Bestandsmanagement I: Vermietung
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- Bernt Ursler
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1 Bestandsmanagement I: Vermietung Rainer Hummelsheim Modul 6220
2 Impressum DAM.Deutsche Akademie für Management GmbH Margaretenstraße Berlin Tel. 030/ Fax. 030/ Verfasser: Rainer Hummelsheim Diplom-Kaufmann Rainer Hummelsheim ist Immobilienkaufmann und Immobilienfachwirt und hat an der FernUniversität Hagen studiert. Er ist seit 1995 geschäftsführender Gesellschafter einer Immobilienverwaltungsgesellschaft und engagiert sich freiberuflich als Honorardozent in der Erwachsenenbildung zu Immobilienkaufleuten und Immobilienfachwirten sowie als Lehrbeauftragter für das Gebäudemanagement und Facility Management in immobilienwirtschaftlichen Bachelor- und Masterstudiengängen. Zusätzlich ist er ehrenamtlich in Prüfungsausschüssen für Immobilienkaufleute und Immobilienfachwirte tätig. Rainer Hummelsheim ist Mitglied im RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors), gif e. V. (Gesellschaft für immobilienwirtschaftliche Forschungen) und IVD (Immobilienverband Deutschland). 1. Version September DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH, Berlin. Alle Rechte vorbehalten. Der gesamte Inhalt des vorliegenden Studienbriefs (Texte, Bilder, Grafiken, Design usw.) und jede Auswahl davon unterliegt dem Urheberrecht und anderen Gesetzen zum Schutze geistigen Eigentums der DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH oder anderer Eigentümer. Jede Verwertung außerhalb der engen Grenzen des Urheberrechts ist ohne Zustimmung des Eigentümers unzulässig und strafbar. Dies gilt insbesondere für Vervielfältigungen, Übersetzungen, Mikroverfilmungen und die Einspeicherung und Verarbeitung in elektronischen Systemen. Zuwiderhandlungen werden zivil- und strafrechtlich verfolgt. Die Wiedergabe von Gebrauchsnamen, Handelsnamen, Warenbezeichnungen usw. in diesem Text berechtigt auch ohne besondere Kennzeichnung nicht zu der Annahme, dass solche Namen im Sinne der Warenzeichen- und Markenschutz- Gesetzgebung als frei zu betrachten wären und daher von jedermann benutzt werden dürften. Sämtliche verwendete Handelsmarken oder Markenzeichen sind Eigentum der jeweiligen Rechteinhaber. Die DAM. Deutsche Akademie für Management GmbH und ihre Autoren haben höchste Sorgfalt bei der Erstellung des vorliegenden Studienbriefs angewandt. Dennoch übernehmen sie keinerlei Verantwortung oder Haftung für Richtigkeit oder Vollständigkeit, eventuelle Fehler oder Versäumnisse innerhalb des Studienbriefs. Die Inhalte und Materialien werden unter Ausschluss jeglicher Gewährleistung zur Verfügung gestellt. Insbesondere erfolgt die Anwendung von im Studienbrief dargestellten Erkenntnissen auf Gefahr des Teilnehmenden. Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Studienbrief bei Personenbezeichnungen stets die männliche Form verwendet. Damit werden Frauen wie Männer gleichermaßen angesprochen. Printed in Germany. By MKM 2 Bestandsmanagement I: Vermietung
3 Inhaltsverzeichnis Symbolverzeichnis 4 Abkürzungsverzeichnis 5 Einleitung 7 1 Immobilienarten des Bestandsmanagement Preisfreie Wohnungen Preisgebundene Wohnungen Wohnungseigentum Gewerbeimmobilien Eigenbestandsmanagement und Treuhandbestandsmanagement 16 2 Rechtliche Grundlagen für das Vermietungsmanagement Mietrechtsgesetze Wohnungseigentumsgesetz Gewerbemietrecht 22 3 Bestandsmanagement gemäß DIN Gebäudemanagement Das Gebäudemanagement nach DIN Das kaufmännische Gebäudemanagement Das technische Gebäudemanagement Das infrastrukturelle Gebäudemanagement Das Flächenmanagement 31 4 Das kaufmännische Gebäudemanagement für die Vermietung Das Vermietungsmanagement Die Mieterauswahl Der Versicherungsschutz für Mieter Die Mietpreiskalkulation Die Betriebskostenkalkulation Die Mietsicherheit Die Bestands- und Vertragsdatenerfassung Das Mietvertragsmanagement 51 5 Das technische Gebäudemanagement für die Vermietung Die Abnahme eines gekündigten Mietbereiches Dokumentation bei Leerstand und Neuvermietung Energiemanagement bei Leerstand und Neuvermietung Informationsmanagement bei Leerstand und Neuvermietung Modernisierungsmaßnahmen zur Optimierung der Neuvermietung Sanierungsmaßnahmen Umnutzungsoptionen Die Übergabe der Mietsache nach Neuvermietung 67 Inhaltsverzeichnis 3
4 6 Das infrastrukturelle Gebäudemanagement für die Vermietung Servicemaßnahmen für ausziehende Mieter Servicemaßnahmen für Neumieter 71 7 Das Flächenmanagement für die Vermietung Nutzerorientiertes Vermietungsmanagement Anlageorientiertes Vermietungsmanagement Immobilienwirtschaftliches Vermietungsmanagement, Leerstandsoptimierung Serviceorientiertes Vermietungsmanagement Dokumentation und Informationssysteme 79 Zusammenfassung 81 Antworten zu den Kontrollfragen 82 Literaturverzeichnis 85 Stichwortverzeichnis 86 Symbolverzeichnis Beispiel Definition Kontrollfrage Merksatz Studienziele Übungsaufgabe Zusammenfassung 4 Bestandsmanagement I: Vermietung
5 Einleitung Jeder Vermieter hat vom Grundsatz her ein originäres Interesse daran, dass seine Immobilie Wohnung oder Gewerbeeinheit vermietet ist. Denn nur eine vermietete Immobilie ermöglicht Mieteinnahmen. Und diese sind der (Miet-) Zins für die Investition des Vermieters und notwendig für die laufende Bewirtschaftung der Immobilie. In diesem Studienbrief erhalten Sie eine Einführung in das Vermietungsmanagement von Immobilien. Das Vermietungsmanagement steht im unmittelbaren Zusammenhang mit dem Immobilienbestandsmanagement, das im Studienbrief Bestandsmanagement: Bewirtschaftung vermittelt wird. Als Einstieg in das Vermietungsmanagement werden die unterschiedlichen Arten von Immobilien differenziert, da die Vermietung von Wohnraum, Wohnungseigentum oder Gewerbeimmobilien auf zum Teil unterschiedlichen Rechtsgrundlagen basiert, die es zu beachten gilt. Im Anschluss erhalten Sie einen Überblick über die rechtlichen Grundlagen für die Vermietung von Wohnraum, Wohnungseigentum und Gewerberaum. Zur klaren Strukturierung und zum besseren Verständnis folgt dann eine Einführung in das Bestandsmanagement auf der Grundlage der DIN Gebäudemanagement, die das gesamte operative Immobilienmanagement in die vier Leistungsbereiche kaufmännisches, technisches und infrastrukturelles Gebäudemanagement sowie Flächenmanagement gliedert. Das Vermietungsmanagement wird anschließend darauf aufbauend unter Anwendung der Gliederung der DIN Gebäudemanagement als roter Faden vermittelt. Nachdem Sie diesen Studienbrief durchgearbeitet haben, sind Sie in der Lage,... Allgemeine Lernziele: die unterschiedlichen Immobilienarten als Grundlage für die Vermietung zu differenzieren; die rechtlichen Grundlagen für die Vermietung von Wohnraum und von Gewerberaum zu unterscheiden; das Konzept des Gebäudemanagements gemäß DIN als Grundlage des Bestandsmanagement nachzuvollziehen; die Vermietung auf der Grundlage des kaufmännischen, des technischen und des infrastrukturellen Gebäudemanagements sowie des Flächenmanagements anzuwenden. Einleitung 7
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