Finanzierung von Wohneigentum. in inflationärem Umfeld

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1 1 Finanzierung von Wohneigentum in inflationärem Umfeld Vortrag anlässlich des XV. Europakongresses der Europäischen Bausparkassenvereinigung in Prag vom von Prof. Dr. Dr. h. c. H.-H. Francke Universität Freiburg, Deutschland

2 2 A. Zur Problemstellung B. Boomende Häusermärkte und differierende Inflationsraten in Euroland C. Unzureichende Spartätigkeit und Zahlungsbilanzungleichgewichte D. Asymmetrische Wirkungen der gemeinsamen Geldpolitik E. Zusammenfassung

3 3 A. Zur Problemstellung Zentrale Fragestellungen 1.) Wie haben sich die Immobilienmärkte im EURO-System im Zusammenhang mit jeweils unterschiedlichen Inflationsraten entwickelt? 2.) Wie konnten die Immobilieninvestitionen angesichts teilweise unzureichender Spartätigkeit finanziert werden? 3.) Inwieweit war die gemeinsame Geldpolitik der EZB dafür ursächlich?

4 4 B. Boomende Häusermärkte und differierende Inflationsraten in Euroland Abbildung 1: I. Boomende Häusermärkte a) Entwicklung der Häuserpreise in den Mitgliedsstaaten des EURO-Systems Quelle: OECD Economic Outlook 78, p. 126 Quelle: OECD Econocmic Outlook 78, S. 126

5 5 b) Unterschiedliche Marktentwicklungen Tabelle 1: Preisblasen ( Bubbles): Spanien, Irland, Griechenland Boom: Frankreich, Belgien, Luxemburg und Niederlande Stagnation: Deutschland, Österreich, Portugal Quelle: ECB, 2006, S. 56

6 6 II. Konvergenz und Divergenz der Inflationsraten a) Entwicklung der Inflationsrate im EURO-System (HVPI), Veränderungen gegenüber dem Vorjahr Abbildung 2:

7 7 Inflationsrate und Inflationsvolatilität Tabelle 2: Inflationsrate jährl. Durchschnitt (in %) Volatilität Prozentpunkte 1970er er

8 8 b) Entwicklung der Inflationsrate in einzelnen Mitgliedsstaaten (durchschnittliche Veränderung zum Vorjahr) Abbildung 3:

9 9 Überdurchschnittlich hohe Inflationsraten in: Spanien, Irland, Griechenland, Portugal Unterdurchschnittlich niedrige Inflationsraten in: Deutschland, Österreich, Frankreich, Finnland c) Veränderte Erscheinungsform der Inflation Von der Verbraucherpreisinflation zur Vermögenspreisinflation Immobilienpreise reagieren stärker als Wertpapierkurse und haben nachhaltigere Vermögenseffekte

10 10 III. Immobilienpreise, Wohnungsbaukredite und Geldmengenwachstum a) Geldmengenwachstum als Ursache oder Folge der Hauspreisinflation? Erste Hypothese: Geldmengenwachstum treibt Immobilienpreise wm 3 Zweite Hypothese: Nachfrage nach Immobilien treibt das Geldmengenwachstum wn im > w( Y / P) N im P im wkr wm 3

11 11 b) Empirischer Zusammenhang im EURO-System Abbildung 4a: Quelle: Dt. Bundesbank Monatsbericht Juli 2007, S. 22

12 12 Abbildung 4b: Quelle: Dt. Bundesbank Monatsbericht Juli 2007, S. 22

13 13 c) Globaler Empirischer Zusammenhang Überproduktion von High powered money - in den USA (Staatsverschuldung) - in China (über den Devisenkauf der Zentralbank)

14 14 C. Unzureichende Spartätigkeit und Zahlungsbilanzungleichgewichte I. Zusammenhang zwischen Investition, Ersparnis und Außenbeitrag BIP (Y) = Konsum (C) + Investitionen (I) + Exp Im Aussenbeitrag ( AB)

15 15 Y = C + I + AB Y C AB = S (Ersparnis ) S = I + S I = AB AB Wenn Wenn S S > < I I AB AB positiv negativ Überschuss der Zahlungsbilanz (Leistungsbilanz) Defizit der Zahlungsbilanz (Leistungsbilanz)

16 16 II. Zusammenhang der Zahlungsbilanzsalden Leistungsbilanz (Güter und Dienstleistungen) Kapitalbilanz (Kredite und Direktinvestitionen) Exporte Kapitalimp. Importe Kapitalexp. Devisenbilanz (Gold u. Devisen der Zentralbank) Devisenimp. Devisenexp. Insgesamt ist die Zahlungsbilanz immer ausgeglichen! Aussenbeitrag (Saldo) d. Leistungsbilanz (AB) = Saldo der Kapitalbilanz + Saldo Devisenbilanz

17 17 Wenn der Saldo der Devisenbilanz = O ist, gilt: AB = Kapitalimporte Kapitalexporte AB = S I = K exp K imp Wenn S > I Exp > Imp K exp > K imp Inländischer Sparbeitrag zur Finanzierung der Ersparnisse im Ausland (dort sind die Investitionen größer als die Ersparnisse)

18 18 Wenn S < I Exp < Imp K exp < K imp Ausländischer Sparbeitrag zur Finanzierung der Ersparnisse im Inland (hier sind die Investitionen größer als die Ersparnisse)

19 19 III. Leistungsbilanzsalden der Mitgliedstaaten im EURO-System Abbildung 5:

20 20 1. These: Wegen der festen nominalen Wechselkurse ( Einheitswährung ) im EURO- System haben die Zahlungsbilanzungleichgewichte zugenommen. 2. These: Diejenigen Mitgliedstaaten, in denen die Immobilienmärkte boomten, hatten negative Aussenbeiträge der Leistungsbilanz, d. h. die inländische Ersparnis konnte die Investitionen nicht finanzieren. 3. These: Der Immobilienboom in einzelnen Mitgliedstaaten des EURO-Systems wurde durch einen positiven Aussenbeitrag, bzw. Kapitalexporte anderer Mitgliedsstaaten finanziert.

21 21 D. Asymmetrische Wirkungen der gemeinsamen Geldpolitik im EURO-System I. Unterschiedliche Realzinsen a) Zusammenhang zwischen Nominalzins, Realzins und Inflationsrate ex ante: Nominalzins = Realzins + erwartete Inflationsrate Nomialzinsen sind im EURO-System gleich Nationale Inflationsraten sind unterschiedlich ex post: Nationaler Realzins = Nominalzins nationale Inflationsrate

22 22 b) Reale Zinssätze im EURO-System Abbildung 6:

23 23 c) Reale Zinssätze in den Mitgliedstaaten vor und nach Einführung des EURO-Systems Abbildung 7:

24 24 These: In den Ländern mit boomenden Immobilienmärkten waren die Realzinsen am niedrigsten, weil dort die Inflationsraten am höchsten waren. These: Der Stabilisierungseffekt von Zinsveränderungen ist im EURO-System gestört, weil die Nominalzinsen einheitlich sind.

25 25 II. Geldpolitisches Dilemma a) Inflationslasten versus Arbeitslosigkeit? b) Beschäftigung versus aussenwirtschaftliches Ungleichgewicht? c) Leitzinssenkung oder Leitzinserhöhung?

26 26 E. Zusammenfassung In Ländern mit boomenden Immobilienmärkten war die Inflationsrate höher. Dabei entwickelte sich die Verbaucherpreisinflation zur Vermögenspreisinflation. Die unzureichende Spartätigkeit in Ländern mit boomenden Immobilienmärkten wurde durch Kapitalimporte aus Ländern mit Leistungsbilanzüberschüssen und niedrigerer nationaler Inflationsrate kompensiert.

27 27 Die gemeinsame Geldpolitik erzeugte zwar einheitliche Nominalzinsen, aber -wegen unterschiedlicher nationaler Inflationsraten- unterschiedliche Realzinsen. Gegenwärtig befindet sich die Geldpolitik der EZB in einem Dilemma zwischen Geldwertstabilisierung und Beschäftigungssicherung.