9. Wuppertaler Wohnungseigentumstag

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1 9. Wuppertaler Wohnungseigentumstag Aktuelle Rechtsprechung zum WEG Rechtsanwalt Rüdiger Fritsch Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht 1

2 Eigentümerversammlung Der ahnungslose Verwalter 1 Als Verwalter V im März zur Versammlung einlädt, verschickt er auch eine Einladung an Q. Q, der bereits im Dezember des Vorjahres umgezogen ist, ficht die gefassten Beschlüsse mit der Begründung an, ihm sei keine Einladung zugegangen (was zutrifft). 2

3 Eigentümerversammlung BGH, Urt. v V ZR 241/12 Teilt ein Wohnungseigentümer dem Verwalter seine ladungsfähige Anschrift nicht oder falsch mit und misslingt deshalb die Ladung zur Versammlung, so kann er eine Beschlussanfechtung hierauf nicht stützen. Dies gilt ebenso für die hierauf gestützte Anfechtung durch einen anderen Eigentümer. 3

4 Eigentümerversammlung Der ahnungslose Verwalter 2 Eigentümer E teilt Ende 2012 Verwalter V mit, dass er seine Wohnung verkauft habe. Als V im März 2013 zur Versammlung einlädt, verschickt er auch eine Einladung an E. Q, der bereits im Februar 2013 als neuer Eigentümer der Wohnung des E im Grundbuch eingetragen und nicht eingeladen wurde, ficht an. 4

5 Eigentümerversammlung LG München I v T 1970/13 Lädt der Hausverwalter aufgrund einer unterbliebenen oder nicht geeigneter Form erfolgten Mitteilung über einen Eigentümerwechsel irrtümlich einen ehemaligen Eigentümer zur Versammlung ein, liegt kein Ladungsmangel vor. Die Mitteilung, eine Wohnung sei verkauft, stellt keine geeignete Mitteilung eines Eigentümerwechsels dar. Dies verpflichtet den Verwalter auch nicht, vor der Eigentümerversammlung Einsicht in des Grundbuch zu nehmen. 5

6 Auslegung der Gemeinschaftsordnung Der BGH als Dönerfeind? Eigentümer E vermietet seine Teileigentumseinheit Nr. 2 an Mieter M, der dort eine Speisegaststätte eröffnet. Die Teilungserklärung bezeichnet die Einheiten Nr. 1 3 als Teileigentumseinheiten, während die übrigen Einheiten Nr als Wohnungen bezeichnet sind. Im Aufteilungsplan ist die Teileigentumsheit Nr. 1 als Gaststätte bezeichnet, während die Einheiten Nr. 2 und 3 als Laden bezeichnet sind. Der Eigentümer der über der Einheit 2 gelegenen Wohnung Nr. 4 verklagt E auf Unterlassung der Nutzung der Einheit 2 als Gaststätte. 6

7 Auslegung der Gemeinschaftsordnung BGH, Urt. v V ZR 246/11 Da die Teilungserklärung eine ausdrückliche Nutzungszweckbestimmung nur hinsichtlich der Einheiten Nr ( Wohnungen ) festlegt, enthält die Bezeichnung der Einheiten Nr. 1 3 nur die allgemeine Zweckbestimmung, dass diese als Teileigentum, also nicht zu Wohnzwecken dienen. Damit ist die Nutzung dieser Einheiten zu jedem anderen Zweck, mit Ausnahme der Wohnnutzung, zulässig. 7

8 Auslegung der Gemeinschaftsordnung BGH, Urt. v V ZR 246/11 Dafür, dass die im Aufteilungsplan enthaltenen Bezeichnungen Gaststätte bzw. Laden ausnahmsweise nicht nur reine Nutzungsvorschläge, sondern eine bindende Beschränkung der Nutzung enthalten sollen, gibt es keine Anhaltspunkte. Die Aufteilungspläne, die zur Beantragung der Abgeschlossenheitsbescheinigung dienen, sollen grundsätzlich lediglich die Aufteilung des Gebäudes sowie die Lage und Größe der einzelnen Sondereigentumseinheiten sowie die im Gemeinschaftseigentum stehenden Gebäudeteile ersichtlich machen. 8

9 Auslegung der Gemeinschaftsordnung BGH, Urt. v V ZR 246/11 Es ist Aufgabe der im Rahmen der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung zu treffenden Regelungen, den Nutzungszweck der einzelnen Sondereigentumseinheiten zu bestimmen. Soll der Aufteilungsplan ausnahmsweise auch die Nutzung verbindlich regeln, so muss dies eindeutig aus einer Bezugnahme in der Teilungserklärung oder der Gemeinschaftsordnung hervorgehen. 9

10 Buchhalter Wirtschaftsplan Die Eigentümerversammlung beschließt zu TOP 3 in der Eigentümerversammlung vom den Wirtschaftsplan für Q ficht den Beschluss an, weil er nur seinen Einzelwirtschaftsplan erhalten, weshalb es ihm nicht zuzumuten sei, über die übrigen, ihm nicht bekannten Einzelwirtschaftspläne abzustimmen. 10

11 Wirtschaftsplan BGH, Urt. v V ZR 211/12 Soweit die Auffassung vertreten wird, dass als Anlage zum jeweiligen Gesamt- und Einzelwirtschaftsplan jedem Wohnungseigentümer auch die die anderen Eigentümer betreffenden Einzelwirtschaftspläne oder zumindest eine Liste mit den sich ergebenden Vorschussbeträgen vor Beschlussfassung zu übersenden sei, wird dem nicht gefolgt. Vielmehr können keine vernünftigen Zweifel daran bestehen, dass nicht nur der betreffende, sondern auch alle anderen Eigentümer belastet werden, was sich auch unschwer errechnen lässt. 11

12 Ganz, ganz genau Jahresabrechnung Die Eigentümerversammlung beschließt zu TOP 3 in der Eigentümerversammlung vom die Abrechnung für Q ficht den Beschluss an, weil, ohne dass dies gesondert ausgewiesen wäre, in den Hausgeldzahlungen Beträge enthalten sind, die auf rückständige Hausgelder der Vorjahre gezahlt wurden. 12

13 Jahresabrechnung BGH, Urt. v V ZR 271/12 Die Gesamtabrechnung kann eine nähere Aufschlüsselung der im Abrechnungszeitraum eingegangenen Hausgeldzahlungen im Hinblick auf die jeweiligen Abrechnungszeiträume enthalten, für die sie geschuldet waren; weil die die Jahresabrechnung eine reine Einnahmen-/ Ausgabenabrechnung darstellt, sind solche Angaben aber nicht zwingend erforderlich. 13

14 Verschuldensfreie Haftung Wasser marsch Nachts löst sich in der Wohnung des Eigentümers B die Schlauchverbindung der Waschmaschine, was zu einem kapitalen Wasserschaden in der darunter liegenden Wohnung des Eigentümers K führt. Nach Regulierung des Leitungswasserschadens nimmt die Versicherung des K den B auf Ersatz des Schadens in Anspruch. 14

15 Verschuldensfreie Haftung BGH, Urt. v V ZR 10/10 Im Falle des Eintritts eines unverschuldeten Schadens im Bereich des Sondereigentums, wobei die Schadensursache im Gemeinschaftseigentum liegt, besteht eine verschuldensunabhängige Haftung der Wohnungseigentümer analog 906 Abs. 2 BGB nicht. 15

16 Verschuldensfreie Haftung BGH, Urt. v V ZR 230/12 Im Falle des Eintritts eines unverschuldeten Schadens im Bereich des Sondereigentums, wobei die Schadensursache im Sondereigentum liegt, besteht eine verschuldensunabhängige Haftung des Wohnungseigentümers analog 906 Abs. 2 BGB; dies gilt auch im Verhältnis von Mietern solcher Räume. 16

17 Individualrechte und die WEG Zeitreise Bauträger B hat im Erwerbsvertrag zur Abnahme des Gemeinschaftseigentums vereinbart, dass die Abnahme durch einen vom Bauträger zu bezahlenden öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für die Erwerber durchgeführt wird. Am führt der Sachverständige S die Abnahme im Beisein des Käufers K durch. S und K unterschreiben das Abnahmeprotokoll. Am verklagt Käufer K den B wegen Baumängeln. 17

18 Individualrechte und die WEG OLG Karlsruhe, Urt. v U 106/10 Eine Regelung in einem vorformulierten Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch einen vom Bauträger gestellten Sachverständigen abgenommen wird, wozu der Erwerber den Sachverständigen bevollmächtigt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers unwirksam. Mangels Abnahmeerklärung des Erwerbers sind dessen Mängelansprüche nicht verjährt. 18

19 Individualrechte und die WEG OLG Karlsruhe, Urt. v U 106/10 Die Tatsache, dass neben dem Sachverständigen auch die Erwerber das Abnahmeprotokoll unterzeichnet haben, führt nicht zur Erklärung der Abnahme, da mangels eigener tatsächlicher Prüfung durch die Erwerber nicht auf ein entsprechendes Erklärungsbewusstsein der Erwerber geschlossen werden kann. Ist eine förmliche Abnahme vereinbart, so schließt dies die Annahme einer stillschweigend erfolgten Abnahme durch Bezug der Wohnung als rügelose Inbesitznahme aus. 19

20 Individualrechte und die WEG BGH, Urt. v VII ZR 308/12 OLG Brandenburg, Urt. v U 162/12 OLG Düsseldorf, Urt. v I-23 U 112/11 Die Regelung in einem Bauträgervertrag, wonach das Gemeinschaftseigentum durch eine bestimmte unwiderruflich bevollmächtigte Person, insbesondere den Erstverwalter nach WEG, abgenommen wird, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Erwerbers aufgrund des darin enthaltenen Eingriffs in das originäre Abnahmerecht des Erwerbers unwirksam. 20

21 Individualrechte und die WEG LG München I, Urt. v O 27875/12 Fehlt es aufgrund einer unwirksamen Abnahmeklausel in dem Bauträgervertrag an einer wirksamen Abnahme des Gemeinschaftseigentums und beginnt deshalb die Mängelverjährungsfrist nicht zu laufen, so können die Mängelansprüche allerdings verwirkt sein. Dies kann insbesondere dann vorliegen, wenn die Erwerber über 12 Jahre bestimmte Mängel nicht geltend machen. 21

22 Nur nicht verzagen, immer den Juristen fragen!