REAL I.S. GRUNDVERMÖGEN IMMOBILIENPORTFOLIO BONN MÜNCHEN. Stand 01/ Fronhofer Galeria

Transkript

1 REAL I.S. GRUNDVERMÖGEN IMMOBILIENPORTFOLIO Stand 01/ Fronhofer Galeria BONN Einzelhandel, Büro Anzahl Mieter 41 Mietfläche rd m 2 01 RegerHof MÜNCHEN Büro, Einzelhandel Anzahl Mieter 22 Mietfläche rd m 2

2 Real I.S. Grundvermögen IMMOBILIENPORTFOLIO ÜBERBLICK Kurzzusammenfassung Details siehe jeweiliges Objektdatenblatt Stand 01/2016 Anzahl Immobilien im Portfolio: 2 Objekte Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge im Portfolio (entsprechend dem Anteil des Kaufpreises am Gesamtportfolio): 7,7 Jahre Objekt Anteil Portfolio Kaufpreis 1) davon FK (in %) Leerstandsquote 2) 01. München, RegerHof 59,3 % EUR 53,17 Mio. EUR 26,00 Mio. (48,9) 3,3 % 02. Bonn, Fronhofer Galeria 40,7 % EUR 36,55 Mio. EUR 17,90 Mio. (49,0) 3,6 % Gesamt 100 % EUR 89,72 Mio. EUR 43,90 Mio. (48,9) 3,4 % Anteil Nutzungsarten im Portfolio in % bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 3) Einzelhandel Büro 13 % Sonstiges 32 % 55 % 1) Ohne Anschaffungsnebenkosten und Berücksichtigung der Einbehalte/Kaufpreisreduzierung 2) Bezogen auf Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) 3) Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) München, RegerHof Bonn, Fronhofer Galeria Diese Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Weitere Informationen zum Real I.S. Grundvermögen enthält die allein maßgebliche Verkaufsunterlage: der Verkaufsprospekt mit Stand vom 27. Juni Beachten Sie auch die wichtigen Hinweise in der Produktinformation Portfoliodarstellung.

3 Real I.S. Grundvermögen RegerHof München Welfenstraße München

4 Die Immobilie Das Büro- und Einzelhandelsgebäude RegerHof zeichnet sich in mehrfacher Hinsicht aus: durch seine gute innerstädtische Lage in München, die zertifizierte Nachhaltigkeit (Zertifikat der Deutschen Gesellschaft für Nachhaltiges Bauen (DGNB) in Gold) und eine gelungene Mischung aus Architektur und Grün. Im RegerHof erstrecken sich die Büroräume vom ersten bis zum sechsten Obergeschoss, mit bewachsenem Innenhof im ersten Obergeschoss. Im Erdgeschoss befinden sich die Einzelhandelsflächen, in den beiden Untergeschossen 224 Tiefgaragen-Stellplätze. Die Immobilie ist Teil des mit Architekturpreisen ausgezeichneten neu entwickelten Stadt-Quartiers WelfenHöfe, das den LöwenHof, den TassiloHof und den RegerHof vereint. Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen sind aktuell nicht geplant. Die Lage Der RegerHof liegt im beliebten Münchner Stadtviertel Haidhausen/ Au auf der rechten Isarseite. In direkter Umgebung befinden sich zahlreiche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindertagesstätten. Von dort sind der Münchner Ostbahnhof als wichtiger Verkehrsknotenpunkt, das Stadtzentrum und die Isarauen dank guter Verkehrsanbindung bequem und schnell erreichbar (Trambahn- und Bus-Haltestellen in Laufweite, S-Bahn-Haltestelle ca. zehn Gehminuten entfernt). Eckdaten Objekttyp/Nutzung Kaufdatum 12 / 2014 Baujahr 2012 Büro und Einzelhandel Kaufpreis EUR 53,17 Mio. 1) zzgl. Anschaffungsnebenkosten ca. EUR 3 Mio. Grundstücksgröße m² Mietfläche gesamt Büro / Lager m² BGF 3) Einzelhandel m² MF-G 4) Stellplätze gesamt 224 Leerstandsquote bzgl. 3,3 % Jahresnettomiete (Soll) 5) Verkehrswert lt. Gutachten EUR 57 Mio. Bewertungsstichtag Jahresnettomiete (Soll) 6) rd. EUR 2,78 Mio. Fremdkapital EUR 26 Mio. Laufzeit Zinssatz p. a. 1,69 % Zinsbindung Tilgung 0 % Mieter: 22; davon Top 5* Name Nutzung Mietfläche 2) in % Landeshauptstadt München Büro rd m² 20,2 Kaiser s Tengelmann Einzelhandel rd m² 13,8 stellenanzeigen.de Büro rd m² 11,5 TELUM GmbH Büro rd. 847 m² 5,8 Dirk Rossmann GmbH Einzelhandel rd. 818 m² 5,6 außerdem: Bavaria Parkgaragen GmbH Parken 210 Stellplätze Nutzungsaufteilung* bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 5) Laufzeiten der Mietverträge* in % bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 6) 9 % 23 % Einzelhandel Büro Sonstiges % >2026 Anteilig sind mitvermietete Lagerflächen den Hauptnutzungsarten der jeweiligen Mieter zugerechnet. Park- und weitere Lagerflächen sind der Nutzungsart Sonstiges zugerechnet. 1) Entspricht einem Einkaufsfaktor von 18,9. 2) Ohne Lagerflächen. 3) BGF = Bruttogrundfläche 4) MF-G = Mietfläche für gewerblichen Raum nach gif 5) Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) 6) Jahresnettomiete ohne Berücksichtigung des Leerstands (Marktmiete) Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge: 9,5 Jahre Diese Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Weitere Informationen zum Real I.S. Grundvermögen enthält die allein maßgebliche Verkaufsunterlage: der Verkaufsprospekt mit Stand vom 27. Juni Beachten Sie auch die wichtigen Hinweise in der Produktinformation Portfoliodarstellung. * Stand: 01/2016

5 Real I.S. Grundvermögen Fronhofer Galeria Bonn Schwertberger Straße Bonn (Bad Godesberg) Wichtiges Ereignis: Hochwasser in Bad Godesberg am 4. Juni 2016 Wasserschaden im Objekt Fronhofer Galeria führte zum Betriebsausfall Büromieter und Fitnesscenter haben Betrieb wieder aufgenommen Schimmelsporen müssen vor Eröffnung des Centers beseitigt werden, Reinigungsarbeiten werden ca. sieben Wochen dauern, beginnend nach Räumung sämtlicher Ladenflächen Eine frühere Übergabe der Mietflächen an die Mieter war und ist nicht möglich Tiefgarage voraussichtlich Ende des Jahres wieder in Betrieb Für das Objekt besteht ein umfangreicher Versicherungsschutz Fondsperformance: Das Fondsmanagement ist insgesamt zuversichtlich zur Gesamtentwicklung des Fonds Weitere Details siehe Seite 3

6 02 Die Immobilie Das Einzelhandelszentrum Fronhofer Galeria mit Büroflächen sowie einem Parkhaus liegt im Stadtteil Bad Godesberg, ca. 6 km vom Bonner Zentrum entfernt. Der markante acht Stockwerke umfassende Büroturm gehört ebenso zum Gesamtensemble wie der zweigeschossige Rundbau mit Alu-Glas-Fassade und das viergeschossige Hauptgebäude, in denen eine Shopping Mall und ein Fitnesszentrum untergebracht sind. Shoppen, Fitness und arbeiten, alles unter einem Dach ein gut gemischtes und attraktives Konzept. Bestands- und Projektentwicklungsmaßnahmen sind aktuell nicht geplant. Die Lage Die Fronhofer Galeria bildet mit ihrem Vorplatz und der Fußgängerzone am Fronhof die 1a-Lage von Bad Godesberg. Über mehrere Buslinien lässt sich die Fronhofer Galeria leicht erreichen, wobei sich eine Haltestelle direkt vor dem Haus befindet oder per Bahn in ca. 700 m Entfernung zum Bahnhof Bad Godesberg. Das eigene Parkhaus bietet eine verkehrsgünstige Parkmöglichkeit für die Besucher der Galeria und der Innenstadt. Eckdaten Mieter: 41; davon Top 5* Name Nutzung Mietfläche 2) in % Objekttyp/Nutzung Büro und Einzelhandel Kaufdatum 12 / 2014 Abschluss Kaufvertrag Baujahr 1968 Kernsanierung Kaufpreis EUR 36,55 Mio. 1) abzgl. Kaufpreisreduzierung EUR 0,06 Mio. abzgl. verfallene Einbehalte EUR 0,15 Mio. zzgl. Anschaffungsnebenkosten ca. EUR 2,6 Mio. Grundstücksgröße m² Mietfläche gesamt m² MF-G 3) Stellplätze 272 Leerstandsquote bzgl. 3,6 % Jahresnettomiete (Soll) 4) Verkehrswert lt. Gutachten EUR 36,7 Mio. Bewertungsstichtag Jahresnettomiete (Soll) 5) rd. EUR 2,35 Mio. Fremdkapital EUR 17,9 Mio. Laufzeit Zinssatz p. a. 1,57 % Zinsbindung Tilgung 0 % HealthCity Germany Fitness rd m² 14,6 Ip Labs GmbH Büro rd m² 13,2 H&M Einzelhandel rd m² 10,0 SICAT Büro rd m² 9,2 C&A Einzelhandel rd m² 6,2 außerdem: Q Park GmbH Parken 272 Stellplätze Nutzungsaufteilung* bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 4) 19 % Einzelhandel Büro Sonstiges Laufzeiten der Mietverträge* in % bezogen auf den Anteil an der Jahresnettomiete (Soll) 5) % 44 % >2026 Anteilig sind mitvermietete Lagerflächen den Hauptnutzungsarten der jeweiligen Mieter zugerechnet. Fitness-, Gastronomie-, Parkund weitere Lagerflächen wurden der Nutzungsart Sonstiges zugerechnet. Gewichtete Restlaufzeit der Mietverträge: 5,1 Jahre 1) Entspricht einem Einkaufsfaktor von 14,9. 2) Ohne Lagerflächen. 3) MF-G = Mietfläche für gewerblichen Raum nach gif 4) Jahresnettomiete inklusive Leerstand (Marktmiete) 5) Jahresnettomiete ohne Berücksichtigung des Leerstands (Marktmiete) Diese Angaben stellen keine Anlageberatung bzw. Empfehlung dar. Weitere Informationen zum Real I.S. Grundvermögen enthält die allein maßgebliche Verkaufsunterlage: der Verkaufsprospekt mit Stand vom 27. Juni Beachten Sie auch die wichtigen Hinweise in der Produktinformation Portfoliodarstellung. * Stand: 01/2016

7 03 Ausgangslage Am ist der Bad Godesberger Bach über die Ufer getreten. Auslöser war ein ungewöhnlich heftiger Starkregen und der für so ein außergewöhnliches Ereignis nicht ausreichend dimensionierte Bacheinlauf der Stadt. Dies hat einen Wasserschaden im Objekt verursacht. Die Tiefgarage wurde komplett und das Erdgeschoss ca cm hoch überflutet. Die Gebäude- sowie die Parkhaustechnik wurde beschädigt und teilweise zerstört, die notwendige Versorgung des Gebäudes/Centers mit Strom, Wasser, etc. wurde unterbrochen. Der Schaden führte zum Betriebsausfall sowohl für die Handels- als auch die Büromieter. Sachstand Die Vertreter des Assetmanagements der Real I.S. haben in Abstimmung mit der Versicherung ein Projektmanagement vor Ort beauftragt, das die erforderlichen Instandsetzungsmaßnahmen der einzelnen Gewerke koordiniert. Die Büroflächen in den Obergeschossen konnten bereits am den Mietern wieder zur eingeschränkten Nutzung zur Verfügung gestellt werden. Zwischenzeitlich haben die Büromieter und das Fitnessstudio den Betrieb wieder aufgenommen. Dies entspricht ca. 56 % der Gesamtmietfläche. Zwei bedeutende Mallmieter möchten die Wiederaufbauphase nutzen, um ein neues Ladenkonzept umzusetzen, und es werden Gespräche über die vorzeitige Mietvertragsverlängerung geführt. Die überfluteten Flächen des Einkaufszentrums wurden freigeräumt, beschädigtes Baumaterial entsorgt und die Räumlichkeiten werden noch getrocknet. Insbesondere aufgrund von Lieferfristen für einzelne Geräte der Haustechnik und der Komplexität der Renovierungsmaßnahmen ist eine Wiederherstellung nur schrittweise möglich. Darüber hinaus wurde zwischenzeitlich durch ein beauftragtes Labor festgestellt, dass sich im Mallbereich nach der Überschwemmung Schimmelsporen gebildet haben, welche vor einer Eröffnung beseitigt werden müssen. Da hier alle Ladenbereiche betroffen sind, müssen vor Beginn der Reinigungsarbeiten sämtliche Läden geräumt sein. Danach wird mit den Reinigungsarbeiten begonnen, was voraussichtlich ca. sieben Wochen dauern wird. Im Anschluss werden die Flächen an die Mieter zurückgegeben. Die von der Überschwemmung am stärksten betroffene Tiefgarage und die Lager- und Technikflächen im Untergeschoss werden aufgrund des notwendigen Austauschs einer größeren Zahl von technischen Anlagen wie z. B. Schaltschränke, Parkplatztechnik usw. voraussichtlich Ende des Jahres wieder stufenweise in Betrieb genommen. Bewertung Auswirkungen durch das Fondsmanagement Soweit von Seiten der Mieter ein Schadensersatzanspruch mit der Begründung geltend gemacht werden sollte, dass die Fondsgesellschaft die Mängelbeseitigung verzögert hat, geht das Assetmanagement davon aus, dass die bisher für die Schadensbehebung aufgewandte und noch geplante Zeit notwendig war und ist. Eine frühere als die bereits erfolgte und derzeit noch geplante Übergabe der Mietflächen an die Mieter war und ist nicht möglich. Die Fondsgesellschaft hat einen beratenden Ingenieur für Wasserbau und Wasserwirtschaft beauftragt zu untersuchen, ob ein vorbeugender Hochwasserschutz erforderlich gewesen wäre, um zum Teil geäußerten Vorwürfen und hieraus abgeleiteten Schadensersatzansprüchen aus der Mieterschaft begegnen zu können. Er bestätigte die Einschätzung der Fondsgeschäftsführung, dass dieses außergewöhnliche Starkregenereignis nicht vorhersehbar war und ein vorbeugender Hochwasserschutz bislang nicht geboten war. Ob und in welchem Umfang künftige Maßnahmen erforderlich oder sinnvoll sind, wird derzeit mit der Stadtverwaltung und Hochwasserschutzexperten erörtert. Für den eingetretenen Schaden besteht für das Gebäude eine Sachversicherung inklusive Mietausfallversicherung. Aufgrund dieses Vertrages ist die Versicherung grundsätzlich verpflichtet, Entschädigung für die am Gebäude eingetretenen Schäden und den aufgrund des Schadensfalls eintretenden Mietausfall zu leisten. Aufgrund der Komplexität des Schadens und der weiter andauernden Schadensbeseitigung sowie in Verbindung mit den Abstimmungen mit der Versicherung für eine Schadensbehebung wird eine abschließende Bewertung erst nach Wiedereröffnung und finaler Abrechnung mit der Versicherung sowie Klärung der von Mietern geltend gemachten Schadensersatzansprüche möglich sein. Daraus ergibt sich, dass eine genaue Berechnung der Prognose derzeit nicht sinnvoll ist. Das Fondsmanagement ist insgesamt zuversichtlich zur Gesamtentwicklung des Fonds und plant derzeit die Anbindung einer dritten Immobilie. Diese soll die Risikodiversifikation des Immobilienportfolios des Fonds erhöhen und einen positiven Beitrag zu dem Rendite-Risiko-Profil des Fonds leisten. Ausblick In Zusammenarbeit mit den Mietern wird die Wiedereröffnung der Fronhofer Galeria nach Fertigstellung der Mieter-Ein- und Ausbauten im Rahmen eines Eröffnungsevents geplant. Das Centermanagement ist in engem Kontakt mit den betroffenen Mietern. Es wird seitens der Fondsgesellschaft mit Hochdruck an der Schadensbehebung gearbeitet. Stand: Der aufgrund der Komplexität unumgängliche Zeitbedarf für eine vollständige Wiederherstellung des Objekts Fronhofer Galeria wird allerdings nicht von allen Mietern nachvollzogen. Einige Mieter haben deshalb auch Schadensersatzansprüche, insbesondere auch wegen Umsatzausfall, angemeldet und zudem Verzug bei der Schadensbehebung behauptet. Von einem kleineren Mieter wurde zwischenzeitlich die Kündigung eingereicht. Von zwei weiteren kleineren Mietern wurde die Kündigung des Mietvertrages angekündigt. Es kann nicht ausgeschlossen werden, dass noch weitere Mieter ähnliche Forderungen stellen bzw. eine Kündigung aussprechen.

8 Real I.S. AG Gesellschaft für Immobilien Assetmanagement Innere Wiener Straße München