Büromarkt Köln Februar 2015

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1 RheinTriadem und 21st am Konrad-Adenauer-Ufer Greif & Contzen 2015

2 Umsatz 2014 unter Vorjahresniveau - Positive Erwartungen für 2015 Im Jahr 2014 ist der Büroflächenumsatz gegenüber 2013 von auf Quadratmetern leicht zurückgegangen. Insgesamt zeigte sich der Büromarkt jedoch in robuster Verfassung. Das Mietniveau ist stabil. Für 2015 gehen Wirtschaftsforschungsinstitute von einem Wachstum des Bruttoinlandsproduktes auf Vorjahresniveau aus. Angesichts aktueller, in Einzelfällen sehr großer Flächengesuche, ist ein Anstieg der Vermietungsleistung im laufenden Jahr möglich. Büromarkt Köln Kennziffern Entwicklung und Prognose 2010 bis 2015 Jahr SVP- Beschäftigte in Tsd.* Arbeitslosenquote* Entwicklung ,6 9,7 9,3 9,3 9,3 Umsatz in Tsd. m² Bestand in Mio. m² Leerstand in Tsd. m² Leerstandsquote in % Spitzenmiete in /m² Durchschnittsmiete in /m² Tendenz Fertigstellungen in Tsd. m² ,5 7,6 7,6 7,7 7, ,7 7,6 7,4 6,6 6,0 21,00 21,00 21,25 21,25 21,25 11,23 11,37 11,88 11,90 11, Greif & Contzen Research, Köln ; Anm.:* zum 30. Juni 2

3 Großflächige Mietverträge Der größte Mietvertrag wurde 2014 mit der Fachhochschule für öffentliche Verwaltung NRW abgeschlossen, die einen Neubau auf dem Deutzer Feld mit rund Quadratmetern beziehen wird. An zweiter Position steht mit Quadratmetern das Erzbischöfliche Berufskolleg, welches aktuell im Stadtteil Sülz einen Neubau zur Eigennutzung errichtet. Die nächstgrößte Anmietung vereinbarte die Bank für Sozialwirtschaft am nördlichen Rheinufer. Das Objekt umfasst eine Bürofläche von Quadratmetern Büroflächenumsatz (m²) Entwicklung und Prognose 2006 bis Greif & Contzen Research, Köln Außergewöhnlich großes Flächengesuch in 2015 Dieses Jahr könnte es zu einem sehr großen Mietvertragsabschluss kommen. Nachdem in den Vorjahren Büronutzer wie EASA, LANXESS AG und RheinEnergie AG Großflächen abgenommen haben, könnte nun ein weiteres Unternehmen diesen Trend fortsetzen. Die Zurich Versicherung beabsichtigt, ihre Niederlassungen in Köln und Bonn an einem Standort in Köln zusammenzuziehen. Hierfür werden etwa Quadratmeter Bürofläche benötigt. Aufgrund der aktuellen Strukturen der leerstehenden Bestandsflächen und der wenigen noch verfügbaren Neubaumaßnahmen ist die Auswahl in Frage kommender Anmietungsobjekte auf einzelne Projektentwicklungen begrenzt. 3

4 Auswahl bedeutender Flächenumsätze in 2014 Nutzer / Bürolage Bürofläche (m²) FH für öffentliche Verwaltung NRW (Köln Ost) Erzbischöfliches Berufskolleg (Innere Kanalstraße) Bank für Sozialwirtschaft (Rheinufer Nord) Bundeszentrale für gesundheitliche Aufklärung (Ehrenfeld) Berufsgenossenschaft Rohstoffe und chemische Industrie (Innenstadt Nord) Akzo Nobel (Ossendorf) DEG - Deutsche Investitions- und Entwicklungsgesellschaft (Innenstadt Süd) PNHR Rechtsanwälte (Ringe) Greif & Contzen Research, Köln Stabiles Mietniveau 2014 blieben die Mieten auf Vorjahresniveau. Im Marktdurchschnitt wurden Mietverträge zu 11,90 Euro pro Quadratmeter unterzeichnet. Die gewichtete Durchschnittsmiete betrug 12,20 Euro pro Quadratmeter. Auch die Spitzenmiete hielt sich mit 21,25 Euro pro Quadratmeter auf dem Stand von Die seit 2011 gestiegene Durchschnittsmiete hat ihr Wachstum zunächst nicht fortgesetzt, obwohl der Leerstand im Jahresverlauf stark abgenommen hat und sich in einzelnen Lagen Angebotsengpässe abzeichnen. Die geringe Neubaufertigstellung und der sinkende Flächenleerstand reduzieren das Angebot an verfügbaren Flächen dies hätte generell einen preistreibenden Effekt zur Folge. Allerdings kann eine solche Tendenz durch Ausweichbewegungen der Mieter auf niedrigere Preissegmente und durch Verzögerungen der Umzugspläne überlagert werden. Es bleibt abzuwarten, ob es 2015 zu Mieterhöhungen kommen wird. 4

5 In der langfristigen Betrachtung hat sich das Mietpreisniveau in Köln als vergleichsweise stabil erwiesen. Starke Veränderungen, wie sie in der Vergangenheit in einigen anderen hochrangigen Bürostandorten auftraten, kamen in Köln nicht vor. Dies gilt auch für Spitzen- und Durchschnittsmieten ( /m²) Entwicklung und Prognose 2006 bis Greif & Contzen Research, Köln Während an vier deutschen Top-Standorten die Spitzenmiete gestiegen ist, hat Köln diese Entwicklung nicht nachvollzogen. Für Büroflächenmieter sind hier die Mietforderungen in Relation zu den anderen Bürohochburgen nach wie vor moderat. Spitzenmieten 2014 an den deutschen Top-Bürostandorten ( /m²) Frankfurt 37,50 München 34,00 Düsseldorf 26,00 Hamburg 24,50 Berlin 22,50 Köln 21,25 Stuttgart 20,50 Bonn 18, Quelle: gif e.v; Greif & Contzen Research; diverse Marktberichte, 5

6 21st Greif & Contzen 2015 Leerstandsabbau beschleunigt sich Zum Ende des Jahres 2014 wies Köln einen Büroflächenleerstand von rund Quadratmetern auf. Dies waren etwa Quadratmeter weniger als noch im Vorjahr. Der Anteil des Leerstands am Gesamtbestand ging von 7,4 auf 6,6 Prozent stark zurück. Angesichts der weiterhin hohen Nachfrage bei geringem Neubauangebot kann erwartet werden, dass auch Flächen vermietet werden können, die bislang noch nicht vom Markt absorbiert wurden wird sich der Leerstandsabbau fortsetzen und voraussichtlich zu einer Leerstandsquote von 6,0 Prozent führen. Für Büronutzer wird es schwieriger, adäquate Flächen zu finden. Überlegungen, länger am Altstandort zu verbleiben, könnten die Folge sein. Büroflächenleerstandsquote Entwicklung und Prognose 2006 bis ,0% 9,5% 9,0% 8,5% 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 8,3% 8,0% 8,1% 7,6% 8,0% 7,7% 7,6% 7,4% 6,6% 6,0% Greif & Contzen Research, Köln 6

7 Kölner Innenstadt wieder Schwerpunkt des Büroflächenumsatzes 2014 erfolgte in den innerstädtischen Bürolagen insgesamt rund die Hälfte des Vermietungsumsatzes. Die Bürolage Rheinufer Nord wies 2014 im Vergleich zum Fünfjahresdurchschnitt abermals eine starke Leistung auf. In 2013 hatte schon die Vermietung der Neuen Direktion Köln für ein sehr gutes Ergebnis gesorgt wirkte sich in diesem Teilmarkt der Mietabschluss an der Wörthstraße / Konrad-Adenauer-Ufer mit der Bank für Sozialwirtschaft über rund Quadratmetern positiv aus. MediaPark Greif & Contzen 2015 Die Umsätze in den Teilmärkten Kölner Ringe und MediaPark lagen leicht über dem Durchschnitt der vorherigen fünf Jahre. Generell hat der Media- Park seinen Anteil am Gesamtumsatz in den letzten Jahren wieder ausbauen können. Hierfür sind auch Revitalisierungsmaßnahmen im Köln- Turm und seinem Nebengebäude verantwortlich. Seit 2010 wurden neben diversen kleinflächigeren Vermietungen jedes Jahr auch mehrere Mietverträge oberhalb von Quadratmetern abgeschlossen. Zu den ansässigen Unternehmen gehören u.a. die Boston Consulting Group, Axa Investment Managers, Generali Versicherungen und die private Hochschule Fresenius. Unter den nicht innerstädtisch gelegenen Bürolagen wiesen insbesondere Ossendorf und Mülheim überdurchschnittliche Vermietungsumsätze auf. In Ossendorf lagen sechs Mietverträge oberhalb von Quadratmetern, in Mülheim waren es vier. 7

8 Bedeutungszuwachs des Bürostandorts Ossendorf 2014 wurden am Standort Ossendorf über Quadratmeter verteilt auf rund 30 Mietvertragsabschlüsse umgesetzt. Hierunter finden sich mehrere Abschlüsse von Großnutzern. Insbesondere sind die Anmietungen von AkzoNobel im ONE am Coloneum mit ungefähr Quadratmetern sowie der LEAR Corporation mit etwa Quadratmetern im Butzweiler Stern zu nennen. Dieser Bedeutungszuwachs ist neben der allgemeinen Angebots- und Nachfragesituation auf dem Kölner Bürovermietungsmarkt im Wesentlichen drei Faktoren zu verdanken: Butzweiler Stern Greif & Contzen 2015 Erstens wurde die Infrastruktur des Gewerbegebietes Ossendorf durch den direkten Autobahnanschluss an die A57, durch die Straßenbahnanbindung der Linie 5 und durch ein verbessertes Nahversorgungsangebot deutlich gestärkt. Zweitens überzeugt das gute Preis-Leistungs-Verhältnis. Dieses resultiert aus einer früher gravierenden Leerstandssituation, die durch einen Vorratsbau entstanden war. Nutzern war es möglich, Büroflächen in wenige Jahre alten Bürohäusern teilweise sogar als Neubauerstbezug zu günstigen Konditionen ab 7,50 bis 11,00 Euro pro Quadratmeter anzumieten. Als dritter Faktor ist das Engagement einzelner Vermieter großer, jüngerer Bestandsgebäude zu nennen. Sie haben die Notwendigkeit aber auch die Chance erkannt, durch gezielte Revitalisierungs- und Verbesserungsmaßnahmen ihre Liegenschaften neu zu positionieren. 8

9 Ossendorf hat sich nun langsam als attraktiver Peripheriestandort im Stadtgebiet Kölns und nicht mehr nur als Medienstandort am Coloneum etabliert. Der abnehmende Leerstand führt aktuell zu einem ersten moderaten Wachstum der Mieten. Im Wettbewerb mit anderen peripheren Bürostandorten Kölns sind Teile der Bürolage Ossendorf vor allem im Hinblick auf die Gebäude- und Ausstattungsqualität weiterhin gut aufgestellt. Niedriges Fertigstellungsvolumen setzt sich fort Großvolumige Büroneubauten mit kurzfristig vermietbaren Flächen in innerstädtischer Lage sind aktuell Mangelware. Die teilweise deutlich lukrativere Entwicklung von Wohnraum engt das Angebot an neu erstellten Büroflächen zusätzlich ein wurden in Köln rund Quadratmeter Bürofläche bezugsfertig. Hiervon macht allerdings der selbstgenutzte Neubau der RheinEnergie AG bereits etwa die Hälfte aus. Zur Anmietung stehen insgesamt nur noch rund Quadratmeter zur Verfügung. Davon befindet sich der überwiegende Teil im jüngst fertiggestellten ersten Bauabschnitt des Gerling Quartiers Bürobaufertigstellungen (m²) Entwicklung und Prognose 2006 bis Greif & Contzen Research, Köln 9

10 Für 2015 ist ein Fertigstellungsvolumen von rund Quadratmetern zu erwarten. Davon sind noch ungefähr Quadratmeter verfügbar. Lediglich rund Quadratmeter der angebotenen Fertigstellungen befinden sich in der Innenstadt. Im Jahr 2016 wäre zwar die Errichtung von über Quadratmetern Bürofläche möglich, jedoch sind momentan erst rund Quadratmeter in Bau. Kaiser-Wilhelm-Ring Jens Willebrand Insgesamt ist das Neubauvolumen sehr gering. Kurzfristig umsetzbare Revitalisierungsmaßnahmen in guten Lagen bieten aktuell große Chancen und wären wichtig für den Kölner Markt. Ein großflächiges, innenstadtnahes Entwicklungsgebietes fehlt derzeit, ist aber in zunehmendem Maße notwendig. Entsprechende Perspektivstandorte zeichnen sich ab. Zeitnah: MesseCity und mehrere Areale in Mülheim. Längerfristig: Deutzer Hafen und die Parkstadt Süd, unter der mehrere Areale wie der Großmarkt und die ehemalige Dom-Brauerei zusammengefasst werden. 10

11 Neubau Rheinenergie Greif & Contzen 2015 Bedeutende Bautätigkeiten in 2015 Die voraussichtlich größte Bürofertigstellung wird im Jahr 2015 das Gebäude Holzmarkt 1 an der Rheinuferstraße mit rund Quadratmetern. Eine weitere aktuelle Projektentwicklung, die nicht zur Eigennutzung erstellt wird, ist die Bürogebäudegruppe KUBIKON in Ehrenfeld. Mehrere Baumaßnahmen werden voraussichtlich erst 2016 bezugsfertig werden. Die größte von ihnen ist die Neue Direktion Köln, die bereits vollständig an die EASA vermietet werden konnte. In der Nachbarschaft am Breslauer Platz wird zurzeit ein Bestandsgebäude abgerissen, um Platz für das Coeur Cologne mit Quadratmetern Bürofläche zu schaffen. Ebenfalls im Herzen der Innenstadt entsteht das Gürzenich-Quartier, direkt gegenüber des namensgebenden Gürzenichs, der aufgrund zahlreicher kultureller Veranstaltungen auch als gute Stube Kölns sehr bekannt ist. Des Weiteren wurde am Gustav-Heinemann-Ufer mit dem Bau des GHU 88 begonnen. Es ist ein Bestandteil eines Gesamtensembles mit dem größer dimensionierten Wohnbauvorhaben Flow. 11

12 Objekte im Bau Fertigstellung Mietfläche Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2016/2017 ca m² Neue Direktion Köln (Rheinufer Nord) 2016 ca m² Holzmarkt 1 (Rheinufer Süd) 2015 ca m² Coeur Cologne (Innenstadt Nord) 2016 ca m² TÜV-Rheinland (Köln Ost) 2015 ca m² Gürzenich-Quartier (Innenstadt Süd) 2016 ca m² Erzbischöfliches Berufskolleg (K. West) 2015 ca m² Nawi-Medi (Köln West) 2015 ca m² KUBIKON (Ehrenfeld) 2015 ca m² Klostergärten (Aachener Straße West) 2015 ca m² Greif & Contzen Research, Köln Dynamische Bürolagen Viele innerstädtische Teilmärkte zeigten 2014 eine hohe Dynamik. Unter diesen fiel auch die südliche Innenstadt auf. In dieser Lage wurden zahlreiche Vermietungserfolge, z.b. an die Alpha Trains Europa GmbH in der Cäcilienstraße und an die GAG Immobilien AG in der Clemensstraße, erzielt. Zudem wurde mit den Baumaßnahmen der Deutschen Investitionsund Entwicklungsgesellschaft (DEG) und des Analytikzentrums COPT begonnen. Betrachtet man die stark nachgefragten innerstädtischen Teilmärkte insgesamt, fällt auf, dass sowohl das Flächenangebot als auch der darin enthaltene Leerstand im Vergleich zum Vorjahr um über Quadratmeter abgenommen haben. Dies entspricht rund 14 Prozent des Leerstands, bzw. sieben Prozent des Angebots in diesen Lagen zu Beginn des Jahres

13 Teilmarktübersicht Bürolage Innenstadt Flächenangebot (m²) ¹ Leerstand (m²) Ø Jahresumsatz (m²) ² Mittlere Mietspanne ( /m²) ³ Bankenviertel MediaPark Rheinauhafen Kölner Ringe Deutz Innenstadt Nord Innenstadt Süd Rheinufer Nord Rheinufer Süd Zwischensumme Linksrheinisch Innere Kanalstraße Ehrenfeld Braunsfeld Ossendorf Aachener Straße West Köln Nord Köln West Köln Süd Zwischensumme Rechtsrheinisch Gremberghoven Mülheim Köln Ost Zwischensumme Summe ¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in Projekten. ² Angegeben wird der Durchschnitt der letzten fünf Jahre. ³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen. 13

14 Ausgewogener Branchenmix Traditionell setzt sich der Kölner Büroflächenumsatz aus der Nachfrage eines breiten Branchenspektrums zusammen. In 2014 waren die Segmente Bildung sowie Verbände / Behörden mit 19 Prozent, beziehungsweise 18 Prozent, am stärksten vertreten. Hierfür sind u.a. große Mietverträge, wie der Fachhochschule für Öffentliche Verwaltung NRW (rund Quadratmeter) verantwortlich. Der allgemeine Dienstleistungsbereich kam trotz seiner kleinteiligen Nachfragestruktur ohne Vermietungen über Quadratmetern auf 11 Prozent. Diese Größenordnung wurde von Industrie- und Produktionsunternehmen ebenfalls erreicht, allerdings mit nur einem Viertel der Mietvertragsanzahl. Vier Abschlüsse umfassten zwischen und Quadratmeter. Büroflächenumsatz 2014 nach Branchen Software, IT Versicherung 2% Immobilien 2% Bau 2% Transport 1% Bildung 19% 4% Gesundheit 4% Medien 5% Verbände, Behörden Finanzen 18% 6% Handel 7% Beratung 8% Industrie, Produktion 11% Dienstleistung 11% Greif & Contzen Research, Köln Regionale Wirtschaft: Stimmung eingetrübt aber noch gut Die Winterumfrage 2014 / 2015 registriert unter den Unternehmen des IHK-Bezirks Köln ein Konjunkturklima auf immer noch gutem Niveau. Es hat sich jedoch im Vergleich zur Herbstumfrage verschlechtert. Die beabsichtigten Investitionstätigkeiten der Firmen konzentrieren sich weiterhin auf Ersatzinvestitionen. Beschäftigungsaufbau wird kaum geplant. 14

15 Der aktuell niedrige Ölpreis, die hohe Binnennachfrage und der gute Exportumsatz wirken positiv auf die Entwicklung der Firmen. Gerade die Inund Auslandsnachfrage werten die Unternehmen jedoch neben wirtschaftspolitischen Rahmenbedingungen als die wesentlichen Risikofaktoren ihrer Geschäftsaktivitäten. Besonders positive Erwartungen haben Betriebe im Hotel- und Gaststättengewerbe sowie unternehmensbezogene Dienstleistungen. Im industriellen Sektor blicken v.a. die Elektronikindustrie, das Baugewerbe sowie die chemische und pharmazeutische Industrie optimistisch in die Zukunft. Insgesamt ist die Stimmungslage der lokalen Unternehmen zurückhaltend zuversichtlich. Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in Köln Entwicklung und Prognose 2007 bis Quelle: Landesdatenbank NRW, Agentur für Arbeit, Stand jeweils zum Wieder deutlicher Anstieg der Beschäftigung Die lokale Beschäftigungssituation ist das Nachfragefundament für den Büroflächenmarkt. Seit 2010 hat sich der Arbeitsmarkt in Köln stark ausgeweitet. Bereits im vierten Jahr in Folge wuchs auch 2014 die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten um über Personen. Die Arbeitslosenquote lag im Juni weiterhin bei 9,3 Prozent. Angesichts der zurückhaltenden Beschäftigungspläne der lokalen Wirtschaft ist für 2015 jedoch zu vermuten, dass sich der Trend steigender Beschäftigungszahlen abschwächen wird. 15

16 Positiver Ausblick auf 2015 Das deutsche Bruttoinlandsprodukt ist 2014 um rund 1,5 Prozent gestiegen. Für 2015 schwanken die Prognosen der Wirtschaftsforschungsinstitute zwischen 1,0 und 1,7 Prozent. Als besondere Motoren der Wirtschaftsleistung werden zu Beginn des Jahres 2015 der starke Konsum der privaten Haushalte, die Niedrigzinspolitik der Europäischen Zentralbank und der derzeit niedrige Ölpreis angesehen. Insgesamt startet die deutsche Wirtschaft optimistisch ins Jahr 2015, wenngleich nicht ganz auf dem hohen Niveau, das der ifo Geschäftsklimaindex im Vohrjahr registriert hatte. Die ökonomischen Rahmenbedingungen für den Kölner Büromarkt sind aufgrund der hiesigen konjunkturellen Situation eher günstig und lassen eine stabile Büroflächennachfrage für 2015 erwarten. Dominium Greif & Contzen

17 Bei Fragen wenden Sie sich bitte an: Theodor J. Greif Geschäftsführender Gesellschafter GREIF & CONTZEN Immobilien GmbH Telefon: Florian Schmidt Leiter Unternehmensbereich Büroimmobilien GREIF & CONTZEN Immobilienmakler GmbH Telefon: Frank Pönisch Geschäftsführer GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Dr. Jan Schubert Beratung, Research GREIF & CONTZEN Beratungsgesellschaft mbh Telefon: Anschrift: Pferdmengesstraße 42, Köln 17

18 Bei der beigefügten Marktinformation haben wir uns teilweise auf öffentliche Quellen, Informationen Dritter und eigene Berechnungen gestützt. Diese haben wir mit größter Sorgfalt erstellt und geben diese nach bestem Wissen weiter. Eine Haftung für Vollständigkeit und Richtigkeit der Angaben, Inhalte und Zitate schließen wir jedoch aus. Die von uns zusammengestellten und übermittelten Informationen begründen keinerlei Beratungsverhältnis zu dem Empfänger. Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbh, All rights reserved. Diese Unterlagen sind unser geistiges Eigentum und unterliegen unserem Copyright. Sie sind nur für die Adressaten bestimmt. Jede Vervielfältigung, Veränderung oder Weitergabe an Dritte, auch wenn dies nur teilweise geschieht, bedarf unserer ausdrücklichen, vorherigen und schriftlichen Zustimmung. Soweit diesseits kein Copyright besteht, weil dies bei Dritten liegt, verweisen wir auf deren Copyright. 18