AKTUALISIERUNG DES EINZELHANDELSFACHPLANS für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald

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1 AKTUALISIERUNG DES EINZELHANDELSFACHPLANS für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald CIMA Beratung + Management GmbH Glashüttenweg Lübeck Tel.: Fax: cima.luebeck@cima.de Internet: -Abstimmungsversion- Projektleiter: Dipl.-Geogr. Martin Kremming Bearbeitung: Dipl.-Geogr. Kristin Just (Beraterin) Dipl.-Geogr. Alexander Jethon (Projektassis.) Lübeck, 23. Oktober 2009 Stadt- und Regionalmarketing City-Management Stadtentwicklung Einzelhandel Wirtschaftsförderung Immobilienentwicklung Personalberatung Tourismus

2 CIMA Beratung + Management GmbH Der Auftraggeber kann die vorliegende Unterlage für Druck und Verbreitung innerhalb seiner Organisation verwenden; jegliche - vor allem gewerbliche - Nutzung darüber hinaus ist nicht gestattet. Diese Entwurfsvorlagen und Ausarbeitungen usw. fallen unter 2, Abs. 2 sowie 31, Abs. 2 des Gesetzes zum Schutze der Urheberrechte. Sie sind dem Auftraggeber nur zum eigenen Gebrauch für die vorliegende Aufgabe anvertraut. Sämtliche Rechte, vor allem Nutzungs- und Urheberrechte, verbleiben bei der CIMA Beratung + Management GmbH. Es wurden ggf. Fotos, Grafiken u.a. Abbildungen zu Layoutzwecken und als Platzhalter verwendet, für die keine Nutzungsrechte vorliegen. Jede Weitergabe, Vervielfältigung oder gar Veröffentlichung kann Ansprüche der Rechteinhaber auslösen. Wer diese Unterlage -ganz oder teilweise- in welcher Form auch immer weitergibt, vervielfältigt oder veröffentlicht übernimmt das volle Haftungsrisiko gegenüber den Inhabern der Rechte, stellt die CIMA GmbH von allen Ansprüchen Dritter frei und trägt die Kosten der ggf. notwendigen Abwehr von solchen Ansprüchen durch die CIMA Beratung + Management GmbH. CIMA Beratung + Management GmbH

3 INHALT 1 EINLEITUNG 6 2 METHODIK Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Greifswald Gesamtüberblick Bestandsanalyse Greifswald Angebotssituation des Einzelhandels in Greifswald Angebotssituation in der Greifswalder Innenstadt Nahversorgungssituation Greifswald Analyse der Angebotsseite Analyse der Nachfrageseite Weitere Kennzahlen 13 3 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMISCHE STRUKTUR Zentralörtliche Bedeutung Makrostandort Greifswald Sozioökonomische Rahmendaten 16 4 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Greifswald (Neuenkirchen) Leistungsdaten des Einzelhandels in Greifswald / Neuenkirchen Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung in Greifswald Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung in Greifswald und Neuenkirchen Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung in Greifswald Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung in Greifswald/ Neuenkirchen Flächendichte und deren Entwicklung 42 CIMA Beratung + Management GmbH

4 ABBILDUNGEN Abb. 1: Die 33 CIMA-Branchen 7 Abb. 2: Zusammensetzung der 15 CIMA-Warengruppen 8 Abb. 3: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen 11 Abb. 4: Greifswald im Zentralörtlichen System 14 Abb. 5: Die Lage der Universitäts- und Hansestadt Greifswald im Raum 15 Abb. 6: Sozioökonomische Rahmendaten der kreisfreien Stadt Greifswald 16 Abb. 7: Daten im Tourismus der kreisfreien Stadt Greifswald 17 Abb. 8: Anzahl der Studenten in der kreisfreien Stadt Greifswald 17 Abb. 9: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich 19 Abb. 10: Karte zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft 20 Abb. 11: Marktgebiet der Universitäts- und Hansestadt Greifswald 22 Abb. 12: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Universitäts- und Hansestadt Greifswald (Neuenkirchen) 26 Abb. 13: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet 27 Abb. 14: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald 29 Abb. 15: Angebot Greifswald: Verkaufsflächenentwicklung 2003 zu Abb. 16: Angebot Greifswald: Umsatzentwicklung 2003 zu Abb. 17: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald und Neuenkirchen 32 Abb. 18: Angebot Greifswald/ Neuenkirchen: Verkaufsflächenentwicklung 2003 zu Abb. 19: Angebot Greifswald/ Neuenkirchen: Umsatzentwicklung 2003 zu Abb. 20: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Greifswald 35 Abb. 21: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Greifswald 36 Abb. 22: Entwicklung der Einzelhandelszentralität der Warengruppen zwischen 2003 & 2009 in Greifswald 37 Abb. 23: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Greifswald/ Neuenkirchen 38 Abb. 24: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Greifswald/ Neuenkirchen 39 Abb. 25: Entwicklung der Einzelhandelszentralität der Warengruppen zwischen 2003 & 2009 in Greifswald/ Neuenkirchen 40 Abb. 26: Verkaufsflächendichte 42 Abb. 27: Kaufkraftbindung nach Warengruppen in Greifswald 43 Abb. 28: Kaufkraftstromanalyse für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald in Mio. 44 Abb. 29: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen in Greifswald in Mio. 44 Abb. 30: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Greifswald/ Neuenkirchen in Mio. 46 Abb. 31: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen in Greifswald/ Neuenkirchen in Mio. 46 Abb. 32: Kennzahlen des Greifswalder Einzelhandels (2003 und 2009) 47 Abb. 33: Kennzahlen des Greifswalder/ Neuenkirchener Einzelhandels (2003 und 2009) 48 Abb. 34: Haupteinkaufsbereiche in der Greifswalder Innenstadt (Markt, Lange Straße, Schuhhagen) 50 CIMA Beratung + Management GmbH

5 Abb. 35: Greifswalder Innenstadt - Lageeinteilung 51 Abb. 36: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze der Innenstadt 52 Abb. 37: Anteile des Einzelhandels in der Innenstadt (ZV) am gesamten Einzelhandel Greifswalds 53 Abb. 38: Anteile des Innenstadteinzelhandels (ZV) am gesamten Einzelhandel Greifswalds im temporären Vergleich 53 Abb. 39: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen 54 Abb. 40: Greifswalder Innenstadt - Nutzungsarten 56 Abb. 41: Standorte mit Entwicklungsdefiziten in der Innenstadt 57 Abb. 42: Norma-Lebensmitteldiscounter an der Wolgaster Landstraße (Eldena) 58 Abb. 43: Nahversorgungssituation in Greifswald/ Neuenkirchen (schematisch) 60 CIMA Beratung + Management GmbH

6 1 EINLEITUNG Auftrag Aktualisierung des Einzelhandelsfachplanes aus dem Jahr 2003/04 Auftraggeber Universitäts- und Hansestadt Greifswald Zeitraum Juli bis Oktober 2009 Untersuchungsdesign Aktualisierung des vollständigen Einzelhandelsbestands in der Universitätsund Hansestadt Greifswald sowie in Neuenkirchen (Neuenkirchen bildet insbesondere im Bezug auf den Einzelhandel einen Verflechtungsraum mit der Universitäts- und Hansestadt Greifswald) Expertengespräche mit öffentlichen, privaten und institutionellen Vertretern der Universitäts- und Hansestadt Greifswald Zusammenstellung der sozioökonomischen Rahmenbedingungen Berechnung der Nachfragepotenziale und Umsätze Branchenrelevante Kaufkraftanalyse Aufgabenstellung und Ziele Analyse und Bewertung der gegenwärtigen Angebots- und Nachfragesituation des Einzelhandels (Einzelhandelsentwicklung) Analyse zur Nahversorgungsstruktur Analyse zur Einzelhandelsstruktur und -entwicklung in der Innenstadt CIMA Beratung + Management GmbH

7 2 METHODIK Die Analyse des Einzelhandels in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald sowie in Neuenkirchen wurde auf der Basis der wichtigsten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- und die Nachfrageseite des Einzelhandels beziehen. In diesem einführenden Kapitel sollen die Datengrundlagen und die Berechnungsmethoden dargelegt werden, auf denen die folgenden Kapitel beruhen. 2.1 Analyse der Angebotsseite Die Ermittlung der Daten auf der Angebotsseite erfolgt über die Bestandserhebung im Einzelhandel: Vollständige Bestandserhebung in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald Erfassung von einzelnen Sortimenten im Geschäft Erfassung aller Einzelhandelsbetriebe ( im engeren Sinne ) Branchenmix (33 Sortimente, Zusammenfassung auf 15 CIMA- Warengruppen) Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten, Regionalisten, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Bewertung der Nahversorgungsqualität Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhebung Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt und Einschätzung durch Experten Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sortimente in den periodischen Bedarf (kurzfristiger Bedarfsbereich) und den aperiodischen Bedarf (mittel- und langfristiger Bedarfsbereich) Abb. 1: Die 33 CIMA-Branchen kurzfristig mittelfristig langfristig 1 Lebensmittel 2 Reformwaren 3 Apotheken 4 Drogerien, Parfümerien 32 Schnittblumen 33 Kioske 6 Oberbekleidung 7 Wäsche, Strümpfe, sonst. Bekleidung 8 Heimtextilien, Kurzwaren, Handarbeitsbedarf 9 Sportartikel 10 Schuhe 11 Sanitätshäuser 12 Bücher 13 Schreibwaren 14 Spielwaren 15 Zoobedarf 16 Möbel 17 Antiquitäten, Kunstgegenstände 18 Eisenwaren, Baumarktartikel 19 Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat, Geschenkartikel 20 Farben, Lacke, Tapeten, Bodenbeläge 21 Elektrogeräte, Leuchten 22 Unterhaltungselektronik 23 Foto 24 Optik, Hörgeräte 25 Uhren, Schmuck 26 Lederwaren 27 Musikinstrumente, Musikalien 28 Fahrräder 29 Kfz-Zubehör 30 Büromaschinen, -einrichtung, PC 31 Babybedarf 5 Blumen, Pflanzen, Gartenbedarf Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

8 Abb. 2: Zusammensetzung der 15 CIMA-Warengruppen CIMA Warengruppe Periodischer Bedarf Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Branchen Lebensmittel und Reformwaren 1, 2 Gesundheits- und Körperpflege 3, 4, 11 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 32, 33 Aperiodischer Bedarf Persönlicher Bedarf Bekleidung, Wäsche 6, 7 Schuhe, Lederwaren 10, 26 Uhren, Schmuck, Optik 24, 25 Medien und Technik Bücher, Schreibwaren 12, 13 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 21, 22, 23, 30 Spiel, Sport, Hobby Sportartikel 9 Spielwaren 14 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 27, 28, 31 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten 16, 17 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 8 Baumarktspezifische Sortimente 5, 15, 18, 20, 29 Einzelhandel insgesamt 19 Veränderungen in der Branchensystematik Seit der Bestandserhebung 2003/ 04, deren Ergebnisse im Einzelhandelsgutachten für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald 2004 verwendet wurden, hat die CIMA einige Verfeinerungen der Erhebungs- und Branchensystematik vorgenommen, die beim Vergleich der Zahlen berücksichtigt werden müssen. Seit 2003 wurden der Branchensystematik die Kategorien 32 (Schnittblumen) und 33 (Kiosksortiment, Zeitschriften, Tabakwaren, etc.) neu hinzugefügt. Dies bedeutet, dass kleinere Floristik-Betriebe (i.d.r. unter 100 qm Verkaufsfläche) nun nicht mehr der Branche 5 (Blumen, Pflanzen), sondern der Branche 32 (Schnittblumen) und somit dem periodischen Bedarf zugeordnet werden. Zeitschriftenkioske wurden früher der Branche 13 (Schreibwaren), Kioske mit Schwerpunkt Tabakwaren der Branche 1 (Lebensmittel) zugeordnet. Nun werden diese Sortimente vollständig der Branche 33 zugeordnet und fallen somit ebenfalls in den periodischen Bedarfsbereich. Eine weitere Änderung in der Systematik besteht darin, dass der Branche 31 (Babybedarf) nunmehr - anders als nur noch Kinder-Autositze, Kinderwagen und ähnliche Artikel zugeordnet werden. Kindermöbel, Baby- Bekleidung oder Spielwaren werden nun den jeweiligen Branchen zugeordnet. Diese methodische Änderung ist notwendig geworden, um etwa in Baby- Fachmärkten in nicht-integrierter Lage zentrenrelevante Sortimente wie Bekleidung oder Spielwaren beschränken zu können. Das Sortiment Hausrat wurde 2003 der Branche 18 (damals Eisenwaren, Hausrat, Baumarktartikel ) zugeordnet. In der optimierten Branchensystematik wird Hausrat nun der Branche 19 (nunmehr Geschenkartikel, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat ) zugeordnet. Auch hier können sich somit z.t. erhebliche Veränderungen der Kennzahlen in den entsprechenden Warengruppen ergeben. CIMA Beratung + Management GmbH

9 Im Bereich von Teppichen, Bodenbelägen, Gardinen und weiteren Heimtextilien haben seit 2003 erhebliche Umstrukturierungen stattgefunden. Aufgrund veränderten Käuferverhaltens sowie Entwicklungen auf der Angebotsseite haben sich Raumausstatter von Einzelhandelsbetrieben immer stärker zu Dienstleistungsbetrieben entwickelt. Wegen dieser Entwicklung war es aus Gutachtersicht notwendig, Raumausstatter sowie weitere Betriebe der Branchen 8 und 20 mit deutlichem Schwerpunkt auf Dienstleistungen aus der Einzelhandelsbetrachtung auszuklammern. Aus diesen Veränderungen und Präzisierungen in der Erhebungssystematik ergibt sich, dass in den betreffenden Warengruppen z.t. erhebliche Veränderungen in den Verkaufsflächen- und Umsatzzahlen vorkommen können, selbst wenn sich bei der Anzahl und Größe der Betriebe einer Kommune nichts geändert hat. Sämtliche Vergleiche der Kennzahlen einzelner Warengruppen müssen daher auch immer vor diesem Hintergrund hinterfragt werden. CIMA Beratung + Management GmbH

10 Erfassung der Verkaufsflächen Die Erhebung der Verkaufsflächengrößen erfolgte gemäß den Vorgaben der BBE!CIMA Standard-Arbeitshilfe Verkaufsfläche. Diese Definition des Begriffes Verkaufsfläche wurde im Rahmen einer Studie der CIMA erarbeitet und spiegelt die herrschende Meinung in Forschung, Praxis und Rechtsprechung wider. Um einen Überblick über die bestehenden Definitionen zu erhalten, wurden die Expertenmeinungen von mehr als 20 Einzelhandelsgutachtern, Instituten, Verbänden und Rechtsanwälten eingeholt, aber auch behördliche Erlasse sowie richterliche Urteile und Beschlüsse ausgewertet. Als Verkaufsfläche wird demnach die Fläche definiert, die für den Kunden begehbar ist und dem Ziel dient, Verkaufsabschlüsse zu fördern. Dazu gehören: der Eingangsbereich mit der entsprechenden Kundenlauffläche, Standflächen für Einrichtungsgegenstände, Auslage- und Ausstellungsfläche (soweit sie dem Kunden zugänglich ist), Schaufenster, soweit sie dem Kunden zugänglich sind, die Fläche von Bedientheken und dahinter liegenden Warenträgern (ohne die dazwischen liegende Lauffläche der Verkäufer), Umkleidekabinen, dem Kunden zugängliche Gänge, die Kassenzone, der Bereich nach der Kassenzone ( Pack- und Entsorgungszone ), Windfänge und Freiverkaufsflächen, die dem Kunden zugänglich sind und nicht nur vorübergehend genutzt werden. Erfasst wurden jedoch nur reine Einzelhandelsbetriebe und Ladenhandwerk (Einzelhandel im engeren Sinne). Großhandelsnutzungen, Dienstleister und Baustoffhandel sowie Betriebe im Bereich des Kfz-Handels wurden nicht berücksichtigt. Bei Einzelhandelsbetriebe mit sehr großen Verkaufsflächen, bspw. Baumärkte und Gartencenter, die oft über ausgedehnte überdachte und unüberdachte Freiflächen verfügen, die dem Kunden zugänglich sind und somit als Verkaufsfläche betrachtet werden müssen, erfolgte ebenfalls eine Optimierung der Erhebungssystematik. Im Gegensatz zu 2003 fließt diese Verkaufsflächen vollständig in die Analyse ein. Da auf Freiflächen jedoch, trotz des verhältnismäßig hohen Flächenanteils, erfahrungsgemäß nur ein geringer Umsatzanteil des jeweiligen Betriebes erzielt wird, werden diese hinsichtlich ihrer Flächenproduktivität nur anteilig nach folgendem Schlüssel berechnet: überdachte Freiflächen mit der Hälfte der eigentlichen Flächenproduktivität des entsprechenden Betriebes unüberdachte Freiflächen mit einem Drittel der eigentlichen Flächenproduktivität des Betriebes. CIMA Beratung + Management GmbH

11 Abb. 3: Die von der CIMA differenzierten Betriebstypen Fachgeschäft Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenservice. Fachmarkt Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Personalbesetzung. Supermarkt Ca. 400 bis m² Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment inklusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 m² Verkaufsfläche bereits zunehmender Non-Food-Anteil. Lebensmittel-Discounter Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 und 900 m² Verkaufsfläche, zunehmend zwischen und m². Ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl, grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Fachmarktzentrum Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Branchen, i.d.r. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem Lebensmittel-Discounter, meist zusammen über m² Verkaufsfläche, periphere Lage, hohe Anzahl an Stellplätzen. Verbrauchermarkt Verkaufsfläche ca bis m², Lebensmittelvollsortiment und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abteilungen (Gebrauchsgüter). SB-Warenhaus Verkaufsfläche über m², neben einer leistungsfähigen Lebensmittelabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig peripher, großes Angebot an eigenen Stellplätzen. Warenhaus In der Regel Verkaufsflächengröße über m², Lebensmittelabteilung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food- Abteilungen, in der Regel zentrale Standorte. Kaufhaus In der Regel Verkaufsflächen über m², breites, tiefes Sortiment, im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwerpunkt. Shopping-Center Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.r. unter einem Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Verbrauchermärkte; großes Angebot an eigenen Stellplätzen; i.d.r. zentrale Verwaltung und gemeinschaf tliche Werbung. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

12 2.2 Analyse der Nachfrageseite Die Berechnung der Kennzahlen der Nachfrageseite erfolgt mit der folgenden Methodik: Aktuelle Einwohnerzahl Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer (KKZ) in % (Bundesdurchschnitt = 100 %) Ausgabesatz im Einzelhandel: Pro-Kopf-Ausgaben in /Einwohner p. a. (gemäß statistischer Warenkorb für 2008) Periodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Aperiodischer Bedarf: /Einwohner p. a. Ausgabesatz gesamt: /Einwohner p. a. Berechnung des Nachfragepotenzials: Einwohner Ausgabesatz (gewichtet mit der KKZ) Im Vergleich zu 2003 hat sich der statistische Ausgabesatz in einzelnen Warengruppen z.t. erheblich verändert. Während bspw. der gesamte Ausgabesatz von 2003 bis 2008 um 6,5 % gestiegen ist, stieg der Ausgabesatz in der Warengruppe Gesundheits- und Körperpflege um 33,2 % und in der Warengruppe Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat/ Geschenkartikel (2003 noch ohne Hausrat) sogar um 138,9 % 1. In der Warengruppe Heimtextilien/ Gardinen/ Teppiche bspw. sank der Ausgabesatz hingegen um 38,6 %. Daraus ergibt sich, dass selbst bei gleichbleibendem Umsatz in einer Warengruppe die Einzelhandelszentralität stark ab- oder zugenommen haben kann. In einzelnen Fällen kann aufgrund dieses veränderten Nachfragepotenzials auch trotz gestiegenen Umsatzes die Handelszentralität in einer Warengruppe gesunken sein (bspw. in den Bereichen Gesundheits- und Körperpflege oder GPK/ Hausrat/ Geschenkartikel). Umgekehrt kann ebenso trotz gesunkenem Umsatz die Zentralität in einer Warengruppe gestiegen sein (bspw. im Bereich Heimtextilien). Auch vor diesem Hintergrund müssen Veränderungen im Jahresvergleich stets kritisch hinterfragt werden. Die Kaufkraftbindung ist der Anteil des Nachfragepotenzials, der von den Einwohnern im lokalen Einzelhandel ausgegeben wird. Sie wird in % oder in Mio. ausgewiesen. Der Rest des Nachfragepotenzials fließt in andere Einkaufsorte ab. 1 Der starke Anstieg des statistischen Ausgabesatzes in der Warengruppe Glas/ Porzellan/ Keramik/ Hausrat/ Geschenkartikel ist teilweise bedingt durch die methodische Umlegung des Sortiments Hausrat von Branche 18 nach Branche 19 (vgl. hierzu S. 9), liegt aber vor allem in den deutlich gestiegenen Pro-Kopf- Ausgaben für Artikel dieser Warengruppe begründet. CIMA Beratung + Management GmbH

13 2.3 Weitere Kennzahlen Mittels der Handelszentralität erfolgt die Zusammenführung von Angebot und Nachfrage. Dort wird die Höhe des Umsatzes im Einzelhandel (in Mio. ) mit dem Nachfragepotenzial (in Mio. ) ins Verhältnis gesetzt. Darüber hinaus werden folgende Kennzahlen ausgewiesen: Versorgungsgrad / Verkaufsflächendichte: Wird in Verkaufsfläche (in qm) je Einwohner dargestellt. Der Bundesdurchschnitt beträgt aktuell 1,46 qm/ Ew 2. Umsatz Handelszentralität (in % ) = 100 Nachfrage Flächenproduktivität: Stellt den Umsatz (in Euro) je qm Verkaufsfläche (brutto p.a.) dar. Die Handelszentralität wird für die gesamte Stadt, die Warengruppen und den periodischen und aperiodischen Bedarf ausgewiesen. Kaufkraftstromanalyse: Stellt das Nachfragepotenzial eines Ortes abzüglich der Kaufkraftabflüsse und zuzüglich der Kaufkraftzuflüsse dar, was den Umsatz im Einzelhandel des Ortes ergibt, dargestellt in Mio. Euro. Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. 2 Prognose für 2008, Quelle: EHI 2008 (nach HDE und Destatis) CIMA Beratung + Management GmbH

14 3 RAUMORDNERISCHE UND SOZIOÖKONOMI- SCHE STRUKTUR Abb. 4: Greifswald im Zentralörtlichen System 3.1 Zentralörtliche Bedeutung Als Oberzentrum (gemeinsam mit Stralsund) weist die Universitäts- und Hansestadt Greifswald eine bedeutende Versorgungsfunktion auf, die weit über die eigenen Stadtgrenzen hinausgeht. Neben der Grundversorgung hat die Universitäts- und Hansestadt Greifswald als Oberzentrum (gemeinsam mit Stralsund) unter anderem die Aufgabe, die Bevölkerung des ihr zugewiesenen Oberbereiches mit Leistungen des spezialisierten Bedarfs zu versorgen. Das Oberzentrum soll Entwicklungsimpulse auf die gesamte Region ausstrahlen. Relevante und zum Teil konkurrierende Orte mit zentralörtlicher Funktion sind: Mittelzentrum Anklam Grimmen Wolgast Grundzentrum Gützkow Lubmin Quelle: Regionales Raumentwicklungsprogramm Vorpommern, Entwurf 2009, Stand: 2. Juli 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

15 3.2 Makrostandort Greifswald Die kreisfreie Stadt Greifswald wird vom Landkreis Ostvorpommern nahezu vollständig umschlossen und liegt im östlichen Teil Mecklenburg- Vorpommerns. Abb. 5: Die Lage der Universitäts- und Hansestadt Greifswald im Raum Das Oberzentrum Greifswald (gemeinsam mit Stralsund) besitzt eine grundlegende Versorgungsfunktion für die eigene Bevölkerung und die umliegenden Gemeinden. Darüber hinaus versorgt die Universitäts-und Hansestadt die Bevölkerung seines Oberbereiches mit Leistungen des spezialisierten höheren Bedarfs. In unmittelbarer Nachbarschaft befindet sich die Universitäts- und Hansestadt Stralsund, die zusammen mit Greifswald das gemeinsame Oberzentrum Greifswald-Stralsund darstellt. Die Entfernung zwischen beiden Städten beträgt ca. 30 km. Dadurch ist Stralsund innerhalb von 30 Minuten Fahrzeit mit dem Kfz zu erreichen. Die Universitäts-und Hansestadt Greifswald ist trotz der peripheren Lage im Osten von Mecklenburg-Vorpommern überregional verkehrsgünstig angeschlossen. Neben den Bundestraßen B 105 (Wismar-Rostock-Stralsund), B 96 (Berlin-Neubrandenburg-Stralsund-Sassnitz) und B 109 (Berlin-Pasewalk- Anklam-Greifwald) befindet sich auch die Bundesautobahn A20 in unmittelbarer Nähe. Über die Strecken Rostock Stralsund Greifswald und Berlin Greifswald Stralsund Sassnitz ist die Universitäts- und Hansestadt Greifswald an das Schienennetz der Deutschen Bahn angeschlossen. Kartengrundlage: MapPoint 2006 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

16 3.3 Sozioökonomische Rahmendaten Abb. 6: Sozioökonomische Rahmendaten der kreisfreien Stadt Greifswald Indikatoren Gemeinde kreisfreie Stadt Mecklenburg- Neuenkirchen Greifswald Vorpommern Bevölkerungs entwicklung* /- in % ,48 2,15-4,60 sozialversicherungs pflichtig Beschäftigte am Arbeitsort** /- in % ,52 3,68-5,14 Einpendler** Auspendler** Saldo Einpendler** Auspendler** Saldo Einpendler** Auspendler** Saldo Einpendler** Auspendler** Saldo Arbeitslosenquoten ,3 18,6 im Jahres ,5 20,1 durchschnitt** 2005 k.a. 21,5 20, ,5 14,1 +/- in % ,02-20,77-24,19 Quelle: *Statistisches Landesamt Mecklenburg-Vorpommern ** Statistik der Bundesagentur für Arbeit; Stand: (für Neuenkirchen Arbeitslose insgesamt) Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Die sozioökonomischen Rahmenbedingungen der Universitäts- und Hansestadt Greifswald sind aus Vergleichsgründen den Angaben des Landes Mecklenburg- Vorpommern gegenübergestellt. Darüber hinaus sind die sozioökonomischen Rahmendaten der Gemeinde Neuenkirchen dargestellt, die insbesondere im Bezug auf den Einzelhandel einen Verflechtungsraum mit der Universitäts- und Hansestadt Greifswald bildet. Die Bevölkerungsentwicklung der kreisfreien Stadt Greifswald stellt sich seit 2002 positiv dar. Insgesamt ist die Bevölkerung seit 2002 um rund 2 % angestiegen. Die Entwicklung der Bevölkerung im Land Mecklenburg- Vorpommern stellt sich im Vergleich insgesamt negativ dar. Seit 2002 ist die Bevölkerung insgesamt um etwa 4,6 % geschrumpft. Die Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten (am Arbeitsort) in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald verlief in den vergangenen Jahren, im Gegensatz zum Land Mecklenburg-Vorpommern, positiv. In Greifswald stiegt die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in den Jahren von 2002 bis 2008 um rund 3,7 %, hingegen sie in Mecklenburg-Vorpommern insgesamt um rund 5,1 % gesunken ist. Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald weißt seit 2002 einen wachsenden Einpendlerüberschuss auf. Das Land Mecklenburg- Vorpommern sieht sich mit einem entgegengesetzten Trend konfrontiert einem wachsenden Auspendlerüberschuss. Die Arbeitslosenquote in der kreisfreien Stadt Greifswald entspricht der Höhe der Arbeitslosenquote vom gesamten Land Mecklenburg- Vorpommern. Nach einem Anstieg im Jahr 2005 liegt die Arbeitslosenquote im Jahr 2008 unter dem Niveau von 2002 bei rund 14, 5 %. CIMA Beratung + Management GmbH

17 Abb. 7: Daten im Tourismus der kreisfreien Stadt Greifswald Indikatoren kreisfreie Stadt Mecklenburg- Greifswald Vorpommern Anzahl der Ankünfte (insgesamt) /- in % ,98 21,52 Übernachtungen (insgesamt) /- in % ,15 13,46 Quelle: Statistisches Landesamt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 In den vergangenen Jahren ist sowohl die Anzahl der Gästeankünfte, als auch die Anzahl der Übernachtungen in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald deutlich angestiegen. Dieser Trend ist auch im Land Mecklenburg-Vorpommern zu erkennen. Hier fallen die Steigerungen allerdings nicht so deutlich aus. Sowohl die Lage am Wasser und in einer landschaftlich reizvollen Umgebung als auch die gotischen Kirchen und gut erhaltenen denkmalgeschützten Altstadthäuser bieten gute Vorausaussetzungen für den Tourismus. Abb. 8: Anzahl der Studenten in der kreisfreien Stadt Greifswald kreisfreie Stadt Mecklenburg- Greifswald Vorpommern Anzahl der Studenten (insgesamt) /- in % ,07 22,34 Quelle: Statistisches Landesamt Mecklenburg-Vorpommern; Stand: Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Seit 2002 hat sich die Zahl der Studenten in Greifwald um annähernd 45 % auf rund Studenten gesteigert. Im Land Mecklenburg-Vorpommern ist die Anzahl der Studenten ebenfalls gestiegen, jedoch nicht in einem derartigen Umfang (22,34 %) CIMA Beratung + Management GmbH

18 Fazit Für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald lässt sich aus den sozioökonomischen Rahmendaten der letzten Jahre eine positive Entwicklung ableiten. Positiv ist hervorzuheben, dass Greifswald seit 2002 einen Bevölkerungszuwachs vorzuweisen hat. Dieser Bevölkerungszuwachs korreliert mit einer wachsenden Zahl von Studenten in der Universitäts- und Hansestadt. In Bezug auf die Bedeutung als Arbeitsort kann Greifswald zwei positive Trends aufweisen: Die Zahl der Einpendler übersteigt deutlich die Zahl der Auspendler. Die Zahl der Einpendler ist in den vergangenen Jahren kontinuierlich gestiegen. Auch im Bereich des Tourismus ist die Universitäts- und Hansestadt Greifswald gut aufgestellt und konnte in den vergangenen Jahren einen deutlichen Anstieg sowohl bei der Anzahl der Gästeankünfte, als auch bei der Anzahl der Übernachtungen erzielen. CIMA Beratung + Management GmbH

19 4 BESTANDS- UND PROBLEMANALYSE 4.1 Kaufkraftverhältnisse und Marktgebiet Die Kaufkraft einer Region ist abhängig vom Einkommen der jeweiligen Bevölkerung. Dies wiederum ist unter anderem abhängig von der wirtschaftlichen Entwicklung der Region bzw. der Stadt oder der Gemeinde. Wie die nebenstehende Abbildung verdeutlicht, liegt die einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffer der Universitäts- und Hansestadt Greifswald mit 90,4 % unter dem Bundesdurchschnitt von 100 % aber über der Kaufkraftkennziffer von Mecklenburg-Vorpommern insgesamt (87,3 %). Greifswald verzeichnete in den letzten Jahren eine positive Kaufkraftentwicklung. Im Vergleich zu den umgebenden Kommunen liegen die Kaufkraftkennziffer der Universitäts- und Hansestad Greifswald mit 90,4 % im oberen Drittel. Nur die Kaufkraftkennziffer der Gemeinde Lubmin und die der kreisfreien Stadt Neubrandenburg liegen über der von Greifswald. Die angrenzende Kommune Neuenkirchen verfügt über eine einzelhandelsrelevante Kaufkraft von 90,4 %. Sie weist somit ein mit Greifswald vergleichbares Niveau auf. Abb. 9: Einzelhandelsrelevante Kaufkraftkennziffern im regionalen Vergleich Lubmin Neubrandenburg Greifswald Neuenkirchen Mesekenhagen Stralsund Weitenhagen Mittelwert M-V Süderholz Grimmen Levenhagen Hinrichshagen Wackerow Anklam Kemnitz Wolgast 85,6 85,2 84,3 84,2 83,7 82,8 82,6 82,2 91,0 90,4 90,4 88,5 88,5 87,5 87,3 92, Quelle: CIMA/BBE/MB Research 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

20 Abb. 10: Karte zur einzelhandelsrelevanten Kaufkraft Quelle: CIMA/BBE/MB Research 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

21 Das Marktgebiet der Universität-und Universitäts- und Hansestadt Greifswald und der Gemeinde Neuenkirchen wird von verschiedenen Faktoren beeinflusst. Diese sind vor allem: Struktur und Verteilung des Einzelhandelsangebotes in Greifswald, Branchenmix, Sogkraft ansässiger (Groß-)Betriebe, Lage zu anderen Zentralen Orten, Verteilung der Bevölkerung im Raum, Verkehrsinfrastruktur, Mobilität der Bevölkerung im Raum, Pendlerbewegungen (arbeits- und ausbildungsbedingt), Nähe zu Konkurrenzorten sowie die Sogkraft des Angebotes in den Konkurrenzorten. Die Ermittlung der Ausbreitung des Marktgebietes erfolgt anhand des Computersimulationssystems HUFF, mit dem regionale Kaufkraftströme berechnet werden. Diese Berechnungen wurden mit den Ortsbegehungen sowie den Angaben aus den Expertengesprächen vor Ort zusammengeführt. CIMA Beratung + Management GmbH

22 Abb. 11: Marktgebiet der Universitäts- und Hansestadt Greifswald Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Expertengespräche Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

23 Das Marktgebiet des Einzelhandels der Universitäts- und Hansestadt Greifswald und der angrenzenden Gemeinde Neuenkirchen kann folgendermaßen beschrieben werden: Neben dem Stadtgebiet Greifswalds sowie dem Gemeindegebiet Neuenkirchens umfasst das Markgebiet Gemeinden aus den Landkreisen Ostvorpommern, Nordvorpommern und Demmin. Das Marktgebiet wird durch naturräumliche Aspekte, die Lage zur Ostsee, nach Norden begrenzt. Darüber hinaus haben siedlungsstrukturelle Faktoren einen wesentlichen Einfluss auf die Ausdehnung des Greifswalder Marktgebietes. Hierbei wirkt sich die vergleichsweise große Distanz zu vergleichbaren bedeutenden Einzelhandelsstandorten positiv auf die Marktgebietsgröße (Ausdehnung) aus. Lediglich in nordwestliche Richtung ist das Marktgebiet durch die Ausstrahlung der Universitäts- und Hansestadt Stralsund räumlich eingeschränkt. In verschiedenen Branchen wirkt sich auch die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Rostock auf die Ausdehnung des Greifswalder Marktgebietes aus (bspw. Möbel). Die konkurrierenden Einzelhandelsstandorte im Umland Greifswalds schöpfen ebenfalls Kaufkraft aus dem Marktgebiet der Stadt Greifswald ab (Überlagerung der Marktgebiete). Das Nahmarktgebiet besteht im Wesentlichen aus den Gemeinden des nahen Greifswalder Verflechtungsraumes, die in direkter räumlicher Nähe zu Greifswald und Neuenkirchen liegen sowie über eine direkte Verkehrsanbindung an die Greifswalder Einzelhandelsstandorte verfügen. Hierzu zählen mehrheitlich Gemeinden des Landkreises Ostvorpommern. entfalten. Dies trifft nur für wenige große und / oder spezialisierte Einzelhandelsbetriebe zu. In den äußeren Bereichen des gekennzeichneten Marktgebietes ist die Einzelhandelsorientierung auch auf andere Zentren (u. a. Stralsund, Rostock) gerichtet. Durch die geographisch und touristisch exponierte Lage der Universitätsund Hansestadt Greifswald in der Ostseeregion zwischen Usedom und Rügen ist die Universitäts- und Hansestadt als bedeutende Tourismusdestination einzustufen. Folglich werden Touristen als zusätzliche potenzielle Käuferschichten eingestuft. Darüber hinaus ist Greifswald ein Hochschulstandort mit rd Studenten, die ebenfalls als potenzielle Käuferschichten berücksichtigt werden müssen. Weitere Ausweitungen des Marktgebietes sind hinsichtlich der naturräumlichen und siedlungsstrukturellen Aspekte allenfalls in einigen kleinen Bereichen realistisch. Ziel sollte vor allem sein, die Bindung im bestehenden Marktgebiet zu stärken und bei den Touristen zu erhöhen. Das Fernmarktgebiet umfasst Gemeinde, die lediglich über eine indirekte Verkehrsanbindung nach Greifswald verfügen oder/ und deren Lage zu konkurrierenden Einzelhandelsstandorten zu Überschneidungen von Marktgebieten führt. Insgesamt betrachtet lässt die Kaufkraftbindung im Fernmarktgebiet deutlich nach. In diesem Teil des Marktgebiets können nicht alle Einzelhandelsbetriebe Greifswalds die nötige Anziehungskraft CIMA Beratung + Management GmbH

24 Folgende Zonen des Markgebietes wurden differenziert: Zone 1: Greifswald / Neuenkirchen rd Einwohner Zone 2: Nahmarktgebiet rd Einwohner Zone 3: Fernmarktgebiet rd Einwohner Markgebiet insgesamt: rd Einwohner Das Marktgebiet der Universitäts- und Hansestadt Greifswald wird ergänzt durch eine Potenzialreserve für Touristen und Tagesgäste sporadische Besucher aus weiter entfernt liegenden Städten und ungemeldeten Studenten. Das Marktgebiet entspricht der Ist-Situation. Zu berücksichtigen ist, dass einzelne Betriebe ein ungleich höheres Einzugsgebiet aufweisen können. Das Marktgebiet stellt den Durchschnitt der Summe der Einzugsgebiete aller Betriebe dar. CIMA Beratung + Management GmbH

25 4.2 Nachfragepotenzial im Marktgebiet von Greifswald (Neuenkirchen) Die Berechnungen des Nachfragepotenzials 3 der Universitäts- und Hansestadt Greifswald (zzgl. Neuenkirchen) und im Marktgebiet erfolgen auf der Basis der jeweiligen Einwohnerzahlen und Kaufkraftkennziffern der Städte und Gemeinden. Es wird ein Ausgabesatz pro Kopf im Einzelhandel von für 2009 zu Grunde gelegt. Mit Hilfe der Kaufkraftkennziffer wird dieser an das Niveau jeder Stadt bzw. Gemeinde angepasst. Für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald sowie Neuenkirchen ergibt sich somit ein Ausgabesatz von 4.916,86 je Einwohner pro Jahr. Hiervon entfallen folgende Beträge auf die einzelnen Zonen des Marktgebietes: Greifswald / Neuenkirchen: davon Greifswald: davon Neuenkirchen: rd. 279,3 Mio. (rd. 40 %) rd. 266,2 Mio. (rd. 38 %) rd. 13,1 Mio. (rd. 2 %) Nahmarktgebiet Greifswald: rd. 116,3 Mio. (rd. 17 %) Fernmarktgebiet Greifswald: rd. 285,5 Mio. (rd. 41 %) Insgesamt: rd. 681,1 Mio. In der Universitäts- und Hansestadt Greifswald/ Neuenkirchen steht somit insgesamt ein Nachfragepotenzial von rd. 692,6 Mio. zur Verfügung (Nachfragevolumen im Marktgebiet + Potenzialreserve). Zuzüglich zum Nachfragepotenzial, das sich aus diesen Einwohnerzahlen ergibt, wird mit einer Potenzialreserve für Touristen und Tagesgäste sowie sporadische Gäste aus weiter entfernt liegenden Städten sowie unangemeldete Studenten gerechnet. Potenzialreserve: rd. 11,5 Mio. (rd. 2 %) Wie bereits im Kapitel Sozioökonomische Rahmendaten aufgezeigt ist die Bedeutung Greifswalds als Tourismus- und Universitätsstandort in den letzten Jahren deutlich gestiegen. Die Berechnung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben der Touristen erfolgt auf Basis der Angaben des dwif. Zugrunde gelegt wurden die Ausgabesätze für das Land Mecklenburg-Vorpommern. Die Berechnung der einzelhandelsrelevanten Ausgaben der Studenten basiert auf Informationen der 18. Sozialerhebung des Deutschen Studentenwerks. 3 Das Nachfragepotenzial entspricht den Ausgaben (in ) der Greifswalder Bevölkerung, die dem Einzelhandel zur Verfügung stehen (statistischer Wert). CIMA Beratung + Management GmbH

26 Abb. 12: Nachfragepotenzial im Marktgebiet der Universitäts- und Hansestadt Greifswald (Neuenkirchen) Nachfragepotenzial Nachfragepotenzial Zone 1: Greifswald/ Neuenkirchen Einwohner rd. 279,3 Mio. Nachfragepotenzial Zone 2: Nahmarktgebiet Einwohner rd. 116,3 Mio. Nachfragepotenzial Zone 3: Fernmarktgebiet Einwohner rd. 285,5 Mio. zzgl. Potenzialreserve: rd. 11,5 Mio. Nachfragepotenzial insgesamt: rd. 692,6 Mio. Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF, Expertengespräche Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

27 Abb. 13: Verteilung des Nachfragepotenzials nach Warengruppen auf das Marktgebiet Hansestadt Greifswald / Nahmarktgebiet Fernmarktgebiet CIMA Warengruppen Neuenkirchen Periodischer Bedarf 143,9 59,6 146,2 Lebensmittel und Reformwaren 100,5 42,1 103,3 Gesundheits- und Körperpflege 38,2 16,0 39,3 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften) 5,1 1,5 3,6 Persönlicher Bedarf insgesamt 43,5 18,3 44,8 Bekleidung, Wäsche 30,8 12,9 31,7 Schuhe, Lederwaren 6,8 2,9 7,0 Uhren, Schmuck, Optik 5,9 2,5 6,1 Medien und Technik insgesamt 32,3 13,5 33,2 Bücher, Schreibwaren 7,9 3,3 8,1 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 24,3 10,2 25,0 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 9,1 3,8 9,4 Sportartikel 4,3 1,8 4,4 Spielwaren 2,4 1,0 2,4 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 2,5 1,0 2,6 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik (gehobener Haushaltsbedarf) 4,4 1,8 4,5 Einrichtungsbedarf 18,6 7,8 19,1 Möbel, Antiquitäten 15,4 6,5 15,8 Teppiche, Gardinen, Heimtextilien 3,2 1,3 3,3 Baumarktspezifische Sortimente 27,5 11,5 28,3 Potenzialreserve SUMME 279,3 116,3 285,5 11,5 EINWOHNER Quelle: CIMA Berechnungen nach HUFF 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Anmerkung: Auf Grund der Datengrundlage bzgl. der Ausgabesätze für Touristen und Studenten ist die Darstellung der Ausgabesätze der Potenzialreserve nicht Sortimentsspezifisch möglich. CIMA Beratung + Management GmbH

28 4.3 Leistungsdaten des Einzelhandels in Greifswald / Neuenkirchen Vorbemerkung Außer dem Facheinzelhandel und dem filialisierten Einzelhandel werden die folgenden Betriebstypen zum Einzelhandel hinzugerechnet: Gewerbliche Betriebe mit für den Kunden zugänglichen Verkaufsflächen (z.b. Sanitärfachhandel) Gärtnereien (Verkaufsfläche) Zubehör in Autohäusern (z.b. Handschuhe, Karten, Fußmatten etc.). 4 Die Ermittlung der Einzelhandelsdaten basiert auf einer Einzelhandelserhebung der CIMA GmbH, welche im August 2009 für die Aktualisierung des Einzelhandelsfachplanes der Universitäts- und Hansestadt Greifswald durchgeführt wurde. Es erfolgte eine vollständige Erfassung des Einzelhandels in der Universitäts- und Hansestadt selbst und im eng verflochtenen Wirtschaftsraum Greifswald- Neuenkirchen. Dienstleistungsbetriebe wie Reisebüros, Fitnesscenter oder Kreditinstitute zählen nicht zum Einzelhandel. Die Berechnung der Umsätze für den Greifswalder / Neuenkirchener Einzelhandel erfolgte auf Basis der Flächenproduktivitäten für das Jahr 2009 (Umsatz je qm Verkaufsfläche p.a.) für insgesamt 33 Branchen. Diese Flächenproduktivitäten werden vom Institut für Handelsforschung (IfH), Köln, durch Betriebsvergleiche ermittelt und von der BBE-Handelsberatung, München, jährlich durch aktuelle Forschungsergebnisse und eine Vielzahl von einzelbetrieblichen Beratungen durch CIMA und BBE aktualisiert. Die Flächenproduktivitäten liegen für insgesamt sechs Stadtgrößenklassen vor und werden zusätzlich durch die Berater der CIMA an die regionale Situation angepasst. 4 Der Handel mit Pkw zählt nicht zum Einzelhandel im engeren Sinne und wurde wie auch der Handel mit Kraft-, Brenn- und Baustoffen nicht in die nachfolgenden Betrachtungen einbezogen. CIMA Beratung + Management GmbH

29 4.3.1 Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung in Greifswald Abb. 14: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Verkaufs fläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,8% 164,3 48,6% Lebensmittel und Reformwaren ,1% 113,4 33,5% Gesundheits- und Körperpflege ,6% 47,8 14,1% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,1% 3,1 0,9% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,2% 173,9 51,4% Persönlicher Bedarf insgesamt ,4% 63,9 18,9% Bekleidung, Wäsche ,0% 48,2 14,2% Schuhe, Lederwaren ,5% 8,9 2,6% Uhren, Schmuck, Optik ,9% 6,8 2,0% Medien und Technik insgesamt ,4% 36,5 10,8% Bücher, Schreibwaren ,2% 9,4 2,8% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,2% 27,2 8,0% Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,2% 10,7 3,2% Sportartikel ,5% 4,7 1,4% Spielwaren ,6% 2,3 0,7% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,0% 3,7 1,1% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat ,5% 5,7 1,7% Einrichtungsbedarf ,9% 22,9 6,8% Möbel, Antiquitäten ,8% 18,1 5,3% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien ,1% 4,8 1,4% Baumarktspezifische Sortimente ,9% 34,2 10,1% Einzelhandel insgesamt ,0% 338,3 100,0% Im Ergebnis ist für das Greifswalder Einzelhandelsangebot im Jahr 2009 Folgendes festzustellen: Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald verfügt zum Erhebungszeitpunkt im Jahr 2009 über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf 425 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt bei rund 338,3 Mio. (brutto p.a.). Im periodischen Bedarf werden 48,6 % des Greifswalder Einzelhandelsumsatzes erzielt. Den Angebotsschwerpunkt in Bezug auf den erzielten Umsatz stellt die Branche Lebensmittel/ Reformwaren dar (113,4 Mio. ). Die Branche Gesundheit/Körperpflege kann einen Umsatzanteil von 14,1 % erreichen (47,8 Mio. ). Der Umsatzanteil des aperiodischen Bedarfs liegt mit insgesamt 51,4 % leicht über dem Anteil des periodischen Bedarfs. Die höchsten Umsatzanteile erzielen die Branchen Bekleidung/ Wäsche mit 48,2 Mio. (14,2 % Umsatzanteil) sowie Baumarktspezifische Sortimente mit 34,2 Mio. Umsatz (10,1 % Umsatzanteil). Die übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfs verfügen über einen deutlich geringeren Umsatzanteil. Die durchschnittliche Raumleistung 5 liegt branchenübergreifend bei rund Bei Flächenansiedlungen durch Neuausweisungen bleibt zu beachten, dass dadurch die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt nicht zwingend auf dem gleichen Niveau bleibt. Somit steigt auch nicht zwangsläufig der Gesamtumsatz. Die Flächenproduktivität ist vor allem abhängig vom Betriebstyp und von der angebotenen Sortimentsstruktur. Insbesondere bei der Neuansiedlung großflächiger Betriebsformen außerhalb des Ortszentrums ist davon auszugehen, dass die Flächenproduktivität in der Stadt insgesamt sinkt. Darüber hinaus wird i.d.r. ein wesentlicher Umsatzanteil durch Umsatzverdrängung aus den bestehenden Einzelhandelsbetrieben der Stadt generiert, der u.u. zu negativen städtebaulichen Auswirkungen führen kann. CIMA Beratung + Management GmbH

30 Entwicklung des Angebotes in Greifswald: Vergleich 2003 & 2008 Die CIMA hat bereits im Jahr 2003/ 2004 das Einzelhandelsgutachten für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald erarbeitet. Im Rahmen dessen wurde bereits damals eine Totalerhebung im Einzelhandel durchgeführt, die im Jahr 2009 aktualisiert wird. Diese Daten bieten der CIMA die Möglichkeit, eine Vergleichsanalyse zu erstellen, die die Einzelhandelsentwicklung abbildet. Aus den Tabellen auf der folgenden Seite lässt sich im Ergebnis Folgendes feststellen: Andererseits handelt es sich um Änderungen im Greifswalder Einzelhandelsbestand. Die stärksten Flächen- und Umsatzzuwächse wurden beim Persönlichen Bedarf, in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche sowie Schuhe/ Lederwaren verzeichnet. Die stärksten Flächenverluste hingegen lagen in den Warengruppen Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik/ Foto/ PC und Zubehör/ Neue Medien sowie Gardinen/ Teppiche/ Heimtextilien. Die Betrachtung der Veränderungen zeigen darüber hinaus in der Warengruppe Geschenke/ Glas/ Porzellan/ Keramik/Hausrat sehr starke Flächenund Umsatzzuwächse. Hier zeichnet sich eine Optimierung und Änderung in der CIMA Branchen- und Erhebungssystematik ab. Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald hat seit 2003 ihre Verkaufsfläche um 3 % leicht erhöht. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz ist zwischen 2003 und 2009 um rd. 33 Mio. gestiegen. Dies entspricht einem Zuwachs von rd. 11 %. Periodischer Bedarf: Insgesamt verzeichnet dieser Bedarfsbereich einen Flächenzuwachs von qm Verkaufsfläche. Hierbei handelt es sich um einen Verkaufsflächenzuwachs von rd. 21 %. Gleichzeitig ist der Einzelhandelsumsatz seit 2003 um 30,4 Mio angestiegen.. Insgesamt zeichnet sich hier eine expansive Entwicklung ab. Dieser Trend spiegelt sich an den Umsatzzuwächsen von 47 % in dieser Sparte wider. Aperiodischer Bedarf: Im Gegensatz zum periodischen Bedarfsbereich verzeichnete der aperiodische Bedarfsbereich eine negative Verkaufsflächenentwicklung. Insgesamt handelt es sich zwischen 2003 und 2009 um Flächenverluste von qm Verkaufsfläche. Dennoch wurde im gleichen Zeitraum eine schwache Umsatzsteigerung um ein % verzeichnet. Hierbei spielen einerseits, die im Kapitel 2.2 bereits aufgezeigten, Veränderungen der Ausgabesätze in verschiedenen Warengruppen eine Rolle. CIMA Beratung + Management GmbH

31 Abb. 15: Angebot Greifswald: Verkaufsflächenentwicklung 2003 zu 2009 CIMA Warengruppe Verkaufsfläche in m² 2009 Verkaufsfläche in m² 2003 Veränderung in % Periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 1170 Aperiodischer Bedarf insgesamt Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Baumarktspezifische Sortimente Einzelhandel insgesamt Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Abb. 16: Angebot Greifswald: Umsatzentwicklung 2003 zu 2009 CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Umsatz in Mio Veränderung in % Periodischer Bedarf 164,3 133,9 23 Lebensmittel, Reformwaren 113,4 101,5 12 Gesundheits- und Körperpflege 47,8 32,5 47 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 3,1 Aperiodischer Bedarf insgesamt 173,9 171,6 1 Persönlicher Bedarf insgesamt 63,9 48,3 32 Bekleidung, Wäsche 48,2 34,0 42 Schuhe, Lederwaren 8,9 7,7 15 Uhren, Schmuck, Optik 6,8 6,6 4 Medien und Technik insgesamt 36,5 41,8-13 Bücher, Schreibwaren 9,4 9,1 3 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 27,2 32,8-17 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 10,7 11,3-5 Sportartikel 4,7 4,6 3 Spielwaren 2,3 2,1 10 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 3,7 4,5-19 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,7 3,3 72 Einrichtungsbedarf 22,9 24,6-7 Möbel, Antiquitäten 18,1 17,9 1 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 4,8 6,7-28 Baumarktspezifische Sortimente 34,2 42,3-19 Einzelhandel insgesamt 338,3 305,5 11 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

32 4.3.2 Einzelhandelsangebot und dessen Entwicklung in Greifswald und Neuenkirchen Abb. 17: Anzahl der Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald und Neuenkirchen CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Verkaufs fläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilung in % Periodischer Bedarf ,4% 185,8 46,0% Lebensmittel und Reformwaren ,9% 132,4 32,8% Gesundheits- und Körperpflege ,5% 49,8 12,3% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,0% 3,6 0,9% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,6% 217,8 54,0% Persönlicher Bedarf insgesamt ,6% 69,4 17,2% Bekleidung, Wäsche ,6% 51,1 12,7% Schuhe, Lederwaren ,3% 11,1 2,7% Uhren, Schmuck, Optik ,7% 7,2 1,8% Medien und Technik insgesamt ,1% 42,9 10,6% Bücher, Schreibwaren ,8% 9,7 2,4% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,4% 33,2 8,2% Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,7% 11,8 2,9% Sportartikel ,2% 4,8 1,2% Spielwaren ,6% 2,8 0,7% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,9% 4,2 1,0% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat ,6% 7,6 1,9% Einrichtungsbedarf ,3% 33,2 8,2% Möbel, Antiquitäten ,0% 26,5 6,6% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien ,3% 6,7 1,7% Baumarktspezifische Sortimente ,2% 53,0 13,1% Einzelhandel insgesamt ,0% 403,7 100,0% Bezieht man den Einzelhandelsbestand in der benachbarten Gemeinde Neuenkirchen mit in die Betrachtung ein, so lassen sich folgende Aussagen treffen: Es wurden 26 Einzelhandelsbetriebe erhoben. Von diesen liegen sechs Betriebe außerhalb des Neuenkirchener Einkaufszentrums an der B 96. Die Gemeinde Neuenkirchen verfügt zum Erhebungszeitpunkt im Jahr 2009 über eine Gesamtverkaufsfläche von qm, so dass zusammen mit dem Greifswalder Einzelhandelsbestand qm Gesamtverkaufsfläche im Verflechtungsraum Greifswald Neuenkirchen zur Verfügung stehen. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz liegt in Greifswald und Neuenkirchen im Jahr 2009 bei rund 403,7 Mio. (brutto p.a.). Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

33 Entwicklung des Angebotes in Greifswald/ Neuenkirchen: Vergleich 2003 & 2008 Aus den Tabellen auf der folgenden Seite lässt sich in der Gesamtbetrachtung des Verflechtungsbereiches Greifswald - Neuenkirchen im Ergebnis Folgendes feststellen: Der Verflechtungsbereich Greifswald - Neuenkirchen hat seit 2003 seine Verkaufsfläche um 3 % leicht erhöht. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatzzuwachs zwischen 2003 und 2009 liegt bei rd. 5 %. Entsprechend der Greifswalder Entwicklung liegt auch der Schwerpunkt der Verkaufsflächenzuwächse in Neuenkirchen im periodischen Bedarf. Abb. 18: Angebot Greifswald/ Neuenkirchen: Verkaufsflächenentwicklung 2003 zu 2009 CIMA Warengruppe Verkaufsfläche in m² 2009 Verkaufsfläche in m² Veränderung in % 2003 Periodischer Bedarf Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 1365 Aperiodischer Bedarf insgesamt Persönlicher Bedarf insgesamt Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Uhren, Schmuck, Optik Medien und Technik insgesamt Bücher, Schreibwaren Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien Spiel, Sport, Hobby insgesamt Sportartikel Spielwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Einrichtungsbedarf Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Baumarktspezifische Sortimente Einzelhandel insgesamt Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

34 Abb. 19: Angebot Greifswald/ Neuenkirchen: Umsatzentwicklung 2003 zu 2009 CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Umsatz in Mio Veränderung in % Periodischer Bedarf 185,8 160,6 16 Lebensmittel, Reformwaren 132,4 124,0 7 Gesundheits- und Körperpflege 49,8 36,6 36 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) 3,6 Aperiodischer Bedarf insgesamt 217,8 223,2-2 Persönlicher Bedarf insgesamt 69,4 57,3 21 Bekleidung, Wäsche 51,1 40,1 28 Schuhe, Lederwaren 11,1 10,3 8 Uhren, Schmuck, Optik 7,2 7,0 3 Medien und Technik insgesamt 42,9 50,6-15 Bücher, Schreibwaren 9,7 9,7 0 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 33,2 40,9-19 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 11,8 13,5-12 Sportartikel 4,8 4,9-1 Spielwaren 2,8 3,0-8 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 4,2 5,5-24 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 7,6 5,2 47 Einrichtungsbedarf 33,2 40,7-18 Möbel, Antiquitäten 26,5 29,3-10 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 6,7 11,4-41 Baumarktspezifische Sortimente 53,0 56,0-5 Einzelhandel insgesamt 403,7 383,8 5 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

35 4.3.3 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung in Greifswald Vorbemerkung zur Einzelhandelszentralität Die Einzelhandelszentralität eines Ortes beschreibt das Verhältnis des am Ort getätigten Einzelhandelsumsatzes zu der am Ort vorhandenen Nachfrage. Wenn die Zentralität einen Wert von über 100 % einnimmt, fließt per Saldo Kaufkraft aus dem Umland in den Ort, die die Abflüsse übersteigt. Liegt die Zentralität unter 100 %, so existieren Abflüsse von Kaufkraft, die per Saldo nicht durch die Zuflüsse kompensiert werden können. Je größer die Zentralität eines Ortes ist, desto größer ist seine Sogkraft auf die Kaufkraft im Umland. Die Zentralität eines Ortes wird z.b. durch die Qualität und Quantität an die Verkaufsfläche, den Branchenmix, die Verkehrsanbindung und die Kaufkraft im Marktgebiet gesteuert. Abb. 20: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Greifswald CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Nachfragevolumen in Mio Handelszentralität in % 2009 Periodischer Bedarf ,3 121 Lebensmittel, Reformwaren 113,4 96,4 118 Gesundheit und Körperpflege 47,8 36,7 130 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) 3,1 3,3 93 Aperiodischer Bedarf insgesamt ,8 134 Persönlicher Bedarf insgesamt 63,9 41,8 153 Bekleidung, Wäsche 48,2 29,5 163 Schuhe, Lederwaren 8,9 6,6 136 Uhren, Schmuck, Optik 6,8 5,7 120 Medien und Technik insgesamt 36,5 30,9 118 Bücher, Schreibwaren 9,4 7,6 124 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 27,2 23,3 116 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 10,7 8,8 122 Sportartikel 4,7 4,1 115 Spielwaren 2,3 2,3 104 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 3,7 2,4 153 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 5,7 4,2 135 Einrichtungsbedarf 22,9 17,8 129 Möbel, Antiquitäten 18,1 14,8 123 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 4,8 3,0 159 Baumarktspezifische Sortimente 34,2 26,4 130 Einzelhandel insgesamt 338,3 266,2 127 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

36 Für Greifswald lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Abb. 21: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Greifswald Die Zentralität über alle Branchen liegt in der Stadt Greifswald nach den Berechnungen der CIMA bei rd. 127 %. Der Einzelhandelsumsatz in der StadtGreifswald liegt damit deutlich über dem vorhandenen Nachfragepotenzial. Es finden in der Summe somit starke Kaufkraftzuflüsse aus dem Umland statt. Im periodischen Bedarfsbereich insgesamt liegt die Zentralität bei rd. 121 %. Somit sind auch hier deutliche Kaufkraftzuflüsse festzustellen. Im aperiodischen Bedarfsbereich werden bei einer Handelszentralität von rd. 134 % ebenfalls deutliche Kaufkraftzuflüsse sichtbar. Die höchsten Handelszentralitäten werden in der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche erreicht. An der hohen Handelszentralität und damit den Kaufkraftzuflüsse kann dargelegt werden, dass Greifswald von seiner Lage profitiert und Umsätze durch Einkaufs-und Pendlerströme aus dem Marktgebiet sowie von Touristen und Studenten generiert. Der Einzelhandelsstandort Greifswald dient somit zur Versorgung der eigenen Wohnbevölkerung sowie der Teilversorgung des regionalen Marktgebietes. Dennoch existieren verschiedene Branchen im aperiodischen Bedarfsbereich, die zwar Kaufkraftzuflüsse generieren, die jedoch unter dem gesamten Handelszentralität Greifswalds liegen. Hervor zu heben sind vor allem Spielwaren, Sportartikel, Elektroartikel/ Unterhaltungswaren, Uhren/ Schmuck/ Optik und Möbel/ Antiquitäten. Bekleidung, Wäsche Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Schuhe, Lederwaren Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Gesundheits- und Körperpflege Baumarktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Möbel, Antiquitäten Uhren, Schmuck, Optik Lebensmittel, Reformwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Sportartikel Spielwaren Blumen, Zeitschriften Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Durchschnitt über alle Branchen: 127 % Angaben in % CIMA Beratung + Management GmbH

37 Entwicklung der Einzelhandelszentralität in Greifswald zwischen 2003 & 2009 Vorbemerkung Die CIMA hat bereits im Jahr 2003/ 2004 das Einzelhandelsgutachten für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald erarbeitet. Im Rahmen dessen wurde bereits damals eine Totalerhebung im Einzelhandel durchgeführt, die im Jahr 2009 aktualisiert wird. Diese Daten bieten der CIMA die Möglichkeit, eine Vergleichsanalyse zu erstellen, die die Entwicklung der Handelszentralität abbildet. Anzumerken ist für die Beurteilung der Entwicklung der Handelszentralität, dass aus den Veränderungen in einzelnen Warengruppen nicht direkt Rückschlüsse auf die Einzelhandelsangebotsstrukturentwicklung in Greifswald gezogen werden können. Zu berücksichtigen sind dabei die im Kapitel Methodik aufgeführten Aspekte hinsichtlich der veränderten Verbrauchsausgaben im Einzelhandel oder der optimierten Erhebungssystematik. Im Ergebnis der temporären Gegenüberstellung ist Folgendes festzustellen: Die Handelszentralität in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald ist im temporären Vergleich zwischen den Jahren 2009 und 2003 um fünf Prozentpunkte gesunken. Zwar stieg der Greifswalder Einzelhandelsumsatz um 32,8 Mio. an, liegt damit allerdings deutlich unter dem veränderten Nachfragevolumen, das durch die gestiegene Einwohnerzahl und die erhöhte Kaufkraft gestiegen ist. Im periodischen Bedarfsbereich stieg die Zentralität zwischen 2003 und 2009 um rd. neun Prozentpunkte. Sowohl in der Branche Gesundheits- und Körperpflegebedarf als auch in der Warengruppe Lebensmittel/ Reformwaren der Universitäts- und Hansestadt Greifswald konnte die Handelszentralität im temporären Vergleich gesteigert werden. Die Entwicklung im aperiodischen Bedarfssegment verlief demgegenüber deutlich negativer: -20 Prozentpunkte. Abb. 22: Entwicklung der Einzelhandelszentralität der Warengruppen zwischen 2003 & 2009 in Greifswald Bekleidung, Wäsche Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Schuhe, Lederwaren Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Gesundheits- und Körperpflege Baumarktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Möbel, Antiquitäten Uhren, Schmuck, Optik Lebensmittel, Reformwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Sportartikel Spielwaren Blumen, Zeitschriften Durchschnitt 2009 über alle Branchen: 127 % Durchschnitt 2003über alle Branchen: 132 % Angaben in % Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH CIMA Beratung + Management GmbH

38 4.3.4 Einzelhandelszentralität und deren Entwicklung in Greifswald/ Neuenkirchen Für den wirtschaftlichen Verflechtungsraum Greifswald/ Neuenkirchen lässt sich aus der Gegenüberstellung von Umsatz und Nachfragepotenzial Folgendes ablesen: Die gemeinsame Betrachtung der Einzelhandelsangebote von Greifswald und Neuenkirchen liegt die die Zentralität über alle Branchen bei rd. 145 %. Höhere Handelszentralitäten werden gegenüber der Einzelbetrachtung Greifswalds sowohl im periodischen Bedarf (rd. 129 %) als auch im aperiodischen Bedarf (rd. 161 %) berechnet. Abb. 23: Umsatz, Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität in Greifswald/ Neuenkirchen CIMA Warengruppe Umsatz in Mio Nachfragevolumen in Mio Handelszentralität in % 2009 Periodischer Bedarf 185,8 143,9 129 Lebensmittel, Reformwaren 132,4 100,5 132 Gesundheit und Körperpflege 49,8 38,2 130 übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften etc.) 3,6 5,1 71 Aperiodischer Bedarf insgesamt 217,8 135,4 161 Persönlicher Bedarf insgesamt 69,4 43,5 159 Bekleidung, Wäsche 51,1 30,8 166 Schuhe, Lederwaren 11,1 6,8 162 Uhren, Schmuck, Optik 7,2 5,9 121 Medien und Technik insgesamt 42,9 32,3 133 Bücher, Schreibwaren 9,7 7,9 123 Elektroartikel/Unterhaltungselektronik, Foto, PC und Zubehör, Neue Medien 33,2 24,3 136 Spiel, Sport, Hobby insgesamt 11,8 9,1 129 Sportartikel 4,8 4,3 113 Spielwaren 2,8 2,4 117 Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 4,2 2,5 168 Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 7,6 4,4 173 Einrichtungsbedarf 33,2 18,6 179 Möbel, Antiquitäten 26,5 15,4 172 Gardinen, Teppiche, Heimtextilien 6,7 3,2 212 Baumarktspezifische Sortimente 53,0 27,5 193 Einzelhandel insgesamt 403,7 279,3 145 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

39 Abb. 24: Einzelhandelszentralität der Warengruppen in Greifswald/ Neuenkirchen Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Baumarktspezifische Sortimente Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Möbel, Antiquitäten Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Bücher, Schreibwaren Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren Sportartikel Blumen, Zeitschriften Durchschnitt über alle Branchen: 145 % Angaben in % Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

40 Entwicklung der Einzelhandelszentralität in Greifswald/ Neuenkirchen zwischen 2003 & 2009 Im Ergebnis der temporären Gegenüberstellung ist Folgendes festzustellen: Der temporäre Vergleich zwischen den Jahren 2009 und 2003 zeigt für Greifswald und Neuenkirchen, dass die Handelszentralität um 15 Prozentpunkte gesunken ist. Während im periodischen Bedarfsbereich eine konstante Entwicklung der Zentralität zwischen 2003 und 2009 verzeichnet wurde, verlief die Entwicklung im aperiodischen Bedarfssegment deutlich negativer: -31 Prozentpunkte. Abb. 25: Entwicklung der Einzelhandelszentralität der Warengruppen zwischen 2003 & 2009 in Greifswald/ Neuenkirchen Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Baumarktspezifische Sortimente Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Möbel, Antiquitäten Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Bekleidung, Wäsche Schuhe, Lederwaren Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Bücher, Schreibwaren Uhren, Schmuck, Optik Spielwaren Sportartikel Blumen, Zeitschriften Durchschnitt 2009 über alle Branchen: 145 % Durchschnitt 2003über alle Branchen: 160 % Angaben in % Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

41 Fazit Ein Oberzentrum sollte gemäß raumordnerischer Zuordnung die eigene Bevölkerung sowie der Bevölkerung seines Verflechtungsbereichs versorgen. Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald übernimmt sowohl im periodischen als auch im aperiodischen Bereich eine Versorgungsfunktion für das Greifswalder Umland. Per Saldo sind in nahezu allen Branchen deutliche Kaufkraftzuflüsse aus den Marktgebiet festzustellen. Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald verzeichnete zwischen 2003 und 2009 einen leichten Rückgang der Handelszentralität. Dabei verlief die Entwicklung des periodischen Bedarfsbereiches positiv, während der aperiodische Bedarfsbereich eine rückläufige Entwicklung hinnehmen musste. CIMA Beratung + Management GmbH

42 4.3.5 Flächendichte und deren Entwicklung Folgende Aussagen können getroffen werden: Vorbemerkung Flächendichte Die Flächendichte ist ein Indikator, der die Verkaufsflächenausstattung ins Verhältnis zur Einwohnerzahl eines Ortes stellt. Der bundesdeutsche Durchschnitt liegt bei 1,46 qm Verkaufsfläche je Einwohner (inkl. ländlich geprägter Räume). Abb. 26: Verkaufsflächendichte 2009: Verkaufsflächen je Einwohner in qm Hansestadt Hansestadt Greifswald/ Neuenkirchen Greifswald Bedarfsbereich Neuenkirchen periodischer Bedarfsbereich 0,61 0,70 2,22 aperiodischer Bedarfsbereich 1,30 1,75 10,98 gesamt 1,91 2,45 13,19 Greifswald verfügt über eine Gesamt-Flächendichte von 1,91 qm Verkaufsfläche je Einwohner. Dieser Wert liegt deutlich über dem bundesdeutschen Durchschnitt. Besonders im periodischen Bedarf verfügt Greifswald über eine überdurchschnittliche Verkaufsflächenausstattung. Der temporäre Vergleich zwischen 2003 und 2009 zeigt eine positive Entwicklung der Verkaufsflächendichte im periodischen Bedarfsbereich. In wie weit sich diese positive Entwicklung auch auf eine flächendeckende Nahversorgungsstruktur mit wohnortnaher Grundversorgung auswirkt, wird im Kapitel zur Nahversorgungssituation in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald dargelegt. Auch im aperiodischen Bedarfsbereich, den Waren des mittel- und langfristigen Bedarfs liegt eine gute Verkaufsflächenausstattung in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald vor. Im Gegensatz zum periodischen Bedarf hat sich die Verkaufsflächenausstattung je Einwohner jedoch im Vergleich zu 2003 verringert. 2003: Verkaufsflächen je Einwohner in qm Hansestadt Hansestadt Greifswald/ Neuenkirchen Greifswald Bedarfsbereich Neuenkirchen periodischer Bedarfsbereich 0,54 0,61 2,16 aperiodischer Bedarfsbereich 1,46 1,87 11,88 gesamt 2,00 2,47 14,03 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003, Rundungsdifferenzen möglich Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Fazit Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald verfügt über eine gute Verkaufsflächenausstattung je Einwohner. Hervorzuheben ist dabei die positive Entwicklung und gute Verkaufsflächendichte je Einwohner im periodischen Bedarf. CIMA Beratung + Management GmbH

43 4.4 Kaufkraftstromanalyse im Marktgebiet von Greifswald Abb. 27: Kaufkraftbindung nach Warengruppen in Greifswald Lebensmittel, Reformwaren Blumen, Zeitschriften Vorbemerkung: Kaufkraftbindung Die Kaufkraftbindung (in %) beschreibt den Teil des Nachfragepotenzials in der Universitäts- und Hansestadt Greifswald, der zum Erhebungszeitpunkt tatsächlich in Greifswald gebunden wird. Gesundheits- und Körperpflege Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Baumarktspezifische Sortimente Bücher, Schreibwaren Die Berechnung kann branchenbezogen oder branchenübergreifend erfolgen. Berechnungsbasis ist der tatsächlich erzielte Umsatz einer Branche dividiert durch das Nachfragepotenzial dieser Branche. Sportartikel Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Bekleidung/Wäsche Schuhe, Lederwaren Die Zahlen der Kaufkraftbindung und zu den Kaufkraftströmen basieren unter anderem auf den Ergebnissen der Huff-Kaufkraftstromanalyse für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald und das Umland. Das Huff-Modell quantifiziert die Kaufkraft- und Umsatzströme im Untersuchungsraum. Einflussgrößen sind vor allem Möbel, Antiquitäten Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Spielwaren Uhren, Schmuck, Optik Angaben in % Einzelhandel insgesamt 85 geographische, örtliche und verkehrsbedingte Faktoren, Zeitdistanzen (Messungen der Wegzeiten) zwischen den Wohnorten der Konsumenten und den zentralen Einkaufsorten im jeweiligen Marktgebiet, Attraktivitätsgrade und Branchen- sowie Sortimentsschwerpunkte konkurrierender Einkaufsorte. Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH Die stärkste Kaufkraftbindung verzeichnet die Universitäts- und Hansestadt Greifswald in den Warengruppen des periodischen Bedarfs. Im Gegensatz hierzu sind die meisten Warengruppen des aperiodischen Bedarfs durch eine leicht schwächere Kaufkraftbindung gekennzeichnet. CIMA Beratung + Management GmbH

44 Abb. 28: Kaufkraftstromanalyse für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald in Mio. Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 in Mio ,3 266,2-38,9-39,0 113,1 111,2 305,5 Nachfragepotenzial Kaufkraft-Abfluss Kaufkraft-Zufluss Umsatz ,3 Das Saldo der Kaufkraftzu- und -abflüsse der Universitäts- und Hansestadt Greifswald sind positiv (Saldo: plus 72,1 Mio. ). Die Kaufkraftzuflüsse nach Greifswald liegen deutlich über den Kaufkraftabflüssen. Dem vorhandenen Nachfragepotenzial der Stadt Greifswald in Höhe von 266,2 Mio. steht ein Umsatz von 338,3 Mio. gegen-über. Das vorhandene Nachfragepotenzial der Stadt Greifswald ist zwischen 2003 und 2009 deutlich gestiegen. Gleiches gilt für den Einzelhandelsumsatz. Demgegenüber haben die Veränderungen im Einzelhandelsbestand dazu geführt, dass die Kaufkraftabflüsse zwar nahezu konstant geblieben, aber die Kaufkraftzuflüsse leicht gestiegen sind. Abb. 29: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen in Greifswald in Mio. Bekleidung, Wäsche Lebensmittel, Reformwaren Gesundheits- und Körperpflege Baumarktspezifische Sortimente Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Möbel, Antiquitäten Schuhe, Lederwaren Bücher, Schreibwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel Spielwaren Blumen, Zeitschriften Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH ,7 13,7 17,1 7,8 11,2 6,5 7,8 16,8 3,8 12,8 3,3 4,6 2,3 1,7 1,8 Saldo 2009 über alle Branchen: 1,8 plus 72,1 Mio 1, ,1 Saldo 2003 über alle Branchen: 1,5 plus 74,2 Mio. 1,7 1,3 2,3 1,1 1,9 0,6 0,3 0,1 0,3-0, CIMA Beratung + Management GmbH

45 Bei der Betrachtung der saldierten Kaufkraftzu- und Abflüsse fällt folgendes auf: Während die Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Lebensmittel/ Reformwaren sowie Gesundheits- und Körperpflegebedarf saldiert sehr starke Kaufkraftzuflüsse verzeichnen, fallen die Zuflüsse in den Warengruppen Spielwaren, Sportartikel oder Uhren/ Schmuck/ Optik sehr schwach aus. Es wird deutlich, dass die Anbieter in den Bereichen des periodischen Bedarfs deutlich über die Stadtgrenzen hinaus wirken und die Bevölkerung im regionalen Verflechtungsbereich des Oberzentrums mit versorgen. Der temporäre Vergleich zwischen 2003 und 2009 zeigt, dass sich das Saldo der Kaufkraftzu- und -abflüsse der Universitäts- und Hansestadt Greifswald insgesamt nahezu konstant entwickelt hat. Dennoch lassen sich bei der differenzierten Betrachtung der Entwicklung deutliche Unterschiede ableiten. Die saldierten Kaufkraftzuflüsse sind in den Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Lebensmittel/ Reformwaren sowie Gesundheits- und Körperpflegebedarf deutlich angestiegen. Bei der Warengruppe Bekleidung/ Wäsche handelt es sich mehrheitlich um Veränderungen in der Greifswalder Innenstadt, die u. a. durch die Umgestaltung des Schuhhagens hervorgerufen wurden. Darüber hinaus tragen auch Einzelhandelsansiedlungen wie Kik in der Wolgaster Landstraße in Eldena zu diesen Veränderungen bei. Im Drogeriebereich wurden u. a zwei Rossmann Filialen in Greifswald neu angesiedelt. Im Bereich Lebensmittel sind seit 2003 ebenfalls verschiedene Ansiedlungen in Greifswald zu verzeichnen. Exemplarisch sei an dieser Stelle die Entwicklung eines neuen Nahversorgungsbereiches an der Warschauer Straße (Netto, Metzger, Bäcker etc.) oder an Wolgaster Landstraße (Norma) erwähnt. Demgegenüber verzeichneten die Warengruppen baumarktspezifische Sortimente, Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik sowie Möbel/ Antiquitäten eine Rückgang des Kaufkraftsaldos. In der Warengruppe Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik ist die rückläufige Entwicklung auf die Schließung des Elektrofachmarktes Makro Markt und die Verkleinerung bzw. Umzug von EIM in der Innenstadt zurückzuführen. Im Bereich Möbel führte die Standortaufgabe der Teppich Domäne und Möbel Sonne zu dieser rückläufigen Entwicklung. Darüber hinaus sind die saldierten Kaufkraftzuund abflüsse durch die Eröffnung des Möbelfachmarktes IKEA in Rostock im Dezember 2007 zurück gegangen. Im Segment der baumarktspezifischen Waren hingegen lassen sich die Veränderungen nur bedingt mit den Veränderungen im Einzelhandelsbestand erklären. Zwar hat sich durch den Betreiberwechsel von Marktkauf zu Toom die Sortimentsstruktur verändert, aber im Wesentlichen handelt es sich um eine Optimierung in der CIMA Erhebungssystematik (Hausrat wird jetzt zu Geschenke/ Porzellan/ Keramik gerechnet siehe Kapitel Methodik). CIMA Beratung + Management GmbH

46 Abb. 30: Nachfragepotenzial und Kaufkraftströme in Greifswald/ Neuenkirchen in Mio. Abb. 31: Saldierte Kaufkraftströme nach Warengruppen in Greifswald/ Neuenkirchen in Mio. in Mio ,3 240,6 Nachfragepotenzial Greifswald/ Neuenkirchen -22,4-40,8 Kaufkraft-Abfluss ,6165,2 403,7 383,8 Kaufkraft-Zufluss Umsatz Greifswald/ Neuenkirchen Lebensmittel, Reformwaren Baumarktspezifische Sortimente Bekleidung, Wäsche Gesundheits- und Körperpflege Möbel, Antiquitäten Elektroartikel/ Unterhaltungselektronik Schuhe, Lederwaren Gardinen, Teppiche, Heimtextilien Geschenke, Glas, Porzellan, Hausrat Bücher, Schreibwaren Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) 4,2 3,6 3,2 1,8 1,7 8,8 11,5 11,1 20,4 25,5 31,9 Saldo über alle Branchen 2009: plus 124,4 Mio Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Uhren, Schmuck, Optik Sportartikel Spielwaren 1,3 0,5 0,4 Blumen, Zeitschriften -1,5 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH CIMA Beratung + Management GmbH

47 4.5 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Greifswald Einen grundsätzlichen Eindruck über die Entwicklung des Einzelhandelsstandortes Greifswald liefert der folgende Kennzahlenvergleich der Jahre 2003 und , aus dem sich gewisse grundsätzliche Trends ablesen lassen: Abb. 32: Kennzahlen des Greifswalder Einzelhandels (2003 und 2009) Hansestadt Greifswald Verkaufsfläche in qm Greifswald verzeichnete in den letzten Jahren eine positive Entwicklung der Bevölkerungszahl und der Kaufkraft. Beide Aspekte führen zu einem gestiegenen Nachfragepotenzial seit Die Umsätze der Greifswalder Einzelhandelbetriebe haben sich, u.a. durch Ansiedlungen im periodischen Bedarfsbereich, seit 2003 deutlich erhöht. Insgesamt ist die Handelszentralität der Universitäts- und Hansestadt Greifswald jedoch leicht zurück gegangen. Zwar verlief die Entwicklung im periodischen Bedarfsbereich durch die Expansionstätigkeit in den letzten Jahren positiv, wird aber nicht durch die Verluste bei der Handelszentralität im aperiodischen Bedarfsbereich ausgeglichen. Hier greifen beispielswiese die Schließung eines Elektrofachmarktes oder verschiedener Möbelfachmärkte. Umsatz in Mio. 305,5 338,3 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 231,3 266,2 Zentralität in % 132,1 127,1 Zentralität periodisch in % 112,0 120,6 Zentralität aperiodisch in % 153,6 134,0 Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner in qm 2,00 1,91 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe einzelhandelsrelev. Kaufkraftkennziffer in % 86,9 90,4 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 & 2003 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Fazit 6 Aufgrund von methodischen Anpassungen an die aktualisierte Rechtssprechung sind die Angaben zu den Verkaufsflächen von 2003 und 2009 nur bedingt vergleichbar(außenflächen gehen zwischenzeitlich vollständig in die Erhebung ein). Die Universitäts- und Hansestadt Greifswald verzeichnete zwischen den Jahren 2003 und 2009 eine grundsätzlich eine positive Einzelhandelsentwicklung hinsichtlich Verkaufsflächen-, Umsatz- und Flächenproduktivitätsentwicklung. Da jedoch das Kaufkraftniveau und damit das Nachfragepotenzial gestiegen sind, hat sich die Handelszentralität (speziell im aperiodischen Bedarfsbereich) verringert. CIMA Beratung + Management GmbH

48 Gesamtüberblick Bestandsanalyse Greifswald/ Neuenkirchen Abb. 33: Kennzahlen des Greifswalder/ Neuenkirchener Einzelhandels (2003 und 2009) Hansestadt Greifswald / Neuenkirchen Verkaufsfläche in qm Umsatz in Mio. 383,8 403,7 Flächenproduktivität in / qm Nachfragepotenzial in Mio. 240,6 279,3 Zentralität in % 159,5 144,6 Zentralität periodisch in % 129,0 129,2 Zentralität aperiodisch in % 192,2 160,9 Einwohner Verkaufsfläche je Einwohner in qm 2,57 2,45 Umsatz je Einwohner in Anzahl Betriebe einzelhandelsrelev. Kaufkraftkennziffer in % 86,9 90,4 Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH CIMA Beratung + Management GmbH

49 4.6 Angebotssituation des Einzelhandels in Greifswald Vorbemerkung: CIMA-Definition zu Art der Lage : Die Abgrenzungen der Einkaufslagen des örtlichen Einzelhandels spiegeln die Zentralität und Bedeutung spezifischer Abschnitte der Stadt oder Gemeinde wider. Der Ortsgrundriss, die Lage der Einkaufsbereiche im Siedlungsgefüge und die allgemeine zentralörtliche Funktion der Lagen sind die relevanten Kriterien für die Beurteilung von Einkaufslagen und Lagequalitäten. Dabei ist zu berücksichtigen, dass z.b. an A-Lagen in Oberzentren völlig andere Anforderungen zu stellen sind als an A-Lagen in Mittel- oder Unterzentren. Folgende Kriterien spielen bei der Abgrenzung der Einkaufslagen eine Rolle: Passantenfrequenz Besatzdichte mit Einzelhandel, Gastronomie und Dienstleistungen Attraktivität des Besatzes Branchen- und Betriebstypenmix Filialisierungsgrad Ladenleerstände, gefährdete Standorte und nichtadäquate Nutzungen CIMA Beratung + Management GmbH

50 4.6.1 Angebotssituation in der Greifswalder Innenstadt Die Innenstadt von Greifswald bildet den Schwerpunkt der Einzelhandels-, Gastronomie- und Dienstleistungsnutzungen innerhalb der Universitäts- und Hansestadt. Bezogen auf den Einzelhandel erfüllt die Innenstadt eine wichtige Versorgungsfunktion für die Greifswalder Bevölkerung sowie darüber hinaus auch für Besucher aus dem umgebenden Marktgebiet sowie für Touristen. Die Abgrenzung und Lageeinteilung der Greifswalder Innenstadt hat sich seit dem Jahr 2003 nicht grundlegend verändert: Die Einzelhandelslagen der Innenstadt erstrecken sich über eine Ost-West- Distanz von rd Metern (Distanz Lange Straße bis Mühlentor). Hierdurch ergeben sich deutliche Unterschiede in der Passantenfrequenz und der Lagequalität, die sich auch in differenzierten Nutzungsarten widerspiegelt. 1A-Lage: Die Haupteinkaufslagen sind die Lange Straße östlich der Rotgerberstraße/ Rubenowstraße, Markt, Fischmarkt sowie Schuhhagen. Diese Fußgängerzonen sind geprägt durch die stärkste Einzelhandelsstruktur (größte Besatzdichte, höchste Einzelhandelsattraktivität) und die höchsten Passantenfrequenzen innerhalb der Greifswalder Innenstadt. Im temporären Vergleich zwischen 2009 und 2003 hat besonders die Lage Schuhhagen eine Aufwertung verzeichnet. Nach Investitionen und Umbau wurde diese Einkaufsstraße im Oktober 2009 feierlich eröffnet. Hier wurden auch die größten Veränderungen im Einzelhandelsbesatz innerhalb der Innenstadt festgestellt (z. B. Rossmann, Intersport, Esprit, Nanu Nana). Die strukturelle Aufwertung des Schuhhagens trägt bereits jetzt zu einer attraktiveren Greifswalder Innenstadt bei. 1B-Lagen: Diese Nebenlagen verfügen über geringere Passantenfrequenzen als die 1A-Lagen weisen jedoch eine noch gute Einzelhandelsangebotsstruktur auf. Es handelt sich um die Lange Straße zwischen Rotgerberstraße/ Rubenowstraße und Kapaunenstraße, die Mühlenstraße, die Kuhstraße zwischen Mühlenstraße und Schuhhagen sowie die Brüggstraße zwischen Mühlenstraße und Schuhhagen. 1C-Lagen: Dieser zweite Typ der Nebenlagen verfügt zwar noch über einen Einzelhandelsbesatz, hat jedoch im Vergleich zu den 1A- und 1B-Lagen niedrigere Passantenfrequenzen und einen schwächeren Einzelhandelsbesatz. Verstärkt sind hier Dienstleistungsbetriebe, Gastronomie und Leerstand vorzufinden. Zu diesen Bereichen zählen der westliche Teil der Langen Straße (westlich Kapaunstraße) sowie der Bereich im Umfeld der Mühlengalerie. Abb. 34: Haupteinkaufsbereiche in der Greifswalder Innenstadt (Markt, Lange Straße, Schuhhagen) Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

51 Abb. 35: Greifswalder Innenstadt - Lageeinteilung 1A-Lage (Hauptfrequenzbereich) 1B-Lage (Nebenlage) 1C-Lage (Nebenlage) Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

52 Abb. 36: Anteile der Betriebe, Verkaufsfläche, Umsätze der Innenstadt CIMA Warengruppe Anz. der Betriebe Verkaufsfläche in m² VKF in % Umsatz in Mio. Umsatzverteilun g Periodischer Bedarf ,9% 19,7 24,4% Lebensmittel und Reformwaren ,3% 6,0 7,4% Gesundheits- und Körperpflege ,1% 12,8 15,9% übriger periodischer Bedarf (Blumen, Zeitschriften, etc.) ,6% 0,9 1,1% Aperiodischer Bedarf insgesamt ,1% 61,1 75,6% Persönlicher Bedarf insgesamt ,9% 41,6 51,5% Bekleidung, Wäsche ,0% 31,2 38,7% Schuhe, Lederwaren ,3% 4,8 5,9% Uhren, Schmuck, Optik ,6% 5,6 6,9% Medien und Technik insgesamt ,4% 10,2 12,6% Bücher, Schreibwaren ,6% 8,1 10,1% Elektroartikel/Unterhaltungselektronik Foto, PC und Zubehör, Neue Medien ,8% 2,1 2,5% Spiel, Sport, Hobby insgesamt ,2% 4,7 5,8% Sportartikel ,7% 2,4 3,0% Spielwaren ,6% 1,6 2,0% Hobbybedarf (Fahrräder, Musikalien, etc.) ,9% 0,7 0,9% Geschenke, Glas, Porzellan, Keramik Hausrat ,5% 2,8 3,5% Einrichtungsbedarf ,7% 1,6 2,0% Möbel, Antiquitäten ,3% 1,4 1,8% Teppiche, Gardinen, Heimtextilien ,4% 0,2 0,2% Baumarktspezifische Sortimente ,5% 0,2 0,2% Einzelhandel insgesamt ,0% 80,8 100,0% Im Ergebnis ist für das Einzelhandelsangebot in der Greifswalder Innenstadt im Jahr 2009 Folgendes festzustellen: Die Innenstadt der Universitäts- und Hansestadt Greifswald verfügt zum Erhebungszeitpunkt im Jahr 2009 über eine Gesamtverkaufsfläche von qm. Diese Verkaufsfläche verteilt sich auf 180 Einzelhandelsbetriebe. Der von der CIMA errechnete Einzelhandelsumsatz in der Innenstadt liegt bei rund 80,8 Mio. (brutto p.a.). Im periodischen Bedarf werden 24,4 % des innenstädtischen Einzelhandelsumsatzes erzielt. Den Angebotsschwerpunkt in Bezug auf den erzielten Umsatz stellt die Branche Gesundheits- und Körperpflege dar (12,8 Mio. ). In der Branche Lebensmittel und Reformwaren hingegen kann in der Innenstadt lediglich ein Umsatzanteil von 7,4 % erreicht werden. Der Umsatzanteil des aperiodischen Bedarfs liegt mit insgesamt 75,6 % deutlich über dem Anteil des periodischen Bedarfs. Der Schwerpunkt liegt dabei im Persönlichen Bedarf insgesamt, der 51,5 % des Umsatzes der Innenstadt ausmacht. Diese Kategorie umfasst die innenstadtrelevanten Warengruppen Bekleidung/ Wäsche, Schuhe/ Lederwaren, Uhren/ Schmuck/ Optik. Darüber hinaus ist die Warengruppe Bücher/ Schreibwaren herauszustellen, die 8,6 % der innenstädtischen Verkaufsfläche und 10,1 % Umsatzanteil umfasst. Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

53 Abb. 37: Anteile des Einzelhandels in der Innenstadt (ZV) am gesamten Einzelhandel Greifswalds Abb. 38: Anteile des Innenstadteinzelhandels (ZV) am gesamten Einzelhandel Greifswalds im temporären Vergleich Anteil der Verkaufsfläche in % 20,4 79,6 Anteil der Verkaufsfläche in % ,9 78,1 Anteil der Verkaufsfläche in % ,4 79,6 Anteil des Umsatzes in % 23,9 76,1 Anteil des Umsatzes in % ,5 75,5 Anteil der Betriebe in % 45,1 54,9 Anteil des Umsatzes in % ,9 76,1 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH sonstiges Stadtgebiet 0% 20% 40% 60% 80% 100% Innenstadt Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH sonstiges Stadtgebiet Für die Gegenüberstellung der Innenstadt und dem sonstigen Stadtgebiet lässt sich zudem Folgendes festhalten: Am temporären Vergleich zwischen 2003 und 2009 lässt sich für die Innenstadt von Greifswald Folgendes festhalten: Mit insgesamt 180 Ladengeschäften befinden sich 45,1 % der Greifswalder Einzelhandelsbetriebe in der Innenstadt. Die Greifswalder Innenstadt verfügt insgesamt über qm Verkaufsfläche. Damit erreicht die Innenstadt einen Verkaufsflächenanteil von 20,4 % an der gesamtstädtischen Verkaufsfläche. Der Verkaufsflächenanteil in der Innenstadt ist seit 2003 leicht zurück gegangen (-1,5 %). Neben einigen Schließungen in der Innenstadt (z. B. Elektrofachmarktes Makro Markt und des Lebensmittelmarktes) tragen aber auch die Ansiedlungen im Nahversorgungsbereich außerhalb der Innenstadt (z. B. Wolgaster Landstraße, Warschauer Straße) zu diesem Trend bei. Ein Bedeutungsverlust der Innenstadt lässt an dieser Entwicklung nicht ableiten. Die Umsatzanteile der Greifswalder Innenstadt am gesamtstädtischen Einzelhandelsumsatz liegen bei 23,9 %. Auch hier ist gegenüber 2003 ein leichter Umsatzrückgang zu verzeichnen. CIMA Beratung + Management GmbH

54 Abb. 39: Flächenanteile der Innenstadt, differenziert nach Warengruppen Periodischer Bedarf: Schnittblumen 34,5 65,5 Apotheken 25,2 74,8 Drogerien, Parfümerien 22,9 77,1 Kiosksortiment (Zeitschriften) 21,1 78,9 Lebensmittel 4,3 95,7 0% 20% 40% 60% 80% 100% Aperiodischer Bedarf (mittelfristig): Bücher 96,7 3,3 Schreibwaren 61,1 38,9 Oberbekleidung 60,3 39,7 Lederwaren 54,1 45,9 Spielwaren 51,8 48,2 Sportartikel 50,5 49,5 Schuhe 48,3 51,7 Wäsche, Strümpfe 47,3 52,7 Zoobedarf 3,9 96,1 Heimtextilien, Kurzwaren 3,5 96,5 Sanitätsbedarf 100,0 Aperiodischer Bedarf (langfristig): Kunstgegenstände, Antiquitäten 100,0 Musikinstrumente, Musikalien 100,0 Optik 89,9 10,1 Uhren, Schmuck 71,4 28,6 PC, Telekommunikation, Büromaschinen 65,7 34,3 Hausrat, Glas, Porzellan, Keramik, Geschenke 49,0 51,0 Foto 29,0 71,0 Fahrräder 9,9 90,1 Unterhaltungselektronik 5,7 94,3 Elektrogeräte, Leuchten 4,9 95,1 Möbel 1,7 98,3 Eisenwaren, Baumarktsortimente 0,4 99,6 Farben, Lacke, Tapeten 0,3 99,7 Autozubehör 100,0 Babybedarf 100,0 Blumen, Gartenbedarf 100,0 0% 20% 40% 60% 80% 100% 0% 20% 40% 60% 80% 100% Anteil Innenstadt Anteil Sonstiges Stadtgebiet Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 CIMA Beratung + Management GmbH

55 Differenziert nach Warengruppen wird Folgendes deutlich (vgl. Abb. 39): Bei den Warengruppen des lang- und mittelfristigen aperiodischen Bedarfs fallen insbesondere die Sortimente Kunstgegenstände/ Antiquitäten, Musikinstrumente und Musikalien, Bücher sowie Optik durch hohe Flächenanteile in der Innenstadt (über 80 %) auf. Demgegenüber sind typische zentrenrelevante Sortimente wie Oberbekleidung, Wäsche, Spielwaren, Lederwaren, Schuhe sowie Sportartikel durch einen niedrigeren Flächenanteil in der Greifswalder Innenstadt geprägt. Hier spiegelt sich die Greifswalder Einzelhandelsstruktur wider. Durch die Existenz des großen Fachmarktcenters (Elisen-Park), das einen großen Verkaufsflächenanteil bei den typischen zentrenrelevanten Sortimenten aufweist, liegen die Anteile in der Greifswalder Innenstadt hierbei unter dem Niveau vergleichbarer Städte. Um die aktuellen Werte der typischen zentrenrelevanten Sortimente in der Innenstadt mindestens zu halten und nach Möglichkeit sogar auszubauen, ist der sensible Umgang mit der Ansiedlung weiterer zentrenrelevanter Sortimente außerhalb des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt notwendig. Hierzu ist der Umgang mit einer für Greifswald spezifischen Sortimentsliste zu empfehlen. Im periodischen Bedarfsbereich verfügt die Innenstadt über deutlich niedrigere Verkaufsflächenanteile. Auffällig sind dabei die sehr geringen Anteile im Bereich Lebensmittel, die sich derzeit auf Bäckereien und Metzgereien beschränken. Im Hinblick auf die ausgeprägte Wohnfunktion der Greifswalder Innenstadt besteht hier ein deutliches Entwicklungspotenzial. CIMA Beratung + Management GmbH

56 Abb. 40: Greifswalder Innenstadt - Nutzungsarten Abgrenzung zentraler Versorgungsbereich Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH CIMA Beratung + Management GmbH

57 Aktualisierung des Einzelhandelsfachplanes für die Universitäts- und Hansestadt Greifswald 2009 Für die Standort- und Einzelhandelsstruktur der Greifswalder Innenstadt lässt sich folgendes ableiten (vgl. Abb. 35 und Abb. 40): Abb. 41: Standorte mit Entwicklungsdefiziten in der Innenstadt Im Vergleich mit anderen Städten verfügt die Greifswalder Innenstadt über einee relativ kleinteilige Struktur. Nur wenige große Kauf- oder Modehäuser (H& M) sind niedergelassen. Darüberr hinaus ist der Anteil inhabergeführ- ter Geschäften im Vergleich zum filialisierten Einzelhandel deutlich präsen- ter als in vergleichbaren Innenstädten. Dies verleiht der Greifswalder In- nenstadt ihre Charakteristik, die sie beispielsweise gegenüber den beiden Fachmarktstandortenn Elisen-Park und Neuenkirchen (Marktkauf) konkur- renzfähig macht. Positiv ist die Entwicklung der Einkaufslage Schuhhagen zu bewerten. Ge- plante Umbau- und Investitionsmaßnahmen bewirkten eine deutlich Auf- der wertung und Attraktivitätssteigerung dieser Lage. Problematisch erweist sich allerdings die Einzelhandelssituation in der Dompassage sowie im westlichen Abschnitt der Lange Straße (westlich Kapaunenstraße). Hier ist der Anteil an Leerständen deutlich höher als im übrigen Bereich der innerstädtischen Einkaufslagen. Es ist davon auszuge- hen, dass sich der Druck auf diese Lagen mit der Umgestaltung und Auf- wertung des Schuhhagens im östlichen Innenstadtbereich weiter verstär- ken wird. Hier sollte gezielte Strategien angedacht werden, um einer zu- künftig verstärkten negativen Standortentwicklung entgegen zu wirken. Positiv für die Entwicklung bzw. Stärkung der Greifswalder Innenstadt ist die (überwiegend ehrenamtliche) Arbeit des Vereines Greifswalder In- Wer- bemaßnahmen) ist eine Förderung der Kaufkraftbindung und Attraktivi- tätssteigerung der Innenstadt erfolgt, die als sehr positiv einzustufen ist. nenstadt e.v. einzustufen. Durch die Aktivitäten (Veranstaltungen, Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Die Innenstadt ist von zentraler Bedeutung für den Einzelhandelsstandort Greifswald. Sie verfügt in vielen Warengruppen über bedeutende Verkaufsflächenanteile und ist geprägt durch einen hohen Anteil an inhabergeführten Geschäften mit kleinteiligen Strukturen. Diese Tatsache verleiht dem Einzelhandelsschützenswert ist. Um Umsatzverdrängung aus der Innenstadt zu vermeiden, sollte jede Aus- weisung von Verkaufsflächen außerhalb der Innenstadt deshalb genau über- standort Innenstadt einen individuellenn Charakter, der prüft werden. CIMA Beratung + Management GmbH

58 4.6.2 Nahversorgungssituation Greifswald Im Rahmen der Einzelhandelsentwicklung in Greifswald muss auch die wohnortnahe Versorgung der Bevölkerung im kurzfristigen Bedarfsbereich (Nahversorgung) betrachtet werden. Ziel sollte es sein, unnötigen Einkaufsverkehr zu vermeiden und gerade in Anbetracht des demographischen Wandels die Versorgung der eigenen Bevölkerung im Umfeld ihres Wohnstandortes zu gewährleisten. Die Abb. 43, S. 60 gibt einen Überblick über die Nahversorgungssituation in der Universitäts- und Hansestadt. Um die nahversorgungsrelevanten Betriebe ab 400 qm Verkaufsfläche wurde ein sogenannter Versorgungspuffer mit einem Radius von 500 Metern gelegt, innerhalb dessen die Bevölkerung, zumindest rein statistisch betrachtet, nahversorgt und eine fußläufige Erreichbarkeit gewährleistet ist. Im Vergleich zum Jahr 2003 ist die Nahversorgungssituation besonders im Stadtteil Eldena, der damals noch als unterversorgt galt, durch die Ansiedlung eines Lebensmitteldiscounters verbessert wurden. Mit der Ansiedlung an der Wolgaster Landstraße ist es der Universitäts- und Hansestadt Greifswald gelungen die wohnortnahe Grundversorgung für den Ortsteil Eldena sicherzustellen. Abb. 42: Norma-Lebensmitteldiscounter an der Wolgaster Landstraße (Eldena) Zu berücksichtigen ist, dass sich die Angebotstiefe und -breite bei unterschiedlichen Betriebstypen enorm unterscheidet. So bieten SB-Warenhäuser (z.b. real, Marktkauf) bis zu verschiedene Produkte an, während in Lebensmitteldiscountern im Schnitt lediglich rund Artikel zu finden sind. Für die Bevölkerung der Universitäts- und Hansestadt Greifswald ist die Versorgung mit Waren des täglichen Bedarfs bei einer Handelszentralität von rd. 121 % im periodischen Bedarfsbereich quantitativ mehr als gesichert. Bei einer gemeinsamen Betrachtung des Verflechtungsraumes Greifswald/ Neuenkirchen wird sogar eine Handelszentralität von rd. 129 % erzielt. Greifswald verfügt damit bereits heute im periodischen Bedarfsbereich über einen positiven Kaufkraftsaldo (vgl. Kap. 4.4). Hinsichtlich der Standortstruktur der Greifswalder Lebensmittelmärkte zeigt sich eine sehr gute Versorgungssituation im östlichen Greifswalder Stadtgebiet. Der räumliche Schwerpunkt hinsichtlich der Nahversorgung konzentriert sich auf die Stadtteile Südliche und Nördliche Mühlenvorstadt, Südstadt, Schönwalde I und Schönwalde II sowie Ostseeviertel. Quelle: CIMA Beratung + Management GmbH 2009 Demgegenüber lassen sich aber auch unterversorgte Stadtteile in Greifswald herausfiltern, in denen eine wohnortnahe Grundversorgung nur unzureichend gewährleistet werden kann und eine Versorgung über Anbieter in anderen Stadtteilen erfolgen muss. Hierzu zählen die Stadtrandsiedlung sowie die Greifswalder Innenstadt. In der Greifswalder Innenstadt war bei der CIMA Untersuchung des Jahres 2003/ 04 noch ein Lebensmittelvollsortimenter angesiedelt, der zwischenzeitlich seinen Standort aufgegeben hat. Da die Greifswalder Innenstadt eine Wohnfunktion ausübt, kann hier ein Nahversorgungsdefizit deklariert werden. CIMA Beratung + Management GmbH

59 Strategisch sollten sich Ansiedlungsplanungen im Wesentlichen auf die Innenstadt und die Stadtrandsiedlung, die bislang unterversorgten Stadtgebiete konzentrieren, während in den heute ausreichend versorgten Stadtteilen der Fokus auf dem Erhalt der bestehenden Betriebe liegen sollte Konkrete Handlungsempfehlungen sowie die Bewertung der Nahversorgung in den Nahversorgungszentren werden in den zweiten Teil des Einzelhandelsgutachtens dargelegt. CIMA Beratung + Management GmbH

60 Abb. 43: Nahversorgungssituation in Greifswald/ Neuenkirchen (schematisch) Quelle: CIMA Bestandserhebung Juli 2009 Bearbeitung: CIMA Beratung + Management GmbH CIMA Beratung + Management GmbH