Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland 2014

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1 Gewerbliche Immobilienfinanzierung in Deutschland 2014 Erhebung zur aktuellen Finanzierungslage und zur Situation notleidender Immobilienfinanzierungen CORESTATE Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt Real Estate Management Institute EBS Universität für Wirtschaft und Recht 16. September 2014

2 Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt Die Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt des EBS Real Estate Management Institute und der CORESTATE Capital AG hat seine Arbeit zum 1. November 2011 aufgenommen. Das Ziel ist es, die Zusammenhänge auf dem Markt der notleidenden Immobilienobjekte und -kredite zu verstehen, künftige Entwicklungen zu erheben und entstehende Probleme praxisnah zu untersuchen. Im Februar 2012 präsentierte die Forschungsstelle ihre ersten Forschungsergebnisse mit dem Diskussionspapier Der Markt für Distressed Real Estate Assets 2012 in Deutschland - Chancen und Risiken für Investoren. Die Studie konnte unter anderem eine drohende Finanzierungslücke ausmachen, woraus eine Steigerung der Verkaufsaktivitäten auf dem Markt für Distressed Real Estate Debt abgeleitet werden konnte. Hinzu kommt die Identifikation eines neuen Marktes für Non-Core-Kredite, also Darlehen die außerhalb des (neuen) Kerngeschäfts von Banken liegen (ca. 500 Millionen Euro in Deutschland). Für Immobilieninvestoren ergeben sich hieraus interessante Opportunitäten. Die Ergebnisse der von Juni bis August 2012 durchgeführten Umfrage ergänzte die erste Studie mit Primärdaten. Seither wird diese Erhebung jährlich (zuletzt 2013) durchgeführt und bildet damit den Beginn einer langfristig angelegten Untersuchung über die Veränderungen am deutschen Markt der gewerblichen Immobilienfinanzierung. Diese Präsentation fasst die Ergebnisse diesjährigen, insgesamt dritten Studie zusammen. 1

3 Inhaltsverzeichnis Zusammenfassung Seiten 3-6 Einleitung Seite 7 Methodik Seite 8 Finanzierungslage gewerblicher Immobilien Seiten Situation notleidender Immobilienfinanzierungen Seiten

4 Zusammenfassung Erkenntnisse Die diesjährigen Ergebnisse verdeutlichen folgende Punkte: Die Entscheidungsträger sorgen sich in besonderem Maße um das aktuelle Zinsniveau und um die wirtschaftliche Entwicklung Deutschlands. Das niedrige Zinsniveau erzeugt einen erhöhten Margendruck, was sich in den zu beobachtenden Steigerungen der LTVs wiederspiegelt. Gleichzeitig nehmen die Kreditlaufzeiten ab und die Kapitaldienste zu. Dies steht im Einklang mit einer beobachteten Zunahme von finanzierten Projektentwicklungen, die über höhere Fremdkapitalquoten und kürzere Laufzeiten verfügen. 2 der Befragten erwarten eine Zunahme des Neugeschäfts in den nächsten beiden Jahren. Anders als im Vorjahr erwarten die Entscheidungsträger der Branche in den kommenden beiden Jahren wieder eine leichte Zunahme der Distressed Transaktionen. 3

5 Zusammenfassung Zentrale Ergebnisse der Umfrage: Kapitalverzicht Die Einschätzung bezüglich des zu erwartenden Kapitalverzichts für das Jahr 2014 deckt sich mit den Prognosen aus dem Survey Anteil der Befragten, die einen 20 bis 30 %-igen Kapitalverzicht für den Verkauf von notleidenden Krediten für notwendig halten bzw. erwarten 45% Für die Jahre 2015 und 2016 schätzen die Befragten, dass höhere Abschläge für den Verkauf von notleidenden Krediten nötig werden: Für 2014 erwarten 6 der Befragten noch Abschläge von weniger als 2, wohingegen für 2015 und 2016 nur noch 55% bzw. 51% Abschläge unter 2 erwarten. Es kündigt sich eine Trendumkehr an. Die Erwartungen deuten klar auf einen nötigen Kapitalverzicht jenseits der 2 hin % 38% 17% 23% 22% 23% 33% 33% Abschläge von über 3 werden für 2014 und 2015 nur von 11% der Befragten erwartet. Für 2016 steigt diese Zahl nur leicht auf ca. 15% Studie 2012 Studie 2013 Studie

6 Zusammenfassung Zentrale Ergebnisse der Umfrage: Transaktionsvolumen Die Mehrheit der Befragten geht 2014 von gleichbleibenden Transaktionszahlen aus. 55% erwarten keine Veränderungen in 2014, 24% erwarten eine Zunahme der Transaktionsvolumina, wohingegen 21% der Umfrageteilnehmer eine Abnahme erwarten. Anteil der befragten Experten, die ein zunehmendes Transaktionsvolumen notleidender Immobilienfinanzierungen vermuten 8 77% 74% 7 6 Der Anteil der Befragten, der eine Zunahme der Transaktionsvolumina erwarten steigt 2015 und 2016 deutlich. Der Anteil der Befragten, der von gleichbleibenden Transaktionsvolumina ausgeht, schrumpft für 2016 von 55% in 2015 auf 34%. Es wird also eine Veränderung auf dem Transaktionsmarkt erwartet % 28% 44% 24% 38% 34% Studie 2012 Studie 2013 Studie % 5

7 Zusammenfassung Zentrale Ergebnisse der Umfrage: Kapitaldienst Die derzeit von deutschen Immobilienfinanzierern vergebenen gewerblichen Immobilienkredite werden im Schnitt mit höheren Kapitaldiensten als in den Vorjahren getilgt. Auch für die nächsten beiden Jahre erwarten 21% bzw. 35% der Befragten einen Anstieg der Kapitaldienste. Der Trend zu steigenden Kapitaldiensten zeichnet sich bei Finanzierungen aller Immobilienarten ab. Der Kapitaldienst bei Wohnentwicklungen ist am Niedrigsten angesetzt. 35% % 1 5% Anteil der befragten Experten, die einen höheren Kapitaldienst für die von ihrem Unternehmen vergebenen Immobilienfinanzierungen erwarten 35% 11% 22% 31% 21% Studie 2012 Studie 2013 Studie

8 Einleitung Die vorliegende Studie ist die konsequente Weiterführung der Arbeiten der CORESTATE Forschungsstelle für Distressed Real Estate Debt. In 2012 konzentrierte sich das REMI Diskussionspapier Nr. 4 auf den Markt für Distressed Real Estate Assets und untersuchte das Finanzierungs- und Investitionsklima um potentielle Chancen und mögliche Gefahren für Investoren aufzuzeigen. Darauf aufbauend wurde ein jährlich durchgeführtes Forschungsprojekt zur Erhebung der aktuellen Stimmung am deutschen Markt für gewerbliche Immobilienfinanzierungen aus Bankenperspektive initiiert. Die Ergebnisse aus der Umfrage von 2012 ergänzten die gewonnenen Erkenntnisse des Diskussionspapiers und zeigten auf, in welche Richtung sich der Markt entwickelt. Die Umfrage 2013 ergab zum Einen, dass sich die Immobilien finanzierenden Banken noch immer in einem strukturellen Wandel befinden, und zum Anderen, dass der Anteil der Kredite mit Refinanzierungsschwierigkeiten deutlich geringer eingeschätzt wurde wie noch Die diesjährige Studie übernimmt im Wesentlichen die Methodik der letztjährigen Umfrage und analysiert vergleichend die Antworten der strategischen Entscheider der Immobilienfinanzierer. Das vorliegende Dokument fasst die zentralen Ergebnisse der diesjährigen Erhebung zusammen. Es wird aufgezeigt welche Aussagen bestätigt wurden und wie sich die Einschätzungen der Entscheidungsträger verändert haben. 7

9 Methodik Im Rahmen der Studie wurden im Zeitraum von Juni bis August 2014 Führungskräfte aus dem Bankensektor befragt. Kontaktierte Führungskräfte = 52 CEOs, CFOs und Bereichsverantwortliche Befragte Unternehmen = 34 Inländische, gewerbliche Immobilienfinanzierer* Rücklaufquote Rücklaufquote bezogen auf die Befragten = 6 (31 Personen) Rücklaufquote bezogen auf die angesprochenen Banken = 88% (30 Banken) Bilanzsumme der teilnehmenden Banken: Mrd., dies entspricht ca. 97% der deutschen Banken mit uneingeschränkter Neugeschäftsaktivität in der gewerblichen Immobilienfinanzierung** * Inländische Banken mit Neugeschäft im Bereich der gewerblichen Immobilienfinanzierung ** Basierend auf konsolidierten Bilanzsummen der teilnehmenden Banken, dividiert durch die Bilanzsummen aller Banken in Deutschland mit inländischen CRE Abteilungen. (Datengrundlage: Bundesverband deutscher Banken, Stand Aug und eigener Erhebung) 8

10 Methodik: Anpassungen des Fragebogens Der Fragebogen wurde aufgrund des Feedbacks der Umfrageteilnehmer und aufgrund der geänderten wirtschaftlichen Rahmenbedingungen für die Umfrage 2014 wie folgt angepasst: Frage 1: Die Nutzungsarten Shopping Center und Einzelhandel wurden in der Kategorie Einzelhandel zusammengefasst. Frage 3: Wechsel von diskreter zu stetiger Angabe. Frage 5: Anpassung der Skalen: Nun 5 bis >8 in 1-Schritten um den gestiegenen LTVs Rechnung zu tragen. (vorher: 3 bis >6 in 1-Schritten) Frage 8: Wechsel von diskreter zu stetiger Angabe. Frage 14: Neue, offene Frage: Welche wirtschaftlichen oder politischen Entwicklungen werden zukünftig die Anzahl und das Volumen von notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen am stärksten beeinflussen? 9

11 Ergebnisse der Umfrage Finanzierungslage gewerblicher Immobilien 10

12 x% Finanzierungslage gewerblicher Immobilien In diesem Teil sind die Ergebnisse in Bezug auf Nutzungsarten, Neugeschäft und Risikoprofil dargestellt. Im Anschluss wird im Detail auf das Finanzierungsvolumen, die Fremdkapitalquote, die Laufzeiten, den Kapitaldienst und den Spread Core/Value-Add für die angegebenen Nutzungsarten eingegangen. Die detaillierten aggregierten Erwartungen für diese Bestimmungsgrößen von Immobilienfinanzierungen werden schematisch dargestellt. x %* der Umfrageteilnehmer erwarten, dass die Bestimmungsgröße... stark zunimmt eher / leicht abnimmt eher / leicht zunimmt x% stark abnimmt x% gleich bleibt * Aufgrund der Rundung kann in einzelnen Fällen die Summe der Einschätzungsquoten von 10 leicht abweichen. 11

13 Banken finanzieren bevorzugt Büro- und Wohnimmobilien Präferierte Nutzungsarten bei der Finanzierung / Anteil der befragten Banken % 39% 39% Primäre Finanzierungspräferenz Sekundäre Finanzierungspräferenz Tertiäre Finanzierungspräferenz 32% * Beinhaltet: Projektentwicklung Retail und Pflegeheime % 6% 16% 19% 1 13% 6% 6% 6% 6% 6% 3% Büro Einzelhandel Wohnen Logistik Leisure/Hotel Projektentwicklung Wohnen 13% Projektentwicklung Gewerbe 3% 3% Sonstige * F1: Welche Nutzungsarten (Projekte) werden überwiegend von Ihrem Unternehmen finanziert? Bitte vergeben Sie die Zahlen 1 bis 3 für die drei Nutzungsarten mit dem größten Finanzierungsvolumen. (n = 30) 12

14 Neugeschäft der meisten Banken unter 1 Mrd. Erwartetes Neugeschäftsvolumen in Mrd. / Anteil der befragten Banken 2 der Befragten erwarten eine Zunahme des Neugeschäfts in den nächsten beiden Jahren (nicht abgebildet) 6 55% 55% % % 21% 14% 14% 14% 14% 1 7% 7% 7% 3% 3% 3% 3% < 1 Mrd. 1 1,4 Mrd. 1,5 1,9 Mrd. 2 2,4 Mrd. 2,5 2,9 Mrd. 3 3,4 Mrd. 3,5 Mrd. F2: Wie hoch ist das Neugeschäftsvolumen gewerblicher Immobilienfinanzierungen Ihres Unternehmens in Deutschland pro Jahr? Bitte kreuzen Sie Ihre Erwartungen für 2014, 2015 und 2016 an. (n = 29) 13

15 Banken finanzieren überwiegend Core-Assets Durchschnittlicher Anteil der finanzierten Risikoprofile 1 24% Core Value-Add Opportunistic 66% Hinweis: Ein Vergleich zu den Anteilen der finanzierten Risikoprofile aus den Vorjahren ist aufgrund der methodologischen Änderung (nun stetige, statt diskrete Variable) nicht sinnvoll. F3: Welche Risikoprofile (siehe Appendix für Definitionen Core, Value-Add, Opportunistic) werden überwiegend von Ihrem Unternehmen über die nächsten drei Jahre finanziert? Bitte kreuzen Sie die Gewichtung an. (n = 28) 14

16 Finanzierungsvolumina Ergebnisse 95% der Umfrageteilnehmer geben an, dass die von ihren Banken vergebenen Finanzierungen (nutzungsartenübergreifend) in der Regel ein Volumen von 100 Mio. nicht überschreiten. (2013: 93%; 2012: 88%) Etwas mehr als 71% entfallen auf Finanzierungen bis 50 Mio.. (2013: 65%; 2012: 6) Keine der teilnehmenden Banken vergibt regelmäßig Finanzierungen für Projektentwicklung von über 50 Mio.. Die befragten Experten erwarten bei fast allen Nutzungsarten in den nächsten zwei Jahren gleichbleibende bis leicht zunehmende Finanzierungsvolumen. (Erwartung in 2013: leicht abnehmend) 15

17 Wohnen Einzelhandel Büro Bürofinanzierungen werden kleinvolumiger, Einzelhandelskredite werden großvolumiger Ø Volumen einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 81% 5 78% 74% 5 4% 4% bis 25 Mio Mio Mio Mio Mio. F4: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, in welchem Volumen vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016.(n = 22, 24, 23) ab 200 Mio. 9 86% 16

18 Sonstige Leisure / Hotel Logistik Steigende Volumen für Logistik- und Hotelkredite Ø Volumen einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 67% 5 67% 67% 5 bis 25 Mio Mio Mio Mio Mio F4: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, in welchem Volumen vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 3, 4, 2) ab 200 Mio. 17

19 Projektentw. Gewerbe Projektentw. Wohnen PE-Kredite für Wohnimmobilien werden großvolumiger Ø Volumen einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 10 bis 25 Mio Mio Mio Mio Mio. ab 200 Mio. F4: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, in welchem Volumen vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 7, 8) 18

20 Fremdkapitalquote (LTV) Finanzierer erhöhen das Risiko Für Büro und Einzelhandelsimmobilien gaben der Banken an, mit 61% bis 7 Fremdkapital zu finanzieren. Bei Wohnimmobilien finanzieren über die Hälfte mit mehr als 7 LTV. Logistikimmobilien werden sehr unterschiedlich finanziert. Die Spannbreite reicht von 5-8 Fremdkapitalquote. Im Vergleich zu 2013 sind die LTVs von über 6 auf über 7 leicht angestiegen. Die Banken, die 2014 Angaben zu Projektentwicklungen machen konnten, finanzieren Wohnentwicklungen mit höheren Fremdkapitalquoten als Büroentwicklungen. 4 der Wohnentwicklungen werden mit mehr als 7 Fremdkapital finanziert. Erwartet werden konstante bis leicht steigende LTVs. Der stärkste Anstieg für 2015 wird von den Banken bei Wohnentwicklungen erwartet. 19

21 Wohnen Einzelhandel Büro Zunehmende Fremdkapitalquote bei Büro-, Retail- und Wohnkrediten Ø Fremdkapitalquote einzelner Immobilienfinanzierungen 5 Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 82% 5 5% 5% % 82% 91% F5: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, zu welcher Fremdkapitalquote (LTV) vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016 an. (n = 22, 24, 23) 20

22 Sonstige Leisure / Hotel Logistik Unterschiedliche Einschätzungen bei Logistik-LTVs Ø Fremdkapitalquote einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % % F5: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, zu welcher Fremdkapitalquote (LTV) vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016 an. (n = 3, 4, 2) 21

23 Projektentw. Gewerbe Projektentw. Wohnen Kurzfristig zunehmende LTVs bei Projektentwicklungen Ø Fremdkapitalquote einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % % % F5: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, zu welcher Fremdkapitalquote (LTV) vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016 an. (n= 6, 7) 22

24 Laufzeiten Ergebnisse Verglichen mit 2013 sind die Laufzeiten der Kreditverträge konstant bei 5 bis 7 Jahren geblieben. (2013: 5 bis 7 Jahre)* Bei Wohnimmobilien gibt es einen leichten Rückgang der Laufzeiten: Nur noch 55% der Wohnimmobilien werden mit Laufzeiten von mehr als 7 Jahren finanziert. (2013: 65%) Für 2015 und 2016 werden grundsätzlich keine längeren Kreditlaufzeiten erwartet. Die Ausnahmen bilden Logistikimmobilien; hier erwarten einige Experten sinkende Kreditlaufzeiten. * Dauer des Kreditvertrages 23

25 Wohnen Einzelhandel Büro Gleichbleibende Kreditlaufzeiten bei Büro, Retail & Wohnen Ø Laufzeiten einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 96% % < 3 Jahre 3 5 Jahre 5 7 Jahre 7 10 Jahre > Jahre < 91% 91% F6: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, mit welchen Laufzeiten vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016 an. (n = 21, 23, 21) 24

26 Sonstige Leisure / Hotel Logistik Kreditlaufzeiten für Logistikfinanzierungen nehmen ab Ø Laufzeiten einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für k.a. k.a < 3 Jahre 3 5 Jahre 5 7 Jahre 7 10 Jahre 10 Jahre < > 10 Jahre F6: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, mit welchen Laufzeiten vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016 an. (n = 3, 3, 2) 25

27 Projektentw. Gewerbe Projektentw. Wohnen Gleichbleibende Laufzeiten bei Projektentwicklungen Ø Laufzeiten einzelner Immobilienfinanzierungen Erwartungen für 2015 Erwartungen für % < 3 Jahre 3 5 Jahre 5 7 Jahre 7 10 Jahre > Jahre < F6: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, mit welchen Laufzeiten vergibt Ihr Unternehmen durchschnittlich einzelne Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und 2016 an. (n = 7, 8) 26

28 Kapitaldienst Ergebnisse 35% der Befragten geben an, dass der jährliche Kapitaldienst* für neu ausgegebene Immobilienfinanzierungen nutzungsklassenunabhängig unter 5% liegt. Im Vergleich zu 2013 ist eine signifikante Veränderung hin zu höheren Kapitaldiensten festzustellen. 22% gaben an zwischen 5,5% und 5,9% Zins und Tilgung anzusetzen. (2013: nur 6%) Der Kapitaldienst bei Wohnentwicklungen ist am Niedrigsten angesetzt. Über 67% weisen einen Kapitaldienst von weniger als 5% aus. Die Tendenz über die nächsten zwei Jahre ist für die meisten Nutzungsarten gleichbleibend bis leicht steigend. Nur für Logistikimmobilien erwarten 33% für 2015 und 2016 signifikante Steigerungen der Kapitaldienste. * Zins und Tilgung für aufgenommenen Immobilienkredit. 27

29 Wohnen Einzelhandel Büro Steigender Kapitaldienst für Büro, Retail und Wohnen Ø Kapitaldienst einzelner Immobilienfinanzierungen in % Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 69% % 61% < 5% 5-5,4% 5,5-5,9% 6-6,4% 6,5% 6,5% 74% F7: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, in welchem Bereich befindet sich der jährliche Kapitaldienst der von Ihrem Unternehmen vergebenen einzelnen Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 19, 21, 21) 28

30 Sonstige Leisure / Hotel Logistik Steigender Kapitaldienst für Logistikkredite erwartet Ø Kapitaldienst einzelner Immobilienfinanzierungen in % Erwartungen für 2015 Erwartungen für % < 5% 5-5,4% 5,5-5,9% 6-6,4% 6,5% F7: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, in welchem Bereich befindet sich der jährliche Kapitaldienst der von Ihrem Unternehmen vergebenen einzelnen Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 3, 2, 2) 29

31 Projektentw. Gewerbe Projektentw. Wohnen Gleichbleibender bis zunehmender Kapitaldienst für Projektentwicklungen Ø Kapitaldienst einzelner Immobilienfinanzierungen in % Erwartungen für 2015 Erwartungen für < 5% 5-5,4% 5,5-5,9% 6-6,4% 10 6,5% Jahre F7: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, in welchem Bereich befindet sich der jährliche Kapitaldienst der von Ihrem Unternehmen vergebenen einzelnen Immobilienfinanzierungen? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 6, 8) 30

32 Spread Core/Value-Add Ergebnisse Der geringste Spread* zwischen Core und Value-Add Investitionen ist mit 40 Basispunkten bei Logistikimmobilien zu erwirtschaften. Den höchsten Spread gaben die Befragten mit 77 Basispunkten für Einzelhandelsimmobilien an. Bei allen Assetklassen liegen die durchschnittlichen Spreads unter 80 Basispunkten. Die Erwartungen für 2015 und 2016 zeigen abnehmende bis gleichbleibende Spreads. 31% erwarten für beide Jahre leicht abnehmende Spreads für Büroimmobilien. 36% erwarten für 2015 ebenfalls leicht abnehmende Spreads bei den Einzelhandelsimmobilien. * Die Differenz zwischen der Finanzierungsmarge für Immobilienfinanzierungen mit einem Core-Risikoprofil und der Finanzierungsmarge mit einem Value/Add- Risikoprofil. Die Entwicklung dieses Spreads ist ein Indikator für die Finanzierungs- und Risikobereitschaft der Banken. 31

33 Wohnen Einzelhandel Büro Uneinigkeit bei Core/Value-Add Spreads Einschätzung des Spreads Core/Value-Add in Basispunkten Erwartungen für 2015 Erwartungen für 2016 Ø 71,4 Basispunkte 54% 8% Ø 77,3 Basispunkte 57% 57% Ø 57,1 Basispunkte 79% 64% 7% F8: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, wie schätzen Sie den Spread zwischen Core und Value-Add ein? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 13, 14, 14) 32

34 Sonstige Leisure / Hotel Logistisk Uneinigkeit bei Core/Value-Add Spreads Einschätzung des Spreads Core/Value-Add in Basispunkten Erwartungen für 2015 Erwartungen für 2016 Ø 40,0 Basispunkte Ø 70,0 Basispunkte k.a. k.a. k.a. Hinweis: Bei der Kategorie Sonstige wurden nicht genügend Einschätzungen abgegeben, um diese interpreten zu können. F8: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, wie schätzen Sie den Spread zwischen Core und Value-Add ein? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 2, 2) 33

35 Projektentw. Gewerbe Projektentw. Wohnen Steigende Spreads bei Wohnprojekten erwartet Einschätzung des Spreads Core/Value-Add in Basispunkten Erwartungen für 2015 Erwartungen für 2016 Ø 51,0 Basispunkte 8 6 Ø 61,7 Basispunkte 67% 33% F8: Für Ihre Top-3 Nutzungsarten, wie schätzen Sie den Spread zwischen Core und Value-add ein? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 5, 6) 34

36 Ergebnisse der Umfrage Situation notleidender Immobilienfinanzierungen 35

37 Notleidende gewerbliche Immobilienfinanzierungen Der letzte Teil der Umfrage behandelt die, aufgrund von Externalitäten*, notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen (Distressed Real Estate Debt). Die Teilnehmer wurden nach dem Anteil von Distressed Real Estate Debt, der Entwicklung der Distressed Real Estate Debt-Transaktionen, den Abschlägen auf notleidende Immobilienfinanzierungen, der Erwägung zur Einbindung eines externen Asset Managers und der Erwägung zum Verkauf von notleidenden Immobilienfinanzierungen befragt. * z.b. durch veränderte Kreditbedingungen aufgrund von Marktregulierungen (Beleihungswerte, Vergaberichtlinien), Beendigung des Neugeschäfts ehemaliger Immobilienfinanzierer, etc. 36

38 Distressed Real Estate Debt Ergebnisse (I) 93% aller Umfrageteilnehmer schätzen den Anteil der notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland auf weniger als 2 des Gesamtmarktes ein. 64% der Befragten sind davon überzeugt, dass der Anteil der notleidenden Kredite weniger als 1 ausmacht. Letztes Jahr teilten gut die Hälfte der Befragten diese Einschätzung. Nach Einschätzung der Experten wird der Anteil an notleidenden Krediten jedoch in den nächsten beiden Jahren leicht zunehmen oder zumindest gleich bleiben. In Bezug auf das Transaktionsvolumen von notleidenden Krediten deutet sich eine Kehrtwende an. Erwarteten die Befragten letztes Jahr noch abnehmende Volumina, schätzen sie nun, dass das Transaktionsvolumen wieder zunimmt. 37

39 Distressed Real Estate Debt Ergebnisse (II) Nach Einschätzung der befragten Experten wird der notwendige Kapitalverzicht für notleidende Immobilien in den nächsten zwei Jahren weiterhin zunehmen. 2/3 der Befragten halten einen Kapitalverzicht von weniger als 2 in 2014 für angebracht. Für die nächsten beiden Jahre kommen nur noch 56% bzw. 52% der Umfrageteilnehmer zu dieser Einschätzung. Der Trend zeigt, dass künftig wieder mit höheren Abschlägen gerechnet wird. Die Erwägungen einen externen Asset Manager für den Werterhalt der finanzierten Portfolien einzubinden, nehmen weiter ab. Waren es noch ca. 22% in 2012 und ca. 13% in 2013, erwägen nun weniger als 1 der Befragten einen solchen Schritt in den kommenden 24 Monaten. Den Verkauf von (eigenen) notleidenden Krediten innerhalb der nächsten beiden Jahre erwägen nur 13% der Befragten. (2013: 26%, 2012: 26%) 38

40 Anteil der Befragten Steigender Anteil notleidender Immobilienfinanzierungen Aktueller Anteil notleidender Immobilienfinanzierungen in % 7 6 Erwartungen für 2015 Erwartungen für % 46% 2 1 <1 1-19% 2-29% 3-39% 4-49% 5 5 4% 4% Anteil der notleidenden Immobilienfinanzierungen F9: Wie hoch schätzen Sie den aktuellen Anteil der gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland der notleidend ist (Distressed Real Estate Assets)? Bitte kreuzen Sie das Zutreffende an und geben Sie Ihren Ausblick für 2015 und (n = 28) 39

41 Steigende Anzahl an Distressed Debt Transaktionen Entwicklung Transaktionsvolumen Distressed RE Assets, Einschätzung der Befragten 21% leicht zunehmend stark 3% zunehmend Erwartungen % leicht abnehmend stark zunehmend Erwartungen % stark abnehmend 3% 7% leicht abnehmend stark 7% zunehmend Erwartungen % stark abnehmend 14% leicht abnehmend 55% gleich bleibend 31% leicht zunehmend 55% gleich bleibend 34% gleich bleibend F10: Wie wird sich das Transaktionsvolumen der notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen in Deutschland entwickeln? Bitte kreuzen Sie Ihre Erwartungen für 2014, 2015 und 2016 an. (n = 29) 41% leicht zunehmend 40

42 Steigende Abschläge für Distressed Real Estate Loans in den nächsten Jahren erwartet Erwarteter notwendiger Kapitalverzicht notleidender gewerblicher Immobilienfinanzierungen in % 5 Erwartungen 2014 Erwartungen 2015 Erwartungen % 33% 33% 2 1 < 10 % 10 % - 19 % 20 % - 29% 30 % - 39% 40 % - 49% 50 % < 10 % 10 % - 19 % 20 % - 29% 30 % - 39% 40 % - 49% 50 % < 10 % 10 % - 19 % 20 % - 29% 30 % - 39% 40 % - 49% 50 % Umfrage 13 27% 23% 23% 13% 1 3% 27% 23% 23% 1 13% 3% Umfrage 12 15% 15% 45% 1 15% F11: Mit welchen Abschlägen (Kapitalverzicht) würden Sie beim Verkauf von notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen rechnen? Bitte kreuzen Sie Ihre Erwartungen für dieses und die beiden kommenden Jahre an. (n = 27) 41

43 Abnehmender Bedarf an externer Asset Managern Erwägung zur Einbindung eines externen Asset Managers Ja Ja Nein % 78% % 88% Nein F12: Erwägt Ihr Unternehmen in den nächsten 24 Monaten einen externen Asset Manager in die Verwaltung der von Ihnen finanzierten Portfolien zwecks Werterhalt einzubinden? (n = 31 (2014), 32 (2013), 23 (2012)) 42

44 Verkauf von Distressed Debt (zunehmend) nicht notwendig Erwägung eines Verkaufs notleidender Immobilienfinanzierungen Ja Ja Nein % 74% % 74% % 87% Nein F13: Erwägt Ihr Unternehmen in den nächsten 24 Monaten notleidende gewerbliche Immobilienfinanzierungen zu verkaufen? (n = 31 (2014), 32 (2013), 23 (2012)) 43

45 Verkauf von Distressed Debt (zunehmend) nicht notwendig Welche Entwicklungen den Immobilienfinanzmarkt beeinträchtigen werden. Nennungen absolut. Zinsniveau & -entwicklung Wirtschaftliche Entwicklung in Deutschland (.. und der Welt) Steigende LTVs; Evtl. Blasenbildung; Rückkehr der Finanzkrise Regulatorik (AQR/Stess Test der EGB / EBA; Basel III EK Auswirkungen) Demographische Entwicklung; Aufkommende Heterogenität der regionalen Immobilienmärkte; Zahl der Büroarbeitsplätze; Renditen Alternativer Assets Politische Entwicklung (wie z.b. Ukraine-Konflikt) Nachfrage nach Assetklasse Immobilien F14: Welche wirtschaftlichen oder politischen Entwicklungen werden zukünftig die Anzahl und das Volumen von notleidenden gewerblichen Immobilienfinanzierungen am stärksten beeinflussen? (n = 15) 44

46 Anhang 45

47 Referenzen 1. Bundesverband deutscher Banken (2013): Die 100 größten deutschen Kreditinstitute. URL: 2. Institut der deutschen Wirtschaft Köln (2012): Immobilienfinanzierung Sparkassen auf dem Vormarsch. Onlineartikel vom 20. Juni URL: Radner, P. und Maurin, M. (2012): Der Markt für Distressed Real Estate Assets 2012 in Deutschland - Chancen und Risiken für Investoren. in: EBS Diskussionspapiere zur Immobilienwirtschaft, Nr Rottke, N. B. und Versmissen, J. (2012): Survey on Real Estate Financing and Distressed Real Estate Debt 2012, URL: 5. Rottke, N. B. und Krautz, S. (2013): Survey on Real Estate Financing and Distressed Real Estate Debt 2013, URL: 46

48 Definitionen Risikoprofile Core: Im Risikoprofil Core werden grundsätzlich langfristige Investitionen getätigt, die auf eine stabile Rendite in möglichst liquiden Märkten abzielen. Charakteristisch für Core - Investitionen sind relativ geringe Fremdkapitalquoten von lediglich bis zu ca. 5. Entsprechend bewegt sich i.d.r. die Renditeerwartung zwischen 3% und 7% durch nachhaltigen Erhalt des laufenden Mietertrags (stabiler Cashflow) sowie des hochwertigen Gebäudes über eine mittel- bis langfristige Haltedauer. Value-add: Das Value-add -Risikoprofil erzielt die Rendite aus einer Kombination von Cashflow und Wertzuwachs der Immobilie. Wertsteigerungspotenziale werden z.b. durch Neuvermietung, Repositionierung oder Sanierung über eine kurz- bis mittelfristige Haltedauer realisiert. Die Zielrendite bewegt sich dabei zwischen 7% und 14%. Darüber hinaus liegt die Fremdfinanzierungsquote üblicherweise zwischen 5 und 65% des Marktwertes. Opportunistic: Bei opportunistischen Investitionen ist die Ausnutzung von Marktineffizienzen das Hauptziel. Die Rendite wird größtenteils durch den Wertzuwachs der Immobilien erwirtschaftet. Die Fremdfinanzierungsquote übersteigt 65% des Anlagevermögens. Dabei wird über eine kurz bis mittelfristige Haltedauer eine Zielrendite von über 15% erwartet. 47

49 Ansprechpartner Prof. Dr. Nico B. Rottke FRICS Institutsleiter des Real Estate Management Institute Lehrstuhlinhaber des Aareal Endowed Chair of Real Estate Investment & Finance EBS Universität für Wirtschaft und Recht EBS Business School Sebastian Krautz, M.Sc. (HKU; IRE BS) Leiter der CORESTATE Forschungsstelle Distressed Real Estate Debt Doctoral Candidate am Real Estate Management Institute EBS Universität für Wirtschaft und Recht EBS Business School Kontakt EBS Real Estate Management Institute Gustav-Stresemann-Ring 3 D Wiesbaden Tel.: Fax: anke.bandorski@ebs.edu 48