WOHNEN in DEUTSCHLAND

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1 Daten, Fakten, Analysen Ausgabe 3/05 September 2005 WOHNEN in DEUTSCHLAND Eigene vier Wände: Wichtigste Form der privaten Altersvorsorge Deutschland wird in den nächsten Jahren eine weitreichende demografische Herausforderung zu bewältigen haben. Dabei werden nicht die Entwicklungen der Bevölkerungszahlen oder der Zahl der Haushalte im Mittelpunkt stehen, sondern die gravierenden Veränderungen im Altersaufbau, die sich z. T. bereits relativ kurzfristig bemerkbar machen: Immer weniger Menschen im erwerbsfähigen Alter stehen immer mehr ältere Menschen gegenüber. Damit verschärfen sich die Probleme der sozialen Sicherungssysteme. Die Notwendigkeit der verstärkten privaten Vorsorge wird von vielen Bundesbürgern aber noch nicht in dem erforderlichen Maße erkannt und akzeptiert. Andreas J. Zehnder, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen: Das selbstgenutzte Wohneigentum spielt bei der Altersvorsorge eine zentrale Rolle. Denn bei den Einkommen, die Rentnerhaushalte im Alter beziehen, steht das mietfreie Wohnen in den eigenen vier Wänden mit einem Anteil von fast 20 Prozent an zweiter Stelle hinter der gesetzlichen Rente, die heute noch rund die Hälfte des Einkommens ausmacht. Nach einer aktuellen, im Auftrag des Verbandes durchgeführten Sonderauswertung des Statistischen Bundesamtes beträgt das monatliche Bruttoeinkommen von Rentnerhaushalten, die in den eigenen vier Wänden wohnen, im Bundesdurchschnitt Davon entfallen auf die gesetzliche Rentenversicherung, 208 auf andere öffentliche Transferleistungen, wie z. B. Zusatzversicherungen des öffentlichen Dienstes, Renten aus gesetzlichen Unfallversicherungen, Altersteilzeitgeld usw., und 126 auf Betriebsrenten. Eine massive Entlastung der Rentnerbudgets stellt das mietfreie Wohnen im (entschuldeten) Wohneigentum dar, das einer (unterstellten) Mietzahlung von 529 entspricht. Dadurch erhöht sich das Einkommen um Monatliches (Brutto-) Einkommen von Rentnerhaushalten mit Wohneigentum 2003 Deutschland Westdeutschland Ostdeutschland Einkunftsart % % % Gesetzliche Rente , , ,4 Andere öffentliche Transferzahlungen 208 7, , ,6 Betriebsrenten 126 4, ,0 - - Selbständ./Unselbständige Arbeit 136 4, ,1 80 3,3 Vermietung und Verpachtung 154 5, ,1 34 1,4 Vermögen 103 3, ,9 50 2,1 Sonstiges 60 2, ,7 44 1,8 Summe , , ,6 Mietfreies Wohnen (unterstellte Miete) , , ,4 insgesamt , , ,0 Quellen: Verband der Privaten Bausparkassen, Statistisches Bundesamt Editorial Seit 1996 gibt es die Wohneigentumsförderung in Form der Eigenheimzulage. Sie feiert in diesem Jahr also ihr 10jähriges Bestehen. Mit der Eigenheimzulage wurde eine über Jahrzehnte geltende steuerliche Abschreibungsregelung für das selbstgenutzte Wohneigentum abgelöst. Schon damals gab es warnende Stimmen, die Zulage habe den Charakter einer sozialmotivierten Subvention und stehe damit wesentlich stärker im unmittelbaren Blickfeld der Finanzpolitik als die zuvor geltende steuerliche Abschreibungsregelung. Wie sich inzwischen gezeigt hat, sollten diese warnenden Stimmen Recht behalten. Alle maßgeblichen politischen Parteien haben die Streichung der Eigenheimzulage in ihre Wahlprogramme aufgenommen. Vor diesem Hintergrund ergeht der Wunsch an die Politik, die künftige Wohneigentumsförderung insbesondere im Rahmen der privaten Altersvorsorge vernünftig, klar und dauerhaft zu regeln und so endlich für kalkulierbare Rahmenbedingungen zu sorgen. Die seit Jahren anhaltende Diskussion hat zu einer grundlegenden Verunsicherung potenzieller Eigenheiminvestoren gesorgt mit allen sich daraus ergebenden Konsequenzen für die Wohnungsbaukonjunktur und die Beschäftigung in der Bauwirtschaft. Ihr Fortsetzung auf Seite 2

2 2 Bausparkasse weiterhin Nr. 1 in der Wohnungsfinanzierung Fortsetzung von Seite 1 23,8 Prozent auf Bei den westdeutschen Rentnern steigt das Einkommen um 543 oder 24,1 Prozent auf 2.793, bei den ostdeutschen Rentnern um 423 oder 21,1 Prozent auf Wie wichtig die eigene zusätzliche Vorsorge für das Alter ist, wird vor dem Hintergrund der Altersstrukturverschiebungen in den nächsten Jahren deutlich. Alle maßgebenden Experten sind sich einig, dass zwar die Zahl der Bundesbürger in den nächsten 20 Jahren nahezu konstant bleibt und die für den Wohnungsbedarf entscheidenden Zahl der Haushalte sogar noch weiter um etwa ein bis zwei Millionen zunehmen wird. Der Altenquotient steigt aber bereits seit Jahren deutlich an. Während Mitte der 90er Jahre noch nur 37 Bundesbürger im Alter von über 60 Jahren auf 100 Bundesbürger im erwerbsfähigen Alter von 20 bis 60 Jahren gekommen sind, sind es derzeit bereits 45 und im Jahr 2020 werden es 56 sein. Zwei Erwerbstätige müssen dann bereits (mehr als) einen Rentner ernähren. Dies bedeutet drastisch steigende Rentenversicherungsbeiträge oder eine entsprechend höhere Eigenvorsorge. Zehnder: Die größte Hebelwirkung wird beim Wohneigentum erreicht, weil die Bürger nur bei dieser bereits vor dem Ruhestand erlebbaren Anlageform frühzeitig bereit sind, sich entsprechend krumm zu legen und Kapital zu bilden. Diesen Aspekt sollten die Politiker unbedingt bei ihren Überlegungen zum Thema private Altersvorsorge beachten. Bausparkassen weiterhin Nr. 1 in der Wohnungsfinanzierung Die deutschen Bausparkassen haben ihre Spitzenposition bei der Finanzierung des Wohnungsbaus auch 2004 knapp behaupten können. Mit einem Marktanteil von 27,0 Prozent liegen sie weiterhin an erster Stelle vor den Sparkassen mit einem Anteil von 26,0 Prozent. Auf diese beiden Institutsgruppen allein entfallen also mehr als die Hälfte der gesamten Wohnungsbaufinanzierung. Nach einem Zwischenhoch, das durch Vorzieheffekte im Rahmen der Diskussion um die Eigenheimzulage im Neubau ausgelöst worden ist, ist der Gesamtfinanzierungsmarkt 2004 um 2,7 Prozent auf 122,8 Mrd. zurückgegangen. Die Bausparkassen haben ,2 Mrd. ausgezahlt, was einem Rückgang um 9,3 Prozent entsprochen hat. Allein die privaten Bausparkassen haben 24,2 Mrd. (-9,7 Prozent) zur Wohnungsfinanzierung ausgezahlt. Damit entfällt auf diese Institute innerhalb der Bausparbranche ein Marktanteil von 72,9 Prozent. Obwohl der Gesamtfinanzierungsmarkt seit 1999, dem Jahr mit dem höchsten Finanzierungsleistungen aller Institutsgruppen, um mehr als ein Viertel eingebrochen ist, haben die Bausparkassen ihre Auszahlungen auf einem relativ hohen Niveau halten können. Bei dieser Institutsgruppe beträgt der Rückgang in dem genannten Zeitraum lediglich rd. 10 Prozent. Besonders drastisch ist das Minus bei den Hy- Auszahlungen für die Wohnungsfinanzierung in Deutschland nach Institutsgruppen Institutsgruppe Mrd. % Mrd. % Mrd. % Mrd. % Mrd. % Bausparkassen 1 38,0 28,8 36,8 29,0 34,6 29,5 36,6 29,0 33,2 27,0 dar. private 27,4 20,7 26,4 20,1 24,8 21,1 26,8 21,2 24,2 19,7 Sparkasssen 29,3 22,2 30,1 23,8 30,0 25,5 35,5 28,1 31,9 26,0 Hypothekenbanken 2 22,4 17,0 19,7 15,6 15,2 12,9 14,8 11,7 11,0 9,0 Kreditbanken 3/4 16,8 12,7 15,9 12,6 13,8 11,7 13,3 10,5 18,6 15,1 Genossenschaftsbanken 3 11,2 8,5 10,7 8,3 9,7 8,3 9,6 7,6 13,5 11,0 Öffentliche Banken 8,5 6,4 8,4 6,6 8,2 7,0 10,1 8,0 9,4 7,7 Lebensversicherungen 5,9 4,4 5,2 4,1 6,0 5,1 6,3 5,0 5,2 4,2 insgesamt 132,1 100,0 126,8 100,0 117,5 100,0 126,2 99,9 122,8 100,0 1) Einschl. Ansparbeiträge 2) einschl. Mischinstitute 3) geschätzt 4) ohne Mischinstitute Quellen: Verband der Privaten Bausparkassen, Angaben der anderen Verbände, B. Bartholmai Fortsetzung auf Seite 3

3 3 BERICHT AUS BRÜSSEL: Deutscher Hypothekenmarkt Fortsetzung von Seite 2 pothekenbanken, deren Auszahlungen inzwischen auf nur noch ein Drittel zurückgegangen ist. Von den Sparkassen als zweitstärkster Institutsgruppe sind 31,9 Mrd. ausgezahlt worden; gegenüber 2003 bedeutet dies einen Rückgang um 10,1 Prozent. Von den Hypothekenbanken sind nur noch 11,0 Mrd. zur Finanzierung beigesteuert worden, was einem Minus von 25,7 Prozent entsprochen hat. Auch bei den Lebensversicherungen ist das Auszahlungsvolumen mit 5,2 Mrd. und -17,5 Prozent überproportional zurückgegangen. Die öffentlichen Banken verzeichnen 9,4 Mrd. als Auszahlungen (-7,0 Prozent). Die Kreditbanken als drittstärkste Institutsgruppe haben dagegen ihre Auszahlungen deutlich um 39,8 Prozent auf 18,6 Mrd. ausweiten können. Ähnliches gilt für die Genossenschaftsbanken als viertstärkster Institutsgruppe mit einem Auszahlungsvolumen von 13,5 Mrd. und einem Plus von 40,6 Prozent. Die Marktanteile der Kreditbanken sind dadurch auf 15,1 Prozent und diejenigen der Genossenschaftsbanken auf 11,0 Prozent gestiegen. Am Ende dieser Skala rangieren die Hypothekenbanken mit einem Marktanteil von 9,0 Prozent vor den öffentlichen Banken mit 7,7 Prozent und den Lebensversicherungen mit 4,2 Prozent. Bericht aus Brüssel: Deutscher Hypothekenmarkt was sollte man nach Vorstellungen der Europäischen Kommission ändern? Bekanntlich hat sich die Europäische Kommission nun auch dem Thema der nationalen Wohnungsbaufinanzierung und der Regulierung des Europäischen Binnenmarktes für Hypothekarkredite gewidmet. Es stellt sich nun die Frage, welche Auswirkungen werden die Brüsseler Ideen und Ansätze auf die deutschen Wohnungsbaufinanzierungsmodelle haben? Im Zuge der Überlegung ein gesetzgeberisches Rahmenwerk für Wohnungsbaukredite in der EU zu schaffen, hat die Europäische Kommission eine Studie über den Mehrwert und den Nutzen eines integrierten europäischen Marktes für Hypothekarkredite erstellen lassen. Mittels dieser Studie ließen sich gesetzgeberische Maßnahmen der EU-Kommission rechtfertigen. Diese von den britischen Unternehmensberatern London Economics erstellte Studie, kommt zu dem Ergebnis, dass der Abbau von Beschränkungen im grenzüberschreitenden Geschäftsverkehr zu einem wirtschaftlichen Mehrwert für die EU führen werde. Man errechnet Wachstumseffekte auf das Bruttoinlandsprodukt der EU von 0,7 %. Ferner wird festgestellt, dass eine erhöhte Produktvielfalt in den einzelnen Ländern der EU zu einem Zuwachs des privaten Konsums führen wird. Bei der Ermittlung dieser Vorgaben für die Europäische Kommission sind die Verfasser der Studie von den Hintergründen der Liberalisierung im britischen Markt ausgegangen. Die Situation des britischen Wohnungsbaufinanzierungsmarktes ist dann auf die verbleibenden kontinentaleuropäischen Mitgliedstaaten übertragen worden. Dabei scheint auch der deutsche Wohnungsbaufinanzierungsmarkt noch nicht ausgereift zu funktionieren. Um die Wachstumsprognosen für die EU zu erreichen, welche letztlich die wirtschaftliche Rechtfertigung weiterer Maßnahmen für den Europäische Kommission darstellen, wären Änderungen auf dem deutschen Wohnungsbaufinanzierungsmarkt notwendig. Einige dieser Vorschläge werden hier nur kurz erläutert. In Großbritannien ist es üblich, dass Kreditinstitute weit über den Wert der Immobilie Kredite vergeben. In Deutschland wird eine Immobilie in der Regel zwischen % ihres Wertes beliehen. Nun wird gefordert, diese britische Kreditpraxis als Vorbild für die anderen Mitgliedsstaaten der EU heranzuziehen, um auf diese Weise Wachstumspotentiale zu wecken. Sollten derartige Praktiken nun auch in Deutschland Einzug halten, hätte dies zur Konsequenz, dass Verbraucher eine weitaus gewagtere Finanzierung wählen könnten, die letztlich die eigene Leistungsfähigkeit in riskanter Weise übersteigt. Mit dieser in Deutschland üblichen Begrenzung des Beleihungswertes und der Finanzierung von Wohneigentum unter Berücksichtigung von entsprechendem Eigenkapital wird letztendlich der Grundsatz der verantwortungsvollen Kreditvergabe praktiziert und ein wesentlicher Beitrag dazu geleistet, dass der Verbraucher sich nicht überschuldet. In diesem Zusammenhang ist übrigens zu erwähnen, dass die Bank of England vor kurzem ihre Besorgnis über die Stabilität des britischen Finanzmarktes geäußert hat. Anlass war die Feststellung, dass der durchschnittliche britische Haushalt mit 140 % des Haushaltseinkommens verschuldet ist. Auch die Sparquote der privaten Haushalte liegt mit 4,6 % auf dem niedrigsten Niveau seit über 40 Jahren. In der Bundesrepublik liegt die Sparquote derzeit zum Vergleich bei über 10 %. Fortsetzung auf Seite 4

4 4 OECD: Wende an den internationalen Wohnungsmärkten? Preise auf Rekordhöhe Fortsetzung von Seite 3 Auch erscheint den Verfassern dieser Studie die unterschiedliche Struktur der Eigentümerschaft eines Kreditinstitutes als ein Hindernis für den europäischen Binnenmarkt. Öffentlichrechtliche Institute können nicht übernommen werden, folglich kann sich der Bankenmarkt nach Ansicht der Verfasser dieser Studie auch nicht ausreichend konsolidieren. In Bezug auf die Gewinnung von Wachstumspotentialen für die EU im Bereich der Hypothekarkredite unterbreiten die Verfasser einen Vorschlag für die finanziell bessere Ausschöpfung des Wertes einer Immobilie. Es solle hierbei möglich sein, Darlehen aufnehmen zu können, welche Konsumzwecken dienen und für deren Absicherung die selbst genutzte Wohnimmobilie einzubringen. Auf diese Art und Weise würde der Konsum angeregt, da Verbraucher das in der Immobilie angelegte Kapital zur Sicherheit künftiger Darlehenverbindlichkeiten nutzen könnten. Bei diesem Vorschlag wird verkannt, dass in den meisten Ländern Kontinentaleuropas das mietfreie Wohnen im Ruhestand einen wesentlichen Beitrag dazu leistet, dass der soziale Wohlstand auch im Rentenalter gesichert ist. Im Übrigen würde mit solch einer Kreditvergabe der Konsum nur kurzfristig angeregt, denn das Darlehen muss schließlich zurückgezahlt werden. Bei vielen der angelsächsischen Überlegungen, die dieser Kosten-Nutzen-Analyse zugrunde liegen, wird übersehen, dass sich in Kontinentaleuropa eine andere Finanzkultur entwickelt hat, welche sich prinzipiell nicht mit den Vorstellungen aus Großbritannien deckt. Es bleibt zu hoffen, dass die Europäischen Institutionen bei ihren weiteren Überlegungen im Bereich der Regulierung wohnwirtschaftlicher Darlehen und Hypothekardarlehen erkennen, dass das Europa der nun 25 Mitgliedstaaten weitaus differenzierter ausgestaltet ist, als der britische Finanzmarkt. Das Jahrbuch des Verbandes der Privaten Bausparkassen Bausparen 2005 enthält u. a. Beiträge zum internationalen Stellenwert des Bausparens von Andreas J. Zehnder, zur volkswirtschaftliche Bedeutung der Immobilienwirtschaft von Hartmut Bulwien und zur Struktur der Wohnungsbauleistungen von Dr. Bernd Bartholmai sowie umfangreiche tabellarische Übersichten zum Bausparen und Wohnungsbau. Der Einzelpreis einschl. MwSt. und Versandkosten beträgt 21,45. Neuerscheinungen Band 66 der Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V. enthält alle Referate und Statements des 40. Königsteiner Gesprächs am 7./8. April 2005 zum Thema Wohnungsbaupolitik vor der Neujustierung. Der Einzelpreis einschl. MwSt. und Versandkosten beträgt 19,50. Beide Bücher können bestellt werden bei: domus Verlagsund Servicegesellschaft mbh, Klingelhöferstr. 4, Berlin, Tel.: , Fax: OECD: Wende an den internationalen Wohnungsmärkten? Preise auf Rekordhöhe Nach dem Aktiencrash scheinen nun auch die Immobilienmärkte in einigen Ländern vor einem deutlichen Einbruch zu stehen. Rasant gestiegene Preise, zum Teil auch als Folge spekulativer Nachfrage, haben zu Preisblasen geführt, die zu Platzen drohen. Diese Entwicklung wurde nicht zuletzt auch durch hohe Fremdfinanzierungen, tilgungsfreie Darlehen sowie Darlehen mit negativer Schuldentilgung (!) angeheizt. Die OECD hat sich in ihrem jüngsten Wirtschaftsausblick vom Sommer dieses Jahres u. a. auch mit diesem Thema befaßt. Wörtlich heißt es dazu: Angesichts der Rekordhöhe der Wohnimmobilienpreise im Verhältnis zu den Mieten sind die Wohnimmobilienmärkte in einer Reihe von Ländern vermutlich überhitzt, selbst wenn demografische Faktoren und andere Fundamentaldaten die in den letzten Jahren zu beobachtende Hausse zu einem erheblichen Teil oder sogar ganz erklären können. In der Tat sind in mehreren Fällen Anzeichen spekulativer Nachfrage zu erkennen, in Form offenbar überschwänglicher Erwartungen weiterer Wertsteigerungen und einem steigenden Anteil von Käufen zu Vermietungszwecken. Insbesondere in den Vereinigten Staaten geben Faktoren wie die Beliebtheit von tilgungsfreien Darlehen, die verkehrte Inanspruchnahme von Darlehen mit negativer Schuldentilgung (bei denen der fehlende Betrag der Restschuld des Hypothekendarlehens hinzugerechnet wird) und die Verbreitung von Darlehen mit anfangs niedrigen Sätzen ( Lockzinsen ) Anlaß zu Besorgnis. Mehrere Länder darunter die Niederlande, Australien und in jüngster Zeit das Vereinigte Königreich sind bereits in eine Anpas- Fortsetzung auf Seite 5

5 5 Nachkriegstief im Wohnungsbau zu erwarten Fortsetzung von Seite 4 sungsphase eingetreten, wobei deutlich wurde, dass allein schon eine Stabilisierung der nominalen Preise zu einer deutlichen Abschwächung des gesamten privaten Verbrauchs führen kann. Die Stärke des Übertragungsmechanismus zwischen dem Immobilienmarkt und den Ausgaben der privaten Haushalte hängt jedoch von den institutionellen Merkmalen des Hypothekarkreditmarktes ab, und in vielen OECD-Ländern vollzieht sich der Prozeß nicht so rasch und mit der gleichen Intensität wie im Falle dieser drei Länder. Zudem dürfte die Zentralbank in Ländern mit einer nationalen Geldpolitik in der Lage sein, den Effekt einer unerwartet harten Landung des Wohnimmobilienmarktes auf die Gesamtnachfrage zumindest bis zu einem gewissen Grad abzufedern. Nachkriegstief im Wohnungsbau zu erwarten Trendwende noch nicht in Sicht Trotz äußerst günstiger Finanzierungsbedingungen ist der Wohnungsbau derzeit weiter abwärts gerichtet. Angesichts der Entwicklungen in den ersten sechs Monaten dieses Jahres mit einem Minus bei den Baugenehmigungen von 22,8 Prozent ist für das gesamte Jahr 2005 mit einem Absinken auf nur noch Wohnungen zu rechnen, darunter weniger als in Westdeutschland und knapp in Ostdeutschland. Möglicherweise wird in Westdeutschland sogar das bisherigen Nachkriegstief von aus dem Jahre 1987 erreicht waren noch Wohnungen genehmigt worden, davon in West- und in Ostdeutschland. Andreas J. Zehnder, Hauptgeschäftsführer des Verbandes der Privaten Bausparkassen: Wir gehen davon aus, dass im Jahre 2006 noch weniger Wohnungen gebaut werden. Viel wird auch davon abhängen, ob es ab Herbst eine andere Wohnungspolitik gibt. Möglicherweise wird es aber beim Wegfall der Eigenheimzulage erneut zu Vorzieheffekten kommen. Dies ließ sich bisher und für die Zukunft in Zahlen seriös nicht prognostizieren. Bei den Fertigstellungen ist nach dem durch Vorzieheffekte bedingten Anstieg auf Wohnungen im Vorjahr für das laufende Jahr wieder mit einem Rückgang auf Wohnungen zu rechnen, darunter in West- und in Ostdeutschland. Von der Finanzierungsseite kann die Situation für potenzielle Eigenheimerwerber kaum besser sein. Der Preisindex für den Neubau von Wohngebäuden verharrt seit 10 Jahren auf dem Niveau von 1995 und die Kapitalmarktzinsen sind auf einen historischen Tiefststand gesunken. Die privaten Bausparkassen haben dieser Entwicklung mit neuen Tarifen und deutlich niedrigeren Zinsen Rechnung getragen. Die finanzielle Belastung aus einem Wohneigentumserwerb liegt vielfach nicht höher als eine entsprechende Miete. Nicht nur die Neubauvolumina sind seit Jahren tendenziell rückläufig, sondern seit 2002 auch die Bauleistungen an bestehenden Gebäuden. Hier hatte es einen bemerkenswerten Umschwung gegeben, nachdem zuvor über viele Jahre ein stetiger Zuwachs in diesem Bereich zu verzeichnen gewesen ist. Zehnder: Es ist zu vermuten, dass Gebäudeeigentümer zunehmend Instandsetzungen und Modernisierungsvorhaben zeitlich hinausschieben. Dies könnte wie beim Neubau vorwiegend eine Folge unsicherer Einkommenserwartungen und der hohen Arbeitslosigkeit sein, denn der Bedarf ist angesichts eines immer älter werdenden Wohnungsbestandes mit Sicherheit vorhanden. Trotz des Rückgangs bleibt dieser Bereich mit einem Anteil am gesamten Wohnungsbauvolumen von 57,0 Prozent wesentliche Stütze der Baukonjunktur sind 74,5 Mrd. auf die Bestandsmaßnahmen entfallen, während der Neubau lediglich 56,2 Mrd. oder 43,0 Prozent des Bauvolumens ausmachte. Struktur des Wohnungsbauvolumens in Deutschland 2000 bis Mrd. % Mrd. % Mrd. % Mrd. % Mrd. % Eigenheimbau 51,8 33,7 44,1 30,5 42,4 31,1 43,2 32,4 44,3 33,9 Geschoßwohnungsbau 19,0 12,4 15,2 10,5 12,5 9,2 12,0 9,0 11,9 9,1 Neubau insgesamt 70,8 46,1 59,3 41,0 54,9 40,3 55,2 41,4 56,2 43,0 Bestandsmaßnahmen 82,7 53,9 85,4 59,0 81,2 59,7 78,1 58,6 74,5 57,0 Summe 153,5 100,0 144,7 100,0 136,1 100,0 133,3 100,0 130,7 100,0 Quelle: Verband der Privaten Bausparkassen nach B. Bartholmai

6 6 Arbeitslosengeld II: Klarstellungen für Bausparer und Wohneigentümer Arbeitslosengeld II: Klarstellungen für Bausparer und Wohneigentümer Guthaben auf Bausparverträgen, die im Rahmen einer Zwischenfinanzierung an die Bausparkasse abgetreten wurden, werden bei der Berechnung des Arbeitslosengeldes II nicht dem verwertbaren Vermögen zugerechnet. Die Abtretung an die Bausparkasse muß allerdings vor Antragstellung auf Arbeitslosengeld II erfolgt sein. Erfolgt die Abtretung erst nach Antragstellung, wird das Bausparguthaben bei der Vermögensberechnung berücksichtigt, da für die Bewertung der Zeitpunkt maßgebend ist, in dem der Antrag auf Bewilligung der Grundsicherung für Arbeitsuchende gestellt worden ist. Auch die Eigenheimzulage wird, soweit sie nicht der Finanzierung des Eigenheimerwerbs dient, auf das Einkommen des ALG II-Empfängers nicht angerechnet. Hiermit soll dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Eigenheimzulage während des Bezuges der Grundsicherung für Arbeitsuchende vielfach die einzige Möglichkeit zur Tilgung eines Baudarlehens darstellt. Die Berücksichtigung des Vermögenswertes einer vom Eigentümer selbstgenutzten bewohnten Immobilie erfolgt nicht, wenn sie von angemessener Größe ist. Die Prüfung, ob die Haus-/Wohnungsgröße angemessen ist, richtet sich nach den Lebensumständen im Einzelfall, insbesondere der Zahl der im Haushalt lebenden Personen. Eine Grundstücksfläche von 500 m 2 im städtischen und von 800 m 2 im ländlichen Bereich ist in der Regel als angemessen anzusehen. Darüber hinaus sind auch höhere Werte als angemessen anzuerkennen, wenn diese in Bebauungsplänen festgelegt sind. Zinsen für ein Darlehen, das zur Finanzierung der eigenen vier Wände aufgenommen worden ist, werden in der Regel analog der Kostenübernahme für angemieteten Wohnraum (Mietzahlungen) in angemessenem Umfang übernommen. Um hier aber sicher zu gehen, ist es zu empfehlen, sich an die jeweils zuständigen kommunalen Träger der kreisfreien Städte und Kreise zu wenden, die Träger der Leistungen für Unterkunft und Heizung sind, um eine verbindliche Auskunft zu erhalten. Das aktuelle Wohneigentumsklima Nach einem kurzen Wachstumssprung zu Beginn dieses Jahres hat die deutsche Wirtschaft im zweiten Quartal wieder stagniert. Die gesamtwirtschaftliche Produktion war saison- und kalenderbereinigt genauso hoch wie in den ersten drei Monaten. Auf das gesamte ersten Halbjahr gerechnet belief sich der Anstieg des realen Bruttoinlandsproduktes auf 0,6 %. Für dieses schwache Wachstum waren auf der einen Seite die rückläufigen privaten Konsumausgaben und die erneut stark gesunkenen Bauinvestitionen, auf der anderen Seite die gestiegenen Importe und die etwas lebhaftere Inlandsnachfrage der Unternehmen verantwortlich. Dahinter standen aber in erster Linie Lageraufstockungen von Vorleistungs- und Konsumgütern. Bei den Ausrüstungsinvestitionen hat sich die Dynamik im weiteren Jahresverlauf dagegen abgeschwächt. Nach Ansicht der Deutschen Bundesbank kann von einer durchgreifenden Belebung der Investitionsnachfrage keine Rede sein. Vom Export sind erneut expansive Impulse ausgegangen, die allerdings im zweiten Quartal nicht mehr so kräftig ausfielen wie in den ersten Monaten des Jahres. Aufgrund der stärkeren Importe ist der Außenbeitrag zurückgegangen. Der private Verbrauch verläuft dagegen weiterhin sehr verhalten (1. Halbjahr: -0,2 %). Ursächlich hierfür ist vor allem die schwache Nachfrage im traditionellen Einzelhandel. Die hohe Unsicherheit im Hinblick auf die Arbeitsmarktsituation und die Tragfähigkeit der sozialen Sicherungssysteme belastet weiterhin die Perspektiven der privaten Haushalte. Die Situation am Arbeitsmarkt ist unverändert schlecht. Zwar ist die Zahl der Erwerbstätigen im Jahresverlauf 2005 leicht von 38,4 Mio. auf 39,0 Mio. angestiegen, was vor allem auf die Ausweitung der sogenannten Ein-Euro-Jobs zurückzuführen war; gleichzeitig stagnierte die Zahl der Arbeitslosen aber mit zuletzt im Juli 4,8 Mio. auf hohem Niveau. Dies entsprach einer Arbeitslosenquote von 11,5 %. (Bekanntlich ist die Statistik mit Jahresbeginn 2005 insoweit geändert worden, als seitdem auch erwerbsfähige Sozialhilfeempfänger, die bisher nicht als arbeitslos registriert waren, in die Zahl der Arbeitslosen einbezogen werden.) Die Preisentwicklung wird seit einiger Zeit maßgeblich beeinflußt von dem drastischen Anstieg der Weltmarktpreise für Rohstoffe, insbesondere Öl. Die Verbraucherpreise sind dementsprechend im ersten Halbjahr um 1,7 % gestiegen, Fortsetzung auf Seite 7

7 7 Das aktuelle Wohneigentumsklima Fortsetzung von Seite 6 mit zunehmender Tendenz. Ohne die Energiekosten gerechnet verteuerte sich die Lebenshaltung zuletzt um weniger als 1 % gegenüber dem Vorjahr. Die Wohnungsbaukonjunktur ist trotz extrem niedriger Kapitalmarktzinsen weiterhin abwärts gerichtet. Als Folge der Vorzieheffekte durch die Diskussion um die Eigenheimzulage sind die Fertigstellungszahlen im ersten Halbjahr zwar nur noch gering um 2,7 % gesunken; im Zweifamilienhausbau und im Geschoßwohnungsbau haben sie sogar zugenommen. Die Genehmigungen neuer Wohnbauten sind im gleichen Zeitraum aber wie erwartet deutlich um 22,8 % zurückgegangen. Allgemeine Wirtschaftsdaten (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Bruttoinlandsprodukt + 0,6 + 1,6 Privater Verbrauch 0,2 0,1 Bauinvestitionen 5,9 2,6 Verfügb. Einkommen d. priv. Haushalte (nominal) + 1,3 + 1,3 davon private Ersparnis (nominal) + 3,7 + 0,8 Sparquote (in %) 12,2 10,9 Arbeitslose (in Mio.) 5,0 4,4 Arbeitslosenquote (in %) 12,0 10,5 Ausgewählte Zinssätze (in %) Basiszinssatz 1) seit 1. Juli 2005: 1,17 Spitzenrefinanzierungsfazilität 2) seit 6. Juni 2003: 3,00 Hypothekarkredite auf Wohngrundstücke (Effektivverzinsung) mit anfänglicher Zinsbindung variabel oder bis 1 Jahr 4,3 4,4 von 1 bis 5 Jahre 4,1 4,5 von 5 bis 10 Jahre 4,4 5,0 von über 10 Jahren 4,5 5,0 Spareinlagen mit Kündigungsfrist von 3 Monaten 2,1 2,1 mit vereinbarter Laufzeit von 1 Jahr 1,9 1,9 mit vereinbarter Laufzeit von 1 bis 2 Jahren 2,5 2,5 Umlaufrendite festverzinslicher Wertpapiere 3,2 3,7 1) Ersetzt gemäß Diskontsatz-Überleitungsgesetz ab 1. Jan den Diskontsatz der Bundesbank. 2) Ersetzt ab 1. Jan den Lombardsatz der Bundesbank. Ausgewählte Preise (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) Preisindex für die Lebenshaltung + 1,7 + 1,6 Baupreisindex (Neubau) insgesamt + 1,6 + 1,1 Wohngebäude + 1,3 + 0,5 1. Vj Jahr 2004 Bauland (baureifes Land) + 4,8 + 2,0 Mieten + 1,0 + 1,0 Wohnungsbau Fertiggestellte Wohnungen (Veränderungen in %) (absolut in 1000) Einfamilienhäuser 0,8 144 Zweifamilienhäuser + 2,7 33 Eigentumswohnungen + 10,7 42 Mietwohnungen + 5,4 28 sonstige Wohnungen 6,9 31 insgesamt + 2,7 278 Genehmigte Wohnungen Einfamilienhäuser 25,6 135 Zweifamilienhäuser 39,3 32 Eigentumswohnungen 12,0 40 Mietwohnungen 1,0 29 sonstige Wohnungen 20,8 32 insgesamt 22,8 268 Auftragseingang im Bauhauptgewerbe (Wohnungsbau) (Veränderung gegen Vorjahresperiode in %) 10,2 9,2 Preise für Wohneigentum weitgehend stabil München mit Abstand teuerste Region in Deutschland Für ein Einfamilienhaus mußten im vergangenen Jahr in Westdeutschland durchschnittlich Euro bezahlt werden; das war nur unwesentlich weniger (-0,9 Prozent) als im Jahr zuvor, in dem der durchschnittliche Preis bei Euro gelegen hatte. Die Preise haben sich damit in den vergangenen sechs Jahren in Westdeutschland auf relativ hohem Niveau stabilisiert, nachdem sie in den 90er Jahren um mehr als 40 Prozent angestiegen waren. In Ostdeutschland lag der Durchschnittspreis mit Euro 2004 um 1,9 Prozent unter dem Vorjahresniveau von Euro. Spitzenreiter sowohl bei Eigenheimen als auch bei Eigentumswohnungen ist mit großem Abstand die Region München. Dies ergab die jetzt zum zehnten Mal im Auftrage des ifs Städtebauinstituts, Berlin, von Gewos, Hamburg, durchgeführte Untersuchung sämtlicher Verkaufsfälle von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, der einzigen Erhebung, die einen vollständigen und damit repräsentativen Überblick über die Grundstücksmärkte in Deutschland liefert. Von einzelnen Regionen abgesehen kann danach von einem generellen Preisverfall, wie verschiedentlich behauptet Fortsetzung auf Seite 8

8 8 Preise für Wohneigentum weitgehend stabil Fortsetzung von Seite 7 wird, keine Rede sein. In Westdeutschland sind die durchschnittlichen Preise für Eigenheime und Eigentumswohnungen seit 1998 nahezu konstant geblieben. In Ostdeutschland scheint die seit Mitte der 90er Jahre anhaltende Abwärtstendenz allmählich zum Stillstand zu kommen. Bei den Eigentumswohnungen sind die Preise in Westdeutschland mit durchschnittlich Euro ebenfalls unverändert geblieben (-0,3 Prozent); in Ostdeutschland sind sie um 7,8 Prozent auf Euro gesunken, nachdem sie 2003 relativ deutlich um fast 10 Prozent gestiegen waren. Dabei muß man allerdings berücksichtigen, dass der Markt für Eigentumswohnungen in Ostdeutschland sehr stark von Berlin dominiert wird. In den vergangenen beiden Jahren wurde rund die Hälfte des ostdeutschen Umsatzes in Berlin erzielt. Durch den Verkauf hochwertiger Eigentumswohnungen im Stadtgebiet war es 2003 zu einem überproportionalen Anstieg der Preise um rund ein Viertel gekommen. Im Jahr 2004 wurden dagegen kaum Eigentumswohnungen im hochpreisigen Segment verkauft. Dadurch sank der Durchschnittspreis wieder. Gegenstand der Untersuchung waren Verkaufsfälle von Einfamilienhäusern und Eigentumswohnungen (Neubau- und Gebrauchterwerbe), darunter in Westdeutschland und in Ostdeutschland. Gegenüber 2003 ist die Zahl der Verkaufsfälle in Westdeutschland um 3,2 Prozent zurückgegangen und in Ostdeutschland um 2,2 Prozent gestiegen. Der DEIX Deutscher Eigentums-Immobilien-Index des ifs Städtebauinstituts ist 2004 in Westdeutschland mit 104 Punkten (1995 = 100) konstant geblieben. In Ostdeutschland ist der Index um 4 Prozentpunkte von 87 auf 83 gesunken. Hierfür ist der Preisrückgang bei den Eigentumswohnungen verantwortlich, deren Indexwert von 95 auf 87 Punkte abgesunken ist. Seit der erstmaligen Erhebung im Jahre 1989 ist der DEIX (Gesamt) in Westdeutschland um 30 Prozentpunkte bzw. 40,5 Prozent gestiegen, wobei diese Entwicklung allerdings vor allem aus dem Preisanstieg in der ersten Hälfte der 90er Jahre resultiert. In Ostdeutschland ist der Index dagegen kontinuierlich von 100 im Jahre 1995 auf jetzt 83 gefallen. Eine Differenzierung der Preise nach Bundesländern zeigt, dass Einfamilienhäuser in Hamburg mit Euro (-3,6 Prozent) am teuersten gewesen sind. An zweiter Stelle rangiert Berlin mit Euro, was einem geringfügigen Anstieg gegenüber 2003 von 0,3 Prozent entsprochen hat. Mit einigem Abstand folgt dann Bayern mit Euro (-0,9 Prozent) vor Baden-Württemberg mit Euro (-1,7 Prozent) und Hessen mit Euro (-1,4 Prozent). Die niedrigsten Preise mußten in Sachsen-Anhalt mit Euro (-2,2 Prozent) und Sachsen mit Euro (-4,2 Prozent) gezahlt werden. Auch bei den Eigentumswohnungen liegt Hamburg mit Euro (-4,5 Prozent) an der Spitze. Dahinter rangiert Bayern mit Euro (Plus 0,9 Prozent) knapp vor Hessen mit Euro (-3,4 Prozent) und Baden-Württemberg mit Euro (-1,1 Prozent). Die niedrigsten Preise für Eigentumswohnungen sind in Thüringen mit Euro (-0,9 Prozent) und in Sachsen-Anhalt mit Euro (+2,8 Prozent) zu zahlen gewesen. DEIX-Deutscher Eigentums-Immobilien-Index, Gesamt (1995=100) 130 Indexwert Westdeutschland Ostdeutschland ifs Institut für Städtebau Gewos Jahr Die komplette Studie kann zum Preis von 30, einschließlich Mehrwertsteuer, Porto und Verpackungskosten, beim ifs Institut für Städtebau, Wohnungswirtschaft und Bausparwesen e. V., Postfach , Berlin, Tel.: , Fax: , zentrale@ifs-staedtebauinstitut.de, bestellt werden. Impressum: Herausgeber: Verband der Privaten Bausparkassen e. V. Für den Inhalt verantwortlich: Dr. Stefan Jokl Satz: Eins 64 Grafik-Design, Bonn Anschrift der Redaktion: Klingelhöferstraße Berlin Telefon: (030) Telefax: (030) Internet: