Dichte gestalten. swissbau Basel 24. Januar 2014

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1 Dichte gestalten swissbau Basel 24. Januar 2014

2 / Seite 2 Agenda Pensimo Gruppe Einleitung Drei Thesen

3 / Seite 3 Abgrenzung Ich spreche nicht über Wohneigentum. Die folgenden Überlegungen sind aus der Sicht eines institutionellen Investors zu verstehen, der vorwiegend Geld aus der beruflichen Vorsorge in Immobilien anlegt.

4 / Seite 4 Beteiligungsstruktur der Pensimo-Gruppe Anlagestiftung Pensimo 50 % Anlagestiftung Turidomus 30 % Anlagestiftung Imoka 10 % Anlagestiftung Adimora Anlagestiftung Testina 10 % Swissinvest Real Estate Investment Fund SREIF Pensimo Management AG Die Pensimo Management AG besitzt zu 100 % die Pensimo Fondsleitung AG (Fondsleitungsgesellschaft des SREIF Swissinvest Real Estate Investment Fund) und hält Beteiligungen an sieben Bewirtschaftungsunternehmen mit dem gemeinsamen Namen «Regimo» Pensimo Fondsleitung AG 100 % Regimo Basel AG 40 % Regimo Bern AG 40 % Régimo Lausanne SA 55 % Regimo St. Gallen AG 40 % Regimo Zürich AG 65 % Regimo Zug AG 40 % Régimo Genève SA 100 %

5 / Seite 5 Assets under Management Pensimo Gruppe Anlagestiftung Pensimo Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 20 Mio. CHF Gründung: 1942/1983 Anlagestiftung Turidomus Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 200 Mio. CHF Gründung: 2002 Anlagestiftung Imoka Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab ca. 5 Mio. CHF Gründung: 1963/2000 Anlagestiftung Adimora Gemeinsame Immobilien- Direktanlagen für Pensionskassen im Segment «Affordable Housing» Gründung: 2010 Anlagestiftung Testina Gemeinsame kollektive Immobilienanlagen im Ausland für Pensionskassen mit Anlagebedarf ab CHF 25 Mio. Gründung: 2005 Portfolios / Assets under Management (Total Pensimo Gruppe: CHF 6.75 Milliarden) Anlagestiftung Pensimo CHF 1'203'000'000 Anlagegruppe Casareal Wohnimmobilien Schweiz Anlagegruppe Proreal Geschäftsimmobilien Schweiz Anlagestiftung Turidomus CHF 3'714'000'000 Anlagegruppe Casareal Wohnimmobilien Schweiz Anlagegruppe Proreal Geschäftsimmobilien Schweiz Anlagestiftung Imoka CHF 483'000'000 Imoka Wohn- und Geschäftsimmobilien Schweiz, Schwergewicht Wohnen Anlagestiftung Adimora CHF 112'000'000 Anlagegruppe Omega Wohnimmobilien Schweiz im Marktsegment preisgünstige Mietwohnungen Anlagestiftung Testina CHF 538'000'000 Anlagegruppe A Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Anlagegruppe Alpha Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Swissinvest Börsenkotierter Immobilienanlagefonds CHF 696'000'000 Anlagegruppe B Nicht kotierte indirekte Anlagen im Ausland Anlagegruppe D1 Indirekte Private Equity Anlagen Ausland Regimo Basel Regimo Bern Régimo Lausanne Régimo Genève Regimo St. Gallen Regimo Zürich Regimo Zug

6 / Seite 6 Einleitung - Ratlosigkeit, wenn man den aktuellen Diskurs zum Thema Dichte, Wohnungsangebot, Preisblase, Wohnungsnot, Mieterschutz, Mindestanteil gemeinnütziger Wohnungsbau, usw. verfolgt - Rationale Argumente und Statistiken versus Wahrnehmung in der Öffentlichkeit (Berichterstattung in der Presse, Parteipolitik, Wahlversprechen) - Vermeintlicher Konsens in der Raumpolitik Dichte ja, aber nicht in meiner Nachbarschaft ( unlösbares Dilemma der Partikularinteressen?) - Tendenzen einzelner Gemeinden zu Entdichtung oder zur Wahrung des Status Quos (Gestaltungspläne in best erschlossener dichter Agglomerationen mit AZ 1.0 (!) anstelle von 2.0 bis 3.0; Revision BZO in der Stadt Zürich) - Unsachliche Diskussion zum Thema Wohnungsknappheit/-not (Anteil am Haushaltbudget, Luxusproblem Flächenwachstum, in der Stadt ist es immer teuer, es gibt keine Wohnungsnot in der Schweiz) - Extreme Anspruchshaltungen ( immer nur das Beste; überall Alles)

7 / Seite 7 Einleitung - Der gesellschaftliche «Wille zur Stadt» ist in der Schweiz wenig ausgeprägt - Fehlende Tradition infolge sehr kleinteiliger, föderalen Strukturen - Ländliches Idyll als Wunschvorstellung des Wohnens fest verankert - Fehlen von wirklich grossen und dichten Städten in der Schweiz als Erfahrungsraum - Grosse Zurückhaltung bei Zusammenschlüssen / Fusionen von Gemeinden - Grosse Diskrepanzen zwischen funktionalen Räumen und politischen Grenzen der Gemeinden (Beispiel Agglomerationen Arce Lémanique, Zürich, Basel und Lugano/ Milano)

8 / Seite 8 Nicht «günstige» Regionen

9 / Seite 9 Aktuelle Bauzonenreserven und künftige Nachfrage nach Bauzonenfläche (Wohnen)

10 / Seite 10 Wohnungsmarkt: Vergleich Preisentwicklung - Mitte der 1990er Jahre weitete sich die Schere zwischen Lohn- und Mietzinswachstum (nominale Grössen) aus. - Diese Lücke schliesst sich jetzt wieder: die Preisentwicklung der Eigentumswohnungen fiel in der jüngsten Vergangenheit sehr markant aus. - Die Mieten haben sich seit 2000 deutlich stärker entwickelt als die allgemeine Teuerung. Quelle: BFS

11 / Seite 11 Mietzins-Entwicklung nach Regionen - Die nominalen Angebotsmieten sind im Jahr 2012 in der Schweiz um 1.9% gestiegen. - Spitzenreiter im 2012 war einmal mehr die Genfersee- Region (+7.4%) - In der Nordwestschweiz sanken die Mieten im letzten Jahr marginal. Quelle: Wüest & Partner

12 / Seite 12 Leerstände Wohnungsmarkt - Die Leerwohnungsquote liegt im Juni 2013 bei tiefen 0.96% (Mittelwert seit 1987: 1.04%). - Gegenüber dem Vorjahr hat sich schweizweit die Leerstandsquote um 0.2% erhöht. - Der Kanton Zug weist per mit 0.35% die tiefste Leerwohnungsquote auf. - Der Kanton Nidwalden weist die höchste Leerwohnungsquote auf (2.37%). Quelle: BFS

13 / Seite 13 Verwendung der Haushaltseinkommen - Es gibt keinen rationalen Grund, den Mittelstand mit vergünstigtem Wohnraum zu versorgen - Wohnraum ist relativ eher günstiger geworden ( Anteil an Haushalteinkommen konstant, Flächenverbrauch stark angestiegen) - Nur ein kleiner Anteil der Bevölkerung gibt mehr als 25% des Haushalt- einkommens für das Wohnen aus - Für diese Haushalte sind vergünstigte Angebote zur Verfügungen zu stellen ( Konsens, Aufgabe der öffentlichen Hand) Quelle: BFS, ValeurS Ausgabe 01/2013

14 / Seite 14 Grösste Hemmnisse für Immobilieninvestoren - Hohe Landpreise an Lagen mit grosser Nachfrage - Geringe Verfügbarkeit von Bauland ( green & brown fields) - Starke Konkurrenz durch Wohneigentum aufgrund der historisch tiefen Zinssätze - Lange Planungs- und Bewilligungszeiten ( bei Neubau und Sanierung) - Ausgelastete Bauindustrie (Planung und Realisierung) - Hohe Anforderungen an Komfort, Ökologie, Sicherheit, Mobilität im Gebäude und Parkierung hohe Erstellungskosten hohe Betriebs- und Unterhaltskosten Überwälzung auf Mieten

15 / Seite 15 Anpassungsbedarf bei Bau- und Planungsgesetzen - Sehr grosser Aufwand, die föderalistische Vielfalt zu verstehen und zu anzuwenden ( insbesondere Begrifflichkeiten, Instrumente, Zuständigkeiten) - Abschaffung unsinniger Regelungen wie zum Beispiel: - Zweistundenschatten in den Städten - Ausnutzungsvorschriften im Zusammenhang mit vertikaler Verdichtung ( gleiche AZ wie Regelbauweise Freiflächen zwischen hohen Häusern haben keine Nutzungsdichte so entsteht keine Urbanität!) - Revision Lärmschutzverordnung ( Nachweis beim offenen Fenster! - Grenzwerte) - Revision Vorschriften über behindertengerechtes Bauen ( Lockerung Anwendung Abkehr von Maximalforderungen) - Vereinfachung Brandschutznormen - Revision Parkplatzverordnungen ( Anreize für auto- und parkplatzlose/-arme Siedlungen an bestens erschlossenen Lagen und in den Kernstädten)

16 / Seite 16 Wirtschaftliche Voraussetzungen für institutionelle Investoren - Investor muss mit einer Liegenschaft Geld verdienen, sonst investiert er nicht auch nicht in den Bestand - Eigenkapital / Fremdkapital am Beispiel einer Anlagestiftungen: - Sehr wenig Fremdkapital (3% bis 15%) - Erwartete Ausschüttungsrendite netto der Pensionskassen 3.5 bis 4.5% ( Wertsteigerung nicht im Fokus) - Sehr langfristige (core) Anlagestrategie stetige Erträge langfristiger Werterhalt keine Spekulation mit dem Grundbesitz - Gilt teilweise auch für Immobilienfonds - Gilt eher nicht für Immobilienaktiengesellschaften - Private haben unterschiedliche Strategien

17 / Seite 17 Rollen in der Projektentwicklung - Begriffsklärung - Klassischer Projektentwickler - Maximaler Gewinn - exitgetrieben - Projektentwickler GU/TU/TÜ - Quersubventionierung unrentables GU-Geschäft akquisitionsgetrieben - Maximaler Gewinn Exit nach grösstem Entwicklungsgewinn - Endinvestor - Langfristige Perspektive Qualitätsanspruch in allen Dimensionen - Werterhaltung über Generationen - stetige Rendite - Lebenszyklus

18 / Seite 18 Spannungsfeld Dichte Qualität Wirtschaftlichkeit Nachhaltigkeit Selbstverantwortung Regulierung - (Erlebnis-)Dichte als wichtigstes Kriterium für eine Stadt - Wirtschaftlichkeit ist die Basis für jede Investition auf dem freien Markt - Umverteilung schafft keinen zusätzlichen Wohnraum sondern produziert tendenziell falsche Anreize - Qualität in allen Dimensionen ist Grundvoraussetzung für eine langfristig erfolgreiche Investition ( Wertschöpfung; Akzeptanz; cash flow / cash drain während des gesamten Lebenszyklus) - Langfristigkeit anstelle von Nachhaltigkeit löst viele scheinbare Interessenkonflikte - Selbstverantwortung ist die Basis jeden unternehmerischen Handelns - Innovation fördern anstelle Regulierung/Standardisierung 3 holzschnittartige Thesen

19 / Seite 19 These 1 Es braucht keine neuen Vorschriften, Regulierungen und Planungsinstrumente zu starke Regulierungen führen zu Ineffizienzen und zu falschen Anreizen.

20 / Seite 20 Zu These 1 Ausnahme: Mehrwertabschöpfung - Nicht nur für Neueinzonungen - Im Besonderen für Aufzonungen an hoch erschlossenen, innerstädtischen Lagen - Bsp. Stadt Zürich fehlende kantonale Grundlage - Bsp. Stadt Basel seit Jahren mit erfolgreich Praxis mit klarer Zweckgebundenheit der Erträge (öffentlicher Raum) - Exzellentes Anreizmodell für Eigentümer, kleinteilige Parzellen zu fusionieren - Starke Planungsinstrument für Gemeinden - Verdichtungspotenzial muss hoch sein Faustregel Faktor 2

21 / Seite 21 Zu These 1 Beispiel zu starke Regulierung: Stadt Genf - Viel zu wenig Wohnungsbau in den letzten 30 Jahren - Angebot deckt die Nachfrage bei Weitem nicht - Wenig Investitionen in den Bestand schlechter Zustand des Gebäudeparks (Investitionen können grösstenteils nicht überwälzt werden LDTR Mietpreisbestimmung durch Behörde) - Stärkster Preisanstieg Miet- und Eigentumswohnungen in den letzten Jahren ( Folie 11 Mietpreisentwicklung in den Regionen) - Enorme Pendlerströme ins benachbarte Frankreich ( pro Tag !) und in das Umland (Kanton Wadt, Neuenburg, unteres Wallis) - Verkehrschaos - Hohe anstehende Investitionen in fehlende Infrastruktur

22 / Seite 22 Zu These 1 Alle wollen in die Zentren: - Es ist nicht zu verhindern, dass die Leute auch in Zukunft an den begehrten Lagen wohnen wollen - Wenn das Angebot nicht mit der Nachfrage Schritt halten kann, steigen die Preise - Da sich der Boden nicht vermehren lässt, muss man dichter bauen können (Stadt = Dichte) - Dicht bauen ist per se teuerer! ( Kompensation über höhere Wertschöpfung) - Ausgleich Dichte mit hoher städtebaulichen und architektonischen Qualität und guten öffentlichen Aussenräumen - Langfristigkeit = Qualität in allen Dimensionen - Die Qualität und die Ökonomie sind keine Feinde

23 / Seite 23 Zu These 1 Aus braucht auch keine neuen Labels: - Labels sind tendenziell innovationshemmend, weil sich die Planer zu stark auf sie abstützen und sie oft als Checklisten verstehen - Abweichungen haben oft Abmahnungen zu Folge - Gemeinden machen es sich oft sehr einfach, indem sie einfach ein Label vorschreiben (ohne sich die Konsequenzen bewusst zu sein Reflex Musterknabe) - Gefahr von übereifriger Interpretation und Anwendung von den Behörden ( Minergie ohne kontrollierte Lüftung? Spielraum hindernisfreies Bauen) Es braucht auch keine zusätzlichen Subventionen: - Subventionen schaffen Fehlanreize ( Ineffizienzen und Überkapazitäten, z.b. Energiepolitik oder Wohnungsgrössen) - Subventionen schaffen keine neuen Wohnungen, sind letzten Endes nichts Anderes als eine Form von Umverteilungen

24 / Seite 24 These 2 Die Gemeinden könnten mit den vorhandenen Instrumenten noch viel mehr gestalten damit lässt sich aber schwer Politik machen.

25 / Seite 25 Zu These 2 Die Gemeinden müssen sich gut überlegen mit wem sie zusammenarbeiten, wenn sie Land abgeben und gleichzeitig die räumliche Entwicklung gestalten wollen : - Akteure und Interessen sorgfältig abwägen - Sie sollten das Heft nicht zu früh aus der Hand geben - Erste Entwicklungsschritte selber machen ( Partizipation an den ersten Entwicklungsschritten der Gemeinde ; Erhöhung Rechtssicherheit für den Investor; raschere Realisierbarkeit) - Mitsprache bei Programmierung - Qualitätssichernde Verfahren einfordern - Fehlendes Knowhow kann man einkaufen

26 / Seite 26 Zu These 2 Beispiel Grabs: - Initiative der Gemeinde bzw. des Gemeindepräsidenten - Mangel an zahlbaren Mietwohnungen für ältere Menschen und Junge, die einen eigenen Haushalt oder eine Familie gründen wollen - Aufgabe Einfamilienhaus zugunsten hindernisfreie, praktische, zentral gelegene Mietwohnung mit sozialer Interaktion - Ergänzung zu Angeboten im Alters- und Pflegeheim - Landsicherung durch Gemeinde im Zentrum - Suche nach geeignetem Investor - Projektentwicklung nach gemeinsam festgelegten Kriterien - Landabgabe (Gemeinde) + Kapital und Knowhow (Anlagestiftung)

27 swissbau Dichte gestalten / Seite Zu These 2 Projektdefinition: - - moderne, hindernisfreie Mietwohnungen für mittleres Mietersegment (ortsübliches Preisband) - 75% 2½- und 3½-Zimmer-Wohnungen - 25% 4 ½-Zimmer-Wohnungen Gewerbeanteil für Zusatznutzungen wie Spitex, Kindertagesstätten

28 / Seite 28 These 3 Gute Rahmenbedingungen, vernünftige Anreizsysteme und viel Wettbewerb sind die besten Voraussetzungen für Innovation und für eine prosperierende Entwicklung.

29 / Seite 29 Zu These 3 Öffentliche Aufgaben: - Rahmenbedingungen - Rechtssicherheit - Sozialer Ausgleich - Schutz der Schwachen und Bedürftigen - Missbrauch verhindern Private Aufgaben: - Investieren - Versorgung mit Wohn- und Gewerberaum sicherstellen - Innovation - Wertschöpfung erzielen

30 / Seite 30 Zu These 3 Gewinn zu erzielen ist per se nicht etwas Schlechtes - Nur wer Gewinn erzielt, kann in Investieren - Voraussetzung für Wohlstand - Private + kollektive Vermögen ( z.b. Vermögen von Pensionskassen, Versicherungen, öffentliche Haushalte) - Voraussetzung für Umverteilung (Steuersubstrat)

31 / Seite 31 Zu These 3 - In jeder Disziplin setzt sich langfristig Qualität, Effizienz, Akzeptanz und Wirtschaftlichkeit durch deshalb braucht es einen ausgeprägten Wettbewerb und nicht mehr Regulierungen - Niemand kann (und soll) der Gesellschaft/dem Individuum vorschreiben, wie sie/es zukünftig leben soll - Niemand kann dem Markt diktieren, in welche Richtung er sich entwickeln wird Prognosen sind in der Regel falsch ( vgl. Zinsprognosen in den letzten 10 Jahren) - Die Schweiz ist ein Erfolgsmodell ( Eigenverantwortung, Eigeninitiative, freiheitliche Ordnung, Rechtssicherheit, Wettbewerb) - Wenig regulierte Systeme haben eine hohe Fähigkeit, auf Veränderungen der Rahmenbedingen zu reagieren darauf sollte man auch in Zukunft vertrauen

32 / Seite 32 Zu These 3 Anreizsysteme/lenkende Eingriffe: - Take the money and run Auslaufmodell der Zusammenarbeit - Verdichten am richtigen Ort + Investition in den öffentlichen Raum + Investition in die Infrastruktur - Mehrwertabschöpfung als Anreiz Parzellen zusammenzulegen und an den Kreuzungspunkten von Hochleistungsverteilern des öffentlichen Verkehrs höher Dichten zu erzeugen - Baurecht (Einflussnahme über Generationen sichern + stetige Erträge generieren) - Anpassung von Baugesetzen und Zonenplänen für neue Stadtformen ( Zentrumszonen mit langfristig flexibler Nutzungsmischung; Abschaffung 2-Stunden-Schatten; Aufhebung Trennung öffentlicher und privater Nutzung in den Zonenplänen Ermöglichung von Mischnutzungen wie z.b. Schule/Wohnen/Gewerbe)

33 / Seite 33 Zu These 3 Keine romantischen und unrealistischen Vorstellungen durchsetzen: - Verordnete Erdgeschossnutzungen ( Leerstandsproblematik) - Hotelnutzungen ( in vielen Gestaltungsplänen vorgeschrieben) - Schutz von Industriezonen in den Städten ( Grenzen zwischen Produktion, Entwicklung, Dienstleistung sind fliessend geworden) Zur Dichte stehen: - Unsere Städte haben tendenziell zu wenig Nutzungsdichte - Höherer Flächenverbrauch = weniger Einwohner pro m 2 Boden - Veränderte Lebensgewohnheiten reduzieren die Präsenz der Bewohner in den Quartieren ( Wohnort/Arbeitsort, Doppelverdiener, Kleinhaushalte, Freizeitverhalten, )

34 / Seite 34 Kontakt: Jörg Koch Pensimo Management AG Obstgartenstrasse 19 Postfach 246, CH-8042 Zürich Telefon Direkt joerg.koch@pensimo.ch