Mit Immobilien Steuern sparen?

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Pamela Fürst
vor 8 Jahren
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1 Mit Immobilien Steuern sparen? Ein Referat zu ausgewählten Aspekten zum Thema Immobilien und Steuern für kleine und mittlere Unternehmen (KMU) anlässlich der 1. Oberwalliser Tischmesse vom 21. Januar 2010 Stefan Gehrig Leiter Niederlassung Wallis dipl. Steuerexperte Betriebsökonom FH (HWV)

2 Agenda 1. Vorstellung 2. Die Besteuerung von Immobilien 3. Privat- vs. Geschäftsvermögen 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument 5. Exkurs: Mehrwertsteuer 6. Fragen und Diskussion

3 1. Vorstellung Unsere Marktleistungen - Finanz- und Rechnungswesen - Wirtschaftsprüfung - Wirtschaftsberatung und mediation - Steuerberatung - Rechtsberatung Niederlassung Wallis Viktoriastrasse Brig Tel.: 027 / Fax: 027 /

4 2. Die Besteuerung von Immobilien Die Bausteine: Steuerarten und -elemente Eigenmietwert Unterhaltskosten Schuldzinsenabzug Vermögenssteuerwert Liegenschaftssteuer Grundstückgewinnsteuer Anlagekosten Handänderungssteuern Mehrwertsteuer Erbschafts- und Schenkungssteuern Privat- / Geschäftsvermögen Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel Umstrukturierungen Aufschubtatbestände Liquidationsgewinn

5 2. Die Besteuerung von Immobilien Der Unterhaltskostenabzug Fall 1 Der Amateur Fall 2 Der Profi Pauschalabzug CHF Pauschalabzug CHF Unterhalt Jahr 1 CHF Unterhalt Jahr 2 CHF Unterhalt Jahr 3 CHF Total CHF Abzug 3 x CHF = CHF Unterhalt Jahr 1 CHF Unterhalt Jahr 2 CHF Unterhalt Jahr 3 CHF Total CHF Abzug 2 x CHF x CHF = CHF Ersparnis: CHF * 25% = CHF 1 125

6 3. Privat- vs. Geschäftsvermögen Abgrenzung Privat- und Geschäftsvermögen A) Selbständige Erwerbstätigkeit (überwiegend geschäftlich genutzte Liegenschaft) ODER B) Indizienkatalog gemäss konstanter Rechtssprechung des Bundesgerichts Systematische und planmässige Art und Weise des Vorgehens Häufigkeit der Liegenschaftsgeschäfte Enger Zusammenhang mit der beruflichen Tätigkeit Spezielle Fachkenntnisse Kurze Besitzesdauer Hohe Fremdfinanzierung Reinvestition des erzielten Gewinns Hinweis: Im Einzelfall genügt bereits ein einziges Indiz!

7 3. Privat- vs. Geschäftsvermögen Privatvermögen - Private Nutzung > 50% - Pauschalabzug für Unterhalt möglich - Abschreibungen nicht möglich - Rückstellungen nicht möglich - Steuerfreier Kapitalgewinn beim Bund (max. 13.2%) - Erträge und Kapitalgewinne unterliegen nicht der AHV - Kapitalgewinn unterliegt der Grundstückgewinnsteuer Geschäftsvermögen - Geschäftliche Nutzung > 50%: - Selbstständige Erwerbstätigkeit - Gewerbsmässiger Liegenschaftenhandel - Nur effektiver Abzug für Unterhalt - Abschreibungen möglich - Rückstellungen möglich - Kapitalgewinne unterliegen der Einkommenssteuer (bis > 40%) - Erträge und Kapitalgewinne unterliegen der AHV (9.8%) - Überführung in das Privatvermögen ergibt in der Regel Kapitalgewinn Alternative: Liegenschaft in Gesellschaft halten!

8 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument Was heisst Steuerplanung? Parameter: - Steuerfaktoren 2010 (prov.) - Gemeinde Naters - verheiratet

9 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument Der gewerbsmässige Liegenschaftshandel als Privatperson Ausgangslage: Kauf einer Liegenschaft im Wallis, Überbauung und Veräusserung; Naters, verheiratet, übriges steuerbares Einkommen: CHF Realisierter Gewinn: CHF AHV (9.8%) CHF Einkommenssteuer (CH/VS/Naters): CHF Total Steuern und Abgaben (AHV) CHF % Gewinn nach Abgaben: CHF %

10 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument Liegenschaft in einer Immobiliengesellschaft Ausgangslage: Kauf einer Liegenschaft im Wallis, Überbauung und Veräusserung; Naters, verheiratet, übriges steuerbares Einkommen: CHF Stufe Kapitalgesellschaft (AG/GmbH) Realisierter Gewinn: CHF Steuern auf Stufe Kapitalgesellschaft: CHF Ausschüttung als Dividende CHF (87.4%) 2. Stufe Aktionär/Gesellschafter Besteuerung der Dividende (60%) CHF Total Steuern (Stufe Gesellschaft + Aktionär): CHF Gewinn nach Steuern: CHF (68.9%) Ersparnis gegenüber Verkauf als Privatperson: CHF

11 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument Gewerbsmässiger Liegenschaftshändler Mit Immobiliengesellschaft Verkaufserlös Verkaufserlös Ein- Einsteuekommenssteuer AHV AHV Reinerlös und Reinvestitionspotenzial: CHF Steuervorteil CHF Ein- Einsteuesteuer Gewinnkommenssteuesteuer Reinerlös: CHF Reinvestitionspotenzial: CHF

12 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument Vorteile von Immobiliengesellschaften (I) - Mit der Unternehmenssteuerreform II und der Dividendenteilbesteuerung sind Immobiliengesellschaften bezüglich Besteuerung wieder attraktiv. Faustregel: Abgaben im Umfang des AHV-Beitrags kann eingespart werden. - Auf Stufe der Immobiliengesellschaft verbleiben mehr Mittel für allfällige Reinvestitionen (siehe Beispiel: 87% statt 56%). - Mit einer Immobiliengesellschaft wird die Qualifikation als gewerbsmässiger Liegenschaftshändler vermieden.

13 4. Die Immobiliengesellschaft als Steuerplanungsinstrument Vorteile von Immobiliengesellschaften (II) - Steuerplanungsmöglichkeiten: - in zeitlicher Hinsicht: Kapitalgewinn vs. Dividendenausschüttung - zwei Rechtssubjekte Brechung der Steuerprogression - Wahl bei Verkauf: Verkauf Aktien oder Verkauf Immobilien + Liquidation der Gesell. - Für Unternehmen Gestaltung einer Holdingstruktur? - Bei Nachfolgen: Vereinfachte Erbteilung und Wahrung der wirtschaftlichen Einheit des Liegenschaftsportefeuilles. - Anonymität des wirtschaftlichen Eigentümers der Immobilien. - Trend: Tiefere Steuerbelastungen für juristische Personen WICHTIG: Die steuerrechtliche Beurteilung des Einzelfalls ist unerlässlich.

14 5. Exkurs: Mehrwertsteuer Vermieter Immobilie Mieter Baukosten inkl. 7.6% MWST Miete kalkuliert auf höhere Baukosten Voraussetzung: Geschäftliche Nutzung Mietkosten von 107.6% ohne Vorsteuerabzug! Lösung = Option! (freiwillige Versteuerung) Vorsteuerabzug auf Baukosten von 7.6% Miete + 7.6% MWST Miete kalkuliert auf 100% Fazit 7.6% (ab 2011: 8% = 1/12) der Investitionssumme ist gespart! Ohne Option Taxe occulte auf Baukosten / Miete Vorsteuerabzug von 7.6%

15 6. Fragen und Diskussion Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!

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