MIETERSCHUTZ BEI EIGENBEDARF

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1 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 1 von 10 MIETERSCHUTZ BEI EIGENBEDARF (Stand: März 2000) Die Mehrzahl der in Deutschland lebenden Menschen etwa 50 Millionen wohnen in einer gemieteten Wohnung oder in einem gemieteten Haus. Die Wohnung, das ist der Mittelpunkt unserer privaten Existenz. Sie ist nicht nur ein Dach über dem Kopf, sondern sie ist der Raum, in dem wir unser Leben nach unseren Vorstellungen gestalten können. Wegen dieser besonderen Bedeutung der Wohnung hat das Bundesverfassungsgericht 1993 in einem Beschluss klargestellt, dass das Besitzrecht des Mieters den gleichen grundrechtlichen Eigentumsschutz genießt wie das Eigentumsrecht des Vermieters. Für den Gesetzgeber bedeutet dies, dass beide Rechtspositionen, die des Vermieters und die des Mieters, so auszugestalten sind, dass die schutzwürdigen Interessen beider Seiten in einem ausgewogenen Verhältnis stehen. Dass Mieter und Vermieter unterschiedliche Positionen haben, liegt auf der Hand. Deshalb gibt es immer wieder Probleme. Besonders schwierig wird es, wenn der Vermieter die Wohnung zurückfordert, der Mieter aber nicht ausziehen möchte. Hier sorgt der Gesetzgeber dafür, dass die unterschiedlichen Interessen angemessen berücksichtigt werden. Hat sich der Mieter keine Vertragsverletzungen zuschulden kommen lassen (z. B. mehrere Monate keine Miete gezahlt oder den Hausfrieden nachhaltig gestört), so ist eine Kündigung nur möglich, wenn der Vermieter ein berechtigtes Interesse an der Kündigung hat. Der wichtigste Fall dieses berechtigten Interesses ist der Eigenbedarf, also wenn der Vermieter den Wohnraum selbst nutzen oder ihn einem Familienangehörigen oder einem anderen Angehörigen seines Hausstandes überlassen möchte. Die Rechtsprechung lässt eine Eigenbedarfskündigung nur zu, wenn der Vermieter ernsthafte, vernünftige und nachvollziehbare Gründe für seinen Nutzungswunsch hat. Missbräuchliche oder gar vorgetäuschte Eigenbedarfskündigungen genießen keinen Schutz. Im Folgenden werden Sie anhand von Beispielsfällen über das Recht der Eigenbedarfskündigung informiert.

2 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 2 von Ein typischer Fall von Eigenbedarf. Frau und Herr Eigner, die mit ihrem Kind eine Drei-Zimmer-Wohnung zur Miete bewohnen, haben ein an Familie Ley vermietetes Reihenhaus mit fünf Zimmern und 120 qm Wohnfläche gekauft. Familie Ley fragt sich, ob sie jetzt mit Eigners einen neuen Mietvertrag abschließen muss. Zunächst gilt: Kauf bricht nicht Miete. Eigners müssen als Käufer alle Rechte und Pflichten aus dem bisherigen Mietvertrag mit der Familie Ley übernehmen. Ohne Zustimmung der Familie Ley können Eigners mit ihr keinen neuen Mietvertrag abschließen oder Änderungen des bestehenden Mietvertrages verlangen. Insbesondere können sie die Miete nicht willkürlich neu festsetzen. Ihnen steht wegen des Kaufs auch kein besonderes Kündigungsrecht zu. Familie Eigner will in das neu erworbene Haus einziehen; nur zu diesem Zweck hatte sie das Haus ja gekauft. Herr und Frau Eigner kündigen den Leys deshalb wegen Eigenbedarfs. Der Wunsch der Familie Eigner, in das gekaufte Reihenhaus einzuziehen, ist grundsätzlich zu achten. Vorstellungen anderer Leute über angemessenes Wohnen und ihre weitere Lebensplanung brauchen sich Eigners nicht aufdrängen zu lassen. Sie brauchen nicht vorzurechnen, ihre bisherige Wohnung habe für drei Köpfe zu wenig Wohnfläche oder Zimmer. Auch brauchen sie sich nicht vorrechnen zu lassen, das gekaufte Haus sei zu geräumig für die Familie. Am Eigenbedarf ist also nicht zu rütteln. Nur wenn Familie Ley konkrete Gründe für eine besondere Härte geltend machen kann, die der Umzug für sie bedeutet, kann sie der Kündigung mit Erfolg widersprechen. Eigenbedarf kann im übrigen nicht nur für ganze Familien, sondern auch zugunsten einzelner Personen geltend gemacht werden. Diese müssen Familienangehörige des Vermieters sein oder zu seinem Hausstand gehören. Zur Familie gehören insbesondere Eltern, Kinder und Geschwister des Vermieters, aber auch Enkel, Schwiegereltern und Stiefkinder; weitere Verwandte und Verschwägerte, wie etwa Neffen und Nichten, nur dann, wenn der Vermieter wenigstens eine moralische Verpflichtung übernommen

3 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 3 von 10 hat, ihnen Fürsorge zu gewähren. Auch die Ehefrau, z. B. bei Getrenntlebenden, gehört dazu. Hinweis: Im Ausnahmefall eines vom Vermieter selbst mitbewohnten Zweifamilienhauses (in wenigen Fällen auch bei Dreifamilienhäusern) ist die Kündigung auch ohne Begründung mit berechtigten Interessen (Eigenbedarf) zulässig. Der Grund hierfür liegt darin, dass bei persönlichen Zerwürfnissen und engem Zusammenleben dem Vermieter die Möglichkeit zur Beendigung eines Mietverhältnisses zustehen soll. Als Ausgleich hierfür verlängert sich die Kündigungsfrist um drei Monate, d. h. in den Fällen der Einliegerwohnung im Zweifamilienhaus beträgt die Kündigungsfrist zwischen sechs und 15 Monaten. Auch hier kann der Mieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nach der Sozialklausel ( 556a BGB) verlangen (nähere Einzelheiten hierzu unter Punkt 4). 2. Für die Zukunft empfohlen: vertragliche Absicherung nach Maß. Da ein Wohnungswechsel für Leys nur lästig, aber keine besondere Härte ist, entschließen sie sich dazu, eine andere Wohnung zu suchen. Aber sie haben aus der Geschichte gelernt. Jetzt mieten sie die Wohnung, die ihnen gefällt, gleich für zehn Jahre. Bis dahin sind die Kinder aus dem Haus und sie können sich nach einer kleineren Wohnung umsehen. Leys haben sich also mit dem Zeitmietvertrag gegen Eigenbedarfs- und sonstige ordentliche Kündigungen vertraglich abgesichert. Möglich ist es aber auch, ohne Festlegung einer bestimmten Mietzeit die Eigenbedarfskündigung im Mietvertrag auszuschließen. 3. Der Vermieter muss Mietinteressenten über einen absehbaren Eigenbedarf aufklären. Beispiel: Familie Eigner ist in ihrem Reihenhaus auf fünf Köpfe angewachsen. Die Ältesten sind schon 16 und 14 Jahre. Frau Eigner kauft eine Eigentumswohnung nebenan, die gerade frei geworden ist. Aber noch reicht der Raum im Reihenhaus. Frau Eigner überlegt: - Soll sie die Eigentumswohnung leer stehen lassen, bis die Jungs groß sind? Das wäre ein teurer Luxus.

4 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 4 von 10 - Soll sie die Wohnung noch ein paar Jahre vermieten und später Eigenbedarf geltend machen? Sie entschließt sich zur Vermietung. Kaum drei Jahre später kündigt sie den höchst erstaunten Mietern. Frau Eigner selbst staunt aber noch mehr, als ihr Anwalt sie aufklärt: Sie hätte ihren Mietern von vornherein reinen Wein einschenken und die Wohnung am besten für eine bestimmte Zeit vermieten sollen. Dann hätten auch die Mieter gewusst, woran sie sind. 4. Zum Schutz der Mieter oder des Mieters gilt die Sozialklausel. Die Mieterin oder der Mieter kann der Kündigung widersprechen und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Räumung für ihn oder seine Familie eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Unser Beispiel: Familie Ley hat an ihrer jetzigen Wohnung Gefallen gefunden und will auch über die vereinbarten zehn Jahre hinaus wohnen bleiben. Deshalb baut Herr Ley mit dem Einverständnis des Eigentümers die Wohnung aus: Einbauküche, modernes Bad, zusätzliches Zimmer im Kellergeschoss. Kostenpunkt: DM, die vom Vermieter nicht erstattet werden. Drei Jahre später Leys wohnen mittlerweile elf Jahre dort flattert urplötzlich eine Eigenbedarfskündigung auf den Tisch: Tochter und Enkel der Vermieter sollen in die Wohnung ziehen, um ihre im Obergeschoss wohnenden Eltern zu betreuen. Ein klarer Fall von Eigenbedarf aber: Familie Ley hat die Investition noch nicht abgewohnt. Das Gericht sieht darin einen Härtefall und verlängert das Mietverhältnis um drei Jahre. In diese Zeit fällt leider ein Oberschenkelhalsbruch bei Frau Ley. An einen Umzug ist nicht zu denken. Dies entspricht auch dem dringenden ärztlichen Rat. Der Vermieter spart sich die Prozesskosten und gewährt dem Ehepaar Ley noch ein Jahr Aufschub. Bis dahin wird im Haus einer der Töchter Ley die Einliegerwohnung fertig, in der die Eltern ihren Lebensabend verbringen werden. Auch wenn sich die Fertigstellung verzögern sollte, wird kein Gericht der Familie Ley einen doppelten Umzug innerhalb kurzer Zeit zumuten. Denn auch das wäre wie viele andere Gründe eine nicht zu rechtfertigende Härte. Den wichtigsten Härtegrund nennt das Gesetz selbst: Dass angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedin-

5 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 5 von 10 gungen nicht beschafft werden kann. Als andere Härtegründe sind von den Gerichten anerkannt worden z. B. hohes Alter und Gebrechlichkeit, Behinderung, schwere Erkrankung, fortgeschrittene Schwangerschaft, eine bevorstehende wichtige Prüfung. Aber jeder Einzelfall hat seine besonderen Merkmale, die das Gericht zu bewerten hat, wenn der Mieter der Kündigung widerspricht und es zum Prozess kommt. Nur in seltenen Fällen kann sich der Mieter nicht auf den Schutz der Sozialklausel verlassen: Wenn der Wohnraum z. B. nur vorübergehend gemietet ist oder wenn er zu der Wohnung des Vermieters gehört und möbliert vermietet worden ist. Ferner bei echten Zeitmietverträgen, bei denen der Mieter selbst auf den Kündigungsschutz verzichtet hat. Solche Verträge können unter bestimmten Voraussetzungen bis zur Dauer von fünf Jahren abgeschlossen werden. 5. Besonderer Schutz in den Fällen der Wohnungsumwandlung Ein anderer Fall: Wohlhabe ist Eigentümer eines vermieteten Sechsfamilienhauses. Er möchte, da er auf die 70 zugeht, allmählich seine Verhältnisse ordnen. Hinsichtlich des Hauses hat er eine konkrete Vorstellung: Jedem seiner Enkelkinder will er schon jetzt eine Wohnung zukommen lassen. Gesagt, getan. Das Haus wird in Eigentumswohnungen umgewandelt, d. h. aus den Mietwohnungen werden Eigentumswohnungen gemacht. Jedes Enkelkind erhält von Wohlhabe eine Wohnung zum Geschenk. Die Wohnung, in der Familie Emm wohnt, verkauft er an Neu, um mit dem Erlös in seinem Wohnhaus endlich eine Heizung einbauen zu lassen. Die Mieter sind verunsichert: Was wird jetzt aus ihnen? Es gilt auch hier der Grundsatz: Kauf (oder auch Schenkung) bricht nicht Miete. Die Mieter können zu den alten Bedingungen in ihren Wohnungen bleiben; sie müssen nur den Mietzins nicht mehr an Wohlhabe, sondern an die neuen Eigentümer zahlen. Da ein Mieter, der eine Wohnung in einem vermieteten Mehrfamilienhaus bezieht, nicht in gleichem Maße mit einer Eigenbedarfskündigung rechnen muss wie jemand, der in eine Eigentumswohnung einzieht, hat der Gesetzgeber weitere Schutzmaßnahmen ergriffen:

6 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 6 von Stufe des Schutzes: Vorkaufsrecht des Mieters Wird aus einer vermieteten Wohnung nachträglich eine Eigentumswohnung gemacht, so hat der Mieter beim Verkauf dieser Wohnung ein Vorkaufsrecht. Er kann in den Kaufvertrag des Eigentümers mit dem Käufer eintreten und selbst die Wohnung zu dem Preis erwerben, den auch der Käufer zu zahlen bereit ist. Dies gilt allerdings nicht, wenn der Vermieter die Wohnung an einen Familienangehörigen oder an eine zu seinem Hausstand gehörende Person verkauft. Familie Emm könnte also in den Kaufvertrag zwischen Wohlhabe und Neu eintreten und die Wohnung selbst kaufen. Tatsächlich: Familie Emm erhält Nachricht von Wohlhabe, dass er die Wohnung verkauft hat. Wohlhabe weist auch darauf hin, dass Familie Emm ein Vorkaufsrecht mit einer Überlegungsfrist von zwei Monaten hat. Herr und Frau Emm überlegen: Sie sparen zwar schon lange auf eigene vier Wände, wollen aber lieber ein Reihenhaus statt einer Eigentumswohnung. Sie befürchten, dass Neu nach dem Erwerb der Wohnung selbst einziehen will und deshalb wegen Eigenbedarfs die Wohnung kündigen wird. Sie brauchen aber noch etwa fünf Jahre Zeit, bis sie sich das Reihenhaus kaufen können. Da fällt Frau Emm ein, dass sie vor einiger Zeit bei einer Geburtstagsfeier von einem ähnlichen Fall gehört hat: War da nicht die Rede von einem besonderen Kündigungsschutz gewesen? Frau Emm vereinbart einen Termin mit einem Rechtsanwalt und lässt sich informieren. 2. Stufe des Schutzes: Drei oder fünf Jahre Kündigungssperrfrist Über das Vorkaufsrecht hinaus hat der Mieter einer Wohnung, die während seiner Mietzeit in eine Eigentumswohnung umgewandelt wird, einen besonderen Schutz gegen Eigenbedarfskündigungen: Der neue Eigentümer kann erst nach Ablauf von drei Jahren seit dem Erwerb (das ist die Eintragung im Grundbuch) Eigenbedarf geltend machen (sogenannte Kündigungssperrfrist). Diese Sperrfrist verlängert sich auf fünf Jahre in Gemeinden und Teilen einer Gemeinde, wenn die Landesregierung dies durch Rechtsverordnung bestimmt.

7 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 7 von Stufe des Schutzes: Zehn Jahre Kündigungssperrfrist in bestimmten Gebieten Die Landesregierung kann auch bestimmen, dass sich die Kündigungssperrfrist in Gemeinden oder Teilen einer Gemeinde auf zehn Jahre verlängert. Auch nach Ablauf der zehn Jahre wird der Eigenbedarf in diesen Gebieten nicht berücksichtigt, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter eine nicht zu rechtfertigende Härte bedeuten würde. Dies gilt nicht, wenn der Vermieter dem Mieter angemessenen Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nachgewiesen hat. In allen Fällen (Drei-, Fünf- oder Zehnjahresfrist) hat der Vermieter zusätzlich die allgemeinen gesetzlichen Kündigungsfristen zu beachten, die bis zu einem Jahr betragen können. Darüber hinaus steht dem Mieter das Widerspruchsrecht nach der Sozialklausel zu (vgl. oben Nr. 4). Die Anwältin erklärt Frau Emm, dass in ihrer Gemeinde die Zehnjahresfrist gilt. Frau Emm ist beruhigt: In zehn Jahren wird die Familie nach der heutigen Planung schon lange im Reihenhaus wohnen. 6. Ein Missbrauch des Kündigungsrechts ist ausgeschlossen. Zurück zu den Eheleuten Eigner: Deren Kinder sind inzwischen aus dem Haus, darum sind sie selbst in die Eigentumswohnung der Frau Eigner gezogen und haben ihr Reihenhaus vermietet. Das Verhältnis zu den Mietern ist stark unterkühlt. Dennoch wundern sie sich über eine plötzliche Eigenbedarfskündigung: Opa Eigner, seit einem Jahr verwitwet, soll in das Reihenhaus einziehen. Die Mieter staunen: fünf Zimmer für einen Alleinstehenden? Und das auf drei Geschossen, wo er doch keine Treppe mehr steigen kann. Die Rechtsprechung hat für diese Fälle folgende Grundsätze aufgestellt: - Der Vermieter darf keinen weit überhöhten Wohnbedarf geltend machen. - Die Gerichte prüfen, ob die gekündigte Wohnung den Nutzungswunsch des Vermieters überhaupt erfüllen kann. Auch können möglicherweise noch weitere Gesichtspunkte zugunsten der Mieter berücksichtigt werden.

8 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 8 von Der Vermieter muss beweisen, dass die Gründe, auf die er die Kündigung stützt, tatsächlich vorliegen. Vorgeschobene Gründe verdienen keinen Schutz. Das Gesetz verlangt für die Kündigung die Schriftform. Im Kündigungsschreiben sollen die Gründe der Kündigung angegeben werden. Diese Gründe müssen ernsthaft, vernünftig und nachvollziehbar sein. Bloße Andeutungen und Behauptungen wie Ich habe Eigenbedarf oder Wir wollen die Wohnung für die Großeltern reichen dazu nicht aus. Der Vermieter muss sich auch auf eine andere ihm gehörende Wohnung verweisen lassen, wenn sein Wohnbedarf in dieser Wohnung ohne erhebliche Abstriche befriedigt werden kann. Erst recht ist eine Kündigung unzulässig, um eine höhere Miete zu erzielen, einen Mieter an der Wahrnehmung seiner berechtigten Interessen zu hindern, ihm zu drohen oder ihn einzuschüchtern. 8. Der Vermieter muss den Mieter benachrichtigen, falls vor dem Auszug der Eigenbedarf wegfällt. Beispiel: Eigners Sohn wollte mit seiner Frau und den zwei Kindern in das Reihenhaus einziehen. Als die Kündigung wegen Eigenbedarfs erklärt worden ist, erhält Eigner junior ein attraktives Angebot für einen beruflichen Wechsel in einer 400 km entfernt liegenden Stadt. Eigner junior nimmt an und bezieht eine von seinem neuen Arbeitgeber beschaffte Wohnung. Sollten die Mieter noch nicht aus Eigners Reihenhaus ausgezogen sein, muss Eigner senior als Vermieter seine Mieter auf den Wegfall des Eigenbedarfs hinweisen. 9. Schadensersatz bei vorgetäuschten Kündigungen: Zurück zu unserem Eingangsbeispiel (oben Nr. 1): Die Mieterfamilie Ley ist aufgrund der Kündigung ausgezogen. Später erfahren sie: Nicht die Familie Eigner, sondern die Familie Liebling, die mit Eigners befreundet ist, hat das Reihenhaus bezogen. Die Leys lassen das nicht auf sich beruhen. Ihre Anwältin nennt ihnen eine ganze Reihe von Gerichtsurteilen, wonach Mietern bei einer Kündigung mit vorgetäuschten Gründen Schadensersatz zusteht. Das kann Herrn Eigner teuer zu stehen kommen.

9 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 9 von 10 Auch wenn der Vermieter den Mieter nicht über den Wegfall des Eigenbedarfs informiert hat (oben Nr. 8), kann er sich schadensersatzpflichtig machen. 10. Eigenbedarf im Beitrittsgebiet: Bei Mietverhältnissen, die im Beitrittsgebiet schon am 2. Oktober 1990 bestanden, kann sich der Vermieter auf den Kündigungsgrund der besseren wirtschaftlichen Verwertung auf Dauer nicht berufen. Für neue Mietverträge gelten seit dem Tag des Beitritts die Mieterschutzbestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Kündigungen können danach außer bei Vertragsverstößen grundsätzlich nur aus berechtigtem Interesse des Vermieters geltend gemacht werden (s. o.). Die gesetzlichen Kündigungsfristen bestimmen sich nach der Dauer der Überlassung des Wohnraums (der Tag des Vertragsabschlusses spielt keine Rolle). Mit Ausnahme einiger Sonderfälle geht es nicht kürzer als innerhalb von drei Monaten. Diese Frist gilt für alle Mietverhältnisse, die nicht länger als fünf Jahre bestehen. Die Frist verlängert sich bei über fünfjährigen Mietverhältnissen auf sechs Monate, bei über zehnjährigen auf zwölf Monate. Der Kündigungsgrund Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung findet bei Verträgen nach der Wende Anwendung. Vgl. hierzu das Beispiel in Ziffer Darf der Vermieter kündigen, wenn er die Wohnung verkaufen will? Beispiel: Herr und Frau Eigner, die in die Eigentumswohnung gezogen sind, wollen ihr Reihenhaus wieder verkaufen. Sie kündigen den Mietern, weil sie angeblich für das vermietete Haus nur DM, für das leerstehende Haus aber DM bekommen können. Eigners brauchen nicht im einzelnen zu begründen, weshalb sie das Reihenhaus verkaufen wollen. Sie brauchen auch keine 50 % Verlust hinzunehmen, bloß weil das Haus vermietet ist. Selbstverständlich müssen sie den behaupteten Verlust im Kündigungsschreiben näher darlegen und in einem Prozess die Beweise dafür vorlegen (schriftliche Kaufangebote, Kaufinteressenten als Zeugen). Aber nur erhebliche

10 BMJ Mieterschutz bei Eigenbedarf Seite 10 von 10 Nachteile beim Verkauf eines vermieteten Hauses geben dem Vermieter das Recht, das Mietverhältnis zu kündigen. Was erheblich ist, kann nur von Fall zu Fall entschieden werden. Auch hier gilt wie bei Eigenbedarfskündigungen zum Schutz des Mieters die Sozialklausel. Wichtig: Die Landesregierungen können bestimmen, dass der Vermieter sich nach Wohnungsumwandlungen fünf oder zehn Jahre nicht auf diesen Kündigungsgrund berufen kann. Beratung und weitere Informationen Kommt die Kündigung ins Haus, heißt es: Kühlen Kopf behalten und keine Zeit verlieren. Hilfe und rechtlichen Rat erteilen Rechtsanwältinnen und Rechtsanwälte und Angehörige anderer rechtsberatender Berufe. Das Beratungshilfegesetz garantiert Bürgerinnen und Bürgern mit geringem Einkommen gegen eine Schutzgebühr von 20 DM auch die mietrechtliche Beratung durch Anwältinnen oder Anwälte. Öffentliche Rechtsberatungsstellen. Örtliche Mietervereine sowie die Haus- und Grundeigentümervereine (nur für Mitglieder).