Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich

Transkript

1 Ausprägung und Ursache von Anreizen bei der Vermietung von Büroliegenschaften im Grossraum Zürich Karin Voigt Zürich, 20. Oktober 2015 Swiss Real Estate Research Congress

2 Anreize und Marktteilnehmer Auswirkungen auf alle wesentlichen Parteien, welche an einem Mietverhältnis beteiligt sind. Phänomen sowohl bei Wiedervermietungen wie auch bei Neuvermietungen Mieter - Anreize für Abschluss Mietverhältnis Eigentümer - Tiefere Einnahmen und tiefere Rendite, bei gleichbleibenden, marktüblichen Mietzinsen Vermarkter - Nutzung in Vertragsverhandlung (Instrument der Mietzinsreduktion führt allenfalls zu niedrigeren Vermarktungshonoraren) 2

3 Problemstellung / Zielsetzung Ein grosses Angebot und steigende Leerstände prägen den Schweizer Büromarkt vor allem in Ballungszentren. Begriffe wie mietzinsfreie Zeit, Staffelmieten und Beteiligung an Mieterausbauten werden immer häufiger durch den Vermieter als sogenannte Mietzinsanreize genannt. Mietzinsanreize im Büromarkt effizient und ertragsoptimiert gestalten Werkzeug für Eigentümer für adäquate Anreizbandbreite Beispielrechnungen erwarteter Anreizhöhen anhand Vorhersageformel 3

4 Datengrundlage Übersicht der Variablen Abhängige Variable Mietzinsanreize in CHF Gebäude- und Mietvertragsfaktoren Unabhängige Variable Versicherungswert gemäss GVZ in CHF Nettojahresmiete Vertrag in CHF Nettomietwert in CHF Vereinbarte Mietfläche in m2 Vertragsdauer in Monaten Vertragsbeginn als Datum Liegenschaftsalter in Jahren Ausbaustandard als Kategorie Stockwerke als Nummer Abbildung 1: Initiale Variablenübersicht der Datenbasis Umgebungs- und Marktfaktoren Unabhängige Variable Nettomarktmiete je m2 in CHF Zentralität / Postleitzahl Städtebauliche Qualität / Bauzone Distanz zum ÖV in m Sozioökonomische Faktoren Unabhängige Variable Dichte / Alle-zu- Büroangestellten CHF in steuerbaren Einkommen / Person 380 Büromietobjekte 92 Liegenschaften mit jeweils 1 bis 42 Objekten Baujahr 1901 und Versicherung, 4 Immobilienfonds, 3 Pensionskassen / Anlagestiftungen und 1 Immobilien-AG die Auswahl ist nicht zufällig aus Mietverträgen 4

5 Datengrundlage Anreize - Abhängige Variable N= 380 Abhängige Variable 1. Erweiterung vom 2. Erweiterung vom Netto Mietfreie Zeit seit Staffelmieten seit als aggregierte Vertrag in Monaten Vertrag in Monaten Ausbaubeteiligungen Vertragsabschluss Vertragsabschluss Anreizhöhe in CHF an den Mieter in CHF in Monaten in CHF D_INCENT_CHF EXT1_MONTHS EXT2_MONTHS NFOA_CHF RFP_MONTHS STM_MONTHS Mittel 112' ' Median 32' Abbildung 2: Komponenten (quantifizierbare Anreiztypen) der abhängigen Variablen Anreiztypen der abhängigen Variablen werden auf quantifizierbare Anreiztypen beschränkt. Staffelmiete bewusst einsetzen, reduziert langfristig den Ertrag (5 Objekte 60% der Anreizhöhe) Beteiligung an Mieterausbau sinnvoll, da Mehrwert, auf Grund früher Fälligkeit, grösseren Einfluss auf die Anreizhöhe (Zeitwert) (42 Objekte - 38% der Anreizhöhe) Anreize der mietzinsfreien Zeit im Verhältnis gering geeignetes Mittel (69 Objekte 2% der Anreizhöhe) 5

6 Datengrundlage Anreize - Abhängige Variable N= 380 Abhängige Variable 1. Erweiterung vom 2. Erweiterung vom Netto Mietfreie Zeit seit Staffelmieten seit als aggregierte Vertrag in Monaten Vertrag in Monaten Ausbaubeteiligungen Vertragsabschluss Vertragsabschluss Anreizhöhe in CHF an den Mieter in CHF in Monaten in CHF D_INCENT_CHF EXT1_MONTHS EXT2_MONTHS NFOA_CHF RFP_MONTHS STM_MONTHS Mittel 112' ' Median 32' Abbildung 2: Komponenten (quantifizierbare Anreiztypen) der abhängigen Variablen Beteiligung Mieterausbau Mietzinsfreie Zeit Staffelmiete Incent 10' '000! Objekte ohn Beteiligung Mieterausbau Mietzinsfreie Zeit Staffelmiete Incent 100' '000 10' '000! Objekte ohne Mietzinsanreize 100' ' ' '000 1'000'000 1'000' km Abbildung 3: Verschiedene Anreiztypen abhängige Variable Stadt Zürich eigene Darstellung (Bundesamt für Statistik, 2014) 6

7 Ergebnisse Nach Erfüllung der Modellvoraussetzungen einer linearen Regression sind 3 Faktoren nicht auf 1% Niveau nicht ablehnbar. Positive Beeinflussung der aggregierten monetären Anreize durch Nettojahresmiete Negative Beeinflussung der aggregierten monetären Anreize durch ausserstädtische Lage und tiefe Stockwerke. Coefficients Estimate Std. Error t value Pr(> t ) (Intercept) < 2e-16 *** Log(10)_ IB_NAR_CHF e-16 *** IB_NEW_F_NUMhigh *** IA_AC_NEW_TYPEout_city ** Signif. codes: 0 *** ** 0.01 * Residual standard error: on 102 degrees of freedom, Multiple R-squared: , Adjusted R-squared: , F-statistic: on 3 and 102 DF, p-value: < 2.2e-16 Abbildung 4: Endmodell - Koeffizienten Multiple Regression, Modell gültig unter Transformation der anhängigen Variablen unter Anwendung der Box-Cox Transformation Lambda =

8 Stockwerke > 5 Stockwerke =< 5 Anwendungsbeispiele Innerstädtisch Feststellung 1: Beispiel für Netto Jahresmiete von CHF 100`000 Ausserstädtisch Feststellung 2: Beispiel für Netto Jahresmiete von CHF 100`000 Im Vorhersageintervall von bis Bei einer Netto Jahresmiete von CHF 100`000 beträgt die Anreizhöhe CHF 38`276.01, wenn es eine gibt, innerstädtisch und bei Stockwerken mit weniger als / oder gleich 5 Geschossen. Feststellung 3: Beispiel für Netto Jahresmiete von CHF 100`000 Im Vorhersageintervall von bis Bei einer Netto Jahresmiete von CHF 100`000 beträgt die Anreizhöhe CHF 17`701.81, wenn es eine gibt, ausserstädtisch und bei Stockwerken mit weniger als / oder gleich 5 Geschossen. Im Vorhersageintervall von bis Keine Interpretation Bei einer Netto Jahresmiete von CHF 100`000 beträgt die Anreizhöhe CHF 20`140.75, wenn es eine gibt, innerstädtisch und bei Stockwerken mit mehr als 5 Geschossen. Abbildung 5: Beispielrechnungen erwarteter Anreizhöhe anhand der Vorhersageformel für Büroimmobilien und Angabe der zugehörigen Vorhersageintervalle 8

9 Karin Voigt Regionalleiterin Bauherrentreuhand Ost / Mitte Bauherrentreuhandmandate Sanierungen / Neubau Analysen, Due Diligence, Beratungen und Machbarkeiten Qualitätssicherung Betreuung von Garantiewesen und Mängelbehebungen 3 Teams mit 16 Bauherrentreuhändern Bisherige Erfahrung Projekt- und Teamleiterin Bauherrentreuhand, Wincasa Zürich, Projektleiterin, Valsecchi Architekten Zürich, Photo Max Mustermann Karin Voigt MAS UZH in Real Estate MAS MTEC ETH Regionalleiterin Bauherrentreuhand Ost / Mitte Wincasa AG Reitergasse Zürich T F karin.voigt@wincasa.ch 9

10 Wincasa überzeugt mit einem professionellen, lebenszyklusübergreifenden Dienstleistungsportfolio mit der Expertise von 730 Spezialisten, an 23 Standorten, aus einer Hand. Wir freuen uns auf Ihre Herausforderungen! Wincasa AG übernimmt keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität der in dieser Präsentation aufgeführten Dienstleistungen und Informationen. Wincasa AG behält sich vor, den Inhalt dieser Präsentation jederzeit abzuändern oder zu ergänzen. Jede Haftung für falsche oder unvollständige Informationen wird hiermit ausdrücklich ausgeschlossen. Der Inhalt dieser Präsentation von Wincasa AG ist urheberrechtlich geschützt. Das Reproduzieren, Vervielfältigen oder Benutzen für öffentliche oder kommerzielle Zwecke sowie das Verteilen und Weitergeben dieser Präsentation an Dritte ist ohne vorherige schriftliche Zustimmung von Wincasa AG untersagt. Der Name "Wincasa" und die Komponenten ihres Logos sind geschützte Marken von Wincasa AG, Grüzefeldstrasse 41, Postfach, 8401 Winterthur.