Seite 1 GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE. in der Landeshauptstadt Schwerin

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1 Seite 1 GUTACHTERAUSSCHUSS FÜR GRUNDSTÜCKSWERTE in der Landeshauptstadt Schwerin Aktenzeichen: Geschäftsstelle: Ludwigslust, Garnisonsstr. 1 G U T A C H T E N über die, durch die Sanierung bedingte, Erhöhung des Bodenwerts nach 154 (2) Baugesetzbuch (BauGB) (Anfangswert = sanierungsunabhängiger Bodenwert, Endwert = Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt) in Verbindung mit den 192 bis 199 BauGB in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (Bundesgesetzblatt I Seite 2414) in der zur Zeit geltenden Fassung für die Grundstücke Gemeinde, Gemarkung: Straße, Hausnummer: (s. Seite) Schwerin Schwerin Münzstr Schwerin Schwerin Münzstr Schwerin Schwerin Münzstr. 17 a Schwerin Schwerin Münzstr. 17 b Schwerin Schwerin Münzstr Flur: Flurstücke: Fläche in m²: Grundbuch von: Blatt: Schwerin Schwerin /3 511 Schwerin /2 242 Schwerin /5 21 Schwerin /4 u. 71/ Schwerin Anlass für das Gutachten: Vorbereitung von Ablösevereinbarungen Der Gutachterausschuss hat in seiner Beratung am in der Besetzung als Vorsitzender: Gutachter: Gutachter: Herr Frisch Herr Gierow Herr Pankratz für den Wertermittlungsstichtag die Anfangs- und Endwerte bezogen auf die jeweiligen Grundstücke auf den oben angegebenen Seiten festgesetzt.

2 Seite 2 Inhaltsverzeichnis Seite: 1 Vorbemerkungen 3 2 Beschreibung Tatsächliche Merkmale Rechtliche Merkmale Zusammenfassung 9 3 Ermittlung des Verkehrswertes Grundlagen Definition des Verkehrswertes Kaufpreissammlung Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften Das Sanierungsgebiet - Allgemeine Erläuterungen Modell Niedersachsen Rechts- und Verwaltungsvorschriften Bewertungsliteratur Allgemeines zu den Bodenrichtwerten Anfangs- und Endwertfeststellung Grundstück Münzstr. 1 Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstücksbezogene Daten Fehler! Textmarke nicht definiert Wertermittlung Fehler! Textmarke nicht definiert Anfangs- und Endwertfeststellung Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstück Münzstr. 3 Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstücksbezogene Daten Fehler! Textmarke nicht definiert Wertermittlung Fehler! Textmarke nicht definiert Anfangs- und Endwertfeststellung Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstück Münzstr. 17 a Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstücksbezogene Daten Fehler! Textmarke nicht definiert Wertermittlung Fehler! Textmarke nicht definiert Anfangs- und Endwertfeststellung Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstück Münzstr. 17 b Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstücksbezogene Daten Fehler! Textmarke nicht definiert Wertermittlung Fehler! Textmarke nicht definiert Anfangs- und Endwertfeststellung Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstück Münzstr. 19 Fehler! Textmarke nicht definiert Grundstücksbezogene Daten Fehler! Textmarke nicht definiert Wertermittlung Fehler! Textmarke nicht definiert Anfangs- und Endwertfeststellung Fehler! Textmarke nicht definiert. Anlage Fotos: heutiger Zustand (Zustand vor der Sanierung: Dokumentation im Amt für Bauen, Denkmalpflege und Naturschutz)

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4 Seite 4 1 Vorbemerkungen Dieses Gutachten über die, durch die Sanierung bedingten, Bodenwerterhöhungen nach 154 (2) BauGB der in Nr. 2 näher beschriebenen Grundstücke ist von der Stadtverwaltung Schwerin Amt für Bauen, Denkmalpflege und Naturschutz am bei der Geschäftsstelle des hiesigen Gutachterausschusses beantragt worden. Zweck des Gutachtens ist die Vorbereitung von Ablösevereinbarungen nach 154 Abs. 3 BauGB. Das Wertermittlungsobjekt ist am durch Frau Kobel, Mitarbeiterin der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses besichtigt worden. Der Gutachterausschuss hat das Wertermittlungsobjekt am in der v.g. Besetzung besichtigt. Für die Wertermittlung stehen auch die Luftbildaufnahmen aus den Jahren 1991 und 2001 zur Verfügung. Darüber hinaus wurde den Gutachtern Fotomaterial zur Verfügung gestellt. Der Zeitpunkt, auf den sich die Wertermittlung bezieht, ist der Tag der Beschlussfassung, der Das Wertermittlungsobjekt liegt in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Nach 153 Abs. 1 Baugesetzbuch werden bei der Bemessung der Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen Werterhöhungen, die lediglich durch die Aussicht auf die Sanierung, durch ihre Vorbereitung oder ihre Durchführung eingetreten sind, nur insoweit berücksichtigt, als der Betroffene diese Werterhöhungen durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt hat (Anfangswert). Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen auf dem Grundstücksmarkt sind zu berücksichtigen. Feststellungen wurden nur insoweit getroffen, wie sie für die Wertermittlung von Bedeutung sind. Der Wertermittlung sind die Umstände zugrunde gelegt worden, die im Rahmen einer ordnungsgemäßen und angemessenen Erforschung des Sachverhalts, vor allem bei der örtlichen Besichtigung, erkennbar waren oder sonst bekannt geworden sind. Im Einzelnen wird auf Folgendes hingewiesen: Ein Recht auf eine vollständige Beschreibung des Wertermittlungsobjekts im Gutachten kann nicht erhoben werden. Feststellungen werden nur so weit getroffen, wie sie augenscheinlich erkennbar und aus der Sicht des Gutachterausschusses nachhaltig wertrelevant sind.

5 Seite 5 2 Beschreibung Nachfolgend wird das zu bewertende Gebiet, bestehend aus den Grundstücken Münzstr ohne Nr. 5-15, mit den wesentlichen, für die Wertermittlung bedeutsamen Merkmalen beschrieben. 2.1 Tatsächliche Merkmale Lage Die Lage des Gebietes ist auf folgenden Auszügen ersichtlich: Amtliche Stadtkarte ohne Maßstab (Abb. 1) und die Flurkarte im Maßstab 1 : (Abb. 2). Ort Das Wertermittlungsobjekt liegt in der Landeshauptstadt Schwerin, ca. 370 m (Luftlinie) in nordöstlicher Richtung vom Marktplatz entfernt. Verkehrslage, Entfernung Die zu bewertenden Grundstücke liegen im Stadtteil Schelfstadt. Die Münzstraße erreicht man vom Marktplatz aus in nördlicher Richtung über die Puschkinstraße und dann weiter in östlicher Richtung über die Fischerstraße. Zu bewerten ist der westliche Straßenabschnitt zwischen der Schliemannstraße und dem Ziegenmarkt. Eine Bushaltestelle (Schelfmarkt) des öffentlichen Nahverkehrs befindet sich in einer Entfernung von ca. 220 m (Luftlinie). Einige Geschäfte des täglichen Bedarfs befinden sich in der unmittelbaren Umgebung. Form und Größe Die Form der einzelnen Grundstücke und die der benachbarten Flurstücke sind dem Auszug aus der Flurkarte (Abbildung 2) zu entnehmen. Die zu bewertenden Grundstücke sind dort farbig gekennzeichnet. Sie haben eine unregelmäßige Form und weisen im Vergleich zu der Grundstücksstruktur in der Nachbarschaft, außer bei dem unten genannten Grundstück, keine Besonderheiten auf. Bei dem Grundstück Münzstr. 3 handelt es sich um ein kleines Grundstück mit einer hohen baulichen Ausnutzung.

6 Seite 6 Nutzung Die Grundstücke werden überwiegend zu Wohnzwecken genutzt. Beschaffenheit Die Grundstücke sind eben und schließen höhengleich an die Nachbarflächen an. Der Gutachterausschuss geht von einer normalen Bebaubarkeit der Grundstücke aus, da Anhaltspunkte für Mängel des Baugrundes nicht erkennbar sind. Baugrunduntersuchungen sind nicht durchgeführt worden. Gemäß Auskunft aus dem Altlastenkataster besteht kein Altlastenverdacht (Stand ). Erschließungszustand Das Wertermittlungsobjekt wird durch eine befestigte Straße Münzstraße erschlossen. Ver- und Entsorgungseinrichtungen sind vorhanden. Bei dem Grundstück Münzstr. 19 handelt es sich um ein Eckgrundstück.

7 Seite 7 Abbildung 1: Auszug aus der Amtlichen Stadtkarte ohne Maßstab Landeshauptstadt Schwerin Herausgeber: Fachdienst für Geoinformation und Bodenordnung für den Landkreis Ludwigslust und die Landeshauptstadt Schwerin Die Vervielfältigung dieser Karte ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers oder zum eigenen, nicht gewerblichen Gebrauch zulässig.

8 Seite 8 Abbildung 2: Auszug aus der Flurkarte im Maßstab 1 : Landeshauptstadt Schwerin Gemarkung Schwerin, Flur 30 Herausgeber: Fachdienst für Geoinformation und Bodenordnung für den Landkreis Ludwigslust und die Landeshauptstadt Schwerin Die Vervielfältigung dieser Karte ist nur mit Erlaubnis des Herausgebers oder zum eigenen, nicht gewerblichen Gebrauch zulässig. Stand:

9 Seite Rechtliche Merkmale Der Flächennutzungsplan der Stadt Schwerin wurde am durch die Stadtvertretung beschlossen. Er ist wirksam seit dem Darin ist der Bereich als Wohnbaufläche ausgewiesen. Im Rahmenplan - Innenstadt, am durch die Stadtverordnetenversammlung beschlossen, ist der Bereich als Allgemeines Wohngebiet ausgewiesen. Das Gebiet liegt nicht im Bereich eines Bebauungsplanes, sondern innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles (Innenbereich). Nach 34 BauGB ist hier ein Vorhaben zulässig, wenn es sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist und wenn sonstige Belange nicht entgegenstehen. Der Bereich, in dem das Bewertungsobjekt liegt, ist seit dem als Sanierungsgebiet Schelfstadt förmlich festgelegt worden. Für den Bereich, indem das Wertermittlungsobjekt liegt, gilt die Erhaltungssatzung Teilbereich Schelfstadt/Werdervorstadt, rechtskräftig seit dem Ausgleichsbeträge Der Eigentümer eines im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet gelegenen Grundstücks hat zur Finanzierung der Sanierung an die Gemeinde einen Ausgleichsbetrag zu entrichten, der der durch die Sanierung bedingten Erhöhung des Bodenwerts seines Grundstücks entspricht (gemäß 154 Abs. 1 BauGB). Hierzu sind der Bodenwert, der sich ohne Sanierungsverfahren ergeben hätte (Anfangswert), und der, der sich durch die Neuordnung ergibt (Endwert), gegenüberzustellen. Für die zur Bemessung der Ausgleichsbeträge nach 154 Abs. 1 des BauGB zu ermittelnden Anfangs- und Endwerte sind die 26 und 27 WertV entsprechend anzuwenden. Die maßgebenden Anfangsund Endwerte des Grundstücks sind auf denselben Zeitpunkt zu ermitteln ( 28 Abs. 2 WertV). Nach Abschluss der Sanierung fordert die Gemeinde den Ausgleichsbetrag per Bescheid vom Eigentümer an. Es besteht aber auch die Möglichkeit mit der Gemeinde eine Vereinbarung über die vorzeitige Ablösung des Ausgleichsbetrags (Ablösevereinbarung) nach 154 Abs. 3 Satz 2 BauGB zu treffen. Die Festsetzung der Ausgleichsbetragshöhe und die dafür notwendigen Aufgaben liegen in der Zuständigkeit der Gemeinde bzw. dem von der Gemeinde beauftragten Sanierungsträger.

10 Seite 10 Erschließungsbeiträge Die zu bewertenden Grundstücke liegen im Geltungsbereich des förmlich festgesetzten Sanierungsgebietes Schelfstadt und unterliegen den Bestimmungen der 136 ff. BauGB. Somit sind gemäß 154 Abs. 1 BauGB für die Herstellung, Erweiterung oder Verbesserung von Erschließungsanlagen im Sinne des 127 Abs. 2 BauGB die Vorschriften über die Erhebung von Beiträgen für diese Maßnahmen nicht anzuwenden. Dies trifft im Übrigen auch für Straßenbaumaßnahmen nach 8 KAG M-V zu. Für nicht sanierungsbedingte Straßenbaumaßnahmen sowie vor Inkrafttreten der Sanierungssatzung durchgeführte straßenbauliche Maßnahmen unterliegen die zu bewertenden Grundstücke jedoch der Beitragspflicht nach den 127 ff. BauGB und 8 KAG M-V. Rechte und Belastungen Im Bereich der neuen Bundesländer ist das Bestehen von dinglichen Nutzungsrechten und von Mitbenutzungsrechten derzeit noch nicht von deren Eintragung im Grundbuch des belasteten Grundstücks abhängig. Dem Gutachterausschuss sind bei der Ermittlung der wertrelevanten Daten derartige belastende Rechte nicht bekannt geworden. Die rechtlichen Angaben befinden sich aus datenschutzrechtlichen Gründen zu jedem einzelnen Grundstück gesondert unter dem Punkt Grundstücksbezogene Daten. 2.3 Zusammenfassung Bestimmend für den Wert des Grund und Bodens ist dessen Nutzungsfähigkeit im Bewertungszeitpunkt. Der Begriff Nutzungsfähigkeit beinhaltet sowohl das rechtlich zulässige Maß der Nutzung als auch die tatsächliche Beschaffenheit des Bewertungsobjektes. Aufgrund der tatsächlichen und rechtlichen Merkmale ist für die zu bewertenden Grundstücke qualitätsmäßig von baureifem, erschließungsbeitragsfreiem und ausgleichsbetragspflichtigem Bauland auszugehen.

11 Seite 11 3 Ermittlung des Verkehrswertes 3.1 Grundlagen Definition des Verkehrswertes Der Verkehrswert ist entsprechend der Definition des 194 Baugesetzbuch zu ermitteln. Danach wird der Verkehrswert durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstandes der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre Kaufpreissammlung Bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses wird eine Kaufpreissammlung geführt. Nach 195 Abs. 1 Baugesetzbuch haben dazu die Notare die von ihnen beurkundeten Grundstückskaufverträge dem Gutachterausschuss in Abschrift zu übersenden. Die Kaufpreissammlung ermöglicht dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt Besondere sanierungsrechtliche Vorschriften Hat eine Gemeinde in einem Bereich eine Sanierungsmaßnahme nach dem Besonderen Städtebaurecht (BauGB 2. Kapitel) im umfassenden Verfahren durchgeführt und Missstände behoben, haben die Grundstückseigentümer in dem von der Gemeinde förmlich festgelegten Sanierungsgebiet nach 154 Abs. 1 BauGB einen Ausgleichsbetrag an die Gemeinde zu zahlen. Dieser Ausgleichsbetrag entspricht der Bodenwerterhöhung, die ein Grundstück durch die Durchführung des Sanierungsverfahrens erfahren hat und für die die Sanierungsmaßnahmen der Gemeinde und der Einsatz öffentlicher Mittel wesentliche Ursachen waren. Nach 154 Abs. 2 BauGB besteht die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (= Anfangswert) und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes nach Abschluss des Sanierungsverfahrens ergibt (= Endwert). Anfangs- und Endwert werden so weit notwendig an die Änderung der allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Einfluss der Wirtschaftslage, rechtliche Rahmenbedingungen u.a.) angepasst.

12 Seite 12 Zum Stichtag sind die Sanierungsverfahren noch nicht abgeschlossen und daher noch nicht alle Sanierungsvorteile erreicht. Somit wird zur Festsetzung der stichtagsbezogenen Endwerte die Wartezeit bis zum Abschluss der Sanierung berücksichtigt und darüber hinaus auch ein gewisses Wagnis, ob alle geplanten Sanierungsmaßnahmen abgeschlossen werden und alle Sanierungsvorteile eintreten (gemäß 27 Abs. 2 WertV). Wartezeit und das mit der Länge der Wartezeit verbundene Wagnis werden durch eine Diskontierung (Abzinsung) der ermittelten Bodenwerterhöhung auf den Stichtag berücksichtigt.

13 Seite Das Sanierungsgebiet - Allgemeine Erläuterungen Städtebauliche Sanierungsmaßnahmen sind Maßnahmen, durch die ein Gebiet zur Behebung städtebaulicher Missstände wesentlich verbessert oder umgestaltet wird (siehe: Zweites Kapitel. Besonderes Städtebaurecht, 136 ff BauGB). Städtebauliche Missstände liegen vor, wenn 1. das Gebiet nach seiner vorhandenen Bebauung oder nach seiner sonstigen Beschaffenheit den allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse oder an die Sicherheit der in ihm wohnenden oder arbeitenden Menschen nicht entspricht oder 2. das Gebiet in der Erfüllung der Aufgaben erheblich beeinträchtigt ist, die ihm nach seiner Lage und Funktion obliegen. Die Schelfstadt ist aufgrund ihres stadtgeschichtlichen Hintergrundes und der davon noch heute erhaltenen typischen Gebäude, Straßen und Plätze, das wohl charakteristische Ensemblegebiet im Bereich der Bürgerbauten. Gerade die Geschichtlichkeit dieses Quartiers macht nun aber auch seine Problematik aus, nämlich die schwersten Mängel in der Bausubstanz durch die vernachlässigte Instandhaltung. Gekennzeichnet ist die Schelfstadt durch zum Teil städtebauliche Mängel (dichte Überbauung, störende Nutzungen, ungünstige Grundstückszuschnitte); eine vernachlässigte Instandhaltung des baulichen Bestandes; durch niedrige, nicht mehr zeitgemäße Wohnstandards; durch unzulässige Lösungen des ruhenden und fließenden Verkehrs hinsichtlich Straßenbelegung, Stellflächen und Straßenbelag; durch Defizite an Gemeinschaftsanlagen und Gemeinschaftsgebäuden sowie fehlende Grünflächen (hoher Versiegelungsgrad); die zusammen den Anlass für die Erneuerung dieses Stadtviertels ausmachen. Die Satzung der Landeshauptstadt Schwerin über die förmliche Festlegung des Sanierungsgebietes Schelfstadt ist durch die Stadtvertreterversammlung am 19. Juni 2000 beschlossen worden. Diese Satzung wurde gemäß 143 Abs.1 BauGB mit ihrer Bekanntmachung rückwirkend zum rechtsverbindlich. Mit dem besonderen Rechts- und Förderungsinstrumentarium des BauGB soll versucht werden, ein qualitätsvolles innerstädtisches Wohnen mit seinen infrastrukturellen Erfordernissen zu entwickeln und eine soziale Stabilisierung der Bevölkerung dieses traditionellen Wohngebietes zu erreichen. Ziele der Sanierung sind u.a. die Wahrung der besonderen Eigenart der Schelfstadt; die Verbesserung des baulichen Zustandes; die Aufwertung der Wohnqualität unter Berücksichtigung sozialer Belange; Verbesserung des Wohnumfeldes; die Neugestaltung und Aufwertung der Straßen und Plätze sowie Verkehrsberuhigungen.

14 Seite 14 Abbildung 4: Auszug aus dem Maßnahmenplan Schelfstadt im Maßstab 1 : Landeshauptstadt Schwerin Planverfasser: Amt für Bauen, Denkmalpflege und Naturschutz Kartographische Bearbeitung: Fachdienst Geoinformation und Bodenordnung Die Vervielfältigung dieser Karte ist nur mit Erlaubnis des Planverfassers oder zum eigenen, nicht gewerblichen Gebrauch zulässig. Stand: Januar 2006

15 Legende zum Maßnahmenplan Seite 15

16 Seite Modell Niedersachsen Der Gutachterausschuss der Landeshauptstadt Schwerin hat sich zur Ermittlung der Bodenwerterhöhungen in den Sanierungsgebieten für die Anwendung des o.g. Verfahrens ausgesprochen. Durch Kanngieser/Bodenstein ist eine Methode entwickelt worden, wie mit Hilfe der mathematischen Statistik (multiple Regressionsanalyse) aus dem Verhältnis der Sanierungsbedürftigkeit eines Gebietes zu den durchgeführten Maßnahmen prozentuale, sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen errechnet werden können. Es handelt sich bei dem Klassifikationssystem Modell Niedersachsen um ein aus umfangreichen bundesweit erhobenen Vergleichsdaten abgeleitetes indirektes Vergleichswertverfahren. Mit Hilfe von zwei Klassifikationsrahmen (gegliedert in je vier Komplexe, unterteilt in zehn Klassen in Form einer Rangskala von 1 (minimale Auswirkung) bis 10 (maximale Auswirkung)) werden zum einen die städtebaulichen Missstände (vor Beginn der Sanierung) und zum anderen die durchgeführten städtebaulichen Maßnahmen (zum Ende der Sanierung) klassifiziert (s. Seite 17) und aus diesen das Verhältnis zwischen Anfangs- und Endwert ermittelt in Abhängigkeit von der Schwere der Missstände, der Stärke der Maßnahmen und des Bodenrichtwertniveaus. Dazu muss allerdings das Anfangswertniveau bekannt sein. Die sanierungsbedingte Werterhöhung wird dann anhand des Bewertungsrahmens über die, mittels statistischen Modell, abgeleitete Formel (Literatur: Schriftenreihe Deutscher Verein für Vermessungswesen e.v.(dvw), Nr. 25/1996 Seite 86) ermittelt. Die Werte sind vereinfacht in Matrizen dargestellt. Der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung liegt folgende Formel zugrunde: E -0,15 = 1,4039 0,2194 x (A) -0,15 0,7013 x (Mi x Ma) 0,15 Dimensionen: E = sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (%) A = sanierungsunbeeinflusster Anfangswert (in DM/m²) 10-2 (Umrechnung: 1,95583 DM = 1,00 ) Mi = Klassenmittelwert der städtebaulichen Missstände 10-1 Ma = Klassenmittelwert der städtebaulichen Maßnahmen 10-1 In die erweiterte Stichprobe (von Kanngieser/Bodenstein in der ZfV 1989 Seite 529 erstmals veröffentlicht) sind Ausgangsdaten aus sechs Bundesländern (Berlin, Hamburg, Hessen, Niedersachsen, Nordrhein-Westfalen und Rheinland-Pfalz) eingeflossen. Das Ergebnis der Analyse und die bisherigen Erfahrungen zeigen, dass die überregionale Datenauswertung mit dem Klassifikationssystem zu plausiblen und gesicherten Werten führt. Das Verfahren hat sich in der Wertermittlungspraxis auch über Niedersachsen hinaus bewährt und es liegen umfangreiche Erfahrungen in der Anwendung vor. Die Anwendung dieses Modells ist vom Grundsatz her in der Rechtssprechung

17 Seite 17 der Gerichte anerkannt (siehe H. Seifert: Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhung nach dem Modell Niedersachsen in der Rechtssprechung Niedersächsischer Gerichte, Vermessungswesen und Raumordnung (VR) 08/1999). Die auf der folgenden Seite befindlichen Klassifikationsrahmen sind durch den Gutachterausschuss auf die örtlichen Gegebenheiten in den Schweriner Sanierungsgebieten angepasst worden. Die Anpassung beinhaltet insbesondere die Definition der Kriterien zur Abgrenzung der Klassen 1-10 innerhalb der vier Komplexe und den vier Komplexen untereinander.

18 Seite 18 Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen (Erich Kanngieser/Hermann Bodenstein: Praktische Ermittlung der Bodenwerterhöhung aufgrund städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen; veröffentlicht in der Zeitschrift - Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) 03/90)

19 Seite Rechts- und Verwaltungsvorschriften Bei der Ermittlung des Verkehrswertes sind im wesentlichen folgende Rechts- und Verwaltungsvorschriften zu beachten: - Baugesetzbuch (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom (zuletzt geändert durch Gesetz vom , BGBl. I S. 1818) - Verordnung über Grundsätze für die Ermittlung der Verkehrswerte von Grundstücken (WertV) vom (BGBl. I S. 2209) zuletzt geändert durch Artikel 3 BauROG vom 18. August 1997 (BGBl. I S. 2081) - Wertermittlungsrichtlinien 2006 für die Ermittlung des Verkehrswertes von Grundstücken (WertR 2006) durch Erlass des Bundesministerium für Verkehr, Bau- und Wohnungswesen vom Verordnung über die bauliche Nutzung der Grundstücke (BauNVO) in der Fassung der Bekanntmachung vom (BGBl. I S. 132, zuletzt geändert durch Art. 3 Investitionserleichterungs- und WohnbaulandG vom BGBl. I S. 466) - Landesverordnung über die Bildung von Gutachterausschüssen für Grundstückswerte - Gutachterausschussverordnung (GutAVO) vom , GS Mecklenburg-Vorpommern (Gl. Nr. B , S. 401) - Erlass vom Innenministerium M-V vom Thema: Hinweise zur Grundstückswertermittlung im Zusammenhang mit städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen - Richtlinien zur Förderung städtebaulicher Sanierungs- und Entwicklungsmaßnahmen nach dem BauGB und zur Förderung der städtebaulichen Denkmalpflege (Städtebauförderungsrichtlinien -StBauFR M-V); Erlass des Ministeriums für Arbeit und Bau vom 15.März 2000 veröffentlicht im Amtsblatt für M-V Nr Erlass vom Ministerium für Arbeit und Bau M-V vom Thema: Durchführung städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen Erhebung von Ausgleichsbeträgen gemäß 154 Baugesetzbuch (BauGB)

20 Seite Bewertungsliteratur - Brügelmann Kommentar zum Baugesetzbuch Verlag: W. Kohlhammer - Ernst/Zinkahn/ Bielenberg Kommentar zum Baugesetzbuch Verlag: C.H. Beck - Gerardy/Möckel Praxis der Grundstücksbewertung Stand: 59. Nachlieferung 02/2003 Verlag: Moderne Industrie - Kanngieser/Bodenstein Sanierungsbedingte Werterhöhungen Teil 1 Gebietsklassifikation Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV) 06/ Kanngieser/Bodenstein Sanierungsbedingte Werterhöhungen Teil 2 Gebietsklassifikation Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV) 09/ Kanngieser/Bodenstein Methoden zur Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhungen Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV) 10/ Kanngieser/Bodenstein Bestimmung von Bodenwerterhöhungen infolge städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen Zeitschrift für Vermessungswesen 114. Jahrgang, Heft 11/1989, Seite Kanngieser/Bodenstein Praktische Ermittlung der Bodenwerterhöhung aufgrund städtebaulicher Sanierungsmaßnahmen Grundstücksmarkt und Grundstückswert (GuG) 03/ Kanngieser/Bodenstein Genauigkeitsanalyse der Klassifikation von Sanierungsgebieten Zeitschrift für Vermessungswesen (ZfV) 03/ Kleiber/Simon/ Weyers Verkehrswertermittlung von Grundstücken Kommentar und Handbuch zur Ermittlung von Verkehrs-, Versicherungs- und Beleihungswerten unter Berücksichtigung von WertV und BauGB 4., vollständig neu bearbeitete und erweiterte Auflage 2002 Bundesanzeiger, Köln 2002

21 Seite 21 - Reinhold Wertermittlungsrichtlinien 2002 mit Normalherstellungskosten (Textsammlung) 3. Auflage (Stand: Januar 2003) Verlag: Luchterhand - Ross/Brachmann Ermittlung des Bauwertes von Gebäuden und des Verkehrswertes von Grundstücken; 25. Auflage Verlag: Th. Oppermann Hannover - Seifert Ermittlung sanierungsbedingter Werterhöhung nach dem Modell Niedersachsen in der Rechtssprechung Niedersächsischer Gerichte Vermessungswesen und Raumordnung (VR) 08/ Simon/Kleiber Schätzung und Ermittlung von Grundstückswerten; 7. überarbeitete und erweiterte Auflage 1996 Verlag: Neuwied: H. Luchterhand - Sprengnetter Handbuch zur Ermittlung von Grundstückswerten, Band I-III Stand: 78. Nachlieferung 08/2006 Lehrbuch und Kommentar, Band IV-VI Stand: 27. Nachlieferung 06/2006 Verlag: Eigenverlag Dr. Sprengnetter - Vogels, M. Grundstücks- und Gebäudebewertung marktgerecht; 3. neubearbeitete und erweiterte Auflage 1989 Bauverlag - Ausgleichsbeträge in Sanierungsgebieten, Oberste Baubehörde im Bayerischen Staatsministerium des Innern; August Grundstücksmarktbericht 2005, Gutachterausschuss für Grundstückswerte in Schwerin - Verkehrswertermittlung in Sanierungsgebieten, Entwicklungsbereichen und für Konversionsflächen Schriftenreihe Deutscher Verein für Vermessungswesen e.v.(dvw), Nr. 25/1996

22 Seite Allgemeines zu den Bodenrichtwerten Der Bodenwert wird aus Preisen vergleichbarer unbebauter Grundstücke aus Gebieten außerhalb des Sanierungsgebietes, die annähernd vergleichbar sind mit dem Sanierungsgebiet bzw. aus dem Sanierungsgebiet, wenn die entsprechenden Kaufpreise nicht von sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind, abgeleitet. Um zu einer sicheren Aussage zu kommen, ist eine ausreichende Zahl von Kaufpreisen vergleichbarer Grundstücke erforderlich ( 13 WertV). Die Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen und von ungewöhnlichen und persönlichen Verhältnissen beeinflusst worden sind, dürfen nicht in das Vergleichswertverfahren einbezogen werden. Kaufpreise unbebauter Grundstücke liegen aus der unmittelbaren Nachbarschaft aus den letzten Jahren in ausreichender Anzahl nicht vor. Neben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte herangezogen werden ( 13 WertV), wenn sie mit ihren gebietstypischen maßgeblichen Wertfaktoren hinreichend bestimmt sind. Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet müssen jedoch ohne Berücksichtigung der rechtlichen und tatsächlichen Neuordnung (Anfangswert) ausgewiesen sein. Für die Bodenrichtwertermittlung in Sanierungsgebieten wird auf 196 Abs. 1 BauGB hingewiesen, der die Ermittlung sogenannter Besonderer Bodenrichtwerte in Sanierungsgebieten ermöglicht. Die Rahmenwerte werden bis zum Abschluss des Sanierungsverfahrens fortgeschrieben. Während des langen Zeitraumes des Sanierungsverfahrens können sich die allgemeinen Wertverhältnisse auf dem Grundstücksmarkt (Einfluss der allgemeinen Wirtschaftslage, rechtliche Rahmenbedingungen u.a.) ändern. Die in den Sanierungsgebieten festgesetzten Rahmenwerte sind lagetypische Rahmenwerte für einen bestimmten Bereich, für den im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen, und zu einem bestimmten Stichtag. Die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung wird für jedes einzelne Grundstück auf der Grundlage der Rahmenwerte unter Berücksichtigung der speziellen grundstücksbezogenen Verhältnisse ermittelt. Diese Rahmenwerte gelten für Baugrundstücke, bei denen Beiträge für zum Zeitpunkt der Einleitung des Sanierungsverfahrens vorhandene Erschließungsanlagen nicht mehr zu entrichten sind. Bei der Ableitung des Bodenwertes aus dem Rahmenwert sind Abweichungen zwischen den individuellen Merkmalen des Wertermittlungsobjekts und denen des typischen Grundstücks, auf das sich der Bodenrichtwert bezieht, durch Zu- oder Abschläge zu berücksichtigen.

23 Seite Anfangs- und Endwertfeststellung Im Folgenden wird die Anfangs- und Endwertfeststellung entsprechend der Grundstücksübersicht auf Seite 1 und aus datenschutzrechtlichen Gründen für jedes Grundstück gesondert ermittelt. Diese Bodenwertermittlungen gelten nur im Zusammenhang mit dem allgemeinen Teil (Seite 1 bis 22). Straße Hausnummer Seite - Münzstr bis 27 - Münzstr bis 32 - Münzstr. 17 a 33 bis 37 - Münzstr. 17 b 38 bis 42 - Münzstr bis 47