WÜRZBURG TROTZ BEGRENZTER HOCHLEISTUNGSFLÄCHE TOP-EINZELHANDELSSTANDORT MAI 2016

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1 WÜRZBURG TROTZ BEGRENZTER HOCHLEISTUNGSFLÄCHE TOP-EINZELHANDELSSTANDORT MAI 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Bayern Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: - 0,4 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 4,4 % Einzelhandelskaufkraft: 102,2 Einzelhandelszentralität: 195,8 Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR / m² Die Wirtschaftswoche kürte Würzburg in ihrem Städteranking zu einer der dynamischsten Städte Deutschlands auf Platz 5. Der rund Jahre alte Mittelpunkt Unterfrankens ist katholischer Bischofssitz und zählt zu den Juwelen Frankens. Hochtechnologie, Handels- und Dienstleistungsunternehmen, die Automobilzulieferer und der Maschinenbau sind neben den Handwerksbetrieben die wirtschaftlichen Säulen Würzburgs. Darüber hinaus bilden die zahlreichen öffentlichen Institutionen ein weiteres Standbein der Weinstadt. Die Festung Marienberg, die Wallfahrtskapelle Käppele, großzügig angelegte Parkanlagen sowie Hänge mit Weinreben prägen ihre Silhouette. Die Würzburger Residenz ist UNESCO-Weltkulturerbe und genießt mit ihrer vielfältigen Theaterlandschaft auch international einen guten Ruf. Pro Jahr verbuchen die Hotels und Pensionen über Übernachtungen (Quelle: Stadt Würzburg) m² m² BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT INNENSTADTANTEILE Würzburg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø 100T - 200T Einwohner Nicht zuletzt aufgrund seiner hohen Zentralität ist Würzburg aus Sicht des Einzelhandels sehr attraktiv. Ein Spitzenwert wird bei der Modezentralität (324) erreicht, was neben dem Einzugsgebiet auf die hohe Anzahl von Studierenden und jungen Einpersonenhaushalten zurückzuführen ist. In einem Radius von 100 Kilometern existiert keine vergleichbare Einkaufsstadt. Gegenwärtig werden auf der innerstädtischen Verkaufsfläche von etwa m² rund 520 Millionen Euro umgesetzt. Der Umsatzanteil der City am Gesamtumsatz der Stadt fällt mit gut 43 % über-durchschnittlich aus. Der innerstädtische Anteil der Verkaufsfläche ist mit über 27 % leicht unter dem Wert von Städten mit vergleichbarer Einwohnerzahl. Die Flächenproduktivität liegt dafür mit knapp EUR/m² weit über der vergleichbarer Städte Die leistungsstarke Einzelhandelsszene und das weitläufige Einzugsgebiet verschaffen der Stadt einen hervorragenden 11. Rang im aktuellen COMFORT City- Ranking, berichtet COMFORT-Geschäftsführer Manfred Schalk. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Würzburg von 8

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Würzburg Ø 100T 200T Einwohner Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität Blick auf den Kürschnerhof MODEZENTRALITÄT Würzburg Ø 100T - 200T Einwohner Die Einzelhandelsmieten bewegen sich folglich seit Jahren nur in eine Richtung: nach oben. Für kleine Ladenlokale mit einer Verkaufsfläche zwischen 80 und 120 m² stiegen die Mieten seit 2010 um knapp 22 %, für große Flächen zwischen 300 und 500 m² Verkaufsfläche sogar um knapp 39 %. Die für den Handel relevanten Daten sind nahezu ausnahmslos vorbildlich. So wundert es nicht, dass Würzburg inzwischen auf den Expansionslisten zahlreicher internationaler Retailer zu finden ist EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Würzburg von 8

4 1A-LAGE MIETPREISANGABE in EUR/m² KÜRSCHNERHOF / SCHÖNBORNSTRASSE / DOMINIKANERPLATZ Die Top-1A-Lage beginnt am Dominikanerplatz und führt über die Schönbornstraße weiter zum Kürschnerhof Verhältnismäßig kurze Toplage mit bemerkenswerter Frequenz Teils großflächiger Besatz (z. B. Zara, s.oliver, Esprit, H&M, Müller Kleinkaufhaus, Hugendubel, Kaufhof, Zapata) Aber auch abwechslungsreiche kleinteilige Konzepte Neue Mieter: Vodafone, Telekom, Christ, Yourfone, Dunkin Donuts Aktueller Mietpreis: 145 EUR/m² für Flächen von m² und bei 93 EUR/m² für Flächen von m² m² m² JULIUSPROMENADE / BARBAROSSAPLATZ / KAISERSTRASSE Bildet die Verbindung zum Hauptbahnhof Gute Frequenz Zahlreiche Young Fashion Anbieter Auch große Filialisten zieht es immer mehr in die Kaiserstraße (z. B. Deichmann, H&M, C&A, Reno, Woolworth) Neuer Mieter: H&M DOMSTRASSE Viele regionale Einzelhändler werden durch die steigende Anzahl an Filialisten verdrängt (Rituals, L'Occitane, Comma, etc.) Überwiegend kleinteilige Flächen Gute Frequenz durch Ankermieter wie Media Markt, das Wöhrl Plaza und das traditionsreiche Familienunternehmen Modehaus Severin Exzellente Touristenlage aufgrund der unmittelbaren Nähe zum Dom und der Alten Mainbrücke Der neue H&M auf der Kaiserstraße COMFORT Städtereport Würzburg von 8

5 DREI TOPLAGEN BESTIMMEN BESTIMMEN DEN EINZELHANDEL DER CITY Die relevante 1A-Lage der Würzburger Innenstadt gleicht einem großen "Z". Es beginnt in der Kaiserstraße, führt dann über Barbarossaplatz und Juliuspromenade in den Top-Bereich Dominikanerplatz / Schönbornstraße / Kürschnerhof, um schließlich in der Domstraße zu enden. Die Nachfrage seitens der Filialisten nach Einzelhandelsflächen ist überaus hoch. Wer sich einmal einen Standort gesichert hat, gibt ihn nicht so schnell wieder her. Dies liegt nicht zuletzt daran, dass sich die Stadt Würzburg anders als viele andere Städte gegen ein Shoppingcenter entschieden hat und daher bis auf weiteres auch keinerlei Konkurrenz fürchten muss. Somit konzentriert sich die große Nachfrage auf ein sehr geringes Flächenangebot. Das Gesicht des "Z", insbesondere der Kaiserstraße, erscheint zunehmend moderner. Immer attraktivere Marken, wie der neue H&M und Deichmann, stärken die Lage. Diese beiden Anmietungen führen zu einer steigenden Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in dieser Toplage - die Ankermieter sind nun ja schon da. Für die Top-1A-Lage Dominikanerplatz / Schönbornstraße / Kürschnerhof stehen die Interessenten Schlange, nur leider ist das Angebot sehr begrenzt. Wechsel gibt es hier nur äußerst selten da liegt die Lösung nahe, einfach untereinander die Flächen zu tauschen (wie z. B. bei Vodafone, Yourfone, Christ, Telekom). Die bereits abgeschlossene Projektentwicklung des s.oliver Gründers Bernd Freier mit dem Namen Hof Emeringen hat sich bereits gut am Markt etabliert. Hauptmieter sind Zara und Görtz 17, wobei die restlichen Flächen des Hauses von Praxen, Büros und Kanzleien genutzt werden. Mit der Domstraße endet die 1A-Lage Würzburgs. Eine typische Touristenlage, die auch von dem täglichen Schiffsbetrieb beträchtlich profitiert. Durch die Touristenmagneten Dom und Mainbrücke ist die Domstraße zu jedem Zeitpunkt ein viel und gern besuchter Ort. Zusätzlich wird die ohnehin bereits gut anhaltende Frequenz durch alteingesessene Einzelhändler wie zum Beispiel das Modehaus Severin oder das Wöhrl Plaza verstärkt. Jedoch ging Anfang diesen Jahres auch eine Ära zu Ende: Das Schuhgeschäft Mohr in der Domstraße wurde geschlossen. Der Mietvertrag wurde nach über 60 Jahren nicht mehr verlängert und der Nachmieter ist wohl schon seit über 6 Jahren beschlossene Sache: zukünftig soll ein Optiker in die Einzelhandelsfläche einziehen. So endete am 31. März die Zeit des Schuhauses Mohr mitsamt der legendären Kinderrutsche, dem Markenzeichen des Unternehmens, das bereits 1956 seine Türen öffnete. Blick in die Domstraße INVESTMENT Der Investmentmarkt in Würzburg könnte vor allem von seinen hervorragenden Eckdaten profitieren. Da es nun aber aktuell fast keine Angebote gibt, ist es sehr schwer überhaupt von einem Markt zu reden. Die Investment-Nachfrage steigt daher immer weiter, auch internationale Investoren suchen mittlerweile gezielt in Würzburg. KAUFPREISFAKTOR 19,0-21,0 Am Kopf der Domstraße präsentiert sich mit m² Verkaufsfläche die größte Handelsfläche der Stadt mit direkt COMFORT Städtereport Würzburg von 8

6 angrenzendem Parkhaus (270 Stellplätze): das Wöhrl-Plaza mit den Einzelhändlern Wöhrl, Douglas und Roland Schuhe. Das Wöhrl-Plaza befindet sich Würzburgs 1A-Lage, am Kopf der Domstraße. COMFORT vermittelte Ende 2014 den Verkauf der Liegenschaft, die zu den bedeutendsten Einzelhandelshäusern der Stadt gehört. Aktuell liegen die Renditen für erstklassige Immobilien in den Toplagen deutlich unter 5 % p. a., berichtet COMFORT-Geschäftsführer Thorsten Sondermann. COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Insbesondere die hohe Einzelhandels- und Modezentralität katapultieren Würzburg auf einen hervorragenden 11. Platz im aktuellen COMFORT-City-Ranking. COMFORT Städtereport Würzburg von 8

7 FAZIT UND PERSPEKTIVEN Sowohl für den alteingesessenen Würzburger als auch für den Touristen ist die Innenstadt ein wahrer Genuss. Die Stadt bietet dem Käufer viel: von kleinen Boutiquen bis hin zu Top-Filialisten und vorzüglicher Gastronomie hier fehlt es an so gut wie nichts. Es verwundert also auch nicht, dass viele Kunden gleich für mehrere Stunden in der Innenstadt verweilen. Der neue Vodafone Store in der Schönbornstraße Die Verschönerung des Würzburger Bahnhofs derzeit in vielen Augen noch der hässlichste Bahnhof Deutschlands wird der Kaiserstraße ebenfalls guttun. Gemeinsam arbeiten die Deutsche Bahn und die Stadt Würzburg an einer grundlegenden Veränderung und es hat sich tasächlich auch schon einiges getan. Das Empfangsgebäude wurde saniert, zusätzliche Gastronomieanbieter und eine Drogeriekette wurden angesiedelt, der Florist und die Buchhandlung sind auf größere Einzelhandelsflächen umgezogen. Dies war aber bei weitem noch nicht alles: Der nächste Schritt wird ein barrierefreier Zugang zu den Bahngleisen sein. Im Jahr 2018 findet in Würzburg nämlich die Landesgartenschau statt und bis dahin sollen mindestens vier Gleise barrierefrei erreichbar sein. Ein Einkaufscenter wird es in Würzburg nach langem Hin und Her vorerst nicht geben. Das Unternehmen Unibail-Rodamco Germany GmbH hat ihr rund m² großes Areal an den Projektentwickler Beethovengruppe verkauft. Das Gelände soll nun komplett umgestaltet werden. Abschließend ist festzuhalten, dass die Nachfrage nach Mietflächen in Würzburg bei Einzelhändlern weiterhin anhalten bzw. wachsen wird. Nicht nur bei internationalen Filialisten steht Unterfrankens Hauptstadt hoch im Kurs, auch Investoren freuen sich immer über eine Investmentmöglichkeit in Würzburg. Da leider auch das Angebot für suchende Investoren sehr gering bis gar nicht vorhanden ist, werden die Kaufpreise ebenso wie die Mieten weiterhin auf einem sehr guten Niveau bleiben, wenn nicht sogar noch weiter steigen. COMFORT Städtereport Würzburg von 8

8 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: Mobil: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: Mobil: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf /Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. Einzelhandelskaufkraft, Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelskaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die Einzelhandelszentralität zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Würzburg von 8