GMA-Langzeitstudie 2. Werkstattbericht

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1 GMA-Langzeitstudie 2. Werkstattbericht Forum Einzelhandel Köln 11. Juni 2015 Dipl. Geogr. Markus Wagner Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA

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3 Zielrichtung / inhaltliche Schwerpunkte der GMA-Langzeitstudie Überblick über den aktuellen Forschungsstand und das rechtliche Instrumentarium zur Bewertung von Einzelhandelsvorhaben Vertiefende Untersuchung unterschiedlicher Ansiedlungsvorhaben hinsichtlich ihrer tatsächlich eingetretenen Auswirkungen (Ex ante / Ex post Analyse) Querschnittsauswertung und Herausarbeiten von Auswirkungsmustern Untersuchung von Einzelaspekten für verschiedene Formen von Einzelhandelsbetrieben Analyse der Wirksamkeit der vorhandenen Bewertungsinstrumente Vorschläge zur Weiterentwicklung des vorhandenen Instrumentariums 3

4 Untersuchungsbereiche Lebensmittel Möbel / Sport Einkaufszentren Betriebsformen Supermärkte Gr. Supermärkte IKEA Möbel Vollsortimenter innerstädtische Einkaufszentren periphere Einkaufszentren SB Warenhäuser Sport (Decathlon) Discounter Methodik Ex ante / Ex post Wettbewerbsanalyse Ex ante / Ex post Wettbewerbsanalyse Überblick über aktuellen Forschungsstand Dokumentenanalyse Dokumentenanalyse Auswertung DSSW Studie Befragungen (Verwaltung / Einzelhändler / Kunden) Befragungen (Verwaltung / Einzelhändler / Kunden) Detailanalyse zu 4 ausgewählten Untersuchungsstandorten Themenschwerpunkte Auswirkungen Unterschiede zwischen Betriebsformen Großflächigkeit Zentrale Orte Konzept Integration Auswirkungen (Rand )sortimentsthematik betriebliches Einzugsgebiet vs. regionalplanerische Verflechtungsbereiche Auswirkungen Entwicklung eines Bewertungstools zur Begleitung von Ansiedlungsprozessen für Einkaufszentren 4

5 Forschungsfragen IKEA Welche Veränderungen der Angebotsstrukturen des vorhandenen Einzelhandels, insbesondere in zentralen Versorgungsbereichen sind festzuhalten? Führte die Ansiedlung von IKEA zu Veränderungen im Einkaufsverhalten und verbinden Kunden von IKEA ihren Einkauf mit einem Besuch der Innenstadt? 5

6 Untersuchungsdesign IKEA Exante / Expost Analyse Kundenbefragung Angebotssituation vor IKEA Ansiedlung Einrichtungssektor allg. zentrenrelevante Sortimente Kontrollgruppe (ohne IKEA Ansiedlung) Angebotssituation nach IKEA Ansiedlung Einrichtungssektor allg. zentrenrelevante Sortimente Kontrollgruppe (ohne IKEA Ansiedlung) je 250 Befragungseinheiten in den Innenstädten je 250 Befragungseinheiten am Standort IKEA Veränderung der Angebotssituation in den Innenstädten in dezentralen Lagen in der Standortkommune in den Ober und Mittelzentren im Umland Auswertung und Interpretation der Befragungsergebnisse bevorzugte Einkaufsorte Einkaufshäufigkeit Kopplungseffekte Veränderung des Einkaufsverhaltens Schlussfolgerungen 6

7 Untersuchungsstandorte Legende Untersuchungsstandorte Kontrollgruppe Untersuchungsstandorte: Koblenz, RP, EW Ulm, BW, EW Würzburg, BY, EW Osnabrück, NS, EW Rostock, MV, EW Freiburg, BW, EW Chemnitz, SN, EW Mannheim, BW, EW Duisburg, NW, EW Kontrollgruppe: Memmingen, BY, EW Fulda, HE, EW Bamberg, BY, EW Heilbronn, BW, EW Magdeburg, SA, EW Karlsruhe, BW, EW 7

8 Entwicklung in den Innenstädten - Möbelsortiment Index: Bestand vor Eröffnung = Osnabrück Duisburg Koblenz Würzburg Mannheim Ulm Freiburg Kontrollgruppe vor Eröffnung ca. 2 Jahre nach Eröffnung aktuelle Erhebung 8

9 Entwicklung in den Innenstädten - Möbelsortiment Bei Möbeln ist keine einheitliche Tendenz (Flächenrückgang / Zunahme) in den untersuchten Städten zu erkennen. Ein grundsätzlicher Rückzug des Möbelsortiments aus der Innenstadt lässt sich ebenfalls nicht erkennen Lediglich größere Möbelanbieter über m² VK sind in den Innenstädten nur noch sehr selten vorzufinden Im Gegenzug hat ein Trend zu kleineren Flächen und eine Spezialisierung des Möbelsektors eingesetzt (z.b. Küchenstudios) Teilweise werden durch Möbelanbieter innerstädtische Flächen vermehrt durch zentrenrelevante Randsortimente gefüllt, während das ursprüngliche Kernsortiment Möbel stark zurückgefahren wird bzw. im Gegenzug außerhalb der Innenstädte angeboten wird. In Kontrollgruppe ähnliche Entwicklungen erkennbar 9

10 Entwicklung in den Innenstädten zentrenrelevante Randsortimente Index: Bestand vor Eröffnung = Osnabrück Duisburg Koblenz Würzburg Mannheim Ulm Freiburg Kontrollgruppe vor Eröffnung ca. 2 Jahre nach Eröffnung aktuelle Erhebung 10

11 Entwicklung in den Innenstädten zentrenrelevante Randsortimente Innenstädte haben in den letzten Jahren stark durch den Markteintritt neuer Formate wie z.b. Haushaltswaren und Heimdekofachmärkten (Depot, Butlers) und durch Stand alone Stores (z.b. WMF) profitiert. Eher Bedeutungszugewinn denn Bedeutungsverlust dieser Sortimente für die Innenstädte In allen untersuchten Städten stärkere Fluktuationen bei kleinflächigen Anbietern (v.a. Nebenlagen) lokale Faktoren innerhalb der Innenstädte (z.b. EKZ Entwicklung) häufig mit stärkeren Effekten auf den Innenstadthandel denn Möbelhausentwicklung leergefallene Ladeneinheiten häufig durch anderen Einzelhandel (z.b. Bekleidung) wiederbelegt In Kontrollgruppe uneinheitliche Entwicklungen aber insgesamt stabile Angebotssituation 11

12 Entwicklung in den Innenstädten nicht-zentrenrelevante Randsortimente Index: Bestand vor Eröffnung = Osnabrück Duisburg Koblenz Würzburg Mannheim Ulm Freiburg Kontrollgruppe vor Eröffnung ca. 2 Jahre nach Eröffnung aktuelle Erhebung 12

13 Entwicklung in den Innenstädten nicht-zentrenrelevante Randsortimente An einer Mehrzahl der untersuchten Standorte Rückgang der Verkaufsflächen zu verzeichnen Größere Fachanbieter (z.b. Teppichmärkte, Leuchtenhäuser) ziehen sich aus der Innenstadt zurück und verlagern ihre Standorte teilweise in Gewerbegebietslage und hier in die Nähe anderer Möbelhäuser Teilweise wurden Sortimente wie z.b. Leuchten vom Fachhandel auch in die Bau und Heimwerkermärkte verdrängt. Insgesamt eher negative Tendenz bei nicht zentrenrelevanten Sortimenten in den Innenstädten. Allerdings werden diese Flächen i.d.r. schnell durch andere (häufig zentrenrelevante Sortimente) wiederbelegt, sodass keine längeranhaltende Leerstände entstehen In Kontrollgruppe ähnliche Entwicklungen beobachtbar 13

14 Entwicklung in den Innenstädten insgesamt Index: Bestand vor Eröffnung = IKEA Standorte Kontrollgruppe Möbel zentrenrelevante Randsortimente nicht zentrenrelevante Randsortimente Möbel zentrenrelevante Randsortimente nicht zentrenrelevante Randsortimente Alterhebung 1 Alterhebung 2 aktuelle Erhebung 14

15 Entwicklung in den Innenstädten insgesamt Nach der Ansiedlung von IKEA hat sich der klassische Möbelhandel in der Tendenz aus den Innenstädten zurückgezogen geblieben sind Spezialanbieter Der als besonders kritisch diskutierte Zuwachs an zentrenrelevanten Randsortimenten führt nachweislich zumindest beim Anbieter IKEA nicht zu einem Rückgang der Verkaufsflächen in der Innenstadt vielmehr zeigt sich auch in den Innenstädten eine anhaltend dynamische Entwicklung, die durch das Aufkommen neuer Betriebsformen und Wettbewerber geprägt ist. Im Bereich der nicht zentrenrelevanten Randsortimente ist ein Rückzug der Anbieter aus der Innenstadt zu erkennen. Diese Flächen werden häufig durch zentrenrelevanten Handel nachgenutzt. In dezentralen Lagen keine einheitlichen Entwicklungen erkennbar (häufig durch lokale Wettbewerbsveränderungen bedingt) 15

16 Kopplungseffekte IKEA - Innenstädte 58 % Freiburg 16% 42% 41% 57 % Ulm 30% 27% 42% 15 % Mannheim 2% 13% 84% 34 % Koblenz 8% 26% 64% 39 % Duisburg 15% 24% 60% 20 % Osnabrück 5% 15% 79% 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% 80% 90% 100% ja, immer manchmal nein, nie keine Angabe 16

17 Kopplungseffekte IKEA - Innenstädte Mannheim Entfernung der Innenstadt in km Osnabrück Koblenz Duisburg Freiburg 2 Ulm 0 0% 10% 20% 30% 40% 50% 60% 70% Kopplungseffekte mit der Innenstadt (Kategorien ja, immer; manchmal) Je näher ein Möbelhausstandort an der Innenstadt liegt, desto stärker sind die Kopplungseffekte 17

18 Erste Schlussfolgerungen der Langzeitstudie im Bereich Möbel Auswirkungsmuster sind nur in Teilen zu erkennen, lokale Besonderheiten und Standortrahmenbedingungen sowie allgemeine Marktentwicklungen beeinflussen die Entwicklungen stark Im kritisch beäugten Bereich der zentrenrelevanten Randsortimente waren bei IKEA keine negativen sondern vielmehr positive Entwicklungen erkennbar (eine Überprüfung bei klassischen Möbelhäusern steht noch aus) Heutige restriktiven Regelungen und Schwellenwerte wie z.b. max. 350 m² bzw. 3 % der Gesamtverkaufsfläche (Region Stuttgart) sind empirisch nicht begründbar 18

19 Empfehlungen der Langzeitstudie im Bereich Möbel Verkaufsfläche für zentrenrelevante Randsortimente so begrenzen, dass keine negativen Auswirkungen auf innerstädtische Lagen / Stadtteilzentren in der Standortkommune und im Umland erfolgen. Starre Schwellenwerte werden lokalen Besonderheiten und Rahmenbedingungen nicht gerecht. Städtebauliche Auswirkungsanalysen auf Basis der konkreten Betreiberkonzepte und der spezifischen Standortrahmenbedingungen bleiben weiterhin zur Abschätzung der konkreten im Ansiedlungsfall auftretenden Auswirkungen essentiell. Notwendigkeit der Verankerung eines vorhabenbezogenen Einzelhandelsmonitorings in die räumliche Planung zur Ex post Überprüfung der prognostizierten Auswirkungen und zur weiteren Verbesserung der Prognoseinstrumente erkennbar. 19

20 Veröffentlichung noch 2015 geplant 20

21 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh Ludwigsburg Dresden, Hamburg, Köln, München Geschäftsführer: Dr. Stefan Holl Hohenzollernstraße Ludwigsburg Telefon: Telefax: E Mail: info@gma.biz Internet: Das Dokument ist urheberrechtlich geschützt. Die Rechte liegen bei der GMA Gesellschaft für Markt und Absatzforschung mbh. Die Folie ist Bestandteil einer Präsentation und ohne mündliche Erläuterung unvollständig. GMA