Zusätzliche Berechnungswerte zum Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus (ISBN )

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1 Zusätzliche Berechnungswerte zum Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus (ISBN ) Autor Dipl.-Ing. Carsten Biehlig stellt auf diesen Seiten interessierten Lesern seines 2007 in neuer Auflage erschienenen Buches Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus weitere Berechnungsbeispiele zur Verfügung, die über dem üblichen Informationsbedarf der meisten Nutzer des Buches liegen werden. Es geht um die Anwendung des üblicherweise bei der Schätzung einer Gebrauchtimmobilie angewendeten Sachwertverfahrens mit einem Kurzhinweis auf das Ertragswertverfahren. In dem Buch Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus gibt der Autor Informationen zur Wertermittlung von Gebrauchtimmobilien. Insbesondere wird auf das Sachwertverfahren eingegangen, welches der Bewertung einer Immobilie dient. Das nachfolgend beschriebene Verfahren ist eine Verung des gemäß WertR (Wertermittlungsrichtlinie) festgelegten Berechnungsweges zur Ermittlung des Sachwertes für eine Gebrauchtimmobilie. Da eine vollständige Auflistung aller benötigten Tabellenwerte und weiterer spezieller Faktoren den Umfang des Buches sprengen würde und für viele Leser ohne Interesse wäre, wird das folgende verte Rechenbeispiel auf diesem Weg und als Ergänzung angeboten. Der anhand des Rechenbeispiels errechnete Wert wird wahrscheinlich von der endgültigen, viel umfassenderen Rechnung etwas abweichen, dieser wird aber bereits die Tendenz anzeigen und zu einem besseren Verständnis für die Systematik eines Wertgutachtens beitragen. Die Auflistung soll Ihnen helfen, die Beleihungsgrenze gegenüber der Bank besser darstellen zu können. Eventuell lässt sich eine kleine Zinsersparnis herausholen und vielleicht zeigt sich der Verkäufer einsichtig, wenn seine Preisvorstellungen zu hoch sind. Das Sachwertverfahren zur eigenen Schätzung der Gebrauchtimmobilie Um das Sachwertverfahren in dieser verten Form durchzuführen, werden folgende Komponenten benötigt: Das Baujahr des Gebäudes zur Einteilung in eine der folgenden Jahrsklassen: vor 1925, , , , , , ab Festlegung der wirtschaftlichen Gesamtnutzugsdauer bei einem Einfamilienhaus mit einem Alter von Jahre, Reihenhaus Jahre, Fertighaus Jahre, Siedlungshaus Jahre. Ermittlung der Bruttogrundflächen. Nach DIN 277 sind hierzu die äußeren Abmessungen eines jeden Geschosses zu berechnen, inkl. raumhoher Vorsprünge (nicht dazuzählen sind Kriechkeller, Zwischendecken und Spitzböden, während Durchfahrten und Loggien voll anzurechnen sind). Festlegung des sstandards für Einfamilienwohnhäuser (Reihenhäuser sind ähnlich zu bewerten, jedoch nur mit er und mittlerer ). Eine Übersicht zur Bewertung der Kostengruppe von

2 Häusern mit er, mittlerer, er oder er, bietet diese Tabelle: Kostengruppe Einfache Heizung Einzelöfen, Speicherheizung Boiler für Warmwasser Boden Dach Fenster Füllungstüren, Türblätter und Zangen, Stahlzargen Holzdielen, Nadelfilz, PVC, Innenwandbekleidung Sanitäranlage Fliesen Ölfarbenanstrich, Fliesensockel Bad mit WC, Installation auf Putz Betondachpfanne, Kunststofffolienabdichtung, keine Wärmedämmung Holz, Einfachverglasung Fassade Mauerwerk mit Putz und Anstrich Mittlere Innentüren Mehrraum, Warmluft- Kachelofen, Zentralheizung mit Radiatoren Schwerkraft- Heizung Kunststoff/- Holztürenblätter, Holzzargen, Glastürausschnitte Teppich, PVC, Fliesen, Linoleum Fliesen Bad mit Dusche und Badewanne, Gäste-WC, Installation auf Putz Betondachpfanne, mittlerer Wärmedämmstandard Kunststoff, Rollladen, Isolier- Verglasung Wärmedämmputz, Sichtmauerwerk, mittlerer Wärmedämmstandard Gehobene Zentralheizung, Pumpenheizung mit Flachheizkörpern oder Fußbodenheizung, zentrale Warmwasserbereitung Türblätter mit Edelholzfurnier, Gastüren, Holzzargen Fliesen, Parkett, Betonwerkstein Fliesen (raumhoch, großformatig) ein bis zwei Bäder, Gäste-WC Tondachpfanne, Schiefer, Metalleindeckung, hoher Wärmedämmstandard Aluminium, Sprossenfenster, Sonnenschutzvorrichtung, Wärmeschutzverglasung Verblendmauerwerk, Metallbekleidung, Vorhangfassade, hoher Wärmedämmstandard Besonders e Zentralheizung und Fußbodenheizung, Klimaanlage, Solaranlage Massive Ausführung von Türen, Einbruchschutz Naturstein (aufwändige Verlegung) Naturstein (aufwändige Verlegung) Großzügige Bäder, Whirlpool Oberlichter, Dachausschnitt aus Glas, Dachaufbau (mit en Schwierigkeitsgrad) raumhohe Verglasung, große Schiebeelemente, elektrische Rollläden, Schallschutzglas Naturstein

3 Normalherstellungskosten Anhand der folgenden Tabelle können Sie den ungefähren Betrag der Normalherstellungskosten (Bruttogrundflächen in Euro/m²) - einschließlich MwSt. nach NHK 2000/WertR anhand bestimmter Haustypen und deren Baujahr ablesen: Einfamilienhaus: Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert Kosten (NHK) der Brutto-Grundflächen in Euro/m², durchschnittl. Geschosshöhe 2,90m. Vor Einfamilienhaus: Keller, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss Kosten (NHK) für die Variante Keller / Erdgeschoss / Flachdach liegen vergleichbar immer im oberen Preisbereich Einfamilienhaus: Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss Einfamilienhaus: Erdgeschoss, nicht ausgebautes Dachgeschoss, Keller Einfamilienreihenhaus: Keller, Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss Kosten (NHK) für die Variante Keller / Erdgeschoss / Flachdach liegt etwa in demselben Rahmen Kopfhaus Kopfhaus Mittelhaus

4 Mittelhaus Einfamilienhausreihenhaus: Erdgeschoss, voll ausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert Kosten (NHK) für die Variante Erdgeschoss / Flachdach liegt etwa in demselben Rahmen. Die Variante Erd-, Obergeschoss und vollausgebautes Dachgeschoss, nicht unterkellert, ist etwa gleich bewertet (ca. 5 Euro weniger je m²). Kopfhaus Kopfhaus Mittelhaus Mittelhaus Baupreisindex Stand Dezember 2006, bezogen auf das Jahr 2000 Wertminderung aus Altersgründen Die Ermittlung erfolgt über die Gesamtnutzungsdauer (GND) in Jahren, abhängig von der Restnutzungsdauer (Ermittlung nach Ross gemäß WertR): Hier vert dargestellt: Gesamtnutzungsdauer Restnutzungsdauer Wertminderung aus Altersgründen 100 Jahre 32 Jahre 57 % 100 Jahre 33 Jahre 56 % 100 Jahre 36 Jahre 52 % 100 Jahre 80 Jahre 12 % 100 Jahre 90 Jahre 6 % Jahre 34 Jahre 45 % 80 Jahre 35 Jahre 44 % 80 Jahre 37 Jahre 41 % 80 Jahre 67 Jahre 9 % 80 Jahre 80 Jahre 0 %... Grundlagen für die eigene Schätzung Der Verkehrswert einer Immobilie setzt sich im Prinzip aus der Lage (Baulandpreis), der Bruttogrundfläche, dem Zustand (Abschläge für Bauschäden oder Mängel), den Belastungen (z.b. Wohnrechte) und sonstigen wertbestimmenden Faktoren zusammen. Eine eigene Schätzung ist wichtig für die Ermittlung der Beleihungsgrenze der Banken und der daraus abgeleiteten Finanzierung. Keine

5 Bank wird ein Objekt überfinanzieren, sondern sich immer auf eigene interne Gegengutachten verlassen, die in der Regel als Finanzierungsnebenkosten mit bis zu Euro abgerechnet werden. Bei Objekten, die im Laufe der Jahre umfassend saniert wurden, kann auf das so genannte fiktive Baujahr zurückgegriffen werden, d.h. es darf mit den Normalherstellungskosten (NHK) des Sanierungsbaujahres gerechnet werden. In der Praxis wird es selten Objekte geben, die seit 1925 nicht umfassend saniert wurden. Das fiktive Baujahr ist anhand des tatsächlichen Zustandes zu schätzen. Die letztendliche Marktanpassung des Verkehrswertes kann nur anhand von Vergleichen zum regionalen Immobilienmarkt und der Konjunktur gemacht werden. Regionalfaktor und Korrekturfaktor Ort Zur Berechnung des Sachwertgutachtens müssen auch die Faktoren Bundesland und Region miteinbezogen werden. Bundesländer Korrekturfaktor Baden-Württemberg 1,02 Bayern, Brandenburg, Sachsen 1,05 Bremen, Niedersachsen, Schleswig- 0,95 Holstein Hamburg, Thüringen, Sachsen-Anhalt, 1,00 Mecklenburg-Vorpommern, Hessen Nordrhein-Westfalen, Rheinland-Pfalz, 0,98 Saarland Ortsspezifische Korrekturfaktoren für die Ortsgröße. Diese Faktoren sind nicht gültig für Großstädte die auch Bundesländer sind (Berlin, Bremen, Hamburg): Einwohnerzahl Orte Bis Einwohner Städte Bis Einwohner Großstädte Über Einwohner Faktor 0,90-0,97 0,97-1,05 1,05-1,15 Beispiel: Berechnung eines Sachwertgutachtens Gebrauchtimmobilie: Freistehendes Einfamilienhaus mit Keller, Erdgeschoss und ausgebautem Dachgeschoss, Baujahr 1980 in Lübeck/Schleswig-Holstein, mittlerer sstandard, 430 m² Grundstück, sehr gute Lage. 1. Berechnung des Herstellungswertes zum Neuwert NHK 2000 gemäß Tabelle Euro/m² Bruttogeschossfläche NHK 2006 = 600 Euro/m² 2. Berücksichtigung des Regionalfaktors: Schleswig-Holstein (0,95) = 600 x 0,95 = 570 Euro/m²

6 3. Korrekturfaktor Ort (Lübeck bis Einwohner): 570 x 1,05 = 598,5 Euro/m² 4. Ermittlung der Baunebenkosten: 598,5 x 119/100 = 694,26; gerundet = 694 Euro/m² 5. Berechnung gemäß DIN 277 der Bruttogeschossfläche: 3 x 95 m² = 285 m² 6. Berechnung des Herstellwerts zum Neuwert: 285 x 694 Euro/m² = Euro (Gesamtherstellungskosten) 7. Ermittlung des Abzuges für die technische Wertminderung (Gebäudebaujahr 1980): Angenommene Nutzungsdauer 100 Jahre (massiv gebaut) Verlängerung/Verkürzung 0 Jahre Gebäudealter 26 Jahre geschätzte Restnutzungsdauer bei weiterer Instandhaltung: 72 Jahre GND 100 Jahre = Wertminderung aus Alterung = 18 % Euro 18% altersbedingte Wertminderung = x 82 / 100 = Euro Zeitwert Hauptgebäude (bauliche Anlage) = Euro = Euro 8. Ermittlung des Bodenrichtwertes erfolgt nach Bodenrichtwertkarte Lübeck: d.h Euro/m² erschlossen; 430 x 180 Euro/m² = Euro 9. Zusammenstellung des Wertes der Außenanlagen: Einfriedung, Terrasse, Stellplatz = Euro (geschätzt) 10. Gesamtzusammenstellung der Summen: Zeitwert Gebäude = Euro Wert der Außenanlagen = Euro Wert des Grundstückes = Abzüglich wertbeeinflussende Mängel = Euro (Bodenbeläge, Malerarbeiten) Korrigierter Sachwert = Euro = Euro (aufgerundet) Das Ergebnis des Sachwertverfahrens kann ohne Marktanpassung erheblich vom Verkehrswert abweichen. Der Marktanpassungsfaktor (0,95 und 1,05) ist in diesem Fall nicht gravierend. Das Ertragswertverfahren als Kontroll- oder Plausibilitätswert findet in der Bewertung der Einfamilienhäuser keine Berücksichtigung und bildet nur den untersten Wert zur Preisbildung. Es könnte noch eine Vergleichswertermittlung vorgenommen werden, wenn dafür eine ausreichende Anzahl von Vergleichsobjekten zur Verfügung stehen sollte.

7 Das Ertragswertverfahren in Kürze Das Ertragswertverfahren findet bei Ein- und Zweifamiliehäusern zur Eigennutzung in der Regel keine Anwendung. Es wird bei reinen Renditeobjekten angewandt. Die Rendite ist das Verhältnis der Kosten des Objektes zu den Mieteinnahmen (Erträge). Beispiel: Kaufpreis für 10 Wohneinheiten = Euro = Euro netto/jahr Mieteinnahmen Der Faktor 12 x netto Mieteinnahme ist der so genannte Vervielfältiger. Der Vervielfältiger bildet sich aus der Restnutzungsdauer und dem Liegenschaftszinssatz. Der Liegenschaftszinssatz ist der Zinssatz, mit dem sich das im Verkehrswert gebundene Kapital verzinst. Der Liegenschaftszins wird durch die örtlichen Gutachterausschüsse ert und veröffentlicht. Beispielablauf Ertragswertermittlung 1 (alle Kaltmieten) =Jahresrohertrag 2 - Bewirtschaftungskosten 3 = Jahresreinertrag 4 - Bodenverzinsung 5 = Gebäude-Reinertrag 6 x Vervielfältiger 7 = Gebäude-Ertragswert 8 + Bodenwert 9 = Ertragswert 10 - / + Besonderheiten 11 = Ergebnis der Ertragswertberechnung Kauf-Ratgeber Gebrauchthaus, Carsten Biehlig, Blottner Verlag, Taunusstein