Grundstückskauf und Hausbau im Stadtgebiet Uelzen

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1 Grundstückskauf und Hausbau im Stadtgebiet Uelzen

2 1 Inhaltsverzeichnis Seite 1. Stadt Uelzen Fachbereich Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften 2 2. Einsicht in alte Baugenehmigungen 3 3. Das Baugrundstück Auswahl Erschließung 3 4. Rechtliche Vorüberlegungen Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Risiko Altlasten Erwerb Grundstückswert Nebenkosten Notarkosten Grunderwerbsteuer Erschließungsbeiträge für Straßenbau, Kanal und Wasserversorgung Sonstige Nebenkosten 5 5. Bauen im Innenbereich 5

3 2 Bauen in der Stadt Uelzen und den zugehörigen Ortsteilen 1. Stadt Uelzen Fachbereich Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften Die Stadt Uelzen ist als Baugenehmigungsbehörde für die Stadt Uelzen und die zugehörigen Ortschaften zuständig. Die Abteilung Bauaufsicht des Fachbereichs Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften nimmt u.a. die Aufgabe der unteren Bauaufsichtsbehörde und der unteren Denkmalschutzbehörde wahr. Sie hat darüber zu wachen, dass bauliche Anlagen, Grundstücke und Baumaßnahmen dem öffentlichen Baurecht entsprechen. Der Fachbereich Planung, Bauaufsicht und Liegenschaften ist Teil des Baudezernats, das von Herrn Karsten Scheele-Krogull geleitet wird. Der Fachbereich gliedert sich in drei Abteilungen. Die für Sie maßgeblichen Ansprechpartner möchten wir nachfolgend kurz vorstellen. Abteilung Liegenschaften Verkauf von Gewerbegrundstücken: Herr Tel.: , Zi. 227 Georg Duwe Verkauf von Wohnbaugrundstücken: Frau Tel.: , Zi. 225 Tanja Kosel Zentrale Bauberatung Prüfung und Beratung von Anträgen: Herr Tel.: , Zi. 212 Norbert Titzmann stadt.uelzen.de Herr Tel.: , Zi. 211 Jan Lüder Herr Tel.: , Zi. 213 Udo Kraaz Abteilung Planung Planungsrechtliche Prüfung: Frau Tel.: , Zi. 354 Alexandra Schuckenbrock stadt.uelzen.de Anschriften: Stadt Uelzen Stadt Uelzen Herzogenplatz 2 oder Postfach Uelzen Uelzen

4 3 2. Einsicht in alte Baugenehmigungen In den Archiven der Bauaufsicht werden die Baugenehmigungen einschließlich der dazugehörigen Bauunterlagen aufbewahrt. Wenn Sie in eine solche Akte Einsicht nehmen möchten, setzen Sie sich bitte zunächst telefonisch mit unserem Mitarbeiter Herrn Bonik, Tel.: , in Verbindung. Herr Bonik vereinbart dann mit Ihnen einen Termin, an dem die Akten für Sie zur Einsichtnahme bereit liegen. Eine Versendung der Akten auf dem Postwege an Ihre Anschrift ist rechtlich nicht zulässig und daher auch leider nicht möglich. Beachten Sie bitte, dass die Einsichtnahme in eine alte Bauakte grundsätzlich nur dem jeweiligen Eigentümer eines Grundstücks gestattet ist. Sind Sie nicht der Eigentümer des betreffenden Grundstücks, so müssen Sie vor Einsichtnahme eine auf Ihren Namen ausgestellte Vollmacht vorlegen. Die Akteneinsicht ist kostenpflichtig. Die Höhe der Kosten richtet sich nach der Allgemeinen Gebührenordnung. Die Kosten sind von Ihnen vorab zu entrichten. Haben Sie bitte Verständnis dafür, dass Sie die Akten nicht mitnehmen dürfen. Wir fertigen Ihnen jedoch gerne Kopien der von ihnen benötigten Unterlagen. 3. Das Baugrundstück 3.1 Auswahl Die Auswahl eines Baugrundstücks ist der erste entscheidende Schritt zur Verwirklichung Ihres Bauvorhabens, mit dem Sie zumeist eine langfristige Bindung an einen Standort eingehen. Bei der Auswahl können Sie nicht sorgfältig genug vorgehen. Sie sollten deshalb vor einem Erwerb das Grundstück so genau wie möglich kennen lernen. Es empfehlen sich Besuche zu verschiedenen Zeiten. Auch können Auskünfte von Nachbarn des ins Auge gefassten Grundstücks hilfreiche Aufschlüsse geben. 3.2 Erschließung Ein wesentlicher Punkt für die Bebaubarkeit eines Grundstücks ist die gesicherte Erschließung, d.h. das Grundstück muss in angemessener Breite an einer befahrbaren öffentlichen Verkehrsfläche liegen oder mit einer öffentlichrechtlich gesicherten Zufahrt daran anliegen. Informationen hierzu erhalten Sie durch die Mitarbeiter in der Zentralen Bauberatung. Des Weiteren müssen die Wasserversorgungsanlagen und Abwasseranlagen benutzbar und die Abwasserbeseitigung entsprechend den wasserrechtlichen Vorschriften gewährleistet sein. Informationen hierzu erhalten Sie unter Stadt Uelzen, Stadtentwässerung, Herzogenplatz 2, Uelzen, Tel.: Rechtliche Vorüberlegungen 4.1 Voraussetzungen für eine Bebaubarkeit Der Grundstückseigentümer und/oder käufer sollte sich zunächst bei der Bauaufsicht erkundigen, ob das Grundstück nach den planungsrechtlichen Gegebenheiten und dem Stand der Erschließung tatsächlich ein Baugrundstück ist und wie es bebaut werden darf. Kann auf dem ins Auge gefassten Grundstück überhaupt das geplante Bauvorhaben verwirklicht werden? Gleiches gilt auch für bebaute Grundstücke. Hierbei sollte insbesondere den folgenden Fragen Beachtung geschenkt werden: - Welche Möglichkeiten der Bebauung bestehen hinsichtlich der Grundstückslage, der Grundstücksgröße und des Zuschnitts? - Welche Festsetzungen und Baubeschränkungen trifft ein Bebauungsplan oder eine Gestaltungssatzung, falls vorhanden? - Welche Baubeschränkungen ergeben sich durch die Umgebungsbebauung, falls kein Bebauungsplan vorliegt (Einfügen in die Eigenart der vorhandenen Bebauung)? - Liegt das Grundstück evtl. im Außenbereich (außerhalb des Geltungsbereichs eines qualifizierten Bebauungsplans, außerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils)? - Wie sieht es mit der Baureife und der Erschließung des Grundstücks aus, ist eine ausreichend ausgebaute Zufahrtstraße vorhanden, können Anschlüsse an die Versorgungsund Entsorgungsleitungen (Gas, Strom, Wasser, Abwasser) kurzfristig hergestellt werden, was lässt sich in Bezug auf die Tragfähigkeit des Baugrunds und die Grundwasserverhältnisse feststellen? Gegebenenfalls ist vor Baubeginn ein Baugrundgutachten einzuholen. - In welcher Höhe sind Zahlungen für Erschließungsbeiträge zu erwarten? - Berühren durchgehende Versorgungsleitungen (unterirdisch oder als Freileitung) das Baugrundstück? - Wie ist das Grundstück im Grundbuch belastet? (z.b. durch Grunddienstbarkeiten, die die Bebauungsmöglichkeiten einschränken können.)

5 4 - Sind für das Baugrundstück Baulasten eingetragen? Informationen über eingetragene Baulasten erhalten Sie bei Herrn Bonik unter Tel.: In welcher Entfernung befinden sich der Arbeitsplatz, die Schule, der Kindergarten, die erforderlichen Einkaufsmöglichkeiten und wie ist die Verkehrsverbindung? - Falls über die Bebaubarkeit eines Grundstücks Zweifel bestehen, ist es empfehlenswert, sich vorher von den Mitarbeitern der Zentralen Bauberatung beraten zu lassen und gegebenenfalls eine Bauvoranfrage einzureichen. - Welche Störungen sind zu erwarten? Industrie, Gewerbe, landwirtschaftliche Betriebe oder Straßen in der Nähe des Baugrundstücks können zu Beeinträchtigungen führen. Bestehen Planungen, die zu Belästigungen führen können oder sind solche zu erwarten? Sie sollten den Flächennutzungsplan einsehen und erfragen, welche Planungen in der Nähe des Baugrundstücks vorgesehen sind. Nutzung eines fremden Grundstücks über einen festgelegten Zeitraum, oftmals für 99 Jahre. 4.2 Risiko Altlasten Vor einem Grundstückskauf sollte man sich gründlich informieren, ob Verunreinigungen aus vergangenen Jahrzehnten im Boden oder im Grundwasser lauern. Umfangreiche Recherchen machen sich angesichts des großen auch finanziellen Risikos immer bezahlt. 4.3 Erwerb Bevor Sie sich endgültig für ein Grundstück entscheiden, sollten Sie es genauer kennen lernen. Eine wichtige Rolle spielt die Untergrundbeschaffenheit. Bei moorigem Boden und / oder hohem Grundwasserspiegel müssen beispielsweise entsprechende Vorkehrungen getroffen werden, die auch die Baukosten erhöhen. Auskünfte erhalten Sie in der Bauaufsicht, von Baugeschäften am Ort oder von Nachbarn. Erkundigen Sie sich auch genau, wie die Gegend um das Grundstück in den nächsten Jahren aussehen wird. Garantien für eine ruhige Lage auf Lebenszeit gibt es nirgends, doch kann man bei der Planungsabteilung erfahren, ob in der Nähe größere Baugebiete geplant sind. Achten Sie auch darauf, dass Nachbargebäude oder hohe Bäume das Haus nicht ungünstig beschatten. Im Normalfall wird beim Grundstückskauf der Kaufpreis vollständig bezahlt. Daneben gibt es aber noch andere Kaufformen, z.b. die Nutzung im Wege des Erbbaurechts. Dies ist ein grundbuchgesichertes Recht zur baulichen Beispiel eines Bebauungsentwurfs 4.4 Grundstückswert Auskünfte über Bodenwerte von Grundstücken erhalten Sie beim Katasteramt Uelzen, Tel.: Aufgrund von Kartenübersichten können Sie dort die jeweils aktuellen Bodenrichtwerte in Erfahrung bringen, die einen ersten guten Anhalt für Grundstückspreise darstellen. Dieser Wert stellt jedoch nicht den Preis dar, der auf dem freien Markt erzielt wird. 4.5 Nebenkosten Beim Grundstückskauf beachten Sie bitte, dass neben den Grundstückskosten zumindest noch folgende Nebenkosten hinzukommen: Grunderwerbsteuer Notariats- und Grundbuchkosten Ggf. Straßen-, Entwässerungs- und Wasserversorgungsbeiträge Ggf. weitere Kosten (Vermessung, Makler)

6 5 4.6 Notarkosten Die Notariats- und Grundbuchkosten betragen in der Regel bis zu 1,5 % des Kaufpreises. 4.7 Grunderwerbsteuer Die Grunderwerbsteuer wird vom Finanzamt Uelzen erhoben. Es werden Ihnen zurzeit 4,5 % des vereinbarten Kaufpreises (Grundstückswert) in Rechnung gestellt. Erwerben Sie gemeinsam mit dem Grundstück auch eine auf diesem Grundstück errichtete Immobilie, wird die Grunderwerbsteuer soweit im Kaufvertrag enthalten auch vom Gebäudewert verlangt. Von einer gebrauchten Immobilie im Wert von Euro werden Ihnen demnach Euro Grunderwerbsteuer berechnet. 4.8 Erschließungsbeiträge für Straßenbau, Kanal und Wasserversorgung Ist Ihr Grundstück noch nicht erschlossen oder wird aufgrund der Teilung eines alten größeren Grundstücks in mehrere Bauplätze eine neue Erschließung notwendig, sollten Sie diese Kosten in der Finanzplanung berücksichtigen. Die zuständigen Energie- (Stadtwerke Uelzen GmbH, Im Neuen Felde 105, Uelzen, Tel.: ) und Wasserversorger (Wasserversorgungszweckverband Landkreis Uelzen, Veerßer Str. 53, Uelzen, Tel.: ) informieren Sie hierüber. Auch wenn bereits eine Straße an Ihr Grundstück führt, können dennoch Beiträge für den Straßenbau, den Kanal und die Wasserversorgung anfallen. Der Beitrag für den Straßenbau richtet sich nach den tatsächlich entstehenden Kosten. Obgleich die Gemeinde einen Teil dieser Kosten übernimmt, haben Sie als Grundstückseigentümer den wesentlichen Anteil an den Straßenbaukosten zu übernehmen. Die Beiträge für Straßenbau, Kanalisation und Wasserversorgung bemessen sich grundsätzlich nach der Grundstücksgröße und nach dem zulässigen Maß der Bebauung. Aktuelle Berechnungswerte für die zu erwartenden Beiträge erhalten Sie für die Wasserversorgung vom Wasserversorgungszweckverband Landkreis Uelzen, Veerßer Str. 53, Uelzen, Tel.: und für die Abwasserentsorgung durch die Stadtentwässerung der Stadt Uelzen, Herzogenplatz 2, Uelzen, Tel Sonstige Nebenkosten Beim Grundstückskauf können weitere Nebenkosten Ihren Geldbeutel belasten. Ist Ihr Grundstück noch nicht amtlich vermessen, kommen Vermessungsgebühren in Abhängigkeit von der Größe und dem Wert des Grundstücks sowie dem Zeitaufwand für die Vermessung auf Sie zu (gemäß Kostenordnung für das amtliche Vermessungswesen). Haben Sie ein Grundstück / Haus über einen Makler erworben, fällt eine individuelle Maklerprovision an. 5. Bauen im Innenbereich Neben Baugrundstücken in klassischen Neubaugebieten werden auch Grundstücke im sogenannten Innenbereich immer stärker nachgefragt. Die Stadt Uelzen möchte daher gerne weiterhin solche Innenbereiche nachverdichten. Interessierte Bauherren können sich gerne an die Stadt Uelzen wenden. Insbesondere bitten wir auch Grundstückseigentümer, die geeignete Flächen zur Verfügung stellen möchten, sich bei uns zu melden. Ihre Ansprechpartner hierfür sind Herr Duwe, Frau Schuckenbrock und Frau Kosel. Die Kontaktdaten finden Sie auf Seite 2. Beispiel für eine Nachverdichtung im Innenbereich

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