Der Schweizer Immobilienmarkt Fakten und Trends

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1 Economic Research Der Schweizer Immobilienmarkt Fakten und Trends Februar 2005

2 Impressum Herausgeber Credit Suisse Economic Research Postfach 1, CH-8070 Zürich Kontakt Telefon Autoren Ulrich Braun Martin Neff Philip Rauh Pascal Roth Mitwirkung Fredy Hasenmaile (Standortqualität) Dr. Sara Carnazzi Weber (Demographieszenarien) Layout und Grafiken Helena Rupp Grau, Telefon helena.rupp@credit-suisse.com Druck Birkhäuser+GBC AG, Römerstrasse 54, 4153 Reinach Telefon , info@birki.ch Redaktionsschluss 14. Januar 2005 Bestellungen Direkt bei Ihrem Kundenberater oder bei jeder Credit-Suisse-Geschäftsstelle. Interne Bestellungen via HOST mit Mat.-Nr (HOST: MW01). Einzelexemplare über EBIC Fax oder daniel.challandes@credit-suisse.com Besuchen Sie uns auf dem Internet Titelbild: MFO-Park Zürich-Oerlikon. Adpics/P. Tharin GE/Mat.-Nr /

3 Inhaltsverzeichnis Inhalt Wohnflächen 6 Büroflächen 26 Verkaufsflächen 39 Immobilien als Anlage 51 In eigener Sache 61 Schweizer Immobilienmarkt

4 4 Schweizer Immobilienmarkt 2005

5 Editorial Editorial Immobilienanlagen haben in den vergangenen zehn Jahren verglichen mit anderen Anlagekategorien eine ausgesprochen robuste und attraktive Performance gezeigt. Aber erst mit den Korrekturen an den internationalen Finanzmärkten wurde die Immobilienanlage so richtig wiederentdeckt. Sie konnte seitdem in vielen Portfolios von institutionellen und privaten Anlegern neben Aktien und Obligationen die Bedeutung wieder zurückgewinnen, die mit der Immobilienkrise zu Beginn der 90er- Jahre verloren gegangen war. Erheblichen Rückenwind erhielten die Immobilienanlagen sowohl durch kurzfristige, zyklische Kräfte als auch durch langfristige Trends. Darunter fallen unter anderem die gestiegene Nachfrage institutioneller und privater Investoren nach hoher Einkommens- und Wertstabilität sowie eine deutlich gesteigerte Transparenz der Märkte. In den vergangenen Monaten hat bei einigen zyklischen Einflussfaktoren der Wind nun allerdings zu drehen begonnen zum Beispiel bei den Zinsen. Und bereits werden wieder Stimmen laut, die einen erneuten Immobiliencrash in der Schweiz befürchten. Vielen ist dabei die Immobilienkrise der Neunzigerjahre noch in schmerzhafter Erinnerung. Die vorliegende Studie zeigt deutlich, dass sich die Rahmenbedingungen heute massiv von der damaligen Situation unterscheiden. Das heutige konjunkturelle Umfeld ist weit entfernt vom Vorcrashszenario der Jahre 1990/91. Neben den offensichtlichen Überhitzungstendenzen mit hohen Inflationssowie Wachstumsraten der Wirtschaft und geringer Arbeitslosenrate kam es damals zu einem atemberaubenden Anstieg der Kurzfristzinsen. Im laufenden Jahr erwarten wir hingegen eine Wachstumsrate von 1.6%, eine Arbeitslosigkeit von knapp 4% sowie kaum Inflation. Die kurzfristigen Zinssätze dürften leicht ansteigen, verbleiben aber auf historisch ausgesprochen tiefen Niveaus. Von einer Überhitzung der Schweizer Wirtschaft ist heute nichts auszumachen. Nicht zuletzt ist die Transparenz der schweizerischen Immobilienmärkte in den vergangenen Jahren stark erhöht worden. Die vorliegende fünfte Ausgabe unserer Immobilienstudie hat zum Ziel, die aktuellen Fakten und Trends der Schweizer Immobilienmärkte aufzuzeigen sowie die Kenntnisse der Marktmechanismen weiter zu vertiefen. Fakten und Trends zu den Immobilienmärkten der 26 Schweizer Kantone finden Sie wie gewohnt im online angebotenen regionalen Teil unserer Immobilienstudie ( Eine angenehme Lektüre wünscht Ihnen das Autorenteam des Credit Suisse Immobilienresearch Schweizer Immobilienmarkt

6 Wohnflächen Wohnflächen Nachfrage Die Einflussfaktoren der Nachfrage nach Wohnimmobilien können in drei Kategorien unterteilt werden: eine Struktur-, eine Konjunktur- sowie eine Opportunitätskomponente. Demographische Veränderungen stellen die wichtigste Komponente der strukturellen Wohnungsnachfrage dar, wobei das Bevölkerungswachstum selbstverständlich auch konjunkturellen Einflüssen unterliegt. Zusätzlicher Wohnraum wird längerfristig nur nachgefragt, sofern die Bevölkerung genügend stark wächst. In den letzten 20 Jahren lag der Geburtenüberschuss gemessen an der Gesamtbevölkerung bei durchschnittlich 0.3% p.a. Weitaus grössere Schwankungen verzeichnet hingegen die Wanderungsbewegung. Während in den Jahren 1997 und 1998 mehr Personen die Schweiz verliessen als zuwanderten, hatte die Schweiz im Jahr 2003 einen positiven Wanderungssaldo von rund Personen oder 0.6% der Bevölkerung. Neben dem Wachstum ist auch die Altersstruktur der Bevölkerung für die Analyse der strukturellen Nachfrageentwicklung von Relevanz. In der Studie des vergangenen Jahres haben wir ausführlich gezeigt, dass sich das Nachfrageverhalten eines typischen Haushaltes im Lebensverlauf stark ändert. Die wichtigsten konjunkturellen Komponenten der Nachfrage sind die Einkommens- und Zinsentwicklung. Das Bedürfnis nach einer adäquaten Wohnraumversorgung kann auf dem Wohnungsmarkt erst bei ausreichender Einkommensausstattung der Haushalte nachfragewirksam werden. Einer der wesentlichen Gründe für die geringe wenn auch steigende Wohneigentumsquote der Schweiz dürfte darin zu finden sein, dass für weite Teile der Schweizer Bevölkerung ein Einfamilienhaus lange Zeit nicht erschwinglich oder tragbar war. Tiefe Zinsen und vernünftige Eigentumspreise haben aber zu einer Stärkung des Eigentumssegments beigetragen. Schliesslich beeinflusst eine Opportunitätskomponente die Nachfrage nach Wohnraum. Dabei wird betrachtet, wie sich die Miet- bzw. Zinsaufwendungen für eine Wohnung oder ein Haus im Verhältnis zu den Preisen anderer Güter verändern. Es geht also um Preisrelationen. Relevant ist auch, wie sich das Preisverhältnis zwischen den Regionen sowie einzelnen Wohnformen (Miete, Einfamilienhaus, Eigentumswohnung etc.) verschiebt. Umzugsverhalten Im Zeitraum von 1995 bis 2000 haben über 2 Millionen in der Schweiz wohnhafte Personen ihren Wohnort gewechselt, oder anders ausgedrückt: Rund jeder dritte Einwohner ist in diesen fünf Jahren einmal umgezogen. Über 45% haben eine neue Wohnung in der gleichen Gemeinde bezogen. Zwei von fünf umziehenden Personen blieben im selben Kanton. Die Umzugstätigkeit über die Kantonsgrenzen hinaus betrug 15%. Vier von fünf umziehenden Personen waren nicht älter als 55 Jahre. Das Binnenwanderungsvolumen wird somit zum Grossteil von jüngeren Bevölkerungsschichten getragen. Die meisten Umziehenden suchen in unmittelbarer Nähe der bisherigen eine neue Wohnung. Bei den Altersklassen der 15- bis 34-Jährigen wählen rund 45% ein neues Heim, das weiter als 10 Autofahrminuten vom bisherigen Wohnort entfernt liegt (Abbildung 1). Die geringe Mobilität zeigt eine offensichtliche Verflech- 6 Schweizer Immobilienmarkt 2005

7 Wohnflächen Abbildung 1: Umzugsdistanz in Fahrminuten nach Altersklassen 100 Kumulierte Verteilung (%) Fahrdistanz in Minuten zwischen Wohnort heute und vor fünf Jahren Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research tung mit der Region, in der man aufgewachsen ist. Mit zunehmendem Alter verstärkt sich diese Tendenz. Zwischen dem 65. und 74. Lebensjahr ziehen nur noch 30% der Personen bei einem Wohnortswechsel weiter als 10 Minuten vom bisherigen Wohnort weg. Ein Grossteil der Binnenwanderung konzentriert sich auf die Grosszentren Genf, Lausanne, Basel, Zürich und Bern. Doch auch Winterthur, Luzern und St. Gallen weisen ein beachtliches Migrationsvolumen auf. Im Allgemeinen verzeichneten die städtischen Pole zwischen 1995 und 2000 eine Nettoabwanderung, im Gegensatz zu den peripheren, einkommensstarken und ländlichen Pendlergemeinden im näheren Agglomerationsgebiet, die eine Nettozuwanderung aufwiesen. Dies galt aber nicht für alle Altersklassen. Auf die jüngeren Mitbürgerinnen und Mitbürger bis zum 25. Altersjahr übten die Städte eine hohe Anziehungskraft aus, die auch heute noch fast ungebrochen scheint. Die Rand- und Berggebiete, wie auch verschiedene touristische Gemeinden, weisen unverändert tiefe Wanderungsraten und oft negative Migrationssaldi aus. Die Kantone Wallis und Tessin verzeichnen eine hohe Attraktivität für ältere Personen. Wohneigentum ist in diesen Landesteilen eher erschwinglich und dient nicht selten als Altersresidenz. Während in den Zentren vor allem Mietwohnungen gefragt sind, wird in den peripheren, einkommensstarken und ländlichen Regionen mehrheitlich Wohneigentum nachgefragt. Die jüngeren Wanderungsbewegungen deuten auf eine wiedergewonnene Attraktivität der Zentren hin. Allerdings variiert diese mit dem Alter. Bereits die 25- bis 39- Jährigen bevorzugen Agglomerationsgemeinden. In der Phase der Familienbildung wird Eigentum zum Thema, häufig als Haus im Grünen. Mit zunehmendem Alter gewinnt hingegen Stockwerkeigentum an Attraktivität, umso mehr als das eigene Haus oft zu gross geworden ist, nachdem die Kinder es verlassen haben. Dass die Mobilität im Alter dennoch sinkt, liegt daran, dass häufig keine adäquate Alternative in unmittelbarer Nähe verfügbar ist und ein Umzug mit steigendem Alter generell aufwendiger wird. Dies ist auch mit ein Grund, dass der Pro-Kopf-Flächenverbrauch weiter zunimmt, denn häufig leben heute ältere Personen in für sie viel zu gross gewordenen Wohnungen unabhängig ob in Miete oder im Eigentum. Offensichtlich besteht ein Mangel an erschwinglichen oder geschmackskonformen Alternativen für dieses immer bedeutender werdende Alterssegment. Schweizer Immobilienmarkt

8 Wohnflächen Wohnen in der Stadt wieder «in» Mit der Jahrtausendwende wurde die Stadtflucht mit Ausnahme von Basel gestoppt. Wegen der Nähe zum Arbeitsort, dem kulturellen Angebot, den Sport- und Einkaufsmöglichkeiten sowie den Schulen und Universitäten suchen viele Personen die Nähe zur Stadt. Zudem ist es wieder vermehrt «in», in der Stadt zu wohnen. Doch dies hat seinen Preis. Die Mieten liegen in den fünf Grosszentren um einiges höher als in Agglomerationsgemeinden. Abbildung 2 zeigt den Zusammenhang zwischen Mieten in Grosszentren und denjenigen in den umliegenden Gemeinden. Berücksichtigt wurden alle Gemeinden, welche innerhalb von 60 Fahrminuten mit dem Individualverkehr erreichbar sind. In Genf beträgt die maximale Fahrzeit 40 Minuten, da weiter entfernte Gemeinden bereits im Grossraum Lausanne liegen. Im Unterschied zu den Zentren Zürich, Basel, Bern und Lausanne, wo die Mietpreise mit zunehmender Distanz zum Zentrum abnehmen, zahlt man in der näheren Agglomeration von Genf höhere Preise als im Stadtzentrum. Rund 20 Autofahrminuten ausserhalb von Genf befinden sich die teuersten Wohnlagen. Danach nimmt die Attraktivität der Wohnregionen eher wieder ab, was sich in tieferen Mietpreisen widerspiegelt. Der Grund für dieses Phänomen liegt in der speziellen geographischen Lage. Die besten Lagen der Agglomeration Genf liegen in den Vorortsgemeinden am See und nicht nur im Stadtzentrum selbst. Insofern bildet Genf einen gewissen Sonderfall. Ansonsten werden die höchsten Mietpreise pro Quadratmeter und Jahr in der Stadt und Agglomeration Zürich bezahlt. Die tiefsten Mietpreise findet man in der Stadt Bern. In Lausanne selbst ist das Wohnen sehr teuer, doch mit zunehmender Distanz zum Zentrum nehmen die Preise überproportional stark ab. Schon nach 20 bis 30 Autofahrminuten liegt der durchschnittliche Preis einer Mietwohnung unter den Preisen anderer Zentren. In Zürich und Lausanne liegt der Preisabschlag für eine Wohnung in nur 10 Fahrminuten Distanz zum Stadtzentrum bereits bei 14%. Falls jemand bereit ist, rund 20 Minuten Fahrzeit ins Zentrum in Kauf zu nehmen, zahlt er 25% weniger Miete. Die Preisabschläge in Bern und Basel sind nicht ganz so stark. Beim Vergleich der Mietzinsen muss berücksichtigt werden, dass Pendeln Kosten verursacht. Durch das zentrumsnahe Wohnen können Wegkosten eingespart wer- Abbildung 2: Mietpreise in Abhängigkeit von der Distanz zu Grosszentren 250 CHF pro Quadratmeter und Jahr 225 Zürich Bern Basel Genf 125 Lausanne Min. 10 Min. 20 Min. 30 Min. 40 Min. 50 Min. 60 Min. Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research 8 Schweizer Immobilienmarkt 2005

9 Wohnflächen den. Zudem werden Opportunitätskosten in Form von entgangener Freizeit von vielen Personen kaum berücksichtigt. Anhand eines von uns entwickelten Indexes wurde die sogenannte «Erreichbarkeit» mit privaten beziehungsweise öffentlichen Verkehrsmitteln berechnet (Abbildungen 3 und 4). Vereinfacht kann die verkehrstechnische Erreichbarkeit als Summe der Vorteile verstanden werden, welche sich aus der Nähe zu Ballungsräumen ergibt. Dabei sind das Strassennetz für den motorisierten Verkehr und das Bus- und Schienennetz sowie die entsprechenden Fahrpläne für das Netz des öffentlichen Verkehrs ausgewertet worden. Die Erreichbarkeit umfasst zwei Dimensionen. Eingang in diese Messgrösse findet nicht nur die in Fahrzeiten ausgedrückte Entfernung zu anderen Knoten, sondern auch die Bedeutung, welche diesen Knoten zugeordnet werden kann. Je mehr Arbeitsplätze und je mehr Einwohner ein solcher Knoten aufweist, umso höher wird dessen Bedeutung eingestuft. Erreichbarkeit von Schweizer Gemeinden Wie in Abbildung 3 ersichtlich, haben die Agglomerationen von Zentren eine sehr hohe Erreichbarkeit für den motorisierten Individualverkehr. Durch den Ausbau des Strassennetzes wird die Verkehrskapazität weiter erhöht, und die Pendlerkosten nehmen wegen der Reduktion der Zeit- und Verkehrskosten ab. Dadurch wird jedoch die Suburbanisierung der Städte weiter gefördert. Um dies zu verhindern und die Attraktivität der Städte in den nächsten Jahren nachhaltig zu steigern, müssen die öffentlichen Verkehrmittel eine bessere Erreichbarkeit garantieren. Der Vergleich der Erreichbarkeitsindizes zeigt, dass ein Grossteil der Agglomerationsge- Abbildung 3: Erreichbarkeitsindex für den Individualverkehr Erreichbarkeit hoch mittel tief Quelle: Geostat, Credit Suisse Economic Research Schweizer Immobilienmarkt

10 Wohnflächen Abbildung 4: Erreichbarkeitsindex für den öffentlichen Verkehr Erreichbarkeit hoch mittel tief Quelle: Geostat, Credit Suisse Economic Research meinden mit dem privaten Verkehr oft besser an die Grosszentren angebunden ist als mit dem öffentlichen Verkehr (Abbildung 4). Um die Zersiedelung der Landschaft zu stoppen, muss wieder dichter gebaut werden. Darüber sind sich eigentlich alle Raumplaner und Immobilienfachleute einig. Nur hapert es an der Umsetzung. Schon heute wohnen 75% der Bevölkerung in den Grosszentren und deren Agglomerationen sowie in Mittel- und Kleinstädten. Die Grenzen zwischen Stadt und Land verwischen sich immer stärker. Um die breite Siedlungsstruktur zu stoppen und die dichte Bebauung in den Städten zu verstärken, müsste das Bauen in die Höhe nicht weiter unverhältnismässig reguliert und damit kompliziert werden. Durch die wieder gestiegene Attraktivität der Städte ist es nun an der Zeit, die Anstrengungen für eine räumliche und soziale Verdichtung zu verstärken. Tiefere Steuern bedeuten höhere Mieten Der Steuersatz spielt eine nicht unwesentliche Rolle bei der Wahl des Wohnortes. Die gesteigerte Nachfrage in den steuergünstigen Gemeinden wirkt sich nicht nur auf die Einfamilienhaus- und Stockwerkeigentumspreise aus, sondern erhöht auch die Preise im Mietwohnungssegment (Abbildung 5). Es besteht ein negativer Zusammenhang zwischen der Steuerbelastung und den durchschnittlichen Mietpreisen in Neubauten. Je höher die Steuerbelastung, desto tiefer die Mieten beziehungsweise die Immobilienpreise und umgekehrt. Der Zusammenhang von Steuerniveau und Mietpreis ist anhand einer Trendlinie dargestellt, welche zur Veranschaulichung des negativen Zusammenhanges dient. 10 Schweizer Immobilienmarkt 2005

11 Wohnflächen Abbildung 5: Mietpreise und Steuerbelastung Durchschnittliche Mietpreise pro Quadratmeter in Franken 220 Pfannenstiel Zuger Berggemeinden Zürich-Stadt 200 Zimmerberg Lorzenebene/Ennetsee March/Höfe Attraktive Steuerregionen Nidwalden/Engelberg Innerschwyz Lugano Appenzell I.Rh. Davos Nyon Luzern Genf Lausanne Bern Basel-Stadt Jura La Chaux-de-Fonds Val-de-Travers Steuerbelastungsindex natürlicher Personen Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research In der Grafik werden die Steuerbelastungen aller Wirtschaftsregionen mit dem Schweizer Mittel verglichen. Der nationale Durchschnitt findet sich auf der horizontalen Achse bei Null. Die durchschnittliche jährliche Quadratmetermiete liegt in der Schweiz bei 160 CHF. Wirtschaftsregionen mit tiefer Steuerbelastung sind in der Abbildung mit Kreisen gekennzeichnet. Die Regionen in Zug und Schwyz weisen die tiefste Steuerbelastung aus. Wie erwartet sind die Mietpreise dort hoch. Auch Nidwalden, Innerschwyz, Appenzell Innerrhoden sowie Zürich verzeichnen tiefe Einkommens- und Vermögenssteuerbelastungen. Die höchsten Steuerabgaben verlangen die Wirtschaftsregionen Valde-Travers, Jura und La Chaux-de-Fonds. Entsprechend sind die Mietpreisniveaus tief. Die Mietpreise fallen in den Wirtschaftsregionen Genf und Lausanne trotz einem positiven Steuerindex, das heisst überdurchschnittlichen Steuerbelastungen im gesamtschweizerischen Vergleich, hoch aus. Hier spielt der Steuerwettbewerb nur bedingt, und die attraktiven Zentren können trotz beträchtlicher Steuerbelastung die hohen Mietpreise durchsetzen. Angebot Zwischen Dezember 2003 und November 2004 wurden in der Schweiz für über Wohnungen Baubewilligungen erteilt. Rund ein Drittel davon entfallen auf Einfamilienhäuser und zwei Drittel auf Mehrfamilienhäuser (Abbildung 6). Zum Vergleich: In den Boomjahren Ende der 80er-Jahre kamen jährlich rund Wohneinheiten neu auf den Markt. Mit dem konjunkturellen Einbruch zu Beginn der 90er-Jahre registrierte man nur in den Jahren 1994 und 1995 einen höheren Zugang von fast Wohnungen pro Jahr. Ein wesentlicher Teil dieser Investitionen wurde damals durch staatliche Wohnbauförderungsprogramme ausgelöst. Die stagnierende Wirtschaft, das hohe Zinsniveau und die rückläufige internationale Wanderung führten dazu, dass ein Teil der Angebotsausweitung keine Abnehmer fand. Der Wohnungsbau geriet ins Stocken, und der Leerwohnungsbestand stieg auf fast 2%. Das Bewilligungstief mit gut Wohneinheiten wurde im Frühjahr 2002 erreicht. Seither verzeichnet die Schweiz wieder eine starke Zunahme der Baubewilligungen, was sich in einem jährlichen Wachstum von 17% widerspiegelt. Ein Grossteil dieser Zunahme ist auf die starke Ausweitung im Mehrfamilienhaus- Hohe Bautätigkeit Schweizer Immobilienmarkt

12 Wohnflächen Abbildung 6: Baubewilligungen und Baugesuche Gleitende Summe über 12 Monate Bewilligungen MFH Schweiz Bewilligungen EFH Schweiz Gesuche MFH Schweiz Gesuche EFH Schweiz Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research segment zurückzuführen. Die Baubewilligungen bei Einfamilienhäusern verliefen nur leicht steigend und haben sich auf einem tieferen Niveau als in den 90er-Jahren eingependelt. Moderate Entwicklung im Einfamilienhausmarkt Starker Zuwachs bei Mehrfamilienhäusern Leichte Abschwächung der Wachstumsdynamik im Stockwerkeigentum Das Angebot von Einfamilienhäusern erhöhte sich zwischen Herbst 1996 und Frühjahr 2000 von auf baubewilligte Projekte pro Jahr. Darauf folgte ein abrupter Rückgang, und zwischen 2002 und Ende 2003 tendierten die Bewilligungen seitwärts. Der Rückgang ist durch die hohe Bautätigkeit in den Jahren zuvor (Marktsättigung) und den Verdrängungseffekt von Einfamilienhäusern durch Stockwerkeigentum zu erklären wurde die Schwelle von Baugesuchen fast wieder erreicht. Mit Blick auf alle Teilmärkte fällt die Entwicklung im Einfamilienhausmarkt seit 2002 mit einer Angebotsausdehnung von 8% p.a. eher schwach aus. Bei den Mehrfamilienhäusern wurde die Talsohle mit bewilligten Wohnungen im Jahr 1998 erreicht. Seither stieg die Bautätigkeit in diesem Segment wieder an. In den letzten fünf Jahren wurden rund Baubewilligungen für Stockwerkund Mietwohnungseinheiten erteilt. Ein Grossteil dieser Projekte wurde angesichts der guten Rahmenbedingungen am Immobilienmarkt auch realisiert. Mit über baubewilligten Miet- und Eigentumswohnungen befanden wir uns Ende 2004 auf dem sehr hohen Niveau von 1995, das allerdings durch die staatliche Wohnbauförderung verzerrt war. Leider erst seit 2002 lässt sich die Verteilung Stockwerkeigentum oder Mietwohnungen der Baubewilligungen auswerten. In den bewilligten Mehrfamilienhäusern sind im Jahr 2004 rund 60% Stockwerkeigentum und 40% Mietwohnungen geplant. Die nochmals hohen Zuwachsraten im Stockwerkeigentum verzerren das Bild insofern etwas, als die Wachstumsstärke im Mehrfamilienhausmarkt inzwischen eher durch die rege Bautätigkeit von Mietwohnungen zu erklären ist (Abbildung 7). Seit 2002 ist der Mietwohnungsanteil an den baubewilligten Mehrfamilienhäusern schweizweit um über 10 Prozentpunkte von unter 30 auf knapp 40% gestiegen. Die Baubewilligungen von Mietwohnungen legten dabei um 38% p.a. zu; die baubewilligten Projekte wurden von knapp Wohnungen Anfang 2002 auf über Schweizer Immobilienmarkt 2005

13 Wohnflächen Abbildung 7: Verteilung der Baubewilligungen Stockwerkeigentum Einfamilienhaus Mietwohnungen Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research Wohnungen Ende 2004 gesteigert. Mit 35% aller bewilligten Mietwohnungseinheiten wurde ein Grossteil im Kanton Zürich registriert. Im Kanton Waadt wurden 22% und in den Kantonen Bern und Freiburg je rund 8% aller neuen Mietwohnungen in der Schweiz bewilligt. Beim Stockwerkeigentum lag das durchschnittliche Wachstum der Baubewilligungen in den letzten drei Jahren bei immer noch beachtlichen 19.5% p.a. Im Jahr 2004 wurden insgesamt über neue Eigentumswohnungen bewilligt. Die starke Zunahme der Wohneigentumsquote, die vor 10 Jahren einsetzte, wird durch die Zunahme der Babyboom-Generation (40- bis 54-Jährige) und der Käuferschicht im Alter von 55 bis 65 Jahren erklärt. Diese beiden Altersklassen sorgten für eine hohe Nachfrage nach Stockwerkeigentum. Jedoch hat sich in den letzten Jahren ein Grossteil der älteren Bevölkerung den Traum vom Wohneigentum erfüllt. Dies widerspiegelt sich in der neuerdings abklingenden Nachfrage nach Eigentumswohnungen und ersten Sättigungstendenzen, die in einigen Regionen zu beobachten sind. Mietwohnungen wurden in den letzten zwei Jahren vorwiegend in den Grosszentren Genf, Basel und Zürich erstellt (Abbildung 8). Doch auch in der Romandie lässt sich, im Unterschied zur Deutschschweiz, bei den projektierten Mehrfamilienhäusern ein hoher Anteil von Mietwohnungen beobachten. In den Kantonen Neuenburg, Waadt und Freiburg betrifft die Hälfte der bewilligten Baugesuche Mietwohnungen, wobei die zwei erstgenannten Kantone hinter den Kantonen Basel und Genf traditionell die höchsten Mietwohnungsquoten aufweisen. Als Ausnahme ist der Kanton Wallis zu nennen. Dieser Kanton war Vorreiter des Stockwerkeigentums und weist noch heute die höchste Wohneigentumsquote der Schweiz aus. Auch in Zukunft dürften im Wallis neben Einfamilienhäusern schwergewichtig Eigentumswohnungen erstellt werden. Als Gründe orten wir einerseits die starken touristischen Einflüsse und die damit zusammenhängende Erstellung von Zweitwohnungen und andererseits die Attraktivität des Kantons für ältere Personen, die im Kanton Wallis ihren Lebensabend verbringen möchten. Das Mietwohnungsangebot wird ausgeweitet In den ländlichen Gegenden der Deutschschweiz ist dagegen ein hoher Anteil von Stockwerkeigentumsprojekten beobachtbar. Einen Grund dafür sehen wir im dort Schweizer Immobilienmarkt

14 Wohnflächen Abbildung 8: Verteilung der Baubewilligungen nach Eigentums- und Mietwohnungen % Stockwerkeigentum Mietwohnungen GE BS VD FR NE ZH JU UR SO TI SG BL SZ BE NW TG LU VS GR OW GL ZG SH AR AG AI Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research traditionell tiefen Nachfrageniveau für Mietwohnungen. Längere Leerstände und höhere Leerstandsquoten in Mietwohnungen werfen zudem eine geringere Rendite ab und steigern das Risiko. Regionale Betrachtung In der Abbildung 9 ist die Ausweitung von Eigentums- und Mietwohnungen aller Schweizer Kantone dargestellt. Die blauen Linien zeigen die durchschnittliche Schweizer Bewilligungstätigkeit 2004 am Gesamtwohnungsbestand Die abgebildeten Kantone im unteren, linken Quadranten weisen eine unterdurchschnittliche Bewilligungstätigkeit im Vergleich zum nationalen Mittel auf. Viele Schweizer Kantone weiten das Angebot von Eigentums- und Mietwohnungen in Abbildung 9: Ausweitung von Eigentums- und Mietwohnungen 2004 am Wohnungsbestand % Ausweitung Eigentumswohnungen ZG 1.5% NW AG VS SZ GR 1.0% LU ZH TI 0.5% TG OW SG BL AR SH NE BE UR VD FR GL JU GE SO AI BS 0.0% Ausweitung Mietwohnungen 0.0% 0.2% 0.4% 0.6% 0.8% 1.0% Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research 14 Schweizer Immobilienmarkt 2005

15 Wohnflächen Mehrfamilienhäusern nur gering aus. Die grössten Bestandesausweitungen sowohl im Stockwerkeigentum wie auch bei Mietwohnungen beobachtet man dagegen in den Kantonen Schwyz, Nidwalden und Zürich. Eine starke Bewilligungstätigkeit im Mietwohnungssegment, aber eine unterdurchschnittliche Ausweitung bei Eigentumswohnungen verzeichnen die Kantone Freiburg und Waadt. Der Kanton Zug wiederum baut überdurchschnittlich viel Stockwerkeigentum. Eine starke Ausweitung des Stockwerkeigentums ist auch in den Kantonen Aargau, Wallis und Graubünden zu beobachten. Die stärkste Angebotsausweitung im Einfamilienhaussegment findet in den Kantonen Wallis und Freiburg statt. Auch die Kantone Appenzell Innerhoden und Obwalden weiten ihr Angebot um über 1% aus. Die tiefste Bewilligungstätigkeit verzeichnen die Kantone Basel-Stadt, Genf, Zug und Zürich. Die Schweizer Wohneigentumsquote lag im Jahr 2000 bei 34.6%, gegenüber 30.3% im Jahr Vier Jahre nach der letzten Bestandesaufnahme, basierend auf der Volkszählung 2000, dürfte die Quote etwa bei 36.5% liegen. Die Zunahme ist zu einem grossen Teil auf das Stockwerkeigentum zurückzuführen. Die höchsten Wohneigentumsquoten weisen die Kantone Wallis, Appenzell Innerrhoden und Jura mit über 50% auf (Abbildung 10). Wenig überraschend beobachtet man in den Grosszentren Basel, Genf und Zürich einen kleineren Anteil von Eigenheimbesitzern. Höhere Wohneigentumsquote Die ländlichen Kantone haben in der Regel höhere Wohneigentumsquoten als städtische Agglomerationen. Erschwingliche Baulandpreise und die daraus abgeleiteten tieferen Verkaufspreise von Einfamilienhäusern lassen Eigentumsabsichten auf dem Land trotz im Durchschnitt tieferer Einkommen schneller Wirklichkeit werden. Die touristischen Gemeinden profitieren wiederum von der hohen Zahl an Zweitwohnungen. Städtische Kantone mit Grosszentren wie Basel-Stadt und Genf weisen die niedrigsten Wohneigentumsquoten aus. Im Kanton Zürich ist die Quote aufgrund des grösseren Anteils ländlicher Gemeinden höher. Die Wohneigentumsquote in der Stadt Zürich liegt bei 7.1%. Abbildung 10: Eigentumsquoten 2000 Wallis Appenzell IR Jura Glarus Uri Aargau Solothurn Obwalden Graubünden Appenzell AR Schwyz Thurgau Freiburg Basel-Landschaft Schaffhausen St.Gallen Nidwalden Tessin Bern Schweiz Zug Luzern Waadt Neuenburg Zürich Genf Basel-Stadt %-Anteil STWE am Wohnungstotal %-Anteil EFH/REFH am Wohnungstotal 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research Schweizer Immobilienmarkt

16 Wohnflächen Marktergebnis Offensichtlich stellen sich derzeit viele Immobilienschaffende die Frage, ob wir in den nächsten Jahren eine ähnliche Entwicklung wie in der zweiten Hälfte der 90er- Jahre durchlaufen, als der Wohnungsmarkt spürbare Korrekturen erfuhr. Findet die starke Ausdehnung auf dem Wohnungsmarkt auch weiterhin Abnehmer, oder müssen wir mit einer Korrektur am Markt rechnen? Eigentum ist relativ günstig Begünstigt wird die heutige Entwicklung des Marktes durch das historisch tiefe Hypothekarzinsniveau. Eigentum ist zurzeit im Verhältnis zur Miete so günstig wie noch nie (Abbildung 11). In der Grafik sind die indexierten durchschnittlichen Belastungen für Miete und Eigentum vereinfacht dargestellt. Um die Wohnkosten zu berechnen, wurden die Eigentumspreisindizes mit dem variablen Hypothekarzinssatz multipliziert. Die so berechnete Belastung durch Wohneigentum wurde anschliessend mit dem Mietpreisindex ins Verhältnis gesetzt. Im Falle von Einfamilienhäusern liegt das Miet/Preis-Verhältnis rund 65% über dem langjährigen Mittel. Beim Stockwerkeigentum sind es 47%. Der Index für Eigenheime ist stark vom Zinsniveau abhängig. Jedoch müssten die Hypothekarzinsen auf über 5% steigen (bei konstanten Preisen und Mieten), bis sich das Kostenverhältnis Miete/Kauf für Einfamilienhäuser wieder auf dem langjährigen Mittel bewegt. Beim Stockwerkeigentum sind es lediglich 4.5%, da hier die Preise in den vergangenen Jahren überdurchschnittlich stark gestiegen sind. Obwohl wir uns eher in einem Zinsumfeld mit mittelfristig steigender Tendenz befinden, ist Wohneigentum von der Kostenseite her betrachtet noch immer äusserst attraktiv, und steigende Zinsen treiben bekanntlich auch die Mieten in die Höhe. Auch auf der Angebotsseite spielen die tiefen Zinsen. Baukredite sind vergleichsweise günstig. Von den real gesunkenen Baukosten der letzten Jahre profitieren sowohl private wie institutionelle Anleger. Zudem haben grosse institutionelle Anleger ihre Portfolioumschichtungen noch nicht abgeschlossen. Auch wird weiterhin in Neubauprojekte mit marktgängigen Renditen investiert. Abbildung 11: Kauf versus Miete Verhältnis zwischen Mietpreisindex und Preisindex für Einfamilienhäuser und Stockwerkeigentum Verhältnis Miete/EFH Verhältnis Miete/STWE Mittelwert Miete/EFH Mittelwert Miete/STWE Quelle: Wüest & Partner, Datastream, Credit Suisse Economic Research 16 Schweizer Immobilienmarkt 2005

17 Wohnflächen Abbildung 12: Reinzugang und Leerwohnungsziffer % Reinzugang (linke Skala) Leerwohnungsziffer (rechte Skala) Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), Credit Suisse Economic Research Während die Wohnbautätigkeit in den Jahren 1994 und 1995 durch die expansive Wohnbauförderung verzerrt war, ist die heute ähnlich hohe Neubautätigkeit ohne Förderungsprogramme zustande gekommen. Die gute konjunkturelle Lage in den Jahren 2000 und 2001 sowie die verstärkte Diversifikation in Immobilien durch grosse institutionelle Anleger stützen seither den Wohnungsbau. Entwicklung Reinzugang und Leerstand Die enorme Neubautätigkeit 1994/95 führte Ende 1998 zu einer höheren Leerstandsziffer im Wohnungsmarkt (1.85%). Aufgrund der vielen baubewilligten Projekte und des hohen Realisierungsgrads schätzen wir für das Jahr 2005 den Reinzugang auf rund Wohnungen, wodurch sich der Markt weiter entspannen und die Leerwohnungsquote wieder anziehen wird (Abbildung 12). Im Unterschied zur Leerwohnungsquote bzw. -ziffer berücksichtigt die Angebotsquote alle Wohnungen, welche während eines bestimmten Zeitraumes auf dem Markt angeboten werden. Die beiden Quoten können stark voneinander abweichen. So existieren Wohnungsmärkte mit tiefen Leerstandsquoten, aber hohen Angebotsquoten, wie zum Beispiel jener der Stadt Zürich. Daraus lässt sich folgern, dass wohl Wohnungsknappheit besteht, der Markt aber trotzdem nicht illiquide ist. Steigendes Angebot und sinkende Absorption bei Mietwohnungen Als weiterer Indikator dient die Insertionsdauer. Lange Insertionsdauern lassen den Rückschluss auf einen nicht perfekt funktionierenden Markt zu. Entweder sind zu viele Objekte am Markt es besteht also ein Angebotsüberhang, oder die Objekte werden nicht marktkonform angeboten. Anhand der Daten der Branchenplattform Immovista haben wir Veränderungen auf dem Mietwohnungsmarkt in Zentren und den umliegenden Agglomerationen zwischen dem 2. Semester 2003 und dem 2. Semester 2004 untersucht. Die kurze Insertionsdauer und die hohe Angebotsquote in Zürich zeigen, dass der Markt trotz der tiefen Leerstandsquote vergleichsweise liquide ist (Abbildung 13). Die höhere Angebotsquote sowie die steigende Insertionsdauer der Wohnungen im 2. Semester 2004 lassen den Schluss zu, dass sich der Wohnungsmarkt in Zürich seit dem 2. Semester 2003 ein wenig entspannt hat. Auch in Genf sind die Leerstände sehr tief. Im Unterschied zu Zürich werden jedoch nur sehr wenige Wohnungen inseriert. Während in Zürich das Angebot an Wohnungen im letzten Jahr weiter ausgebaut Schweizer Immobilienmarkt

18 Wohnflächen Abbildung 13: Angebotsquote und Insertionstage nach Agglomerationen Vergleich zwischen 2. Semester 2003 (kleine Quadrate) und 2. Semester 2004 (grosse Quadrate) 10 Angebotsquote (%) Zürich Basel St. Gallen Lausanne Bern Luzern 1 Genf Insertionstage Quelle: Immovista (Stichprobe); Credit Suisse Economic Research wurde und diese Ausdehnung auch in näherer Zukunft für eine weitere Entspannung sorgen wird, werden in Genf nur sehr wenige Wohnobjekte gebaut. Die Anspannung am Genfer Wohnungsmarkt wird daher anhalten. Lange Insertionsdauern und hohe Angebotsquoten sind Merkmale der Mietwohnungsmärkte in Basel und St. Gallen. In Bern und Lausanne wurde 2004 im Vergleich zu 2003 ein höheres Angebot an Wohnungen beobachtet. Die Insertionsdauer bleibt aber nach wie vor sehr tief. Auch in Luzern wurde in den letzten zwei Jahren das Wohnungsangebot nur geringfügig erweitert. Von Interesse ist auch die Entwicklung von Angebotsquote und Insertionsdauer nach Wohnungsgrössen (Abbildung 14). Angesichts der starken Angebotsausdehnung von grossen Wohnungen in den letzten zwei Jahren auf dem Schweizer Immobilienmarkt prognostizierten wir letztes Jahr ein gewisses Sättigungspotenzial im High-End-Segment. Erste Anzeichen eines Überangebotes bei grossen Wohnungen zeigen sich inzwischen in steigenden Insertionsdauern und erhöhten Angebotsquoten. Die Angebotsausweitung bei grossen Wohnungen hat die Liquidität des ganzen Marktsegmentes erhöht. Mietwohnungspreise Preissteigerungen bei neu erstellten Mietwohnungen lassen sich beim derzeitigen Nachfrageüberhang einfach durchsetzen. Die Mietzinsen von Neubau- und Altbauwohnungen gehen immer weiter auseinander. Nur teilweise sind die Mietzinsdifferenzen auf bessere Qualität und mehr Fläche der Neubauten zurückzuführen. Während bei guter Konjunktur und tiefen Leerstandsquoten solche Preissteigerungen gut durchsetzbar sind, erwarten wir in diesem Jahr, aufgrund einer leichten Erhöhung der Leerstandsquoten und einer nur geringfügigen Erholung am Arbeitsmarkt, erste Korrekturen der Neubaumieten nach unten. An attraktiven Standorten und zentrumsnahen Lagen werden die Mietzinsen weiterhin auf hohem Niveau verharren. Preiskorrekturen und somit Einbussen bei der Rendite werden in erster Linie in Mietobjekten an weniger attraktiven Lagen zum Tragen kommen. 18 Schweizer Immobilienmarkt 2005

19 Wohnflächen Abbildung 14: Angebotsquote und Insertionstage nach Wohnungsgrösse in den grössten Zentren und Agglomerationen Vergleich zwischen 2. Semester 2003 (kleine Quadrate) und 2. Semester 2004 (grosse Quadrate) 5 Angebotsquote (%) Zimmer 4 Zimmer 5 Zimmer Insertionstage Quelle: Immovista (Stichprobe); Credit Suisse Economic Research Von privater Investorenseite herrschte 2004 ein grosses Interesse an älteren Mehrfamilienhäusern. Altliegenschaften werden teilweise von institutionellen Investoren abgestossen, obwohl sie oft noch hohe Renditen bringen. In der Vergangenheit kannten viele private und institutionelle Anleger für den Wohnungsbestand die Varianten Totalumbau oder keine Renovationsarbeiten. Das Ziel von Sanierungen bestand darin, die Preisdifferenzen zu den Neubaumieten zu schliessen. In den nächsten Jahren sehen wir Potenzial in sanften Renovationen. Das Ziel der Sanierung dürfte primär die Sicherstellung einer nachhaltigen Rendite durch die Bereitstellung eines marktkonformen Wohnangebotes sein. Dies lässt sich in vielen Liegenschaften durch kleinere Unterhaltsarbeiten verwirklichen. Eine Wohnung kann auch durch Malerarbeiten, neue Küchengeräte und kleinere Sanitärarbeiten wieder marktkonform werden. Chancen in der Renovation Aus der Theorie kann dies anhand des sogenannten «Filtering»-Prozesses untermauert werden. Dieser Prozess unterstellt, dass Haushalte mit steigenden Einkommen aufgrund der damit sich wandelnden Präferenzen in Wohnungen des oberen Teilmarktes umziehen, die sich in der Grösse, Qualität, Lage und Preis von ihren bisherigen Wohnungen unterscheiden. Mieter- oder Käuferschichten mit unverändertem Einkommen übernehmen die freigewordenen Wohnungen, welche durch den Druck im Wohnungsmarkt im Preis gesunken sind. Dieses Muster spielt bei perfekten Teilmärkten für alle Haushalte, bis die letzten Einkommensschichten in einen oberen Teilmarkt nachrücken und die Wohnungen mit den tiefsten Qualitätsstandards aus dem Markt ausscheiden. Während dieser Theorieansatz sich auf die Veränderungen der Einkommen und Präferenzen abstützt, kann beim «Filtering» auch der Ansatz von Qualitätsveränderungen der Wohnungen gewählt werden. Durch Abnutzung sinkt die Qualität der Wohnung mit der Zeit und entspricht daher nicht mehr den Anforderungen der bisherigen Nachfrager. Die Mieter dieser Teilmärkte ziehen in den nächsthöheren Teilmarkt um, wo die Qualität wieder ihren Ansprüchen Rechnung trägt. Durch die Umzüge kommen die Wohnungspreise auf dem alten Teilmarkt unter Druck und sinken. Neue Nachfrager tieferer Einkommensschichten treten in diesen Wohnungsteilmarkt ein. Dadurch erfährt die Woh- Schweizer Immobilienmarkt

20 Wohnflächen Abbildung 15: «Filtering» einer Wohnung Qualität Modernisierung, «Filtering up» 8 9 Normales «Filtering» Verstärkte Instandhaltung, kein «Filtering» Vernachlässigte Instandhaltung, beschleunigtes «Filtering» Quelle: Johann Eekhoff (Wohnungs- und Bodenmarkt), Credit Suisse Economic Research nung im Zeitablauf einen ständigen «Filtering down»-prozess, bis die Nutzung für Wohnzwecke nicht mehr rentabel ist und die Wohnungen aus dem Markt ausscheiden (Abbildung 15). Durch Renovations- und Sanierungsmassnahmen können die Wohnungen länger auf einem Qualitätsniveau gehalten und der «Filtering down»- Prozess verlangsamt werden. Auf der anderen Seite wird durch Modernisierung und die daraus resultierende Qualitätsverbesserung einer Wohnung ein «Filtering up» ermöglicht; das heisst, eine Wohnung kann nach der Sanierung auf einem höheren Teilmarkt zu höheren Mietzinsen angeboten werden. Entspannung durch hohe Bautätigkeit Im Immobilienmarkt wird der Preis über die Angebots- und Nachfrageentwicklung bestimmt. Ein Mass für die kurzfristige Preisentwicklung stellt unser Knappheitsindikator dar. Er gibt das Verhältnis der durchschnittlichen Wohnungs- und Bevölkerungszunahme der letzten Jahre wieder. Bei sprunghafter Nachfrage durch Abbildung 16: Knappheitsindikator und Mietpreisindizes Knappheitsindikator Mietpreise Neubau Mietpreise Neu- und Altbau Quelle: Credit Suisse Economic Research 20 Schweizer Immobilienmarkt 2005

21 Wohnflächen grosse Migrationsströme oder bei einer abnehmenden Realisierung von Neubauprojekten steigt die Anspannung am Immobilienmarkt und der Index steigt. Am aktuellen Rand führt die hohe Wohnbautätigkeit zu einem sinkenden Knappheitsindikator (Abbildung 16). Schon heute ist eine leichte Abschwächung des Mietpreisanstiegs bei Neubauten festzustellen. Der Preisindex für Mietwohnungen reagierte in der Vergangenheit mit einer zeitlichen Verzögerung von 12 bis 18 Monaten auf die Marktsituation. Durch das historische Tief der Hypothekarzinsen in den letzten Jahren stiegen die Marktmieten bei Altwohnungen trotz der gesteigerten Nachfrage und tiefen Leerständen nur schwach. Bei Neubauten dagegen legten sie infolge Angebotsknappheit zu. Falls die Realisierungsrate bei baubewilligten Objekten auch in Zukunft auf hohem Niveau gehalten wird und der Wanderungssaldo abnimmt, sinkt der Knappheitsindikator in den nächsten Monaten weiter, was mittelfristig zu einer Entspannung am Wohnungsmarkt führen wird. Die Immobilienkrise der 90er-Jahre hat die Baubranche der Schweiz in Mitleidenschaft gezogen und zu einer verschärften Konkurrenzsituation im Baumarkt geführt. Nach Jahren der Beschäftigungsabnahme wurde 2004 erstmals wieder eine leichte Zunahme der Beschäftigung im Bauhauptgewerbe beobachtet. Auch die Auslastung der Maschinen- und Gerätekapazitäten konnte erhöht werden. Jedoch sind Überwälzungen von höheren Material- und Lohnkosten im heutigen Wettbewerbsumfeld kaum möglich. Dies geht zulasten der Ertragslage und könnte sich in Zukunft, ausgelöst durch den starken Kostendruck, teilweise in verminderter Sorgfalt bei der Erstellung von Neubauten widerspiegeln. In der Immobilienkrise der 90er-Jahre sind die Eigenheimpreise bis zu Beginn des Jahres 1998 stetig gesunken. Falls eine Liegenschaft im Jahr 1991 erworben wurde, mussten bis Ende 1998 beim Verkauf Preisabschläge von 20 bis 25% in Kauf genommen werden. In den letzten vier Jahren haben sowohl die Preise der Einfamilienhäuser wie auch die Preise von Stockwerkeigentumseinheiten wieder deutlich zugelegt (Abbildung 17). Die Angebotspreise von Eigentumswohnungen befinden sich heute annähernd auf dem Niveau von Im Unterschied zur Periode Ende der 80er-Jahre, als die Preise im Einfamilienhaussegment viel stärker zulegten als im Stockwerkeigentum, entwickeln sich die Verkaufspreise heute am Einfamilien- Hohe Preise im Stockwerkeigentum moderatere Preisentwicklung im Einfamilienhausmarkt Abbildung 17: Angebotspreisindexentwicklung Index 1970 = Einfamilienhäuser Eigentumswohnungen Quelle: Schweizerische Nationalbank (SNB), Credit Suisse Economic Research Schweizer Immobilienmarkt

22 Wohnflächen Abbildung 18: Preisveränderung Eigentumswohnungen über 5 Jahre Standard-Eigentumswohnung < 15% 15% 10% 10% 5% 5% 0% 0% 5% 5% 10% 10% 15% >15% Quelle: IAZI AG, Bülach; Geostat hausmarkt zurückhaltender. Die durchschnittlichen Einfamilienhauspreise liegen zurzeit noch 15% unter den Höchstwerten von Regionale Betrachtung der Stockwerkeigentumspreise Die Preisdynamik im Stockwerkeigentum schwächte sich im vergangenen Jahr leicht ab sind sie im Schnitt noch um 2.7% gestiegen. Am stärksten zogen die Preise in den Regionen Genf (9%), Tessin (3.8%) und Westschweiz (3.3%) an. Eigentumswohnungen in der Region Zürich wurden dagegen nur rund 1.6% teurer angeboten als im Vorjahr. Seit 1998 sind die Preise für Stockwerkeigentum in der Region Genf um 48% gestiegen, in der Region Zürich um 28% und in der Innerschweiz um 26%. Die durchschnittliche Preissteigerung in der Schweiz lag seit 1998 bei 24%. Das heisst, die Preissteigerungen im Stockwerkeigentum übertrafen das Wachstum des Haushaltseinkommens um beinahe das Doppelte. Um die Preisentwicklung in verschiedenen Gemeinden zu vergleichen, hat das Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien (IAZI) eine Standard-Eigentumswohnung in jeder Gemeinde der Schweiz bewertet 1 (Abbildung 18). Die Preise für Stockwerkeigentum stiegen demnach in den letzten fünf Jahren in den Metropolitanzentren und deren Agglomerationen stark an. Die schwache Angebotsausdeh- 1 Gute Lage in der Gemeinde, sehr guter Zustand des Gebäudes, gute Bauqualität, gute Qualität der Situierung der Wohnung, 100 m 2 Nettowohnfläche, 10 m 2 Balkon/Terrasse, 4.5 Zimmer, 2 Nasszellen, 1 Tiefgaragenparkplatz, Baujahr 2003, Miteigentümeranteil (in Promille) Schweizer Immobilienmarkt 2005

23 Wohnflächen Abbildung 19: Verkaufspreise von Stockwerkeigentum 2004 Standard-Eigentumswohnung < > Quelle: IAZI AG, Bülach; Geostat nung in den Jahren 1998 bis 2002 hat diese Preisentwicklung begünstigt. Neben den Zentren haben auch die verkehrstechnisch gut erschlossenen, ländlichen und einkommensstarken Gemeinden starke Preiszunahmen erfahren. Dabei sind vor allem die Regionen im Umland von Basel, Zug und Luzern zu erwähnen. Der Kanton Genf hatte die höchsten Preissteigerungen zu verzeichnen. Grund dafür ist die mangelnde Angebotsausdehnung bei konstant hoher Nachfrage. Starke Preiszunahmen, hervorgerufen durch die Zusatznachfrage nach Zweitwohnungen, werden in den touristischen Gemeinden des Kantons Graubünden verzeichnet. Die verstärkte Nachfrage von älteren Personen nach Wohneigentum im Kanton Tessin und die geringe Bautätigkeit bis 2002 haben die Preise in den Regionen Lugano und Locarno ansteigen lassen. Preisabschläge mussten die Kantone Jura, Wallis und die grenznahen Gemeinden im Kanton Neuenburg hinnehmen. Neben der Preisveränderung für Eigentum interessieren uns auch die Preisniveaus. Die höchsten Preise finden sich im Stockwerkeigentum in den Grosszentren Genf, Lausanne, Basel, Bern und Zürich sowie den touristischen Bergregionen (Abbildung 19). Auch in den zentrumsnahen Agglomerationen werden hohe Preise bezahlt. Positiv beeinflusst werden die Verkaufspreise von der guten Erreichbarkeit. In den Gemeinden an den Verkehrsachsen Zürich-Basel, Zürich-St. Gallen, Bern- Thun und Genf-Montreux werden höhere Preise bezahlt als in vergleichbaren ländlichen und peripheren Gemeinden. Schweizer Immobilienmarkt

24 Wohnflächen Einfamilienhauspreise Die Verkaufspreise von Einfamilienhäusern stiegen in den letzten fünf Jahren besonders stark in den Bezirken Zürich, Luzern, Genf, Arlesheim, Höfe und March sowie Lugano und Locarno. Während das Preisniveau in den Grosszentren sowie in Luzern und Zug für ein durchschnittliches Einfamilienhaus bei über 1 Million Franken liegt, werden im Mittelland Preise von rund CHF für ein vergleichbares Objekt gelöst. Das tiefste Preisniveau hat der Kanton Jura. Dort kostet ein durchschnittliches Einfamilienhaus CHF. Auch die Liegenschaftspreise in grossen Teilen des Kantons Wallis sowie in den grenznahen Gemeinden des Kantons Neuenburg und den nördlichen Gemeinden im Kanton Tessin liegen in diesem Preissegment. Im Jahr 2004 stiegen die Verkaufspreise im Einfamilienhausmarkt durchschnittlich um 2.1%. Besonders starke Preiszunahmen verzeichneten die Region Genf mit 10.8% und die Region Tessin mit 7.2%. In den Regionen Nordwestschweiz und Westschweiz waren die Preissteigerungen schwach oder leicht negativ. Auch in diesem Wohnungssegment haben sich die Preise seit 2003 schwächer entwickelt. 24 Schweizer Immobilienmarkt 2005

25 Wohnflächen Ausblick Wohnungsmarkt 2005 Wir rechnen 2005 mit einem leichten Rückgang der Nachfrage infolge stagnierender, frei verfügbarer Einkommen, tiefer Zuwanderung und des moderaten Zinsanstiegs. Das Niveau bleibt aber insgesamt hoch. Eigentumswohnungen sind auch 2005 das wichtigste Segment im Wohnungsbau, doch wird die Lücke gegenüber dem Mietwohnungssegment kleiner. Wir rechnen 2005 mit der Fertigstellung von deutlich mehr als Wohneinheiten. Damit einhergehen dürfte ein leichter Anstieg der Leerwohnungsquote. Trotz steigender Leerstände erwarten wir 2005 kaum Mietzinseinbussen. Die steigenden Zinsen werden zu anziehenden Bestandesmieten führen, im Neubau sind hingegen keine Aufschläge mehr zu erwarten. Im Gegenteil, die Mietpreisspitze könnte vereinzelt im laufenden Jahr gebrochen werden. Nachfrage, Angebot und Marktergebnis Ausgangslage Ausblick Nachfrage Demographie Einkommensentwicklung Zinsen Relative Preisentwicklung Angebot Wohnungsproduktion Mehrfamilienhäuser Wohnungsproduktion Einfamilienhäuser Baukosten Marktergebnis Leerstände Einfamilienhauspreise Preise von Eigentumswohnungen Bestandesmieten Mieten von Neubauwohnungen Renditen Aus Investorensicht Ausgangslage: = überdurchschnittlich = durchschnittlich = unterdurchschnittlich Ausblick: = Verbesserung der Aussichten = gleichbleibende Aussichten = Verschlechterung der Aussichten Investitionsstrategie 2005 Chancen + Marktkonforme Sanierungen von Altliegenschaften + Günstige, grössere Neubauwohnungen (bis zu 4,5 Zimmer) an gut erschlossener Verkehrslage + Intakte Absorption von Stockwerkeigentum zu erschwinglichen Preisen Risiken Preisspitze im Topsegment erodiert Erste Sättigungstendenzen im gehobenen Segment Leerstände steigen an peripheren Lagen Vermarktungsaufwand im Neubau nimmt zu Überteuerte Neubauten Schweizer Immobilienmarkt

26 Büroflächen Büroflächen Nachfrage Die Nachfrage nach Büroflächen wird hauptsächlich durch die Beschäftigungsentwicklung in Branchen mit einem hohen Anteil an Bürobeschäftigten beeinflusst. Der Zusammenhang zwischen dem Wachstum der Bürobeschäftigung und den absorbierten Flächen ist über die Zeit allerdings nicht konstant. Der technologische Fortschritt sowie Präferenzen der Unternehmen können über die Zeit zu erheblichen Schwankungen der Nachfrage nach Büroflächen führen. Schlussendlich geben die wirtschaftlichen Aussichten sowie die Gewinnerwartungen der Unternehmen den Ausschlag, ob zusätzliche Flächen nachgefragt werden oder nicht. Konjunktur Der sich im Purchasing Managers Index (PMI) Mitte 2003 abzeichnende Aufschwung hat sich in einem positiven Wirtschaftswachstum in den vergangenen 12 Monaten niedergeschlagen, jedoch nicht in dem Ausmass, von welchem die Schweizer Volkswirtschaft 1998 und im Jahr 2000 profitieren konnte (Abbildung 20). Der PMI deutet Ende 2004 auf eine Abschwächung der Wachstumsdynamik im Jahr 2005 hin. Für 2005 sehen unsere Modelle ein Wachstum von rund 1.6% voraus, nach 1.8% im Jahr Die Aussichten für die Weltwirtschaft bleiben grundsätzlich intakt, obwohl sich das Wachstum in den jüngsten Monaten leicht abgeschwächt hat. Dank dem breit abgestützten Wirtschaftswachstum in den USA und einer weiterhin spürbaren Expansion der gesamtwirtschaftlichen Produktion in mehreren Ländern Asiens wird sich die Erholung in der EU und in Japan fortsetzen. Geldpolitische Impulse werden im laufenden Jahr aber ausbleiben. Einige wichtige Zentralbanken so auch das Fed und die SNB haben die Zinswende bereits vollzogen. Infolge des kräftig gestiegenen Rohölpreises ist ebenso mit einer leichten Dämpfung der inländischen Nachfrage in den erdölimportierenden Ländern zu rechnen. Abbildung 20: Bruttoinlandprodukt und Purchasing Managers Index (PMI) 4 % 3 BIP-Wachstum PMI-Trend (rechte Achse) Quelle: Seco, Credit Suisse Economic Research 26 Schweizer Immobilienmarkt 2005