April Der Büromarkt Wien: Trends und Betrachtungen. Mietpreise. In dieser Ausgabe:

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1 Report April 00 Der Büromarkt Wien: Trends und Betrachtungen Im Wiener 1. Bezirk haben sich die Mieten im Jahresvergleich erheblich erhöht hier übersteigt die Nachfrage das Angebot. Auch die Mieten für Neubauprojekte sind gestiegen eine Auswirkung der deutlich gestiegenen Baukosten. In dieser Ausgabe: Der Büromarkt Wien Starker Anstieg der Mieten im 1. Bezirk Gesamt Wien: durchschnittliche Monatsmiete weiterhin sehr stabil Auf einen Blick: Marktübersicht und Flächenangebot gegliedert auf verschiedene Objektgrößen Rendezvous mit dem Morgen Alles im Wandel: Überlegungen, wie das Büro der Zukunft aussehen könnte London teuerster Bürostandort Inter-pool Partner Cushman & Wakefield analysiert weltweit die Spitzenmieten Mietpreise Die sehr hohe Nachfrage nach Büroflächen im ersten Bezirk hat die Mieten im Jahresvergleich um mehr als 0% ansteigen lassen (siehe Abbildung 1). Das Angebot konnte die Nachfrage nicht mehr bedienen. Vor allem große zusammenhängende Flächen sind rar. Insgesamt hat sich das Angebot im ersten Bezirk in den letzten drei Jahren halbiert. Diese Situation wird sich in absehbarer Zeit nicht ändern. Analysiert man die Durchschnittsmiete in Wien über alle Bezirke hinweg, kommt man zu einem anderen Ergebnis. Hier hat sich der Wert über die Zeit kaum verändert (siehe Abbildung ): 11,7 muss der Mieter im Schnitt netto pro Quadratmeter bezahlen (ohne Betriebskosten und USt.). Mietentwicklung 1. Bezirk Abb. 1 / m % 1,5 / m 15,10 / m Ein Vergleich der Bezirke zeigt, dass der erste Bezirk ausgenommen die durchschnittlichen Mieten recht homogen sind (siehe Abbildung 3). Lediglich im ersten Bezirk wird ein Lagezuschlag bezahlt. Im restlichen Wien wird für vergleichbare Qualität eine vergleichbare Miete gezahlt. Neues Headquarter in Wochen Verbund Austrian Power Grid: Übersiedlung in den IZD Tower erfolgte in Rekordzeit Inter-pool Commercial Property Solutions GmbH Garnisongasse, 1090 Wien T F info@inter-pool.at Entwicklung der Büromiete / m Abb. 11, 11,7 11, 11, 11,5 11,5 11,5 11, 11,

2 Der Büromarkt Wien Durchschnittsmieten pro Bezirk Abb. 3 / m Durchschnittsmiete 11,7 / m Bezirk Flächen nach Kategorie Abb. 13% bis 10 0% 10 bis 15 > 15 7% Flächenangebot Die Leerstandsrate liegt unverändert bei %. Die derzeit geringe Bautätigkeit wird diesen Wert künftig sinken lassen. Vor allem das Angebot an größeren zusammenhängenden Flächen ist geringer geworden. Die Auswahl für den Mieter somit kleiner. In welchem Mietsegment befindet sich das größte Angebot? Unter der Annahme, dass die Höhe der Miete die Qualität widerspiegelt, zeigt sich, dass ca. 0% aller am Markt angebotenen Büroflächen maximal 10 pro m kosten, ca. 7% zwischen 10 und 15 pro m und ca. 13% mehr als 15 pro m (siehe Abbildung ). Diese Verteilung ist sehr gesund, zeigt sie doch, dass in allen Qualitätssegmenten ausreichend Flächen vorhanden sind. Dass im Top-Segment weniger Flächen vorhanden sind, ist vollkommen normal. Neue Entwicklungen an der U Durch die Verlängerung der U werden in den nächsten Jahren zahlreiche neue Entwicklungen entstehen. Besonders interessant sind die Projekte am östlichen Handelskai und bei der Trabrennbahn. Das Projekt Viertel Zwei besticht durch seine grüne Lage (direkt am Prater) und beste Anbindung an das Wiener U-Bahnnetz (Station direkt vor der Tür). Bis 009/010 entstehen hier fast m modernste Büroflächen. Die Zentrale der OMV und das Marriott-Hotel sind der beste Beweis für die Qualität dieses Standorts. Methodik der Analyse Basis für alle Auswertungen ist die Objektdatenbank von Inter-pool. Berücksichtigt wurden alle verfügbaren Büroflächen ab 350 m, die prompt angemietet werden können (Leerstände und mögliche Untervermietungen). Dies ergibt folgendes Mengengerüst für alle Auswertungen und Analysen (Frühjahr 00): ca. 30 Objekte ca m Bürofläche Mietpreise wie derzeit offiziell von den Vermietern bzw. Eigentümern angegeben. Mögliche Mietreduktionen und Mietzinsfreistellungen bei Vertragsabschluss nicht berücksichtigt.

3 Marktübersicht und Flächenangebot Marktübersicht und Flächenangebot Stadtplan Wien Objekte: m Objekte: m Objekte: ab m U-Bahn U1 U-Bahn U U-Bahn U3 U-Bahn U U-Bahn U S-Bahn

4 Rendezvous mit dem Morgen Rendezvous mit dem Morgen Die Wand bekommt Ohren, die Tapete ein Lächeln, der Schreibtisch eine sensible Haut das Büro des 1. Jahrhunderts ist längst noch nicht fertig designt. Und dennoch hat die Zukunft schon jetzt begonnen. Von Barbara Jahn Im Zuge der Neudefinition des Büros befindet sich alles im Wandel. Hierarchien werden abgeschafft, Teamwork wird ganz groß geschrieben werden. Die Technik verschwindet immer mehr im Sinne von Unsichtbarkeit, denn in Zukunft checkt die intelligente Tapete für uns den Tagesablauf wie eine Sekretärin. Der anerkannte Büroforscher Norbert Streitz bringt es auf den Punkt: Der eigentliche Träger der intelligenten Funktionen des Büros ist der Büroraum in seiner Gesamtheit. Die Verfügbarkeit von Funktionen ist dann nicht mehr davon abhängig, was sich im Raum befindet, sondern primär davon, wer sich im Raum befindet. Fingerprint und Eyescan, wir kommen. Doch zurück zu den Schubladen, die sich noch mit dem menschlichen Finger normal öffnen lassen. Der Mensch rückt in diesen Analysen anscheinend in den Hintergrund, obwohl alles dafür getan wird, um eben ihm das Arbeitsdasein zu erleichtern. Wo darf der arbeitende Mensch aber noch Mensch sein? Themen wie Ergonomie und Wohlbefinden abgehakt? Räume und im Speziellen Möbel sind ein großer Motivationsfaktor, der gekoppelt mit dem Aspekt der Gesundheit zu einer besseren Leistung anspornt. Unter diesem Blickwinkel erkennt man die Wichtigkeit der Ausstattung eines Büros. Zufriedene Mitarbeiter, zufriedene Chefs die Umgebung ist das A und O im Büroalltag. Dazu ist es wichtig, sich den eigenen kleinen Mikrokosmos zu gestalten, Lärmbelästigung und Enge sind kontraproduktiv. Intelligente, kompakte Bürolösungen sind gefragt, die den Benutzer neben dem höchsten Gut der Zeit auch das ebenso wichtige Tool Raum genießen lassen. Dazu gehört ein Höchstmaß an Flexibilität und eine fortschrittliche Raumgliederung. Transparenz nur dort, wo sie auch hingehört, Wände aber auch nur dort, wo sie unbedingt von Nöten sind. Auf eine gesunde Balance zwischen Offenheit und Geschlossenheit und den Respekt, nicht jeden in ein Schaufenster zu setzen, ist in der Büroarchitektur unbedingt Wert zu legen. Ebenso wie auf das Verhältnis zwischen Arbeitsphase und Ruhephase. Das Büro wächst langsam, aber sicher, über seine Grenzen hinaus technisch, physisch und psychisch. Gefordert wird großes Umdenken seitens der Möbelindustrie, aber auch vom Endverbraucher. Starrheit und Kompromisslosigkeit sind die Auslaufmodelle des neuen Jahrtausends, die Sieger heißen Einsatzbereitschaft und Beweglichkeit in jedem Sinn. Die Entwicklung ist nicht aufzuhalten, bleibt also nur noch die Frage, welchen Preis die Menschheit dafür zu zahlen bereit ist. Wird das Home-Office zum Rettungsanker für das konzentrierte Arbeiten innerhalb normaler Dimensionen oder wird man sich bedingungslos sprechenden Tapeten und intelligenten Teppichen ausliefern? Die Büroindustrie versucht, Antworten darauf zu finden.

5 Cushman & Wakefield London teuerster Bürostandort Nach der von Cushman & Wakefield durchgeführten Studie Office Space Across the World steht London (Westend) mit 19,75 pro m² (Vorjahr: 17, ) unverändert an der Spitze der teuersten Standorte weltweit. Hongkong folgt auf dem zweiten Platz mit 15, (10, ) und hat damit 00 Tokio überholt die Spitzenmiete in der japanischen Hauptstadt beläuft sich auf 1 (1, ). Um einen Platz aufgestiegen ist auch das indische Mumbai (früher Bombay), wo ein enormer Zuzug am Banken- und Finanzsektor zu verzeichnen ist, mit 101,17 vor Moskau, wo die Spitzenmiete um gut 7% auf 9,7 gestiegen ist, so dass sich die russische Hauptstadt erneut unter den Top-Fünf des internationalen Rankings befindet. An. Stelle rangiert Paris vor Singapur (Mietpreissteigerung von 7%), das im Vorjahr noch an Die teuersten Bürostandorte London 19,75 / m. Hongkong 15, / m 3. Tokio 1,00 / m. Mumbai 101,17 / m 5. Moskau 9,7 / m. Paris,5 / m 7. Singapur 79,50 / m. Dubai 7,75 / m 9. Dublin,5 / m 10. New York 1,0 / m 11. Oslo 0,5 / m 1. Mailand 5,5 / m 13. Zürich 5, / m 1. Madrid 5,5 / m 15. Stockholm 9,3 / m 17. Stelle lag. Weiters unter den Top-10: Dubai, Dublin und New York. An den zehn teuersten Bürostandorten der Welt wurden im vergangenen Jahr Mietpreissteigerungen von durchschnittlich 0% registriert. Die Spitzenmieten in Wien (Zentrum) liegen nach dieser Cushman&Wakefield Studie bei 31,50 und damit doch noch spürbar über jenen in Budapest (,5), Prag (,33) und Bratislava (7,17). Deutlich über diesem Niveau bewegen sich München mit 3,75, Frankfurt mit 3,50 und vor allem Zürich mit 5,. Die deutlichsten Mietpreisanstiege wurden in der Türkei registriert. Gleich zwei türkische Städte verzeichneten die höchsten Preissprünge weltweit: im europäischen Teil von Istanbul stiegen die Mieten um bis zu 95%, in Izmir um 90%. Der größte Aufsteiger in der 00-Rangliste ist Oslo: Die Stadt stieg um 1 Plätze auf den elften Platz. Cushman&Wakefield, in Österreich Exklusiv-Partner von Inter-pool, führt die Studie Office Space Across The World alljährlich durch. Für die diesjährige Ausgabe wurden die Mietpreise der 03 wichtigsten Bürostandorte in 5 Ländern weltweit untersucht. Von diesen verzeichneten 79% einen Mietpreisanstieg, 0% zeigten stabile Mieten und für nur 1% wurden sinkende Mieten gemeldet (00 waren Mietpreisrückgänge an % aller Standorte zu verzeichnen). Weltweit sind die Spitzenmieten um 1% gestiegen (im Jahr 00 waren es 10%). Die Angaben beziehen sich jeweils auf Quadratmeterpreis pro Monat brutto. Die Studie Office Space Across the World können Sie bei Inter-pool kostenlos anforden. 5

6 Neue APG Unternehmenszentrale in nur Wochen Neues Headquarter in Wochen Die Verbund Tochtergesellschaft Austrian Power Grid (APG) bildet als Betreiber des größten überregionalen Hoch- und Höchstspannungsnetzes das Rückgrat der österreichischen Stromversorgung. 007 suchte man eine neue Unternehmenszentrale und fand diese in Rekordzeit in Zusammenarbeit mit den Experten von Inter-pool im IZD Tower neben der Donauplatte. Ein wesentlicher Grund für die Rekordzeit war die dynamische Umsetzung mit extrem raschen und effizienten Entscheidungen seitens des APG Managements. Einerseits aus Platzmangel, andererseits, weil man nach der von der EU vorgelegten Energiestrategie nach der bereits 1999 erfolgten Entflechtung von Netz und Produktion auch eine räumliche Trennung wollte, entschied man sich im Verbund Konzern für die Absiedelung der APG von der Konzernzentrale Am Hof an einen eigenen Standort. Die Entscheidung dafür fiel im Frühjahr 007 mit dem ambitionierten Ziel, bis Herbst den kompletten Umzug zu schaffen. Ging man zunächst von einem Platzbedarf von etwa m aus, so fiel sehr bald die strategische Entscheidung, das komplette Unternehmen mit insgesamt 0 Arbeitsplätzen abzusiedeln. Der Flächenbedarf erhöhte sich damit auf etwa.000 m mit dem Anforderungsprofil an ein neues Gebäude, in dem man auf möglichst wenigen Ebenen noch die Philosophie einer offenen Lösung realisieren konnte. Ganz wichtig war auch die Voraussetzung, dass man den Mitarbeitern mit öffentlichen Verkehrsmitteln, vor allem der U-Bahn, eine komfortable Erreichbarkeit ermöglichen wollte. Nach der Definition der Grobkriterien machten sich die Immobilien-Experten von Inter-pool auf die Suche nach Objekten, welche das Anforderungsprofil grundsätzlich erfüllten. Von dieser Erstauswahl mit etwa 0 Objekten wurde mit Hilfe eines Scorecard Systems ein Durchlauf gestartet, bei dem nach KO-Kriterien 1 Objekte einem Screening unterzogen wurden. Davon wurden elf in die erste Wahl genommen. Nach einem detailierten Objekt-Vergleich, der sich in die vier Themenbereiche Lage / Repräsentativität, Gebäude, Ausstattung sowie Kosten Terminplan für den Umzug der Unternehmenszentrale Auswahl Entscheidung Mietvertrag Ausbau Umzug

7 Inter-pool Report April 007 / Services gliedert, schafften es drei Objekte auf die Short List. Ab diesem Zeitpunkt waren Projektteam und Geschäftsführung der APG auch bereits emotional in Form einer Besichtigungstour integriert. Parallel dazu wurde eine Belegungsplanung erstellt, um herauszufinden, wie viel Fläche bei den einzelnen Objekten aufgrund der baulichen Gegebenheiten tatsächlich notwendig sein würde. Nach der Reduktion auf zwei Objekte ging es erstens um einen beinharten Kostenvergleich und zweitens um die Erstellung einer entsprechenden Plus/Minus-Liste. Dabei stellte sich sehr rasch heraus, dass der Standort IZD Tower die klar besten Argumente aufwies. Bis zu dieser Entscheidung, bei der parallel zu den finalen Vertragsverhandlungen mit Kostenschätzung und Belegungsplanung begonnen wurde, um den mieterseitigen Ausbau vorantreiben zu können, waren erst zwölf Wochen vergangen. Weitere zwölf Wochen nahmen Abwicklung und Steuerung des gesamten Projektes bis zur bezugsfertigen Immobilie in Anspruch. Die Stockwerke 3-3 standen dabei als Rohbau mit Doppelböden ausgestattet, zur Verfügung. Die angestrebte offene Lösung der Büros sowie diverser Besprechungs- und Projekträume war zu 100% möglich. Kernaufgabenbereiche der Commercial Property Solutions waren Büroplanung, Vertretung des Nutzers gegenüber dem Bauherrn, Projektmanagement, Innenarchitektur bis hin zur Entwicklung von Farbkonzepten sowie Auswahl und Bestellung der Büromöbel. Inter-pool Geschäftsführer Bernhard Stolberg: Wir standen unter enormem Zeitdruck, üblicherweise braucht man doppelt so lange, um ein derartiges Anforderungsprofil zu erfüllen. Der große Vorteil war einerseits unsere umfassende Objektdatei und andererseits vor allem auch die außergewöhnliche Effizienz des APG Managements, das in kürzester Zeit die notwendigen Entscheidungen traf. Am Montag, 3. April 007, war Projektstart, am Montag, 1. Oktober 007, waren die Räumlichkeiten fix und fertig, die Möbelfirmen konnten liefern bzw. montieren, am Freitag, 5. Oktober 007 war das Büro komplett ausgestattet und am darauffolgenden Montag der effektive Umzug wurde am Wochenende durch die Verbund Management und Service GmbH durchgeführt saßen sämtliche Mitarbeiter an ihren neuen Schreibtischen im IZD Tower. Standort und Büroräumlichkeiten stimmen mit dem modernen, dynamischen Unternehmen APG überein und wir werden den Ausblick, den wir nun genießen dürfen, auch in unternehmerischen Weitblick übersetzen, betonen die beiden APG Vorstände Mag. Thomas Karall und DI Dr. Heinz Kaupa. >>> Objektsuche Definition Suchprofil Erstellung Objektliste Marktanalyse / Objektsuche Scorecard: Objektbewertung Objekt-Screening: Shortlist Prüfung Kosten- / Flächenbedarf Besichtigungen und emotionale Bewertung Mietvertragsverhandlungen Innenausbau Bauherrenvertretung Projektmanagement Behördenabstimmung Ausschreibungen / Angebote / Vergabewesen Termin- und Kostenmanagement Baucontrolling / Überwachung / Abnahme Belegungsplanung Gestaltungskonzepte / CI Farb- / Materialkonzepte Beleuchtungskonzepte Orientierungs- / Leitkonzepte Raum- und Funktionsprogramme Zutritts- und Besuchermanagement Büromöbelkonzepte und Auswahl Koordinierung bauausführender Dienstleistungen 7

8 Projekt KSV / Euro Plaza Impressionen Impressionen von der neuen APG Zentrale Im Vorfeld wurden rund 0 am Markt verfügbare Immobilien gesichtet und nach Kriterien wie Raumbedarf, Verfügbarkeit, Verkehrsanbindung und technische Ausstattung bewertet. Der IZD Tower stellte sich in dieser Analyse als der bestgeeignete neue Standort für die APG heraus. Nähere Informationen über die Austrian Power Grid AG finden Sie auf Fotos: Irene Schanda