1. Anschlusstermin verpassen

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1 Seite 1 von 6 Stand Juli 2010 Von Max Geißler Bau-Anschlussfinanzierung Die häufigsten Fehler beim Folgekredit Während Immobilienkäufer bei der Erstfinanzierung meist sehr genau kalkulieren, verschenken sie bei der Anschlussfinanzierung häufig Geld. Laut einer Umfrage der Marktforschung Infas TTR verlängern vier von zehn Anschlussfinanzierern blind das Darlehen bei ihrer bisherigen Bank. Dabei können bereits kleine Konditionsunterschiede den Folgekredit verteuern und zu erheblichen Mehrkosten führen. Welche Fehler sollten Immobilieneigentümer vermeiden? 1. Anschlusstermin verpassen Läuft die Erstfinanzierung über zehn oder 15 Jahre, kann es passieren, dass man den Termin für den Folgekredit aus den Augen verliert. Bemerkt der Eigentümer den Handlungsdruck für die anstehende Anschlussfinanzierung erst, wenn sich die Hausbank bei ihm meldet und ein neues Angebot vorlegt, dann kommt der Eigentümer zeitlich in Bedrängnis. Häufig ist dann kein umfassender Kreditvergleich mit anderen Banken möglich. Wer zu spät dran ist, kann nicht ausgiebig vergleichen und muss häufig schlechtere Kreditangebote der Hausbank in Kauf nehmen, als bei einem anderen Institut möglich wäre, so Robert Anzenberger vom Immobilienvermittler Planet Home. 1a. Drei Jahre vor Kreditende Bauzinsen beobachten Der Rat des Immobilienexperten lautet daher: Spätestens drei Jahre vor Auslaufen der Zinsbindung sollten Eigenheimer damit beginnen, die Bauzinsen zu verfolgen. Ergibt sich während dieser Phase ein sehr niedriges Zinsniveau, wie etwa derzeit, dann ist der Abschluss eines Forwarddarlehens zu empfehlen. Solche Darlehen sichern aktuelle Hypothekenzinsen bis zu 60 Monate im Voraus. Zwar kostet der Zinsvorteil einen kleinen Aufpreis, doch der Extrazins ist im Vergleich zur hohen finanziellen Sicherheit und zu den günstigen Grundzinsen des Folgekredits sehr wohl verkraftbar. 1b. Forwardzinsen kalkulieren Für die Bereitstellung der Kreditlinie und die langfristige Festschreibung der aktuellen Konditionen berechnen Banken eine zeitabhängige Gebühr. Für jeden Monat, der bis zur Auszahlung des Forwarddarlehens vergeht, beträgt der Zinsaufschlag je nach Kreditprofil 0,01 bis 0,04 Prozent. Das bedeutet: Je länger die Vorlaufzeit und je höher der Zinsaufschlag, desto mehr verteuert sich die Anschlussfinanzierung. Zwei Beispiele verdeutlichen den Mechanismus: Beispiel 1: Berechnet eine Bank pro Monat 0,01 Prozent Zinsaufschlag und startet das Anschlussdarlehen in 18 Monaten, würde der Aufpreis auf heutige Konditionen lediglich 0,18 Prozent betragen.

2 Seite 2 von 6 Bau-Anschlussfinanzierung Beispiel 2: Berechnet eine Bank pro Monat 0,03 Prozent Zinsaufschlag und startet das Darlehen in 48 Monaten, beträgt der Aufpreis 1,44 Prozent. Tipp: Manche Kreditinstitute verzichten für eine bestimmte Zeitspanne auf Forward- Gebühren. Dies ist zum Beispiel bei der Huk Coburg der Fall, die für die ersten zwölf Monate Wartezeit keinen Zinsaufschlag berechnet oder bei der ING-Diba, die sechs Monate Zinsfreiheit gewährt. 1c. Rechtzeitig Darlehensangebote einholen Wer kein Forwarddarlehen abschließt, der sollte mit Beginn des letzten Jahres der Erstfinanzierung unterschiedliche Vergleichsangebote für die Anschlussfinanzierung einholen und die Konditionen prüfen. Arno Gottschalk, Kreditexperte der Verbraucherzentrale Bremen, verweist darauf, dass das Angebot der Hausbank in jedem Fall einen kleinen Preisvorteil beinhalten sollte. Grund: Die Verlängerung eines bestehenden Darlehensverhältnisses verursacht erheblich weniger Aufwand als der Abschluss eines Neuvertrags. 0,1 bis 0,2 Prozent Zinsnachlass sollten drin sein. Hat sich aufgrund der bereits getilgten Darlehenssumme das Verhältnis von Eigenkapital und Kredithöhe zugunsten der Eigenmittel verbessert, sollten weitere Zinsnachlässe möglich sein. In jedem Fall sollte man sich einen ausführlichen Überblick über die Angebote am Kreditmarkt verschaffen und dabei neben dem Nominalzins auch die Nebenbedingungen betrachten. So sind Sonderzahlungen oder Tilgungssatzänderungen während der Laufzeit unbedingt zu empfehlen. 1d. Bereitstellungszinsen Vergeht noch einige Zeit bis zum Auslaufen des Erstdarlehens, möchte man aber schon heute den Anschlusskredit festmachen, können Bereitstellungszinsen anfallen. Diese verteuern nicht den neuen Kreditzins, sondern sind eine Art Wartegebühr für die Zeit bis zur Kreditauszahlung. Üblicherweise berechnen Banken 0,25 Prozent der Darlehenssumme pro Monat ab dem dritten Monat, wenn bis dahin das Darlehen nicht abgenommen wurde. Bei einem Kredit über Euro, für den zum Beispiel sieben Monate Bereitstellungszinsen anfallen (insgesamt zehn Monate Wartezeit), zahlen Kreditnehmer demnach Euro extra. Diese Kosten sollten in die Effektivzinsberechnung der Anschlussfinanzierung einfließen. Unterm Strich kann dadurch ein möglicher Zinsvorteil des Anschlussdarlehens verloren gehen. Tipp: Kundenfreundliche Banken verzichten längere Zeit auf Bereitstellungszinsen, etwa die Höchster Pensionskasse (24 Monate), Huk Coburg (zwölf Monate) oder die PSD Bank Köln (neun Monate). Allerdings sollte man nicht nur auf mögliche Einsparungen schielen. Die Darlehenskosten werden in erster Linie vom Grundzins bestimmt. Ist dieser bereits teuer, dann hilft der Verzicht auf Bereitstellungszinsen meist wenig. 2. Kosten für Bankwechsel Finden Kreditnehmer ein günstigeres Angebot bei einer anderen Bank, sollten sie sich nicht vor einem Bankwechsel scheuen. Zwar ist dies mit Aufwand und in vielen Fällen auch mit Kosten verbunden, doch die Ersparnis kann enorm sein. Liegen zum Beispiel die Nominalzinsen bei zwei Anbietern um 0,7 Prozentpunkte auseinander, kann der Spareffekt nach Berechnungen der Verbraucherzentrale Bremen bei einem Euro-Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung mehr als Euro betragen. 2a. Grundschuld abtreten Von dem gern gebrauchten Argument, dass die Anschlussfinanzierung bei einem anderen Kreditinstitut wegen des Grundschuldübertrags sehr teuer sei, sollte man

3 Seite 3 von 6 Bau-Anschlussfinanzierung sich nicht abschrecken lassen. Denn das stimmt nicht. In den meisten Fällen reicht eine kostengünstige Abtretung der Grundschuld an die neue Bank, so Arno Gottschalk. Selbst bei Löschung und Neueintrag der Grundschuld blieben die Kosten im Vergleich zur möglichen Ersparnis überschaubar. Beispiel: Bei einer Restschuld von Euro kostet die Umschuldung inklusive Nebenkosten rund 400 Euro. Eine Abtretung ist bereits ab 250 Euro möglich. Ist das Vergleichsdarlehen 0,5 Prozentpunkte günstiger, summiert sich die Ersparnis bei zehnjähriger Zinsbindung auf Euro. Unterm Strich verbleibt eine Ersparnis von mindestens Euro. Tipp: Banken bieten regelmäßig Offerten, bei denen sie die Wechselkosten für Neukunden erstatten. Anschlussfinanzierer sollten sich in jedem Fall danach erkundigen. Umschuldungskosten Höhe Grundschuld* Kosten bei Abtretung** Ersparnis bei 0,5 Prozent Zinsunterschied und zehn Jahren Laufzeit Euro 223 Euro Euro Euro 249 Euro Euro Euro 476 Euro Euro Euro 603 Euro Euro * Entspricht der Höhe der Restschuld, die verlängert werden muss. ** Kosten setzen sich zusammen aus Notargebühren und Grundbuchgebühren. Quelle: Ratgeber Immobilienkauf von Anzenberger/Oppel, Vahlen Verlag Tilgungshöhe anpassen Wer sich an die monatliche Belastung des Erstkredits gewöhnt hat, der sollte die aktuelle Monatsrate auch bei der Anschlussfinanzierung beibehalten. Zwar eröffnet die im Vergleich zum Erstkredit gesunkene Darlehenssumme bei etwa gleich hoher Zinslandschaft Spielräume, die Kreditrate zu senken. Doch dies wäre ein Fehler, da der Schuldenabbau dadurch weiterhin zögerlich läuft. Wer die Zinsersparnis in eine höhere Tilgung investiert, der spart Kreditzinsen und baut seine Schulden schneller ab. In Verbindung mit den derzeitigen Minizinsen lässt sich der Tilgungssatz beim Folgekredit deutlich aufstocken. Läuft beispielsweise ein Zehnjahresdarlehen aus, das mit einem Prozent Anfangstilgung begonnen wurde und bei dem hin und wieder Sondertilgungen geleistet wurden, dürfte die Tilgungshöhe bei Auslaufen des Erstkredits zwei bis drei Prozent erreicht haben. Behält man die bisherige Ratenhöhe bei, sollte unter aktuellen Bedingungen ein Tilgungssatz von vier oder fünf Prozent kein Problem sein. Beispiel: Ein Zehnjahresdarlehen mit 4,0 Prozent Nominalzins und zwei Prozent Anfangstilgung, würde ohne Sonderzahlungen bis zu vollständigen Schuldentilgung 27 Jahre und sechs Monate laufen. Nach zehn Jahren beträgt die Restschuld rund Euro. Das fällige Anschlussdarlehen könnte bei gleich hohen Nominalzinsen ohne weiteres mit vier Prozent Anfangstilgung starten, ohne dass sich die Monatsrate erhöhen würde. In diesem Fall fiele die Restlaufzeit bis Schuldentilgung um zehn Jahre auf 17 Jahre und vier Monate. Kann man dank auf 3,5 Prozent gesunkener Kreditzinsen die Tilgungsrate auf fünf Prozent erhöhen, verringert sich die Kreditlaufzeit um ein weiteres Jahr. Die schnellere Rückzahlung spart unterm Strich viele Tausend Euro an Zinslast.

4 Seite 4 von 6 Bau-Anschlussfinanzierung 4. Zinsbindung optimieren Läuft die Erstfinanzierung über zehn Jahre, stehen nicht selten noch 80 Prozent Restschuld zu Buche. Um den hohen Restbetrag bis zum Ruhestand abzubauen, empfiehlt es sich, nicht nur den Tilgungssatz zu erhöhen, sondern auch die Laufzeit entsprechend anzupassen. Als Faustregel gilt: Bis zum Renteneintritt sollte die Immobilie schuldenfrei sein, da dann das Einkommen in der Regel sinkt und hohe Kreditbelastungen nur schwer zu schultern sind. Noch kritischer wird es, wenn das Zweitdarlehen im Ruhestand ausläuft und noch offene Kreditschulden vorhanden sind. Viele Banken tun sich schwer, Ruheständlern aufgrund des fortgeschrittenen Alters neue Immobilienkredite auszureichen. 4a. Volltilgerdarlehen Ist man nach Auslaufen des Erstkredits um die 50 Jahre, sollte man versuchen eine komplette Restfinanzierung auf die Beine zu stellen, damit das Objekt in zwölf, 13 oder 15 Jahren abgezahlt ist. Eine Möglichkeit sind sogenannte Volltilgerdarlehen. Dabei handelt es sich um klassische Hypothekendarlehen, die bis zur vollständigen Schuldenfreiheit laufen. Vorteil: Aufgrund hoher Rückzahlsicherheit für die Bank gewährt diese häufig ein oder zwei Zehntel zusätzliche Zinsersparnis. Die Deutsche Bank spendiert für 15-jährige Komplettdarlehen derzeit sogar bis zu 0,5 Prozent Preisnachlass. Tipp: Bei der Suche nach der optimalen Zinsbindung ist zu berücksichtigen, ob man eventuell während der Vertragslaufzeit mit größeren Geldzahlungen zu rechnen hat. Läuft beispielsweise in sechs oder acht Jahren die Lebensversicherung aus oder kommt ein Banksparplan zum Ende, dann empfiehlt es sich, den Betrag zur Schuldentilgung einzusetzen. Dadurch ist man eher schuldenfrei und kann die nötige Laufzeit des Anschlusskredits deutlich verkürzen. 4b. Variables Darlehen Neben einem Darlehen mit kurzer Zinsbindung kann auch ein Kredit mit variablen Zinsen empfehlenswert sein. Dieser ermöglicht das jederzeitige Kreditende, zum Beispiel wenn man unverhofft oder kurzfristig zu Geld kommt und seine Schulden auf eine Schlag tilgen kann. Dies kann zum Beispiel sinnvoll sein, wenn das Folgedarlehen noch weit über zehn Jahre laufen würde, die Eltern oder Schwiegereltern aber bereits alt und krank sind und ein baldiges Ableben befürchtet wird. Variable Darlehen ermöglichen den flexiblen zeitlichen Einsatz von geerbten Vermögen Hypothekendarlehen mit zehnjähriger Zinsbindung im Vergleich Zinssatz Anbieter nom. eff. Zinsverteuerung bis 80 % Beleihung Allianz Lebensversicherung 3,39 3,45 0,14% Augsburger Aktienbank 3,60 3,66 0,15-0,30% Basler Leben 3,85 3,93 0,15% BB-Bank 3,38 3,43 0,10% Berliner Volksbank 3,44 3,50 0,15% BW-Bank 3,44 3,49 individ. Continentale 3,55 3,60 0,40% Debeka Bausparkasse 3,70 3,76 k. A.

5 Seite 5 von 6 Bau-Anschlussfinanzierung Zinssatz Anbieter nom. eff. Zinsverteuerung bis 80 % Beleihung Deutsche Bank 3,39 3,45 0,05-0,17% Gladbacher Bank 3,35 3,40 0,30% Hannoversche Leben 3,90 3,97 0,15% Höchster Pensionskasse 4,30 4,39 0,10% Huk-Coburg 3,50 3,56 0,10% ING-Diba 3,60 3,66 0,30%* Kasseler Sparkasse 3,55 2,96 individ. LVM 3,50 3,56 0,15% Münchener Hypothekenbank 3,47 3,53 0,45% Nordfinanzbank 3,78 3,85 0,10% Norisbank 3,37 3,43 0,02-0,17% PSD Bank Berlin-Brandenburg 3,54 3,60 0,20% PSD Bank Hessen-Thüringen 3,44 3,49 0,20% PSD Bank Köln 3,40 3,45 0,10% PSD Bank Nürnberg 3,40 3,45 individ. R + V 3,42 3,47 0,20% SEB Bank 3,53 3,59 0,20% SKG Bank 3,38 3,44 0,20% Sparda-Bank Augsburg 3,35 3,40 0,10% Sparda-Bank Berlin 3,43 3,48 0,20% Sparda-Bank Hamburg 3,23 3,28 0,10-0,35% Sparda-Bank Nürnberg 3,30 3,35 0,08% Sparda-Bank Südwest 3,33 3,38 0,25% Sparkasse Hannover 3,49 3,55 0,40% Sparkasse Leipzig 3,55 3,61 0,40% nom. Swiss-Life 3,99 4,07 0,20% Volksbank Griesheim-Ffm 3,35 3,42 0,20% Volksbank Münster 3,38 3,43 0,15% Volksbank Rhein-Ruhr 3,40 3,45 0,25% Wiesbadener Volksbank 3,35 3,41 individ. Zurich Versicherung 3,70 3,76 0,50% *bis 85 %, Darlehenssumme: Euro, Quelle: biallo.de, Stand Nebenbedingungen bei der Anschlussfinanzierung 5a. Sondertilgung Neben den regelmäßigen Kreditraten helfen außerplanmäßige Extrazahlungen die Darlehensschuld beim Anschlusskredit schneller zu verringern. Vorteil: Die Kreditlaufzeit wird kürzer, die Restschuld geringer und die insgesamt an die Bank zu zahlenden Zinsen mindern sich. Heute gehört das Recht zur Sondertilgung zum Standard von Hypothekendarlehen. Die Extratilgungen sind in Ausnahmefällen in beliebiger Höhe möglich, meist aber auf fünf oder zehn Prozent der Kreditsumme jährlich beschränkt. Manche Institute schreiben auch bestimmte Höchstsummen vor, zum Beispiel oder Euro. Kürzere Kreditlaufzeit: Wer regelmäßig Sonderzahlungen leistet, der kommt schneller von seinen Darlehensschulden herunter. So verkürzt sich die Laufzeit eines Euro-Darlehens mit einem Zinssatz von vier Prozent und einer Anfangstilgung von zwei Prozent um glatte zehn Jahre, wenn der Schuldner jährlich Euro Sondertilgung leistet. Die Kreditlaufzeit sinkt von 27 auf 17 Jahre.

6 Seite 6 von 6 Bau-Anschlussfinanzierung Kosten: Allerdings verlangen viele Kreditinstitute für das Sonderzahlungsrecht einen kleinen Zinsaufschlag, häufig 0,1 Prozentpunkte. Wird eine Gebühr fällig, sollte man sicher sein, dass man die Option auch wirklich nutzt andernfalls verteuert sich unnötig der Kredit. Positiv: Sondertilgungen sind freiwillig. Fällt zum Beispiel in einem Jahr das Urlaubs- oder Weihnachtsgeld als Verfügungsmasse aus und stehen auch sonst keine freien Gelder zur Verfügung, verzichtet der Kreditnehmer einfach auf die Extratilgung. Tipp: Einige Banken verzichten bei Sondertilgungen auf den meist üblichen Zinsaufschlag. Zu diesen Instituten gehören unter anderem: Augsburger Aktienbank ING-Diba PSD-Bank Rhein-Neckar-Saar PSD Bank Rhein-Ruhr SEB Bank Sparkasse Aachen Volksbank Münster 5b. Tilgungssatzwechsel Einige wenige Kreditinstitute ermöglichen Finanzierungen, bei denen Kunden den anfänglich gewählten Tilgungssatz während der Zinsbindungsfrist verändern können. Dies ist von Vorteil, wenn wider Erwarten die Einkünfte zurückgehen, etwa bei Verdienstausfall wegen der Geburt eines Kindes oder wegen Arbeitslosigkeit. Ist die Einkommensschwäche beendet, erlaubt der Tilgungssatzwechsel dann das erneute Heraufsetzen der Tilgung. Zu den Banken, die den Tilgungssatzwechsel ermöglichen gehören u.a.: ING-Diba: Bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit Sparda Bank Berlin/Neue Länder: Bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Kreditlaufzeit Sparkasse Aachen: Bis zu dreimal kostenloser Wechsel während der Laufzeit Höchster Pensionskasse: bis zu zweimal kostenloser Wechsel während der Laufzeit 5c. Tilgungsaussetzung Finanzielle Engpässe können auch mit Hilfe einer vorrübergehenden Tilgungsaussetzung durchgestanden werden. Dabei zahlt der Kreditnehmer nur die Zinsen an die Bank, die Tilgung entfällt. Diese Kreditinstitute erlauben die Tilgungsaussetzung: Mittelbrandenburgische Sparkasse: Bis zu zwei Jahre während der Laufzeit SEB: zweimal während der Laufzeit PSD-Bank Rhein-Neckar-Saar: Tilgungsaussetzung gegen Abtretung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages PSD-Bank Hessen-Thüringen: Tilgungsaussetzung gegen Abtretung einer Lebensversicherung oder eines Bausparvertrages