BWL für die Immobilienwirtschaft

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Horst Fuchs
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1 BWL für die Immobilienwirtschaft Eine Einführung von Prof. Dr. Michaela Hellerforth Westfälische Hochschule Gelsenkirchen 2., vollständig überarbeitete Auflage OldenbourgVerlag München

2 Inhalt Vorwort Abkürzungsverzeichnis V XIII 1 Einführung in die immobilienwirtschaftliche Betriebswirtschaftslehre Begründung der Notwendigkeit einer Immobilienbetriebswirtschaftslehre I 1.2 Immobilien und Immobilienmarkt Besonderheiten der Immobilien und Marktstrukturen Markteilnehmer am Immobilienmarkt Immobilienarten Bereitstellungsalternativen - Vertragsarten Organisation in der Immobilienwirtschaft Warum Organisation? Betreiberverantwortung als Thema der Organisation Aufbauorganisation II Die wichtigsten Organisationsformen für die Immobilienwirtschaft Ablauforganisation 16 2 Externes Rechnungswesen in der Immobilienwirtschaft Was ist Rechnungswesen? Das externe Rechnungswesen Einführung: Was ist das externe Rechnungswesen? Aufgaben des externen Rechnungswesens Rechtliche Grundlagen des externen Rechnungswesens Inventar und Inventur Die Bilanz Bestandskonten Erfolgskonten Das Ergebnis der Buchführung: der Jahresabschluss Einführung Die Bilanz Die Gewinn und Verlustrechnung (GuV) Anhang und Lagebericht Grenzen von Jahresabschlussanalysen 40

3 VIII Inhalt 2.4 Der immobilienwirtschaftliche Kontenrahmen Auswirkungen von IAS/IFRS aufdie Immobilienwirtschaft Einführung: Was ist IAS/IFRS? Für wen gelten die Standards bereits und wie sieht die aktuelle Entwicklung aus? Bedeutsame Standards für die Immobilienwirtschaft.47 3 Internes Rechnungswesen Einführung Aufgaben und Funktionen der Kosten- und Leistungsrechnung Was sind Kosten und Leistungen? Warum Kosten- und Leistungsrechnung? Funktionen der Kosten- und Leistungsrechnung Exkurs: Kostenbegriffe Einführung Fix oder variabel? Auszahlungen oder Kosten? Einzel- oder Gemeinkosten? Primäre und sekundäre Kosten Ist-, Normal- oder Plankosten? Aufgaben der Kosten- und Leistungsrechnung Allgemeines Systeme geordnet nach ihrem Zeitbezug Systeme geordnet nach ihrem Umfang der Kostenverrechnung Der Ablaufund die Durchführung der Kostenrechnung am Beispiel der Vollkostenrechnung Einführung Die Kostenartenrechnung Die Kostenstellenrechnung Die Kostenträgerrechnung Betriebsergebnisrechnung Beurteilung der Vollkostenrechnung Leistungsrechnung in der Immobilienwirtschaft - einige Besonderheiten Deckungsbeitragsrechnung Einführung Die einstufige Deckungsbeitragsrechnung Die mehrstufige Deckungsbeitragsrechnung Die Prozesskostenrechnung Einführung und Grundlagen Schritte zur Einführung der Prozesskostenrechnung 74

4 Inhalt Grundlagen und ausgewählte Instrumente des Controllings 77 Einführung: Ziele und Instrumente des Controllings 77 Kennzahlen erstellen und analysieren 78 Einführung 78 Kennzahlensysteme 79 Benchmarking 81 Einführung 81 Der Benchmarking-Prozess 82 Balanced Scorecard '" 85 Einführung 85 Zwischenfazit. 87 Perspektiven der Balanced Scorecard: Beschreibung und Beispiel 88 Voraussetzungen für die Implementierungder BSC 89 IX 5 Immobilienmanagement Portfoliomanagement Einführung Ziele des Portfoliomanagements Portfoliosegmentierung Geschäftsfelderstrategien und Portfoliooptimierung Vorgehen der Portfolioanalyse Erweiterung und Beurteilung Facility Management aus der Perspektive der Immobilienwirtschaft Modewort oder unvermeidlicher Wettbewerbsfaktor? Innovative Aspekte im Vergleich zur traditionellen Gebäudebewirtschaftung Risikomanagement Risikomanagement im Überblick Erfassung und Management von Risiken Beispiel für unternehmerische Risiken und deren Management anhand der Risikokarte Investition und Finanzierung Einführung: Begriffe und Zusammenhänge Investition und Finanzierung Investition und Investitionsrechnung 1JO Einführung Methoden der Investitions- und Rentabilitätsrechnung Unternehmensfinanzierung Fremdfinanzierung Einführung Der Rea1kredit Versicherungsdarlehen 125

5 X Inhalt Öffentliche Darlehen Factoring Eigenkapitalvereinbarungen nach Basel 11 und deren Folgen Innovative Finanzierungsinstrumente Einführung Mezzanine Finanzierung Verbriefung Steuern in der Immobilienwirtschaft Grundlagen Einkommenssteuer und Körperschaftssteuer Grundlagen Abgrenzung zwischen Herstellungskosten, Anschaffungskosten, anschaffungsnahen Aufwendungen und Erhaltungsaufwand Absetzung für Abnutzung (AfA) Zinsschranke Veräußerungsgewinnbesteuerung Umsatzsteuer: Mit oder ohne Option? Einführung Grundstücksumsätze aus dem Immobilienverkauf Errichtung und Sanierung von Gebäuden und deren Nutzung Vermietungsumsätze Die Gewerbesteuer Grundlagen Kürzungen bei der Gewerbesteuer Tarif der Gewerbesteuer Die Grunderwerbsteuer Steuerliche Bewertung des Grundbesitzes und Grundsteuer Ermittlung des Einheitswertes der Betriebsgrundstücke Die Grundsteuer Marketing für Immobilien Einführung: Grundlagen des Marketings Marketingplanung und -strategie Einführung Die strategische Marketingplanung Die operative Marketingplanung und kurzfristige Aktivitäten Marketingstrategien im Überblick Strategie im Zusammenspiel von Preis und Qualität Grundlagen der Preispolitik Preispolitische Zielsetzungen Preispolitik im Marketingmix 156

6 Inhalt XI 8.4 Schlüsselrolle der Kommunikation Einführung Spektrum der Kommunikationspolitik Public Relations zum Imageaufbau Immobilienwertermittlung Einführung Grundlagen der Wertermittlung Was sind Grundstücke? Was ist der Verkehrswert? Exkurs: Was ist die ImmoWertV? "Klassische" Methoden der Wertermittlung Was ist die "klassische" Wertermittlung? Das Vergleichswertverfahren Das Ertragswertverfahren Das Sachwertverfahren Beleihungswertermittlung Einführung Ablaufeiner Beleihungswertermittlung Der Versicherungswert Einführung Unterschiedliche Versicherungsformen Ermittlung Internationale Immobilienbewertungsverfahren Einführung Das vereinfachte Ertragswertverfahren - Maklermethode Die Barwertkalkulation - Discounted Cash Flow Methode Das Residualverfahren (Bauträgermethode) Zusammenfassende Beurteilung der Verfahren der Wertermittlung 186 Literaturverzeichnis 187

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