(Zonales Gutachten) Gutachterausschuss für Grundstückswerte. für den Bereich des Rhein-Pfalz Kreises. Az.: GU 4160/2010

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1 Gutachterausschuss für Grundstückswerte für den Bereich des Rhein-Pfalz Kreises Geschäftsstelle beim Vermessungs- und Katasteramt Neustadt, Exterstraße 4, Neustadt a.d.wstr. Tel. 631/3977- Az.: GU 416/1 GUTACHTEN (Zonales Gutachten) über die Bestimmung der Anfangs- und Endwerte für die Bemessung des Ausgleichsbetrages gemäß 154 Abs. Baugesetzbuch (BauGB) im Sanierungsgebiet von Schifferstadt "Ortskern Schifferstadt"

2 GU 416/1 Der Gutachterausschuss hat in seiner Beratung am in der Besetzung Herr VR Dirk Hübler stellv. Vorsitzender und Gutachter Frau Reni Thurow, Finanzverwaltung Gutachter Herr Norbert Hook, Architekt Gutachter Frau Magdalena Lax, Architektin Gutachterin Frau Angela Butsch, Stadtplanerin Gutachterin Herr Reinhard Borgholte, Architekt Gutachter Herr Karlheinz Böhrer, Dipl.-Ing. (Bauwesen), Dipl.- Gutachter Wirtschaftsing. Herr Hans Schwind, Architekt Gutachter und aufgrund der Berichtigung der fehlerhaften Berechnung bezüglich der sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung in den Zonen 1-7 und 11-1 vom beschlossen: Seite (61)

3 GU 416/1 Zonale Anfangs- und Endwerte1) im Sanierungsgebiet "Ortskern Schifferstadt" der Stadt Schifferstadt zum Wertermittlungsstichtag Zone Anfangswert Endwert abschöpfbare sanierungsbedingte /m² /m² Bodenwerterhöhung /m² abgerundet (Endwert Anfangswert) , 71, 5, , 57,3 1,1 1-4, 65,4 5, , 45,, 1-4 5, 6, 1, , 57,8 1, ,69 51,9 9, ,5 37,6 5, , 45,, , 45,, , 35,, , 45,, ,4 61,8 1,4 Tabelle 1: Zonale Anfangs- und Endwerte lt. Beschluss des Gutachterausschusses vom und Neuberechnungen (Zone 11-1 und 1-7) vom Graphische Darstellung siehe Anlage Seite "Übersicht der Neuzonierung" Seite 3 (61)

4 GU 416/1 Stichtage für die Bemessung der Grundstücksqualität: Anfangswerte: Hinweis in Schifferstadter Rundschau, dass mit der Sanierung des Anwesens Burgstraße 14 begonnen werden soll. Endwerte: 1.7.1) Stichtage für die Bemessung der Allgemeinen Wertverhältnisse): Anfangswerte: Endwerte: a) Nach 154 Abs. 3 BauGB ist der Ausgleichsbetrag (= Endwert Anfangswert) nach Abschluss der Sanierung zu erheben. Deshalb sind auch die End- und Anfangswerte auf diesen Zeitpunkt zu beziehen. b) Bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung wurde der Ausgleichsbetrag zugunsten der Eigentümer gerundet. c) Sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen, die von den Eigentümern durch eigene Aufwendungen zulässigerweise bewirkt wurden, sind bei der Ermittlung des Anfangswertes berücksichtigt worden und somit nicht in die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung eingeflossen, denn sie dürfen nicht abgeschöpft werden (vgl. 155 Abs. 1 Nr. BauGB). Hinweis zur Ermittlung der grundstücksbezogenen sanierungsbedingten Bodenwertsteigerung: Einzelgutachten: Die sanierungsbedingte Bodenwertsteigerung zur Bestimmung des grundstücksbezogenen Ausgleichsbetrags nach 154 Abs. BauGB wird durch Einzelgutachten in verkürzter Form auf Grundlage dieses zonalen Gutachtens ermittelt. Dabei werden die wertbestimmenden Grundstücksmerkmale, sowie die eventuell auf dem Grundstück lastenden Bodenwertbeeinflussenden Rechte und Belastungen des Einzelgrundstücks, am Anfangs- und Endwert berücksichtigt. Das jeweilige Einzelgutachten ist somit nur in Verbindung mit diesem zonalen Gutachten zu betrachten. Aufhebung der Sanierungssatzung Tag der öffentlichen Bekanntmachung Seite 4 (61)

5 GU 416/1 Inhaltsverzeichnis 1. Vorbemerkungen Gebietsbeschreibung Tatsächliche Eigenschaften Rechtliche Gegebenheiten Wertermittlungsstichtage Für die Bemessung der Allgemeinen Wertverhältnisse ): Für die Qualitätsbemessung: Anfangswerte Endwerte Besonderheiten der Qualitätsbestimmung der Anfangswerte Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Entwicklungszustand: Definitionen nach 5 ImmoWertV Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung Definitionen Verfahrenswahl mit Begründung Unmittelbarer Preisvergleich (Vergleichskaufpreisverfahren) Vergleichspreise unbebauter Grundstücke Vergleichspreise bebauter Grundstücke Mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Bodenrichtwertverfahren Komponentenverfahren (Quantifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Modell Niedersachsen Mittelbildung Ermittlung der Anfangs- und Endwerte Entwicklung der Bodenrichtwerte im Sanierungsgebiet der Stadt Schifferstadt Anfangswerte zum Qualitätsstichtag Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte Sanierungsunbeeinflusste Bodenrichtwerte der Zonen 11 und Verfeinerung der Bodenrichtwertzonen Ermittlung des Anfangswerts (ohne Berücksichtigung der belastenden und herrschenden Rechte) Vergleichskaufpreisverfahren Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen unbebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Ableitung des Anfangswerts aus geeigneten Kaufpreisen bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Bodenrichtwertverfahren) Gewichtung der Verfahrensergebnisse Seite 5 (61)

6 6.4 GU 416/1 Ableitung der zonalen Anfangswerte aus Einzelergebnissen zum Stichtag Ermittlung des Endwerts (ohne Berücksichtigung der belastenden und herrschenden Rechte) Vergleichskaufpreisverfahren Ableitung des Endwerts aus geeigneten Kaufpreisen unbebauter und bebauter Grundstücke aus dem Sanierungsgebiet Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte (zonaler Endwert) nach dem Modell Niedersachsen Ermittlung der Besonderen Bodenrichtwerte (zonaler Endwert) nach dem Komponentenverfahren Ableitung der zonalen Endwerte aus Einzelergebnissen zum Stichtag Rechts- und Verwaltungsvorschriften Literaturverzeichnis (Auszug) Tabellenverzeichnis Tabelle 1: Zonale Anfangs- und Endwerte lt. Beschluss des Gutachterausschusses vom Tabelle : Ergebnisse aus den ausgewerteten Gebieten (Rheinland-Pfalz) nach Ausreißertest...33 Tabelle 3: Bodenrichtwertübersicht Sanierungsgebiet "Ortsmitte Schifferstadt" der Stadt Schifferstadt...4 Tabelle 4: Auswertung von Kaufpreisen für bebaute Grundstücke...5 Tabelle 5: Auswertung von Kaufpreisen für unbebaute Grundstücke...5 Tabelle 6: Mittelbildung der Verfahrensergebnisse für den Anfangswert zum Stichtag Tabelle 7: Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag nach dem Modell Niedersachsen Tabelle 8: Zusammenstellung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag nach dem Komponentenverfahren Tabelle 9: Mittelbildung der Verfahrensergebnisse für den Endwert zum Stichtag Abbildungsverzeichnis Abbildung 1: Liegenschaftskarte (Stand 1.7.1, unmaßstäblich)...14 Abbildung : Auswertung der Untersuchungsergebnisse für ganz Rheinland-Pfalz)...3 Abbildung 3: Klassifikationsrahmen für städtebauliche Missstände und Maßnahmen...37 Abbildung 4: Matrix sanierungsbedingter Bodenwerterhöhungen für Anfangswerte...38 Abbildung 5: Zonierung zum Stichtag (unmaßstäblich)...41 Abbildung 6: Karte des Sanierungsgebietes (unmaßstäblich) mit Ergebnis der Verfeinerung der Bodenrichtwertzonen Seite 6 (61)

7 GU 416/1 Anlagenverzeichnis Anlage 1: Bodenrichtwertkarte zum Stichtag Anlage : Neuzonierung mit Anfangs- und Endwerten zum Stichtag Anlage 3: Anfangswert nach dem Bodenrichtwertverfahren Anlage 4: Übersicht der Maßnahmen Anlage 5: Niedersachsenmodell Anlage 6: Komponentenverfahren Anlage 7: Photodokumentation Stichwortverzeichnis Anfangswert... 35f. Bodenordnung Bodenwerterhöhung Gutachtenerstellung... 8 Klasse Klassifikationssystem Komplex Lagevorteil Maßnahme... 35f. Missstände... 35f. odenwerterhöhung sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung... 34f. Sanierungsgebiet Wertermittlungsstichtag Seite 7 (61)

8 GU 416/1 1. Vorbemerkungen Antragsteller Grund der Erstellung Stadt Schifferstadt (Schreiben vom 1.Juli 1) Die Gutachtenerstellung erfolgt zur Bestimmung der zonalen (Boden-) Anfangs- und Endwerte gemäß 154 Abs. BauGB. Der Anfangswert ist der Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der Endwert entspricht dem Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung ergibt. Stichtag für den Abschluss der Sanierung ist der 1.7.1, der Tag der öffentlichen Bekanntmachung des Aufhebungsbeschlusses vom Wertermittlungsgrundlagen Baugesetzbuch (BauGB) vom (BGBl.I S. 414), jeweils in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung, Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV) vom 19.Mai 1 (BGBI.I.S.639) jeweils in der zum Wertermittlungsstichtag geltenden Fassung. Wertbeeinflussende Rechte und Belastungen Die Abteilung II des Grundbuchs wurde nicht eingesehen. Es wurde unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung der Anfangs- und Endwerte durch eingetragene Rechte beim Übergang von den zonalen Richtwertgrundstücken auf die Einzelgrundstücke kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei den Anfangs- und Endwerten des Einzelgrundstückes zu berücksichtigen. Wichtige Hinweise Durch das Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom A 153/4 scheinen jahrelang von den Gutachterausschüssen gepflegte Wertermittlungsmodelle und Vorgehensweisen in Frage gestellt zu werden. Dem ist jedoch nicht so. Die diesbezüglichen Ausführungen 1. zum Qualitätsbemessungszeitpunkt der Anfangswertgrundstücke,. zu den sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aus hergestellten, erweiterten und verbesserten Erschließungsanlagen und 3. zur Verwendung von Bodenrichtwerten aus dem Sanierungsgebiet selbst finden sich in den Abschnitten. Gebietsbeschreibung (Rechtliche Gegebenheiten (z.b. Seite 8 (61)

9 GU 416/1 wertbeeinflussende Rechte und Belastungen)) 3.1 Zonale Anfangswerte 3. Zonale Endwerte. Gebietsbeschreibung.1 Tatsächliche Eigenschaften Ort Stadt Schifferstadt Lage Schifferstadt ist nach dem regionalen Raumordnungsplan der Region Rhein-Neckar von 5 als Mittelzentrum im Ergänzungsnetz ausgewiesen. Schifferstadt hat Einwohner (Stand 3.6.1) und erhält als zentraler Ort zusätzlich die besonderen Funktionen Wohnen und Gewerbe. Das Sanierungsgebiet ist dem erweiterten Zentrum der Stadt Schifferstadt zuzuordnen und hat eine Größe von ca. 5 ha. Das Bewertungsgebiet liegt westlich des Marktplatzes und umfasst im Wesentlichen die Bereiche der Burgstraße ab Hausnummer 1-4, den Teilbereich der Kirchenstraße westlich des Marktplatzes bis zur Burgstraße, den südlichen Teil der Schulstraße bis zur Hausnummer 1 sowie den westlichen Bereich der Großen Kapellenstraße Hausnummer 4. Ergänzt wird das Gebiet durch die außerhalb liegenden städtischen Grundstücke Flurstück 54 und 478/ für die Sanierungsmaßnahmen zur Ergänzung der Gemeinbedarfseinrichtungen anstehen. Seite 9 (61)

10 GU 416/1 Zu den sanierungsbedingten Änderungen der Wohn- und Geschäftslage sowie zu den weiteren Sanierungsmaßnahmen wird in den jeweiligen Berechnungen der Endwerte eingegangen. Vor der Sanierung Nutzung Für die im Bewertungsgebiet gelegenen Grundstücke entlang der "Burgstraße" und der "Großen Kapellenstraße" ist die Wohnnutzung entlang der straßenseitigen Gebäude überwiegend erhalten geblieben, allerdings reduziert durch baufällige und nicht mehr bewohnbare Bausubstanz und einige Abbrüche. Eine Inanspruchnahme der rückwärtigen Nebengebäude für Wohnzwecke hat bislang kaum stattgefunden. Die gewerblichen Betriebe Schlosser, Kfz-Werkstatt- und Einzelhandelsbetriebe haben ihren Standort behalten. Freiflächen im Blockinnern bzw. Ortsrandlage sind überwiegend gärtnerisch genutzt. Die Ortszufahrt wird markiert durch das stark baufällige Fachwerkhaus, früher zum ehemaligen Jagdhof gehörig, mit angrenzenden Freiflächen, gewerblich genutzt als Abstellflächen und Reparaturgelände. Verkehrssituation Die Burgstraße ist u.a. eine wichtige, in Nord-Südrichtung führende Durchgangsstraße. Ein enger Straßenquerschnitt und schmale Gehwege stellen Beeinträchtigungen und Gefahren für alle Verkehrsteilnehmer dar. Das Sanierungsgebiet war durch Verkehrslärmimmissionen stark beeinträchtigt. Ein zu hoher Lärmpegel und Abgaskonzentration infolge mangelnder Querbelüftung behindern das Wohnen in den Hauptgebäuden an der Straße. Hierzu wird in der den vorbereitenden Untersuchungen3) wie folgt aufgeführt: "Die Burgstraße liegt im Zug der wichtigsten durchgehenden Nord-SüdStraßen von.schifferstadt. lm Norden kommt die Landesstraße 454 aus dem Raum Grünstadt über Maxdorf, Dannstadt-Schauernheim mit Anschlüssen von der A 65 und der A 65 sowie über die Nordumgehung L 53auch von der A 61, im Süden von Speyer mit Anschlüssen von der A 61 und der B 9. Trotz dieser großräumig erscheinenden Verbindung weist die L 454 jedoch kaum großräumigen Verkehr auf. Infolge der sehr geringen Abmessungen sowohl der Fahrbahn als auch der Gehwege, insbesondere im Bereich unmittelbar südlich der Kirchenstraße aber auch zwischen Zwerchgasse und Marienplatz - bestehen hier Gefahren für alle Verkehrsteilnehmer Fußgänger, die sich begegnen, müssen abschnittsweise dazu die Fahrbahn benutzen. 3 Broschüre "Schifferstadt, Sanierung im Ortskern";Vorbereitende Untersuchung und Sanierungskonzept; Bestand, Analyse und Konzeptdiskussion, Juli Oktober 1988, Rittmannsperger, Kleebank und Partner GmbH, Ludwigshöhstraße 3, 6485 Darmstadt Seite 1 (61)

11 GU 416/1 Radfahrer auch Kinder unter 8 Jahren - können stellenweise nicht auf den sehr schmalen Gehwegen fahren, insbesondere wenn dort Fußgänger entgegenkommen. Kraftfahrzeuge können auf der dicht angebauten Straße nicht halten oder gar parken, ohne den fließenden Verkehr (auch Fußgänger und Radfahrer) erheblich zu behindern. Auf der schmalen Fahrbahn können Radfahrer bei Gegenverkehr nicht überholt werden, auch beim Begegnen von Schwerfahrzeugen treten Gefährdungen auf". Baustruktur und Ortsbild Der bauliche Zustand der Gebäude im Untersuchungsgebiet ist sehr unterschiedlich. Gut renovierte Beispiele von ortsbildprägenden bzw. denkmalgeschützten Fachwerkhäusern sind neben dringend sanierungsbedürftigen Häusern gleicher Bedeutung zu sehen. Hierzu wird in der den vorbereitenden Untersuchungen4) wie folgt aufgeführt: "Dringend sanierungsbedürftige Gebäude die in besonderem Maße ortsbildprägend sind, sind z.bsp. Burgstraße 1, 8, 14, 31. Auch die Burgstraße Nr. 4 die südlich, außerhalb des Untersuchungsgebietes liegt, ist ein denkmalgeschütztes Anwesen, bei den die giebelständigen Häuser an der Straße dringend einer Modernisierung bedürfen. Der rückwärtige Scheunenteil wurde bereits für Wohnzwecke umgebaut und ist ein gutes gestalterisches Beispiel für solch eine Umnutzung. In ihrer Erhaltung gefährdet sind die rückwärtigen Scheunen, die durch ihre traufständige Stellung zu den Wirtschaftsgärten mit einheitlichen Dachformen als ortsbildprägend eingestuft wurden. Durch Renovierungen, Um- und Neubauten sind für das Ortsbild auch negative Veränderungen entstanden. Meist sind es schrittweise Einzelmaßnahmen, wie Einbau von Türen, Veränderungen der Fensterformate, Verkleidungen von Sockel oder ganzen Fassaden, die die ursprünglichen Gestaltungsmerkmale nicht berücksichtigen und durch ihre Wiederholung des typische Ortsbild gefährden." Soziale und kulturelle Einrichtungen lm Untersuchungsgebiet selbst befindet sich ein Heimatmuseum und ein Altentreff, die in dem restaurierten ehemaligen Gasthaus Zum Adler" untergebracht sind. In der Kirchenstraße ist das Einwohnermeldeamt eingerichtet, eine Außenstelle des gegenüberliegenden Neuen Rathauses. Das historische Rathaus, ebenfalls in der Kirchenstraße, wurde Ende der 7ziger Jahre renoviert und steht als "Gute Stube" von 4 Broschüre "Schifferstadt, Sanierung im Ortskern";Vorbereitende Untersuchung und Sanierungskonzept; Bestand, Analyse und Konzeptdiskussion, Juli Oktober 1988, Rittmannsperger, Kleebank und Partner GmbH, Ludwigshöhstraße 3, 6485 Darmstadt Seite 11 (61)

12 GU 416/1 Schifferstadt für kleinere Empfänge, Kammerkonzerte, Dichterlesungen u.ä. zur Verfügung. In Rahmen der Sanierung werden z.zt. zwei ehemalige Schulgebäude umgebaut und modernisiert - die städtische Bibliothek zur Ergänzung des Bildungsangebots - ein Haus der Vereine für weitere gesellschaftliche Aktivitäten und Geselligkeiten. Angrenzend an das Untersuchungsgebiet liegt das Pfarrzentrum mit Sozialstation der St. Jakobus-Gemeinde und in naher Nachbarschaft die Grundschule Nord. Durch die Zuordnung der verschiedenen gemeindlichen Einrichtungen zu historischer Bausubstanz konnte diese sinnvoll wieder genutzt und damit erhalten werden. Die Einrichtungen selbst sind dadurch gut in die städtebauliche Struktur integriert und übernehmen von den ortsgeschichtlich wichtigen Gebäuden ihre unverwechselbare Gestalt. Es ist Absicht der Stadt, durch Restaurierung historischer Bausubstanz noch ein Jugendzentrum zu schaffen und auch das Angebot für Gastronomie und Fremdenverkehr zu erweitern." Grundstücksstruktur Im Untersuchungsgebiet befinden sich 53 Grundstücke zuzüglich der Grundstücke außerhalb. Außer den 4 Grundstücken für Gemeinbedarfseinrichtungen sind westlich der Burgstraße noch 3 weiter in städtischem Besitz. 9 Grundstücke sind vom Eigentümer selbst bewohnt, bzw. bewirtschaftet. Der Zuschnitt der Grundstücke ist in der Regel langgestreckt und an der Schmalseite erschlossen. Die durchschnittlichen Breiten liegen zwischen 1 und 16 m. Die Tiefen sind jedoch sehr unterschiedlich, sodass sich Grundstücksgrößen von 6 bis 1. m² ergeben. Nach der Sanierung Erschließungszustand Die Erschließung der Grundstücke ist nach der Sanierung unverändert. Sanierungsbedingte Ausbauten oder Erweiterungen von Erschließungsstraßen sind nicht erfolgt. Grundstücksstruktur Form und Ausmaß der Grundstücke können den auf dem amtlichen Kartenwerk basierenden Planunterlagen (Siehe Abbildung 1: Liegenschaftskarte (Stand 1.7.1, unmaßstäblich)) entnommen werden. Eine flächenhafte sanierungsbedingte Bodenordnung wurde nicht durchgeführt. Weitere sanierungsbedingte Änderungen der Grundstücksform und Gestalt wurden nicht vorgenommen. Seite 1 (61)

13 Verkehrssituation GU 416/1 Zur Entlastung der Verkehrssituation im Sanierungsgebiet wurden gesamtstädtische Verkehrsberuhigungsmaßnahmen durchgeführt. Soziale und kulturelle Einrichtungen In der Rehbachstraße wurden zwei ehemalige Schulgebäude umgebaut und modernisiert zur Unterbringung der städtischen Bibliothek zur Ergänzung des Bildungsangebots und des Hauses der Vereine für weitere gesellschaftliche Aktivitäten und Geselligkeiten. Baustruktur und Ortsbild Wie schon in den vorbereitenden Untersuchungen lag bezüglich der Baustruktur und dem Ortsbild doch eine erheblicher Sanierungsbedarf vor. Die durchgeführten Maßnahmen sind in der Anlage 1 dargestellt. Seite 13 (61)

14 GU 416/1 Sanierungsgebiet Ortskern Schifferstadt Abbildung 1: Liegenschaftskarte (Stand 1.7.1, unmaßstäblich) Seite 14 (61)

15 . GU 416/1 Rechtliche Gegebenheiten Sanierungsverfahren Das förmliche Sanierungsverfahren "Ortsmitte Schifferstadt'' hatte, aufgrund vorzunehmender Gebäudesanierungen und Grunderwerb schon einen längeren zeitlichen Vorlauf, als der Stadtrat am 13. Juni 1989 den Beschluss über die förmliche Festlegung als Sanierungsgebiet fasste. So wurden erste sanierungsbedingte Maßnahmen (Gebäudesanierungen und Grunderwerb) bereits 1986 durchgeführt. Ein Hinweis hierfür ist ein Artikel in der Schifferstadter Rundschau vom , der auf die anstehende Renovierung des Anwesens Burgstraße 14 hinweist. Gleichzeitig begann 1986 die finanzielle Förderung von privaten Einzelmaßnahmen durch Bund, Land und Stadt. Im Mai 1988 wurde das Ing. Büro Rittmannsperger, Kleebank und Partner GmbH mit der "Bestandsaufnahme und Analyse sowie mit der Erarbeitung eines Sanierungskonzepts" beauftragt. Die Bestandsaufnahme selbst wurde dann zwischen Juli und Oktober 1988 durchgeführt. Der Beschluss über die vorbereitenden Untersuchungen im Sanierungsgebiet "Ortsmitte Schifferstadt" wurde am gefasst und am im Schifferstadter Tagblatt ortsüblich bekannt gemacht. Der Satzungsentwurf wurde der Bezirksregierung Rheinhessen-Pfalz gem. 4 Abs. GemO i.v.m. 5 Abs. StBauFG zur Genehmigung vorgelegt. Die Genehmigung wurde am erteilt. Die Bekanntmachung der förmlichen Festlegung des Sanierungsgebietes Ortskern Schifferstadt" erfolgte dann am im Amtsblatt. Mit der Bekanntmachung wird die Satzung rechtsverbindlich (vgl. 143 Abs. 1 Satz 4 BauGB) und damit unterliegen die in der Satzung aufgeführten Flurstücke ab diesem Zeitpunkt dem besonderen Städtebaurecht ( 136 ff. BauGB). Darstellung im Für den Bereich des Sanierungsgebietes enthält der Flächennutzungs- Flächennutzungsplan plan von Schifferstadt die Darstellung gemischte Baufläche (M). Eine sanierungsbedingte Änderung des Flächennutzungsplanes ist nicht erfolgt. Seite 15 (61)

16 Festsetzungen im Bebauungsplan Baulasten GU 416/1 Für den Bereich des Sanierungsgebietes "Ortskern Schifferstadt" wurde kein Bebauungsplan aufgestellt. Das Baulastenverzeichnis wurde nicht eingesehen. Es wird unterstellt, dass die zonalen Richtwertgrundstücke diesbezüglich unbelastet sind. Eine Beeinflussung des Bodenwertes der Einzelgrundstücke durch eingetragene Lasten kann nicht ausgeschlossen werden. Etwaige Belastungen sind deshalb zusätzlich bei der Einzelbewertung zu berücksichtigen. Nicht eingetragene Rechte und Etwaige nicht eingetragene Rechte und Belastungen sind bei der Ab- Belastungen leitung der zonalen Anfangs- und Endwerte nicht berücksichtigt. Hier gelten die Ausführungen zu den Baulasten entsprechend. Denkmalschutz Das Sanierungsgebiet liegt innerhalb der Denkmalzone "Ortskern". Im nachrichtlichen Verzeichnis der Kulturdenkmäler für den Rhein-Pfalz Kreis sind betreffend des Sanierungsgebietes folgende Objekte aufgeführt. Burgstraße 5, 6, 8, 14, 1,3, 6, 31, 4 Große Kapellenstraße 6, 8, 1 Kirchenstraße 17, 19, 3. Wertermittlungsstichtage 3.1 Für die Bemessung der Allgemeinen Wertverhältnisse 5): Allgemein Der Stichtag gilt sowohl für die Bestimmung der Anfangs- als auch für die Endwerte. Nach 154 Abs. BauGB i.v.m. 16 Abs. 5 ImmoWertV ist für die Anfangs- und Endwerte im Falle des hier greifenden 16 BauGB bzgl. der Allgemeinen Wertverhältnisse auf den Zeitpunkt der Bekanntmachung der Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird, abzustellen Für die Qualitätsbemessung: Anfangswerte Es gilt hier der Stichtag (Hinweis in der Schifferstadter Rundschau auf Sanierung des Anwesens Burgstraße 14). Dies ist der früheste, dem Gutachterausschuss bekannte Zeitpunkt in dem die Absicht eine Sanierung durchzuführen in der Öffentlichkeit bekannt wurde. Zumal in 1986 auch schon begonnen wurde private Maßnahmen durch Bund, Land und Gemeinde zu fördern (vgl. Kap.. Abs. ). 5 Vgl. STROTKAMP/SPRENGNETTER in [1]: Besonderheiten der Verkehrswertermittlung in städtischen Sanierungsbereichen, Lehrbuch Teil 11, Kapitel 3, S. 11/3/4/1. Seite 16 (61)

17 3.. GU 416/1 Endwerte Stichtag Dies ist gemäß 16 Abs. BauGB der Zeitpunkt der Bekanntmachung des Aufhebungsbeschlusses durch Satzung, mit der die Sanierungssatzung aufgehoben wird Besonderheiten der Qualitätsbestimmung der Anfangswerte Auf folgendes Problem bzw. folgende Problemlösung soll an dieser Stelle hingewiesen werden. Das nachfolgende Zitat spricht zwar vorrangig die Entwicklungsmaßnahme an, aber im Hinblick auf das Urteil des OVG Rheinland-Pfalz vom Az. 6 A 153/4 wird darauf verwiesen, dass dieses Problem auch im Sanierungsverfahren nämlich dann, wenn werdendes Bauland entwickelt wird auftreten kann. Wie im Folgenden noch ausgeführt wird, darf dann die Qualität des werdenden Baulands zum o.g. Stichtag der Qualitätsbemessung für die Anfangswerte Ende 1986 nicht eingefroren werden, soweit auch ohne Sanierung sich eine Verkürzung der Bauerwartung eingestellt hätte. Risthaus6) führt dazu folgendes aus (Zitat Anfang): Zur Ermittlung der Anfangs- und Endwerte und somit zur Bemessung der entwicklungsbedingten Bodenwertsteigerungen sind die Vorschriften über die Sanierung entsprechend anzuwenden. Nach der Rechtsprechung des BGH und des BVerwG ist die Abschöpfung in der Sanierung auf die Wertsteigerungen beschränkt, die lediglich durch die Aussicht auf den Einsatz des bodenrechtlichen Instrumentariums, zu dem der einzelne Eigentümer keinen Beitrag leistet, bewirkt werden. Diese von den Gerichten entwickelten Grundsätze sind dementsprechend auch auf Entwicklungsmaßnahmen zu übertragen. Im Gegensatz zu Sanierungsmaßnahmen ist bei Entwicklungsmaßnahmen in der Regel davon auszugehen, dass eine konjunkturelle Weiterentwicklung auch ohne Einleitung einer Entwicklungsmaßnahme stattgefunden hätte. Auch ohne Entwicklungsmaßnahme wäre das betreffende Gebiet einer baulichen Nutzung zugeführt worden. Durch die einheitliche Vorbereitung und Durchführung im Rahmen der Entwicklungsmaßnahme wird dieser Prozess jedoch beschleunigt und somit ergibt sich eine Verkürzung der Wartezeit bis zur Baureife. Damit bei der Bemessung von Ausgleichs- und Entschädigungsleistungen nur entwicklungsbedingte Bodenwerterhöhungen erfasst werden, ist jeweils zu untersuchen, welche Qualität die betreffenden Grundstücke gehabt hätten, wenn eine Entwicklungsmaßnahme weder beabsichtigt 6 Aus RISTHAUS, L.: Bodenwertänderungen durch städtebauliche Maßnahmen, Dissertation, Schriftenreihe des Instituts für Städtebau, Bodenordnung und Kulturtechnik der Universität Bonn, so auch Strotkamp/Sprengnetter in [1], Teil 11, Kapitel 3, S. 11/3/3.3/15. Seite 17 (61)

18 GU 416/1 noch durchgeführt worden wäre7). Diese Auffassung ist von SEELE in einem Gutachten zur Ermittlung von Anfangs- und Endwerten in einem Entwicklungsbereich vertreten und vom Landgericht Kiel8) bestätigt worden 9) KLEIBER1) hält diese Interpretation für unzutreffend. Aus dem sich aus der Verfassung ergebenden Grundsatz der Verhältnismäßigkeit der Mittel folge, dass eine Entwicklungsmaßnahme nur eingeleitet werden dürfe, wenn die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung ohne diese Maßnahme nicht verwirklicht werden können. Ohne die Durchführung der Entwicklungsmaßnahme könne es somit nicht zu Bodenwertsteigerungen in dem betreffenden Gebiet kommen. Die von KLEIBER vorgenommene Auslegung des Subsidiaritätsprinzips wird jedoch von der Rechtsprechung nicht bestätigt. So hat der Bayerische Verwaltungsgerichtshof11) ausgeführt, dass die Einleitung einer Entwicklungsmaßnahme zulässig sei, um Beeinträchtigungen durch eine verstärkte und möglicherweise spekulative Bodenpreispolitik zu vermeiden und um zu erreichen, dass die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung in einem zeitlich angemessenen Rahmen verwirklicht werden könne. Daher ist davon auszugehen, dass Bodenwertsteigerungen in Entwicklungsgebieten auch dann eintreten würden, wenn eine Entwicklungsmaßnahme nicht durchgeführt werden würde." (Zitat Ende) Von daher wird in diesem Verkehrswertgutachten der Auffassung von Kleiber nicht gefolgt und somit die vorgenannte Interpretation des Subsidaritätsprinzips der Wertermittlung zugrunde gelegt. Das bedeutet also, dass zwar die sanierungsbedingten Bauerwartungen bzw. die sanierungsbedingten Verkürzungen der Wartezeit bis zur Baureife nicht zu berücksichtigen sind, dass aber die Bauerwartungen, die während der Durchführung der Sanierungsmaßnahme auch ohne diese Maßnahme entstanden wären, sehr wohl in die Wertermittlung des Anfangswerts einfließen müssen. 7 In diesem Sinne auch STROTKAMP, H.-P.: Wertermittlung in Sanierungsgebieten nach den 153 und 154 BauGB, Nachrichtenblatt der VermKV RP. 1993, S Landgericht Kiel, Urteil v O 4/83 GuG (199), S. 13 ff und mit Anmerkungen von SEELE VR (1995) S.51 ff. 9 Zur Bemessung entwicklungsbedingter Bodenwertänderungen vgl. auch LEISNER, W.: Städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen und Eigentum Privater, S. 939 ff. 1 KLEIBER, W.: Entwicklungsmaßnahmen nach dem BauGB. Vortrag auf der Jahresversammlung des Verbandes der landwirtschaftlichen Sachverständigen in Köln am Bayerischer Verwaltungsgerichtshof, Urteil vom Nr. 14 N 83 A.857, zitiert in LEMMEN, F.-J.: Bauland durch städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen, S. 15f. Seite 18 (61)

19 3..4 GU 416/1 Beitrags- und abgabenrechtlicher Zustand: Sanierungsunbeeinflusster Zustand Der ursprüngliche Straßenausbau entsprach weitgehend den zeitgemäßen städtebaulichen Anforderungen, eine Erneuerung war nicht dringend erforderlich. Der in den Anfangswerten enthaltene Wertanteil für die Erschließung (mehr oder weniger) ist auf den Wertanteil des Straßenlandes und den Wertanteil für die Ver- und Entsorgungsanlagen1) begrenzt. Insoweit waren die (baureifen) Grundstücke ohne Sanierungseinfluss erschließungsbeitrags- und abgabenfrei. Das Gleiche gilt für die sogenannten Naturschutzbeiträge, da in Gebieten nach 34 BauGB die 135a bis 135c BauGB keine Anwendung finden. Unter den gegebenen Prämissen sind die zonalen Anfangswertgrundstücke also beitrags- und abgabenfrei, bezogen auf den ursprünglichen Straßenausbau, wobei die Erschließungsanlagen i. S. d. 18 Abs. 1 Nr. BauGB i. d. R. keinen Werteinfluss mehr besaßen. Sanierungsbeeinflusster Zustand Durch die Sanierung wurden keine Straßen neu ausgebaut oder umgestaltet und keine Gehwege erneuert oder verbreitert. Diesbezüglich dürfen auch keine Erschließungsbeiträge erhoben werden (vgl. 154 Abs. 1 Satz BauGB), sondern die Werterhöhung muss bei der Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung berücksichtigt werden. Von daher sind auch die zonalen Endwertgrundstücke (fiktiv) erschließungsbeitragsund abgabenfrei zu ermitteln13). Im Bereich der Sanierungsbebauungspläne kann ein naturschutzrechtlicher Ausgleich notwendig sein, wenn in den Bebauungsplänen bauliche Maßnahmen über die ursprünglichen Möglichkeiten gemäß 34 BauGB festgesetzt wurden. Die diesbezüglichen Wertvorteile aus eingesparten Kostenerstattungsbeträgen gemäß 135a BauGB sind nach 154 Abs. 1 Satz 3 ebenfalls in der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung zu erfassen, so dass der Endwert naturschutzbeitragsfrei abgeleitet wird. Sind die erforderlichen Ausgleichsmaßnahmen nicht auf den Eingriffsgrundstücken, sondern an anderer Stelle vorgesehen, so bedarf es der Zuordnung der Maßnahmen zum jeweiligen Eingriff nach 9 Abs. 1a BauGB. Fehlt eine derartige Zuordnung in den textlichen 1 Nach 154 Abs. 1 Satz BauGB dürfen nur die Wertsteigerungen von hergestellten, erweiterten und verbesserten Erschließungsanlagen im Sinne von 17 Abs. BauGB in den Ausgleichsbetrag einfließen; Anlagen nach 17 Abs. 4 BauGB (insbesondere Ver- und Entsorgungsanlagen) sind durch Beiträge zu refinanzieren. 13 Wird dieser Grundsatz nicht beachtet, so fließt der Vorteil aus den ersparten Ausbaukosten fälschlicherweise nicht in die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung (= Endwert Anfangswert) ein. Seite 19 (61)

20 GU 416/1 Festsetzungen des Bebauungsplans, so ist eine Kostenerstattung nach 35a BauGB nicht zulässig. Nach Auskunft der Stadt Schifferstadt sind jedoch keine sanierungsbedingten Bebauungspläne aufgestellt worden, so das keine diesbezüglichen Wertvorteile durch ersparte Kostenerstattungsbeträge ( 135 a Abs. 3 BauGB) entstanden sind. Das heißt, die zonalen Endwertgrundstücke sind (fiktiv) als beitrags- und abgabenfrei zu bewerten Entwicklungszustand: Anfangswerte Nach 154 Abs. BauGB sind die Anfangswerte so zu bestimmen, als sei eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden. Es ist also der Bodenwert zum Zeitpunkt des Wertermittlungsstichtags zu ermitteln, wobei sowohl der Entwicklungszustand als auch die allgemeinen Wertverhältnisse so zu ermitteln bzw. zu schätzen sind, als wenn eine Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre. Der Gutachterausschuss setzt den Qualitätsstichtag für den Anfangswert auf den Zeitpunkt des Bekanntwerdens der Sanierungsabsicht in der Öffentlichkeit ( Hinweis in Schifferstadter Rundschau auf Sanierung des Anwesens Burgstraße 14). Denn erst ab diesem Zeitpunkt tritt eine gewisse Sicherheit ein, dass das Sanierungsverfahren tatsächlich eingeleitet wird. Für die im unbeplanten Innenbereich liegenden Grundstücke ist die sanierungsunbeeinflusste Zulässigkeit von Vorhaben in dem Sanierungsgebiet nach 34 BauGB zu beurteilen. Nach 34 BauGB ist eine Bebauung zulässig, wenn sie innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile errichtet werden soll und sich das Vorhaben in die nähere Umgebung entsprechend der Art und dem Maß der baulichen Nutzung, der überbaubaren Grundstücksfläche und der Bauweise einfügt und die Erschließung gesichert ist. Die wegen mangelnder Größe oder Form nicht bebaubaren Grundstücke, bzw. die Grundstücke, die nicht nach 13 ff. BauGB erschlossen sind, sind nach 5 Abs. 3 ImmoWertV als Rohbauland einzustufen. Für Grundstücke mit einem solchen Entwicklungszustand wurden, sofern sie zusammenhängend sind, eigene Zonen gebildet und zonale Anfangswerte abgeleitet. (i.d.r. sind diese Anfangswerte mit den Endwerten identisch) Seite (61)

21 GU 416/1 Da die überwiegende Anzahl der Bewertungsobjekte jedoch bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Anfangswertzonen als baureifes Land im Sinne des 5Abs. 4 ImmoWertV einzustufen. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen. Endwerte Der Endwert ist der Bodenwert, der sich durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt ( 154 Abs. BauGB). Allgemein liegt der Entwicklungszustand beitrags- und abgabenfreies baureifes Land i.s.d. 5 Abs. 4 ImmoWertV vor. Die Beitrags- und Abgabenfreiheit bezieht sich auf den sanierungsbedingten Straßenausbau. Im übrigen ergibt sich die Bebaubarkeit nach 34 BauGB. Die wegen mangelnder Größe oder Form nicht bebaubaren Grundstücke, bzw. die Grundstücke, die nicht nach 13 ff. BauGB erschlossen sind, sind nach 5 Abs. 3 ImmoWertV als Rohbauland einzustufen. Für Grundstücke mit diesem Entwicklungszustand wurden. sofern sie zusammenhängend sind, zonale Endwerte abgeleitet. Da die überwiegende Zahl der Bewertungsobjekte bebaubar und erschlossen sind, sind die Richtwertgrundstücke der einzelnen Endwertzonen als beitrags- und abgabenfreies baureifes Land im Sinne des 5 Abs. 4 ImmoWertV einzustufen. Auf eventuell weitergehende Differenzierungen wird in den jeweiligen zonalen Bewertungen eingegangen Definitionen nach 5 ImmoWertV Bauerwartungsland - sind Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Diese Erwartung kann sich insbesondere auf die entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen. Rohbauland sind Flächen, die nach 3 BauGB (Geltungsbereich eines Bebauungsplans), 33 BauGB (Gebiet, für das ein Planaufstellungsbeschluss vorliegt und der Bebauungsplanentwurf ausgelegen hat) oder 34 BauGB (Zulässigkeit von Vorhaben innerhalb des im Zusammenhang bebauten Ortsteils) für eine bauliche Nutzung bestimmt sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche Nutzung unzureichend gestaltet sind. Seite 1 (61)

22 Baureifes Land GU 416/1 - sind bebaubare Flächen, die in ortsüblicher Weise ausreichend erschlossen sind. Der BGH spricht von "Bauland". Die Qualitätsstufe "Bauland" setzt voraus, dass dem Eigentümer ein nach dem Bauplanungs- und Bauordnungsrecht jederzeit durchsetzbarer Anspruch auf Bebauung seines Grundstücks in seinem gegenwärtigen Zustand zusteht (BGH-Urteil vom III ZR 41/83) 3.3 Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung 3.4 Definitionen Kaufpreissammlung Bei den Geschäftsstellen der örtlichen Gutachterausschüsse werden die Kaufpreissammlungen geführt, in die u. a. auch Daten aus den von den Notaren dem Gutachterausschuss in Abschrift vorgelegten Grundstückskaufverträgen übernommen werden. Die Kaufpreissammlungen ermöglichen dem Gutachterausschuss einen umfassenden Überblick über das Geschehen auf dem Grundstücksmarkt. Verkehrswert Der Gutachterausschuss ermittelt nach 198 i. V. m. 193 BauGB den Verkehrswert im Sinne des 194 BauGB (der Bodenwert i. S. d. 154 Abs. BauGB ist der Verkehrswert des reinen Grund und Bodens). Sanierungsbedingte Die durch die Sanierung bedingte Erhöhung des Bodenwertes des Bodenwerterhöhung Grundstücks besteht nach 154 Abs. BauGB aus dem Unterschied zwischen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück ergeben würde, wenn die Sanierung weder beabsichtigt noch durchgeführt worden wäre (Anfangswert), und dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebietes ergibt (Endwert). 3.5 Verfahrenswahl mit Begründung Vorbemerkung Ziel dieser Wertermittlung ist die Ermittlung des Anfangs- und Endwertes, aus dessen Differenz die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung bestimmt wird (vgl. 154 Abs. BauGB). Nach 16 Abs. 1 ImmoWertV ist bei der Ermittlung des Anfangs- und Endwerts der Bodenwert ohne Bebauung durch Vergleich mit dem Wert vergleichbarer unbebauter Grundstücke zu ermitteln (Vergleichswertverfahren durch Preisvergleich gemäß 15 Abs. 1 ImmoWertV). Daneben oder anstelle von Vergleichspreisen können auch geeignete Bodenrichtwerte14)zur Wertermittlung herangezogen werden. 14 Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für eine Mehrheit von Grundstücken, die zu Bodenrichtwertzonen zusammengefasst werden, für die im wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist Seite (61)

23 GU 416/1 ( 16 Abs. 1 ImmoWertV) Dem unmittelbaren Vergleich mit tatsächlich entrichteten Kaufpreisen wird durch die höchstrichterliche Rechtsprechung15) auch für den Bereich der förmlich festgesetzten Sanierungsgebiete ein grundsätzlicher Vorrang eingeräumt, wenn eine ausreichende Zahl von Verkaufsfällen vorliegt, die maßgeblichen Wertfaktoren der zu vergleichenden Grundstücke im Wesentlichen übereinstimmen und die in eine vergleichende Betrachtung einzubeziehenden Rechtsgeschäfte in einem nahen zeitlichen Zusammenhang stehen. Das Bundesverwaltungsgericht hat darüber hinaus darauf hingewiesen, dass auch Verfahren, die nicht in der ImmoWertV aufgeführt sind, angewendet werden dürfen16) Vorausgesetzt, die diesbezüglichen Verfahren sind plausibel und führen zu marktkonformen Ergebnissen17). Wegen der eindeutigen Regelung in 16 Abs. 1 ImmoWertV müssen diese nicht in der ImmoWertV aufgeführten Verfahren auf einem unmittelbaren oder mittelbaren Preisvergleich beruhen Unmittelbarer Preisvergleich (Vergleichskaufpreisverfahren) Vorbemerkungen Der Gesetzgeber hat mit der Vorschrift in 154 Abs. 1, BauGB i. V. m. 16 Abs. 1 ImmoWertV das vorrangig anzuwendende Verfahren zur Ermittlung der sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen festgeschrieben. Danach sind aus Vergleichspreisen unbebauter Grundstücke, die ohne Sanierungseinflüsse zu Stande gekommen sind, der Anfangswert und aus sanierungsbeeinflussten Vergleichspreisen der Endwert zu ermitteln (Vergleichskaufpreisverfahren). Die Differenz der beiden Werte ergibt die sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung. Allerdings weist dieses Modell u. U. eine ungünstige Fehlerfortpflanzung auf18) Die ungünstige Fehlerfortpflanzung wirkt sich im Bewertungsmodell des Gesetzgebers umso stärker aus, desto geringer die prozentuale sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung im Verhältnis zum Anfangswert ausfällt. bezogen auf die Quadratmeter Grundstücksfläche BGH, Urteil vom V ZR 14/9 und OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom A 153/4. BVerwG, Beschluss vom B Der wichtigste Grundsatz, den ein Verfahren erfüllen muss, damit es als Bewertungsverfahren geeignet ist, lautet, dass das Wertermittlungsverfahren eine Marktanpassung enthalten muss. 18 Vgl. diesbezüglich die Anforderungen an ein Wertermittlungsverfahren in [], Kap Seite 3 (61)

24 GU 416/1 Vergleichspreise unbebauter Grundstücke abschöpfbare Bodenwerterhöhungen Mit der Regelung in 154 Abs. 1 BauGB i. V. m. 16 Abs. 1 ImmoWertV hat der Gesetz-/Verordnungsgeber einen Weg beschritten, der nur schwerlich zu erfüllen ist. Denn es dürfen ausschließlich die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden, nicht die gesamten sanierungsbedingten Grundstückswerterhöhungen. Sanierungsgebiete sind aber weit überwiegend bebaute Bereiche, so dass die vorhandenen Vergleichspreise i. d. R. aus dem Verkauf bebauter Grundstücke herrühren. Es gibt zwar in jedem Sanierungsgebiet regelmäßig unbebaute Grundstücke, aber i. d. R. werden nur wenige verkauft. Liegen Kaufpreise vor, so dürfen sie nur zur Ermittlung des Anfangswertes herangezogen werden, wenn sie nicht von den sanierungsbedingten Umständen beeinflusst sind oder ihr Einfluss erfasst werden kann. Aus diesem Grund regelt 16 Abs. 1 ImmoWertV dass Vergleichspreise möglichst aus Gebieten heranzuziehen sind, die neben den allgemeinen wertbeeinflussenden Umständen auch hinsichtlich ihrer städtebaulichen Missstände mit dem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet vergleichbar sind, für die jedoch in absehbarer Zeit eine Sanierung nicht erwartet wird. Auch diese Vorschrift hilft nicht immer weiter, da oftmals Vergleichsgebiete fehlen, weil viele rheinland-pfälzische Gemeinden nur einen Ortskern besitzen, der meist vollständig in das Sanierungsverfahren einbezogen ist. Im übrigen trifft auch für die Vergleichsgebiete zu, dass sie meist ebenfalls überwiegend bebaut sind, so dass Kaufpreise unbebauter Grundstücke auch hier selten vorkommen19). Liegen aber geeignete Vergleichspreise unbebauter Grundstücke aus dem Gebiet selbst oder aus Vergleichsgebieten vor, so sind diese auch auszuwerten. Die Eigenschaft eines Kaufpreises, dass er zum Preisvergleich ungeeignet ist, muss auf Grund der Rechtsprechung) im Verkehrswertgutachten nachgewiesen werden. Als Vergleichsgrundstücke für die Endwertermittlung kommen zum Beispiel Kaufpreise in Betracht, die für bereits nach 163 BauGB aus der Sanierung entlassene Grundstücke gezahlt wurden. Auch zum Neuordnungswert nach 153 Abs. 4 BauGB von der Gemeinde veräußerte Grundstücke sind als Vergleichsgrundstücke zur Ermittlung des Endwerts heranzuziehen. Dabei ist zu beachten, dass für diese Grundstücke noch Ausgleichsbeträge zu erheben sind, wenn 19 Andererseits können aus den Vergleichsgebieten i. d. R. Ertragsverhältnisse für mittelbare Vergleichswertverfahren herangezogen werden. OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom Az. 153/4. Seite 4 (61)

25 GU 416/1 im Kaufpreis noch nicht alle sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen berücksichtigt worden sind Vergleichspreise bebauter Grundstücke Wegen der meist nur geringen Anzahl von unbebauten Vergleichspreisen fordert das OVG Rheinland-Pfalz1), dass auch sanierungsunbeeinflusste Kaufpreise bebauter Grundstücke zur Ermittlung des Anfangswerts bzw. sanierungsbeeinflusste Kaufpreise bebauter Grundstücke zur Ermittlung des Endwerts ausgewertet werden. Dabei wird der Bodenwert mit der Formel des Sachwertverfahrens ( 1-3 ImmoWertV) aus Kaufpreisen bebauter Grundstücke herausgerechnet. Das Sachwertmodell lautet folgendermaßen: SW = k BW SW Geb bog mit SW = marktangepasster Sachwert k = Sachwertfaktor BW = Bodenwert SWGeb = Sachwert der baulichen Anlagen bog = besondere objektspezifische Gegebenheiten Der marktangepasste Sachwert wird nun mit Kaufpreisen bebauter Grundstücke gleichgesetzt: KP = k BW SW Geb bog BW = KP bog SW Geb k Insbesondere wenn der Bodenwertanteil am Kaufpreis unter 5 % liegt, ist auch dieses Verfahren besonders fehleranfällig (Auswerteverfahren wird zum Residualwertverfahren) bzw. das Ergebnis weist hohe Ungenauigkeiten auf, die zusätzlich zu der oben dargestellten Fehleranfälligkeit treten (W = E A). Aufgrund der Fehleranfälligkeit ist das jeweilige Verfahrensergebnis mit einem geringeren Gewicht in die Ableitung der Anfangs- und Endwerte einzuführen. Das Gewicht ist umso geringer anzusetzen, desto größer der Wertanteil der baulichen Anlagen am Kaufpreis ist. 1 OVG Rheinland-Pfalz, Urteil vom Az. 153/4. Seite 5 (61)

26 3.5. GU 416/1 Mittelbarer Preisvergleich (Vergleichsfaktorverfahren) Vorbemerkungen Alle Wertermittlungsverfahren, die nicht unmittelbar auf originären Vergleichspreisen, sondern auf aus Vergleichspreisen abgeleitete in der Regel normierte Ergebnisse abstellen, werden als Vergleichsfaktorverfahren bezeichnet. Diese Verfahren haben dann eine günstigere Fehlerfortpflanzung, wenn mit diesen Verfahren der Endwert unmittelbar aus dem Anfangswert abgeleitet wird und nicht Anfangswert und Endwert isoliert voneinander aus Kaufpreisen bestimmt werden). In diesem Gutachten kommen diesbezüglich das Bodenrichtwertverfahren, das Komponentenverfahren und das Modell Niedersachsen zur Anwendung Bodenrichtwertverfahren Bodenrichtwerte Bodenrichtwerte sind durchschnittliche Lagewerte für den Boden ( 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB). Bodenrichtwerte können zur Bodenwertermittlung herangezogen werden, wenn sie gemäß 16 Abs. 1 ImmoWertV geeignet sind. Bodenrichtwerte sind geeignet, wenn sie entsprechend den örtlichen Verhältnissen unter Berücksichtigung von Lage und Entwicklungszustand gegliedert und nach Art und Maß der baulichen Nutzung, Erschließungszustand und jeweils vorherrschender Grundstücksgestalt hinreichend bestimmt sind. Bodenrichtwerte stellen nicht mehr den originären Datenbestand dar (z. B. Kaufpreise), sondern diesbezügliche Ableitungen (Vergleichsfaktoren). In Sanierungsgebieten werden Bodenrichtwerte (von Amts wegen) von den Gutachterausschüssen ebenso abgeleitet wie für das übrige Gemeindegebiet. Die Eigenschaft der Grundstücke, dass sie in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet liegen, ist als rechtliche Gegebenheit im Sinne des 194 BauGB zu qualifizieren, weshalb die periodisch ermittelten Bodenrichtwerte wegen 153 Abs. i. V. m. Abs. 1 BauGB im sanierungsunbeeinflussten Grundstückszustand abzuleiten sind also unter der Fiktion, dass für das Bodenrichtwertgrundstück eine Sanierung weder beabsichtigt noch Anders als das in 154 Abs. 1 und Abs. BauGB normierte Verfahren sanierungsbedingte Bodenwerterhöhung = Endwert Anfangswert ; die diesbezügliche ungünstige Fehlerfortpflanzung ist in dem Beispiel in Abschnitt 4..1 des vorliegenden Gutachtens in Form einer Fehlerabschätzung dargestellt. Seite 6 (61)

27 GU 416/1 durchgeführt worden wäre. Nur diese Bodenrichtwerte dürfen veröffentlicht werden, da bei einem Erwerb oder einer Veräußerung der Kaufpreis frei von Sanierungseinflüssen sein muss (vgl. 153 Abs. BauGB)3). Deshalb erhalten diese sanierungsunbeeinflussten Bodenrichtwerte den Zusatz A (Anfangswert), ohne jedoch Anfangswerte zu sein. Denn Anfangswerte beziehen sich bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse auf den Stichtag Abschluss der Sanierung (vgl. 16, 163 BauGB). Der Zusatz A weist lediglich darauf hin, dass die diesbezüglich gekennzeichneten Bodenrichtwerte keinerlei sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen enthalten. Erst wenn die Sanierung insgesamt oder in Teilen aufgehoben wird, sind die Bodenrichtwerte sanierungsbeeinflusst zu veröffentlichen. Diese Bodenrichtwerte entsprechen dem Bodenwert, der sich für das Grundstück durch die bisherige rechtliche und tatsächliche Neuordnung des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets ergibt. Sie erhalten den Zusatz E (Endwert), ohne jedoch Endwerte zu sein4). Denn die Endwerte beziehen sich sowohl bzgl. der allgemeinen Wertverhältnisse als auch bzgl. des Grundstückszustands auf den Stichtag Abschluss der Sanierung ( 16, 163 BauGB), nicht auf den Stichtag der jeweiligen Bodenrichtwertermittlung. Bei den Bodenrichtwerten mit dem Zusatz A und E handelt es sich daher um Bodenrichtwerte nach 196 Abs. 1 Satz 1 BauGB, nicht um die besonderen Bodenrichtwerte nach 196 Abs. 1 Satz 7 BauGB, da letztere nur auf Antrag auf einen abweichenden Zeitpunkt ermittelt werden. Bei den besonderen Bodenrichtwerten handelt es sich insbesondere um zonale Anfangs- und Endwerte mit dem Wertermittlungsstichtag Abschluss der Sanierung. Werden die sanierungsunbeeinflussten und die sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte5) getrennt nach den jeweiligen Grundstückszuständen über Jahre mit hinreichender Sorgfalt abgeleitet, dienen sie nicht nur der Transparenz des Grundstücksmarktes, sie erleichtern auch erheblich die Ableitung von zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangs- und Endwerten, da viele Daten (beispielsweise zum Grundstückszustand, zu den einzelnen Sanierungsmaßnahmen und deren Auswirkungen auf den Bodenwert) bereits 3 Eine Ausnahme liegt beispielsweise vor, wenn das zu bewertende Objekt bereits nach 163 BauGB aus der Sanierung entlassen wurde. 4 In dem Augenblick, in dem das gesamte Sanierungsgebiet bzw. alle Sanierungsgebiete in einer Gemeinde / Stadt aufgehoben worden sind, kann der Hinweis E in der Bodenrichtwertbeschreibung entfallen. 5 Die sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerte dürfen erst veröffentlicht werden, wenn die förmliche Festsetzung des Sanierungsgebiets oder eines Teils des Sanierungsgebiets aufgehoben wurde. Seite 7 (61)

28 GU 416/1 teilweise oder im Ganzen zum Zwecke deren Ableitung erhoben wurden Komponentenverfahren (Quantifizierung einzelner Sanierungsvorteile) Statt aus sanierungsbeeinflussten Vergleichskaufpreisen unbebauter oder bebauter Grundstücke oder aus sanierungsbeeinflussten Bodenrichtwerten Endwerte zu ermitteln, können diese auch aus Anfangswerten mittels der Komponentenmethode abgeleitet werden. Wertermittlungsmodell "Komponentenverfahren" 3 WertV 197 Sanierungsvorteil (gegeben durch) Quantifizierung 1) Art der baulichen Nutzung Aufzonungsvorteil "Art" (Umstrukturierung - Gebietsänderung) - 1% (Erfahrungssätze) ) Maß der baulichen Aufzonungsvorteil "Maß" Nutzung (Änderung der GFZ) - 3% (GFZ - Koeffizienten) 3) Erschließungszustand - 1 % Erschließungsvorteil -(Straßenausbau, Fußgängerzone) -(Blockentkernung - hintere Erschließung, Grenzausgleich) - 5% 4) Lage des Grundstücks Lagevorteil (Verbesserung der Wohn- u. Geschäftslage - Nachbarschaftseinflüsse durch Modernisierung, Instandsetzung, Neubebauung, Attraktivierung eines Gebietes) 1 - % (Erfahrungssätze) 5) allgemeiner Sanierungsvorteil Initialwirkung der Sanierungsmaßnahmen % -Ergänzung der Infrastruktur (Gemeinbedarfseinrichtungen, % Verkehrsberuhigung, öffentl. Parkplätze etc.) Komponentenmethode Bei der Komponentenmethode werden ausgehend vom zonalen oder grundstücksspezifischen Anfangswert die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen komponentenweise nach Erfahrungswerten bzw. aus Marktdaten abgeleitet und angesetzt. Das Komponentenverfahren ist ein (deduktives) Vergleichswertverfahren, mit dem die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen durch Quantifizierung von Grundstücksverbesserungen ermittelt werden. Wie bei jeder Seite 8 (61)

29 GU 416/1 Wertermittlung ist zu beachten, dass keine Korrelationen zwischen den verschiedenen Einflüssen bestehen dürfen. Da mit diesem Verfahren die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen unmittelbar bestimmt werden, ist die Fehlerfortpflanzung wesentlich günstiger als beim gesetzlich normierten Verfahren in 154 Abs. BauGB. Die zu schätzenden Komponenten entstehen in der Regel aus folgenden sanierungsbedingten Bodenwertvorteilen der allgemeine Sanierungsvorteil (Initialeffekt durch die Aussicht auf öffentliche Investitionen, Zuschüsse und Steuervorteile), der Ausbaubeitragsvorteil und der allgemeine Erschließungsvorteil aus dem Straßenausbau und dem damit einhergehenden ersparten Ausbaubeiträgen und den diesbezüglichen Lageverbesserungen, der Lagevorteil aus der Summe der Wohnumfeldverbesserungen. Zur Vorgehensweise bei der Bewertung der einzelnen Sanierungsvorteile werden die nachfolgenden Erläuterungen gegeben: allgemeiner Sanierungsvorteil Dieser Vorteil ist von der Natur der Sache her nur von untergeordneter Bedeutung und bewirkt daher auch nur eine geringe Bodenwerterhöhung. Diese liegt i. d. R. in eher ländlich strukturierten Gebieten zwischen % und 5 % je nach Nachfrage nach Grundstücken in der Art der Objekte im förmlich festgelegten Sanierungsgebiet. Die genannten Werterhöhungen sind i. d. R. nur durch intersubjektiven Preisvergleich oder zusammen mit anderen Lagevorteilen mit dem Mietsäulenverfahren zu ermitteln, da sich der allgemeine Sanierungsvorteil aufgrund der häufig geringen Größenordnung kaum aus Vergleichspreisen, die nicht selten Varianzen von ± 35 % aufweisen, errechnen lässt. sanierungsbedingte Steuervorteile Diese gehören im weitesten Sinn auch zu den Sanierungsmaßnahmen.Nach 7 h EStG können in Sanierungsgebieten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen an Gebäuden deutlich höher steuerlich abgeschrieben werden als außerhalb der Sanierungsgebiete. Diese Vorteile werden bereits durch den sogenannten allgemeinen Sanierungsvorteil erfasst. Denn es sind ausschließlich die diesbezüglichen Bodenwerterhöhungen auszugleichen, nicht die konkreten Steuervorteile. Seite 9 (61)

30 Ausbaubeitragsvorteil GU 416/1 Werden im Rahmen der Sanierung Erschließungsanlagen hergestellt, erweitert und verbessert, können dadurch neben Lagevorteilen (sog. allgemeiner Erschließungsvorteil) Vorteile aus eingesparten Ausbau- und Erschließungsbeiträgen eintreten. Da der Gesetzgeber fordert, dass ausschließlich sanierungsbedingte Bodenwerterhöhungen abgeschöpft werden, ist der Grundstücksmarkt darauf zu untersuchen, inwieweit sich die eingesparten Ausbau- und Erschließungsbeiträge auf den Bodenwert auswirken. Im Urteil des BVerwG vom B 1.5 ausgeführt, dass fiktiv ermittelte Ausbaubeträge jedenfalls nicht ohne weiteres zur Bemessung der durch den Ausbau der Erschließungsanlagen bedingten Bodenwertsteigerung angesetzt werden dürfen. Das schließt allerdings nicht aus, das fiktive Ausbaubeiträge je nach den Umständen des Einzelfalls als Anhaltspunkt bei der Ermittlung einer sanierungsbedingten Bodenwerterhöhung mit herangezogen werden. Je nach Art und Umfang des Erschließungsvorteils, der Höhe der Erschließungskosten im Verhältnis zum absoluten Grundstückswert (vgl. Kleiber/Simon/Weyers, Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 4. Aufl., 14 WertV Rn. 138) und den Gegebenheiten des Grundstücksmarktes kann die Annahme gerechtfertigt sein, dass ersparte Aufwendungen für Erschließungs- oder Ausbaubeiträge zu einer Wertsteigerung des Grundstücks in entsprechender Höhe führen (so im Ergebnis Kleiber, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, 8 WertV Rn. 46). Insoweit müssen jedoch die tatsächlichen Umstände, die Rückschluss von fiktiven Ausbaubeiträgen auf entsprechende Bodenwerterhöhungen tragen sollen, konkret und nachvollziehbar dargelegt werden. Mit dem Urteil des OVG Rheinland-Pfalz und des BVerwG wird klargestellt, dass die Bodenwerterhöhungen in Folge der Herstellung und/oder des Ausbaus von Erschließungsanlagen auf der Grundlage fiktiver Beiträge in Sanierungsgebieten ermittelt werden können, wenn die Umsetzung von Kosten in Wert nachvollziehbar dargelegt wird. Dies führt zu folgenden grundlegenden Überlegungen. Die tatsächliche Herstellung einer Erschließungsanlage im Sinne des 17 Abs. BauGB oder ihr tatsächlicher Ausbau erhöht den Gebrauchswert des Grundstücks, denn dadurch wird es faktisch erschlossen und das Grundstück wird im baurechtlichen Sinne erst nutzbar oder seine Nutzbarkeit wird weitere Jahrzehnte gewährleistet. Solange der Beitrag noch nicht gezahlt ist, muss der Erwerber eines solchen Grundstücks noch mit Erschließungs- oder Ausbaubeiträgen rechnen. Deshalb wird der Kaufpreis entsprechend niedri- Seite 3 (61)

31 GU 416/1 ger ausfallen. Ist der Beitrag bereits gezahlt, wird der Veräußerer einen höheren Preis verlangen, denn er wird den Beitrag auf den sonst niedrigeren Kaufpreis aufschlagen. In einem Sanierungsgebiet ist jedoch kraft Gesetzes nicht mehr mit einem Erschließungs- oder Ausbaubeitrag zu rechnen. Also steigt der Grundstückswert, sobald die errichteten Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen durch die Bekanntmachung der Aufhebung der Sanierungssatzung Eigentumsinhalt werden6). Die durch die sanierungsbedingte Erschließungs- bzw. Ausbaumaßnahmen entstandene Bodenwerterhöhung kann insoweit im Umkehrschluss aus den fiktiven Erschließungsmaßnahmen abgeleitet werden. Im Sanierungsgebiet Schifferstadt, aber auch generell in den Sanierungsgebieten liegen keine Vergleichskauffälle für unbebaute Grundstücke mit unterschiedlichen Erschließungsarten und Aufwand für Erst- als auch Zweiterschließung vor7). Im gesamten Rhein-Pfalz Kreis sind nur wenige Vergleichspreise unbebauter Grundstücke aus Ortskernen8) für den Zeitraum 1 aus der Kaufpreissammlung selektiert worden. Deshalb muss auf Gebiete außerhalb der Stadtzentren/Ortskerne ausgewichen werden. Als Konsequenz aus dieser Rahmenbedingung hat der Obere Gutachterausschuss die Gutachterausschüsse im Zuständigkeitsbereich der Vermessungs- und Katasterverwaltung Rheinland-Pfalz aufgefordert, Kauffälle unbebauter Grundstücke, die im Zusammenhang mit Erschließungs- und Ausbaumaßnahmen stehen, zu selektieren. Aus den übermittelten Kauffällen von über 5 Erschließungsgebieten9) in Rheinland-Pfalz war es möglich, eine Relation zwischen den entstandenen Erschließungsbeiträgen und den daraus resultierenden Bodenwerterhöhungen abzuleiten. Das Ergebnis der Auswertung sowie die zugehörige Grafik ist nachfolgend dargestellt3). 6 In Sanierungsgebieten wird durch die Kaufpreisprüfung i. S. d. 153 Abs. BauGB gewährleistet, dass die sanierungsbedingten Bodenwerterhöhungen aus Erschließungs- oder Ausbaumaßnahmen solange nicht mit veräußert werden, wie sie nicht Eigen tumsinhalt geworden sind. 7 Es liegen schon deshalb keine Kaufpreise im sanierungsbeeinflussten Zustand vor, da nach 153 Abs. BauGB gewährleistet werden muss, dass die sanierungsbedingten Qualitätsänderungen bzw. die diesbezüglichen Änderungen in den allgemeinen Wertverhältnissen nicht mitverkauft werden. Nur im Falle des 153 Abs. 4 BauGB darf der sanierungsbeeinflusste Verkehrswert ermittelt werden. Dabei handelt es sich aber vorwiegend um bebaute Grundstücke, deren Kaufpreise für die in Rede stehende Auswertung ungeeignet sind. 8 Bei den Ortskernen mit Vergleichspreisen handelt es sich nicht um Sanierungsgebiete. 9 Hier handelt es sich um Gebiete, die nach der Umlegung nach 45 ff BauGB erschlossen wurden (insgesamt über 1. Kauffälle). Seite 31 (61)

32 1 3 Amtsbezirk Gemeinde ohne Erscl. 4 GU 416/ ) Differenz abgerechneter Betrag rentierlicher Anteil Grundstückspreis mit Erschl. Erschließungs- und Ausbaubeiträge ohne Grunderwerb Daun Pelm Birkenfeld 7,51 /m² 41,31 /m² 33,8 /m² 36,9 /m² 93,7% 9,7 /m² 35,4 /m² 5,7 /m² 5,7 /m² 1,% Bad Neuenahr-Ahrweiler Wiesemscheid 1,69 /m² 37,38 /m² 6,69 /m² 7,65 /m² 96,5% Kaiserslautern Gehrweiler 1,78 /m² 46,1 /m² 33,43 /m² 37,15 /m² 9,% Kaiserslautern Ruppertsecken 15,78 /m² 44,38 /m² 8,6 /m² 37,9 /m² 75,5% Daun Gillenfeld 15,86 /m² 8,38 /m² 1,5 /m² 1,3 /m² 11,6% Kaiserslautern Lohnfeld 18,1 /m² 69,59 /m² 51,58 /m² 5,8 /m² 97,7% Kaiserslautern Katzenbach,91 /m² 5,99 /m² 3,8 /m² 8,4 /m² 114,4% Bad Neuenahr-Ahrweiler Insul,3 /m² 44,17 /m² 1,94 /m² 3, /m² 95,4% Daun Neuenkirchen 3,5 /m² 39,57 /m² 16,5 /m² 19,84 /m² 83,3% Kaiserslautern Frankelbach 5,54 /m² 59,73 /m² 34,19 /m² 4, /m² 85,5% St. Goarshausen Oelsberg 5,97 /m² 46,97 /m² 1, /m² 1, /m² 1,% 1,1% Daun Kaisersesch 3,53 /m² 5,4 /m² 19,71 /m² 19,69 /m² St. Goarshausen Schönborn 3,3 /m² 41,4 /m² 9,8 /m² 9,7 /m² 93,4% Bad Neuenahr-Ahrweiler Kempenich 3,39 /m² 6,99 /m² 8,6 /m² 19,8 /m² 144,3% Pirmasens Oberauerbach 34,78 /m² 63,35 /m² 8,57 /m² 7, /m² 15,8% Bad Neuenahr-Ahrweiler Oberdürenbach 35,8 /m² 69,64 /m² 34,36 /m² 35,1 /m² 98,1% St. Goarshausen Katzenellenbogen 39,54 /m² 61,5 /m² 1,71 /m², /m²,94 /m² 49,61 /m² 6,67 /m² 98,7% 98,6% Daun Cond 44,8 /m² 78,8 /m² 33,46 /m² 35,54 /m² 94,1% Kaiserslautern Oberarnbach 44,91 /m² 91,4 /m² 46,49 /m² 46, /m² 11,1% Pirmasens Wattweiler 48,14 /m² 73,81 /m² 5,67 /m² 5,3 /m² 1,6% St. Goarshausen Buch 48,45 /m² 66,14 /m² 17,69 /m² 18, /m² 98,3% Mayen Thür 55,41 /m² 73,91 /m² 18,5 /m² 9,9 /m² 61,8% Kaiserslautern Ramsen 59, /m² 19,78 /m² 5,78 /m² 5, /m² 11,6% 153,4% Alzey Hillesheim 6,76 /m² 97,33 /m² 34,57 /m²,54 /m² Kaiserslautern Erzenhausen 67,34 /m² 86,41 /m² 19,7 /m² 35, /m² 54,5% Kaiserslautern Otterbach 67,93 /m² 13,8 /m² 55,87 /m² 55, /m² 11,6% Mayen Polch 69,5 /m² 94,65 /m² 5,15 /m²,58 /m² 1,% Mayen Kottenheim 71,38 /m² 11,69 /m² 41,31 /m² 7,64 /m² 149,5% Kaiserslautern Eisenberg I 77,74 /m² 1,87 /m² 3,13 /m² 37,4 /m² 59,78 /m² 9,4 /m² 3,64 /m² 6,4% 1,% Westerburg Hilgert 86,85 /m² 11, /m² 5,17 /m² 18, /m² 139,8% Alzey Alzey Alzey Alzey Dittelsheim 9,98 /m² 113,35 /m²,37 /m² 1,9 /m² 15,1% Gabsheim 9,8 /m² 134,66 /m² 41,86 /m² 53,8 /m² 78,6% Bechtheim 95,4 /m² 117,33 /m²,9 /m² 5,76 /m² 86,5% Wachenheim 95,66 /m² 19, /m² 33,54 /m² 54, /m² 6,1% Bad Neuenahr-Ahrweiler Oeverich 98,8 /m² 131,86 /m² 33,78 /m² 5, /m² 135,% Alzey Eimsheim 11,46 /m² 133,37 /m² 31,91 /m² 33, /m² 96,7% Neustadt a.d.w. Asselheim 111,59 /m² 167,87 /m² 56,8 /m² 7, /m² 8,4% Kaiserslautern Eisenberg II 113,73 /m² 131,73 /m² 18, /m² 3,35 /m² 59,3% Alzey Alzey Eich 114,43 /m² 137,97 /m² 3,54 /m² 3,41 /m² 1,6% Uffhofen 115,68 /m² 131,69 /m² 16,1 /m² 36,84 /m² 43,5% Mayen Waldesch 1,3 /m² 139,33 /m² 17,3 /m² 3,5 /m² 53,% 13,19 /m² 131,7 /m² 8,5 /m² 86,7% Alzey Alzey Appenheim 134,4 /m² 191,6 /m² 57, /m² 65, /m² 87,5% Ockenheim 15,9 /m² 189,33 /m² 39,4 /m² 78, /m² 5,3% Mayen Sayn 151,4 /m² 165,73 /m² 14,69 /m²,77 /m² 64,5% Alzey Alzey Osthofen 158,7 /m² 181,6 /m²,9 /m² 5,36 /m² 45,5% Dienheim 17,8 /m² 17,17 /m² 44,89 /m² 63,74 /m² 7,4% Neustadt a.d.w. Erpolzheim 175, /m² 41,88 /m² 66,66 /m² 7, /m² 95,% Neustadt a.d.w. Gönnheim 175,81 /m² 9,93 /m² 54,1 /m² 61, /m² 88,7% Alzey Wörrstadt 19,48 /m² 53,37 /m² 33,89 /m² 39, /m² 167,8 /m² 8,76 /m² 41,68 /m² 56,6 /m² 86,9% 73,6% Abbildung : Auswertung der Untersuchungsergebnisse für ganz Rheinland-Pfalz31) 3 Die rentierlichen Anteile beziehen sich auf die tatsächlich abgerechneten Erschließungsbeiträge. 31 Die in dieser Spalte angegeben rentierlichen Anteile der Erschließungs- und Ausbaubeiträge sind bereits die Mittelwerte in den einzelnen Gemeinden. Seite 3 (61)

33 GU 416/1 Tabelle : Ergebnisse aus den ausgewerteten Gebieten (Rheinland-Pfalz) nach Ausreißertest (EAB = Erschließungsbeitrag; KPf = erschließungsbeitragsfreier Kaufpreis; KPpf = erschließungsbeitragspflichtiger Kaufpreis) Rentierlichkeit Die landesweite Auswertung belegt, dass bis zu einem Erschließungsbeitrag von rd. 3, /m² in Rheinland-Pfalz die Bodenwertsteigerung in Folge der Herstellung von Erschließungsanlagen i. d. R. in der Höhe der satzungsmäßigen Beiträge bemessen werden. Höhere Beiträge (über 3, /m²) führen dann nur noch zu einer gedämpften Bodenwertsteigerung; so erhöht sich der Bodenwert bei 5, /m² Erschließungsbeitrag nur um ca. 4, /m², dies entspricht einer Rentierlichkeit von ca. 8 % der abgerechneten Kosten. Die Auswertung bezieht sich auf ein Bodenpreisniveau von rd. 16, /m². Die Abbildung auf Seite 3 zeigt aber auch, dass in den einzelnen Gemeinden unterschiedliches Marktverhalten zu bestehen scheint. Denn die unterschiedliche Höhe der rentierlichen Anteile (in %) der Erschließungs- und Kanalausbaubeiträge lässt sich nicht nur mit der Höhe der jeweiligen Beiträge erklären. Andererseits entspricht es langjähriger Erfahrung, dass für Objekte mit gleichen Eigenschaften und gleicher Beschaffenheit Kaufpreise gezahlt werden, die eine Varianz von bis zu ± 35 % aufweisen. Anpassung Bevor der eingesparte Ausbaubeitrag in die entsprechende Bodenwerterhöhung überführt wird, ist der Beitrag ggf. noch anzupassen: Durch Herausrechnen von nicht bewohnerdienlichen Anteilen (Reduktion des Beitrags auf eine Straße mit bloßer Erschließungsfunktion). Weiter ist zu prüfen, ob die in Rede stehende Erschließungsanlage am Wertermittlungsstichtag bereits einer Alterung un- Seite 33 (61)