilgung von Restschulden aus dem Immobilienerwerb dienen. Da in den gesetzlichen Regelungen nur allgemein von der Entschuldung die Rede ist, dürfte damit nach unserer derzeitigen Einschätzung auch die Tilgung von Darlehen aus Um- und Ausbaumaßnahmen und Modernisierungsmaßnahmen möglich sein. Wohn-Riester-Bausparverträge Bei der Entnahme ist aber zu beachten: Egal wann das Geld entnommen wird, der Entnahmebetrag muss später versteuert werden. Weitere Ausführungen dazu unter dem Punkt die Besteuerung. In einen zertifizierten Wohn-Riester-Bausparvertrag wird zunächst ein bestimmter Teil der gesamten Bausparsum me in Raten eingezahlt. Bei vielen Verträgen sind dies 30 bis 50 % der Bausparsumme. Während der Ansparphase erhält der Riester-Sparer meistens nur eine geringe Guthabenverzinsung von 0,5 oder 1,00 %. Nach Abzug von Abschluss- und Kontogebühren bleibt davon kaum etwas übrig. Nach Erreichen der Ansparsumme und der Zuteilung des Bausparvertrages bekommt man den Differenzbetrag bis zur Bausparsumme als Darlehen ausgereicht. Dieser Zuteilungstermin kann aber vorab nicht zugesichert werden. Der Vorteil des Bauspardarlehens besteht darin, dass der Darlehenszins bereits mit dem Abschluss des Bausparvertrages festgelegt ist. Ob sich dieses aber lohnt, hängt von der Entwicklung des Zinsniveaus ab. Unschlüssigen Riester-Sparern ohne konkreten Immobilienwunsch sollte auf Grund der geringen Guthaben verzinsung vom Abschluss eines Wohn-Riester-Bausparvertrages abgeraten werden. Es gibt aber auch Verträge, die bei einem Verzicht auf das Bauspardarlehen rückwirkend einen Bonus gewähren. Bei einzelnen Tarifen kann dabei eine Verzinsung erreicht werden, die bei einem relativ niedrigen allgemeinen Zinsniveau mit Banksparplänen mithalten oder diese sogar übertreffen können. Eine Alternative ist ein anderer Riester-Banksparplan, denn es ist möglich, das Guthaben eines RiesterSparvertrages in die Finanzierung eines Eigenheimes einzubeziehen. Informationen zu Riester-Sparverträgen sind in einem separaten Flyer dieser Serie zufinden. 6 7

5 Ob sich ein Riester-Bausparvertrag lohnt, wenn das Bauspardarlehen in Anspruch genommen wird, hängt davon ab, ob die alternative Kombination Ansparen mit Riester-Banksparvertrag und Aufnahme eines WohnRiester-Annuitätendarlehens günstiger ist. Das lässt sich vorab wegen der nicht vorhersehbaren Zinsentwicklung nicht sicher abschätzen. Wohn-Riester-Darlehensverträge Für die Eigenheimfinanzierung ab 2007 können sich Kredite mit Riester-Förderung lohnen. Sie unterscheiden sich kaum von den herkömmlichen Darlehen zur Baufinanzierung, müssen aber bis zum 68. Lebensjahr getilgt werden. Der Riester-Sparer erhält im Laufe der Jahre zusätzlich einige Tausend Euro an Zulagen und Steuervorteilen. Bei einem zertifizierten Wohn-Riester-Darlehen bekommt der Riester-Sparer, wie bei anderen Riester- Sparverträgen auch, eine staatliche Förderung, die als Tilgung in das Darlehen fließt. Wenn man z.b. im Vorjahr Euro verdient hat, muss die Tilgung in diesem Jahr mindestens Euro betragen. Diese Euro setzen sich aus den eigenen Tilgungsleistungen und den zustehenden Zulagen zusammen. Durch die Zulagen ist das Darlehen schneller zurückgezahlt als ein vergleichbares Darlehen ohne die Riester-Förderung. Derzeit bieten nur wenige Banken derartige Wohn- Riester-Darlehen an. Selbst wenn der Darlehenszins des Wohn-Riester-Darlehens höher liegen sollte, könnte es trotzdem möglich sein, dass aufgrund der Förderung das Darlehen doch schneller zurückgezahlt ist. Damit könnten einige Monate oder auch Jahre die monatlichen Raten für das Darlehen eingespart werden. Da die Darlehenstilgungen des Wohn-Riester Darlehens als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden können, sind auf diese Weise zusätzlich Steuereinsparungen möglich. Wenn über die Zulage hinaus eine Steuererstattung gutgeschrieben wird, sollte diese idealerweise als Sondertilgung in das Darlehen fließen. Dadurch ist das Darlehen noch schneller abbezahlt. Liegt aber der Zinssatz des geförderten Darlehens etwa 0,5 % über dem Zinssatz eines ungeförderten Darlehens, wäre der Vorteil, der durch Sondertilgung durch die Zulagen erreicht wird, nicht mehr gegeben. 8 9

6 Wohn-Riester-Kombikredit Diese Kredite sind eine Kombination aus einem Bausparvertrag und einem Darlehen. Der Kreditnehmer schließt einen Bausparvertrag ab, der monatlich bespart wird. Gleichzeitig wird ein Darlehensvertrag abgeschlossen mit dem die Immobilie finanziert wird. Für dieses Darlehen werden nur Zinsen gezahlt und die Tilgung dieses Darlehen erfolgt dann durch den zugeteilten Bausparvertrag. Der Zeitpunkt, zu dem der Bausparvertrag zugeteilt und der Kredit ausgezahlt wird, kann aber nicht garantiert werden. Tritt eine Verzögerung ein, muss der Vertrag länger als geplant vorfinanziert werden, was die Finanzierung verteuert. Auf das Bauspardarlehen sind dann Zinsen und Tilgung zu zahlen. Bei einer solchen Konstruktion handelt es sich um ein vergleichsweise kompliziertes Produkt. Es muss dabei beachtet werden, dass in der Ansparphase einerseits für das Guthaben eine recht geringe Verzinsung gezahlt und andererseits der Darlehenszins, der höher ist als der Guthabenszins, auf die volle Schuldsumme berechnet wird. Es sollte dabei stets geprüft werden, ob der sich hieraus ergebende finanzielle Nachteil durch eventuell günstige Konditionen dieser Konstruktion ausgeglichen wird. Da sowohl die Sparraten als auch die spätere Tilgung des Wohn-Riester Bauspardarlehens als Sonderausgaben steuerlich geltend gemacht werden können, werden auch bei dieser Konstruktion Steuern gespart. Wird über die Zulage hinaus eine Steuererstattung vorgenommen, sollte diese anfangs als Guthaben und später in Form einer Sondertilgung in das Bauspardarlehen fließen. Auf diese Weise ist das Darlehen eher abbezahlt. Für einen Vergleich eines Bauspar-Kombikredites mit einem Annuitätendarlehen ist zu mindestens bei Wohnriester-Verträgen der Gesamteffektivzinssatz ein guter Vergleichsmaßstab. Bei den Riester-Kombikrediten sind die Anbieter verpflichtet, den Gesamteffektivzinssatz der Konstruktion anzugeben. die nachgelagerte Besteuerung Beim Wohn-Riester erfolgen in der Rentenphase keine monatlichen Auszahlungen aus einem Riester-Vertrag, die besteuert werden könnte. Deshalb wird stattdessen ein fiktives Konto für den Wohn-Riester-Vertrag angelegt, das so genannte Wohnförderkonto. Auf diesem werden die staatlich geförderten Tilgungsleistungen und die darauf gewährten Zulagen sowie ggf. der Betrag, der aus einem Riester-Sparvertrag zum Wohn- Riestern entnommen wurde, verbucht. Am Ende jeden Jahres wird der Stand des Wohnförderkontos um 2 Prozent erhöht. Der in das Wohnförderkonto eingestellte Betrag muss ab Beginn der Rentenphase versteuert werden. Der Gesetzgeber gibt dem Riester-Sparer zwei Möglichkeiten für die nachgelagerte Besteuerung. l Variante 1: Versteuerung des gesamten Betrages in einer Summe. Dafür gewährt das Einkommensteuerrecht einen Rabatt von 30 Prozent. l Variante 2: Die Besteuerung erfolgt regulär ab Renten beginn, spätestens ab Vollendung des 68. Lebensjahres. Der Betrag auf dem Förderkonto wird durch die Anzahl der Jahre geteilt, die bis zum 85. Lebensjahr des Geförderten verbleiben. Es ergibt sich dadurch bis zum 85. Lebensjahr ein gleichbleibender Teilbetrag, der als fiktives Einkommen Jahr für Jahr zu versteuern ist. Wenn der Riester-Sparer während dieser sukzessiven Besteuerung verstirbt, wird der Restbetrag des Wohnförderkontos für die Erben steuerpflichtig. Alternativ kann der überlebende Ehegatte aber das Wohnförderkonto fortführen. Welche der beiden Alternativen günstiger ist, kann nicht pauschal beurteilt werden. Wer das Kapital zur sofortigen Rückzahlung frei verfügbar hat, wird eher dazu neigen, die Variante mit dem Rabatt von 30 Prozent zu wählen

7 Faktoren, wie die persönlichen Lebensumstände, die Entwicklung des Zinsniveaus und der Steuergesetzgebung beeinflussen diese Entscheidung stark. Gerade die nachgelagerte Besteuerung macht den Wohn-Riester bislang für die meisten Förderberechtigten höchst suspekt: Erstens ist die Konstruktion der nachträglichen Besteuerung nicht einfach zu verstehen. Und zweitens drohen zusätzliche Steuerlasten im Alter, ohne dass zusätzliches Einkommen fließt. Das schreckt zunächst ab. Wohn-Riester muss jedoch nicht zu einer Verringerung des verfügbaren Einkommens im Alter führen. Im Gegenteil: Richtig genutzt führt Wohn- Riester dazu, dass später mehr Geldvermögen übrig bleibt als bei einer ungeförderten Eigenheimfinanzierung. Da man mit dem Wohn-Riester-Darlehen früher fertig ist als mit einem ungeförderten Darlehen, sollten die ersparten Raten anlegt werden. Wenn dann nach Steuern ein Überschuss verbleibt, ist Wohn-Riester im konkreten Fall tatsächlich empfehlenswert. Eine überschlägige Berechnung zu einem möglichen Überschuss ist auf der Internetseite: möglich. Eine andere Möglichkeit besteht darin, die spätere Wohn-Riester-Besteuerung bereits vor Rentenbeginn zu reduzieren. Wenn neben den Wohn-Riester Sparbeiträgen für einen weiteren ungeförderten Riester-Vertrag Beiträge einzahlt werden, reduzieren diese den Stand des Wohnförderkontos. Die zu besteuernden Beträge aus dem Wohnförderkonto fallen somit geringer aus. Zudem erhöht man so die Altersrente, da das Guthaben aus diesem Vertrag später in Form einer lebenslangen Rente ausgezahlt wird. Für diesen zusätzlichen Riester-Vertrag wird selbstverständlich keine (zusätzliche) Riester-Förderung ausgezahlt. Verkauf oder Vermietung der Immobilie Die Vermietung bzw. der Verkauf eines mit Wohn-Riester geförderten Eigenheimes ist möglich. Dafür müssen gewisse Voraussetzungen eingehalten werden, um förderschädliche Auswirkungen zu vermeiden. Bei einem Umzug aus beruflichen Gründen, ist es nicht förderschädlich, wenn die riestergeförderte Immobilie vorübergehend vermietet wird. Spätestens aber mit Erreichen des 67. Lebensjahres muss sie wieder selbst genutzt werden. Soll beim Verkauf der Immobilie der Anspruch auf die Förderung nicht verloren gehen, muss innerhalb von vier Jahren eine neues Eigenheim gekauft werden. Es ist aber auch möglich, das Geld innerhalb eines Jahres in einen normalen Riester-Vertrag einzuzahlen, um so eine monatliche Rentenzahlung zu sichern. Damit reduziert sich der Kontostand des Wohnförderkontos und somit die anstehende Steuerschuld. Auch der Todesfall stellt eine Fehlverwendung der Förderung dar, es sei denn, der überlebende Ehepartner übernimmt innerhalb eines Jahres die Immobilie und das Wohnförderkonto. Wird keine dieser Möglichkeiten genutzt, handelt es sich um eine förderschädliche Verwendung. Die Folgen daraus sind: l Rückzahlung der erhaltenen Grund- und Kinderzulagen l Rückzahlung der Steuervorteile im Rahmen des Sonderausgabenabzugs nach 10a EStG l Versteuerung der Erträge und Wertsteigerungen l Versteuerung des Zinsvorteils, der durch den Wohn-Riester Vertrag erzielt wurde 12 13

8 Verbesserung der Eigenheimförderung geplant Die Bundesregierung plant Verbesserungen der RiesterRente. Dabei stehen auch einige Veränderungen beim Wohn-Riester auf der Tagesordnung. So ist geplant: l Für den alters- und den behindertengerechten Umbau einer Wohnung soll es zukünftig auch Zulagen und Steuervorteile geben. l Zur Senkung der Steuerlast für Immobilienbesitzer im Alter soll die Verzinsung des Wohnförderkontos von 2 % auf 1 % zu reduziert werden. l Das Vorsorgevermögen von Riester-Sparern kann künftig jederzeit eingesetzt werden, um damit Darlehen für die selbstgenutzte Wohnung ganz oder teilweise zu tilgen. l Während der nachgelagerten Besteuerung beim Wohn-Riester kann jederzeit die Möglichkeit der Einmal -Besteuerung gewählt werden. l Die bisherige Regelung, dass das angesparte geförderte Altersvorsorgevermögen förderunschädlich nur in Höhe bis zu 75 % oder zu 100 % für die Anschaffung einer Immobilie genutzt werden kann, soll aufgehoben werden. l Beim Verkauf der Immobilie geht der Anspruch auf die Förderung nicht verloren, wenn innerhalb von fünf Jahren eine neue Immobilie gekauft wird. l Wird das Geld aus einem Verkauf der Immobilie innerhalb von zwei Jahren in einen normalen Riester-Vertrag eingezahlt, ist eine monatliche Rentenzahlung gesichert. 14

9 Weitere Informationen und rechtliche Beratung erhalten Sie in Ihrer nächsten örtlichen Beratungsstelle der Verbraucherzentrale. Unser Service: Verbrauchertelefon Recht und Verträge (0900) (1,00 /Min. aus dem dt. Festnetz, Mobilfunkpreise abweichend) Mo-Fr von 9-18 Uhr Broschüren-Bestellservice (0211) Mo-Fr von 9-16 Uhr Auskunft (keine Beratung) (0345) Di und Do von Uhr Verbraucherzentrale Thüringen e.v. in Kooperation mit der Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt e.v. Stand November Beratung: Gefördert durch: aufgrund eines Beschlusses des Deutschen Bundestages Verbraucherzentrale Sachsen-Anhalt e.v. Steinbockgasse Halle (Saale) Tel. (0345) Fax (0345) vzsa@vzsa.de