Preisgünstiges Wohnen im Hebebrandquartier. Bericht Hamburg November

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1 Preisgünstiges Wohnen im Hebebrandquartier Bericht Hamburg November 2011

2 Preisgünstiges Wohnen im Hebebrandquartier Bericht Hamburg November 2011 GEWOS Institut für Stadt-, Regionalund Wohnforschung GmbH Maurienstraße Hamburg Telefon 040/ Telefax 040/ info@gewos.de Internet Geschäftsführung: Renate Szameitat Santander Bank BLZ Konto-Nr GEWOS 2011 Sitz der Gesellschaft: Hamburg Registergericht: Hamburg, HRB

3 Inhalt 1 Hintergrund und Auftrag 1 2 Standort und Planungen 2 3 Wohnungsnachfrage Nachfrage in Hamburg Nachfrage in Barmbek Weitere Zielgruppen 12 4 Wohnungsangebot Mieten Sozialwohnungen Marktintensität Wohneigentum Wohnungsbauprojekte im Umfeld Quartier Park Lane Barmbek Loft Waterfront am Osterbekkanal Parkquartier Friedrichsberg Opernfundus/Dieselstraße Rübenkamp 23 5 Handlungsempfehlungen Wohnungsangebot Städtebaulicher Wettbewerb Realisierung preisgünstigen Wohnens Geförderter Wohnungsbau Grundstücksvergabe Neue Förderinstrumente 29

4 - 1-1 Hintergrund und Auftrag Hamburg wachsende Stadt Entwicklung kommunaler Wohnbauflächenpotenziale Vorgezogene Bürgerbeteiligung Hebebrandquartier Hamburg benötigt als wachsende Stadt dringend zusätzlichen Wohnraum, um die derzeitige und zukünftige Nachfrage zu decken. Die Zunahme der Haushalte und die bislang geringe Bautätigkeit schlagen sich in einer Angebotsverknappung auf dem Wohnungsmarkt nieder. Der aktuelle Wohnungsneubau in der Stadt konzentriert sich auf das Marktsegment des hochpreisigen Wohnungsbaus. Für Haushalte mit mittleren und niedrigen Einkommen, insbesondere Familien und Senioren, sind außerhalb des geförderten Wohnungsbaus kaum Angebote im Neubausegment vorhanden. Auch das Angebot an preisgünstigen Wohnungen im Bestand wird auf Grund des Auslaufens von Preis- und Belegungsbindungen sowie durch Umwandlungen und Modernisierungen immer kleiner. Die Folge sind steigende Mieten. Die Stadt Hamburg hat sich zum Ziel gesetzt, jährlich Wohnungen neu zu errichten, um die steigende Nachfrage zu befriedigen, den Wohnungsmarkt zu stabilisieren und den Anstieg der Mieten zu bremsen. Um diese hohen Fertigstellungszahlen zu erreichen, müssen insbesondere die knappen kommunalen Bauflächenpotenziale aktiviert werden. Eines der größten städtischen Wohnbauflächenpotenziale befindet sich zwischen Barmbek und Winterhude am Hamburger Stadtpark und der City Nord. Im Hamburger Flächennutzungsplan von 1997 ist die Nutzung eines Großteils der derzeit noch als Kleingärten genutzten Flächen des sogenannten Hebebrandquartiers für Wohnbebauung vorgesehen. Nach einem dialogorientierten Rahmenplanverfahren von April2010-Mai 2011 wurden die betroffenen Kleingärtner und interessierte Bürger ab Juni 2011 in einem Bürgerbeteiligungsverfahren über den bisherigen Planungsstand informiert und erhielten Gelegenheit, in Arbeitsgruppen ihre Wünsche und Vorstellungen zur weiteren Gestaltung des Quartiers einzubringen. Allgemeiner Konsens war, einen möglichst hohen Anteil an preisgünstigem Wohnraum zu schaffen.

5 - 2 - Untersuchungsziel: Methoden zur Schaffung preiswerten Wohnraums Ziel dieser Untersuchung ist es, die Standort- und Lagequalitäten des Hebebrandquartiers hinsichtlich der geplanten Wohnnutzung zu ermitteln und Mittel und Wege aufzuzeigen, mit denen es möglich ist, preisgünstigen Wohnraum an diesem Standort zu errichten.

6 - 3-2 Standort und Planungen Lage zwischen Barmbek, City Nord und Stadtpark Grün- G und Frei- flächen Das Hebebrandquartier erstreckt sich auf einer Fläche von insgesamt 39 ha östlich des d Hamburger Stadtparks und der City Nord sowie westlich w der r Wohnquartiere Barmbeks. Im Süden grenzen ehemalige Bahnflächen an, die derzeit mit Geschosswohnungen bebaut werden. Nördlichh liegen Vorhalteflächen der Hamburger Hoch- bahn, die mittlerweile bewaldet sind. Abb. 1 Lage- und Rahmenplan Hebebrandquartier HafenCity Universität Asklepius Klinkk S-Bhf Rübenkamp S-Bhf Alte Wöhr (Stadtpark) Wohnbebauung Gewerbe (Bildung, Versorgung, Dienstleistung)

7 - 4 - Im Norden Bildungsstandort 27 ha Kleingartengelände mit 330 Parzellen Rahmenplan Hervorragende ÖPNV-Anbindung Unmittelbare Nähe zu Grün- und Freiflächen Fuhlsbüttler Straße mit gutem Versorgungsangebot Das Quartier teilt sich in drei Bereiche auf. Der nördliche Bereich ist ein Standort der HafenCity Universität (HCU) und der Beruflichen Schule für Wirtschaft und IT City Nord. Der Bereich soll auch zukünftig für Bildungszwecke genutzt werden. Es wird erwartet, dass die Gebäude unter Denkmalschutz gestellt werden. Wohnbebauung ist daher nicht vorgesehen. In unmittelbarer Nähe befindet sich der U-Bahnhof Sengelmannstraße, der eine gute Erschließung des Gebiets durch den ÖPNV bietet. Die beiden südlich der HafenCity Universität gelegenen Teilbereiche sind insgesamt 27 ha groß. Die Bereiche zwischen Hebebrandstraße und Jahnbrücke sowie zwischen Jahnbrücke und der Straße Alte Wöhr werden derzeit noch als Kleingartengelände mit rund 330 Parzellen genutzt. Anfang 2011 wurde ein städtebaulicher Rahmenplan erstellt, mit dem die zukünftige Flächenaufteilung und -nutzung festgelegt wurde. Danach sollen bis Wohnungen in zwei Teilbereichen entstehen, im Norden, im Bereich des S-Bahnhofs Rübenkamp und im Süden, nahe dem S-Bahnhof Alte Wöhr. Damit ist sichergestellt, dass beide Quartiersbereiche hervorragend an den öffentlichen Nahverkehr angeschlossen sind. Mit der S-Bahn ist die Hamburger Innenstadt in ca. 20 Minuten erreichbar, der Flughafen in zehn Minuten. Insbesondere der südliche Quartiersbereich profitiert von der unmittelbaren Nähe zum Hamburger Stadtpark. Darüber hinaus werden im Quartier insgesamt 18 ha Grünflächen erhalten oder entstehen neu. Darunter sind ca. 6 ha Kleingartenflächen. Der alte Baumbestand soll so weit wie möglich erhalten bleiben. Damit ist für beide Quartiersbereiche ein Wohnen in grüner Umgebung mit hoher Aufenthaltsqualität gewährleistet. Die Versorgung der zukünftigen Quartiersbewohner kann weitgehend in der nahegelegenen Fuhlsbüttler Straße und ihrer direkten Umgebung erfolgen. Die Fuhlsbüttler Straße bietet eine einfache, aber differen-

8 - 5 - zierte Einzelhandels- und Dienstleistungsstruktur mit umfänglichem gastronomischem Angebot. Für den nördlichen Quartiersbereich sind der nahe gelegene Alsterdorfer Markt und die City Nord mit ihren Einkaufsmöglichkeiten für die Versorgung der Bewohner von Bedeutung. Darüber hinaus sollen im Quartier selbst Möglichkeiten der Nahversorgung im kleinen Rahmen geschaffen werden. Schulen und Kindergärten im Umfeld Sehr gute medizinische Infrastruktur Lärmbelastung in den Randbereichen Im näheren Umfeld des Hebebrandquartiers liegen mehrere Schulen und Kindertagesstätten, so beispielsweise die Stadtteilschule Barmbek, Standort Fraenkelstraße. Hier wird Unterricht in der Sekundarstufe 1 angeboten. Im Zuge der Realisierung des Quartiers und mit dem Zuzug von Familien ist davon auszugehen, dass diese Infrastruktur ausgebaut werden muss, um dem zusätzlichen Bedarf gerecht zu werden. In unmittelbarer Nachbarschaft zum Hebebrandquartier am Rübenkamp liegt die Asklepius Klinik Barmbek. Zahlreiche niedergelassene Ärzte sind in den benachbarten Barmbeker Wohnquartieren tätig, so dass den Bewohnern auch eine sehr gute medizinische Infrastruktur zur Verfügung steht. Auch die Alsterdorfer Anstalten mit ihrem Betreuungsangeboten sind in räumlicher Nähe ansässig. Dies macht das Quartier auch für Zielgruppen interessant, die auf intensivere medizinische oder soziale Betreuung angewiesen sind. In den Randbereichen der Quartiere sind Einschränkungen der Wohnqualität durch Verkehrslärm zu erwarten. Besonders die stark befahrene Saarlandstraße, die Hebebrandstraße und der Jahnring weisen erhebliche Lärmemissionen auf. Darüber hinaus belasten die S- Bahntrasse und die Güterumgehungsbahn den östlichen Rand des Gebiets mit Lärm. Der südliche Quartiersbereich wird im Sommer zeitweise durch Konzertlärm der Veranstaltungsbühne im angrenzenden Stadtpark beeinträchtigt. Der Rahmenplan für das Hebebrandquartier nimmt auf diese Gegebenheiten Rücksicht und sieht Abstandsflächen sowie Lärmschutzmaßnahmen zur Saarlandstraße, Hebebrandstraße und zum Jahnring vor.

9 - 6 - Fazit: Hervorragender Wohnstandort Das Gelände des Hebebrandquartiers ist in hervorragender Weise für Wohnnutzung geeignet. Die innenstadtnahe Lage, die optimale Verkehrsanbindung, die Nähe zum Stadtpark sowie eine sehr gute Versorgung im Umfeld machen den Standort für nahezu alle Nachfragergruppen geeignet. Einzige Einschränkung ist die Belastung der Randbereiche mit Verkehrslärm.

10 - 7-3 Wohnungsnachfrage 3.1 Nachfrage in Hamburg Anstieg der Einwohnerzahl Die Metropolregion Hamburg gehört zu den Wachstumsregionen Deutschlands. Seit der Jahrtausendwende steigt die Zahl der Einwohner, insbesondere durch Zuwanderung stetig an. Abb. 2 Hamburg Bevölkerungsentwicklung und Neubau Beratung Planung Forschung GEWOS Neubau Bevölkerung GEWOS Fertigstellungen auf niedrigem Niveau Wohnungsmarktprognose 2008 Während sich die Einwohnerzahl Hamburgs von 1999 bis 2010 um knapp erhöhte, halbierten sich die Fertigstellungszahlen für Wohnungen bis 2002 und blieben bislang bei rund Wohneinheiten jährlich weitgehend konstant. Die von GEWOS 2008 erstellte Wohnungsmarktprognose für Hamburg zeigt, dass die derzeitigen Fertigstellungszahlen für Wohnungen bei weitem nicht ausreichen, um die zusätzliche Nachfrage im Rahmen des Bevölkerungsanstiegs und der Haushaltsverkleinerungen zu befriedigen und darüber hinaus die Verluste an

11 - 8 - Wohnraum durch Abgänge zu kompensieren. Abb. 3 Hamburg Wohnungsmarktbilanz Beratung Planung Forschung GEWOS fortgeschriebene Neubautätigkeit bis 2020 Nachfrageüberhang 2008 Nachfragezuwachs bis 2020 Abgang/Umnutzung bis 2020 Angebotslücke GEWOS neue Wohnungen zusätzlich bis 2020 erforderlich Hebebrandquartier wichtig für die Wohnraumversorgung Schon 2008 bestand in Hamburg ein rechnerischer Nachfrageüberhang von wohnungsmarktrelevanten Haushalten. Bei gleichbleibend niedrigen Fertigstellungszahlen wird sich die Angebotslücke bis 2020 auf Wohnungen erhöhen. Die aktuellen Mietpreisanstiege machen deutlich, dass sich die Verknappung des Wohnungsangebots inzwischen auf dem Wohnungsmarkt bemerkbar macht. Bis 2020 müssen die jährlichen Fertigstellungszahlen mehr als verdoppelt werden, um das Defizit auszugleichen. Die Bebauung des Hebebrandquartiers mit bis Wohnungen ist daher nicht nur für die angrenzenden Barmbeker Stadtquartiere von Bedeutung, sondern auch für die Versorgung nachfragender Haushalte im gesamten inneren Stadtbereich.

12 Nachfrage in Barmbek Ausgleich struktureller Defizite Da das Hebebrandquartier als stadträumliche Erweiterung der angrenzenden Barmbeker Wohnquartiere fungiert, bietet sich hier die Chance, strukturellen Defiziten im Bezirk Hamburg-Nord und insbesondere in Barmbek entgegenzuwirken. Abb. 4 Haushaltsstrukturen Beratung Planung Forschung GEWOS Hamburg Barmbek-Süd Barmbek-Nord 0% 20% 40% 60% 80% 100% 1 Pers-HH 2 Pers-HH 3 Pers-HH 4 und mehr Pers-HH GEWOS Wenige Mehrpersonenhaushalte in Barmbek Vergleicht man die Haushaltsstrukturen Hamburgs mit den Stadtteilen Barmbek-Nord und Barmbek-Süd zeigt sich, dass dort Mehrpersonenhaushalte deutlich weniger vertreten sind. Rund 90 % aller Haushalte in diesen Stadtteilen sind Ein- und Zweipersonenhaushalte. Dies ist in der Struktur des Wohnungsbestandes begründet, in dem kleine Wohnungen dominieren, die den heutigen Flächenansprüchen größerer Haushalte nicht mehr gerecht werden.

13 Familien als Nachfrager Insbesondere Familien mit mehr als drei Mitgliedern sind häufig gezwungen, Barmbek zu verlassen, um angemessenen Wohnraum zu finden. Gefragt sind vor allem Mietwohnungen mit bis zu 80 m² Wohnfläche. Für diese Nachfrager kommen derzeit aus finanziellen Gründen in erster Linie Wohnungen in den Außenbereichen oder in Hamburgs Umland in Frage. Ein entsprechend preisgünstiges Wohnungsangebot im Hebebrandquartier würde für diese Nachfrager eine Alternative bieten und zu einer ausgewogeneren Bewohnerstruktur im Gebiet beitragen. Viele Nachfrager mit niedrigen Einkommen Insbesondere in den angrenzenden Stadtteilen Barmbek-Nord und -Süd sind viele Haushalte mit niedrigen Einkommen ansässig, die in besonderem Maße auf preisgünstigen Wohnraum angewiesen sind. Die Haushaltseinkommen liegen hier deutlich unter dem Hamburger Durchschnitt. Da zurzeit kaum preisgünstige Wohnungen neu entstehen und die Mieten steigen, ist der preisgebundene Bestand besonders wichtig für die Versorgung der Haushalte mit niedrigen Einkommen. Abb. 5 Vordringlich Wohnungssuchende im Bezirk Hamburg-Nord 2010 Beratung Planung Forschung GEWOS Haushalte Pers-HH. 2-Pers-HH. 3-4 Pers-HH. 5-6 Pers-HH. 7 u. mehr-pers-hh. GEWOS

14 Viele Einpersonenhaushalte suchen dringend 1. Förderweg für Haushalte mit niedrigen Einkommen Die Statistik der vordringlich Wohnungssuchenden in Hamburg-Nord zeigt die Bedarfe nach Haushaltsgrößen. Ein besonders großer Bedarf an preisgünstigen Wohnungen besteht hier für Einpersonenhaushalte. Vordringlich Wohnungssuchende sind Personen, die unter Berücksichtigung der wohnlichen, gesundheitlichen und wirtschaftlichen Verhältnisse dringend auf eine angemessene Wohnung angewiesen und allein nicht in der Lage sind, eine Wohnung zu finden. Diese Wohnungsuchenden werden auf Antrag als vordringlich Wohnungssuchender (Dringlichkeitsfall) anerkannt und im Rahmen der Möglichkeiten von der Freien und Hansestadt Hamburg mit Wohnraum versorgt. Unabhängig von einer Dinglichkeit können Haushalte mit niedrigen Einkommen stattlich geförderte Wohnungen (Sozialwohnungen) beziehen, wenn diese zur Verfügung stehen. Die Einkommensgrenzen für geförderte Wohnungen sind gesetzlich bundesweit geregelt. Da das Mietpreisniveau in Hamburg deutlich über dem Bundesdurchschnitt liegt, dürfen hier Einkommensgrenzen im 1. Förderweg um bis zu 30 % überschritten werden. Der 1. Förderweg ist für Haushalte mit niedrigen Einkommen konzipiert. In Hamburg liegen die Einkommensgrenzen einschließlich 30 % Überschreitung wie folgt: 1-Personen-Haushalt: rd Euro 2-Personen-Haushalt: rd Euro 3-Personen-Haushalt: rd Euro (mit 1 Kind) 4-Personen-Haushalt: rd Euro (mit 2. Kindern) (Angaben ohne Gewähr) 2. Förderweg für Bezieher mittlerer Einkommen Hamburg fördert mit dem 2. Förderweg auch Haushalte mit mittleren Einkommen, von denen viele Probleme haben, sich auf dem freien Mietwohnungsmarkt zu versorgen. Bezogen auf die Brutto-Einkommen ergeben sich für die jeweiligen Haushaltsgrößen folgende Grenzwerte: 1-Personen-Haushalt: rd Euro 2-Personen-Haushalt: rd Euro 3-Personen-Haushalt: rd Euro 4-Personen-Haushalt: rd Euro (Angabe ohne Gewähr)

15 Weitere Zielgruppen Studierende als Nachfrager Beschäftigte der Gesundheitseinrichtungen Senioren Zu den potenzielle Nachfragern für das Wohnungsangebot im Hebebrandquartier zählen auch Studierende, die sich auf dem freien Wohnungsmarkt nicht versorgen können. Auf Grund der innenstadtnahen Lage, der guten Erreichbarkeit des Quartiers und der Nähe zu Bildungseinrichtungen bietet sich der Standort explizit auch für Studierendenwohnungen an. Die räumliche Nähe zur Asklepius Klinik Barmbek und zur Stiftung Alsterdorf macht den Standort auch für die dort beschäftigten Arbeitskräfte interessant. In Kooperation mit diesen Einrichtungen können Unterkünfte bzw. Wohnungen für Klinikpersonal entstehen. Die demografische Entwicklung insbesondere in Barmbek führt zu einem Anstieg der Hochbetagten ab 75 Jahre. In dieser Altersgruppe erhöht sich der Bedarf an Betreutem Wohnen. Daher bietet es sich an, am Standort auch Senioreneinrichtungen zu etablieren. Dies umfasst in erster Line barrierearme Wohnungen mit fakultativem Betreuungsangebot.

16 Wohnungsangebot 4.1 Mieten Schlichter Wohnungsbestand in Barmbek-Nord und -Süd Das Hebebrandquartier fungiert als stadträumliche Erweiterung der Wohnquartiere in den angrenzenden Stadtteilen Barmbek-Nord und Barmbek-Süd. Beide Stadtteile sind von einem überwiegend schlichten Wohnungsbestand der 1920er Jahre und der Nachkriegszeit geprägt. Das Angebot ist dominiert von vielen Zwei- und Dreizimmerwohnungen auf kleiner Grundfläche. Diese Wohnungen sind wichtig für die Wohnraumversorgung der vielen Haushalte mit niedrigen und mittleren Einkommen in Hamburg-Ost. Abb. 5 Bestandsmieten im Einzugsbereich Beratung Planung Forschung GEWOS Postleitzahl Miete in Euro/m² (netto/kalt) GEWOS Bestandsmieten zurzeit 6,50 /m² bis 6,90 /m² Die Auswertung der Bestandsmieten im Einzugsbereich des geplanten Hebebrandquartiers zeigt, dass in den angrenzenden Barmbeker Stadtvierteln zurzeit Mieten von durchschnittlich 6,50 /m² bis 6,90 /m² (netto/kalt) gezahlt werden. Deutlich höher ist das Mietniveau in den

17 Stadtteilen westlich des Stadtparks und an der nahegelegenen Alster. Preisdruck auch in Barmbek Angebotsmieten über 10,00 /m² Nachdem zuletzt die innenstadt- und alsternahen Stadtteile wie Eppendorf, Winterhude und St. Georg von erheblichen Preissteigerungen betroffen waren, ist der Preisdruck nun auch in den ehemaligen Arbeiterquartieren Barmbek-Nord und -Süd spürbar. Auslöser ist die insgesamt steigende und aus stark nachgefragten Quartieren überschwappende Nachfrage nach vergleichsweise preiswerten Wohnungen in zentraler Lage. Derzeit sind in Presse und Internet kaum noch Wohnungsangebote in den Barmbeker Stadtteilen zu finden, bei denen die Mieten unter 10,00 /m² (netto/kalt) liegen. Allenfalls Genossenschaften und die SAGA/GWG bieten Wohnungen noch zu Preisen von 8,00 /m² an. Hier bestehen häufig Wartelisten.

18 Sozialwohnungen (öffentlich geförderte Wohnungen) Sozialwohnungsbestand wichtig Vor dem Hintergrund der vergleichsweise niedrigen Haushaltseinkommen vieler Bewohner Barmbeks und der steigenden Angebotsmieten auf dem freien Wohnungsmarkt ist das Angebot an preisvergünstigten Wohnungen im sozialen Wohnungsbau besonders wichtig. Erheblicher Rückgang des Sozialwohnungsbestands Von 2000 bis 2009 hat sich dieser Bestand in Barmbek auf rund Wohnungen nahezu halbiert. Im benachbarten Stadtteil Winterhude ging er um ein Drittel zurück. In Uhlenhorst sind keine geförderten Wohnungen mehr vorhanden. Die Zahl geförderter Wohnungen im Umfeld des Hebebrandquartiers wird mit dem Auslaufen der Bindungsfristen weiter abnehmen, wenn keine neuen Sozialwohnungen mehr errichtet werden (vgl. Abb.3). Abb. 6 Entwicklung des Sozialwohnungsbestands Beratung Planung Forschung GEWOS GEWOS

19 Marktintensität Wohneigentum Betrachtet man das Verhältnis von veräußerten Eigentumswohnungen zur Zahl der Haushalte (Marktintensität) in den Stadtteilen Hamburgs wird deutlich, dass inzwischen auch die ehemaligen Arbeiterquartiere Barmbek- Nord und -Süd von Aufwertungsdruck betroffen sind (vgl. Abb. 7). Diese Marktintensität beruht hier nicht aus dem Verkauf der eher schlichten Bestandswohnungen, sondern auf zahlreichen Neubauvorhaben, was sich auch in den Kaufpreisen für die Objekte niederschlägt. Abb. 7 Marktintensität Eigentumswohnungen 2010 Beratung Planung Forschung GEWOS GEWOS

20 Wohnungsbauprojektee im Umfeld Neubauprojekt im Hochpreissegment Abb. 8 Wohnungsbauprojekte Im weiteren Umfeld des Hebebrandquartiers entstehen derzeit mehrere Neubauvorhaben. Auf kommunalenn und genossenschaftlichen Flächen sind überwiegend preis- günstigee Mietwohnungen entstanden oder in Planung. Auf privaten Flächen entstehen in erster Linie Eigen- tumswohnungen im hochpreisigen Marktsegment. (Kartengrundlage: Rübenkamp Quartier 21 Dieselstraße Opernfundus/ Dieselstraße Park Lane Barmbek Loft 31 Waterfront Parkquartier Friedrichsberg Hebebrandquartier (Ehemals) kommu- nale Fläche Genossen- Fläche schaftliche Private Fläche

21 Die Eigentumswohnungen mit Preisen von /m² bis /m² erfreuen sich zwar einer regen Nachfrage, sind für die angestammte Wohnbevölkerung aber in der Regel unerschwinglich. Mietwohnraum kommt im Zuge der nicht geförderten Neubauprojekte ab 11,00 /m² auf den Markt Quartier 21 Ehemaliges Krankenhausgelände Kaufpreise: /m² Auf dem Gelände des ehemaligen Krankenhauses Barmbek entstehen auf einer Fläche von 13 ha rund 350 Neubauwohnungen, 160 denkmalgeschützte Wohnungen, 21 denkmalgeschützte Pavillionhäuser und 40 Stadthäuser. Darüber hinaus werden Büro- und Gewerbeflächen für rund 300 Arbeitsplätze errichtet, darunter eine Kindertagesstätte, Altenpflegeeinrichtungen und Gastronomie. Die Preise für Eigentumswohnungen betragen durchschnittlich /m². Im April 2011 waren bereits 80 % der Wohnungen verkauft. Die Preise für Mietwohnungen betragen ca. 11,00 netto/kalt.

22 Park Lane Potenzial für Wohnungen Kaufpreise von /m² bis /m² Auf dem 9,4 ha großen Gelände des ehemaligen Güterbahnhofs Barmbek ist die Errichtung von insgesamt Wohnungen möglich. Nach mehreren Eigentümerwechseln ist der Grundstückspreis gestiegen, so dass eine Ausrichtung des Angebots auf das obere Preissegment vorgenommen wurde. Der erste Bauabschnitt wurde 2011 fertiggestellt und befindet sich in der Vermarktung. Angeboten werden exklusive Eigentumswohnungen mit zwei bis sechs Zimmern und Wohnungsgrößen von 45 bis 220 m². Die Kaufpreise betragen /m² bis /m². Die Wohnungen des ersten Baukomplexes kosteten bis Euro je nach Größe und Lage der Wohnung. Derzeit werden weitere bauvorbereitende Maßnahmen durchgeführt, so dass mit der zeitnahen Fertigstellung weiterer Wohnungen zu rechnen ist.

23 Barmbek Loft 31 Maisonetten und Wohnbüros zu Preisen von /m² bis /m² Im Innenbereich eines Wohnblocks am Wiesendamm 31 entstehen derzeit 25 Wohnungen, davon 12 Wohnbüros sowie 29 Tiefgaragenplätze. Die Ein- bis Sechszimmerwohnungen werden überwiegend als Maisonetten errichtet und verfügen über ungewöhnliche Zuschnitte, beispielsweise wird eine Einzimmerwohnung im Loftstil mit 92 m² Wohnfläche angeboten. Wohnungen und Wohnbüros wurden mittlerweile komplett verkauft zu Preisen von durchschnittlich /m² Waterfront am Osterbekkanal Kaufpreise von /m² Auf dem ehemaligen Löschplatz am Osterbekkanal wurde zunächst ein Pflegeheim für Demenzkranke mit 144

24 Plätzen errichtet. Derzeit befinden sich drei Wohngebäude mit 36 Eigentumswohnungen in der Größe von 70 bis 100 m² bzw. 181 m² für die Penthouse-Wohnungen im Bau. Darüber hinaus sollen vier Doppelhäuser errichtet werden und fünf Hausboote auf dem Osterbekkanal vor Anker gehen. Die Kaufpreise für die Eigentumswohnungen betragen durchschnittlich /m² Parkquartier Friedrichsberg 160 Wohnungen für Baugemeinschaften Weitere 240 Mietund Eigentumswohnungen Auf den nicht mehr betriebsnotwendigen Flächen des ehemaligen Krankenhauses Eilbek sollen insgesamt 400 Wohnungen entstehen. Im ersten Bauabschnitt wurde mit 160 geförderten Wohnungen Hamburgs größtes zusammenhängendes Quartier für Baugemeinschaften errichtet. Die Baukosten betrugen im Schnitt /m² Wohnfläche. Für den zweiten Bauabschnitt am künftigen Elfriede- Lohse-Wächtler-Bogen sind die Erschließungsarbeiten im Gange. Hier werden voraussichtlich, neben einigen öffentlich geförderten Wohnungen, überwiegend frei finanzierte Miet- und Eigentumswohnungen entstehen.

25 Opernfundus und Dieselstraße Opernfundus Flächenpotenzial Opernfundus noch nicht erschlossen Ersatzneubau im Bestand 8,90 /m² Ersatzneubau Dieselstraße Auf dem Areal, auf dem sich zurzeit noch der Opernfundus befindet, ist der Neubau von 400 bis 700 Wohnungen möglich, je nachdem, ob ein Quartierssportplatz entstehen soll oder nicht. Die Planungen werden erst fortgesetzt, wenn eine Lösung für die Verlagerung des Fundus gefunden ist. Im benachbarten Bestand der Hanseatischen Baugenossenschaft an der Dieselstraße erfolgt sukzessive ein Ersatzneubau für nicht mehr modernisierungsfähige Gebäude. Geplant ist Neubau von 87 Wohnungen und 70 Tiefgaragenstellplätzen. Die Arbeiten am ersten von drei Bauabschnitten haben begonnen. Das Vorhaben soll im September 2014 abgeschlossen sein. Das Vorhaben wird zu 40 % durch KfW-Mittel und WK-Zuschüsse gefördert. Die Anfangsmieten betragen 8,90 /m² (netto/kalt).

26 Rübenkamp 400 bis 500 Wohnungen als Ersatzneubau Verzicht auf schnelle Erträge Fazit Das Bauprojekt der Allgemeinen Deutschen Schiffszimmerer Genossenschaft am Rübenkamp/Buekweg illustriert die Möglichkeiten des freifinanzierten Wohnungsbaus im unteren Preissegment. Die Genossenschaft ersetzt nicht mehr modernisierungsfähige Bestandsgebäude aus der Nachkriegszeit durch Neubauten. Etappenweise sollen insgesamt ca. 400 bis 500 Wohnungen ersetzt werden. Die Mieten werden voraussichtlich 8,50 /m² (netto kalt) betragen. Dieser niedrige Mietansatz ist nur möglich, weil die Genossenschaft auf eigenem, erschlossenem Grund baut, auf die Verzinsung des eigenen Kapitals verzichtet und erst langfristig mit einer Rendite rechnet. Mittlerweile befinden sich auch die innenstadtnahen Bereiche des Hamburger Ostens unter Aufwertungsdruck. Fast alle privaten, nicht geförderten Wohnungsbauprojekte orientieren sich am oberen Preissegment, während preisgünstige, insbesondere preisgebundene Wohnungen immer weniger werden.

27 Handlungsempfehlungen 5.1 Wohnungsangebot 5.2 Städtebaulicher Wettbewerb Das Wohnungsangebot im Quartier sollte überwiegend Wohnungen mittlerer Größe von 60 bis 80 m² Wohnfläche umfassen, weil diese von verschiedenen Nachfragergruppen gut genutzt werden können. Größere Wohnungen werden überwiegend im freifinanzierten Eigentumssegment nachgefragt. Für die große Anzahl von Single-Haushalten kommen kleine Apartments mit Wohnflächen von bis zu 55 m² in Betracht. Dies können normale Apartments, Seniorenwohnungen oder auch möblierte Kleinstwohnungen für Studierende sein. Keine zu hohe Baudichte 4 bis 5 Vollgeschosse plus Staffelgeschoss Hofanlagen und Solitäre Bei der baulichen Dichte wird ein Zielkonflikt deutlich. Je mehr Flächen für Grünanlagen, Kleingärten, und PKW- Stellplätze vorgesehen werden, desto höher muss die Verdichtung der zu bebauenden Areale sein, um preisgünstigen Wohnraum zu schaffen. Im Sinne der nachhaltigen Entwicklung des Quartiers und der Schaffung einer hohen Wohnqualität sollte die Bebauungsdichte der Wohnungsbauareale des Hebebrandquartiers die der angrenzenden Barmbeker Wohnquartiere nicht überschreiten. Die Höhe der Gebäude sollte durchschnittlich vier bis fünf Vollgeschosse plus Staffelgeschoss betragen. Hier bietet es sich an, je nach Lage zu variieren. Beispielsweise könnten vereinzelte Hochbauten durchaus mehr Geschosse aufweisen, wenn dies städtebaulich sinnvoll ist. Bevorzugte Bauform für das Gebiet sind Hofanlagen in Blockrandbebauung, die geschützte und ruhige Innenbereiche bieten. Um eine städtebauliche Monotonie zu vermeiden und eine Vielfalt an Wohnformen zu schaffen, sollten auch Solitäre, Stadthäuser und gestapelte Maisonetten ermöglicht werden.

28 Versorgung im Quartier ermöglichen Quartiersgaragen Familienquartier In beiden Quartiersbereichen sind Zonen vorzusehen, in denen sich kleinteiliger Einzelhandel und Dienstleitungsbetriebe etablieren können, um die Versorgung der Bewohner vor Ort zu ermöglichen. Das Quartier verfügt über hervorragende Anbindungen an den ÖPNV. Daher bietet es sich an, den Anteil motorisierten Verkehrs im Gebiet möglichst gering zu halten. Hier könnten Quartiersgaragen nahe den S-Bahn- Stationen Tiefgaragenplätze ersetzen und damit zur Verkehrsberuhigung beitragen und darüber hinaus die Baukosten reduzieren. Diese Quartiersgaragen könnten gleichzeitig Standorte für Park and Ride und Car Sharing-Angebote sein. Weitere Stellplätze sollten an den Rändern der Quartiere entstehen und baulich zur Lärmabschirmung genutzt werden. Tiefgaragenplätze sollten überwiegend dem freifinanzierten Wohnungsbau vorbehalten werden. Familien gehören zu den wichtigsten Zielgruppen für das Wohnungsangebot im Quartier. Hier ist die Gestaltung des Wohnumfeldes von besonderer Bedeutung. Kinder sollten sich in einer sicheren Umgebung frei bewegen können. Daher bietet es sich an, einen Teil des Quartiers als Familienquartier zu planen, das über entsprechende Frei- und Spielflächen verfügt und in dem der PKW-Verkehr auf ein Mindestmaß reduziert wird. Gleichzeitig sollten dort auch die Betreuungsangebote für Kinder konzentriert werden. 5.3 Realisierung preisgünstigen Wohnens Baukosten mindestens /m² Mieten unter 11,00 /m² betriebswirtschaftlich nicht realisierbar Gespräche mit Projektentwicklern, Wohnungsunternehmen und Bauträgern zeigten, dass die Baukosten für Wohnungen im freifinanzierten Wohnungsbau auf Grund der heutigen Bauvorschriften und Standards mindestens /m² Wohnfläche in Hamburg betragen, ohne die Kosten für den Grundstückserwerb. Mieten unter 11,00 /m² (netto/kalt) sind unter diesen Umständen betriebswirtschaftlich nicht zu realisieren. Das Beispiel des Bauprojekts am Rübenkamp zeigt, dass die dort geforderten Mieten von 8,50 /m²

29 (netto/kalt) nur realisierbar sind, wenn keine Grundstückskosten anfallen und das Unternehmen auf die Verzinsung des Eigenkapitals sowie eine kurzfristige Rendite verzichtet Geförderter Wohnungsbau Schwerpunkt geförderter Wohnungsbau Förderung auch der Mittelschicht 2. Förderweg anwendbar 60 % im 1. und 2. Förderweg GEWOS empfiehlt daher das Gros der Wohnungen im geförderten Wohnungsbau zu errichten. Die Hamburgische Wohnungsbaukreditanstalt (WK) bietet hierzu vielfältige Fördermöglichkeiten. Das bislang wichtigste Förderinstrument ist der 1. Förderweg, der zur Versorgung der unteren Einkommensgruppen dient. Die Kostenmieten betragen anfangs 5,80 /m² (netto/kalt). Der Abbau des Förderanteils beträgt alle zwei Jahre 0,20 /m². Mieterhöhungen sind auf 0,30 /m² alle zwei Jahre begrenzt. Da auf Grund des hohen Miet- und Kaufpreisniveaus in Hamburg auch Bevölkerungsschichten mit mittleren Einkommen Schwierigkeiten haben, sich auf dem freien Wohnungsmarkt zu versorgen, wurde 2011 der 2. Förderweg eingerichtet, der sich an diesen Einkommensgruppen orientiert. Die Kostenmieten betragen anfangs 8,00 /m² (netto/kalt) und erhöhen sich ebenfalls um 0,20 /m² alle zwei Jahre. Der 2. Förderweg soll nur in den Lagen eingesetzt werden, die ein überdurchschnittliches Mietniveau aufweisen. Als räumliches Abgrenzungskriterium dient der Bodenrichtwert der jeweils in Frage kommenden Wohnbauflächen. Ab einem Grundstückswert von 400 /m² Wohnfläche können neben Mietwohnungen des 1. Förderweges grundsätzlich auch Wohnungen im 2. Förderweg errichtet werden. Legt man einen durchschnittlichen Bodenrichtwert von 600 /m² für das Hebebrandquartier zu Grunde, kann die Anwendbarkeit des 2. Förderweges für das Quartier als gesichert angesehen werden. Die Förderkonditionen für Bauvorhaben bedingen, dass für zwei Wohnungen im 2. Förderweg eine Wohnung im 1. Förderweg errichtet werden muss. Diese Verpflich-

30 tung kann auch mit dem Bau von Seniorenwohnungen realisiert werden. Keine Zonierung Wohneigentum für Familien Baugemeinschaften berücksichtigen Studierende und Senioren Um soziale Unausgewogenheit in den Wohnquartieren zu vermeiden, sollte keine Zonierung nach geförderten und frei finanzierten Wohnungen erfolgen. Neben gefördertem Mietwohnungsbau sollte im Quartier auch die Bildung von Wohneigentum speziell für Familien möglich sein. Die Mischung von Miete und Eigentum trägt zu einer sozial ausgewogenen Bewohnerstruktur bei. Für gefördertes Wohneigentum kommt u.a. ein Wohnungsangebot in Betracht, das von Bauträgern speziell nach den Vorgaben der Wohnungsbaukreditanstalt erstellt wird und sich an die Zielgruppe der Förderberechtigten richtet. Darüber hinaus haben sich Baugemeinschaften von Bürgern bewährt, die ein Gebäude nach ihren Bedürfnissen gemeinsam errichten und als Eigentümer oder Genossenschaftsmitglieder bewohnen. Für diese Baugemeinschaften sollte ein Quartiersbereich zur Verfügung gestellt werden. Die Grundstücke sollten bei Vorliegen der materiellen Voraussetzungen preisermäßigt abgegeben werden. Gemeinsame Wohnanlagen von Studierenden und Senioren sind in Deutschland bislang selten und eher zufällig entstanden. Sie haben sich aber als sehr erfolgreich gezeigt. Da für beide Zielgruppen in Hamburg ein großer Wohnungsbedarf besteht, sollte man ein Pilotprojekt für eine gemeinsame Wohnanlage im Hebebrandquartier erwägen und die Förderkonditionen gegebenenfalls entsprechend anpassen Grundstücksvergabe Grundstücke im Landeseigentum Die Grundstücke des Hebebrandquartiers stehen im Eigentum des Landes Hamburg. Zur Erreichung des Ziels, preisgünstiges Wohnen zu ermöglichen, ist neben der Zuschussförderung der Wohnungsbaukreditanstalt eine aktive Bodenpolitik erforderlich.

31 Konzeptvergabeverfahren Nutzungsmischung und Förderbedingungen Erbpacht erhält Landesbesitz Verfahren anpassen Landeseigene Grundstücke werden derzeit von der Finanzbehörde Hamburg im so genannten Konzeptvergabeverfahren veräußert. Dies ermöglicht, bei der Vergabe stadtpolitische Ziele, wie die Schaffung preisgünstigen Wohnraums, die Förderung bestimmter Zielgruppen und die Schaffung bestimmter Wohnqualtäten zu berücksichtigen. Die Ausschreibungsvorgaben werden gemeinsam mit dem zuständigen Bezirk, der Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt sowie ggf. weiteren Institutionen festgelegt. Bei der Zuschlagsentscheidung hat die Qualität des eingereichten Konzepts ein Gewicht von 70 %, der gebotene Kaufpreis von 30 %. Dieses Instrument ist flexibel handhabbar und auch für die Entwicklung des Hebebrandquartiers nutzbar. Bei den Konzeptausschreibungen für die einzelnen Baufelder sollten die angestrebte Nutzungsmischung und die baulichen Förderbedingungen berücksichtigt werden. Neben dem Verkauf der Baugrundstücke besteht für das Land Hamburg die Möglichkeit, diese in Erbpacht zu vergeben. Der Erbpachtnehmer erwirbt für einen Zeitraum von 99 Jahren das Recht, die Flächen nach den Vorgaben des Bebauungsplans zu nutzen und zu bebauen. Dieses Verfahren hat den Vorteil, dass die Flächen in Landesbesitz bleiben und nach Ablauf des Erbbaurechts wieder verfügbar sind. Hamburg könnte sich damit langfristig ein wichtiges Flächenpotenzial erhalten und auf zukünftige, bisher nicht absehbare Bedarfe reagieren. Zurzeit können die Erwerber landeseigener Grundstücke zwischen dem Kauf und der Erbpacht wählen. Entscheidet man sich, die Flächen in Landesbesitz zu belassen, sollten die Baugrundstücke nur in Erbpacht vergeben werden. Auf Grund der momentan niedrigen Kreditzinsen sind die Konditionen im Erbpachtverfahren jedoch unattraktiv für Investoren. In den letzten Jahren wurden daher kaum Erbbaurechtsverträge geschlossen. Daher sollte das Erbbaurechtsverfahren gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft so modifiziert werden, dass wieder ein zeitgemäßes, praxisnahes Instrument zur Vergabe öffentlicher Bauflächen zur Verfügung steht.

32 Neue Förderinstrumente Hamburger Praxis Münchener Modell Verbilligte Grundstücke für Familien Orientierungshilfe für Hamburg Die in Hamburg praktizierte Kombination aus Zuschussförderung der Wohnungsbaukreditanstalt und Konzeptvergabe der Finanzbehörde ist geeignet, flexibel auf die speziellen Erfordernisse des jeweiligen Bauvorhabens einzugehen. Sie birgt jedoch den Nachteil, dass Konzepte und Vorgaben immer wieder neu ausgehandelt werden müssen und die Grundstücksvergabe auch von den gebotenen Preisen abhängig ist. Das Beispiel München zeigt, dass auch andere Wege der Wohnraumförderung erfolgreich sein können. In München stehen verschiedene städtische und staatliche Förderprogramme für Bauträger, Baugruppen und Genossenschaften sowie für private Immobilienkäufer zur Verfügung. Zudem vergibt die Stadt städtische Flächen für Vorhaben im geförderten Wohnungsbau zu günstigen Preisen. Das Münchener Modell ermöglicht durch niedrige Preise vor allem Münchner Familien mit mittlerem Einkommen, preisgünstiges Wohneigentum in der Stadt zu erwerben. Durch die verbilligte Abgabe der Grundstücke von der Stadt an die Bauträger werden die Objekte im Durchschnitt um 500 Euro je qm Wohnfläche billiger als vergleichbare Wohnungen auf dem allgemeinen Münchner Wohnungsmarkt. Für die Neujustierung der Hamburger Wohnungsbauförderung insbesondere im Eigentumssegment kann das Münchener Modell gute Orientierungshilfen liefern.