Große Kreisstadt Dippoldiswalde. Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach 154 BauGB im Sanierungsgebiet Stadtkern

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1 Große Kreisstadt Dippoldiswalde Ermittlung von Anfangs- und Endwerten nach 154 BauGB im Sanierungsgebiet Stadtkern März 2013

2 Inhaltsverzeichnis 1 Vorbemerkungen Auftrag Gegenstand und Inhalt des Gutachtens Ortsbesichtigung Wertermittlungsstichtag Objektbeschreibung Die Große Kreisstadt Dippoldiswalde Das Sanierungsgebiet Stadtkern Mängel und Missstände, Zustandsmerkmale für den Anfangswert Sanierungsziele Vorbereitung der Wertermittlung Erläuterungen Zwecke der Wertermittlung Einteilung des Sanierungsgebiets in Wertzonen Vergleichsmaterialien Wertermittlungsverfahren Multifaktorenanalyse Modell Niedersachsen Durchführung der Wertermittlung Wertzone 1 Markt Wertzone 2 Kirchplatz Wertzone 3 Obertorplatz Ergebnis Anlagen Unterlagen Rechts- und Verwaltungsvorschriften...41 Titelbild: Herrengasse Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

3 1 Vorbemerkungen 1.1 Auftrag Am wurde ich vom Oberbürgermeister der Großen Kreisstadt Dippoldiswalde, Herrn Ralf Kerndt, beauftragt, dieses Gutachten über die Anfangs- und Endwerte nach 154 BauGB für das Sanierungsgebiet Stadtkern zu erstellen. Im Jahre 2003 habe ich bereits ein solches Gutachten für dasselbe Sanierungsgebiet erstattet (siehe Nr ). Dieses neue Gutachten berücksichtigt die seither eingetretenen Änderungen und ersetzt das Gutachten von Gegenstand und Inhalt des Gutachtens Gegenstand dieses Gutachtens ist die Ermittlung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet Stadtkern. Nach 154 des Baugesetzbuchs (BauGB) hat der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks einen Ausgleichsbetrag in Geld an die Gemeinde, hier an die Stadt Dippoldiswalde, zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht. Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwerts besteht aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des Sanierungsgebiets ergibt (Endwert). In diesem Gutachten werden nicht die Ausgleichsbeträge ermittelt, sondern Anfangs- und Endwerte und damit die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Diese ist die Grundlage für die Ermittlung der Ausgleichsbeträge. Letzteres geschieht durch die Stadtverwaltung oder ihre Beauftragten unter Berücksichtigung weiterer Vorschriften, z. B. über Abschläge oder Anrechnungsmöglichkeiten und für andere Beschlüsse oder Verwaltungshandlungen im Zusammenhang mit der Sanierung (siehe Nr. 3.2). Die Anfangs- und Endwerte dieses Gutachtens beziehen sich nicht auf einzelne Grundstücke, sondern auf sogenannte Wertzonen, ähnlich wie Bodenrichtwerte auf Bodenrichtwertzonen bezogen sind. Das sind Bereiche mit weitgehend gleichartigen städtebaulichen und wertmäßigen Grundstücksverhältnissen. Die zonalen Anfangs- und Endwerte werden auch als besondere Bodenrichtwerte bezeichnet ( 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB). Sie sind genauso wie Bodenrichtwerte oder andere Vergleichswerte anzuwenden, das heißt, sie werden nicht ungeprüft auf das Einzelgrundstück übertragen, sondern es wird geprüft, ob von den Gegebenheiten der Wertzone abweichende Merkmale des Einzelgrundstücks durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen sind. In diesem Gutachten werden die örtlichen Gegebenheiten beschrieben, die Wertermittlungsgrundlagen und -verfahren erläutert, die Berechnungen und das Ergebnis dargestellt. Im Anhang befinden sich Hinweise auf die verwendeten Unterlagen, Rechtsvorschriften und Fachliteratur. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

4 1.3 Ortsbesichtigung Das Sanierungsgebiet wurde von mir mehrfach besichtigt und fotografisch dokumentiert, zuletzt am 24. Januar Wertermittlungsstichtag Die Anfangs- und Endwerte werden in diesem Gutachten auf die Wertverhältnisse vom bezogen. Siehe auch Nr und Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

5 2 Objektbeschreibung 2.1 Die Große Kreisstadt Dippoldiswalde Ausschnitt aus ADAC Reiseatlas (Original M. 1 : ) Die große Kreisstadt Dippoldiswalde liegt am Rande des Osterzgebirges, ca. 22 km südlich der sächsischen Landeshauptstadt Dresden an der Europastraße E 55 bzw. der Bundesstraße 170 in Richtung Prag. Die Stadt hat rund Einwohner. 1 Sie umfasst neben der Kernstadt die Ortsteile Berreuth, Elend, Oberhäslich, Reichstädt, Reinberg, Reinholdshain, Seifersdorf und Ulberndorf. Die Höhenlage befindet sich bei etwa 400 m über NN. Dippoldiswalde, die einstige Bergbaustadt an der Silberstraße, wird urkundlich erstmals 1218 erwähnt. Die Silbervorkommen verhalfen der Stadt im Mittelalter zur Blüte. Im Laufe seiner wechselvollen Geschichte wurde Dippoldiswalde durch Brände und Kriege mehrfach zerstört. Ein Teil der baulichen Anlagen konnte dennoch bis heute erhalten werden. Bereits im 13. Jahrhundert wurde der nahezu dreieckige Grundriss des 1 Quelle: Stand : Einwohner Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

6 Stadtkerns über dem Weißeritztal angelegt. Er wird vor allem durch das Schloss, die Stadtkirche, den Markt mit dem Rathaus und die alte Schule, die Plätze sowie die geschlossene Bebauung geprägt. Der historische Kern ist als sogenanntes Flächendenkmal unter Denkmalschutz gestellt. Sämtliche Gebäude um den Marktplatz und im Verlauf der Herrengasse sowie die Kirche und das Schloss sind zudem als Einzeldenkmale gekennzeichnet. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

7 2.2 Das Sanierungsgebiet Stadtkern Die Grundstücke, deren Anfangs- und Endwerte zu ermitteln sind, befinden sich im alten Ortskern von Dippoldiswalde im Sanierungsgebiet Stadtkern. Es wird im Norden durch die Technikumallee begrenzt, überquert die Große Mühlstraße und die Niedertorstraße, umfasst die Grundstücke an der Brauhofstraße und Teile der Staudens Reihe, quert im Osten die Altenberger Straße und schließt die Straße Planberg ein. Im Süden quert das Sanierungsgebiet wieder die Altenberger Straße, umfasst das Schulgäßchen im Westen, quert die Bahnhofstraße und führt schließlich auf der ehemaligen Stadtmauer bzw. dem Stadtgraben am Schlosspark entlang bis zur Technikumallee im Norden. Der Satzungsbeschluss über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebiets nach 142 Abs. 3 BauGB erfolgte am Parallel zum Landessanierungsprogramm Städtebauliche Erneuerung (LSP) für das Sanierungsgebiet lief das Bund-Länder-Programm Städtebaulicher Denkmalschutz (SDP) für das Erhaltungsgebiet. Der Beschluss über die Aufstellung der Erhaltungssatzung erfolgte am Die Bekanntmachung erfolgte am und damit vor dem Satzungsbeschluss für das Sanierungsgebiet vom Beide Verfahren liefen zeitlich parallel. Nach Aufhebung des Landessanierungsprogramms am erfolgte die Förderung der Sanierungsmaßnahmen ausschließlich im Programm Städtebaulicher Denkmalschutz in den Grenzen des Erhaltungsgebiets. Der Bereich des Städtebaulichen Denkmalschutzes umfasst mit ca. 12,55 ha das Kerngebiet des Sanierungsgebiets (ca. 15,6 ha). Lediglich die Grundstücke, die nördlich hinter der Bebauung an der Brauhofstraße und östlich hinter der Bebauung an der Altenbergstraße und dem Obertorplatz liegen, sowie der Busbahnhof werden nicht eingeschlossen (meist unbebaute Grundstücke oder Grundstücksteile). Die Satzung über das Sanierungsgebiet Stadtkern wird voraussichtlich Ende 2015 aufgehoben. Der Bericht über das Ergebnis der Vorbereitenden Untersuchungen wird als Grundlage zur Beurteilung des sanierungsunbeeinflussten Zustandes des Sanierungsgebiets genommen. Die nachfolgend für die Ermittlung der Anfangswerte maßgeblichen Einschätzungen werden auf den Zustand bezogen, wie er in diesem Bericht dargestellt ist. Nachfolgend werden einige Pläne aus dem Bericht in dieses Gutachten übernommen. Bei weiterem Informationsbedarf über den sanierungsunbeeinflussten Zustand ist dieser Bericht selbst heranzuziehen. Die Karte mit der Abgrenzung des Sanierungsgebiets ist auf der nächsten Seite abgebildet. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

8 Lageplan mit Abgrenzung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets Niedertorstraße Niedertorplatz Badergasse Brauhofstraße Markt Rosengasse Große Wassergasse Kirchplatz Herrengasse Schuhgasse Obertorplatz Karl-Marx-Platz Altenberger Straße Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

9 2.3 Mängel und Missstände, Zustandsmerkmale für den Anfangswert Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird. Bei der Beurteilung, ob städtebauliche Missstände vorliegen, sind nach 136 BauGB u. a. zu berücksichtigen: die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten, die Auswirkungen einer vorhandenen Mischung von Wohn- und Arbeitsstätten, die Einwirkungen, die von Verkehrsanlagen ausgehen, insbesondere durch Lärm, Verunreinigungen und Erschütterungen, die Funktionsfähigkeit des Gebiets in Bezug auf den fließenden und ruhenden Verkehr. Der Zustand des Sanierungsgebiets vor der Sanierung ist in den Berichten der STEG Stadtentwicklung GmbH über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen für den Bereich Stadtkern umfassend dokumentiert und wird hier nur exemplarisch in wenigen Karten wiedergegeben (siehe Nr ). Bei weiterem Informationsbedarf sollte auf die Berichte der STEG zugegriffen werden. die Karte Bausubstanz zeigt in Abstufungen den Zustand der Gebäude, die Karte über die städtebaulichen Missstände und Analyse fasst die Untersuchungsergebnisse für das Sanierungsgebiet zusammen und weist auf strukturelle, funktionale und gestalterische Mängel hin. Die Karten und Texte in den Berichten sind die maßgeblichen Zustandsbeschreibungen für die Ermittlung des sanierungsunbeeinflussten Anfangswerts. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

10 Karte: Bausubstanz Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

11 Karte: Städtebauliche Missstände und Analyse Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

12 Legende zur Karte Städtebauliche Missstände: Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

13 2.4 Sanierungsziele Die mit der Sanierung seit 1993 verfolgten städtebaulichen Ziele wurden 2004 nach rund 10 Jahren Sanierung überarbeitet. Sie sind in der nachfolgenden Karte Neuordnungskonzept für das Sanierungsgebiet dargestellt. Daraus wurde seinerzeit ein Maßnahmenkonzept abgeleitet, welches ebenfalls abgebildet wird. Die Sanierungsziele des Neuordnungskonzepts von 2004 wurden verbal folgendermaßen beschrieben: Erhalt der städtebaulichen Struktur und deren sinnvolle Ergänzung, Erhaltenswerte Bausubstanz sichern, Sanierung, Instandsetzung und Modernisierung von privaten und öffentlichen Gebäuden, Straßen, etc., Gesunde Mischung von Wohnnutzung und Dienstleistung bzw. nicht störendem Gewerbe, Gestaltung öffentlicher Grün- und Freiflächen, Gestaltung von öffentlichen Straßen und Wegen, Minimierung negativer Einflüsse (Lärm, Emissionen, etc.), Ausbau von Erholungs- und Freizeitfunktionen, Neuordnung von fließendem und ruhendem Verkehr. Auch wenn nicht alle Sanierungsziele erreicht werden, hat die Sanierung im Gebiet zu deutlichen Verbesserungen beim Zustand der Bebauung und beim Zustand der öffentlichen Verkehrs- und Grünflächen geführt. So wurden im Sanierungsgebiet bis Ende 2011 insgesamt 144 Einzelmaßnahmen durchgeführt, davon 60 Ordnungsmaßnahmen (Erschließung, Flächengestaltung, Abbruch und Grunderwerb) und 84 Baumaßnahmen. Der Umfang der geförderten Maßnahmen betrug insgesamt rund 18 Millionen Euro. Allerdings ist bedingt durch den langen Zeitraum seit Beginn der Sanierung bereits wieder Sanierungsbedarf an einigen Gebäuden sichtbar. Der voraussichtlich bis zur Aufhebung der Sanierungssatzung erreichte Zustand wird durch die Karte Fortsetzungsantrag für das Programmjahr 2012 dargestellt. Zu dieser Karte gibt es eine Liste, die ebenso wie Karten und Listen der vergangenen Jahre wegen ihres Umfangs hier nicht abgebildet bzw. wiedergegeben werden. Bei entsprechendem Informationsbedarf können diese Unterlagen bei der Stadt bzw. der STEG eingesehen werden. Aus den Karten Neuordnungskonzept und Maßnahmekonzept aus dem Jahr 2004 und der Karte Fortsetzungsantrag 2012 über die durchgeführten und noch vorgesehenen Maßnahmen ergibt sich der Zustand, der der Ermittlung des Endwerts zugrunde gelegt wird. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

14 Karte: Neuordnungskonzept 2004 Stadtkern Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

15 Karte: Massnahmekonzept 2004 Stadtkern Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

16 Karte: Fortsetzungsantrag - Städtebauliche Erneuerung - SDP - für das Jahr 2012 Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

17 3 Vorbereitung der Wertermittlung 3.1 Erläuterungen Wertermittlungsstichtag und allgemeine Wertverhältnisse ( 3 ImmoWertV) Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ergibt sich nach 154 BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Anfangswert und dem Endwert. Nach 16 Abs. 5 ImmoWertV sind die Werte auf einen gemeinsamen Wertermittlungsstichtag zu beziehen, um zeitbedingte Preisunterschiede auszuschließen. Als Wertermittlungsstichtag für dieses Gutachten wurde der gewählt. Ein Anfangswert in diesem Gutachten entspricht also nicht den Preisverhältnissen von 1993, dem Beginn der Sanierungsmaßnahmen, sondern denen von Anfang Dies gilt entsprechend für den Endwert, schon deshalb, weil man die Preisentwicklungen bis zum vorgesehenen Abschluss der Sanierung, etwa 2014, nicht vorhersehen kann. Liegen zwischen dem Wertermittlungsstichtag und dem Erreichen der Sanierungsziele, die der Endwertermittlung zugrunde gelegt werden, noch größere Zeiträume, ist dies gegebenenfalls wertermittlungstechnisch zu berücksichtigen ( 2 ImmoWertV) Qualitätsstichtag und Grundstückszustand ( 4 ImmoWertV) Qualitätsstichtage sind die Zeitpunkte, auf die sich die für die Wertermittlung des Anfangs- bzw. Endwerts maßgeblichen, unterschiedlichen Grundstückszustände beziehen. Für den Anfangswert ist dies der Zustand des Grundstücks, der Wertzone und des ganzen Sanierungsgebiets ohne Aussicht auf Sanierung, für den Endwert der Zustand, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung schon ergeben hat oder noch ergeben wird. Der meist gewählte Stichtag für die Feststellung der Qualität ohne Aussicht auf Sanierung ist der Zeitpunkt der Bekanntmachung des Beschlusses über den Beginn der Vorbereitenden Untersuchungen ( 141 Abs. 2 BauGB). Dieser Zeitpunkt ist geeignet, wenn nicht schon zu einem früheren Zeitpunkt eine konkrete Sanierungserwartung bestanden hat. Wenn es nicht umstritten ist, muss für die Beschreibung des Zustands, auf den sich der Anfangswert bezieht, kein bestimmter Tag angegeben werden. So ist es auch hier. Der für die Anfangswerte maßgebliche Zustand ergibt sich ohne Bezugnahme auf einen bestimmten Qualitätsstichtag aus den Berichten der STEG über das Ergebnis der vorbereitenden Untersuchungen. Für den Zustand, der sich durch die Neuordnung ergibt, ist der Zeitpunkt des Abschlusses der Sanierung ( 162, 163 BauGB) maßgeblich. Bei Wertermittlungen zu einem früheren Zeitpunkt wie hier, bedarf es keiner exakten Datumsangabe. Wichtig ist die Beschreibung des Zustands, der am vermutlichen Ende der Sanierung erreicht sein wird. Dieser Zustand wird in diesem Gutachten unter Nr dargelegt Wirkung vorhandener Bebauung Der Grundstücksbegriff des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) bezieht sich auf Bau und Boden, das Gebäude ist integraler Bestandteil des Grundstücks. Der Verkehrswert (Marktwert) im Sinne des 194 BauGB eines Grundstücks umfasst daher immer Bau und Boden. Anfangs- und Endwerte beziehen sich davon abweichend nur auf den Boden, d. h. der Wert einer vorhandenen Bebauung, ist weder im Anfangs- noch im Endwert enthalten. Nach 154 BauGB unterliegt nur die Werterhöhung des Bodens dem Ausgleichsbetrag, nicht eine eventuelle Werterhöhung von Gebäuden. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

18 Bei der Anfangs- und Endwertermittlung ist jedoch die Wirkung einer vorhandenen Umgebungsbebauung auf den Bodenwert zu berücksichtigen, denn in einer Umgebung von herunter gekommenen Altbauten haben Grundstücke einen anderen Bodenwert, als in der Umgebung von gepflegten Alt- oder Neubauten Bewertung von öffentlichen Bedarfsflächen Unter öffentlichen Bedarfsflächen sind öffentliche Verkehrs- und Grünflächen zu verstehen oder sonstige Flächen, die für öffentliche Zwecke bestimmt sind, z. B. der Markt oder das Schulgelände. Solche Flächen sind aufgrund ihrer Zweckbestimmung dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr dauerhaft entzogen und können daher keinen Verkehrswert (Marktwert) haben. Wenn im Zuge der Sanierung private Flächen zu öffentlichen Flächen werden, gilt für sie der Anfangswert wie für vergleichbare, jedoch privat bleibende Flächen, z. B. als Kaufpreis oder Entschädigungswert. Der Bestimmung eines Endwerts bedarf es nicht. Für die Abrechnung der Sanierungsmaßnahme gegenüber den Förderstellen, wird ein Wertansatz getroffen, der den örtlichen Gepflogenheiten bei der Bewertung solcher öffentlicher Flächen entspricht. Als Mindestwert kann z. B. die Höhe der in diese Flächen getätigten Erschließungsinvestitionen angesetzt werden Rechtsfragen zum Ausgleichsbetrag In 154 Abs. 1 BauGB wird geregelt, dass der Ausgleichsbetrag zur Finanzierung der Sanierung zu leisten ist. Daraus kann nicht abgeleitet werden, dass bei der Wertermittlung nur solche Maßnahmen zu berücksichtigen seien, die mit Sanierungsfördermitteln bezahlt worden sind. Als sanierungsbedingt" gilt alles, was zur Beseitigung der städtebaulichen Missstände im Sinne der Sanierungsziele geschieht, unabhängig von wem, mit welchen Mitteln und aus welchen Förderprogrammen es bezahlt wird. Der Satz zur Finanzierung der Sanierung stellt hingegen klar, dass der Ausgleichsbetrag keine Steuer ist, über die die Gemeinde im Rahmen ihres allgemeinen Haushalts verfügen könnte, sondern eine zweckgebundene Leistung. Der Ausgleichsbetrag kann nur zur Finanzierung der Sanierung und nicht für andere öffentliche Aufgaben eingesetzt werden. Ergibt sich nach dem Abschluss der Sanierung bei der Gemeinde ein Überschuss der Einnahmen über die Ausgaben, so ist dieser Überschuss auf die Eigentümer der im Sanierungsgebiet liegenden Grundstücke zu verteilen ( 156a BauGB). Der Begriff Ausgleichsbetrag (nicht Ausgleichsbeitrag ) weist darauf hin, dass die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung nicht mit der für einen Beitrag erforderlichen Bestimmtheit ermittelt werden kann. Anfangs- und Endwerte lassen sich nicht einfach ausrechnen oder einer Tabelle entnehmen, sie sind keine mathematisch exakt ermittelbaren Größen 2. Der Ausgleichsbetrag ist wegen der unvermeidlichen Schätzungsungenauigkeiten nur eine beitragsähnliche Geldleistung 3. 2 VG Stuttgart, Urteil vom K 3695/01, EZGuG 73 Dezember BVerwG, Urteil vom C 30.90, EZGuG 73 Dezember 2011 Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

19 3.2 Zwecke der Wertermittlung Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen ( 153 BauGB) Genehmigung von Rechtsgeschäften ( 144 Abs. 2, 145 Abs. 2, 153 BauGB) Grunderwerb durch Gemeinde oder Träger ( 153 Abs. 3 BauGB) Vorzeitige Festsetzung des Ausgleichsbetrags ( 154 Abs. 3 BauGB) Ablösung des Ausgleichsbetrags ( 154 Abs. 3 BauGB) Erhebung von Ausgleichsbeträgen nach Abschluss der Sanierung ( 154 Abs. 1 5 BauGB); für einzelne Grundstücke ( 162, 163 BauGB); als Vorauszahlung ( 154 Abs. 6 BauGB); als Teil von Kaufgeschäften ( 153 Abs. 4, 155 Abs. 3 BauGB); Absehen von der Festsetzung des Ausgleichsbetrags ( 155 Abs. 3 BauGB) Wertermittlung für die Sanierungsumlegung ( 153 Abs. 5 BauGB) Übertragung von Grundstücken in das Treuhandvermögen ( 160 Abs. 5 BauGB) In einem Sanierungsgebiet können mehrere der genannten Zwecke nebeneinander verfolgt werden. Häufig ergibt sich der Zweck auch erst aus dem Ergebnis der Wertermittlung, z. B. ob die Gemeinde wegen der Geringfügigkeit der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung beschließt, von der Erhebung der Ausgleichsbeträge abzusehen. 3.3 Einteilung des Sanierungsgebiets in Wertzonen Die Anfangs- und Endwerte für Sanierungsgebiete werden - ähnlich Bodenrichtwerten (siehe Nr ) - zunächst für Zonen mit weitgehend gleichartigen, städtebaulichen und wertmäßigen Grundstücksverhältnissen ermittelt, für sogenannte Wertzonen. Mit diesen zonalen Anfangs- und Endwerten können die meisten der unter Nr. 3.2 aufgeführten Verwaltungshandlungen erledigt werden, insbesondere bei freiwilligen Regelungen, z. B. bei der Ablösung des Ausgleichsbetrags vor dem Abschluss des Sanierungsverfahrens. Nur bei Verwaltungsakten, z. B. der Erhebung des Ausgleichsbetrags durch Bescheid nach Abschluss der Sanierung oder beim Nachweis über den Einsatz von Fördermitteln, können wegen der erforderlichen Bestimmtheit Einzelbewertungen erforderlich sein. Im Gutachten aus dem Jahre 2003 wurden zehn Wertzonen gebildet. In diesem Gutachten erfolgt die Einteilung des Sanierungsgebiets nur noch in drei Wertzonen. Das hat folgende Gründe: Die Innenstädte haben allerorten einen strukturellen Nutzungswandel erfahren. Als Standort für den Einzelhandel und für Handwerksbetriebe haben sie an Bedeutung verloren, dafür aber an Aufenthalts- und Wohnqualität gewonnen. Das hat eine Nivellierung der Bodenpreise bewirkt. Die ehemals gute Geschäftslage in der Innenstadt erzielt heute kaum noch höhere Bodenpreise als eine gute Wohnlage. Zudem sind die früheren Qualitätsunterschiede zwischen den einzelnen Wohn- und Mischgebieten durch die mehr oder weniger gleichmäßige Verteilung der Sanierungsmaßnahmen (siehe z. B. Karte Fortsetzungsantrag 2012), den Ausbau der öffentlichen Straßen und Plätze, verkehrsberuhigende- und verkehrslenkende Maßnahmen, Verlagerung von störenden Betrieben sowie Modernisierung und Instandsetzung von Gebäuden, weitgehend aneinander angeglichen worden. Ein Nachweis von tatsächlichen Bodenpreisunterschieden in der früheren Differenzierung kann heute nicht mehr geführt werden. In Dippoldiswalde lässt sich immer noch ein gewisses Geschäftszentrum um die Herrenstraße und den Markt erkennen, die übrigen Teile des Sanierungsgebiets lassen sich als zwar unterschiedliche, aber weitgehend gleichwertige Wohn- und Mischgebietslagen definieren. Lediglich im Osten bzw. Norden des Sanierungsgebiets Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

20 sind mit dem Obertorplatz und der ehemaligen Brauerei weiterhin einzelne Konfliktbereiche vorhanden. Dementsprechend werden nur noch die drei Wertzonen Markt, Kirchplatz und Obertorplatz gebildet. Für diese Reduzierung der Wertzonen spricht auch, dass räumlich stark unterschiedliche Anfangs- und Endwerte und demzufolge sehr unterschiedliche Ausgleichsbeträge bei den Eigentümern der im Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücke auf wenig Verständnis gestoßen sind. Es wird als gerechter empfunden, wenn die Grundstückseigentümer weitgehend denselben Ausgleichsbetrag zur Finanzierung der Sanierung leisten. Für die nicht farbig markierten Bereiche kann keine Änderung festgestellt werden. Es handelt sich dabei überwiegend um unbebaute Flächen in steiler Hanglage bzw. um Garten- oder Grünland, teilweise im Außenbereich. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

21 Lageplan mit den Wertzonen Wertzone 1: Markt Wertzone 2: Kirchplatz Wertzone 3: Obertorplatz Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

22 3.4 Vergleichsmaterialien Nach 16 ImmoWertV ist zur Ermittlung von Bodenwerten vorrangig das Vergleichswertverfahren anzuwenden. Im Vergleichswertverfahren ( 15 ImmoWertV) werden aus Kaufpreisen von Grundstücken aus dem Sanierungsgebiet selbst oder aus anderen Gebieten Vergleichspreise abgeleitet. Bei der Bildung der Vergleichspreise werden Unterschiede in den Grundstücksmerkmalen berücksichtigt, in der Regel durch Indexreihen oder Umrechnungskoeffizienten. Aus einer ausreichenden Zahl von so ermittelten Vergleichspreisen wird der Vergleichswert abgeleitet. Der Bodenwert kann nach 16 ImmoWertV aber auch auf der Grundlage von Bodenrichtwerten ermittelt werden. Soweit die vorhandenen Daten es erlauben, werden beide Verfahren nachfolgend angewandt Kaufpreise Aus der Kaufpreissammlung des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge wurden die nachfolgend wiedergegebenen Kaufgeschäfte für Grundstücke im Sanierungsgebiet der letzten 5 Jahre mitgeteilt: Nr. Vertragsdatum Kaufpreis Straße Fläche m² Kafpreis /m² Hospitalstraße Niedertorstraße Kirchplatz Kirchgasse Hospitalstraße Markt Markt Markt Kirchgasse Große Wassergasse Die unter den Nr. 3, 7, 8 und 9 aufgeführten Kaufpreise sind bebaut, der Bodenwert ist nicht separat ausgewiesen. Die Werte können daher nicht zur Wertermittlung herangezogen werden. Die graue Farbe der Zeilen zeigt, dass die Kaufpreise ausgeschieden werden. Bei dem Kaufpreis mit der Nr. 4 handelt es sich um ein Abbruchobjekt. Es ist nicht ersichtlich, ob bzw. in welcher Höhe die Abbruchkosten in den Kaufpreis eingeflossen sind. Lediglich bei den Kaufpreisen mit der Nr. 1 und 2 handelt es sich um unbebaute Grundstücke, die übrigen Grundstücke sind bebaut bzw. wurde bei den Kaufpreisen mit der Nr. 5, 6 und 10 der Bodenwert im Kaufvertrag separat ausgewiesen. Deshalb können diese Kaufpreise nur unter Vorbehalt zur Ermittlung der Bodenwerte herangezogen werden. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

23 3.4.2 Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind aus einer Vielzahl von Kaufpreisen abgeleitete durchschnittliche Lagewerte des Bodens für Bodenrichtwertzonen mit im Wesentlichen gleichen Nutzungsund Wertverhältnissen. Bodenrichtwerte sind in bebauten Gebieten mit dem Wert zu ermitteln, der sich ergeben würde, wenn die Grundstücke unbebaut wären. Sie enthalten die örtlichen Erschließungsbeiträge. Bodenrichtwerte werden von den örtlichen zuständigen Gutachterausschüssen aus der Kaufpreissammlung abgeleitet und veröffentlicht ( BauGB). Der Gutachterausschuss im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge hat für Dippoldiswalde zuletzt Bodenrichtwerte zum Wertermittlungsstichtag veröffentlicht. Anhand der Bodenrichtwerte 1993, 1998, 2001 und 2008 wird die Bodenpreisentwicklung im Stadtgebiet von Dippoldiswalde überprüft. Nr. Datum Nr. Datum Nr. Datum Nr. Datum DM/m² /m² DM/m² /m² DM/m² /m² /m² Die Werte für 1993, 1998 und 2001 sind als DM-Beträge ausgewiesen und zur besseren Vergleichbarkeit von mir in Euro-Beträge umgerechnet und gerundet. Die Nummern 1 bis 14 geben die Bodenrichtwertzonen des Gutachterausschusses wieder. Sie sind nicht identisch mit den Wertzonen in diesem Gutachten. Die Bodenrichtwertzonen wurden im Laufe der Jahre bezüglich ihrer räumlichen Abgrenzung teilweise geändert, insgesamt sie sie jedoch durchaus vergleichbar. Für die außerhalb des Sanierungsgebiets gelegenen Bereiche des Stadtgebiets wurde der Bodenrichtwert zum für Wohnbauflächen mit 40 /m² bis 50 /m² je nach Wohnlage und für gemischte Gebiete mit 30 /m² bis 50 /m² ermittelt. Die wenigen Ausreißer bei den Wohnbauflächen, die sich auf neuere Baugebiete bzw. Wohnbauflächen außerhalb des Stadtgebiets beziehen, wurden dabei nicht berücksichtigt (Bebauungsplangebiet Rabenauer Straße mit 56 /m² und Storchennest mit 90 /m² sowie die außer- Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

24 halb gelegene Richtwertzone Nr. 14, Am Steinbruch, Heidelager, Hohe Straße, mit 22 /m²). Zwischen 1993 und 1998 sind die Bodenwerte weitgehend stabil geblieben. Zwischen 1998 und 2008 sind die Bodenrichtwerte überwiegend gefallen, teilweise um rund 30 % und im Durchschnitt um rund 10 %. Zwischen dem Wertermittlungsstichtag und dem Datum der Bodenrichtwerte ( ) lassen sich keine Wertunterschiede feststellen, da keine belastbaren Daten vorliegen. Vom Gutachterausschuss im Landkreis Sächsische Schweiz-Osterzgebirge wurden für das Sanierungsgebiet außerdem sogenannte besondere Bodenrichtwerte ( 196 Abs. 1 BauGB) ermittelt. Diese Werte sind Anfangswerte. Sie beziehen sich alle auf dieselbe Qualität (ohne Aussicht auf Sanierung). Die Werte wurden für 1993, 2002 und 2006 ermittelt und werden nachfolgend wiedergegeben: Nr. Datum Datum Datum DM/m² /m² /m² /m² , , , , , , ,32 Datum /m² Die Nummern 1 bis 7 geben die Bodenrichtwertzonen im Sanierungsgebiet wieder. Sie sind nicht mit den Wertzonen in diesem Gutachten identisch. Die Werte für 1993 sind als DM-Beträge ausgewiesen und zur besseren Vergleichbarkeit von mir in Euro-Beträge umgerechnet und gerundet. Zwischen 1993 und 2002 ist keine Veränderung der Besonderen Bodenrichtwerte festzustellen. Zwischen 2002 und 2006 sind die Werte entsprechend der allgemeinen Wertentwicklung um 4 % gefallen. Unterstellt man für das Sanierungsgebiet dieselbe Preisentwicklung zwischen 2001 und 2008 wie für das übrige Stadtgebiet, müssten die Werte um weitere 6 % fallen. Die indizierten Werte (Abschlag um 6 %) sind in der oberen Tabelle als grau markierte Spalte dargestellt und in der Karte auf der nachfolgenden Seite ebenfalls grau markiert wiedergeben. Ebenso sind die Kaufpreise der unbebauten Grundstücke im Sanierungsgebiet wiedergeben. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

25 Lageplan mit den indizierten Besonderen Bodenrichtwerten und Kaufpreisen 65 /m² 38 /m² 47 /m² 56 /m² 74 /m² 79 /m² 65 /m² 35 /m² 67 /m² 83 /m² 65 /m² 26 /m² 28 /m² 27 /m² Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

26 3.4.3 Schlussfolgerung aus den Vergleichsmaterialien Die Bedeutung der Geschäftsfunktionen und der Wohnlagequalität wäre heute auch ohne Aussicht auf Sanierung anders zu beurteilen, als dies im Vorgutachten erfolgt ist. Gründe hierfür sind u.a. die strukturellen Veränderungen in der Einzelhandelslandschaft, die Zunahme des Individualverkehrs und der Rückgang der Bevölkerung. Die frühere Bewertung kann deshalb nicht vollständig übernommen werden. Überprüft und neu bewertet werden muß die Untergliederung der Wertzonen und deren Benotung. Insgesamt kann festgestellt werden, dass die Bodenwerte für Wohnbauflächen und für gemischt genutzte Bauflächen zwischen 1993 und 2013 gefallen sind. Die Werte haben sind außerdem angenähert, d.h. die unteren Werte sind teilweise leicht gestiegen oder stabil geblieben und die oberen Werte sind stark gefallen. Z. B. haben sich der Markt und die Herrengasse von der Lagequalität angenähert, sodass der Wertunterschied von 10 /m² Grundstücksfläche bzw. 12 % wie im Gutachten von 2003 bzw. in den Besonderen Bodenrichtwerten ausgewiesen nicht mehr zutreffend ist. Die Altenberger Straße hat an Qualität gewonnen. Die Grundstücke entlang der Altenberger Straße waren durch den Verkehr auf der Bundesstraße 170 stark belastet. Nach Fertigstellung der Umgehung wurden inzwischen einige Gebäude saniert. Die Bodenwerte in der Altenberger Straße haben sich seither voraussichtlich den Bodenrichtwerten der Umgebung angenähert. Für die Wertzone 1 Markt wähle ich als Anfangswert einen Bodenwert von 80 /m². Begründet wird dieser Wert mit den für den indizierten Besonderen Bodenrichtwerten der Zonen 6 und 7 in Höhe von 74 und 83 /m² (siehe Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte auf der vorhergehenden Seite). Für die Wertzone 2 Kirchplatz wähle ich einen Anfangswert von 60 /m². Der Wert ist abgeleitet aus den indizierten Besonderen Bodenrichtwerten in Höhe von 56 und 65 /m² (Zone 4 und 5 der Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte). Für die Wertzone 3 Obertorplatz wähle ich einen Anfangswert von 40 /m². Diese Wertzone umfasst die Bereiche, die am Rande des Sanierungsgebiets liegen und teilweise noch Konflikte aufweisen wie der Obertorplatz und das ehemalige Brauereigelände. Der Anfangswert ist aus den indizierten Besonderen Bodenrichtwerten in Höhe von 27, 38 und 47 /m² (Zone 1, 2 und 3 der Tabelle der Besonderen Bodenrichtwerte) abgeleitet. Die Kaufpreise (laufende Nr. 1, 2, 4, 5, 6 und 10 der Kaufpreisliste) weichen teilweise erheblich von den indizierten Besonderen Bodenrichtwerten ab. Die Abweichungen können u.a. auf individuelle Grundstücksmerkmale wie Zuschnitt, Größe, Belichtung und Lage innerhalb der Richtwertzone zurückzuführen sein. Ein weiterer Grund könnte die vorhandene Bebauung sein, lediglich bei zwei der Kaufpreise handelt es sich um unbebaute Grundstücke. Der Bodenwert bei den bebauten Grundstücken ist im Kaufvertrag nur separat ausgewiesen. Die Kaufpreise werden deshalb nicht für die Ableitung der Anfangswerte herangezogen. Aus den Anfangswerten in Höhe von 80, 60 und 40 /m² werden die Endwerte der Zonen 1, 2 und 3 mit finanzmathematischen Mitteln abgeleitet (siehe Nr. 4). Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

27 4 Wertermittlungsverfahren Gegenstand der Wertermittlung ist die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Diese wird mit den beiden Verfahren Multifaktorenanalyse und Modell Niedersachsen ermittelt. Beide Verfahren werden nachfolgend näher beschrieben. In diesem Gutachten wird anhand des rechnerischen Ergebnisses beider Wertermittlungsverfahren durch mathematische Verknüpfung und Rundung, sowie durch abschließende gutachterliche Entscheidung, der Anfangs- und Endwert und damit die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung ermittelt. 4.1 Multifaktorenanalyse Erläuterungen Die Multifaktorenanalyse beruht auf der Bewertung einer Vielzahl von wertbeeinflussenden, städtebaulichen Einzelkriterien (siehe unten Spalte 1 Zielkriterien ). Die Bewertung erfolgt anhand von Texten und Noten eines Katalogs (siehe Nr ). Die Benotung (B) von 5,0 (= schlechteste Note) bis 15,0 (= beste Note) kann zweimal gewichtet (G Z, G t ) und durch Multiplikationen mit ihren Gewichtungen sowie Addition der Produkte zu einem Faktor zusammenfasst werden. In diesem Gutachten werden alle Kriterien und Teilziele mit dem gleichen Gewicht versehen. Zuerst erfolgt die Bewertung der Zonen im sanierungsunbeeinflussten Zustand, also ohne Aussicht auf Sanierung. Die Noten in der Spalte B beschreiben diesen Zustand (siehe Beurteilungskatalog Nr ). Für die Wertzone 1 Markt werden z. B. folgende Zielkriterien für den Anfangswert angenommen: Die Bebauung besteht hauptsächlich aus älteren Gebäuden mit Nebengebäuden, die teilweise erhebliche Schäden aufweisen. Die Lage im Kern der Stadt wird als mittlere Wohn- und Geschäftslage eingeschätzt mit altstadttypischen Problemen der Grundstückszuschnitte und Erschließung. Das Umfeld wird insgesamt wie folgt bewertet: Die älteren Platz- und Straßenbefestigungen sind verbesserungsbedürftig, es fehlen angelegte Parkplatzflächen. Die Einstufung führt zu einem durchschnittlichen Faktor f A von 9,53. Dieser Faktor für den Anfangswert-Zustand wird dem Bodenwert von 80 /m² gleichgesetzt. Zielkriterien B GZ B * GZ Teilziele S B * GZ Gt Gt * S B * GZ Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 Bebauung 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 7,5 0,5 3,75 Grundstück 8,75 0,25 2,19 Nutzung Lage 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 Lage 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches- 8,75 0,5 4,38 Verkehr 10,0 0,5 5,00 Umfeld 9,38 0,25 2,34 Faktor: 9,53 Anfangswert = 9,53 / 9,53 * Richtwert: 80 /m² = 80 /m² Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

28 Danach erfolgt eine Beurteilung in dem Zustand, den die Wertzone am Wertermittlungsstichtag hätte, wenn alle geplanten Sanierungsmaßnahmen durchgeführt wären, also dem Endwert-Zustand. Die Noten in der Spalte B beschreiben diesen Zustand (siehe Beurteilungskatalog Nr ). Für die Wertzone 1 Markt werden z. B. folgende Zielkriterien für den Endwert angenommen: Die Bebauung besteht hauptsächlich aus älteren Gebäuden mit Nebengebäuden, die überwiegend modernisiert wurden. Die Lage im Kern der Stadt wird als mittlere Wohn- und Geschäftslage eingeschätzt mit altstadttypischen Problemen der Grundstückszuschnitte und Erschließung. Straßen, Plätze und Gehwege sind gestaltet und Parkierungsflächen angelegt. Der sich daraus ergebende Faktor für den Endwert-Zustand (f E = 10,00) dient der Berechnung des Endwerts nach der Formel: f E / f A x 80 /m² = Endwert: 10,00 / 9,53 x 80 /m² = 84 /m² Zielkriterien B GZ B * GZ Teilziele S B * GZ Gt Gt * S B * GZ Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 12,5 0,5 6,25 Bebauung 11,25 0,25 2,81 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 7,5 0,5 3,75 Grundstück 8,75 0,25 2,19 Nutzung Lage 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 Lage 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches- 10,0 0,5 5,00 Verkehr 10,0 0,5 5,00 Umfeld 10,00 0,25 2,50 Faktor: 10,00 Endwert = 10,00 / 9,53 * Richtwert: 80 /m² = 84 /m² Bei der Benotung geht im Einzelfall der Notencharakter dem Text vor: die Note 10,0 entspricht immer mittleren Verhältnissen. Die Notenschritte betragen 2,5 Punkte. 5,0 ist die schlechteste Note, 15,0 ist die beste Note. Zur feinen Unterscheidung können auch kleinere Beurteilungsschritte gemacht werden, z.b. von 7,5 auf den Halbschritt 8,75. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

29 4.1.2 Beurteilungskatalog für die Multifaktoren-Analyse Bebauung Art Zustand Ruinen, Provisorien, Nebengebäude, Leerstände, Fehlnutzung vorwiegend Altbauten, sehr viele Nebengebäude, auch Fehlnutzung alte und neuere Gebäude mit Nebengebäuden gute Alt- und Neubauten wenig Nebengebäude repräsentative Alt- und Neubauten, kaum Nebengebäude verfallen, Brache ungepflegt, deutliche Schäden ordentlich, leichte Mängel, Instandhaltungsrückstände gut gepflegt, kaum Mängel hochwertig oder neu 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Struktur Grundstücke viele Kleingrundstücke, meist ungünstiger Zuschnitt sehr unterschiedliche Größen, teilweise ungünstiger Zuschnitt (unregelmäßig oder Handtuchform) verschiedene Größen, Zuschnitt nicht optimal gut nutzbare Grundstücke unterschiedlicher Größe regelmäßig geschnittene, sehr gut nutzbare Grundstücke 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Erschließung, Anordnung der Grundstücke historische Struktur mit großen Unregelmäßigkeiten Randstruktur mit problematischem Innenbereich befriedigende Anordnung der Grundstücke mit einzelnen Problemen befriedigende Anordnung ohne Probleme günstige Anordnung aller Grundstücke 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Nutzung Lage Lage für den Nutzungszweck ungünstig einfache Wohn- und/oder Geschäftslage mittlere Wohn- und/oder Geschäftslage gute Wohn- und/oder Geschäftslage, Teil des Zentrums sehr gute Wohn- und/oder Geschäftslage 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Konflikte erhebliche Störungen durch benachbarte Nutzungen (Brachen, Ablagerungen, Fehlnutzung, erheblich störende Betriebe und Anlagen) einzelne Nutzungskonflikte, Leerstände, Baulücken, störende Betriebe gebietstypisch hinzunehmende, geringe Nutzungskonflikte ohne Nutzungskonflikte, sich gegenseitig ergänzende Nutzungen 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Umfeld auf den öffentlichen Flächen Reine Verkehrsflächen, unterschiedliche Beläge mit Schäden, kaum Bepflanzungen verbesserungsbedürftige ältere Straßen- und Platzbefestigungen, kümmerliche Grünflächen Ordentliche Fahrbahn- ung Gehwegbefestigungen, einfache Grünanlagen befestigte Flächen für unterschiedliche Verkehrs- und Nutzungszwecke mit Pflanz- und Grünflächen besonders gestaltete Verkehrsflächen unterschiedlicher Zweckbestimmung und gärtnerische Anlagen 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Verkehrsverhältnisse ständig starker Verkehr, Gefahr, Lärm, Abgase, keine Parkplätze, Störungen durch starken Verkehr, großer Parkplatzmangel Störungen durch Anlieger- und Kundenverkehr, zu wenig Parkplätze Geringe Störungen durch Anliegerverkehr, Parkplätze knapp keine Störungen, genügend Parkplätze 5,0 7,5 10,0 12,5 15,0 Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

30 4.2 Modell Niedersachsen Erläuterungen Gegenstand dieses Wertermittlungsmodells ist die Quantifizierung sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen durch ein mathematisch - statistisches Verfahren, welches in der niedersächsischen Vermessungs- und Katasterverwaltung u. a. durch Kanngießer und Bodenstein, den früheren Leiter des Katasteramts Hannover, entwickelt und bundesweit erprobt und mehrfach angepasst worden ist. Das Modell setzt städtebauliche Missstände und städtebauliche Sanierungsmaßnahmen in Bezug zur Höhe eines feststehenden Anfangswerts und leitet daraus Erfahrungssätze der Bodenwertsteigerung in % ab. Zu dem Modell gehören die auf den nächsten Seiten abgebildeten Klassifikationsrahmen, die es ermöglichen, Missstände und Mängel einzustufen und Mittelwerte zu bilden. Setzt man diese Mittelwerte und das Anfangswertniveau in die von Bodenstein ermittelte Regressionsformel ein, so kann damit die prozentuale Bodenwertsteigerung explizit ermittelt werden: E = ( 1,4039 0,1984 x (A/100) -0,15 0,7013 x (Mi/10 x Ma/10) 0,15 ) 6,67 E = sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung in % A = Anfangswert Mi = Mittelwert der Missstände Ma = Mittelwert der Maßnahmen Auch für dieses Verfahren gibt es ein Arbeitsschema welches zu den benötigten Mittelwerten im Bereich der Missstände (Mi) und der Maßnahmen (Ma) führt und die prozentuale Bodenwertsteigerung, bezogen auf den Anfangswert und damit auch den Endwert ausweist. Bewertung Anfangszustand Bewertung Maßnahmen Bebauung 4,0 3,0 Struktur 4,5 0,0 Nutzung 4,0 0,0 Umfeld 4,0 2,0 Mittelwert 4,13 1,25 Bodenwerterhöhung: 6,9% des Anfangswerts von 80 /m² ergibt einen Endwert von 85 /m² Das Modell Niedersachsen wird in diesem Gutachten nach der Multifaktorenanalyse angewandt. Wenn die Ergebnisse beider Verfahren etwa übereinstimmen ist gesichert, dass die Bewertung schlüssig und zumindest in statistischem Sinne auch marktbezogen ist. Die Anwendung beider Verfahren dient also der Kontrolle und der Plausibilität der gesamten Wertermittlung. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

31 4.2.2 Modell Niedersachsen - Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände Komplex Bebauung Art, Zustand Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Klasse repräsentative Altund Neubauten (durchgreifend saniert oder neu) Zuschnitt regelmäßig, gut nutzbare Grundstücke, Anordnung optimal sehr gute Wohnund/oder Geschäftslage mit sich ergänzenden Nutzungen keine Verkehrsprobleme, ausreichend Parkplätze vorh., besondere Gestaltung öffentlicher Flächen gut gepflegte Altund Neubauten, kaum Mängel überwiegend sehr gute Verhältnisse sehr gute Wohnund/oder Geschäftslage geringe Störungen kaum Störungen durch Verkehr, Parkplätze vorh., Zustand öffentlicher Flächen sehr gut, modernisierte Altund Neubauten, ordentlicher Gesamtzustand, evtl. geringfügige Mängel gut nutzbare Grundstücke unterschiedlicher Größe, Anordnung ohne Probleme gute Wohnund/oder Geschäftslage geringe Störungen geringe Störungen durchanliegeroder Kundenverkehr, Parkplätze vorh., Zustand öffentl. Flächen gut vorwiegend ältere Bauten, gering instandsetzungsund modernisierungsbedürftig Zuschnitt und Anordnung überwiegend gut, einzelne Probleme bei der Erschließung gute Wohn- und/ oder Geschäftslage mit hinnehmbaren gegenseitigen Störungen Verkehrssituation / öffentliche Flächen z.t. verbesserungsund ergänzungsbedürftig instandsetzungsund modernisierungsbedürftig sehr verschiedene Größen, Zuschnitt, Anordnung und Erschließung mit einzelnen Problemen mittlere Wohnund/oder Geschäftslage mit hinnehmbaren Störungen oder Nachteilen Verkehrssituation / öffentliche Flächen insgesamt verbesserungsund ergänzungsbedürftig Klasse im wesentlichen instandsetzungsund modernisierungsbedürftig, beginnende Veraltung, dringende Reparaturen unregelmäßige Zuschnitte, Erschließungssituation mit Funktions- und Nutzungsmängeln mittlere Wohn- und Geschäftslage, mit deutlichen Störungen oder Nachteilen Verkehrssituation / öffentliche Flächen stark verbesserungs- und ergänzungsbedürftig, Parkplätze knapp Durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung erforderlich Zuschnitt und Anordnung unbefriedigend, z.b. historische Struktur mit großen Unregelmäßigkeiten einfache Lage, z.b. störende Nutzungsmischung Verkehrssituation belastend, einfacher Zustand der öffentl. Flächen, Parkplätze knapp wie 7, schwere Mängel stark zersplitterte Grundstücks- und Eigentumsverhältnisse, Erschließung unzureichend einfache Wohnlage mit vielen Nebengebäuden, hohe Dichte, störende Nutzungsmischung Verkehrssituation stark belastend, schlechter Zustand der öffentl. Flächen, Parkplatzdefizit Gebäudeerhaltende Maßnahmen erforderlich, beginnender Verfall mangelhafte Gesamtsituation übermäßige Verdichtung, erheblich störende Nutzungsmischung stark befahrene Erschließungsstraße, verkehrsorientierter Ausbau, keine Parkmöglichkeiten, mangelhafter Zustand der öffentl. Flächen Verfall, Leerstand, Zweckentfremdung unklare Rechtsverhältnisse, Brache Verfallender Bereich mit Leerständen / Brachen, unzumutbare Verhältnisse Gefahr, Lärm, Abgase, keine Parkplätze, mangelhafter Zustand der öffentl. Flächen Komplex Bebauung Art, Zustand Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Hinweis: Wenn im konkreten Anwendungsfall textliche Sachverhalte nicht oder nur teilweise zutreffen, sollte vom Benotungs-Charakter ausgegangen werden: 10 ist schlechteste Note für einen Sachverhalt, 5 ist der Mittelwert, 1 ist Bestnote Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

32 4.2.3 Modell Niedersachsen - Klassifikationsrahmen für städtebauliche Maßnahmen Komplex Bebauung Art, Zustand Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Klasse Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung Einzelmaßnahmen ohne gebietsbezogene Auswirkung mehrere Einzelmaßnahmen, geringe gebietsbezogene Auswirkung mehrere Einzelmaßnahmen, geringe gebietsbezogene Auswirkung Initiierung privater Maßnahmen zur Verbesserung der Erschließung und Beseitigung von Störungen, Einzelmaßnahmen geringfügige Ergänzungen und Verbesserungen einzelne Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen gezielte Ergänzung vorhandener Erschließungsanlagen Verbesserung der Nutzung, Beseitigung baulicher Nebenanlagen gezielte Ergänzung bestimmter Einrichtungen, z.b. Straßenbeläge, Bepflanzungen einfache Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen Verbesserung der Erschließung im Quartier Einzelmaßnahmen zur Konflikt beseitigung Anlage einzelner verkehrsberuhigter Zonen, Anliegerparken, altstadtgerechter Straßenausbau mittlere Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, einzelne Neubauten wie 1 bis 4 und Grunderwerb, Grenzregelungen Maßnahmen zur Verminderung der baulichen Dichte Gesamtkonzeptionelle Verkehrsberuhigung und planmäßiger Ausbau der Infrastruktur Klasse umfassende Modernisierung und Instandsetzung mit substanziellen Reparaturen, gebietsbezogen wirksam Grunderwerb, Grenzregelungen, Ausbau der Erschließung Maßnahmen zur Verminderung der baulichen Dichte und zur Beseitigung von Nutzungskonflikten wie 5 und Verlegung des fließenden Verkehrs durchgreifende Modernisierung und Instandsetzung im Sanierungsgebiet wie 5 und 6, mit einzelnen bodenordnenden Eingriffen Beseitigung von Störungen durch Bauleitplanung und Änderung baulicher oder betrieblicher Anlagen zur Standortsicherung wie 6 und Ersatz entfallender Parkierungsmöglichkeiten wie 7 mit teilweisem Abbruch und Neubau, städtebauliche Wirkung Bodenordnung in einzelnen Bereichen durch Umlegung Bauleitplanung und Nutzungsänderungen, z.b. Verlagerung von Betrieben oder sonstigen Nutzungen wie 7 und Erweiterung des Stellplatzangebots z.b. Bau von Parkhäusern, Abbruch und Neubau, städtebauliche Wirkung Komplexe Bodenordnung durch Umlegung und Ergänzung von Erschließung und Infrastruktur Entkernung, Beseitigung an sich nutzbarer baulicher Anlagen zur Herstellung von Freiflächen in vorhandener Bebauung wie 8 und Ergänzung sonstiger Infrastruktur totaler Abbruch, Rekonstruktion und Neubau, umfassende städtebauliche Wirkung vollständiger Abbruch und Neubau (Flächensanierung), neue Erschließungsanlagen und Infrastrukturen Nutzungsänderung, völlige Beseitigung vorhandener Nutzungen und Bebauungen für geplante andere Nutzungen wie 9 und Schaffung von Fußgängerzonen, Erweiterung des Infrastrukturangebots Komplex Bebauung Art, Zustand Struktur Grundstücke Anordnung Erschließung Nutzung Lage Konflikte Umfeld öffentliche Flächen, Verkehrsverhältnisse Hinweis: Wenn im konkreten Anwendungsfall textliche Sachverhalte nicht oder nur teilweise zutreffen, sollte vom Benotungs-Charakter ausgegangen werden: 10 ist die Maßnahme mit dem größten Gewicht, 5 ist eine mittlere Maßnahme, 1 ist die Maßnahme mit dem geringsten Gewicht. Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

33 5 Durchführung der Wertermittlung 5.1 Wertzone 1 Markt In dieser Wertzone befinden sich die Grundstücke im Sanierungsgebiet, die sich entlang des Markts und der Herrengasse erstrecken. Die Grundstücke sind überwiegend mit Wohn- und Geschäftsgebäuden bebaut. Bei der Beurteilung des Endwert-Zustands werden gegenüber dem Anfangswert-Zustand folgende sanierungsbedingte Verbesserungen festgestellt: Verbesserung beim Zustand der Umgebungsbebauung durch Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden (von 10,0 nach 12,5) Verbesserung beim Zustand des öffentlichen Umfelds durch Neugestaltung und Ausbau der öffentlichen Flächen (von 8,75 nach 10) Ich gehe davon aus, dass sich die festgestellten Verbesserungen auswirken und zu einer Steigerung der Bodenwerte in dieser Zone führen. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wird ermittelt mit 4 /m². Anfangswert: Endwert: Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 80 /m² 84 /m² 4 /m² Herrengasse Markt Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

34 Multifaktorenanalyse Teil 1: Zustandsbeurteilung für den Anfangswert Wertzone 1: Markt Herrengasse, Marktgasse, Niedertorgasse Zielkriterien B GZ B * GZ Teilziele S B * GZ Gt Gt * S B * GZ Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 Bebauung 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 7,5 0,5 3,75 Grundstück 8,75 0,25 2,19 Nutzung Lage 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 Lage 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches- 8,75 0,5 4,38 Verkehr 10,0 0,5 5,00 Umfeld 9,38 0,25 2,34 Faktor: 9,53 Anfangswert = 9,53 / 9,53 * Richtwert: 80 /m² = 80 /m² Multifaktorenanalyse Teil 2: Zustandsbeurteilung für den Endwert Zielkriterien B GZ B * GZ Teilziele S B * GZ Gt Gt * S B * GZ Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 12,5 0,5 6,25 Bebauung 11,25 0,25 2,81 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 7,5 0,5 3,75 Grundstück 8,75 0,25 2,19 Nutzung Lage 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 Lage 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches- 10,0 0,5 5,00 Verkehr 10,0 0,5 5,00 Umfeld 10,00 0,25 2,50 Faktor: 10,00 Endwert = 10,00 / 9,53 * Richtwert: 80 /m² = 84 /m² Modell "Niedersachsen": Bodenwerterhöhung in v.h. des Anfangswertes Bewertung Anfangszustand Bewertung Maßnahmen Bebauung 4,0 3,0 Struktur 4,5 0,0 Nutzung 4,0 0,0 Umfeld 4,0 2,0 Mittelwert 4,13 1,25 Bodenwerterhöhung: 6,9% des Anfangswerts von 80 /m² ergibt einen Endwert von 85 /m² Gutachterliche Festlegung: Anfangswert: 80 /m² (gerundet) Endwert: 84 /m² Differenz : 4 /m² Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

35 5.2 Wertzone 2 Kirchplatz In dieser Wertzone befinden sich die Grundstücke, die sich an der Badergasse, der Rosengasse, der Großen Wassergasse, am Kirchplatz, am Karl-Marx-Platz, an der Schuhgasse und am Schulgässchen befinden. Die Grundstücke sind überwiegend mit Wohngebäuden und öffentlichen Gebäuden (Schule, Kirche, Schloss) bebaut, in der Schuhgasse und Großen Wassergasse sind Läden im Erdgeschoss vorhanden. Bei der Beurteilung des Endwert-Zustands werden gegenüber dem Anfangswert-Zustand folgende sanierungsbedingte Verbesserungen festgestellt: Verbesserung beim Zustand der Umgebungsbebauung durch Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden (von 10,0 nach 11,75) Verbesserung beim Zustand des öffentlichen Umfelds durch Neugestaltung und Ausbau der öffentlichen Flächen (von 7,5 nach 10) Ich gehe davon aus, dass sich die festgestellten Verbesserungen auswirken und zu einer Steigerung der Bodenwerte in dieser Zone führen. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wird ermittelt mit 3 /m². Anfangswert: Endwert: Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 60 /m² 63 /m² 3 /m² Große Wassergasse Rosengasse Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

36 Wertzone 2: Kirchplatz Multifaktorenanalyse Teil 1: Rosengasse, Schuhgasse, Große Wassergasse Zustandsbeurteilung für den Anfangswert Zielkriterien B GZ B * GZ Teilziele S B * GZ Gt Gt * S B * GZ Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 10,0 0,5 5,00 Bebauung 10,00 0,25 2,50 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 7,5 0,5 3,75 Grundstück 8,75 0,25 2,19 Nutzung Lage 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 Lage 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches- 7,5 0,5 3,75 Verkehr 10,0 0,5 5,00 Umfeld 8,75 0,25 2,19 Faktor: 9,38 Anfangswert = 9,38 / 9,38 * Richtwert: 60 /m² = 60 /m² Multifaktorenanalyse Teil 2: Zustandsbeurteilung für den Endwert Zielkriterien B GZ B * GZ Teilziele S B * GZ Gt Gt * S B * GZ Bebauung Art 10,0 0,5 5,00 Zustand 11,75 0,5 5,88 Bebauung 10,88 0,25 2,72 Struktur Grundstücke 10,0 0,5 5,00 Erschließung 7,5 0,5 3,75 Grundstück 8,75 0,25 2,19 Nutzung Lage 10,0 0,5 5,00 Konflikte 10,0 0,5 5,00 Lage 10,00 0,25 2,50 Umfeld öffentliches- 10,0 0,5 5,00 Verkehr 10,0 0,5 5,00 Umfeld 10,00 0,25 2,50 Faktor: 9,91 Endwert = 9,91 / 9,38 * Richtwert: 60 /m² = 63 /m² Modell "Niedersachsen": Bodenwerterhöhung in v.h. des Anfangswertes Bewertung Anfangszustand Bewertung Maßnahmen Bebauung 4,0 2,0 Struktur 4,5 0,0 Nutzung 4,0 0,0 Umfeld 4,5 2,0 Mittelwert 4,25 1,00 Bodenwerterhöhung: 6,6% des Anfangswerts von 60 /m² ergibt einen Endwert von 64 /m² Gutachterliche Festlegung: Anfangswert: 60 /m² (gerundet) Endwert: 63 /m² Differenz : 3 /m² Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März

37 5.3 Wertzone 3 Obertorplatz In dieser Wertzone befinden sich die Grundstücke entlang der Brauhof- und der Altenberger Straße. Die Grundstücke sind überwiegend mit Wohngebäuden und gemischt genutzten Gebäuden bebaut. An der Altenberger Straße befinden sich teilweise die rückwärtigen Grundstücksbereiche der Schuhgasse, des Schulgässchen und der Straße Pfortenberg. Bei der Beurteilung des Endwert-Zustands werden gegenüber dem Anfangswert-Zustand folgende sanierungsbedingte Verbesserungen festgestellt: Verbesserung beim Zustand der Umgebungsbebauung durch Instandsetzung und Modernisierung von Gebäuden (von 7,5 nach 8,75) Verbesserung beim Zustand des öffentlichen Umfelds durch Neugestaltung und Ausbau der öffentlichen Flächen (von 7,5 nach 8,75) sowie Verringerung des Durchgangsverkehrs (von 7,5 nach 8,75) Ich gehe davon aus, dass sich die festgestellten Verbesserungen auswirken und zu einer Steigerung der Bodenwerte in dieser Zone führen. Es verbleiben allerdings noch Konflikte im Bereich Obertorplatz (Gestaltung, Bebauung) und ehemaliges Brauereigelände (Brache). Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wird ermittelt mit 2 /m². Anfangswert: Endwert: Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung 40 /m² 42 /m² 2 /m² Brauhofstraße Altenberger Straße Dr.-Ing. Koch / Dippoldiswalde / Sanierungsgebiet Stadtkern / März