Inhaltsübersicht. Seite. Vorwort Inhaltsverzeichnis Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis

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1 Inhaltsübersicht Vorwort Abkürzungsverzeichnis Literaturverzeichnis V IX XXVII XXXI Erster Teil: Anbahnung des Mietverhältnisses 1 Zweiter Teil: Vertragsabschluss 27 Dritter Teil: Vollzug des Mietverhältnisses 131 Vierter Teil: Beendigung des Mietverhältnisses 309 Fünfter Teil: Abwicklung des Mietverhältnisses 399 Sechster Teil: Verjährung und Verwirkung 459 Siebter Teil: Schlichtungsverfahren 471 Achter Teil: Mietprozess 477 Neunter Teil: Zwangsvollstreckung und Insolvenz 505 Zehnter Teil: Mietrechtliche Sonderformen 533 Sachverzeichnis 545 Bibliografische Informationen digitalisiert durch

2 1 Abschlussfreiheit I. Frei verfügbare Wohnungen II. Zweckgebundene Wohnungen III. Zweckentfremdung IV. Mieterschutz durch das BGB V. Gewerberaummietverhältnisse VI. Hoheitliche Eingriffe Erster Teil: Anbahnung des Mietverhältnisses 2 Auswahl des Vertragspartners I. Selbstauskunft II. Bankauskunft III. Schufa-Auskunft IV. Sonstige Erkenntnismöglichkeiten V. Einbezug und Aufnahme Dritter 1. Ehepaare, Kinder 2. Eingetragene Lebenspartner 3. Eheähnliche Lebensgemeinschaften 4. Haushaltsgemeinschaften 5. Wohngemeinschaften 3 Anspruch des Mieters auf Vorlage des Energieausweises? 4 Vorvertrag 5 Vormiete 6 Mietoption I. Begründungsoption II. Verlängerungsoption III. Anmietrecht 7 Vorzeitiger unentgeltlicher Einzug des Mieters 8 Abredewidrige Vermietung an Dritte 9 Schadensersatz aus der Verletzung vorvertraglicher Aufklärungs-, Fürsorge- und Obhutspflichten (culpa in contrahendo) I. Abbruch von Vertragsverhandlungen II. Verletzung von Aufklärungspflichten III. Haftung des Vermieters aus falschen Angaben im Energieausweis IV. Verletzung der Verkehrssicherungspflicht V. Umfang des Schadensersatzes VI. Prozessuales Zweiter Teil: Vertragsabschluss 1 Abgrenzung zu anderen Vertragstypen und -formen der Nutzungsüberlassung I. Leihe II. Pacht a

3 X III. Verwahrung IV. Gestattung V. Schenkung von Gebrauchsrechten VI. Familienrechtliche Verhältnisse VII. Wohnrecht 1. Schuldrechtliche Wohnrechte 2. Dingliche Wohnrechte 3. Nießbrauch Zustandekommen von Mietverträgen I. Wirksames Zustandekommen des Mietvertrags 1. Allgemeine Vertragsregeln 2. Form des Mietvertrags a) Notarielle Beurkundung b) Schriftform c) Elektronische Form und Textform d) Mündliche Mietverträge e) Schlüssiges Handeln 3. Schriftform bei Nachtrags- und Ergänzungsvereinbarungen.. II. Wirksam gebliebener Mietvertrag Grenzen inhaltlicher Vertragsfreiheit I. Gesetzliche Verbote II. Zwingende wohnraummietrechtliche Vorschriften III. Inhaltskontrolle nach dem AGB-Recht 1. Geltungsumfang des AGB-Recht im Mietrecht a) Wohnraummierverhältnisse b) Gewerberaummietverhältnisse c) Verbraucherverträge 2. Allgemeine Geschäftsbedingungen 3. Form allgemeiner Geschäftsbedingungen 4. Abgrenzung zu Individualabreden 5. Einbezug in den Mietvertrag 6. Auslegung der Klauseln 7. Inhaltskontrolle 8. Rechtsfolgen der Unwirksamkeit 9. Umgehungsverbot 10. Verfahrensrechtliche Durchführungen und Umsetzung der Prüfung von allgemeinen Geschäftsbedingungen IV. Verfassungsrechtliche Kontrolle Regelungsmöglichkeiten und Notwendigkeiten I. Mietgegenstand II. Vermietung vom Reißbrett III. Mietzweck 1. Wohnraum 2. Wohnung und Garage 3. Gewerberaum (Betriebspflicht) 4. Gewerbliche Zwischenvermietung 5. Mischmietverhältnisse IV. Konkurrenzschutz V. Parteien des Mietvertrags 1. Vermieter a) Grundstückseigentümer b) Besitzberechtigter Grundstücksnutzer c) Erwerber

4 d) Personenmehrheiten e) BGB-Gesellschaft f) Unternehmen g) Gewerblicher Zwischenvermieter 2. Mieter a) Einzelpersonen und Personenmehrheiten b) BGB-Gesellschaften c) Unternehmen 3. Vermieterwechsel und Rechtsfolgen a) Veräußerung b)tod c) Umwandlung und personelle Veränderung von Gesellschaften 4. Mieterwechsel a) Ehescheidung b) Eingetragene Lebenspartnerschaften c) Wohngemeinschaften d) Nichteheliche Lebensgemeinschaften e)tod f) Gesellschaftsverhältnisse VI. Übergabe der Mietsache VII. Laufzeit des Vertrags 1. Unbefristete Mietverträge 2. Zeitmietverträge a) Wohnraum aa) Einfache Zeitmietverträge bb) Qualifizierte Zeitmietverträge b) Gewerberaum 3. Sonstige Vereinbarungen a) Kettenmietverträge b) Verlängerungsklauseln c) Optionsklauseln d) Kombinationen e) Mietverträge unter auflösender Bedingung f) Mietverträge mit Laufzeiten von mehr als 30 Jahren g) Mietverträge auf Lebenszeit 4. Umwandlung der Vertragslaufzeiten VIII. Mietvereinbarungen 1. Gesetzliche Grenzen a) Allgemeines b) Preisfreier Wohnraum c) Preisgebundener Wohnraum 2. Fälligkeit der Mietzahlung 3. Aufrechnung und Zurückbehaltungsrechte 4. Abtretung 5. Staffelmietvereinbarungen 6. Mietanpassungsklauseln (Indexmiete) 7. Gewerbemietverhältnisse a) Allgemeines b) Staffelmiete c) Allgemeines zu den sonstigen Anpassungsklauseln d) Automatische Wertsicherungsklauseln (Gleitklauseln) e) Leistungsvorbehaltsklauseln 0 Spannungsklauseln g) Kostenelementklauseln h) Zeitpunkt der Mietänderung i) Anpassung der Miete ohne vertragliche Wertsicherung XI

5 XII IX. Mieterhöhungen 1. Unbefristete Mietverträge 2. Zeitmietverträge X. Abwälzung von Betriebskosten 1. Freifinanzierter Wohnungsbau a) Betriebskostenarten b) Verteilungsschlüssel c) Betriebskostenvorauszahlungen d) Einzelabrechnungen e) Pauschale 2. Preisgebundener Wohnungsbau a) Betriebskostenarten b) Verteilungsschlüssel c) Betriebskostenvorauszahlungen d) Einzelabrechnungen 3. Gewerbevermietung XI. Überwälzung kleinerer Instandhaltungen und Instandsetzungen 1. Wohnraum a) Kleinreparaturen aa) Preisfreier Wohnraum bb) Preisgebundener Wohnungsbau b) Wartung von Thermen 2. Gewerbe XII. Kaution 1. Kautionsarten 2. Sicherungsumfang a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnraum c) Gewerbe 3. Kautionshöhe a) Wohnraum b) Gewerbe c) Sonstige Sicherheitsleistungen aa) Mietermodernisierungen bb) Behindertengerechter Umbau der Wohnung (Barrierefreiheit) cc) Ausbau von Einrichtungen und Einbauten XIII. Vereinbarungen anlässlich baulicher Veränderungen, Verbesserungen und Modernisierungen 1. Durch den Mieter 2. Durch den Vermieter XIV. Überwälzung von Schönheitsreparaturen 1. Preisfreier Wohnraum 2. Preisgebundener Wohnraum 3. Gewerbe XV. Gebrauchsrechte und Pflichten des Mieters XVI. Hausrecht des Mieters und Besichtigungsrecht des Vermieters XVII. Werbung und Wettbewerbsschutz XVIII. Vereinbarungen zur Gewährleistung bei Sach- und Rechtsmängeln XIX. Beendigung des Vertrags XX. Vorkaufsrechte des Mieters 1- Rechtsgeschähhche Vorkaufsrechte 2. Gesetzliche Vorkaufsrechte a) Preisfreier Wohnraum b) Preisgebundener Wohnungsbau

6 XXI. Vertragsstrafe XXII. Sicherung des Mietvertrags XXIII. Übergabeprotokoll XXIV. Bearbeitungsgebühren, Kosten des Vertrags 5 Leistungsstörungen vor Übergabe der Mietsache nach Vertragsabschluss I. Anspruchschema 1. Mangel der Mietsache 2. Unmöglichkeit a) Objektive Unmöglichkeit b) Unvermögen 3. Verzug 4. Positive Vertragsverletzung 5. Culpa in contrahendo 6. Wegfall der Geschäftsgrundlage II. Leistungsstörungen beim Vermieter 1. Verweigerung der Übergabe 2. Doppelvermietung 3. Mangelnde Fertigstellung 4. Mangelnde Räumung durch den Vormieter 5. Nicht ordnungsgemäßer Zustand 6. Auswirkungen des Energiepasses auf die Soll-Beschaffenheit der Mietsache 7. Behördliche Nutzungshindernisse III. Leistungsstörungen beim Mieter 1. Verweigerte Übernahme 2. Zahlungsunfähigkeit oder Zahlungsunwilligkeit a) Miete b) Kaution c) Sonstige Sicherheiten a XIII Dritter Teil: Vollzug des Mietverhältnisses i 1 Mietpreisrecht und Mieterhöhung I. Mietpreisbildung 1. Freifinanzierter Wohnungsbau 2. Preisgebundener Wohnungsbau 3. Fehlbelegungsabgabe 4. Mietstrukturen 5. Umstellungsprobleme 6. Sonderzuschläge a) Zuschläge zum Mietspiegel b) Möblierungszuschlag c) Untervermietungszuschlag d) Instandhaltungspauschalen e) Gewerbezuschlag 7. Gewerbe II. Umsatzsteuer III. Mieterhöhung 1. Schriftform und Textform 2. Preisfreier Wohnraum a) Staffelmiete b) Mieterhöhung nach dem Vergleichsmietensystem aa) Voraussetzungen bb) Durchsetzung des Anspruchs

7 XIV cc) Reaktionsmöglichkeiten des Mieters (1) Zustimmung (2) Ablehnung (3) Sonderkündigungsrecht (4) Fehlende Reaktion c) Mieterhöhung nach Modernisierung aa) Voraussetzungen bb) Durchsetzung des Anspruchs cc) Reaktionsmöglichkeiten des Mieters (1) Sonderkündigungsrecht nach Abschluss der Modernisierung (2) Einwendungen gegen eine Klage, gerichtet auf Zahlung der erhöhten Miete (3) Mietminderung d) Erhöhung von Betriebskosten aa) Vorauszahlung mit Einzelabrechnung bb) Betriebskostenpauschale cc) Brutto- oder Teilinklusivmietverträge e) Erhöhungen oder Senkungen von Kapitalkosten 3. Preisgebundener Wohnungsbau a) Mieterhöhungen während der Preisbindung aa) Voraussetzungen einer Mieterhöhung bb) Durchsetzung des Anspruchs b) Mieterhöhungen zum Ende der Preisbindung c) Sonderkündigungsrecht 4. Gewerbe IV. Reaktionen des Mieters im Zusammenhang mit Mieterhöhungen 1. Mietminderungen als Reaktion des Mieters nach Erhöhung der Miete 2. Rückforderungsansprüche wegen überhöht gezahlter Miete.. 3. Sonderkündigung Betriebskosten I. Schriftform und Textform II. Änderung der Mietstruktur III. Umlage von Nebenkosten 1. Neu entstandene Betriebskosten a) Wärmecontracting b) Rückwirkende Umlage c) Zukünftige Umlage d) Ausdrückliche Vereinbarung e) Schlüssiges Verhalten 2. Änderungen des Verteilungsschlüssels 3. Änderungvon Pauschalvereinbarungen in Einzelabrechnungen 4. Wegfall der Preisbindung 5. Betriebskosten bei Leerstand 6. Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung a) Form b) Abrechnungszeitraum c) Gesamtkosten d) Verteilerschlüssel aa) Vorwegabzug bei Gewerbeflächen bb) Einzelheiten e) Vorauszahlungen des Mieters f) Abrechnungssaldo 7. Nachbesserungsmöglichkeiten unvollständiger oder fehlerhafter Abrechnungen

8 XV 8. Nachforderungen 9. Erhöhung der Vorauszahlungen 10. Rückerstattungen 11. Ermäßigung der Vorauszahlungen 12. Abrechnung im preisgebundenen Wohnungsbau 13. Unterlassene und verspätete Abrechnung a) Ausschlussfrist bei preisgebundenem Wohnungsbau b) Ausschlussfrist bei preisfreiem Wohnungsbau 14. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters a) Rückforderung von Vorauszahlungen b) Einsichtsrecht und sachliche Einwendungen c) Verstoß gegen das Wirtschaftlichkeitsgebot d) Sonderproblem: Energieausweis und unwirtschaftliche Anlagentechnik e) Zurückbehaltungsrecht aa) Vorauszahlungen bb) Miete cc) Einwand mangelnder Fälligkeit f) Formelle Mängel 15. Besonderheiten bei Gewerbevermietungen 3 Mietkaution I. Zahlungsanspruch II. Rechtsfolgen unterlassener oder nur teilweiser Zahlung III. Rechtsstellung des Mieters 1. Kautionsleistung 2. Anlageform 3. Zinsen 4. Kapitalertragssteuer IV. Befriedigungsrecht des Vermieters V. Wiederauffüllungsanspruch des Vermieters VI. Aufstockungsanspruch des Vermieters VII. Aufrechnung VIII. Veruntreuung von Kautionen IX. Grundstücksveräußerung X. Gewerbemietverhältnisse 4 Schönheitsreparaturen I. Begriff der Schönheitsreparaturen II. Gestaltungsspielraum bei der Ausführung von Schönheitsreparaturen III. Vertragliche Überwälzung 1. Renovierung bei Beginn des Mietverhältnisses 2. Renovierung während des Mietverhältnisses 3. Renovierung bei Auszug a) Renovierungspflicht b) Quotenhaftungsklausel c) Fachhandwerkerklausel d) Tapezierfähigkeit IV. Altverträge V. Fälligkeit der Schönheitsreparaturen VI. Umfang der Schönheitsreparaturen VII. Durchsetzung des Anspruchs auf Vornahme der Schönheitsreparaturen 1. Vbrnahmeanspruch 2. Vorschussanspruch 3. Schadensersatz bei unterbliebenen laufenden Schönheitsreparaturen a

9 XVI VIII. Umbauarbeiten und Schönheitsreparaturpflicht IX. Schönheitsreparaturen als Sozialhilfe X. Schönheitsreparaturen bei gewerblichen Mietverhältnissen Gestaltungsspielraum Geldanspruch des Vermieters Umbau der Mietsache XI. Folgen unwirksamer Klauseln Instandhaltung und Instandsetzung I. Allgemeine Instandsetzungs-und Instandhaltungspflicht II. Überwälzung von Kleinreparaturen Begriff der Kleinreparatur Gegenständliche Beschränkung Vertragliche Überwälzung Wartungspflicht bei Thermen III. Anteilige Haftung bei Rohrverstopfungen IV. Instandsetzung bei gewerblichen Mietverträgen Verbesserungsmaßnahmen und Sanierung I. Begriff der Modernisierung und Sanierung II. Duldungspflicht des Mieters III. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters Vereitelung der Modernisierungsmaßnahme bei fehlender Duldungspflicht Mietminderung Aufwendungsersatz Anspruch auf Wiederherstellung und Schadensersatz Sonderkündigungsrecht Abweichende Vereinbarungen IV. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Einstweilige Verfügung Klage auf Duldung der Modernisierung Mietminderung bei Duldungspflicht V. Mietermodernisierungen VI. Besonderheiten bei der Gewerbevermietung VII. Energetische Sanierung und Modernisierung 954a Anspruch des Mieters auf Modernisierung? 954b Einschränkung des Handlungsermessens über das Gebot der Wirtschaftlichkeit? 954c Anspruch des Mieters auf Durchführung gesetzlich vorgeschriebener energetischer Sanierungen? 954d Durchführung energetischer Modernisierungen durch den Vermieter 954e 215 a) Duldungspflicht des Mieters 954f 215 b) Mieterhöhung 954g 217 c) Mieterhöhung wegen nicht zu vertretender Kosten bei gesetzlich vorgeschriebener Heizkesselerneuerang? 954h Gebrauch der Mietsache I. Umfang der Gebrauchsrechte II. Einzelfälle Nutzung der Wohnung a) Allgemeines b) Reinigungspflichten c) Gerüche d) Aufhängen von Plakaten e) Tierhaltung 9g5 224 f) Gewerbliche Nutzung der Wohnung/Zweckentfremdung

10 g) Üblicher Wohngebrauch h) Abwehrbarer Lärm i) Bauarbeiten j) Empfang von Besuch k) Aufnahme von Familienangehörigen 1) Untervermietung 2. Nutzung der Nebenräume a) Keller b) Speicher 3. Nutzung des Treppenhauses und des Hausflurs 4. Nutzung von Baikonen und Terrassen 5. Nutzung der Außenanlagen 6. Meinungsäußerungen, Beleidigungen, Verletzung des Persönlichkeitsrechts 7. Bedrohung, Gefährdung und tätlicher Angriff unter Mitbewohnern 8. Gewerbliche Nutzungen a) Betriebspflicht b) Werberecht c) Nutzungsänderung III. Sanktionsmöglichkeiten des Vermieters bei vertragswidrigem Gebrauch 1. Übersicht 2. Erfordernis der Abmahnung bei Unterlassung und Kündigung 3. Unterlassungsklage auch bei Verpflichtung zu aktivem Handeln? 4. Verhältnis der Ansprüche auf Unterlassung, Kündigung und Schadensersatz IV. Ansprüche des beeinträchtigten Mieters gegen den Vermieter V. Ansprüche der Mieter untereinander 8 Leistungsstörungen nach Übergabe der Mietsache I. Anspruchschema 1. Nachträgliche Unmöglichkeit 2. Verzug 3. Positive Vertragsverletzung 4. Anfechtung ex nunc 5. Kündigung 6. Verschulden bei Vertragsschluss 7. Wegfall der Geschäftsgrundlage 8. Gewährleistungsrecht a) Sach- und Rechtsmangel b) Unerheblicher Mangel c) Fehlen einer zugesicherten Eigenschaft II. Mietminderung 1. Abgrenzungsfragen 2. Eintritt der Minderung 3. Verschulden des Vermieters 4. Berechnung der Minderung a) Höhe der Minderung b) Ausgangsmiete 5. Minderung nach beendetem Mietverhältnis 6. Ausschluß der Minderung III. Erfüllungsanspruch IV. Zurückbehaltungsrecht V. Beseitigungsanspruch XVII

11 XVIII VI. Selbstbeseitigungsrecht - Aufwendungsersatz VII. Vorschussanspruch VIII. Schadensersatz wegen Nichterfüllung IX. Kündigung X. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters Besichtigungstermin Mangel der Mietsache a) Bekannte Mängel b) Gesetzliche Duldungspflicht c) Vertragliche Beschränkung der Minderung und von Sachmängelgewährleistungsrechten d) Unterlassene Mängelanzeige e) Veränderung der Wohnung auf Wunsch des Mieters f) Verursachung des Mangels aa) Verschulden des Mieters oder ihm zuzurechnender Dritter bb) Verschulden nicht zurechenbarer Dritter cc) Unbekannte Dritte oder nicht zuordnungsfähige Mängel Verwirkung Verjährung Rechtsfolgen unberechtigter Minderung Zurückbehaltungsrecht Genossenschaft Eigentumswohnung Darlegungs-und Beweislast XI. Leistungsstörungen beim Vermieter Gebrauchsbeschränkung Gebrauchsentziehung Schadensersatz wegen Verletzung von Verkehrssicherungspflichten Schadensersatz aus der Verletzung der Instandhaltungspflicht Unterlassene Umsetzung von Modernisierungsempfehlungen des Energieausweises 1350a 298 a) Minderung 1350a 298 b) Schadensersatz 1350b 299 c) Sonderfall: Unterlassene Umsetzung gesetzlicher Verpflichtungen 1350c Unterbrechung der Energieversorgung XII. Leistungsstörungen beim Mieter Schäden durch Veränderung oder Verschlechterung der Mietsache Falsches Wohnverhalten Verletzung der Mängelanzeigepflicht Verletzung der Verkehrssicherungspflicht Schäden durch Tiere des Mieters Beweislast Unberechtigte Untervermietung XIII. Leistungsstörungen im Gewerbemietverhältnis XIV. Übergangsrecht Vierter Teil: Beendigung des Mietverhältnisses 1 Mietaufhebungsvertrag I. Vorzeitige Beendigung des Mietvertrags II. Vorzeitiges Entlassen aus dem Mietvertrag

12 III. Ersatzmieterklauseln 1. Echte Ersatzmieterklausel 2. Unechte Ersatzmieterklausel XIX Kündigung I. Kündigungsgründe des Vermieters 1. Ordentliche befristete Kündigung a) Allgemeines b) Erfasste Vertragsformen c) Berechtigtes Interesse als Kündigungsvoraussetzung d) Verhaltensbedingte Kündigung e) Kündigung wegen Eigenbedarfs f) Kündigung wegen Hinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung g) Sonstige Fälle berechtigten Interesses h) Kündigung von Zimmern in der Wohnung des Vermieters i) Kündigung der Einliegerwohnung j) Kündigung von Werkswohnungen 2. Wegfall des Kündigungsschutzes a) Vorübergehend vermieteter Wohnraum b) Einzelne möblierte Räume in der Wohnung des Vermieters c) Wohnraum in einem Studenten- oder Jugendwohnheim... d) Öffentlich-rechtliche Anmietungen e) Kündigungserklärung 3. Teilkündigungen 4. Außerordentliche befristete Kündigung a) Mietverträge von mehr als 30 Jahren b) Tod des Mieters c) Erlöschen des Nießbrauchs d) Erlöschen des Erbbaurechts e) Eintritt der Nacherbfolge f) Zwangsversteigerung, Insolvenz- und Vergleichsverfahren g) Befristete Mietverhältnisse h) Fehlbelegung 5. Außerordentliche fristlose Kündigung a) Allgemeines b) Kündigungsgründe aa) Vertragswidriger Gebrauch bb) Zahlungsverzug cc) Kündigung wegen schuldhaften Vertragsverstoßes dd) Kündigung aus wichtigem Grund c) Begründung der Kündigung d) Abmahnung e) Verwirkung 6. Kündigungsgründe bei gewerblicher Vermietung II. Kündigungsfristen 1. Ordentliche fristgemäße Kündigung 2. Außerordentliche befristete Kündigung 3. Fristlose Kündigung (Geh- und Ziehzeit, Räumungsfrist) a) Wohnraum b) Gewerberaum 4. Sperrfristen a) Sperrfrist für umgewandelte Mietwohnungen in Eigentumswohnungen b) Öffentlich geförderter Wohnungsbau 5. Übergangsrecht 6. Gewerberaum

13 XX III. Kündigungserklärung 1. Schriftform und Textform 2. Erklärender 3. Erklärungsinhalt 4. Erklärungsempfänger 5. Zugang 6. Kündigung im Rechtsstreit 7. Dispositives Recht IV. Wegfall der Kündigungsfolgen 1. Widerruf und Rücknahme der Kündigung 2. Aufrechnung und Zahlung 3. Stillschweigende Verlängerung des Mietverhältnisses V. Reaktionsmöglichkeiten des Mieters 1. Unterbleibender Auszug des Mieters 2. Bestreiten des Kündigungszugangs 3. Bestreiten der Kündigungsgründe 4. Geltendmachung formeller Kündigungsmängel 5. Widerspruch (Sozialklausel) a) Grundzüge b) Erfasste Kündigungsformen c) Härtefälle d) Abwägung beiderseitiger Interessen e) Form und Inhalt von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen f) Erklärungsfrist g) Wirkung von Widerspruch und Fortsetzungsverlangen h) Wiederholte Vertragsfortsetzung i) Widerspruch im Gerichtstermin j) Ausschluss des Widerspruchsrechts k) Darlegungs- und Beweislast bei der Sozialklausel 1) Unabdingbares Recht VI. Kündigungsgründe des Mieters 1. Ordentliche befristete Kündigung a) Form b) Unwirksamkeit der Kündigung 2. Außerordentliche befristete Kündigung a) Modernisierung und Verbesserung b) Überlassung des Gebrauchs an Dritte c) Mietverträge von mehr als 30 Jahren d) Mieterhöhung bei Wohnraum e) Vermieterinsolvenz f) Tod des Mieters 3. Außerordentliche fristlose Kündigung a) Pflichtverletzung des Vermieters b) Nichtgewährung des Gebrauchs c) Gesundheitsgefährdung aa) Kündigungsgrund bb) Abhilfefrist und Abmahnung cc) Darlegung der Entbehrlichkeit d) Kündigung aus sonstigem wichtigem Grund e) Kündigungserklärung f) Verwirkung 4. Übergangsrecht 5. Gewerbemietverhältnis VII. Reaktionsmöglichkeiten des Vermieters 1. Akzeptanz der Kündigung a) Vorabnahme

14 b) Schriftliche Hinweise an den Mieter c) Endabnahme d) Abnahmeprotokoll e) Weitere Vereinbarungen anlässlich der Beendigung 2. Nichtakzeptanz der Kündigung a) Schuldhafte Verursachung durch den Mieter b) Schadensminderungspflicht c) Verwirkung d) Hinweis auf die Beweisfälligkeit des Mieters (1) Schimmelbefall als Mangel (2) Erhebliche Gesundheitsgefährdung (3) Kausalität (4) Fruchtlose Abhilfefrist bzw. Abmahnung (5) Beweisvereitelung 3. Sicherung offener Forderungen a) Zahlung oder Wiederauffüllung der Kaution b) Verwendung der Kaution durch Verrechnung c) Vermieterpfandrecht aa) Wohnraum bb) Gewerberaum d) Sonstige Sicherheiten 3 Beendigung durch Zeitablauf, auflösende Bedingung I. Zeitmietverträge II. Auflösende Bedingung III. Dispositives Recht 4 Verlängerung von Zeitmietverträgen I. Wirkung des Zeitmietvertrags ohne Bestandsschutz II. Zeitmietvertrag mit Bestandsschutz XXI Beendigung durch öffentliche Maßnahmen Fünfter Teil: Abwicklung des Mietverhältnisses 1 Räumung und Herausgabe der Mietsache I. Wegnahmepflicht bei Räumung II. Herausgabe Fortgesetzter Gebrauch der Mietsache I. Benutzungsrechte des Mieters II. Räumungsfrist III. Fortsetzung des Mietverhältnisses IV. Nutzungsentgelt 1. Mietausfall bei verzögerter Räumung 2. Fortentrichtung des Nutzungsentgelts bei Vorenthaltung der Mietsache Vorzeitiger Auszug des Mieters I. Vorzeitiges Rückgaberecht II. Mietzahlungspflicht bei vorzeitiger Rückgabe III. Nachmieter IV. Betretungsrecht des Vermieters V. Verwahrung, Verwertung und Aneignung von zurückgelassenem Räumungsgut

15 XXII 4 Wohnungsrenovierung bei Beendigung des Mietverhältnisses I. Renovierungspflicht 1. Einzelne Klauseln 2. Ausgestaltung und Umfang der Renovierungspflicht 3. Reinigungspflichten II. Quotenhaftungsklausel und Zahlungsanspruch III. Schadensersatz wegen Nichterfüllung IV. Anspruch auf Schadensersatz wegen schlecht durchgeführter Schönheitsreparaturen V. Darlegungs- und Beweislast VI. Mietaufhebungsvertrag und Anspruchsausschluss VII. Umbau und Abriss 5 Mieterinvestitionen I. Wegnahme von Einrichtungen 1. Einrichtungen 2. Inhalt des Wegnahmerechts 3. Abweichende Vereinbarungen 4. Verjährung des Wegnahmerechts II. Vermieterpfandrecht III. Vornahme von Notreparaturen IV. Bauliche Veränderungen des Mieters 6 Schadensersatzansprüche des Vermieters anlässlich der Beendigung des Mietverhältnisses I. Schadensersatz wegen Beschädigung der Mietsache II. Schadensersatz wegen unterlassenen Rückbaus III. Schadensersatz bei Wegnahme von Mietereinbauten und Einrichtungen IV. Schadensersatz wegen unterlassener Rückgabe der Mietsache V. Schadensersatz wegen verspäteter Rückgabe der Mietsache VI. Schadensersatz wegen vorzeitiger Rückgabe der Mietsache VII. Schadensersatz bei fristloser Kündigung VIII. Schadensersatz bei Einweisungen durch das Ordnungsamt IX. Aufrechnung 7 Zahlungsansprüche des Mieters I. Zwischenabrechnung der Betriebskosten II. Abrechnung und Rückzahlung der Kaution 1. Abrechnungsbasis 2. Gesicherte Forderungsart 3. Aufrechnung 4. Zurückbehaltungsrechte des Vermieters 5. Abrechnungsfrist 6. Realisierung des Kautionssaldos a) Barkaution b) Bürgschaft c) Sparbuch 7. Streitwert 8. Kautionsklage nach Vertragsbeendigung 9. Rechtsverlust III. Aufwendungs- und Verwendungsersatz für Einbauten und Investitionen des Mieters 1. Mietrechtliche Regelungen a) Erforderliche Aufwendungen b) Sonstige Aufwendungen _ c) Verhältnis des 536 a Abs. 2 BGB zu anderen Vorschriften

16 d) Zeitlicher Anwendungsbereich des 536 a Abs. 2 BGB in Verbindung mit 539 Abs. 1 BGB aa) Allgemeines bb) Aufwendungen aus der Zeit vor Beginn der Vertragszeit cc) Aufwendungen aus der Zeit nach Vertragsbeendigung e) Abweichende Vereinbarungen f) Vermieterwechsel 2. Ersatzansprüche aus ungerechtfertigter Bereicherung 3. Verwendungsersatzanspruch des Untermeiters IV. Rückerstattung von Mietvorauszahlungen, Baukostenzuschüssen, Mieterdarlehen und überzahlten Mietzins V. Schadensersatzansprüche des Mieters bei Ende des Mietverhältnisses 1. Schadensersatz bei ungerechtfertigter Kündigung des Vermieters 2. Schadensersatz bei Kündigung des Mieters 3. Schadensersatz nach 536 a Abs. 1 BGB 4. Schadensersatz für Einrichtungen und Einbauten des Mieters 5. Aufrechnungs- und Zurückbehaltungsrecht 8 Anspruchsbeziehungen zwischen Vermieter, Vormieter und Nachmieter 9 Der verschwundene Mieter 10 Abwicklung nach dem Tod des Mieters XXIII Sechster Teil: Verjährung und Verwirkung 1 Verjährung I. Begriff der Verjährung II. Verjährung als Einrede III. Verzicht auf Verjährungseinrede IV. Abdingbarkeit kurzer Verjährungsfristen V. Aufrechnung mit verjährten Ansprüchen VI. Sechsmonatige Verjährungsfrist 1. Anspruchsinhalte 2. Fristbeginn VII. Dreijährige Verjährungsfrist VIII. Zehnjährige Verjährungsfrist IX. Dreißigjährige Verjährungsfrist X. Fristberechnung 1. Beginn 2. Hemmung 3. Unterbrechung 2 Verwirkung I. Voraussetzungen der Verwirkung II. Einzelfälle Siebter Teil: Schlichtungsverfahren I. Obligatorische außergerichtliche Streitschlichrung II. Formen der Streitschlichtung

17 XXIV III. Bedeutung für das Mietrecht 1. Anwendungsbereich 2. Tauglichkeit als Lösungsmodell a) Schwierigkeiten bei der Sach- und Rechtslage b) Verzögerung c) Verteuerung d) Mangelnde Akzeptanz Achter Teil: Mietprozess 1 Alternativen I. Leistungen vom Sozialhilfeträger statt Zahlungsklage II. Notarielle Urkunde als Räumungstitel 2 Einstweilige Verfügung I. Zuständigkeit II. Verfügungsanspruch III. Verfügungsgrund IV. Glaubhaftmachung V. Keine Vorwegnahme der Hauptsache VI. Räumung der Mietsache 1. Wohnraummietverhältnisse 2. Gewaltfälle 3. Gewerberaummietverhältnisse VII. Einzelfälle Mahnverfahren Sachurteilsvoraussetzungen I. Partei und Parteienwechsel II. Sachliche Zuständigkeit 1. Wohnraummietverhältnisse 2. Gewerberaummietverhältnisseund andere Mietverhältnisse Klagehäufung III. Örtliche Zuständigkeit IV. Obligatorische Streitschlichtung 15 Instanzenzug I. Erste Instanz 1. Gerichtliche Güteverhandlung 2. Sachvortrag 3. Beweisantritt 4. Erweiterte Hinweis- und Dokumentationspflicht II. Rechtsmittel 1. Berufung 2. Revision 3. Wegfall von Divergenzberufung und Rechtsentscheid 4. sofortige Beschwerde III. Abhilfeverfahren 6 Klage- und Verfahrensarten I. Räumungsklage II. Zahlungsklage III. Klage auf zukünftige Leistung IV. Mängelbeseitigungsklage V. Unterlassungsklage _

18 VI. Duldungsklage VII. Feststellungsklage VIII. Negative Feststellungsklage IX. Zwischenfeststellungsklage X. Mieterhöhung XI. Klage auf Abschluss eines Mietvertrags. XII. Fortsetzung des Mietverhältnisses XIII. Auskunftsklage XIV. Räumungsfrist XV. Urkundenprozess XVI. Selbständiges Beweisverfahren XXV Neunter Teil: Zwangsvollstreckung und Insolvenz 1 Vollstreckungsgrundlagen Räumungsvollstreckung I. Ablauf einer Räumungsvollstreckung 1. Besitzentzug 2. Besitzeinweisung 3. Entfernen des Räumungsgutes II. Vollstreckungsschuldner III. Vollstreckungsorgan IV. Verwirkung V. Räumungskosten VI. Kostensenkungsmodelle 1. Begrenzung des Kostenvorschusses 2. Speditionsfragen 3. Teilräumung, Vermieterpfandrecht und Mietsache als Pfandkammer VII. Lösungsansätze in der Praxis 1. Hamburger Modell 2. Frankfurter Modell 3. Berliner Modelle VIII. Bewertung IX. Rechtsbehelfe gegen ablehnende Entscheidungen des Gerichtsvollziehers 1. Erinnerung 2. Klage gegen den Justizfiskus X. Beitreibung von Kostenvorschüssen XL Räumungsfrist XII. Vollstreckungsschutz XIII. Vollstreckungsgegenklage und negative Feststellungsklage 3 Zwangsvollstreckungen wegen Handlungen und Unterlassungen I. Handlung II. Unterlassung und Duldung Vollstreckungsabwehr durch Antrag auf einstweilige Einstellung bei vorläufig vollstreckbaren Urteilen Insolvenzverfahren I. Eröffnung und Rechtswirkungen II. Verfahrensablauf Außergerichtliches Schuldbefreiungsverfahren Gerichtliches Schuldbefreiungsverfahren

19 XXVI 3. Einfaches Insolvenzverfahren 4. Restschuldbefreiung - Verbraucherinsolvenzverfahren. III. Insolvenz einer Mietvertragspartei 1. Mieterinsolvenz 2. Vermieterinsolvenz Zehnter Teil: Mietrechtliche Sonderformen 1 Dauernutzungsverhältnisse in Wohnbaugenossenschaften 2 Betreutes Wohnen und Heimvertrag 3 Vermietung von Eigentumswohnungen 4 Jugend- und Studentenwohnheim 5 Möblierte Vermietung 6 Vorübergehender Gebrauch 7 Werkswohnungen Sachverzeichnis 545