Büroflächenmarkt: Schweiz - International

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1 Büroflächenmarkt: Schweiz - International 66. Immobiliengespräch, Restaurant Metropol in Zürich Martin Bernhard Head Research November 2016

2 Aktuelle Situation 2

3 Angebotene Büroflächen in den grossen Schweizer Städten Deutlicher Anstieg des Büroflächenangebots in den letzten Jahren 900' ' ' ' ' ' ' ' ' Q Zürich Genf Lausanne Basel Bern 24. November

4 Zürich & Genf: Angebotene Büroflächen in den Innenstädten Die Leerstandsituation im Zürcher CBD hat sich auf erhöhtem Niveau stabilisiert Angebotene Büroflächen in m² 100' % 90'000 80'000 70' % 60'000 50'000 40'000 30'000 20'000 10'000 0 Zürich (Kreis 1 & 2) Genf CBD Q Q Q November

5 Leerstandquoten im internationalen Vergleich Grosse europäische Büromärkte leben schon lange mit höheren Leerständen 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 24. November

6 Büro-Angebotsmieten in Schweizer Städten (CHF/m² p.a.) Deutliche Unterschiede in den Mietpreisbändern 1' Genf Zürich Lausanne Basel Bern Mietband (25-75% Quantil) Median Topmiete (heute) Topmiete (letztes Jahr) 24. November

7 Europäische Büro-Immobilienuhr Q Die Spitzenmieten sind derzeit in den meisten europäischen Städten (leicht) am steigen London City, Lyon Köln Frankfurt Hamburg Stuttgart München Dublin, Edinburgh, Luxemburg, Manchester Kopenhagen Berlin, Budapest, Paris CBD, Stockholm Barcelona, Düsseldorf, Madrid, Amsterdam, Mailand, Prag Verlangsamtes Mietpreiswachstum Beschleunigtes Mietpreiswachstum Beschleunigter Mietpreisrückgang Verlangsamter Mietpreisrückgang Istanbul London WE Anmerkung Die Uhr zeigt, wo sich die Büromärkte nach Einschätzung von JLL innerhalb ihrer Mietpreis- Kreisläufe Ende September 2016 befinden. Der lokale Markt kann sich in der Uhr in verschiedene Richtungen und mit verschiedenen Geschwindigkeiten bewegen. Die Uhr ist eine Methode zum Vergleich der Positionen der Märkte in ihrem Kreislauf. Die Positionen sind nicht zwingend repräsentativ für den Investment- und Projektentwicklungsmarkt. Die Positionen der Märkte beziehen sich auf die Spitzenmieten. Lissabon Rom Helsinki Brüssel Moskau Genf, Warschau Athen, Bukarest, Kiew, Oslo, St. Petersburg, Zürich 24. November

8 Ausblick 8

9 Büromarkt Zürich vor 20 Jahren Bis in die späten 90er-Jahre bestand der Büromarkt Zürich aus dem «knappen, veralteten» CBD und einigen isolierten Backoffice-Standorten grosser (Finanz-)Unternehmen vornehmlich in den Aussenquartieren Büromarkt Zürich Übersichtskarte Opfikon CBD 24. November

10 Büromarkt Zürich im Jahr 2016 Mit dem Ausbau des öffentlichen Verkehrsnetzes ist der Büromarkt Zürich weit über die Stadtgrenze hinaus gewachsen und es konnten sich funktionierende Subzentren mit neuen Produkten etablieren Büromarkt Zürich Übersichtskarte Flughafen Opfikon Schlieren Altstetten ZH West Opfikon Wallisellen Oerlikon Stettbach Binz CBD Zürich-Süd Adliswil 24. November

11 Genf: Strecke und Haltestellen der CEVA-Bahnverbindung Der Ausbau des Nahverkehrsnetzes führt auch in Genf zur Entstehung neuer Büro-Subzentren, die den Markt prägen könnten 24. November

12 Angebotspipeline Das Volumen von Fertigstellungen dürfte sowohl in Zürich und Genf ab 2018 wieder anziehen Zürich '000 m Opfikon Genf '000 m In Planung: nicht vorvermietet Im Bau: nicht vorvermietet In Planung: vorvermietet Im Bau: vorvermietet In Planung: nicht vorvermietet Im Bau: nicht vorvermietet Fertiggestellt In Planung: vorvermietet Im Bau: vorvermietet 24. November

13 Nachfrage: Grössere aktuelle Vermietungen in Zürich Die grösseren Vermietungen in den letzten Jahren betrafen vor allem Umzüge innerhalb von Zürich Geschäftshaus Rosau Mieterin: Scor Mietfläche: rund 300 Mitarbeitende Bekanntgabe: Juli 2016 Kommentar: Umzug innerhalb der Innenstadt Medienpark (ehem. Flurpark) Mieterin: Ringier Axel Springer Mietfläche: ca m² Bekanntgabe: Dezember 2015 Kommentar: Zusammenzug von Standorten in Zürich, voll ausgebaut Giesshübelstrasse 30 Mieterin: Samsung Mietfläche: ca m² Bekanntgabe: April 2015 Kommentar: Zusammenzug von Standorten in Zürich (meist auch in Binz Geschäftshaus Lilienthal Mieterin: Hirslanden-Gruppe Mietfläche: > m² Bekanntgabe: Juni 2016 Kommentar: Umzug vom Seefeld in den Glattpark Bleicherweg 19 Mieter: BSI Bank Mietfläche: ca m² Bekanntgabe: Oktober 2015 Kommentar: Umzug innerhalb der Innenstadt Zürich Geschäftshaus am Schiffbauplatz Mieterinnen: BDO, meyerlustenberger Mietfläche: zusammen ca m² Bekanntgabe: April 2015 Kommentar: Umzüge innerhalb von Zürich von Kreis 5 bzw. Rehalp Europaallee Mieter: Leonteq Mietfläche: n/a Bekanntgabe: Februar 2016 Kommentar: Umzug vom Hürlimann- Areal in die Innenstadt Giesshübelstrasse 30 Mieterin: Alexion Pharmaceuticals Mietfläche: ca m² Bekanntgabe: April 2015 Kommentar: Umzug des EMEA- Hauptsitzes aus Lausanne Bahnhofstrasse 53 Mieter: Niederer Kraft & Frey Mietfläche: ca m² Bekanntgabe: Dezember 2014 Kommentar: Umzug innerhalb der Bahnhofstrasse 24. November

14 Prognose Büro-Angebotsquote Genf und Zürich Der Büromarkt dürfte mittel- bis langfristig mieterfreundlich bleiben 8.0% 7.0% 6.0% 5.0% 4.0% 3.0% 2.0% 1.0% 0.0% Zürich Prognose Genf Prognose 24. November

15 Nachhaltige Verschiebung im Verhältnis Mieter/Eigentümer Der Paradigmenwechsel zum offenen Markt erfordert bzw. ermöglicht Anpassungen bei den Marktteilnehmern Umfeld und Implikationen für Mieter Kosten- und Effizienzdruck Bedürfnis nach Mietflexibilität Neues Lease Accounting ab 2019 Paradigmenwechsel ermöglicht Nutzen von Verhandlungsspielräumen Implikationen für Eigentümer Ausbaustrategie Flexible Nutzungskonzepte Zusatzdienstleistungen Aktives Mietermanagement Umnutzung 24. November

16 Kontakt Martin Bernhard Head Research Zürich + 41 (0) martin.bernhard@eu.jll.com This publication is the sole property of Jones Lang LaSalle IP, Inc. and must not be copied, reproduced or transmitted in any form or by any means, either in whole or in part, without the prior written consent of Jones Lang LaSalle IP, Inc. The information contained in this publication has been obtained from sources generally regarded to be reliable. However, no representation is made, or warranty given, in respect of the accuracy of this information. We would like to be informed of any inaccuracies so that we may correct them. Jones Lang LaSalle does not accept any liability in negligence or otherwise for any loss or damage suffered by any party resulting from reliance on this publication. 16