Besteuerung von Immobilieninvestments

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1 Besteuerung von Immobilieninvestments Dr. Bernhard Arming DBA-Treuhand GmbH Mag. Michaela Egger Raiffeisenverband Salzburg

2 Die Unkenntnis von Steuergesetzen befreit nicht von der Pflicht, Steuern zu zahlen. Die Kenntnis aber häufig. Amschel Meyer Rothschild ( ) 2

3 Arten von möglichen Investments: Immobilien-Wertpapier Anleihe Aktie Immobilien-Fonds offen (Wertpapier) geschlossen (Kommanditbeteiligung) Bauherrenmodell klassische Immobilie Vorsorgewohnung

4 Immobilien-Wertpapiere Immobilien-Anleihe/ Wohnbau-Anleihe 25% KESt auf Zinsen - aber: 4% Nominale steuerfrei 25% KESt auf Kursgewinn (Neubestand), endbesteuert Verlustausgleich (Neubestand) Immobilien-Aktie 25% KESt auf Dividende, endbesteuert 25% KESt auf Kursgewinn (Neubestand), endbesteuert Verlustausgleich (Neubestand) 4

5 Raiffeisen Immobilienfonds Offener Immobilienfonds nach dem österreichischen Immobilien-Investmentfondsgesetz Wertpapier depotfähig enthält keine inländischen Immobilien Risikostreuung Immobilien entwickeln sich unabhängig von Anleihen und Aktienmärkten dient als Beimischung am Depot Immobilien sind langfristige Veranlagungen Schutz vor Inflation durch langfristige, indexgebundene Mietverträge Ausschüttung: Brutto für Netto 5

6 Offener Immobilienfonds Steuerliche Behandlung für Anleger Verlustausgleich bei Kapitalerträgen Kursverluste werden mit Kursgewinnen und Erträgen automatisch durch die Bank gegenverrechnet Raiffeisen Immobilienfonds Steuerlich gilt das sog. Transparenzprinzip. Fondskäufe vor (Altbestand) Einkünfte sind dort zu versteuern, wo Immobilien sind Ausländische Einkünfte sind idr in Österreich steuerfrei (Progressionsvorbehalt) oder Anrechnung der ausländischen Steuer auf ESt in Österreich Fondskäufe ab (Neubestand) laufende Erträge 25% 1-jährige Spekulationsfrist X Kursgewinn 25% X 6

7 Geschlossener Fonds Österreich z.b. Deutschland TH GmbH&CoKG Anleger Treuhänder Qualifikation des Fonds rechtliches Konstrukt transparente Behandlung vermögensverwaltende Tätigkeit Besteuerung bei natürlichen Personen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung im Ausland Lagestaatprinzip (DBA) Einkünfte in Österreich idr steuerfrei (Progressionsvorbehalt) oder Anrechnung der ausländischen Steuer auf ESt in Österreich Verlustausgleich über die Grenze zwingend? (Nachversteuerung) Erbschafts- und Schenkungssteuerpflicht im Ausland beachten! 7

8 Bauherrenmodell Erwerb von Anteilen an einem (Alt)gebäude und Zusammenschluss zu Miteigentümergemeinschaft zum Zweck der Vermietung 3,5 % Grunderwerbsteuer 1,1 % Eintragungsgebühr Grundbuch MEG erzielt Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung: ESt-Tarif Absetzung für Abnutzung (AfA): 1,5 % bzw. 10 % Begünstigte AfA (6,67 %) für best. bauliche Maßnahmen Fremdfinanzierungskosten (Zinsen, Spesen) Totalgewinnbetrachtung: 20 Jahre (-> Liebhaberei) Rendite nach Steuern darf nicht doppelt so hoch sein als die Rendite vor Steuern Veräußerungsgewinn: 25 %ImmoESt Unterscheidung zwischen Alt- und Neubestand ( ) 8

9 Neue Rechtslage: Abschaffung der Spekulationsfrist bei Immobilienveräußerungen Immobilienertragsteuer auf den Veräußerungsgewinn ab % Sondersteuersatz endbesteuert Abfuhr und Berechnung der Immo-ESt durch Notare oder Anwälte Ausnahmen Befreiungstatbestände Verlustausgleich nur mit Gewinnen aus Immobilienveräußerungen Trennung zwischen Altvermögen und Neuvermögen

10 Trennung zwischen Alt- und Neuvermögen: Stichtag: ; es gilt Zeitpunkt des Kaufvertrages Bei unentgeltlichem Erwerb gilt Anschaffungszeitpunkt des Rechtsvorgängers. 10 Jahre spekulationsverfangen

11 Altvermögen Immobilienertragssteuer beträgt 3,5% bzw. 15% vom Veräußerungserlös Altgrundstücke* Ohne Umwidmung Mit Umwidmung vor vor ab ,5 % 3,5 % 15 % * Verkauf ab

12 Altvermögen - Beispiel a) Kauf eines Ferienhauses im Jahr 1990 um wird das Haus um verkauft. Anschaffung vor dem ,5 % des Verkaufspreises * 3,5% = Immo-ESt b) Kauf eines Grundstücks im Jahr 1985 um wird das Grundstück umgewidmet und 2013 um verkauft. umgewidmetes Grundstück: 15% vom Veräußerungserlös * 15 % = Immo-ESt

13 Neuvermögen Besteuerung: 25% vom Veräußerungsgewinn (Veräußerungserlös Anschaffungskosten) Anschaffungsnebenkosten beim seinerzeitigen Erwerb können aber angesetzt werden kein Abzug von Werbungskosten beim Verkauf möglich Abfuhr und Berechnung der Immo-ESt durch Notare oder Anwälte Inflationsabschlag: 2% p.a. ab dem 11. Jahr nach der Anschaffung (max. 50%) Endbesteuerungswirkung

14 Neuvermögen - Beispiel Herr Muster hat sich ein Grundstück mit Haus gekauft: a) Kauf 2004: Verkauf 2014: Neuvermögen, da Kauf nach Der gesamte Gewinn von unterliegt der Immo-Est von 25% * 25% =

15 Hauptwohnsitzbefreiung - Mittelpunkt der Lebensinteressen 1. Hauptwohnsitz bestand ab der Anschaffung bis zur Veräußerung durchgehend für mindestens zwei Jahre und wird aufgegeben oder 1. wenn der Verkäufer innerhalb der letzten 10 Jahre mindestens 5 Jahre durchgehend den Hauptwohnsitz hatte und dieser aufgegeben wird keine Zusammenrechnung der Besitzzeiten von Erblasser und Erben im Todesfall 15

16 Hauptwohnsitzbefreiung - Beispiel Herr Maier hat 2005 eine Eigentumswohnung gekauft. a) 2013 verkauft er diese und zieht mit seiner Frau gemeinsam in eine Wohnung. Hauptwohnsitzbefreiung trifft zu b) Herr Maier teilt sein Eigenheim in zwei Wohneinheiten, veräußert eine davon und behält in der anderen seinen Hauptwohnsitz Hauptwohnsitzbefreiung steht nicht zu Hauptwohnsitz wurde nicht aufgegeben

17 Herstellerbefreiung für selbst hergestellte Gebäude Baurisiko liegt beim Steuerpflichtigen Übertragung der Herstellerbefreiung auf den Rechtsnachfolger nicht möglich keine Herstellerbefreiung für Grund und Boden Gebäude, die innerhalb der letzten 10 Jahre der Erzielung von Einkünften gedient haben (z.b. Vermietung) Ausnahme: Hauptwohnsitzbefreiung hat Vorrang gegenüber der Herstellerbefreiung 17

18 Erbschaft / Schenkung a) Der Großvater kauft 1990 ein Grundstück ( ), welches 1989 umgewidmet wurde erbt der Sohn das Grundstück und verkauft es schließlich 2013 um Umwidmung erfolgte nach aufgrund der Erbschaft werden die Anschaffungsdaten des Großvaters herangezogen 3,5 % Immo-Est b) Der Sohn erbt die Eigentumswohnung seiner Eltern, aus der er bereits seit über 5 Jahren ausgezogen ist, und veräußert diese Hauptwohnsitzbefreiung steht nicht zu Keine 5 Jahre Hauptwohnsitz in den letzten 10 Jahren

19 Conclusio Steuer wird Immobilienmarkt nicht bremsen Nicht die steuerlichen Überlegungen in den Vordergrund stellen Immobilien machen auch als Anlage nach wie vor Sinn

20 Danke für Ihre Aufmerksamkeit!!! Dr. Bernhard Arming DBA-Treuhand GmbH Steuerberatungsgesellschaft Neutorstraße Salzburg T F E Mag. Michaela Egger Raiffeisenverband Salzburg reg. Gen.m.b.H Schwarzstrasse Salzburg T E 20

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