Immobilieninvestitionen

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1 KWWM Kleppeck, Welbers, Winkel & Partner Steuerberatungsgesellschaft Kurfürstendamm Berlin T.: F.: Web: Immobilieninvestitionen Copyright: Dipl.-Finanzwirt Marianne Kleppeck, Steuerberater, vereidigter Buchprüfer Stefan Winkel, Steuerberater

2 Inhaltsverzeichnis I. IMMOBILIENERWERB ERWERB ALLGEMEIN IM WEGE DER ZWANGSVERSTEIGERUNG FINANZIERUNG II. BESTEUERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN ALLGEMEINES EINNAHMEN WERBUNGSKOSTEN SOFORTABZUGSFÄHIGE WERBUNGSKOSTEN AFA EINZELFRAGEN/BESONDERHEITEN RHEITEN SONSTIGES LIEBHABEREI VERBILLIGTE VERMIETUNG NG UMSATZSTEUER III. BESTEUERUNG PRIVATER VERÄUßERUNGSGESCHÄFTE IV. GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL V. IMMOBILIEN IN DER NACHFOLGEPLANUNG Seite 2 von 30

3 I. IMMOBILIENERWERB 1. ERWERB ALLGEMEIN Ein entscheidendes Kriterium für die Auswahl einer Immobilie ist stets die Lage unabhängig vom Preis, wobei Lage und Preis natürlich immer davon abhängig sind, was mit der Immobilie geplant ist. Ein besonders günstiger Preis, der sich aber letztlich auf ein Objekt bezieht, das nicht oder nur äußerst schwer später veräußerbar ist, ist kein guter Preis, oder auch, ein besonders günstiger Preis, der sich auf ein Objekt bezieht, das nur schwer oder auch gar nicht vermietbar ist, ist kein guter Preis. Ein Objekt zu einem hohen Preis erworben, aber in ausgezeichneter Lage für den gedachten Zweck, kann möglicherweise kein gutes Geschäft sein, denn jeder Kaufmann weiß, der Gewinn liegt schon im Einkauf, aber es kann jedenfalls kein kapitaler Verlust werden. Bei Anschaffung von Objekten, insbesondere wenn es sich nicht um Einzelobjekte sondern um Wohnungen innerhalb einer Gemeinschaft handelt, muss ein Blick auf die Gemeinschaft geworfen werden. Nummer 147 zu sein, macht es schwer, seine eigenen Ansichten und seine Stimme bei den Versammlungen durchzubringen. Bei kleineren Gemeinschaften ist die Möglichkeit der Einflussnahme größer. Unbedingt alle Beschlüsse durchlesen. Es bestehen in alten Gemeinschaftsbeschlüssen immer Risiken, die auf die Erwerber durchschlagen, ohne dass man im Zeitpunkt des Erwerbs dies so ohne weiteres schon sehen kann. Es muss auch bei Wohnungseigentum überprüft werden, ob die Instandhaltungsrücklage bedient ist und ob Wohngeld und Rücklage von allen Miteigentümern gezahlt wurden, sonst gerät man in die Situation, für die nicht Zahlenden mit aufkommen zu müssen. Eine besonders gute Gelegenheit kann die Anschaffung eines Objektes im Wege der Zwangsversteigerung sein, wegen des oftmals günstigen Preises, wobei auch hier immer die Lage und der gedachte Zweck mit entscheidend ist. Seite 3 von 30

4 2. IM WEGE DER ZWANGSVERSTEIGERUNG Die Zwangsvollstreckung dient der Durchsetzung gerichtlich festgestellter Leistungsansprüche durch staatlichen Zwang. Es gibt nach der Zivilprozessordnung die Zwangsvollstreckung wegen Geldforderungen und wegen sonstiger Ansprüche (Herausgabe, Duldung, Unterlassung, Tun, Willenserklärung). Wegen Geldforderungen kann vollstreckt werden in unbewegliches Vermögen/Immobilien (Grundstücke, Wohnungseigentum etc.) in bewegliche Sachen (Gegenstände aller Art) in Forderungen (Ansprüche gegen Dritte) und in sonstige Rechte Die Vollstreckung in Immobilien ist möglich durch Eintragung einer Zwangssicherungshypothek durch Zwangsverwaltung und durch Zwangsversteigerung Voraussetzung jeder Zwangsvollstreckung ist, dass ein gerichtliches Erkenntnisverfahren durchgeführt wurde, bei dem der zu vollstreckende Anspruch zugesprochen wurde. Über die gerichtliche Entscheidung im Erkenntnisverfahren erhält der Kläger/Gläubiger einen vollstreckbaren Titel. Die Voraussetzungen der Zwangsvollstreckung sind im Einzelnen: Es muss ein gerichtlicher Titel (Urteil, Beschluss, Kostenentscheidung o. Ä.) vorliegen. Es muss eine Vollstreckungsklausel erteilt sein, das heißt, auf dem Titel muss vermerkt sein, dass der Titel dem Gläubiger zum Zwecke der Zwangsvollstreckung ausgefertigt wurde. Der vollstreckbare Titel muss zugestellt werden. Die Zustellung erfolgt entweder durch das Gericht direkt, oder der Gläubiger beauftragt ( im Parteibetrieb ) den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung. Es ist ausreichend, wenn Titel beim ersten Vollstreckungsversuch zugestellt wird. Seite 4 von 30

5 Die Zwangsversteigerung von Grundstücken ist also nur aus einem zugestellten, vollstreckbaren Titel möglich. Der Gläubiger muss den Antrag auf Zwangsversteigerung des Schuldnergrundstücks an das Amtsgericht stellen, in dessen Bezirk das Grundstück liegt, und dem Antrag den vollstreckbaren Titel im Original mit Zustellungsvermerk beilegen. Das Amtsgericht ordnet auf Antrag des Gläubigers die Zwangsversteigerung an, wenn der Schuldner Eigentümer des Grundstücks ist. Die Anordnung der Zwangsversteigerung wird von Amtswegen in das Grundbuch eingetragen. Der Anordnungsbeschluss des Amtsgerichts wirkt als Beschlagnahme des Grundstücks, das heißt, der Eigentümer kann das Grundstück ab Zustellung des Beschlusses weder verkaufen noch belasten. Der Zwangsversteigerungstermin wird vom Amtsgericht angeordnet, wird im Gericht ausgehängt und soll allen Beteiligten 4 Wochen vor dem Termin mitgeteilt werden. Vor dem Versteigerungstermin wird das geringste Gebot der Versteigerung festgelegt; dem geht zumeist die Erstellung eines Wertgutachtens voraus, das der Gläubiger vorzufinanzieren hat. Das geringste Gebot darf nicht geringer sein, als die Hälfte des Grundstückswertes. Dies gilt nur im ersten Versteigerungstermin; wird das Grundstück nicht versteigert und ein weiterer Termin anberaumt, so kann das Grundstück für weniger als die Hälfte des Verkehrswertes angeboten werden. Der Versteigerungstermin beginnt mit dem Aufruf der Sache und den Bekanntmachungen der Beteiligten, des Grundstückswertes, des geringsten Gebotes und der Versteigerungsbedingungen. Mitbieten darf, wer sich durch Personalausweis oder Pass ausweisen kann und eine Sicherheit für die Verfahrenskosten (Bargeld, Verrechnungsscheck, bestätigter Bundesbankscheck oder Bankbürgschaft) mitgebracht hat. Es folgen die Gebote, wobei das Gebot des Meistbietenden den Zuschlag erhält, nachdem das Meistgebot dreimal ausgerufen wurde. Die Bietzeit beträgt mindestens 30 Minuten. Bezahlt der Schuldner oder ein Dritter während der Bietzeit die Schuld, wird die Zwangsversteigerung eingestellt. Der Meistbietende erwirbt das Grundstück noch nicht durch die Abgabe des Meistgebotes, denn das Gericht entscheidet nach Ende der Bietzeit noch darüber, ob und wem das Grundstück zugeteilt wird. Soweit das höchste Gebot nicht 70 % des Verkehrswertes erreicht, können die Gläubiger den Zuschlag in diesem Termin verweigern. Bei der Versteigerung von Wohnungseigentum kann der Zuschlag von der Zustimmung des Verwalters oder der Eigentümerversammlung abhängen. Der Zuschlagsbeschluss wird in der Regel sofort verkündet. Der Ersteher erwirbt das Eigentum an der Immobilie unmittelbar durch die Verkündung des Zuschlags. Eine notarielle Beurkundung und Eintragung in das Grundbuch sind nicht erforderlich. Alle fremden Rechte am Grundstück erlöschen, soweit sie nicht nach den Versteigerungsbedingungen bestehen bleiben sollen. Der Ersteher erwirbt das Eigentum so wie ersteigert, ein Rücktritt von der Ersteigerung oder eine Preis -Minderung wegen Sachmängeln am Grundstück ist nicht möglich. Miet- und Pachtverhältnisse gehen auf den Ersteher über, dieser hat jedoch ein Sonderkündigungsrecht zum nächstmöglichen Zeitpunkt mit der gesetzlichen Kündigungsfrist. Die Bezahlung erfolgt spätestens im Verteilungstermin bar oder vorher durch Überweisung auf das Konto der Gerichtskasse. Wird im Verteilungstermin nicht bar bezahlt, muss der Zahlungseingang bei der Gerichtskasse nachgewiesen werden. Das Grundbuch wird nach dem Verteilungstermin geändert, wenn die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes wegen der Grunderwerbssteuer vorliegt. Für die Änderung des Grundbuchs fällt eine Gebühr an, die der Ersteher zu tragen hat. Seite 5 von 30

6 3. FINANZIERUNG Objektbeurteilung Lage des Objektes Art des Objektes (EFH, MFH, etc.) Wohnfläche und Grundstücksgröße Bauweise (massiv, Fertigteile) Baujahr und Zustand Modernisierungsmaßnahmen (bereits erfolgt oder geplant) Eigengenutzte oder vermietete Immobilie Absicherung des Darlehens 1.) Erstrangige Grundschuld im Grundbuch 2.) Zusatzsicherheiten Bausparguthaben Rückkaufwerte von Lebensversicherungen Gebundene Sparanlagen Weitere Grundschulden auf anderen Objekten Vorteile: Konditionenverbesserung Vermögensbindung für Immobilienerwerb Zwangsversteigerung Die Besonderheit bei Zwangsversteigerungen liegt in der Festlegung des Marktwertes. Gerichtlich festgelegter Verkehrswert Zuschlagswert Marktwert? Seite 6 von 30

7 II. BESTEUERUNG VON IMMOBILIENINVESTITIONEN Jeder Vermieter sollte sich mit dem Thema Besteuerung von Immobilieninvestitionen befassen. Insbesondere soll auf die verschiedensten Gestaltungsmöglichkeiten im Hinblick auf die Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung hingewiesen werden. 1. ALLGEMEINES Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer Begriffsbestimmung Vermietung/Verpachtung Überschussrechnung: Einnahmen abzüglich Werbungskosten = Einkünfte Zu- und Abflussprinzip Grundsatz: Berücksichtigung von Einnahmen/Ausgaben Ausnahme Die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung unterliegen der Einkommensteuer. Geregelt wird dies in 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG. Vermietung wird als entgeltliche Gebrauchsüberlassung einer Sache definiert. Verpachtung hingegen wird als entgeltliche Gebrauchsüberlassung eines Gegenstands (Sache und Recht) und Recht auf Fruchtziehung definiert. 21 Abs. 1 Nr. 1 EStG erfasst Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung von unbeweglichem Vermögen, insbesondere von unbebauten und bebauten Grundstücken (z. B. Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke) sowie Gebäudeteilen (z. B. Wohnungen, einzelne Zimmer-Untervermietung). Die Art der Nutzung durch den Mieter/Pächter ist für die Zuordnung der Einkünfte ohne Bedeutung. Nutzt z. B. der Mieter einer Wohnung diese für seine freiberuflichen Zwecke (z. B. Steuerberater-Praxis), so erzielt der Vermieter trotzdem Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung gilt die sogenannte Überschussrechnung ( 2 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 EStG). Die Einnahmen abzüglich der Werbungskosten ergeben die Einkünfte. Eine Bilanzierung der Einkünfte erfolgt hier nicht. Bei der Überschussrechnung gilt das Zu- und Abflussprinzip ( 11 EStG). Nach der Grundregel werden Einnahmen und Ausgaben dem Kalenderjahr zugerechnet, in dem sie zugeflossen bzw. abgeflossen sind (vgl. 11 Abs. 1 Satz 1 EStG für die Einnahmen, 11 Abs. 2 Satz 1 EStG für die Ausgaben). Ausnahme zum Grundsatz Ausnahme gilt für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen/Ausgaben in folgenden Zeiträumen: Eine Ausnahmeregelung gilt für regelmäßig wiederkehrende Einnahmen beziehungsweise Ausgaben kurze Zeit vor Beginn oder kurze Zeit nach Beendigung des Kalenderjahres. Konkret betrifft es die Zeiträume vom sowie eines jeden Jahres. Seite 7 von 30

8 Fallbeispiel zum Grundsatz 2009 fielen für Vermieter V Versicherungsbeiträge für sein Mietobjekt an. Fälligkeit: Zahlung durch V: Vermieter V hat im Jahr 2009 Ausgaben in Form von Versicherungsbeiträgen für sein Vermietungsobjekt zu leisten. Die Beiträge sind am fällig. Vermieter V zahlt den Betrag jedoch erst am An diesem Tag erfolgt auch der Zahlungsabfluss. Lösung: Abfluss am Zurechnung zum Jahr 2010 Somit ist die Beitragszahlung dem Kalenderjahr 2010 zuzurechnen. Hinweis: Die Ausnahmeregelung greift hier nicht ein, weil die Zahlung (der Abfluss) nicht innerhalb der 10-Tages-Regelung erfolgte. Fallbeispiel zur Ausnahme vgl. Ausgangsfall V zahlt am Der Grundsachverhalt bleibt bestehen: Das heißt: Vermieter V hat im Jahr 2009 Ausgaben in Form von Versicherungsbeiträgen für sein Vermietungsobjekt zu leisten. Die Beiträge sind am fällig. Jedoch zahlt der Vermieter V die Versicherungsbeiträge nun am Die Versicherungsbeiträge stellen regelmäßig wiederkehrende Ausgaben dar. Diese werden nun innerhalb des 10-Tages-Zeitraums ( ) gezahlt. Lösung: Abfluss zwar in 2010, jedoch greift Ausnahmeregelung Zurechnung zum Jahr 2009 Hier greift die Ausnahmeregelung ( 11 Abs. 2 Satz 2 EStG). Die Zahlung wird somit dem Kalenderjahr 2009 zugerechnet. Seite 8 von 30

9 2. EINNAHMEN Nutzungsentgelt für die Gebrauchsüberlassung Umfang der Einnahmen: - Kaltmiete und Umlagen - Einmalige Sonderzahlungen - Ggf. Vorsteuer - Bausparguthabenzinsen - Verzugszinsen Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung sind das Nutzungsentgelt für die Überlassung des Mietobjekts. Insbesondere zählen zu den Einnahmen die Kaltmiete und die Umlagen (Grundsteuer, Wassergeld, Straßenreinigung, Gebäudeversicherung etc.). Auch einmalige Sonderzahlungen gehören zu den Einnahmen. Eine einmalige Sonderzahlung ist z. B. eine Zusatzzahlung des zukünftigen Mieters bei Vertragsschluss ohne rechtliche Verpflichtung, um die gewünschte Wohnung zu bekommen. Liegt eine umsatzsteuerliche Vermietung vor wird die Umsatzsteuer den Einnahmen zugerechnet. Bausparguthabenzinsen gehören zu den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung, wenn sie mit dieser Einkunftsart in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen (z. B. Bausparvertrag im Zusammenhang mit Vorfinanzierungskredit, vgl. 20 Abs. 3 EStG). Auch zählen Verzugszinsen wegen verspäteter Mietzahlung zu den Einnahmen, da sie mit den Mieteinnahmen in wirtschaftlichem Zusammenhang stehen. Keine Einnahmen Mietkautionszahlung Zinsen aus Instandhaltungsrücklage Zinsen auf Mietkautionskonto Keine Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung stellen die Zinsen aus einer Instandhaltungsrücklage und aus dem Mietkautionskonto dar, wobei letztere i.d.r. dem Vermieter zuzurechnen sind. Seite 9 von 30

10 3. WERBUNGSKOSTEN Werbungskosten Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen Den Werbungskosten kommt im Rahmen der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten eine große Bedeutung zu. Werbungskosten sind Aufwendungen zur Erwerbung, Sicherung und Erhaltung der Einnahmen (allgemeiner Werbungskosten-Begriff, geregelt in 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Dazu folgende Anmerkung: Die Notwendigkeit der Aufwendungen ist grundsätzlich nicht Voraussetzung für das Vorliegen von Werbungskosten. Lässt beispielsweise der Vermieter die Hausfassade seines Mietobjekts neu streichen, obwohl sie noch in Ordnung war, liegen trotzdem Werbungskosten vor. Auch zählen zu den Werbungskosten nach 9 Abs. 1 Satz 3 EStG: Schuldzinsen Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben Versicherungsbeiträge Beiträge an Verbände/Vereine Absetzung für Abnutzung, Substanzverringerung und erhöhte Absetzungen 9 Abs. 1 Satz 3 EStG enthält eine beispielhafte Aufzählung von Werbungskosten. Hiervon sind für die Einkünfte aus der Vermietung und Verpachtung vor allem die Schuldzinsen, Steuern vom Grundbesitz, sonstige öffentliche Abgaben, Versicherungsbeiträge, Beiträge an Verbände/Vereine und die AfA von Bedeutung. Seite 10 von 30

11 3.1 SOFORTABZUGSFÄHIGE WERBUNGSKOSTEN Vorweggenommene Werbungskosten Grundsteuer und Gebühren Versicherungsbeiträge Fahrten zu dem Mietobjekt Erhaltungsaufwendungen Die vorweggenommenen Werbungskosten werden fast jeden betreffen. Werbungskosten können schon entstehen, weit bevor Mieteinnahmen erzielt werden. Diese Werbungskosten werden vorweggenommene Werbungskosten genannt. Hierzu zählen Fahrtkosten zu Besichtigungsterminen (Hin- und Rückfahrt), Aufwendungen für Zeitungsinserate zur Vermietung des Mietobjekts, Renovierungsarbeiten, sowie Schuldzinsen und laufende Grundstückskosten während der Bauphase. Vorweggenommene Werbungskosten können nach 9 Abs. 1 Satz 1 EStG (allgemeiner Werbungskosten-Begriff) abgezogen werden. Auch die Grundsteuer und sonstige öffentliche Abgaben für das Mietobjekt zählen zu den Werbungskosten ( 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Sonstige öffentliche Abgaben sind z. B. die Kaminkehrgebühr und die Gebühren für die öffentliche Müllabfuhr, die Straßenreinigung und die Entwässerung. Regelmäßig werden diese Abgaben auf den Mieter umgelegt. Versicherungsbeiträge für Mietobjekte können als Werbungskosten bei den Vermietungseinkünften geltend gemacht werden ( 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 2 EStG). Zu den Versicherungen von Mietobjekten zählen insbesondere: - Gebäudeversicherungen gegen Brand, Explosion, Erdbeben, Sturm-, Hagel-, Blitzschäden - Gebäudeglasversicherungen - Grundstückseigentümer-/Haftpflichtversicherungen - Vermieter-Rechtsschutzversicherungen Fahrtkosten können als Werbungskosten geltend gemacht werden ( 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Hierbei können - im Unterschied zu den Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsstätte sowohl die Hin- als auch die Rückfahrt zum Mietobjekt mit 0,30 pro gefahrenem Kilometer als Werbungskosten angesetzt werden. Zu den sofort abzugsfähigen Werbungskosten zählen auch die Erhaltungsaufwendungen. Erhaltungsaufwendungen sind Aufwendungen, die üblicherweise wiederkehrend anfallen und dazu dienen, das Mietobjekt in ordnungsgemäßem Zustand zu halten. Typische Erhaltungsaufwendungen sind z. B. jegliche Reparaturen am Objekt und Anstricharbeiten. Seite 11 von 30

12 Größerer Erhaltungsaufwand kann nach Ihrer Wahl entweder sofort als Werbungskosten angesetzt oder auf zwei bis fünf Jahre gleichmäßig verteilt werden, 82b EStDV. Um das Wahlrecht ausüben zu können, muss erstens ein größerer Erhaltungsaufwand vorliegen und zweitens darf das Gebäude nicht zum Betriebsvermögen gehören und muss überwiegend Wohnzwecken dienen. Erhaltungsaufwendungen müssen jedoch strikt von anschaffungsnahen Aufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten getrennt werden. Diese stellen keine sofort abzugsfähigen Werbungskosten dar, sondern sind erst im Wege der AfA zu berücksichtigen. Fallbeispiel Erhaltungsaufwand Vermieter V lässt neue Heizungsanlage in sein Mietobjekt einbauen. Kosten: Die Abgrenzung zwischen Erhaltungsaufwendungen, anschaffungsnahen Aufwendungen und nachträglichen Herstellungskosten ist schwierig. Zur Verdeutlichung folgen nun diverse Fallbeispiele. Beginnen wir mit einem Fallbeispiel zum Erhaltungsaufwand: Vermieter V lässt im Jahr 2010 eine neue Heizungsanlage in sein Wohnmietobjekt einbauen, das er in 2005 für Anschaffungskosten i. H. v erbauen ließ. Diese soll die alte Anlage ersetzen. Die Kosten für die neue Heizungsanlage belaufen sich auf Wie können die die nun geltend gemacht werden? Lösung: sind Erhaltungsaufwendungen Werbungskosten Nach Wahl können die Kosten sofort oder über mehrere Jahre verteilt abgezogen werden. Die stellen Erhaltungsaufwendungen dar. Sie dienen der Instandhaltung des Mietobjekts. Somit liegen Werbungskosten nach 9 Abs. 1 Satz 1 EStG vor, welche sofort abgezogen werden können. Bei größerem Erhaltungsaufwand, welcher hier vorliegt, können die Kosten nach Wahl auf zwei bis fünf Jahre verteilt abgezogen werden. Hierfür müssen die Voraussetzungen des 82b EStDV vorliegen. Das Gebäude darf nicht zum Betriebsvermögen gehören und muss überwiegend Wohnzwecken dienen. Dies ist vorliegend der Fall. Somit wären auch die Voraussetzungen für eine Verteilung auf zwei bis fünf Jahre erfüllt. Wenn V sich dazu entschließt, die z. B. auf fünf Jahre zu verteilen, muss er dies bei der Finanzbehörde beantragen. Dann werden pro Jahr jeweils als Werbungskosten abgezogen. Dies kann von Vorteil sein, wenn er im Abzugsjahr (hier 2010) schon genug Werbungskosten hat und weiß, dass in den Folgejahren weniger Werbungskosten anfallen. Dann kann V die Werbungskosten in den Folgejahren steuermindernd in Abzug bringen. Seite 12 von 30

13 Fallbeispiel anschaffungsnaher Aufwand Vermieter V lässt eine neue Heizungsanlage in sein vor 2 Jahren angeschafftes Mietobjekt einbauen. Kosten: Anschaffungskosten des Mietobjektes Vermieter V lässt eine neue Heizungsanlage in sein vor zwei Jahren angeschafftes Mietobjekt einbauen. Die Kosten belaufen sich auf Die Anschaffungskosten für das Mietobjekt betrugen Lösung: Die sind anschaffungsnahe Herstellungskosten. Innerhalb von 3 Jahren nach Anschaffung wurden Aufwendungen getätigt, welche 15 % der Anschaffungskosten des Objekts übersteigen. Die stellen anschaffungsnahen Aufwand dar ( 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG). Die Vorschrift nennt drei Voraussetzungen: Die Aufwendungen müssen innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung des Mietobjekts erfolgt sein. Es müssen Aufwendungen für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen vorliegen. Die Aufwendungen netto (also ohne die Umsatzsteuer) müssen 15 % der ursprünglichen Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Alle drei Voraussetzungen sind hier erfüllt. Somit liegt anschaffungsnaher Aufwand nach 6 Abs. 1 Nr. 1a EStG vor. Dieser zählt zu den Herstellungskosten des Mietobjekts. Somit werden die im Wege der AfA in Abzug gebracht und können nicht sofort abgezogen werden. Seite 13 von 30

14 3.2 AFA Fallbeispiel nachträgliche Herstellungskosten Vermieter V lässt sein Mietobjekt um ein weiteres Geschoss aufstocken. Kosten: In diesem Fallbeispiel geht es um die nachträglichen Herstellungskosten. Vermieter V lässt sein Mietobjekt um ein weiteres Geschoss aufstocken. Die Kosten belaufen sich auf Lösung: Anschaffungsnaher Aufwand und nachträgliche Werbungskosten können nicht sofort als Werbungskosten abgezogen werden. Berücksichtigung erst bei AfA Die Aufstockungskosten i. H. v stellen nachträgliche Herstellungskosten dar. Nachträgliche Herstellungskosten liegen vor, wenn ein Gebäude erweitert wird. Eine Aufstockung ist eine Erweiterung des Gebäudes. Es entsteht neuer Wohnraum. Somit liegen nachträgliche Herstellungskosten vor. Auch Steuerberatungskosten sind als Werbungskosten abzugsfähig, da sie mit den Mieteinnahmen im Zusammenhang stehen ( 9 Abs. 1 Satz 1 EStG). Aufwand, der auf die gewöhnliche Dauer der Nutzung verteilt wird. Basis: Anschaffungskosten + Nebenkosten bzw. Herstellungskosten. Kein Sofortabzug der Kosten, sondern Verteilung auf Anzahl der Nutzungsjahre. Was genau ist die AfA? Die AfA ist ein Aufwand, der periodengerecht auf die gewöhnliche Dauer der Nutzung des Wirtschaftsguts verteilt wird. Damit erfolgt kein Sofortabzug der Anschaffungskosten bzw. der Herstellungskosten des Objekts im Jahr der Verausgabung. Die AfA kann nach 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 7 EStG als Werbungskosten abgezogen werden. Sie berechnet sich aus den Anschaffungs- bzw. den Herstellungskosten und den Nebenkosten. Diese stellen die AfA-Bemessungsgrundlage dar. Nach 255 Abs. 1 HGB sind Anschaffungskosten die Aufwendungen, die geleistet werden, um einen Vermögensgegenstand zu erwerben und ihn in einen betriebsbereiten Zustand zu versetzen. Zu den Anschaffungskosten gehören auch die Nebenkosten. Zu den Anschaffungsnebenkosten ( 255 Abs. 1 HGB) zählen insbesondere die Notar-, die Grundbuch- und Maklergebühren sowie die Grunderwerbsteuer. Nach 255 Abs. 2 HGB sind Herstellungskosten die Aufwendungen, die durch den Verbrauch von Gütern und die Inanspruchnahme von Diensten für die Herstellung eines Vermögensgegenstands entstehen. Zu den Herstellungskosten ( 255 Abs. 2 HGB) gehören die Bau- und die Baunebenkosten. Auch die Ablösezahlung zur Ablösung der Stellplatzverpflichtung stellt bei Errichtung eines Gebäudes Herstellungskosten dar. Seite 14 von 30

15 Unterscheidung lineare/degressive AfA Linear: 2 % bzw. 2,5 % Degressiv: Jahr 4,0 % Jahr 2,5 % Jahr 1,25 % Die lineare AfA geht von gleichen Prozentsätzen aus, während bei der degressiven AfA fallende Prozentsätze vorliegen. Die lineare AfA beträgt bei Gebäuden (kein Betriebsvermögen), welche nach dem fertig gestellt worden sind, jährlich 2 % (vgl. 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2a EStG). Auf Gebäude (auch kein Betriebsvermögen), welche vor dem fertig gestellt worden sind, ist ein Prozentsatz von 2,5 % anzusetzen (vgl. 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2b EStG). Die degressive AfA ist grundsätzlich ausgelaufen. Bei zu Wohnzwecken dienenden Gebäuden kann jedoch nach 7 Abs. 5 Nr. 3 EStG degressive AfA geltend gemacht werden. Die Vorschrift betrifft Anschaffungen/Herstellungen bis zum Hierbei ist auf den gestellten Bauantrag bzw. auf den obligatorischen Vertrag abzustellen. Folgende Voraussetzungen müssen für die Anwendbarkeit der degressiven AfA erfüllt sein: - Das Gebäude muss im Inland gelegen sein (vgl. 7 Abs. 5 Satz 1 EStG). - Bei Anschaffung eines Gebäudes, muss dieses noch im Jahr der Fertigstellung angeschafft worden sein (Übergang von Nutzen und Lasten ist hierbei maßgebend). - Bei Anschaffung darf der Hersteller weder degressive AfA nach 7 Abs. 5 EStG, noch erhöhte AfA oder Sonderabschreibungen für das Gebäude in Anspruch genommen haben. - Das Gebäude muss Wohnzwecken dienen. Sind diese Voraussetzungen alle erfüllt, kann die degressive AfA in Anspruch genommen werden. Hinweis: Die degressive AfA kann nicht nur bei Gebäuden, sondern auch bei Eigentumswohnungen Anwendbarkeit finden (vgl. 7 Abs. 5a EStG). Exkurs: Für Gebäude im Betriebsvermögen, die nicht Wohnzwecken dienen und nach dem fertig gestellt worden sind, gilt ein erhöhter AfA-Satz von 3 % ( 7 Abs. 4 Nr. 1 EStG). Seite 15 von 30

16 3.3 EINZELFRAGEN/BESONDERHEITEN AfA bei einer Denkmalschutzimmobilie Anwendungsbereich Gebäude/Eigentumswohnungen Herstellung/Anschaffung: Jahr 1 bis 8 9 % AfA Jahr 9 bis 12 7 % AfA Begrenzung auf nicht durch Zuschüsse gedeckte Kosten Bescheinigung über Erforderlichkeit der Baumaßnahmen Eigengenutzte Denkmalschutzimmobilie/Sonderausgabenabzug Bei vermieteten denkmalgeschützten Objekten kann ein erhöhter AfA Satz nach 7i EStG geltend gemacht werden. Die Norm ist nicht nur auf Gebäude, sondern auch auf Eigentumswohnungen anzuwenden. Die Baumaßnahmen müssen nach Art und Umfang zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal dienen oder zu seiner sinnvollen Nutzung erforderlich sein. Da die Eigentümer von denkmalgeschützten Immobilien öffentliche Zuschüsse bekommen, können nur die Kosten mit der AfA in Abzug gebracht werden, die die Zuschüsse übersteigen. Im Jahr der Herstellung und in den folgenden sieben Jahren können Sie 9 % AfA und in den darauf folgenden vier Jahren 7 % AfA in Abzug bringen. In Anschaffungsfällen müssen die Baumaßnahmen erst nach Abschluss eines obligatorischen Erwerbsvertrags durchgeführt worden sein (vgl. 7i Abs. 1 Satz 5 EStG). Ansonsten ist kein erhöhter AfA-Abzug möglich. Der Finanzbehörde muss nach 7i Abs. 2 EStG eine Bescheinigung von der Denkmalschutzbehörde vorgelegt werden, in der die Erforderlichkeit der Baumaßnahme dokumentiert wird. Sind alle Voraussetzungen erfüllt, kann der erhöhte AfA-Abzug in Anspruch genommen werden. Hinweis: Nicht nur vermietete denkmalgeschützte Objekte, sondern auch eigengenutzte Objekte (nur Wohnzwecke) sind steuerlich begünstigt. Nach 10f EStG, der für eigengenutzte denkmalgeschützte Immobilien gilt, kann (bei mehreren Gebäuden, nur bei einem) ein AfA Satz von 9 % im Jahr der Baumaßnahme und in den neun folgenden Kalenderjahren geltend gemacht werden. Voraussetzung ist hierbei jedoch, dass die Voraussetzungen des 7i EStG vorliegen. Diese AfA-Werte können dann wie Sonderausgaben entsprechend der zuvor genannten Prozentsätze abgezogen werden. Fallbeispiel AfA Denkmalschutz Vermieter V hat eine denkmalgeschützte Immobilie. Baumaßnahmen i. H. v Öffentlichen Zuschuss i. H. v Vermieter V hat eine denkmalgeschützte Immobilie. Er führt Baumaßnahmen durch, durch die ihm Kosten i. H. v entstehen. Hierfür erhält er einen öffentlichen Zuschuss i. H. v Seite 16 von 30

17 Lösung: Jahr 1 bis 8: x 9 % = Jahr 9 bis 12: x 7 % = Es müssen Baumaßnahmen vorliegen, welche zur Erhaltung des Gebäudes als Baudenkmal erforderlich sind. Auch muss eine Bescheinigung der Denkmalschutzbehörde vorliegen. Beide Voraussetzungen sollen hier erfüllt sein. Somit kann eine AfA nach 7i EStG gewährt werden. Im Jahr der Herstellung und in den weiteren sieben Jahren wird ein AfA Satz von 9 % angewandt. Die Bemessungsgrundlage i. H. v ist um den Zuschuss i. H. v zu kürzen. Somit verbleibt eine BMG von auf welche ein Prozentsatz von 9 % angewandt wird. Die AfA für die ersten acht Jahre beträgt folglich pro Jahr. In den darauf folgenden vier Jahren ist eine AfA von anzusetzen. Fallbeispiel AfA normal Vermieter V hat eine Immobilie, an welcher er nachträglich einen Anbau anbringen lässt. Fakt 1: Baujahr: vor 1925 Fakt 2: nicht denkmalgeschützt Fakt 3: Baumaßnahmen i. H. v Nun folgt das Fallbeispiel zur normalen AfA: Vermieter V hat eine Immobilie. Das Baujahr liegt vor An der Immobilie wird ein Anbau erstellt, welcher zu Wohnzwecken genutzt werden soll. Der Rest der Immobilie wird an eine Steuerberatersozietät vermietet. Die Kosten der Baumaßnahme betragen Lösung: AfA BMG x 2,5 % = 500 für alle Jahre Zeitraum 40 Jahre Der Anbau wird im Gegensatz zu der Sozietät zu Wohnzwecken genutzt. Folglich ist auf den Anbau eine eigenständige AfA anzuwenden. Da das Baujahr vor 1925 liegt, kommt die lineare AfA nach 7 Abs. 4 Nr. 2b EStG i. H. v. 2,5 % zur Anwendung. Die AfA beträgt somit 500 pro Jahr, der Abschreibungszeitraum beträgt 40 Jahre. Seite 17 von 30

18 Finanzierungskosten Schuldzinsen (Grundfall) Damnum Vorfälligkeitsentschädigung Geldbeschaffungskosten Finanzierungskosten sind als Werbungskosten sofort abzugsfähig ( 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG). Bei einem Darlehen für Aufwendungen, welche das Mietobjekt betreffen, sind die Schuldzinsen sofort als Werbungskosten abzugsfähig. Auf die Besonderheiten wird später näher eingegangen. Zu den Finanzierungskosten gehört auch das Damnum. Als Damnum wird der Betrag bezeichnet, um den die Bank die Darlehenssumme reduziert auszahlt. Das Damnum kann zu dem Zeitpunkt als Werbungskosten angesetzt werden, in dem der Kreditgeber es bei der Darlehensauszahlung einbehält. Es sei denn, es ist überhöht. Grundsätzlich sind Vorfälligkeitsentschädigungen keine Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung. Ausnahmsweise können diese jedoch Werbungskosten darstellen, wenn sie als Finanzierungskosten eines neuen Mietobjekts zu beurteilen sind. Hierbei muss jedoch unwiderruflich festgelegt werden, dass der Restkaufpreis auch tatsächlich für ein neues Mietvorhaben verwendet werden soll. Geldbeschaffungskosten sind auch als Werbungskosten nach 9 Abs. 1 Satz 3 Nr. 1 EStG abziehbar. Geldbeschaffungskosten sind Aufwendungen, die man tätigen muss, um den gewünschten Kredit zu erhalten. Geldbeschaffungskosten Notarkosten Gerichtsgebühren Vermittlungsprovision Kreditbearbeitungs-, Bereitstellungs- und Zuteilungsgebühren Nebenkosten für die Kreditbeschaffung Zu den Geldbeschaffungskosten gehören insbesondere: - Notarkosten für die Bestellung der Hypothek/Grundschuld - Gerichtsgebühren für die Eintragung der Hypothek/Grundschuld ins Grundbuch - Vermittlungsprovision des Finanzmaklers - Kreditbearbeitungs-, Bereitstellungs-, und Zuteilungsgebühren - Nebenkosten, welche mit der Kreditbeschaffung in Zusammenhang stehen (z. B. Reisekosten) Seite 18 von 30

19 Fremdfinanzierung bei teilweiser Eigennutzung Unerheblichkeit der Gründe für Fremdfinanzierung gesonderte Kostenaufstellung Kosten müssen mit Darlehensmitteln gezahlt werden Gestaltungstipp: Finanzieren Sie Ihr Mietobjekt fremd, Ihr selbstgenutztes Objekt eigen! Die Finanzbehörde hat es nicht zu interessieren, warum Sie fremd- und nicht eigenfinanzieren. Es ist Ihre Entscheidung, ob Sie auch wenn Sie die Möglichkeit zur Eigenfinanzierung hätten trotzdem fremdfinanzieren bzw. welches Objekt fremdfinanziert wird (vgl. z. B. BFH, Urt. v IX R 44/95, BStBl II 1999, 676). In dem genannten Urteil hatte der Steuerpflichtige ein Doppelhaus errichtet, bei der die eine Haushälfte selbstgenutzt und die andere Haushälfte fremdgenutzt (vermietet) wurde. Die selbstgenutzte Haushälfte wurde eigenfinanziert, während die vermietete Haushälfte fremdfinanziert wurde. Die Herstellungskosten der beiden Haushälften wurden jeweils getrennt ermittelt. Die Baukosten der selbstgenutzten Hälfte wurden dann mit Eigenmitteln und die Baukosten der fremdgenutzten Hälfte mit einem Darlehen finanziert. Das Finanzamt sowie das Finanzgericht erkannten den vollen Abzug der Schuldzinsen nicht an. Sie hatten die Schuldzinsen des Darlehens auf den selbstgenutzten und den fremdgenutzten Teil aufgeteilt. Der BFH entschied jedoch, dass die ganzen Schuldzinsen nur dem vermieteten Hausteil zuzuordnen seien. Der BFH begründete seine Entscheidung damit, dass erstens eine gesonderte Aufteilung der Herstellungskosten vorläge und zweitens ausschließlich die Kosten des vermieteten Teils mit dem Darlehen bezahlt worden seien. Diese Grundsätze gelten gleichermaßen bei Anschaffungskosten für ein eigengenutztes und ein fremdgenutztes Objekt. Der Kaufpreis ist aufzuteilen und der vermietete Teil mit dem Darlehen zu finanzieren. Die Schuldzinsen stellen dann Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung dar. Seite 19 von 30

20 Gemeinsames Darlehen von Eheleuten zur Finanzierung der Immobilie eines Ehegatten Drittaufwand bei Ehegatten, dem Immobilie gehört Werbungskosten Kein Abzug, wenn Darlehen nicht gesamtschuldnerisch aufgenommen worden ist. Unter Gemeinsames Darlehen von Eheleuten zur Finanzierung der Immobilie eines Ehegatten sind die Fälle zu verstehen, bei denen Ehegatten ein gemeinsames Darlehen aufnehmen, um dann die nur einem Ehegatten gehörende Immobilie zu finanzieren. Die hieraus resultierenden Schuldzinsen kann der Eigentümer der Immobilie ganz als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehen. Hierbei ist es auch unerheblich, wer von den Ehegatten die Schuldzinsen trägt (vgl. z. B. BFH, Beschl. v GrS 2/97, BStBl II 1999, 782; BFH, Urt. v IX R 45/95, BStBl II 2000, 310). Dagegen sind Schuldzinsen nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar, wenn das Darlehen nur von dem einen Ehegatten aufgenommen worden ist und dem anderen Ehegatten die Immobilie gehört. Der Werbungskostenabzug setzt nämlich voraus, dass das Darlehen von den Ehegatten gesamtschuldnerisch aufgenommen worden ist. Finanzierung der Immobilie über eine Lebensversicherung Altes Recht (Verträge bis ): Einsatz der Lebensversicherung steuerlich vorteilhaft Sonderausgabenabzug, wenn Darlehen zur Einkünfteerzielung genutzt wird Neues Recht (Verträge ab ): Einsatz der Lebensversicherung steuerlich nicht vorteilhaft kein Sonderausgabenabzug möglich Die Finanzierung der Immobilie über eine Lebensversicherung war nach altem Recht (Verträge bis zum ) steuerlich vorteilhaft. Die Beiträge zur Lebensversicherung konnten bei ausschließlicher Verwendung des Darlehens zur Finanzierung von Anschaffungs- oder Herstellungskosten einer Immobilie als Sonderausgaben geltend gemacht werden (vgl. 10 Abs. 2 Satz 2 EStG a.f.). Lag jedoch eine Übersicherung (= Darlehen/ abgetretene Lebensversicherung betragsmäßig größer als finanzierte Anschaffungskosten) vor, musste der Sonderausgabenabzug versagt werden. Nach neuem Recht (Verträge ab dem ) gibt es keinen Sonderausgabenabzug mehr, wenn eine Immobilie über eine Lebensversicherung finanziert wird. Somit ist dieses Finanzierungsmodell heute steuerlich nicht mehr vorteilhaft. Gestaltungstipp: Wird eine Mietimmobilie über eine Lebensversicherung finanziert bei Vereinbarung laufender Zinszahlungen, dann können Sie diese Schuldzinsen als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung geltend gemacht werden. Eine steuerschädliche Übersicherung kommt nach neuem Recht nicht mehr zum Tragen. Wenn eine Immobilie über eine Lebensversicherung finanziert werden soll und das Darlehen nur teilweise für die Immobilie verwendet wird (den Rest beispielsweise auf ein privates Konto eingezahlt), kann das Darlehen aufgeteilt werden. Seite 20 von 30

21 Nachträgliche Schuldzinsen Nach Beendigung der Erzielung von Einkünften aus Vermietung/Verpachtung Bei den nachträglichen Schuldzinsen handelt es sich um Schuldzinsen, die auf den Zeitraum nach Beendigung der Erzielung von Einkünften aus Vermietung und Verpachtung entfallen. Nachträgliche Schuldzinsen sind grundsätzlich nicht als Werbungskosten bei Vermietung und Verpachtung abziehbar, da kein ursächlicher Zusammenhang mehr zwischen dem Darlehen und Vermietungseinkünften besteht. Ein Schuldzinsenabzug ist jedoch zu bejahen, wenn mit dem Darlehen Aufwendungen finanziert worden sind, welche als sofort abziehbare Werbungskosten zu beurteilen waren, z. B. Erhaltungsaufwendungen wie der Einbau neuer Fenster (vgl. BFH, Urt. v IX R 42/97). Der Schuldzinsenabzug ist zu versagen, wenn mit dem Kredit Anschaffungs- oder Herstellungskosten finanziert worden sind (vgl. BFH, Urt. v IX R 15/90, BStBl II 1992, 289). 4. SONSTIGES 4.1 LIEBHABEREI Kein positiver Überschuss über einen längeren Zeitraum Fehlende Einkünfteerzielungsabsicht Liebhaberei, was genau ist hierunter zu verstehen? Der Einkommensteuer unterliegen nur die in 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 7 EStG genannten Einkunftsarten. Unter diese fallen auch die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, (vgl. 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 6 EStG). Allen Einkunftsarten ist gemeinsam, dass der Steuerpflichtige, hier der Vermieter, eine Einkünfteerzielungsabsicht haben muss. Die Erzielung positiver Einkünfte, also ein Totalüberschuss der Einnahmen über die Werbungskosten, muss hierbei auf die Zeit gesehen im Vordergrund stehen. Der Prognosezeitraum beträgt bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung 30 Jahre (ständige Rechtsprechung). Jahrelange Verluste sind ein Anzeichen für fehlende Einkünfteerzielungsabsicht. Die Verluste sind jedoch immer nur ein Indiz. Ob eine Absicht vorliegt, kann an sich nur der Steuerpflichtige selber wissen, denn es handelt sich hierbei um eine innere Tatsache. Deshalb muss das Finanzamt grundsätzlich alle Umstände beurteilen, welche für den Verlust ursächlich sein könnten. Dies stellt sich als äußerst schwierig dar. Wird auf einen längeren Zeitraum gesehen kein positiver Überschuss (Einnahmen abzgl. Werbungskosten) erzielt und geht das Finanzamt von fehlender Einkünfteerzielungsabsicht aus, so muss von Liebhaberei ausgegangen werden. Zu beachten ist, dass eine Veräußerung der Immobilie nach einer geraumen Zeit und der hierdurch etwaig erzielte Veräußerungsgewinn nicht in die Berechnung einzubeziehen ist. Seite 21 von 30

22 Was ist nun die steuerliche Konsequenz? Stellt die Finanzbehörde Liebhaberei fest, so werden die Verluste steuerlich nicht anerkannt. Sie unterliegen keiner Einkunftsart und sind somit nicht steuerbar. Vor allem bei Vermietung und Verpachtung kann es häufig vorkommen, dass die Werbungskosten die Einnahmen übersteigen. Bei dieser Einkunftsart hat das Finanzamt grundsätzlich von einer Einkünfteerzielungsabsicht bei langfristiger Vermietung auszugehen (vgl. BFH v IX R 80/94, BStBl II 1998, 771). Nur in Ausnahmefällen muss die Einkünfteerzielungsabsicht angezweifelt oder sogar ganz versagt werden. Hinweis: Für den Fall, dass ein Streit mit dem Finanzamt bzgl. Liebhaberei entsteht, sollten Sie als Steuerpflichtiger eine sehr sorgfältige Dokumentation vornehmen, dass und inwiefern ursprünglich von einem Totalgewinn auszugehen war. 4.2 VERBILLIGTE VERMIETUNG Normal Miete = übliche Miete = Miete, die für vergleichbare Objekte von fremdem Dritten gezahlt wird. Verbilligte Miete zu mindestens 66% der üblichen Miete: Werbungskosten in voller Höhe absetzbar Verbilligte Miete zu weniger als 66% der üblichen Miete: Werbungskosten nur für entgeltlichen Teil der Vermietung abziehbar Hier stellt sich die Frage, was eine verbilligte Vermietung ist. Die normale Miete bemisst sich an der üblichen Miete. Als üblich ist die Miete anzusehen, die für nach Art, Lage, Größe, Ausstattung und Alter vergleichbare Objekte von fremden Mietern bezahlt wird. Beträgt die Miete mindestens 66 % der üblichen Miete, gilt die Wohnungsvermietung als entgeltlich, und zwar in vollem Umfang. Mithin können Werbungskosten in voller Höhe abgesetzt werden. Beträgt die Miete weniger als 66 % der üblichen Miete, so sind die Werbungskosten nur insoweit abziehbar, als sie anteilig auf den entgeltlichen Teil der Vermietung entfallen (vgl. 21 Abs. 2 EStG). Die steuerlichen Konsequenzen auf einen Blick: - mindestens 66 %: voller Werbungskostenabzug - weniger als 66 %: Aufteilung entgeltlich/unentgeltlich Seite 22 von 30

23 Beispiel: Vermieter V besitzt ein Zwei-Familienhaus mit zwei gleichgroßen Wohnungen. Wohnung 1: Vermietet an seine Mutter für monatlich 250. Wohnung 2: Vermietet an eine fremde Person für monatlich 500. Monatliche Werbungskosten für beide Wohnungen: je 100. Zum besseren Verständnis ein Fallbeispiel zur verbilligten Vermietung. In diesem Fall soll die Miete weniger als 66 % der ortsüblichen Miete betragen, so dass die Werbungskosten nach 21 Abs. 2 EStG aufgeteilt werden müssen. Hier die Kerndaten des Fallbeispiels: Vermieter V besitzt ein Zweifamilienhaus. Eine Wohnung vermietet er an seine Mutter, die andere an eine fremde Person. Beide Wohnungen sind gleich groß. Die fremde Person zahlt eine ortsübliche Miete i. H. v. 500 monatlich, die Mutter zahlt nur 250. An Werbungskosten fallen pro Wohnung 100 im Monat an. Lösung: Fremde Person: Voller Ansatz von Einnahmen und Werbungskosten Mutter: Voller Ansatz Einnahmen, hingegen Aufteilung der Werbungskosten Die fremde Person zahlt eine ortsübliche Miete. Somit liegt keine verbilligte Vermietung vor. Der Vermieter kann sowohl die Einnahmen als auch die Werbungskosten in voller Höhe ansetzen. Die Mutter zahlt jedoch nur 250 Miete. Diese Miete weicht um 50 % von der ortsüblichen Miete ab. Somit sind nach 21 Abs. 2 EStG die Werbungskosten in einen abzugsfähigen und einen nichtabzugsfähigen Teil aufzuteilen. Da die Miete um 50 % von der ortsüblichen Miete abweicht, können auch nur die Werbungskosten insoweit, also i. H. v. 50 pro Monat berücksichtigt werden. Gestaltungstipp: Achten Sie darauf, dass die Miete mindestens 66 % der ortsüblichen Miete beträgt. Somit entgehen Sie einer Aufteilung der Werbungskosten. Seite 23 von 30

24 4.3 UMSATZSTEUER Vermietung grundsätzlich steuerfrei keine Umsatzsteuer Verzicht auf Steuerbefreiung = Umsatzsteueroption Berichtigung des Vorsteuerabzugs Die Vermietung und Verpachtung von Grundstücken ist grundsätzlich steuerfrei (vgl. 4 Nr. 12a UStG). Ausnahmen betreffen u. a. Hotels und ähnliche Unterkünfte, Parkplätze, Campingplätze etc. Unter gewissen Voraussetzungen kann man auf die Steuerbefreiung verzichten (Umsatzsteueroption, vgl. 9 Abs. 1 UStG). Die Mieteinnahmen müssten dann zwar zuzüglich Umsatzsteuer angesetzt werden, es ergibt sich jedoch der Vorteil, die Vorsteuer aus jeglichen Kosten, vor allem Baukosten, geltend zu machen. Auf die Steuerbefreiung kann nur verzichtet werden, wenn an einen anderen Unternehmer vermietet wird, welcher keine steuerfreien Umsätze tätigt. Somit kommt eine steuerpflichtige Vermietung bei privaten Mietern nicht in Betracht. Eine steuerpflichtige Vermietung kann nur an Unternehmer erfolgen, welche keine steuerfreien Umsätze tätigen. Somit kann auch nicht steuerpflichtig an Ärzte vermietet werden. Eine steuerpflichtige Vermietung kommt jedoch an Steuerberater, Rechtsanwälte etc. in Betracht. Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach 15a UStG: Ändern sich innerhalb von zehn Jahren die steuerlichen Verhältnisse eines Grundstücks, so muss der Vorsteuerabzug eventuell korrigiert werden. Vermieter V baut ein Haus und will es an Steuerberater vermieten. Tatsächliche Vermietung erfolgt an einen Arzt. Herstellungskosten Vorsteuer Vermieter V baut ein Haus für Es ist angedacht, dass ein Steuerberater Mieter wird. Somit kann der Vermieter auf die Steuerbefreiung verzichten (vgl. 9 Abs. 1 UStG). Er kann die Vorsteuer i. H. v beim Finanzamt geltend machen. Die tatsächliche Vermietung erfolgt nun jedoch an einen Arzt. Hätte der Vermieter bei Baubeginn geplant, an einen Arzt zu vermieten, hätte er nicht auf die Steuerbefreiung verzichten können. Er hätte die Vorsteuer i. H. v nicht geltend machen können. Durch die Nutzungsänderung hat er dieses Problem scheinbar umgangen. Seite 24 von 30

25 Lösung: Vermietung an einen Arzt Kein Verzicht auf Steuerbefreiung Vorsteuerabzug muss korrigiert werden! Hier kommt dann nämlich die Berichtigung des Vorsteuerabzugs nach 15a UStG zum Tragen. Die Vorsteuer muss nun berichtigt werden. Gemischt genutzte Immobilien Vermietung an Privatpersonen, Arzt und Steuerberater Privatperson: umsatzsteuerfreie Vermietung Arzt: umsatzsteuerfreie Vermietung Steuerberater, Rechtsanwälte, Gewerbetreibende etc.: Option zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung Vorsteuer kann in Abzug gebracht werden Es ist nicht immer der Fall, dass Immobilien nur an Privatleute vermietet werden. Möglicherweise trifft es zu, dass sich im Haus sowohl Wohnungen als auch Räumlichkeiten für Ärzte oder Steuerberater, Anwälte etc. befinden. Bei den Ärzten sowie bei Privatpersonen bleibt es bei der umsatzsteuerfreien Vermietung. Bei den anderen Teilen kann man jedoch entscheiden, ob man umsatzsteuerfrei oder umsatzsteuerpflichtig vermieten möchte. Das heißt: Somit können dann Teile des Objekts umsatzsteuerfrei und andere Teile umsatzsteuerpflichtig vermietet werden. Der Vorteil bei der umsatzsteuerpflichtigen Vermietung ist darin zu sehen, dass man die Vorsteuer in Abzug bringen kann. Seite 25 von 30

26 III. BESTEUERUNG PRIVATER VERÄUßERUNGSGESCHÄFTE 23 EStG erfasst nur Veräußerungen von Immobilien des Privatvermögens. Ausnahme: Immobilien, die zu eigenen Wohnzwecken genutzt werden. Die privaten Veräußerungsgeschäfte sind explizit in 23 EStG geregelt. Die Einkünfte aus privaten Veräußerungsgeschäften gehören nach 22 Nr. 2 EStG zu den sonstigen Einkünften. 23 EStG erfasst nur die Veräußerung von Wirtschaftsgütern des Privatvermögens. Für uns sind hier nur die Immobilien von Bedeutung. Voraussetzungen: - Gebäude/Grundstück - Anschaffung/Veräußerung: innerhalb von 10 Jahren - Frist: auf das obligatorische Geschäft abzustellen! - Berechnung: Veräußerungspreis abzüglich Anschaffungs- oder Herstellungskosten Wenn man eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren anschafft und veräußert, ist der Tatbestand des privaten Veräußerungsgeschäfts erfüllt. Maßgebend für die Fristberechnung ist jeweils das obligatorische Rechtsgeschäft. Gestaltungstipp: Bevor Sie ihre Immobilie veräußern, achten Sie auf die Zehn-Jahresfrist! Anmerkung: Hiervon ausgenommen sind jedoch Immobilien, welche während des 10-Jahreszeitraums ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind oder im Jahr der Veräußerung und in den vorangegangenen zwei Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind. Da wir jedoch das Thema Vermietung und Verpachtung behandeln, kommt diese Ausnahmeregelung nicht in Betracht. Liegen die Voraussetzungen des privaten Veräußerungsgeschäfts vor, muss der Veräußerungsgewinn besteuert werden. Wie berechnet sich nun der Veräußerungsgewinn? Der Veräußerungsgewinn ergibt sich vereinfacht aus der Differenz zwischen dem Veräußerungspreis und den Anschaffungsbzw. den Herstellungskosten, vgl. 23 Abs. 3 EStG. Welches Verhältnis hat 23 EStG zu anderen Einkunftsarten? Die anderen Einkunftsarten sind vorrangig gegenüber den privaten Veräußerungsgeschäften. Werden Immobilien aus dem Betriebsvermögen veräußert, liegen gewerbliche Einkünfte nach 15 EStG vor. Auch liegen gewerbliche Einkünfte bei einem gewerblichen Grundstückshandel vor : Kauf eines Grundstücks zu : Verkauf des Grundstücks zu : Übergang von Nutzen und Lasten Hier das Fallbeispiel zur Ermittlung des Veräußerungsgewinns: Vermieter V hat mit notariellem Vertrag vom ein Grundstück für erworben. Mit notariellem Vertrag vom veräußert er dieses Grundstück für Übergang von Nutzen und Lasten soll am sein. Seite 26 von 30

27 Lösung: Anschaffung und Veräußerung innerhalb von 10 Jahren. Somit liegt ein privates Veräußerungsgeschäft vor. Wichtig: Es sind nur die Daten der notariellen Verträge von Bedeutung. Anschaffung und Veräußerung liegen innerhalb von zehn Jahren. Somit ist ein privates Veräußerungsgeschäft gegeben. Der Veräußerungsgewinn ermittelt sich aus den Anschaffungskosten und dem Veräußerungspreis. Der Veräußerungsgewinn beträgt somit Etwaige nachträgliche Herstellungskosten wären ebenso wie die Anschaffungskosten zu behandeln und vom Veräußerungspreis abzuziehen. Seite 27 von 30

28 IV. GEWERBLICHER GRUNDSTÜCKSHANDEL Gewerblicher Grundstückshandel = Einkünfte aus Gewerbebetrieb Drei-Objekt-Grenze - mehr als drei Objekte - 5 Jahre seit Anschaffung bzw. Herstellung (Haltezeitraum) - innerhalb eines Zeitraums von 5 Jahren veräußert Was genau ist der gewerbliche Grundstückshandel? Der gewerbliche Grundstückshandel gehört zu den Einkünften aus Gewerbebetrieb, 15 Abs. 2 EStG. Ein gewerblicher Grundstückshandel kann vorliegen, wenn man Grundstücke erwirbt und veräußert. Hier muss strikt zur reinen Vermögensverwaltung abgegrenzt werden. Bei einer reinen Vermögensverwaltung steht die Vereinnahmung der Mieten im Vordergrund. Eine Vermögensmehrung ist hier nicht beabsichtigt. Werden Immobilien veräußert, kann ein privates Veräußerungsgeschäft nach 23 EStG vorliegen, wenn die Anschaffung/ Veräußerung innerhalb von zehn Jahren liegt. Ansonsten ist keine Besteuerung vorgesehen. Bei einem Gewerbe hat der Steuerpflichtige die Absicht, sein Vermögen zu vermehren. Die Nutzung durch Fruchtziehung ist hier nur nachrangig von Bedeutung. Um die Abgrenzung von reiner Vermögensverwaltung und dem gewerblichen Grundstückshandel zu vereinfachen, hat der BFH die Drei-Objekt-Grenze eingeführt. Was ist hierunter zu verstehen? Veräußert man nicht mehr als drei Immobilien, liegt grundsätzlich nie ein gewerblicher Grundstückshandel vor. Ein gewerblicher Grundstückshandel besteht grundsätzlich erst ab der vierten Veräußerung. Hierfür müssen dann jedoch noch die restlichen Voraussetzungen vorliegen. Gestaltungstipp: Veräußern Sie nie mehr als drei Objekte, so sind Sie grundsätzlich auf der sicheren Seite. Bei Veräußerung von mehr als drei Objekten, kommt es darauf an, ob das veräußerte Objekt ein Zählobjekt i.s.d. gewerblichen Grundstückshandels ist, also weniger als fünf Jahre gehalten wurde und neben drei weiteren Objekten innerhalb von fünf Jahren veräußert wurde. Achtung: Grundlegende Modernisierungen setzen eine neue Fünf-Jahresfrist (Haltensfrist) in Gang! Keine Zählobjekte sind jedoch grundsätzlich. mehr als zehn Jahre gehaltene Objekte, sowie Objekte, die durch Erbfolge erlangt worden sind, sowie Objekte, die mindestens fünf Jahre vor Veräußerung zu eigenen Wohnzwecken genutzt worden sind. zehn Jahre gehaltene Objekte, sowie durch Erbfolge erlange Objekte, können jedoch wieder zu Zählobjekten werden, wenn sie innerhalb von fünf Jahren vor der Veräußerung grundlegend renoviert worden sind. Liegt ein gewerblicher Grundstückshandel vor, so ist er sowohl einkommensteuer- als auch gewerbesteuerpflichtig. Seite 28 von 30