MODERNISIERUNG VON WOHNRAUM UND MIETERHÖHUNG

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1 MODERNISIERUNG VON WOHNRAUM UND MIETERHÖHUNG DAS WAHLRECHT DES VERMIETERS ZUR ERHÖHUNG DER MIETE NACH MODERNISIERUNG Vorsitzender Richter am Landgericht Hubert Fleindl, München

2 GLIEDERUNG 1. Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen 2. Erhöhung der Miete nach Abschluss der Arbeiten 3. a) Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach 559 b) Voraussetzungen einer Mieterhöhung nach 558 c) Einvernehmliche Vereinbarungen, 557 Praktische Umsetzung a) Mieterhöhung nur nach 559 BGB b) Mieterhöhung nur nach 558 BGB c) Kombination von 558 und 559 BGB d) Vereinbarungen mit dem Mieter e) Modernisierung und Mietpreisbremse 2

3 BEISPIELSFALL Wohnung mit 120 qm und einer Ausgangs-Nettomiete von 900,- Modernisierung ( ): Moderne Gas-Brennwertheizung: 70,-- monatlich Austausch Sanitär im Bad: 100,-- monatlich Mondäner Außenaufzug: 150,-- monatlich Ortsübliche Vergleichsmiete Vorher: 1.000,- Nachher: 1.200,-- Härteeinwand ist erhoben 3

4 MODERNISIERUNGSMAßNAHMEN - 555B Begriffsbestimmung Bauliche Maßnahmen Verbesserung der Mietsache Ausnahmen des 555b Nr Abgrenzung zu Erhaltungsmaßnahmen, 555a Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten Anrechnungspflicht von Instandsetzungsanteilen, 559 Abs. 2 Duldungspflicht des Mieters, 555d Abs. 1 Wahlrecht des Vermieters nach Durchführung, arg. aus 558 Abs. 5 4

5 MIETERHÖHUNG NACH I 1. Exkurs: Index- und Staffelmieten 2. Voraussetzungen a. b. c. 3. Vermieter als Bauherr Maßnahmen nach Beginn des Mietverhältnisses Modernisierungsmaßnahmen nach 556b NR. 1, 3, 4, 5, und 6 BGB Umlagefähige Kosten a. b. c. Baukosten und Baunebenkosten Nicht: Finanzierungskosten Nicht: Anteile für Erhaltungsmaßnahmen Darlegungs- und Beweislast; Schätzung 559 Abs. 2 HS 2 Problem: noch nicht fällige Erhaltungsmaßnahmen Problem der Sowieso -Kosten d. Drittmittel, 559a 5

6 MIETERHÖHUNG NACH II 4. Umlageschlüssel a. Billiges Ermessen, 559 Abs. 3, 315 BGB b. Höhe: Jährlich 11% der für die Wohnung aufgewendeten Kosten c. Regelmäßig: Fläche der Wohnung zur Gesamtfläche 5. Mieterhöhungserklärung, 559b a. Nach Abschluss der Arbeiten b. Angabe von Kostenberechnung und Erläuterung der baulichen Maßnahmen, 559b Abs. 1 S. 2 c. Einsichtsrecht, keine Belegübersendung 6. Härteeinwand des Mieters, 559 Abs. 4 a. Verlagerung der wirtschaftlichen Härtegründe weg von der Duldung b. Fristen c. Einzelfallabwägung; Ausgangspunkt Einkommen des Mieters verlangte Bruttomiete; Interessen V d. Soweit in 559b Abs. 4 6

7 559 ABS. 4 BGB (4) Die Mieterhöhung ist ausgeschlossen, soweit sie auch unter Berücksichtigung der voraussichtlichen künftigen Betriebskosten für den Mieter eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Vermieters nicht zu rechtfertigen ist. Eine Abwägung nach S. 1 findet nicht statt, wenn 1.Die Mietsache lediglich in einen Zustand versetzt wurde, der allgemein üblich ist, oder 2.Die Modernisierungsmaßnahme auf Grund von Umständen durchgeführt wurde, die der Vermieter nicht zu vertreten hat. 7

8 BEISPIELSFALL Wohnung mit 120 qm und einer Ausgangs-Nettomiete von 900,- Modernisierung ( ): Moderne Gas-Brennwertheizung: 70,-- monatlich Austausch Sanitär im Bad: 100,-- monatlich Mondäner Außenaufzug: 150,-- monatlich Ortsübliche Vergleichsmiete Vorher: 1.000,- Nachher: 1.200,-- Härteeinwand ist erhoben 8

9 MIETERHÖHUNG NACH 558 BGB Ortsübliche Vergleichsmiete a. 558 Abs. 2: Wohnwertmerkmale b. Auszugehen ist von der geänderten (energetischen) Ausstattung und Beschaffenheit c. Beispiel: Badsanierung Kappungsgrenze und Sperrfrist a. Jahresfrist des 558 Abs. 1 S. 2 ist einzuhalten (Ausnahme: 559) b. Kappungsgrenze nach 558 Abs. 3 im Hinblick auf die bisherige Miete H.M. (Hamm 1993): fiktiver Modernisierungszuschlag kann berücksichtigt werden Spätestens seit Verlagerung des Härteeinwandes nicht mehr zutreffend 3. Zustimmungsverlangen, 558a BGB 9

10 EINVERNEHMLICHE MIETERHÖHUNGEN, 557 Vereinbarungen über die Höhe eines Modernisierungszuschlags Zulässig auch vor Beginn der konkreten Baumaßnahme, 555f Nr. 3 Auch Vereinbarungen fallen nicht unter 558 Abs. 1 S Abs. 3; Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete danach bleibt möglich Vorteil: Planungssicherheit, Erzielen von Einvernehmen stärkt das Mietverhältnis Stichwort: Partner im Gespräch. 10

11 MIETERHÖHUNG NACH 559 VORTEILE NACHTEILE Keine Kappungsgrenze; hohe Mietsteigerungen durchsetzbar Aufwändiges Verfahren nach 559b Keine Bindung an die ortsübliche Vergleichsmiete Miete liegt schon vorher über der ortsüblichen Vergleichsmiete Sehr niedrige Ausgangsmiete Grenze: Wuchermiete Dauerhafte Erhöhung auch nach Amortisation (noch) Viele Unwägbarkeiten: Tatbestand der Modernisierung (Sanitäreinrichtungen) Instandsetzungsanteile, 559 Abs. 2 Härteeinwand des Mieters, 559 Abs. 4 Formale Anforderungen an das Erhöhungsschreiben, 559b Abs. 1 S. 2 MietNovG Teil II? Erhöhungsverlangen kann nicht nachgebessert werden Vertreibung der Mieter 11

12 MIETERHÖHUNG NACH 558 VORTEILE Ortsübliche Vergleichsmiete erhöht sich bei Modernisierungen in der Regel Mietspiegel Schichtweise Erhöhung trotz Kappungsgrenze möglich Auch bei 555b Nr. 2 möglich NACHTEILE Sperrfrist und Kappungsgrenze gelten Erhöhung nur bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete möglich Bei hohen Kosten der Modernisierung allenfalls langfristige Amortisation Kein Härteeinwand, kein Streit über Erhaltungsmaßnahmen Einfaches Verfahren ohne größere prozessuale Unwägbarkeiten 12

13 KOMBINATIONSMÖGLICHKEITEN VON Beispielsfall: Wohnung mit 120 qm und einer Ausgangs-Nettomiete von 900,- Modernisierung ( ): Moderne Gas-Brennwertheizung: 70,-- monatlich Austausch Sanitär im Bad: 100,-- monatlich Mondäner Außenaufzug: 150,-- monatlich Ortsübliche Vergleichsmiete Vorher: 1.000,- Nachher: 1.200,-- Härteeinwand ist erhoben 13

14 BEISPIELSFALL: AUSGANGSMIETE 900,-ERHÖHUNG NUR NACH 559 ERHÖHUNG NUR NACH ,-- auf grundsätzlich möglich, aber: Kappungsgrenze und Sperrfrist gelten Sanitäreinrichtung als Modernisierung? Instandsetzungsanteil? Härteeinwand: Aufzug, Teilerfolg? Realistisch ist eine Erhöhung auf 1.120,-- Ausgangspunkt ist aber die ortsübliche Vergleichsmiete für modernisierte Wohnungen Bei Mietspiegeln einfach zu berechnen, kaum ein Prozessrisiko Hier 900, % = 1.080,-- 14

15 BEISPIELSFALL: AUSGANGSMIETE 900,-KOMBINATION VON 558 UND VOR MIT ODER NACH 558 Erhöhung auf Basis der nicht modernisierten Wohnung nach 558 Auch diese Kombination geht, aber in beiden Fällen nur mit formal wirksamen Erklärungen, 558a u. 559b % = 1.080,--, aber: 559 ermöglicht Erhöhung auf 1.120,- (s.o.) Ortsüblich: 1000,-- (nicht mod.) 558 ermöglicht weitere Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete nach modernisiertem Zustand Kein fiktiver Modernisierungszuschlag, zusätzlich aber dann 559, 559b möglich 1000, , ,-- = 1.220, , % = 1.344,- Aber: gekappt durch die ortsübliche Vergleichsmiete von 1.200,-- Weiterer Unterschied in drei Jahren wegen 558 Abs. 3 15

16 BEISPIELSFALL: AUSGANGSMIETE 900.-FREIWILLIGER MODERNISIERUNGSZUSCHLAG Zuschlag wird Teil der Grundmiete Ausnahme: Vereinbarung innerhalb des Dreijahreszeitraums nach 558 III Beispiel: Vereinbarung über Modernisierungszuschlag: 80,--; neue Grundmiete 980,- Darüber hinaus ist Erhöhung nach 558 möglich % = 1.176,- Ortsübliche Vergleichsmiete: 1.200,-- EXKURS: KÜNDIGUNG UND MIETPREISBREMSE V hat das Mietverhältnis wirksam fristlos gekündigt BGH: Keine Kündigungsrücknahme, Keine Fortsetzung, sondern neues Mietverhältnis mit alten Konditionen 556d Abs. 1: % = 1.320, Vormiete, 556e Abs. 1: 900,- Modernisierungszuschlag, 556e Abs.2: 1.000, ,-- (559) = 1.220,- Ergebnis: V könnte nun 1320,-- mit M vereinbaren. 16

17 ERGEBNIS Für den Vermieter am Günstigsten ist die Kombination Zunächst nach Zustand ohne Modernisierung nach 558 zu erhöhen und anschließend Gemäß 559, 559b die Kosten umzulegen Verfahren nach 559, 559b ermöglichen hohe Mietsteigerungen, sind aber oft prozessual unwägbar und aufwändig Erhöhungen nach 558 sind gerade mit Mietspiegeln einfach durchzusetzen; viele Mietspiegel weisen Zuschläge für Modernisierungen aus Zweite Tranche des MietNovG: Die Karten werden neu gemischt! Vielen Dank fürs Zuhören!!!! 17