Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG

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1 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG B A S I S D A T E N Bewertung-Nr Auftraggeber Bewerter Eigentümer Niklaus ELSENER Architekt / Schätzungsexperte 942 Mörschwil Augarten Strasse / Hausnr. Fahrweg 4 Zone WG 3 / Wohn-Gewerbe 3-geschossig PLZ / Ort 9443 Widnau SG Grundstücksfläche 435 m2 Objektart Einfamilien-Wohnhaus mit 6½-Zimmer 2-geschossig, mit UG, mit Satteldach, mit sep. Garage + Vorplatz-Dach Raumprogramm UG Mehrzweckraum m² 37, Heiz-Waschr, ZS Eigentümer Daniel Kehl EG Entrée, Wohn-Essr, Küche, Zi, WC, ged.sitzpl Adresse Eichholzstr. 28 OG 3 Zimmer, Bad-Du-WC, Balkon PLZ / Ort 9436 Balgach Garage-Abstellr, Vorplatz, Garten Grundbuch Gemeinde Widnau Baujahr EFH ~199, Garage /21 Parzellen Nr. 269 Letzte grosse Renovation sehr gut getätigter Unterhalt Gebäude Vers. Nr. 239 EFH 332 Garage Letzte Bewertung Bewertungszweck Wertüberprüfung Gebäudeversicherung Amtl. Schätzung SG GVA Steuerwert nicht bekannt Grundlagen: Grundbuchauszug Bauordnung / Zonenplan Katasterplan / Geometerplan Gebäudeversicherungsausweis Mieterspiegel / Mietverhältnisse Pläne Fotos Altlastenkataster vom GBA Widnau Gemeinde Widnau siehe Beilage Nutzung (Vermietung) innerhalb Eigentümerfamilie Grundrisse, Schnitt, Fassaden, siehe Beilage von der Besichtigung kein Eintrag im kantonalen Altlastkataster von 22 Auskünfte Besichtigung im Beisein von D. Kehl (Eigentümer) + A. Temmel (Mieter) Verkehrswert am: 6. Dezember 21 CHF 91' von Südwest, mit 2x gedecktem Garten-Sitzplatz Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls Daten

2 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG von Südwest, ab Fahrweg von Süd von Nordost Vorplatz mit Dach + Hauseingang Wohn-Essraum im EG, mit Cheminée Wohn-Essraum Küche im EG, mit Granit, Gk-Herd, DA, Mikrow, KS, GWA WC im EG Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls Fotos (2)

3 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG Beispiele Zimmer im OG Blick von Galerie auf Hauseingang Bad-Dusche-WC mit 2 Wb im OG, mit Balkonausgang dito Mehrzweckraum m² 37 im UG Werkraum im UG SR-Keller Wasch-Haustechnikraum im UG dito, mit Gasheizung, WW-Boiler Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls Fotos (3)

4 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG Q U A N T I T A T I V E B E U R T E I L U N G 1. Allgemeines Wohnen a.)... b.)... c.) 1.1. Kap.- Satz (in %) % % % a.) Basis Zinssatz b.) Zuschlag bzw. Abzug Makrolage.3.. c.) Zuschlag bzw. Abzug Mikrolage... d.) Zuschlag: aufgeschlüsselt Bewirtschaftungskosten in % des Mietwertes Kosten CHF Kosten CHF Kosten CHF Wohnen Betriebskosten 1' %.%.% - Unterhaltskosten 2' %.%.% - Verwaltungskosten....%.%.% - Mietzinsrisiko....%.%.% - Rückstellungen 6' % Geb.-Neuwert 736'175. Total Zuschläge: 1' Anteil Gebäude-Neuwert: 35% Total a.) Total b.) Total c.) Zinssatz: Zyklus: 25 Jahre Kosten CHF Kosten CHF Kosten CHF 3.7% Rückstellung: 6'441 Kap.- Satz total Begründungen, Bemerkungen Kapitalisierungs-Satz dient lediglich zur Ertragswert-Plausibilisierung Ertragswert ist für eigengenutztes Wohnobjekt von sehr reduzierter Bedeutung, die aktuelle Vermietung (innerhalb Familie) kann nur eingeschränkt als Rendite betrachtet werden gemäss Vorgaben CH-Grossbanken Berücksichtigung Distanz zu Zentren kein Zuschlag, sehr gute zentrale Wohnlage 1.2. Ertragswert auf der Basis Mietwert Ertrag effektiv 1.3. Raumvolumen, verwendete Norm für m3 2. Realwert a. Realwert % Einheit CHF/ Anteil CHF CHF BKP Stk/m2/m3 Stk/m2/m3 (%) Grundstück Annahme bei Fremdvermietung anhand Markt Nutzung resp. Vermietung innerhalb Familie SIA 116 anhand Pläne Nr '45 Landwertannahme anhand Bauland-Handelspreise in Widna nach Lageklasse hoher Landwert infolge kleiner Fläche Total Grundstücke (m2) % 24'45 1 Vorbereitungsarbeiten % 1'875 2 Gebäude EFH Vers. Nr. 329 Baujahr ~ '575 - Altersentwertung (technische Entwertung) 15.% (617) - -12' '589 Garage Vers. Nr. 332, mit Dach über Eingangsvorplatz Baujahr '6 - Altersentwertung (technische Entwertung) 1.% (288) - -4'96 44'64 - Altersentwertung (technische Entwertung).% - Total Gebäude Neubauwert (m3) 1'12 736'175 - Total Altersentwertung - -17'946 Total Gebäude Zeitwert 69% 628'229 4 Umgebung Hartflächen: Vorplatz, Wege, Sitzplätze ' Grünflächen: Wiese, Bepflanzung '98 Gebäudefläche Altersentwertung 15.% - -5'547 Total Umgebung 3% 31'433 5 Nebenkosten Gebühren, Beiträge, Rundung 4.53%.% 35'24 Total Nebenkosten 4% 35'24 Realwert Total 1% 91' Wertquote Realwert nach StWE Wertquote / Anteil %o Total Landwertberechnung nach Lageklasse (SVKG, SEK/SVIT): / LK: 1' 4.4 = CHF 75 Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls RW

5 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG 3. Ertragswert a. Ertragswert Wohnen CHF/m2 /p.a CHF/m2 /p.a CHF p.a. CHF/m2 CHF/m2 /p.a /p.a Anteil CHF p.a. % 6½-Zimmer-EFH '3 39'6 mit Küche, Bad-Du-WC, sep. WC, Balkon im OG, Kellerräume, 2 gedeckte Sitzplätze, Garten UG m² 37 Mehrzweckraum EG m² 82 Wohn-Essr, Kü, Zi OG m² 69 3 Zi + Bad-Du-WC Garage mit Abstellfläche '92 Unterstände (unter Vorplatz-Dach) Parkplätze (ohne Zusatzwert) 2./.. Sockelleerstand in %.% Total p.a '52 42'24 1% Ertragswert Wohnen b. Ertragswert... CHF/m2 /p.a CHF/m2 /p.a CHF p.a. CHF/m2 CHF/m2 /p.a /p.a 5.25 % 85'2 1% Anteil CHF p.a. % Autoeinstellplätze Unterstände Parkplätze./.. Sockelleerstand in %.% Total p.a. % Ertragswert... c. Ertragswert... CHF/m2 /p.a CHF/m2 /p.a Kapitalisierungssatz: Kapitalisierungssatz: CHF p.a. CHF/m2 CHF/m2 /p.a /p.a. % % Anteil CHF p.a. % Autoeinstellplätze Unterstände Parkplätze./.. Sockelleerstand in %.% Total p.a. % Ertragswert... Anzahl Einheiten Anzahl Einheiten Anzahl Einheiten NF (m2) NF (m2) NF (m2) Mietzins Effektiv Mietzins Effektiv Mietzins Effektiv Kapitalisierungssatz: Mietwert nachhaltig Mietwert nachhaltig Mietwert nachhaltig. % % Nutzfläche total m2 188 Durchschnittlicher m2-preis p.a. CHF 225 Mietwert pro Jahr (inkl. übrige Nutzungen, inkl. Abzüge) CHF 42'24 1% Mietertrag effektiv pro Jahr (inkl. übrige Nutzungen, inkl. Abzüge) CHF Durchschnittlicher Kapitalisierungssatz 5.25% Ertragswert CHF 85'2 1%./. aufgelaufene Rückstellungen von 1 Jahren seit Erstellung Zinssatz: 3.7% CHF -76'265 jährliche Rückstellungen: 6'441 Ertragswert Total CHF 728'935 Begründungen, Bemerkungen Ertragswert ist für ein eigengenutztes Wohnobjekt von reduzierter Bedeutung / eine allfällige Vermietung kann nur eingeschränkt als Rendite betrachtet werden / Ertragswert wird deshalb hier lediglich zur Plausibilisierung ermittelt Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls EW

6 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG B E W E R T U N G Berechnung Verkehrswert Realwert Total 1 x Realwert CHF 91' Ertragswert Total x Ertragswert CHF 728'935 Verkehrswert Gewichtet CHF 91' Abzüge (CHF) dringend notwendiger Unterhalt Wohnrecht/Nutzniessungsrecht Temporärer Mindernutzen weitere Abzüge, Rundung Zuschlag (CHF) weitere Zuschläge, Rundung Temporärer Mehrnutzen CHF gemäss Anhang WR_NNR CHF gemäss Anhang BW CHF CHF CHF gemäss Anhang BW CHF Verkehrswert CHF 91' verwendeter Verkehrswert ab Realwert CHF 91' Begründungen Vergleichswert Verkaufspreis Nettowohnfläche Vergleich bei CHF 91' abzügl. Garage mit Abstellfläche CHF 4' = CHF 87' mit NWF m² 188 = CHF/m² 4'628, dieser m²-preis liegt für dieses gut ausgebaute EFH (mit schönem Garten etc.) an sehr guter + ruhiger Zentrallage im mittleren bis oberen Bereich der Marktpreise in der Region Beschreibung Gut ausgebautes 6½-Zimmer-EFH, 2-geschossig mit ausgebautem Untergeschoss, qualitätsvoller Massivbau (Doppelschalen-Aussenmauer, breites Holz-Satteldach mit Ziegel + KuTiZi-Blech, Kunststoff-Fenster, Rollläden, Holztüren), sehr gepflegter Ausbau (Holzparkett, Naturstein, Platten, teilw. Holzdecken unter hoher Dachschräge), sehr gute Haustechnik (Bodenheizung mit neuer Gasfeuerung, Cheminée, zentr. WWV, reichhaltige Elektroanlagen, reichhaltiges Bad-Du-WC, sep. WC, Wascheinr), mit separatem Garagengebäude mit Abstellfläche + verbindendem grossem Vorplatzdach Gebäude in sehr gutem Zustand, Wohngebäude mit sehr guter Energieeffizienz, ohne Erneuerungs- oder Sanierungsbedarf, mit sehr gut + laufend getätigtem Unterhalt Sehr zentrale + ruhige Ortslage, kleine Grundstückfläche (mit kurzer Distanz zum ostseitigen Nachbarhaus), gepflegte Gartenanlage mit 2 sonnigen gedeckten Sitzplätzen + Hecken + sauber gepflästertem Vorplatz Bemerkungen Vorbehalt: Bewertungen haben Schätzungscharakter / ein Handelswert bestimmt sich letztlich immer durch Angebot und Nachfrage / Wert und Nutzen sind immer persönlichen Urteilen unterworfen und können durch den Bewerter nur schwer und nie als definitiv vorausbestimmt und beurteilt werden / eine Wertabweichung ist durchaus möglich / die Bewertung erfolgt deshalb ohne Haftung für die Realisierbarkeit Ort: 942 Mörschwil Unterschrift: Datum: 6. Dezember 21 Der Bewerter Niklaus ELSENER Architekt / Schätzungsexperte ehem. Präsident Schätzungskommission Stadt St.Gallen Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls Bewertung

7 Bewertung EFH am Fahrweg 4 in Widnau SG Lagepläne Niklaus ELSENER Architekt Widnau Fahrweg 4.xls Lageplan