Immobilien Research Länderanalyse Kanada

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1 Überblick Makroökonomie: Die kanadische Wirtschaft dürfte nach dem schwachen Start 215 nur um 1,4% wachsen. Für 21 erwarten wir ein BIP-Wachstum um 2,4%. Das von der Notenbank präferierte Inflationsmaß liegt seit knapp einem Jahr leicht oberhalb der Zielmarke von 2%. Wegen der schwächeren Konjunktur hat die Notenbank die Leitzinsen 215 bereits zweimal gesenkt, auf eine weitere Lockerung wird sie wegen der nur temporären Belastungen (u.a. tiefere Ölpreise) wohl verzichten. Für 21 ist mit der erwarteten Belebung der Wirtschaft von einem flachen Anstieg der Leit- und Kapitalmarktzinsen und einer Erholung des kanadischen Dollar auszugehen. Büromärkte: Eine verhaltene Nachfrage, Flächenrückgaben und umfangreiche Fertigstellungen haben den landesweiten Leerstand Anfang 215 auf 11% und damit den höchsten Stand seit Mitte 25 getrieben. Für 215 ist mit einem weiteren Anstieg auf 12% zu rechnen. Die Downtown-Märkte entwickeln sich sehr unterschiedlich. Während ein Großteil deutliche Mietrückgänge 214 erlitt, zogen die Durchschnittmieten in Toronto und Montréal um 5% an. Insgesamt sind die Aussichten für die kommenden Jahre für einige Märkte wegen erhöhter Fertigstellungen merklich getrübt. Die besten, allerdings auch nur moderaten Mietwachstumsperspektiven bestehen 215/1 noch für Ottawa und Toronto sowie ab 217 für Vancouver. Hotelmärkte: Das kanadische Hotelgewerbe hat sich von der globalen Rezession gut erholt. Auslastung, durchschnittliche Zimmerpreise und -erlöse lagen 214 zum Teil über ihren jeweiligen Vorkrisenniveaus. Die Performance im Hotelgewerbe ist unverändert stark abhängig von den regionalen und lokalen Rahmenbedingungen. Während an einigen Standorten 215/1 wohl neue Rekordwerte erzielt werden, dürfte der Abwärtsdruck auf die Performance an den Rohstoff- und Energiestandorten weiter zunehmen. Der Ausblick für die Hotelmärkte in Zentral- und Ostkanada bleibt verhalten positiv. Die stärksten RevPar-Zuwächse dürften 215/1 Toronto und Montréal verzeichnen. Einzelhandelsmärkte: Trotz einzelner Rückschläge ist der kanadische Einzelhandelsmarkt für internationale Händler weiterhin ein interessanter Absatzmarkt. Toronto dient oft als Eintrittstor für den Gesamtmarkt. Stärkere Einzelhandelsmärkte sind zudem Montréal und Vancouver. Aktuell sorgt der vollständige Rückzug der Kaufhauskette Target landesweit für größere Anpassungsprobleme. Die Konsumausgaben im Bereich Einzelhandel entwickeln sich weniger dynamisch als in früheren Aufschwungsphasen. Umfangreiche Neubautätigkeiten und Flächenerweiterungen bremsen das Mietwachstum. Die Performance variiert jedoch sehr stark zwischen den Teilmärkten. Logistikmärkte: Trotz höherer Bautätigkeit hat sich die Nachfrage nach Industrieflächen bis Ende 214 gut entwickelt, landesweit war der Leerstand so gering wie zuletzt Mitte 27. Konjunkturelle Unsicherheiten, größere Fertigstellungen sowie Sondereffekte hinterlassen jedoch an einzelnen Standorten deutliche Bremsspuren. Das Mietwachstum dürfte sich im Schnitt nach knapp 3% in 214 und gut 4% in 215 in den kommenden Jahren auf 3% verlangsamen. Investmentfazit: Mit einem DIRECS-Score von 93 Punkten (max. 1) gehört zum Core-Segment und steht weltweit an dritter Stelle. Das Land schneidet auch im Vergleich von institutionellem Risiko und Wachstumsdynamik für Immobilienmarkt-Investitionen sehr gut ab. Konjunkturelle Unsicherheiten im Zusammenhang mit tieferen Rohstoffpreisen haben zuletzt auf die Investitionsstimmung gedrückt. Die anhaltende Suche nach höheren Renditen dürfte jedoch die Investitionsnachfrage im weiteren Jahresverlauf beleben. Nach der starken Renditekompression der vergangenen Jahre besteht nur noch wenig Potenzial für deutlich tiefere Renditen. Eine rasche Trendwende zu höheren Anfangsrenditen ist aber auch nicht zu erwarten. Gleichwohl ist bei langsam steigenden Leit- und Kapitalmarktzinsen auf längere Sicht mit Anstiegen zu rechnen. In Verbindung mit zum Teil deutlich rückläufigen Büromieten drückt dies auf die Kapitalwerte und trübt die Ertragsperspektiven von Büroinvestments ein. Bis Ende 219 bestehen unserer Einschätzung nach für den Büromarkt Ottawa mit durchschnittlichen Zuwächsen von 4,7% pro Jahr noch die besten Ertragsaussichten. Auch in den kommenden Jahren bieten sich je nach Teilmarkt und Objekt und Anlagehorizont dennoch immer wieder selektive Chancen zur Performancesteigerung, die eine Anlage in kanadischen Gewerbeimmobilien attraktiv machen. 1

2 Inhaltsverzeichnis 1. Makroökonomischer Rahmen Volkswirtschaft Geldpolitik und Kapitalmärkte Häusermärkte 2. Regionaler Rahmen 8 3. Gewerbe-Immobilienmärkte Büromärkte Hotelmärkte Einzelhandelsmärkte Industrie- und Logistikmärkte Investmentmärkte 17 Autoren Immobilienmärkte: Makroökonomie: Dr. Bastian Hepperle Rudolf Besch bastian.hepperle@deka.de rudolf.besch@deka.de (9) (9) Währung: Dr. Christian Melzer christian.melzer@deka.de (9) Disclaimer: Diese Informationen inklusive Einschätzungen wurden von der DekaBank nur zum Zwecke der Information des jeweiligen Empfängers erstellt. Die Informationen stellen weder ein Angebot, eine Einladung zur Zeichnung oder zum Erwerb von Finanzinstrumenten noch eine Empfehlung zum Erwerb dar. Die Informationen oder Dokumente sind nicht als Grundlage für eine vertragliche oder anderweitige Verpflichtung gedacht. Auch eine Übersendung dieser Information stellt kein Angebot, Einladung oder Empfehlung dar. Diese Information ersetzt nicht eine (Rechts-, Steuer- und/oder Finanz-) Beratung. Jeder Empfänger sollte eine eigene unabhängige Beurteilung, eine eigene Einschätzung und Entscheidung vornehmen. Insbesondere wird jeder Empfänger aufgefordert, eine unabhängige Prüfung vorzunehmen und/oder sich unabhängig fachlich beraten zu lassen und seine eigenen Schlussfolgerungen im Hinblick auf wirtschaftliche Vorteile und Risiken unter Berücksichtigung der rechtlichen, regulatorischen, finanziellen, steuerlichen und bilanziellen Aspekte zu ziehen. Es handelt sich bei dieser Information um unsere im Zeitpunkt der Veröffentlichung aktuellen Einschätzungen. Die Einschätzungen können sich jederzeit ohne Ankündigung ändern. Die hier abgegebenen Einschätzungen wurden nach bestem Wissen und Gewissen getroffen und stammen oder beruhen (teilweise) aus von uns nicht überprüfbaren, allgemein zugänglichen Quellen. Eine Haftung für die Vollständigkeit, Aktualität und Richtigkeit der gemachten Angaben und Einschätzungen, einschließlich etwaiger rechtlichen Ausführungen, ist ausgeschlossen. Diese Information inklusive Einschätzungen dürfen weder in Auszügen noch als Ganzes ohne schriftliche Genehmigung durch die DekaBank vervielfältigt oder an andere Personen weitergegeben werden 2

3 1. Makroökonomischer Rahmen 1.1. Volkswirtschaft Die kanadische Volkswirtschaft ist in diesem Jahr schwach gestartet. Ungewöhnlich schlechte Witterungsbedingungen trugen hierzu bei. Die Schwäche zeigte sich sowohl bei einem nur geringen Zuwachs der Konsumausgaben als auch bei einem Rückgang der gewerblichen Investitionen. Zum zweiten Mal in Folge sank die inländische Nachfrage zum Jahresauftakt. Die widrigen Witterungsbedingungen betrafen auch den gewichtigsten Handelspartner USA, sodass die kanadischen Exporte erneut gegenüber dem Vorquartal schrumpften. Bemerkenswert ist zu-dem, dass der Ölpreisrückgang die Öl-Industrie stark belastet hat, ohne im selben Maße die privaten Haushalte zu entlasten. Abb. 1 BIP % ggü. Vj. Prognose Statistics Canada, Prognose DekaBank Galt die kanadische Volkswirtschaft im vergangenen Jahrzehnt insgesamt noch als immun gegenüber Rohölpreisschwankungen, scheinen nun die negativen Effekte zu überwiegen. Immerhin blieb der Arbeitsmarkt, sieht man von den monatlichen Schwankungen ab, unverändert auf Wachstumskurs. Im ersten Quartal dieses Jahres nahmen die Löhne und Gehälter sogar verhältnismäßig kräftig zu, was sich dann auch in der Einkommensentwicklung zeigte. Aufgrund der schwachen Konsumdynamik in diesem Zeitraum stieg die Sparquote der privaten Haushalte ungewöhnlich deutlich an. Monatliche Zahlen zum Einzelhandel lassen aber noch nicht den Schluss zu, dass die Konsumzurückhaltung entscheidend abgenommen hätte. Zu vermuten ist, dass erst in der zweiten Jahreshälfte mit etwas mehr Schwung bei den Konsumausgaben zu rechnen ist. Wir erwarten für das laufende Jahr einen Anstieg des Bruttoinlandsprodukts um 1,4% und für 21 um 2,4% (Abb. 1 und Tab. 1). Die Inflation erreichte im April dieses Jahres mit,7% ihren niedrigsten Stand seit April 213. Verantwortlich hierfür waren die niedrigeren Energiepreise. In den beiden Folgemonaten sorgten höhere Energiepreise für einen Inflationsanstieg. Das von der Zentralbank bevorzugte und um volatile Preiskomponenten bereinigte Inflationsmaß lag im Juni bei 2,2% und damit seit einem knappen Jahr oberhalb der Zielmarke der Zentralbank. Aus Sicht der kanadischen Zentralbank sind hierfür allerdings transitorische Gründe verantwortlich. Tab. 1 Makrodaten* im Überblick P 21P Bruttoinlandsprodukt 2, 2,4 1,4 2,4 Privater Konsum 2,5 2,7 2, 2,2 Staatsausgaben,4,2,8 1,9 Anlageinvestitionen,7,5-1,5 2, Gew. Investitionen 2,2,3 -,5 1,4 Wohn.bauinvest. -,4 2,7 3,9 2,8 Exporte 2, 5,4 2,7 4,8 Importe 1,3 1,8 2, 3, Arbeitslosenquote, % 7,1,9,7,4 Inflationsraten (CPI) 1, 1,9 1,1 2, Statistics Canada, Prognose DekaBank; * % ggü. Vj. Unter den Industrieländern gehört zu den dynamischeren Volkswirtschaften, wobei allerdings die starken Schwankungen auf den Rohstoffmärkten die zyklische Entwicklung immer wieder merklich verstärkt. Das Wohlstandsniveau ist hoch. Gemessen am BIP pro Kopf (Kaufkraftparität) liegt mit USD auf Rang 8 gemäß dem Human Development Index der Vereinten Nationen, der auch nicht-ökonomische Faktoren berücksichtigt. Auch im Vergleich von Wachstumsdynamik und institutionellem Risiko für Immobilienmarkt-Investitionen schneidet sehr gut ab. Im DIRECS (Deka Immobilien Real Estate Country Score) vom Dezember 214 erhält einen Score von 93 Punkten. Damit gehört das Land zum Core -Segment und steht weltweit an dritter Stelle hinter dem Vereinigten Königreich und den Niederlanden aber vor dem großen Bruder USA, der auf dem fünften Platz rangiert (früher Rang 2). Das Chance/Risiko-Verhältnis spiegelt damit eine positive risikoadjustierte Perspektive der 3

4 gemessen am BIP achtgrößten Industrienation der Welt wider (Abb. 3). Trotz dieser auf den ersten Blick guten Bilanz hat das Problem, dass es verhältnismäßig stark vom Export, insbesondere in die USA, und von der Entwicklung auf den Rohstoffmärkten abhängt. Gut 3% des BIP resultiert aus Exporten und 75% dieser Ausfuhren gehen an den südlichen Nachbarn und rund 5% an China. Rund 2% der Gesamtausfuhren entfallen allein auf Energierohstoffe. Das hat zur Folge, dass sich sowohl Wechselkursänderungen als auch Nachfrageschwankungen deutlich in der wirtschaftlichen Entwicklung niederschlagen. So führte in den vergangenen Jahren eine schwache Entwicklung in den USA sowie eine starke Aufwertung des kanadischen Dollar regelmäßig zu negativen Wachstumsbeiträgen vom Außenhandel. Es gibt durchaus Bestrebungen, die Handelsverflechtungen mit anderen Ländern wie beispielsweise China zu intensivieren. Allerdings erschwert die geografische Entfernung zu anderen Ländern einen notwendig werdenden Strukturwandel und damit auch eine höhere Diversifikation in der Handelsstruktur. Insgesamt ist die kanadische Volkswirtschaft jedoch vergleichsweise flexibel, sodass Belastungen durch den Außenhandel in der Regel gut abgefedert werden konnten. Hierbei kommt der Wirtschaft auch zu Gute, dass gut drei Viertel der Beschäftigten im Dienstleistungssektor tätig sind, auf den rund 7% der Wertschöpfung entfällt. Im produzierenden Gewerbe spielt zudem der High-Tech-Sektor eine bedeutsame Rolle. Aufgrund der sehr flexiblen und diversifizierten Wirtschaft und einem von Einwanderung getriebenen Bevölkerungszuwachs hat die Volkswirtschaft im Vergleich zu anderen Industrieländern ein höheres Potenzialwachstum. Die hohe Anpassungsfähigkeit ist besonders am Arbeitsmarkt erkennbar (Abb. 2). Jahresveränderungsraten bei der Beschäftigung von 2 bis 3% sind durchaus nichts Ungewöhnliches, und auch die gesamtwirtschaftlichen Löhne und Gehälter stiegen in den Vorkrisenzeiten zwischen 22 und 28 um durchschnittlich über 5% pro Jahr. Im bisherigen Aufschwung nahm die Anzahl der Beschäftigten mit einer durchschnittlichen Jahresrate von 1,2% zu und die gesamtwirtschaftlichen Löhne und Gehälter stiegen im Mittel um 4%. Abb. 2 Arbeitsmarkt % % ggü. Vj Arbeitslosenquote (l. S.) Statistics Canada, DekaBank Beschäftigung (r. S.) Abb. 3 Strukturelle Risiken und langfristige Wachstumsperspektiven ausgewählter Länder BIP-Wachstum (real p.a. in %) 5% 4% 3% 2% 1% % 1 GB 95 NL CA AU DE US 9 SG DK FR FI SE BE JP 85 CL KR IE LU CZ ES AT 8 75 DIRECS-Risikoscore 7 IT MX PL 5 HU DekaBank 4

5 Für die nächsten Jahre rechnen wir mit einer im internationalen Vergleich überdurchschnittlichen Konsumentwicklung. Sie bleibt aber wohl schwächer als im vorangegangenen Konjunkturaufschwung. Schon in den ersten acht Aufschwungsquartalen wuchs der reale Konsum mit 3,% auf das Jahr hochgerechnet bereits etwas schwächer als im vorangegangenen Aufschwung. Seit Mitte 211 beträgt der Konsumzuwachs sogar nur noch durchschnittlich 2,3% (Abb. 4). Abb. 4 Einzelhandelsumsätze % ggü. Vj real Statistics Canada, DekaBank nominal ist reich an Rohstoffen. Bei gut 2% des kanadischen Exports handelt es sich um Energiegüter und die Öl-Industrie hat gesamtwirtschaftlich einen Anteil von 7%. Der starke Ölpreisrückgang, der Mitte vergangenen Jahres begann, schlug sich in den ersten vier Monaten dieses Jahres in einem Rückgang der Bruttowertschöpfung in der Öl-Industrie um gut 2% nieder. Zudem nahmen in diesem Bereich auch die Investitionen ab, sodass der Gesamteffekt größer war. Während in anderen Ländern von Haushaltskonsolidierung gesprochen wird, wissen die Kanadier, was es bedeutet, den Staatshaushalt zu sanieren. Zwischen 1997 und 27 wurden stets Budgetüberschüsse erzielt, sodass die Staatsverschuldung in Relation zum Bruttoinlandsprodukt in diesem Zeitraum von knapp 11 auf gut 7% zurückgeführt werden konnte. Allerdings haben das im Frühjahr 29 verabschiedete Konjunkturpaket sowie die schwere Rezession deutliche Spuren im Staatshaushalt hinterlassen. Einen ausgeglichenen Staatshaushalt erwarten wir nicht vor Geldpolitik und Kapitalmärkte Die Bank of Canada (BoC) verfolgt mit ihrer Politik ein Inflationsziel von 2%, welches sie in diesem Jahr nur aufgrund der Energiepreisentwicklung vermutlich nicht erreichen wird. Das von der BoC präferierte Inflationsmaß, welches preisvolatile Bereiche ausklammert, dürfte in diesem Jahr knapp oberhalb von 2 % liegen. Trotz der leichten Zielverfehlung hat die Bank of Canada wegen der schwächeren konjunkturellen Entwicklung das Leitzinsniveau in diesem Jahr bereits zweimal gesenkt. Anzeichen für eine nach wie vor bestehende Unterauslastung der kanadischen Wirtschaft und das immer noch moderate Lohnwachstum sprechen dafür, dass sich der Trend des Preisauftriebs in näherer Zukunft nicht wesentlich beschleunigen wird. Aus Sicht der Zentralbank sind die derzeitigen Belastungsfaktoren vorrübergehender Natur, sodass sie wohl auf einen weiteren Lockerungsschritt verzichten wird und im kommenden Jahr mit einer Anhebung des Leitzinsniveaus wieder zu rechnen ist. Während der Inflationsausblick keinen ernsten Grund zur Sorge gibt, entwickelt sich der Wohnimmobilienmarkt zu dynamisch. Insbesondere deshalb war es für die BoC eine schwierige Entscheidung, in diesem Jahr die Leitzinsen zu senken. Angesichts fehlender Inflationssorgen sowie eine nicht über die Maßen hohen Wirtschaftsdynamik gehen wir von einem ab 21 stetigen Leitzinserhöhungspfad aus (Abb. 5). Damit zeichnet sich auch für den kanadischen Kapitalmarkt ein eher moderates Zinsanstiegsszenario ab. Allerdings wird sich der kanadische Markt nicht ganz von den Entwicklungen in den USA abkoppeln können. Da je nach Datenlage und Stellungnahmen einzelner FOMC-Mitglieder die Erwartungen der US-Kapitalmärkte über den Leitzinspfad der US-Notenbank in den kommenden Monaten mitunter stark schwanken dürften, ist auch am US- Rentenmarkt mit erhöhter Volatilität zu rechnen. Aller Erfahrung nach strahlt das auch auf den kanadischen Kapitalmarkt aus. 5

6 Abb. 5 Leitzins und Rentenmarkt % Prognose Leitzins Rendite zehnjähriger Staatsanleihen Der kanadische Wohnungsmarkt hat im Gegensatz zum US-amerikanischen Häusermarkt in den Jahren 27/8 nur eine kleine Delle erlitten und sich seit der Finanzmarktkrise rasch erholt. Die Belebung des Wohnungsmarktes setzte sich auch im vergangenen Jahr weiter fort. Begünstigt durch das tiefe Zinsniveau erreichten die privaten Wohnungsbauinvestitionen zum Jahresanfang 215 mit gut 7 % die höchste Jahresveränderungsrate seit Ende der Achtzigerjahre. Die Preise für Neubauten liegen inzwischen wieder 1% über dem Höchststand vor der Krise, diejenigen für bestehende Häuser sogar bereits um fast 3% (Tab. 2). Die Preise von Neubauten sind damit in den vergangenen zehn Jahren um gut 35% gestiegen, die von bestehenden Häusern haben sich mit einer Steigerung von rund 74% fast verdoppelt. Bloomberg, Prognosen DekaBank Tab. 2 Preisentwicklung bestehender Häuser,* in % Der kanadische Dollar hat sich im Verlauf von 213 gegenüber dem US-Dollar und Euro merklich abgeschwächt. Insbesondere eine schwächere Konjunktureinschätzung und die Rücknahme der Zinserhöhungsabsicht ( tightening bias ) durch die kanadische Notenbank hatten den Loonie unter Druck gesetzt. Seit März 214 konnte der Can-Dollar jedoch sowohl gegenüber dem Euro als auch dem US-Dollar wieder leicht zulegen. Mittlerweil ist der kanadische Dollar wieder unter Druck. Seit Anfang Juli 215 hat der Euro gegenüber dem kanadischen Dollar von 1,38 EUR-CAD bis auf 1,44 EUR-CAD aufgewertet und damit einen neuen Jahreshöchststand erreicht. Der Höhenflug des Euro ist vor allem auf für den kanadischen Dollar belastende Faktoren zurückzuführen. Dazu gehört an erster Stelle die Leitzinssenkung der kanadischen Zentralbank Mitte Juli um 25 Basispunkte auf,5 %. Gleichzeitig wird die kanadische Wirtschaft durch den erneuten Rohstoffpreisverfall in den vergangenen Wochen zusätzlich belastet. Sollten die Rohstoffpreise weitere Einbrüche erfahren, ist eine weitere geldpolitische Lockerung nicht auszuschließen. Die kanadische Wirtschaft dürfte erst im Sommer 21 bereit sein, die Leitzinswende zu verkraften, d.h. es ist erst mittelfristig mit einer spürbaren Aufwertung des kanadischen Dollar zu rechnen Häusermärkte ggü. Vj. ggü. max vor der Krise ggü. 25 Composite 11 5,1 29, 72,3 Vancouver 8,5 28,8 93,9 Calgary,2 5,3 83,2 Edmonton 3, -1,9 84,3 Toronto 7,8 45,8 71,9 Ottawa,3 18,5 4, Montréal -,4 24,2 52, *Stand: Juni 215 Teranet, National Bank of Canada, DekaBank Nach einer vorübergehenden Abschwächung hat sich der Preisanstieg für bestehende Häuser landesweit seit Sommer 213 wieder merklich beschleunigt, sodass die Hauspreise derzeit knapp 5% über ihrem Vorjahresniveau liegen (Abb. ). Regional gibt es jedoch deutliche Unterschiede. Am aktuellen Rand verzeichneten Toronto und Vancouver mit knapp bzw. über 8% gegenüber dem Vorjahresniveau die stärksten Anstiege. In Calgary, Ottawa und Montréal stagnierten die Hauspreise oder gingen sogar leicht zurück. Bei Neubauten fiel der Anstieg der Hauspreise zuletzt deutlich schwächer aus. Seit Anfang dieses Jahres stiegen die Hauspreise landesweit um rund 1,2% gegenüber dem Vorjahr. Die starke Bautätigkeit hat hier wohl in jüngster Zeit zu einer abnehmenden Immobilienpreisdynamik beigetragen.

7 Abb. Hauspreise bestehender Häuser und Neubauten, in % ggü. Vj Hauspreis Neubauten Preis bestehender Häuser (Composite 11) National Bank of Canada, Statistics Canada, DekaBank Insgesamt ist das Preisniveau in gemessen zum Beispiel an der Relation zu den Einkommen als sehr hoch anzusehen. Das gilt besonders auch in den Ballungszentren. Eine unerwartet starke Korrektur beispielsweise im Falle eines ungünstigen Konjunkturschocks oder eines stark steigenden Zinsniveaus könnte dort auch auf andere Sektoren und die Gesamtwirtschaft ausstrahlen. Wir erwarten auf absehbare Zeit allerdings weder stark steigende Zinsen noch einen sprunghaften Anstieg der Arbeitslosigkeit, sodass derartige Risiken für die Gesamtwirtschaft begrenzt bleiben. Um Risiken und Schwachstellen, die im Zusammenhang mit dem Wohnungsmarkt und den Haushaltsfinanzen zu sehen sind, zu verringern, hält die kanadische Notenbank ohnehin eine Reihe von Instrumenten vor. Karte 1 Übersichtskarte 7

8 Abb. 7 Regionales BIP (real) % ggü. Vj British Columbia Ontario RBC, DekaBank 2. Regionaler Rahmen Alberta Québec Prognose hat knapp 3 Mio. Einwohner und ist ein in zehn Provinzen und drei Territorien gegliederter Bundesstaat. Westkanada besteht aus British Columbia und den drei Prärieprovinzen Alberta, Saskatchewan und Manitoba. Die westkanadischen Provinzen weisen eine hohe Abhängigkeit von Rohstoffen auf. Die bevölkerungsreichsten und ökonomisch wichtigsten Provinzen (Abb. 9) sind Ontario und Québec in Zentral- bzw. Ostkanada. Mit 2,8 Mio. Einwohnern ist Toronto nicht nur die Hauptstadt der Provinz Ontario, sondern zugleich auch die größte Stadt s. Im Großraum leben rund,2 Mio. Einwohner. Das ebenfalls in Ontario gelegene 1,3 Mio. Einwohner zählende Ottawa ist die Bundeshauptstadt von und wird daher stark durch den öffentlichen Sektor geprägt. Ein weiteres Standbein ist die High-Tech-Branche. Die Provinz Ontario und insbesondere der sog. Golden Horseshoe am Ontariosee weisen eine starke industrielle Prägung auf. Die Wirtschaftsmetropole Toronto ist zudem das Zentrum des kanadischen Finanz- und Bankwesens. Der Großraum Montréal ist mit 3,8 Mio. Einwohnern die zweitgrößte Stadtregion s und der wirtschaftliche Motor der Provinz Québec. Ein Branchenschwerpunkt in Québec ist der Mediensektor. Vancouver in British Columbia ist die drittgrößte Stadt s, im Großraum leben 2,4 Mio. Menschen. Der Hafen von Vancouver ist der größte Seehafen des pazifischen Nordwestens und gilt als Tor nach Asien. Große Bedeutung in British Columbia haben zudem die Forstwirtschaft und die Medien- und High-Tech-Branche. Die Region Vancouver ist Dreh- und Angelpunkt der Film- und Fernsehindustrie, was ihr den Spitznamen Hollywood des Nordens einbrachte. Die Millionenmetropole Calgary in der westkanadischen Provinz Alberta liegt an der Nahtstelle von Prärie und hügeligem Vorland der Rocky Mountains. Die Ölprovinz hatte 213 mit 4.3 CAD das höchste Pro-Kopf-Einkommen aller Provinzen (Abb. 8). Trotz der angestrebten Diversifizierung weist Alberta nach wie vor eine sehr hohe Abhängigkeit von der Mineralöl- und Gasindustrie auf. Diese macht sich nach dem kräftigen Rohölpreisverfalls in der zweiten Hälfte 214 nun zunehmend in einer starken konjunkturellen Verlangsamung bemerkbar. Der noch bis 214 zu beobachtende Boom und eine hohe Investitionstätigkeit in der Öl- und Gasindustrie bescherten der Provinz in den Jahren ein kräftiges Wirtschaftswachstum von 4,% pro Jahr, das war fast doppelt so hoch wie der Landesdurchschnitt. Für 215 ist nun mit einer Schrumpfung der Wirtschaftsaktivität um 1,% zu rechnen (Abb. 7).Im kommenden Jahr dürfte im Zuge der erwarteten leichten Erholung des Ölpreises die Wirtschaft wieder langsam Fahrt aufnehmen. Die Hauptstadt der Provinz Alberta ist Edmonton, ein wichtiger Verkehrsknotenpunkt und das Tor zum Norden. Abb. 89 Verfügbares BIP 213 nach Pro-Kopf-Einkommen Provinzen (Anteil %)* 213 nach Regionen sonstige Québec Québec Manitoba 12,1,5 Ontario Ontario 19,2 Manitoba Brit.Columbia 17,9 Saskatchewan Saskatchewan Alberta 4,4 Alberta 3,7 3,2 British CAD/Einw. Columbia RBC, DekaBank *Reales BIP. RBC, DekaBank 8

9 Tab. 3 Kanadische Büromärkte im Überblick Leerstandsquote in % Bestand Miete* in CAD/sf/Jahr Stadt Teilmarkt Class A- Class A gesamt gesamt Anteil Class A Q1/15 Q1/14 Q1/15 Q1/14 in Tsf in % Q1/15 Q1/14 Calgary Downtown 9,1,3 11,8 9, ,1 28, 31,7 Suburban 1,9 13,5 15,4 14, ,3 24, 24,5 Calgary Total Metro 11,8 8,7 13,2 1, , 2,8 29,3 Edmonton Downtown 8,1 8, 1,1 9, , 24, Suburban 1, 7,8 13,8 11, ,4 19,3 Edmonton Total Metro 1,3 8,4 11, 1, , 22,8 Montreal Downtown 11, 9,5 11, 9, , 22,5 21,3 Suburban 1,3 1, 1,4 15, ,9 15,1 14,5 Montreal Total Metro 13,3 11,9 13,1 11, ,8 19,8 19, Ottawa Downtown,8,5 9,2 8, ,4 23,2 25,4 Suburban 1,9 7,7 11, 9, ,3 1,2 14, Ottawa Total Metro 9,1 7,1 1,2 8, ,5 19,3 19,5 Downtown 5,,1 5,4, ,8 28,7 28,1 East 13,2 14,4 12, 12, ,3 15,8 15,8 Toronto Midtown 8,2, 7,5 7, ,2 19,8 2,4 North 9,7 8,8 8, 7, ,4 17,4 17,3 West 17, 15,1 18,2 15, , 18,1 17,3 Toronto Total Metro 9,3 9,3 9,8 9, ,3 23, 22,5 Vancouver Downtown,3 4,5 7,4, ,3 31, 33,4 Suburban 15,1 13,5 12,8 12, ,7 22,4 21,7 Vancouver Total Metro 11,3 9,5 1,2 9, ,1 2,3 2,9 CBRE-EA, DekaBank *Net asking rents 3. Gewerbe-Immobilienmärkte 3.1. Büromärkte Fast 9% des 424 Mio. sf umfassenden kanadischen Büroflächenbestandes entfallen auf Toronto, Montréal, Calgary, Ottawa und Vancouver. Größter und wichtigster Markt mit 157 Mio. sf ist Greater Toronto. Mit einem Mietniveau von 31, CAD/sf/Jahr (average asking net Class A rent) war Vancouver im ersten Quartal 215 landesweit der teuerste Downtown-Markt. Auf Platz zwei folgt Toronto mit 28,7 vor Calgary mit 28, CAD/sf/Jahr (Tab. 3). Insgesamt tendierte der Mietmarkt auch im ersten Quartal 215 schwächer, da sich viele Mieter wegen des unsicheren Umfeldes (scharfer Verfall der Rohstoff- und Ölpreise, verlangsamte Nachfrage aus den Emerging Markets) zurückhaltend zeigten. Investitionsausgaben wurden aufgeschoben oder gedrosselt, die Beschäftigung angepasst, neue langfristige Mietverträge vermieden. Besonders bemerkbar machen sich die schwache Flächennachfrage und steigenden Leerstände in den von Rohstoffen stärker abhängigen westkanadischen Provinzen und an den Energiestandorten. Technologiestandorte wie Vancouver, Toronto oder in dem westlich von Ottawa gelegenen High-Tech-Zentrum Kanata stellen zwar einen gewissen Gegenpol dar. Doch Unternehmen aus diesem Segment fragen oft keine üblichen Standardflächen nach und haben besondere Ansprüche: Nachgefragt werden hier vor allem Räumlichkeiten mit kleinteiligeren Flächen, offene Gemeinschaftsflächen, die ein Arbeitsumfeld bieten, das z.b. durch ein besonderes Design ein kreatives Arbeiten erleichtert, Räume mit hohen Decken, freiliegende Backsteinwänden und einer gut ausgestatteten digitalen Infrastruktur. Zudem ist schon seit längerer Zeit zu beobachten, dass viele Mieter nicht mehr benötigten Flächen zurückgeben, ältere Gebäude freiziehen oder in modernere bzw. renovierte Objekte umziehen. Die insgesamt verhaltenen Nachfrage, die Rückgabe von Flächen und umfangreiche Fertigstellungen von Neubauten führten dazu, dass sich der landesweite Leer- 9

10 stand seit Mitte 212 von 8,1% auf mittlerweile 11,1% (Q1 215) stetig erhöht hat. Dies ist der höchste Stand seit Mitte 25. Besonders kräftig war der Anstieg in Calgary. Dort stieg die Quote innerhalb eines Jahres um 23 Basispunkte auf 13,2% Ende März 215. In Downtown erhöhte sich der Angebotsüberhang im gleichen Zeitraum noch stärker, und zwar um 27 Basispunkte auf 11,8% (Class A sogar um 28 Bp, Tab. 3). Die Downtown-Märkte von Toronto und Vancouver wiesen zum Quartalsende weiterhin vergleichsweise niedrige Quoten von 5,4 bzw. 7,4% auf (Tab. 4). Landesweit belief sich der Anteil von Untermietflächen am Gesamtleerstand in den Downtown-Märkten auf etwas über 2%. Die Nettoeffektivmieten bezogen auf alle Kategorien sind in den von uns betrachteten Downtown-Märkten 214 zumeist kräftig gefallen. Die schärfsten Einbrüche erlitten Edmonton und Vancouver mit 3,5% bzw. 35,4%, aber auch in der Hauptstadt Ottawa war der Verfall der Mietpreise mit fast 3% äußerst stark ausgeprägt (siehe Tab. 5, Tab. ). Gegen diesen Abwärtstrend konnten Toronto und Montréal dagegen mit Mietanstiegen von 5,4% bzw. 4,5% aufwarten. Nicht viel anders sah die Situation im ersten Quartal dieses Jahres aus, auch wenn man nur auf die Class A- Kategorie betrachtet. In Calgary, Edmonton, Ottawa und Vancouver sanken die Mieten zwischen 5½% und 12%, in Toronto und Montreál stiegen sie um 2% bzw. gut 5%. Insgesamt betrachtet ist der Ausblick für die nächsten Jahre getrübt. Die schwache Arbeitsmarktentwicklung dürfte sich 215 landesweit in einer verhaltenen Nachfrage nach Büroflächen niederschlagen und den Leerstand auf über 12% ansteigen lassen (Abb. 1). Da die zum Teil geringen Angebotsreserven in den Innenstädten einen regelrechten Bauboom ausgelöst hatten, ist zudem zu berücksichtigen, dass im Prognosezeitraum an einigen Standorten umfangreiche Baufertigstellungen auf den Markt drücken. Mit der Ausweitung des Angebotes an modernen Flächen können Unternehmen wiederum eine bessere Flächeneffizienz erzielen und so ihre Mietkosten senken. Es ist deshalb davon auszugehen, dass viele Nachfrager nach dem Umzug in neue Gebäude an anderer Stelle mehr Flächen freiziehen werden als sie neu belegen. Das dürfte wiederum zu einem merklichen Anstieg der Leerstandsquoten beitragen. In Vancouver wird das dieses Jahr der Fall sein, in Toronto ab 21 und in Calgary, wo sich der Angebotsüberhang stetig aufbläht, vor allem in 217 (Abb. 11, Tab. 4). Abb. 1 Downtown Büromarkt CBRE-EA, DekaBank Fertigstellungen in Tsf (l.s.) Nettoabsorption in Tsf (l.s.) Leerstandsquote in % (r.s.) Prognose Abb. 11 Fertigstellungen in Downtown Tsf Vancouver Toronto Calgary CBRE-EA, DekaBank Prognose Abb. 12 Nettoeffektivmieten Downtown CAD/sf/Jahr Prognose Calgary Edmonton Montreal Ottawa Toronto Vancouver CBRE-EA, Prognosen DekaBank Im Prognosezeitraum bis Ende 219 dürften Montréal und Vancouver noch die geringsten Leerstandsanstiege verzeichnen. Gegen den Trend entwickelt sich der Leer

11 stand in Ottawa, da infolge der Konsolidierung im öffentlichen und privaten Sektor nach derzeitigem Stand das Fertigstellungsvolumen in den nächsten Jahren eher moderat ausfällt. Die besten Aussichten für das Mietwachstum bis Ende 21 bestehen noch für Ottawa und Toronto (Tab. ). Danach trüben sich jedoch die Perspektiven für Toronto wegen der erwarteten Fertigstellungen von Neubauten ein. Über den gesamten Prognosezeitraum dürfte Ottawa ein Mietwachstum von durchschnittlich 3% pro Jahr verzeichnen können. Für Toronto fällt das erwartete Mietwachstum in diesem Zeitraum mit durchschnittlich knapp 1% pro Jahr deutlich bescheidener aus. Für die anderen Downtown-Märkte ist zum Teil mit deutlichen Rückgängen zu rechnen, das gilt für Montréal, besonders aber für die Märkte Calgary und Edmonton (siehe auch Abb. 12). Für Vancouver rechnen wir ab 217 mit einer allmählichen Erholung des Mietmarktes. Tab. 4 Leerstände Downtown-Büromärkte in in % (All Classes) Q P 21P 217P 218P 219P Calgary 13, 5,7 5, 9,2 9,8 11,8 13,8 14,7 18,5 17,8 1,2 Edmonton 8,9 1, 8,3 9,7 1, 1,1 1, 12,5 12,3 15,3 14, Montréal 8,1,4,9 8,2 1,4 11, 12,8 12,2 12,7 12,9 13,1 Ottawa 4, 5,8,1 7,2 8,8 9,2 9, 8,9 8,4 7,8 7,3 Toronto,5 4,8 4,5 5,8 5, 5,4 5,5 8, 8,7 9,3 9,9 Vancouver 5,2 3,4 4,2,1,8 7,4 13, 12,4 12,5 11,3 1,2 gew. Mittel* 7,9 5, 5,5 7,4 8,1 8,7 1,2 11, 12,1 12,2 11,9 *bestandsgewichtet. CBRE-EA, DekaBank Stand: Juli 215 Tab. 5 Nettoeffektivmieten Downtown-Büromärkte in in CAD/sf/Jahr (All Classes) Q P 21P 217P 218P 219P Calgary 14,7 18,5 2,4 22,3 21, 2,1 18,5 1,8 14,5 12,5 12, Edmonton 13,3 15,1 15,5 18,2 13,3 13,2 12,5 11,5 1,5 9,5 9,2 Montréal 1,3 1,8 1,7 17,7 18,5 18, 18, 1,5 15,5 15, 15, Ottawa 15,8 17,2 17,1 15, 12, 11,8 11,9 12,5 13, 13,5 14, Toronto 2,4 21, 22,5 21,9 23,1 22,9 23,4 23,5 23,2 22,7 22,1 Vancouver 2,5 24,5 23,8 24,9 18,4 18,7 17, 1,9 17, 17,5 18,3 gew. Mittel* 17, 19,2 21,1 2, 19,5 19,3 18,9 18,2 17,4 1,8 1, *bestandsgewichtet. CBRE-EA, DekaBank Stand: Juli 215 Tab. Nettoeffektivmieten Downtown-Büromärkte in in % ggü. Vj. in % ggü. Vorjahresende Standort Q P 21P 217P 218P 219P Calgary 2,1 42,8-15,4 -,4-4,3-11,8-9,2-13,7-13,8-4, Edmonton 13,2 2, 17,4-3,5-1,1 -,2-8, -8,7-9,5-3,2 Montréal 3,3 -,8 5,9 4,5,3-2,9-8,3 -,1-3,2, Ottawa 8,9 -,8-8,8-29,5-2,4-1,1 5, 4, 3,8 3,7 Toronto 2,7 7,1-2,8 5,4 -,9 1,,5-1,1-2,3-2, Vancouver 19,5-2,8 4,7-35,4 1, -4,3-4,, 2,9 4, gew. Mittel* 1,3 1,1-1, -7,5-1,2-3,5-3,9-4,5-4,2-1,1 * bestandsgewichtet. CBRE-EA, DekaBank Stand: Juli

12 3.2. Hotelmärkte Das kanadische Hotelgewerbe, das von der globalen Rezession 28/9 erheblich in Mitleidenschaft gezogen worden war allein im Jahr 29 brach die Auslastung um 5 Prozentpunkte ein hat sich in den vergangenen Jahren gut erholt. Die landesweite Auslastung ist 214 wieder auf das Vorkrisenniveau von 5% gestiegen. Der durchschnittliche Zimmerpreis (ADR) ist auf 137 CAD gestiegen und liegt mittlerweile deutlich über dem Niveau vor der globalen Rezession (Tab. 7). Die Zimmererlöse (RevPAR) haben sich 214 um 7,2% auf 89 CAD kräftig erhöht und ebenfalls das Ausgangsniveau aus dem Jahr 28 wieder erreicht. In einigen Märkten könnten 215/1 neue Rekordwerte erreicht werden. Allerdings ist die Performance im Hotelgewerbe stark abhängig von den regionalen und lokalen Rahmenbedingungen. So bescherten die Ausgabenkürzungen der Regierung Ottawa bis 213 rückläufige Belegungszahlen, leicht fallende Zimmerpreise und Verluste bei den Zimmererlösen. Dank der hohen Rohölpreise und der Konjunkturbelebung realisierten alle anderen Märkte bis 213 zum Teil deutliche Anstiege. Am stärksten fielen dieser in den Rohstoff- und Energiestandorten in Westkanada aus (213: Edmonton +9,8%, Calgary +7,3%). Beide Städte wiesen 213 auch die höchste Auslastung auf. Doch mit dem scharfen Ölpreisverfall seit Mitte 214 hat sich das Blatt wieder gewendet. In Calgary ist die Auslastung von 213 auf 214 bereits um drei Prozentpunkte auf 7% und im ersten Halbjahr 215 auf durchschnittlich gut 3% gesunken. Eine merkliche Verbesserung ist vorerst nicht zu erwarten. In den vergangenen beiden Jahren konnte Calgary bei den durchschnittlichen Zimmerpreisen kräftige Anstiege verzeichnen und 214 mit 17 CAD die mit Abstand höchsten Zimmerpreise realisieren (Abb. 13). Aber auch hier ist inzwischen eine deutliche Korrektur eingetreten und der Zimmerpreis hat sich in der ersten Jahreshälfte im Durchschnitt auf unter 1 CAD ermäßigt. Am tiefsten liegt der ADR mit derzeit 13 CAD in Edmonton. In Vancouver lag der durchschnittliche Zimmerpreis 214 bei 14 CAD bei jedoch deutlich höherer Auslastung. Das hatte zur Folge, dass unter den von uns betrachteten Hotelmärkten Vancouver 214 mit über 1% den höchsten RevPAR-Zugewinn erzielten konnte. Mittlerweile ist der ADR auf 155 CAD gestiegen, die Zimmerauslastung jedoch leicht gesunken. Unter den größeren Städten in Zentral- und Ostkanada verzeichneten Montréal 214 Anstiege bei den durchschnittlichen Zimmererlösen um 7,4% und Toronto um 5,4%. In den ersten sechs Monaten dieses Jahres haben diese sich weiter erhöht, und zwar um 9,2% bzw. 5,2% gegenüber dem Vorjahreszeitraum. In Calgary drücken die deutlich geringere Auslastung sowie die tieferen durchschnittlichen Zimmerpreise bereits merklich auf die Performance und bescherten bislang einen RevRAR-Verlust von mehr als 8% gegenüber dem Vorjahr. Abb. 13 Zimmerpreise und Auslastung 214 und 1. Halbjahr 215 ADR* in CAD Montréal Calgary Ottawa Vancouver Toronto Edmonton PKF Consulting, DekaBank *Average Daily Rate = durchschn. Zimmerpreis Auslastung in % Der Performancedruck dürfte sich 215 an den Rohstoff- und Energiestandorten weiter verstärken. Nachdem die Ölpreise Anfang dieses Jahres leicht erholten, gaben sie nach der Einigung im Atomstreit mit dem Iran und der deutlichen Wachstumsabschwächung in den Schwellenländern zuletzt wieder deutlich nach. Zudem wurden mehrere Investitionsprojekte im Rohstoffsektor ausgesetzt, sodass vor allem die Hotelmärkte von Calgary, Edmonton, Regina und Saskatoon unter einer nachgebenden Nachfrage von Geschäftsreisenden und damit niedrigeren Belegung und Zimmerpreisen leiden dürften. Für diese Märkte ist mit deutlichen RevPar- Rückgängen zu rechnen. In Calgary dürfte außerdem die erwartete starke Ausweitung der Kapazitäten von mehr als 1. neuen Zimmern den Druck auf die Performance zusätzlich verstärken. Im Gegensatz dazu bleibt der Ausblick für die Hotelmärkte in Zentral- und Ostkanada positiv. Sie profitieren von den tieferen Energiepreisen und dem schwachen kanadischen Dollar, der die dortige, weniger Rohstoff lastige Exportwirtschaft stützt. Außerdem dürften die zunehmenden Touristen- 12

13 ströme aus den USA und Übersee die Nachfrage nach Hotelzimmern verstärken. Da das Zimmerangebot mit Ausnahme weniger Teilmärkten voraussichtlich nur verhalten ausgeweitet wird, dürfte sich dies alles in einer steigenden Auslastung und höheren Zimmerpreisen niederschlagen. Die westkanadischen Provinzen werden somit wohl wiederum wie in den vergangenen Jahren eine deutlich bessere Performance realisieren. Trotz dieser sehr gegensätzlichen Entwicklung wird landesweit für 215 und 21 ein Anstieg für den durchschnittlichen Zimmerpreis um 3,3% p.a. auf 14 CAD und für den Zimmererlös (RevPAR) um 3,9% p.a. auf 9 CAD erwartet (Tab. 7). Die stärksten Zuwächse mit jeweils rund 5% gegenüber dem Vorjahr dürften Toronto und Montréal verzeichnen. In Toronto dürften wegen der Pan/ParaPan American Games im Juli die Auslastung und Zimmerpreise vorübergehend merklich anziehen, sodass der dortige Hotelmarkt deutlich outperformen dürfte. Für Quebec City wird mit einem Anstieg um gut 4% gerechnet. Tab. 7 Nationaler Hotelmarkt Lagen der Haupteinkaufsstraßen oder Einkaufszentren entsprechende Flächen zu finden. Neben den Neueintritten haben sich bis Anfang 215 aber auch einige große Namen aus dem Markt verabschiedet. Am prominentesten ist der vollständige Rückzug der Billigkaufhauskette Target aus. Bis Mitte April wurden 133 Standorte geschlossen und 17. Beschäftigte abgebaut. Geschäftsschließungen und ein Stellenabbau in diesem Umfang haben einen nachhaltigen Einfluss auf die Einzelhandelslandschaft. So dürften viele der freigezogenen Flächen nicht rasch wieder besetzt werden und der Leerstand entsprechend ansteigen. Abb. 14 Einzelhandelsumsätze Jan-Mai 215* % ggü. Vj P 21P ADR* in CAD Belegung in % RevPAR** in CAD *nominal und saisonbereinigt Statistics Canada, DekaBank PKF Consulting INC, HVS, DekaBank *Average daily rate = durchschn. Zimmerpreis; **Revenue per available room = durchschn. Zimmererlös (ADR*Auslastung) 3.3. Einzelhandelsmärkte Bei internationalen Einzelhändlern vor allem aus den USA ist weiterhin ein wichtiger Absatzmarkt. Nach einigen Enttäuschungen bei ihren Expansionsplänen und schwächerer Umsatzentwicklung in den vergangen Jahren hat die Zahl der Neueintritte ausländischer Retailer in den kanadischen Einzelhandelsmarkt 214 wieder zugenommen, und zwar auf 38. Im Vorjahr waren es 25, 212 nur 19 Unternehmen. Für 215 und 21 planen weitere Markenanbieter einen Markteintritt. Zumeist sind es Luxusmarkenanbieter aus den USA und Europa, die insbesondere Toronto als Eintrittstor für den kanadischen Markt wählen. Dabei besteht immer wieder die Schwierigkeit, in den gesuchten Top- Die Performance der Teilmärkte variiert erheblich je nach Stärke der regionalen Wirtschaft und der lokalen Arbeitsmärkte. Zählten die Rohstoff- und Energiestandorte in den vergangen Jahren zu den umsatzstärksten Regionen, hat sich die Lage mit dem massiven Preisverfall bei Öl und anderen Rohstoffen seit Mitte 214 erheblich verändert (Abb. 14). In Saskatchewan, Alberta und Nova Scotia verzeichnete der Einzelhandel von Januar bis Mai 215 kumuliert bereits Umsatzeinbußen von 1,5 bis 3,5% gegenüber dem Vorjahr. Mit den neuerlichen Preisrückgängen zur Jahresmitte dürften sich die Stimmung bei den privaten Haushalten und damit die Perspektiven für die lokalen Einzelhandelsmärkte weiter eintrüben. Dagegen konnten sich die Regionen, die über eine weniger vom Rohstoffsektor abhängige Wirtschaftsstruktur verfügen, bisher über zum Teil kräftige Umsatzanstiege erfreuen. Ontario (mit Toronto) und British Columbia (mit Vancouver) erzielten in den ersten fünf Monaten dieses Jahres Umsatzzuwächse von 4,5 bzw. fast 8% gegenüber dem Vorjahresniveau. 13

14 Betrachtet man die Großstädte, dann sind die traditionell stärksten Einzelhandelsmärkte Toronto, Montréal und Vancouver. In den Einkaufszentren Eaton Centre und The Bay in Toronto aber auch in den Innenstädten der anderen Großstädte sind Kaufhäuser, Läden, Boutiquen und Gastronomie durch weitverzweigte unterirdische bzw. überdachte Einkaufspassagen verbunden, sodass dem Einkaufsvergnügen auch bei widrigem Wetter und eisigen Temperaturen nichts entgegensteht. Die in den 8er Jahren eröffnete West Edmonton Mall in Alberta gehört zu den weltweit größten überdachten Entertainment-Komplexen und ist mit 35. m² Verkaufsfläche das größte Einkaufszentrum Nordamerikas. Innerhalb der weltweit teuersten 1a-Lagen landet die Bloor Street in Toronto mit 291 USD/sf/Jahr auf Rang 23 (213: 22). An zweiter und dritter Stelle innerhalb von liegen die Saint-Catherine W in Montréal und die Robson Street in Vancouver (Tab. 8). Tab. 8 Mieten 1a-Lagen (Q3/214) Stadt Straße Miete in USD/sf/Jahr Calgary Downt. Shopp. Centre 45 Edmonton Suburb. Shopp. Centre 7 Montréal St. Catherine W 11 Ottawa Sussex Drive 45 Toronto Bloor Street 291 Toronto Downtown 157 Vancouver Robson Street 188 Cushman & Wakefield, DekaBank Der kanadische Einzelhandelsmarkt kann sich den weltweit zu beobachtenden strukturellen Anpassungen und damit einhergehenden veränderten Verhaltensweisen der Konsumenten nicht entziehen. Die zunehmende Bedeutung des Online-Handels und mobiler Plattformen, aber auch die teilweise großen Wachstumsunterschiede und Bevölkerungsbewegungen zwischen den Provinzen sind große Herausforderungen und machen es schwierig, über alle Provinzen hinweg eine einheitliche Geschäftsstrategie zu verfolgen. Hinzu kommt, dass die Jahre 29 bis 213 durch eine eher unterdurchschnittliche Umsatzentwicklung gekennzeichnet waren. Nach dem scharfen Umsatzeinbruch infolge der Finanzkrise und einer durch staatliche Konjunkturprogramme gestützten temporären kräftigen Belebung, konnte der Einzelhandel insgesamt nicht mehr so hohe Zuwachsraten erreichen wie vor der Krise. In den Jahren 212 und 213 beliefen sich diese auf durchschnittlich nur 2,%. Bemerkenswert ist, dass trotz des mageren Beschäftigungsanstiegs und Lohnwachstums die Umsätze 214 um 4,% gegenüber dem Vorjahr zulegten. Der Kernbereich des Einzelhandels, also Umsätze ohne Autos, Kfz-Teile und Benzin, legte um 3,% zu und damit deutlich mehr als in den vorausgegangenen fünf Jahren mit durchschnittlich nur knapp 2% (Abb. 15). Abb. 15 Einzelhandelsumsätze % ggü. Vj Gesamt ohne Autos, Kfz-Teil und Bezin Statistics Canada, DekaBank, *saisonbereinigt Angesichts des moderaten Lohnwachstums und der hohen Verschuldung zeigen sich die kanadischen Privathaushalte nach wie vor eher zurückhaltend. Auch für die nächsten Jahre ist mit einer weniger dynamischen Konsumentwicklung im Vergleich zu früheren Aufschwungsphasen zu rechnen. Dennoch sind die Perspektiven nicht per se ungünstig. Denn seit 28 lässt sich eine Zweiteilung in der Umsatzentwicklung beobachten, die vorerst bestehen bleiben dürfte. Während das mittlere Preissegment eher stagnierende oder rückläufige Umsätze verkraften musste, konnten sich Luxusmarken und Discounter über zum Teil kräftige Zuwächse freuen. Shopping Malls hier ist oftmals das mittlere Preissegment stärker vertreten haben sich auf diesen Trend eingestellt und versuchen verstärkt Marken oder Discounter anzusiedeln. Eine wichtige Rolle spielt nach wie vor der Wechselkurs, insbesondere in den grenznahen Regionen zu den USA. Mit entsprechenden Rabattaktionen versucht man den Kaufkraftabfluss und den Feiertagsverkehr in die USA einzudämmen, sodass sich inzwischen auch in der November ( Black Friday ) zum umsatzstärksten Monat des Jahres entwickelt hat. 14

15 Trotz der nicht übermäßigen Umsatzentwicklung zog die Bauaktivität in den vergangenen Jahren deutlich an. 214 wurden Einzelhandelsobjekte mit einem Flächenvolumen von,2 Mio. sf fertiggestellt, davon entfielen über % auf Toronto, Ottawa und Montréal. Derzeit befinden sich über 12 Projekte in der Entwicklung mit einem Flächenvolumen von über 17 Mio. sf, das entspricht einem Anteil von,2% des Gesamtbestands. Allein in Toronto sind es 49 Projekte mit einem Volumen von 8,9 Mio. sf. Für 215 wird landesweit ein Fertigstellungsvolumen von rund 5,8 Mio. sf erwartet. Der Großteil entfällt mit 1,9 Mio. auf Toronto und mit 1,3 Mio. sf auf Vancouver (Abb. 1). In der Hauptstadt Ottawa und in Montréal wird mit Fertigstellungen im Volumen von Tsd. bzw. 3 Tsd. sf gerechnet. Nach der merklichen Flächenausweitung in den Vorjahren könnte sich dies in nächster Zeit als eine Mietpreisbremse erweisen, auch wenn im weltweiten Vergleich die Mietniveaus und Leerstände relativ niedrig sind und die Nachfrage ausländischer Retailer anhalten dürfte. Abb. 1 Einzelhandelsflächen in Bau (Q4/214) Mio. sf höchste Pro-Kopf-Ausstattung mit knapp 17 sf. (Tab. 9). Edmonton und Calgary weisen ebenfalls eine über dem Landesdurchschnitt liegende Flächendichte auf und rangieren auch beim Besatz mit Fachmarktflächen ganz vorne. Beide Städte liegen in der reichen Rohstoffprovinz Alberta, die in den vergangenen Jahren die höchsten Zuwachsraten beim Einzelhandel aufwiesen. Doch die schwache Entwicklung der Rohstoffpreise wird sich aller Voraussicht nach in diesem Jahr in einer deutlich schwächeren Umsatzentwicklung bemerkbar machen. Dank relativ hoher Pro-Kopf-Einzelhandelsausgaben steht auch die Hauptstadt Ottawa weiterhin stark im Fokus von Entwicklern und Investoren. Tab. 9 Einzelhandelsbesatz 214 Shopping Malls (Mio. sf) Shopping Malls (sf/einw.) Power Center (sf/einw.) Calgary 21,3 15,7 7,9 Edmonton 22, 17,2 1, Montréal 41,3 1,2 4,7 Ottawa 14,8 12, 7,7 Toronto 19, 1, 4,5 Vancouver 25,9 1,2 3, * 25,7 13, 5,4 *1 größte Metropolitan Areas Colliers, Centre for the Study of Commercial Activity, DekaBank in Bau davon Fertigstellung in 215 CBRE, DekaBank Bezogen auf die Fläche entfallen derzeit 85% der Projekte auf Fachmarktzentren, die Erweiterung regionaler Malls sowie von Mischobjekten. Der Anteil gemischt genutzter Objekte hat sich zuletzt auf knapp 19% verdoppelt. Damit wird bei der Entwicklung von Projekten dem zunehmenden Trend einer wachsenden Bevölkerung in den Stadtzentren Rechnung getragen. Mit 14 sf pro Einwohner weist weiterhin einen deutlich geringeren Flächenbesatz mit Einkaufszentren als die USA (23 sf/einw.) auf. Wie oben erwähnt, befinden sich in dem mit über 1 Mio. sf größten Einzelhandelsstandort Toronto umfangreiche Projekte im Bau. Im Hinblick auf den Besatz mit Shopping-Center-Flächen je Einwohner verfügt Toronto über die landesweit 3.4. Industrie- und Logistikmärkte Tiefe Energie- und Rohstoffpreise lasten erheblich auf den Konjunkturperspektiven der Rohstoff produzierenden Provinzen. Das trifft insbesondere Alberta. Andererseits erhöhen diese niedrigeren Preise zusammen mit dem schwachen kanadischen Dollar und der robusten Nachfrage aus den USA die Wettbewerbsfähigkeit in anderen Provinzen wie Manitoba, Ontario und British Columbia. Dort dürfte das Wirtschaftswachstum entsprechend gestützt werden. Für die regionalen Logistikstandorte bestehen damit unterschiedliche Perspektiven. Ein Blick auf die Beschäftigungsentwicklung nach Branchen zeigt, dass nach Überwindung der globalen Rezession die Beschäftigung im Transport- und Lagergewerbe in den vergangenen fünf Jahren stetig zunahm (Abb. 17), und zwar im Durchschnitt um 2% pro Jahr. Die Beschäftigung im Groß- und Einzelhandel hielt sich während der Krise weitgehend stabil und entwickelte sich seit 21 recht dynamisch, aber auch volatil. Das von 15

16 Exporten abhängigen Verarbeitenden Gewerbe, das ab 24 einen strukturellen Beschäftigungsrückgang verzeichnete und im Gefolge der globalen Rezession 28/9 besonders stark Industriearbeitsplätze abgebaut hatte, konnte nur in den Jahren 211/12 in nennenswerten Umfang Beschäftigung aufbauen. In den vergangenen beiden Jahren gingen in dieser Branche erneut Jobs verloren. Die laufenden Indikatoren deuten darauf hin, dass trotz aller Belastungen für die Öl- und Rohstoffindustrie der Arbeitsmarkt gemächlich voranschreitet. Dabei dürfte der Groß- und Einzelhandel sowie das Transport- und Lagergewerbe in diesem Jahr die größten Beschäftigungszuwächse aufweisen. Ab 217 ist mit einer flacheren Aufwärtsentwicklung zu rechnen. Sollte sich der Exportsektor wieder stärker beleben, zeichnet sich für die Industrie ein größerer Nachholbedarf ab. Tab. 1 Industrie- und Logistikmärkte Q1/215 Abb. 17 Beschäftigte nach Branchen 24= Bestand in Mio. sf Verarbeitendes Gewerbe Groß- und Einzelhandel CBRE-EA, DekaBank Leerstand* in % Nettomiete in CAD/sf/Jahr Calgary 125,3 8,7 Edmonton 19 4,7 11,4 Montréal 297 7, 5,2 Ottawa 3,7 8,8 Toronto 753 4,8 5,4 Vancouver 181,5 8,2 Winnipeg 77 5,1,9 national ,,5 * Verfügbarkeitsreserve CBRE-EA, DekaBank Prognose Transport & Lagerhaltung Trotz einer höheren Bautätigkeit in den vergangenen drei Jahren hat sich die Nachfrage nach Industrieflächen bis Ende 214 weiter gut entwickelt, was sich in einer deutlichen Erhöhung der belegten Flächen widerspiegelt. Landesweit belief sich das Fertigstellungsvolumen 214 auf 14,5 Mio. sf. Es lag damit zwar über dem Fünfjahresdurchschnitt, aber gut 9% unter dem Vorjahresniveau. Da sich die Nettoabsorption um fast 7% auf 19, Mio. sf erhöhte, hat sich die Angebotsreserve (aktueller sowie in nächsten drei Monaten verfügbaren Freiflächen) auf 5,2% verringert. So tief war die Leerstandsquote zuletzt Mitte 27 (Abb. 18). Abb. 18 Leerstand und Logistikmiete Nettomiete in % ggü. Vj. (l.s.) Leerstand in % (r.s.) CBRE-EA, DekaBank Prognose Anfang dieses Jahres lassen sich jedoch deutliche Bremsspuren bei der Nachfrage beobachten, die nicht allein auf das unsichere konjunkturelle Umfeld zurückzuführen sind. Erstmals seit dem dritten Quartal 29 verringerte sich die Flächennachfrage, und zwar um 3,4 Mio. sf. Ein Großteil dieses Rückgangs ist auf den Rückzug der Kaufhauskette Target aus dem kanadischen Markt (siehe hierzu den Abschnitt zum Einzelhandel oben) zurückzuführen. Allein aufgrund der nicht mehr benötigten Verteilerzentren wurden Industrieflächen im Volumen von 3,1 Mio. sf im Großraum Toronto und in Calgary freigezogen. Selbst wenn dieser Sondereffekt herausgerechnet wird, war die Nachfrage nach Industrieflächen bis Ende März im Vergleich zu den vergangenen Quartalen schwach. Rückgänge wurden auch aus Edmonton, Winnipeg, Waterloo Region, Ottawa und Halifax berichtet. Auch hier gibt es deutliche regionale Unterschiede, so erhöhte sich in Vancouver die Flächennachfrage um 1,3 Mio. sf und war somit doppelt so stark wie im fünfjährigen Quartalsdurchschnitt Die landesweite Leerstandsquote erhöhte sich im ersten Quartal um 4 Basispunkte auf 5,% (Tab. 1). Unter 1

17 den hier betrachteten Teilmärkten verzeichnete Edmonton mit 9 Basispunkten den stärksten Anstieg, weist dennoch mit 4,7% jedoch weiter den geringsten Leerstande auf. Aufgrund größerer Fertigstellungen bei verhaltender Nettoabsorption dürfte sich der Leerstand jedoch bis Ende dieses Jahres weiter deutlich erhöhen. Ebenfalls kräftig stieg die Leerstandsquote zuletzt in Calgary. Sie erhöhte sich seit Jahresende 214 um Punkte auf,3%. Unverändert und am höchsten blieb der Leerstand mit 7,% in Montréal. Im landesweit größten Markt Toronto erhöhte sich die Quote um 4 Punkte auf 4,8%. Über alle Industrie- und Logistikmärkte betrachtet wird 215 wohl ein schwieriges Jahr bleiben. Größere Fertigstellungen und eine insgesamt verhaltene Nachfrage dürften landesweit die Leerstände weiter merklich ansteigen lassen (Abb. 19). Abb. 19 Logistikflächennachfrage- und angebot national Tsf Fertigstellungen CBRE-EA, DekaBank Nettoabsorption Prognose Nach Mietanstiegen von 3% im Jahr 212 und knapp % in 213 hat sich das Mietwachstum im vergangenen Jahr auf 2,8% verlangsamt. Im ersten Quartal 215 sind die Mieten wieder etwas stärker um 3,8% gegenüber dem Vorjahresquartal gestiegen. Für das laufende Jahr wird mit einem Mietzuwachs von gut 4,5% gerechnet. In den Jahren 21 bis 219 dürfte sich das Mietwachstum bei wieder stabilerer Nachfrage auf durchschnittlich unter 3% verlangsamen. Edmonton weist aktuell das mit Abstand höchste Mietniveau auf, gefolgt von Ottawa und Calgary (Tab. 1). Edmonton dürfte 21 bis 219 jedoch einen durchschnittlichen Rückgang von 1,2% pro Jahr verzeichnen. Für Calgary ist in diesem und kommenden Jahr mit kräftigen Rückgängen zu rechnen, bevor dann ab 217 die Mieten wieder anziehen dürften. Als Outperformer wird sich dieses Jahr wohl Toronto erweisen. Das Mietpreisniveau ist relativ gering. Angesichts der knappen Angebotsreserven wird mit einem Mietzuwachs von über 1% gerechnet. In den nachfolgenden Jahren dürfte sich die Mietanstiege jedoch deutlich moderieren (Abb. 2). Abb. 2 Logistikmieten nach Städten CAD/sf/Jahr Prognose Edmonton Calgary Toronto CBRE-EA, DekaBank 3.5. Investmentmärkte Das gewerbliche Transaktionsvolumen über alle Nutzungsarten (Büro, Handel, Logistik, Hotel und sonstige wie Mehrfamilienhäuser) belief sich 214 auf 2,1 Mrd. CAD und lag damit zum zweiten Mal in Folge unter dem Vorjahresvolumen (Abb. 21). Im Jahr 213 hatten Liegenschaften im Gesamtwert von 2,8 Mrd. CAD den Besitzer gewechselt. Gemessen an dem scharfen Rückgang von über 12% im Jahr 213 hat sich die Schrumpfungsrate auf 2,5% im vergangenen Jahr deutlich verlangsamt. Angesichts des Niedrigzinsumfelds ist das Interesse an Immobilienanlagen jedoch besonders bei Pensionsfonds und institutionellen Anlegern weiterhin groß, außerdem zeigten sich ausländische Investoren verstärkt am Markt. Bevorzugte Anlageklassen waren 214 Büro- und Handelsobjekte, deren Transaktionsvolumen entgegen dem allgemeinen Abwärtstrend um mehr als 19% bzw. 12% gegenüber dem Vorjahresvolumen auf,4 Mrd. bzw.,5 Mrd. CAD zunahmen. Rund die Hälfte aller Transaktionen entfiel auf diese beiden Kategorien (Büro: 24,%; Einzelhandel: 25,%). Alle anderen Segmente des gewerblichen Immobilienmarktes (Logistik, Hotel, sonstige wie Mehrfamilienhäuser) erlitten deutliche Transaktionseinbußen im Vorjahresvergleich, das jeweilige Investitionsvolumen belief sich aber zumeist immer 17

18 noch über dem fünfjährigen Mittel. Das Transaktionsvolumen mit Hotels ist 214 um fast 4% gegenüber dem Jahresergebnis am stärksten geschrumpft, dieses war 213 aber aufgrund einer Großtransaktion im dritten Quartal überzeichnet. Im ersten Quartal 215 wurde mit einem Umsatz von Mio. CAD wiederum das stärkste Vierteljahr seit Herbst 213 erreicht. Auch dieses Mal waren es zwei große Transaktionen in Vancouver, die für das gute Ergebnis sorgten. Abb. 21 Gewerbe-Investmentvolumen Mrd. CAD Büro Industrie Einzelhandel Hotel Sonstige CBRE, DekaBank Prognose Investiert wird in nahezu allen Regionen. Mit einem Volumen von 1,7 Mrd. CAD bzw. 41% aller Gewerbeimmobilienumsätze konnte Toronto seine Stellung als wichtigster Investmentmarkt s behaupten. Im zweitwichtigsten Markt Montréal belief sich der Umsatz auf 5,3 Mrd. CAD, das entspricht einem Anteil von 2% am Gesamtmarkt. Im ersten Quartal 215 ließ die Investitionsdynamik insgesamt merklich nach. Offensichtlich drückte die Unsicherheit im Zusammenhang mit der schwachen Konjunktur und der Rohstoffpreisentwicklung auf die Investorenstimmung. Viele Anleger warten wohl an der Seitenlinie darauf, dass sich der Ausblick aufhellt. Bis Ende März 215 wurden Liegenschaften im Wert von 5,5 Mrd. CAD umgesetzt, fast 3% weniger als im Schlussquartal 214 und 18% weniger als im Vorjahresquartal. Das Transaktionsvolumen lag damit leicht unter dem Durchschnittswert von 5,8 Mrd. CAD, der in den vergangenen fünf Jahren jeweils für das erste Quartal erhoben wurde. Die stärksten Rückgänge verzeichneten die Segmente Büro und Einzelhandel, während Hotels wie oben erwähnt wiederum einen deutlichen Sprung nach vorne machten. Besonders kräftig verringerte sich die Investitionsaktivität in Toronto und Montréal mit Rückgängen um 38% bzw. 33% gegenüber dem Vorjahresquartal. Im Gegensatz dazu sprang der Umsatz vor allem wegen zweier Großtransaktionen in Vancouver um über 8% im Vergleich zum Vorjahr in die Höhe. Sieht man von dieser sehr volatilen Entwicklung ab, dürfte sich angetrieben durch die Suche der Investoren nach höheren Renditen die Investitionsnachfrage im weiteren Jahresverlauf wieder beleben. Aller Voraussucht nach wird aber das Gesamtinvestmentvolumen für 215 mit rund 25 Mrd. CAD erneut unter dem Wert des Vorjahres liegen. Die Investitionsaktivitäten wurden zuletzt sehr stark von privaten kanadischen Investoren angetrieben. Ihr Anteil am gesamten Investmentvolumen war mit über 52% Anfang dieses Jahres sehr hoch, 214 lag er im Schnitt bei 45%. Institutionelle Anleger (ohne Pensionskassen, REITs/REOCs, ausländische Anleger) waren jedoch ebenfalls sehr aktiv. Ihr Anteil hat sich im ersten Quartal gegenüber dem Vorjahr auf 15,2% nahezu verdoppelt. Ihr Fokus richtete sich insbesondere auf Büro- und Einzelhandelsobjekte. Der Anteil der Pensionskassen am gesamten Transaktionsvolumen belief sich 214 auf über 14%, hat sich zuletzt jedoch auf niedrige 7,5% vermindert, da sich ihr Interesse auf hochwertige Anlagen im Ausland verstärkte. Darüber hinaus investierten sie mehr in Wohnimmobilien und Industrieanlagen. REITs (Real Estate Investment Trusts) und REOCs (Real Estate Operating Companies), die in der Vergangenheit von den niedrigen Zinsen in erheblichem Maße profitiert hatten, haben in den vergangenen Jahren trotz des weiter sehr tiefen Zinsniveaus ihre Investitionsaktivitäten merklich zurückgefahren. Ihr Anteil an den Gesamttransaktionen verringerte sich von 3% in 212 auf inzwischen rund 15%, das entspricht dem Niveau von 21. Nach den drei extrem schwachen Jahren 21 bis 212 brachten es ausländische Investoren 214 wieder auf einen Anteil von über 5%. Nach den jüngsten Investorenumfragen von Colliers verharrten die Spitzen-Anfangsrenditen in den einzelnen Segmenten des kanadischen Gewerbeimmobilienmarktes im ersten Halbjahr 215 zumeist auf den erreichten tiefen Niveaus (Tab ). Die Cap Rates für innerstädtische Class A-Gebäude im Topsegment sind damit seit Ende 214 im Mittel nur noch um 1 Basispunkte auf 5,1% gesunken. In der Bankenmetropole Toronto gaben die Anfangsrenditen jedoch nochmals um 3 Basispunkte auf 4,5% nach. In Vancouver liegen sie unverändert bei rekordtiefen 4,25%, auch wenn vereinzelt wohl noch tiefere Werte aufgerufen werden. Vancouver weist somit in allen betrachteten Marktsegmenten die 18

19 höchsten Preise bzw. die niedrigste Spitzenrendite auf (Tab. 11). Am höchsten ist die Bürospitzenrendite derzeit mit,% am Verwaltungsstandort Ottawa. Von Mitte 213 bis Mitte 214 sind die Bürorenditen in der Hauptstadt um 1 Basispunkte gestiegen, tendierten seitdem aber seitwärts. Auch in Calgary und Edmonton sind seit Ende 213 Renditeanstiege zu beobachten, die sich zuletzt jedoch nicht fortsetzten. Allerdings geht aus der aktuellen Umfrage von Colliers hervor, dass beispielsweise in Edmonton mit Blick auf den schwachen Mietmarkt die Renditen wohl weiter nach oben tendieren, wenngleich dies bei Top-Objekten mit stabilen Einkommensströmen bislang noch nicht zu spüren ist. Tab. 11 Cap Rates Downtown-Büromärkte Class A in % Q2/215 Q4/214 Q4/213 Calgary 5,5-,25 5,5-, 5,25-5,75 Edmonton 5,75-,75 5,75-,75 5,5-,5 Montréal 5,75-,5 5,75-,5 5,75-,5 Toronto 4,5-5,5 4,75-, 5,-5,5 Ottawa,-,25,-,25 5,5-, Vancouver 4,25-5, 4,25-5,25 4,75-5,5 Investorenumfrage Colliers, DekaBank Nach der starken Renditekompression der vergangenen Jahre sehen wir kaum noch Potenzial für deutlich tiefere Bürorenditen. Eine breit angelegte, alle Standorte ergreifende Trendwende zu höheren Anfangsrenditen ist bislang zwar ausgeblieben. Aber vor dem Hintergrund langfristig steigender Leit- und Kapitalmarktzinsen und angesichts der immer noch relativ niedrigen Anfangsrenditen erwarten wir ab 21 bis 219 bei den Bürorenditen Anstiege von durchschnittlich 7 Basispunkten. Steigende Renditen in Verbindung mit zum Teil deutlich rückläufigen Büromieten (siehe Tab. ) schlagen sich negativ auf die Kapitalwerte nieder und trüben die Ertragsperspektiven von Büroinvestments (Tab. 15). Tab. 12 Cap Rates Lager- und Logistikmärkte in % per Q2/215 Multi Tenant B Single Tenant A Calgary, -,75 5,75 -,25 Edmonton, - 7, 5,75 -,5 Montréal 7, - 7,75,75-7,5 Toronto,25-7,25 5,25-5,75 Vancouver 5,25 -, 4,75-5,5 Investorenumfrage Colliers, DekaBank Im Prognosezeitraum bis Ende 219 messen wir die besten Perspektiven mit im Mittel 4,7% pro Jahr dem Büromarkt Ottawa bei. Hier stützen vor allem die ab 21 und in den Folgejahren erwarteten Mietanstiege. Ähnliches gilt, wenngleich in deutlich schwächerem Ausmaß für Vancouver für die Jahre 217 bis 219. Doch der erwartete Renditeanstieg drückt die Performance mit rund minus 1% pro Jahr leicht in den negativen Bereich. Besonders ungünstig sind unserer Einschätzung nach die Ertragsperspektiven für Calgary, Toronto und Montréal mit jeweils erwarteten Verlusten von über 8%. Trotz dieser getrübten Aussichten ist zu berücksichtigen, dass es für Investoren mit einem längeren Anlagehorizont auch in den kommenden Jahren je nach Teilmarkt und Objekt immer wieder gute Chancen zur Performancesteigerung gibt, die eine Anlage in kanadische Gewerbeimmobilien attraktiv machen. 19

20 Tab. 13 Cap Rates Einzelhandel in % per Q2/215 Regional Power Center Community Center Strip Mall Calgary 5,25 -, 5,5 -,25, -,75 Montréal 5,75 -,75,9-7,75 7, - 7,75 Toronto 4,75-5,75, -,75 5,5 -,25 Vancouver 4,75-5,5 4,75-5,75 4,75-5,75 Investorenumfrage Colliers, DekaBank Tab. 14 Prognosen Class A Cap Rates Downtown-Büromärkte in % Q2/15 215P 21P 217P 218P 219P Calgary,3 5,8 5,5 5,3 5,5 5,5 5,5 5, 5,8,,2 Montréal,3 5,8 5,8 5,8 5,8 5,8 5,8 5,9,,1,3 Ottawa,3 5,5 5,3 5,5,,,,1,3,5, Toronto 5,8 5, 5, 5, 4,8 4,5 4,5 4,7 4,9 5,1 5,3 Vancouver 5,3 5, 4,8 4,8 4,3 4,3 4,3 4,4 4, 4,8 5, gew. Mittel*, 5,4 5,3 5,2 5,2 5,1 5,1 5,2 5,4 5, 5,8 Colliers, Prognosen der DekaBank; Stand: Juli 215 Tab. 15 Prognosen Gesamterträge* Downtown-Büromärkte in % pro Jahr P 21P 217P 218P 219P Calgary -11,3 39,3 51, -9,9-9, -1,4-9,3-15,1-14,9-5,1 Montréal 17, 14,5 1, 7,,5-3,8-8, -8,3-9, -4,1 Ottawa 1, 2, 5,5-11,7-27,7 51, -7,8 -,9-3,9 1, Toronto 3,7 23,1 9,2 -,9 14, -44,9 1,1,5,7,9 Vancouver 23,1 2,7 3,3 5,4-1,8 18,8-2,7-5, -5,8-5,7 gew. Mittel 19,1 25, 14,9-1,1,8-17, -4,5 -,1 -, -2,3 CBRE-EA, Colliers, Prognosen der DekaBank; *idealtypische Investitionen, einjährige Haltedauer unterstellt, nach Abzug der Kosten. Mittelwert ist bestandsgewichtet. 2