Dr. Thomas Diehn, LL.M. (Harvard), Notar in Hamburg NOTARKOSTENFORUM

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1 Dr. Thomas Diehn, LL.M. (Harvard), Notar in Hamburg NOTARKOSTENFORUM Kreditsicherheiten

2 AGENDA 1 Bestellung von Grundschulden und Hypotheken 2 Mehrkosten bei Vorwegbeleihung 3 Grundschuldübernahme im Kaufvertrag 4 Grundschuldabtretung 5 Löschung und Pfandfreigabe

3 AGENDA 1 Bestellung von Grundschulden und Hypotheken

4 Kostenstaffel Grundschulden Hinweise 1. Nicht vollstreckbare Grundpfandrechte - Unterschriftsbeglaubigung: 0,2-Gebühr, max Entwurfsüberprüfung/-fertigung: 0,3 0,5 Gebühr - Vollständige Entwurfsüberprüfung/-fertigung: 0,5 2. Vollstreckbare Grundpfandrechte - 1,0-Gebühr - Ggf. zzgl. 0,5-Betreuungsgebühr

5 Geschäftswert Grundschulden Hinweise 53 Abs. 1 Satz 1 Der Wert einer Hypothek, Schiffshypothek, eines Registerpfandrechts an einem Luftfahrzeug oder einer Grundschuld ist der Nennbetrag der Schuld. Nominalbetrag ohne Zinsen und Nebenleistungen

6 Vollständig vollstreckbare Grundschuld Sachverhalt Es wird eine Grundschuld im Nennbetrag von ,00 für die Sparkasse bestellt. Der Eigentümer gibt ein Schuldanerkenntnis ab und unterwirft sich dinglich und persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung.

7 Vollständig vollstreckbare Grundschuld Lösung Nr : 1,0-Gebühr aus = 300,00 Grundschuldbestellung und Schuldanerkenntnis sind nach 109 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 derselbe Gegenstand. Die Zwangsvollstreckungsunterwerfungen und der jeweilige Anspruch sind ebenfalls derselbe Gegenstand, 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 4. Anzuwenden ist der höchste in Betracht kommende Gebührensatz, 94 Abs. 2 Satz 1. Die Summe der Gebühren, die bei getrennter Beurkundung entstanden wären, 94 Abs. 2 Satz 2, liegt notwendig höher und ist daher nicht maßgeblich.

8 Teilweise Zwangsvollstreckungsunterwerfung Sachverhalt Der Notar beurkundet eine Grundschuld mit dem Nennbetrag von Die Grundschuldbestellung enthält ausschließlich formelle Grundbucherklärungen. Für einen zuletzt zu zahlenden Teilbetrag ihv gibt der Eigentümer ein Schuldanerkenntnis ab und unterwirft sich sowohl persönlich als auch dinglich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Der Eigentümer stimmt der Löschung einer noch für eine Bausparkasse eingetragenen Grundschuld über ,00 zu und beantragt den Vollzug. Der Notar fordert auftragsgemäß die Löschungsbewilligung bei der Bausparkasse an und erhält diese mit der Auflage, sie nur zu verwenden, wenn die für die Bausparkasse angefallenen Notarkosten von 31,48 bezahlt sind. An dem Pfandgrundstück ist ferner ein Sanierungsvermerk eingetragen. Der Notar holt die Genehmigung bei der Stadt im Auftrag des Eigentümers ein.

9 Teilweise Zwangsvollstreckungsunterwerfung Lösung Nr Beurkundungsverfahren 242,50 Summe nach 35 Abs ,00 Geschäftswert nach 97, 53 (Grundschuld) ,00 Geschäftswert nach 97, 53 (Löschungszustimmung) ,00 Nr Beurkundungsverfahren 145,00 Geschäftswert nach ,00 Nr Vollzugsgebühr 175,50 Geschäftswert nach ,00 Nr Elektronischer Vollzug und XML-Strukturdaten 175,50 Geschäftswert nach ,00 Nr Treuhandgebühr 15,00 Geschäftswert nach 113 Abs. 2 31,48 Nr Beglaubigung von Dokumenten (je 10,00 ) 20,00 Nr Grundbuchabdruck (je 10 ) 20,00

10 Teilweise Zwangsvollstreckungsunterwerfung Hinweise Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfung sind derselbe Gegenstand, 109 Abs. 1 Satz 4 Nr. 4. Der Geschäftswert ergibt sich unmittelbar aus dem Wert des Rechtsverhältnisses, 97 Abs. 1, also der Höhe des gesicherten Anspruchs. Die Eigentümerzustimmung nach 27 GBO ist ein gesonderter Beurkundungsgegenstand. 98 ist auf derartige Grundbucherklärungen nicht anwendbar. Anzuwenden ist nicht der höchste in Betracht kommende Gebührensatz nach 94 Abs. 2 Satz 1 auf den Wert des Verfahrens (1,0 aus ergibt 585,00 ). Vielmehr ist die getrennte Berechnung der Gebühren nach 94 Abs. 2 Satz 2 günstiger und daher maßgeblich. Dabei sind beide Gebühren nach Nr und Nr aus dem nach 35 Abs. 1 zusammengerechneten Wert zu berechnen.

11 Vollzugsgebühren bei Grundschuldbestellungen Hinweise Die Vollzugsgebühren sind anders als in 146 KostO nicht mehr auf bestimmte Hauptgeschäfte beschränkt. Hier geht es um die Löschung des voreingetragenen Grundpfandrechts und damit um eine Tätigkeit nach Vorbemerkung Abs. 1 Satz 2 Nr. 9. Die Genehmigung der Stadt wegen des Sanierungsvermerks (Vorbemerkung Abs. 1 Satz 2 Nr. 1) fällt daneben nicht gesondert ins Gewicht, insbesondere gilt Nr nicht. Die Vollzugsgebühr wird einmal, 93 Abs. 1, und zwar ohne Gebührenbegrenzung je Tätigkeit erhoben.

12 Treuhandgebühr Hinweise Die Treuhandgebühr für die Beachtung einer Treuhandauflage eines Dritten von rechnerisch 7,50 muss mit dem Mindestbetrag einer Gebühr von 15,00 gemäß 34 Abs. 5 angesetzt werden. 34 gehört aber nicht zum Kreis der zitierpflichtigen Vorschriften.

13 Kostensparmodell Teilvollstreckbarkeit 1 Hinweise Konzept 1: - Grundschuld als Unterschriftsbeglaubigung ohne Entwurf - Teilweises abstraktes Schuldanerkenntnis mit teilweisen Zwangsvollstreckungsunterwerfungen Sparansatz: - Für Grundschuld entstehen max. 70 EUR - 1,0-Gebühr nur aus einem Teilwert Haken: - Wenn Grundschuldentwurf nicht perfekt, ggf. zusätzlicher 0,5-Gebühr.

14 Kostensparmodell Teilvollstreckbarkeit 2 Hinweise Konzept 2: - Nicht vollstreckbare Grundschuld 1 als Unterschriftsbeglaubigung ohne Entwurf - Vollstreckbare Grundschuld 2 mit Schuldanerkenntnis Sparansatz: - Für nicht vollstreckbare Grundschuld entstehen max. 70 EUR - 1,0-Gebühr nur aus einem Teilwert Haken: - Wenn Grundschuldentwurf nicht perfekt, ggf. zusätzlicher 0,5-Gebühr. - Bei Finanzierungsgrundschulden: 2 Betreuungsgebühren - Beim Bauträger: doppelte Freigabekosten für zwei Grundschulden Fazit: nicht empfehlenswert

15 Kostensparmodell Teilvollstreckbarkeit 3 Hinweise Konzept 3: - Eine Urkunde mit Grundschuld mit teilweisem abstraktem Schuldanerkenntnis und Teilvollstreckbarkeit Sparansatz: - 0,5-Gebühr für Grundschuld - 1,0-Gebühr nur aus einem Teilwert Haken: - Teurer als Variante 1 - Dafür aber kein Haken.

16 AGENDA 2 Mehrkosten bei Vorwegbeleihung

17 Betreuungsgebühr Hinweise Die Anzeige der Einschränkung des Sicherungszwecks der Grundschuld im Übersendungsschreiben durch den Notar gegenüber der Bank ist eine Betreuungstätigkeit isv Nr. 5 der Anmerkung zu Nr KV GNotKG. Die vom Notar entfaltete Tätigkeit ist nicht überflüssig und die bloße Einschränkung der Sicherungsabrede in der Grundschuldbestellungsurkunde stellt keinen gleich sicheren Weg dar, weil eine kommentarlose Übersendung der Urkunde die Kenntnisnahme durch die finanzierende Bank von den Einschränkungen der Sicherungsabrede und der Abtretung des Auszahlungsanspruchs nicht mit gleicher Sicherheit erreicht, weil die Bank nicht in jedem Fall mit einer Abtretung des Auszahlungsanspruchs rechnen muss. Der Auftrag für eine Betreuungstätigkeit isv Vorbem. 2.2 I Halbs. 1 KV GNotKG muss nicht ausdrücklich, sondern kann formlos und konkludent durch schlüssiges Verhalten erfolgen.

18 Vermeidung der Betreuungsgebühr? Hinweise Denkbar, wenn Anzeige an Bank nicht erforderlich, weil Einverständnis mit der Einschränkung der Sicherungsabrede durch die Bank bereits vorab erklärt wurde. Aber: Setzt voraus, dass Bank Entweder generell jeder kaufvertraglich vereinbarten Einschränkung vorab zustimmt oder Jedenfalls die konkrete Vereinbarte vorab anerkannt hat. M.E. praktisch unmöglich.

19 AGENDA 3 Grundschuldübernahme im Kaufvertrag

20 Grundschuldübernahme im Kaufvertrag Hinweise nicht zu empfehlen

21 Grundschuldübernahme im Kaufvertrag Sachverhalt A verkauft an B und C ein Grundstück zum Preis von Der Notar wird beauftragt, bei der zuständigen Gemeinde eine Negativbescheinigung nach 28 Abs. 1 BauGB einzuholen. A stimmt der Löschung einer Grundschuld zu zu (nicht valutiert). Der Notar wird beauftragt, die Löschungsbewilligung einzuholen. B und C übernehmen eine weitere Grundschuld zu für eigene Finanzierungszwecke, geben ein entsprechendes Schuldanerkenntnis ab und unterwerfen das Grundstück und sich persönlich der sofortigen Zwangsvollstreckung. Der Notar wird beauftragt, eine Nichtvalutierungs- nebst Haftentlassungserklärung für A einzuholen.

22 Grundschuldübernahme im Kaufvertrag Lösung Nr Kaufvertrag 1.870,00 Geschäftswert nach 97, ,00 Nr Schuldanerkenntnis, ZVU 635,00 Geschäftswert nach ,00 Nr Vollzugsgebühr 707,50 Geschäftswert nach ,00 Nr Betreuungsgebühr 707,50 Geschäftswert nach 113 Abs ,00

23 Grundschuldübernahme im Kaufvertrag Hinweise Die Übernahme der Grundschuld ist wie die Übernahme anderer dinglicher Rechte auch eine Vertragsbedingung des Kaufvertrags und daher derselbe Beurkundungsgegenstand. Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfungen für Finanzierungszwecke des Käufers ggü. Dritten sind zwar untereinander derselbe Gegenstand nach 109 Abs. 1 (Sicherung), jedoch nicht ggü. dem Kaufvertrag. Vielmehr liegt insofern Gegenstandsverschiedenheit nach 110 Nr. 2 lit. a) vor. Kostenrechtlich sind die Werte mehrerer Verfahrensgegenstände zusammenzurechnen ( 35 Abs. 1), soweit nichts anderes bestimmt ist. Etwas anderes bestimmt ist für Beurkundungsverfahren in 94 Abs. 1. Danach entstehen grundsätzlich gesonderte Gebühren, wenn innerhalb eines Beurkundungsverfahrens verschiedene Gebührensätze anzuwenden sind (hier 2,0 für den Vertrag und 1,0 für Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfungen), es sei denn, die nach dem höchsten Gebührensatz (hier 2,0) berechnete Gebühr aus dem Gesamtbetrag der Werte ( ) ist günstiger (hier nicht der Fall: 2,0 aus ergibt 2.830,00 ). Erfolgen Schuldanerkenntnis und Zwangsvollstreckungsunterwerfungen nicht zum Zwecke der Kaufpreisfinanzierung, liegt schon kein Fall von 109 Abs. 1 vor; es verbleibt bei 86 Abs. 2, ohne dass es auf 110 Nr. 2 lit. a) in diesem Fall ankäme.

24 AGENDA 4 Grundschuldabtretung

25 Abtretung einer eingetragenen Grundschuld SACHVERHALT Im Grundbuch ist eine Grundschuld in Höhe von für die Bank A eingetragen. Es soll aber bei B finanziert werden. Variante 1: Die Grundschuld wird gelöscht und eine neue vollstreckbare Grundschuld mit Schuldanerkenntnis für B bestellt. Variante 2: Die Grundschuld wird abgetreten, das Grundbuch berichtigt und ein Schuldanerkenntnis mit Zwangsvollstreckungsunterwerfung für B beurkundet.

26 Variante 1: Löschen und neu bestellen Hinweise Löschung 1.217,50 Unterschriftsbeglaubigung Bewilligung + Vollzug 90,00 0,2-Gebühr nach Nr aus Nr Unterschriftsbeglaubigung Löschungsantrag + Vollzug 40,00 Nr Grundbuchkosten der Löschung 217,50 Nr Beurkundung neue Grundschuld 435,00 Nr Grundbuchkosten der Neueintragung 435,00 Nr

27 Variante 2: Abtretung Hinweise Abtretung 742,50 Unterschriftsbeglaubigung Abtretungserklärung 70,00 0,2-Gebühr nach Nr aus Vollzug 20,00 Nr Grundbuchkosten Eintragung Abtretung 217,50 Nr Beurkundung Schuldanerkenntnis 435,00 Nr

28 AGENDA 5 Löschung und Pfandfreigabe

29 Übersicht Grundbuchkosten Hinweise Löschung Grundpfandrecht: 0,5-Gebühr aus Nominalbetrag Pfandfreigabe: 0,3-Gebühr aus niedrigerem Wert von - Nominalbetrag des Grundpfandrechts und - Wert des freizugebenden Pfand

30 Pfandfreigabe Sachverhalt Die Berechtigte entlässt das Grundstück Fl.Nr. 123 (Wert: ,00 ) aus der Mithaft einer Sicherungsgrundschuld im Nennbetrag von 2,3 Mio.. Der Notar fertigt den Entwurf (1 Seite 1 begl. Abschrift) und beglaubigt die Unterschrift der Berechtigten.

31 Pfandfreigabe Lösung Nr Fertigung eines Entwurfs 467,50 Geschäftswert nach 119, 97, ,00

32 Löschung Globalgrundpfandrecht Sachverhalt Nachdem alle Einheiten bis auf einen Stellplatz (Preis ,00 ) veräußert und aus der Haft entlassen worden sind, bewilligt und beantragt der Bauträger die Löschung der Globalgrundschuld im Nennbetrag von 17,3 Mio.. Der Notar fertigt den Entwurf (1 Seite 1 begl. Abschrift) und beglaubigt sodann die Unterschrift des Berechtigten.

33 Pfandfreigabe Lösung Nr Fertigung eines Entwurfs 37,50 Geschäftswert nach 119, 97, 53, ,00 Nach 44 Abs. 1 Satz 2 steht die Löschung eines Grundpfandrechts, bei dem bereits zumindest ein Grundstück aus der Mithaft entlassen worden ist, bei der Geschäftswertermittlung der Entlassung aus der Mithaft gleich. Der Geschäftswert beträgt daher ,00 statt 17,3 Mio..

34 Globalpfandfreigabe Sachverhalt Der Bauträger verkauft an A eine Eigentumswohnung zum Preis von Es wird auf eine Bezugsurkunde (Teilungserklärung, Baubeschreibung) nach 13a BeurkG verwiesen. Der Notar wird beauftragt, die Grundfälligkeit des Kaufpreises nach Eintritt bestimmter Voraussetzungen mitzuteilen. Die Auflassung wird erklärt. Der Notar wird beauftragt, die Eigentumsumschreibung zu überwachen. Er wird ferner beauftragt, die Lastenfreistellung zu bewirken. Die finanzierende Bank hatte bereits vor Beurkundung eine vom Notar angeforderte Globalfreistellungserklärung mit der Treuhandauflage übersandt, von dieser jeweils nur hinsichtlich eines bestimmten Kaufgegenstandes Gebrauch zu machen, sobald die Bank bestätigt hat, dass der entsprechende Kaufpreis bei ihr eingegangen ist. Vom Kaufvertrag (19 Seiten) wurden der beabsichtigte Text versandt und sechs weitere (zum Teil beglaubigte) Abschriften gefertigt. Die Bezugsurkunde (130 Seiten) wurde einmal zusammen mit dem beabsichtigten Text verschickt; nach Beurkundung wurde eine beglaubigte Abschrift erteilt. Der Notar hat Kosten für die Grundbucheinsicht ihv 24,00 gehabt.

35 Globalpfandfreigabe Lösung

36 Globalpfandfreigabe Hinweise Die Durchführungsgebühr entsteht bei Bauträgerkaufverträgen für jede Urkunde gesondert, auch wenn Lastenfreistellungserklärungen bereits vorliegen. Deren Anforderung durch den Notar wirkt für alle sie betreffenden Vorgänge. Die Vollzugshandlung kann nach Vorbemerkung Abs. 1 Satz 3 bereits vor Beurkundung erfolgen. Die erforderlichen Prüfungsleistungen, die den Schwerpunkt des Gebührentatbestandes darstellen, muss der Notar vorgangsbezogen vornehmen.

37 Globalpfandfreigabe - Treuhandgebühr Hinweise Die Treuhandgebühr nach Nr entsteht hier aus dem Wert des jeweiligen Sicherungsinteresses, also aus dem jeweiligen vollständigen Kaufpreis. Auch sie ist vorgangsbezogen abzurechnen, weil der Notar hinsichtlich jedes Kaufgegenstandes nur nach Zahlung des jeweiligen Kaufpreises von der Freigabeerklärung Gebrauch machen darf. Die Prüfungsleistung die die Gebühr normativ rechtfertigt knüpft damit an den Einzelvorgang an; sie wäre hier global nicht einmal möglich.

38 Bei Unsicherheiten oder Zweifeln fragen Sie einen Kollegen / eine Kollegin

39 oder konsultieren Sie Diehn Notarkostenberechnungen Verlag C.H. Beck, 4. Aufl Diehn/Volpert Praxis des Notarkostenrechts Carl Heymanns Verlag, 664 Seiten Bormann/Diehn/Sommerfeldt GNotKG: Handkommentar Verlag C.H. Beck, 2. Auflage 2016, 1119 Seiten

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