Immobilienwertermittlungsverordnung und. Leerstandsbewertung. im Ertragswertverfahren. ImmoWertV. Leerstandsbewertung. Dipl.- Ing.

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1 Immobilienwertermittlungsverordnung und im Ertragswertverfahren Dipl.- Ing. Jürgen Rath FRICS - 1 -

2 Inhaltsübersicht 1. : Genesis, Inhalt und Inkrafttreten 2. Finanzmathematik und Sonderwerte 3. Beispiele Vergleichs-, Ertrags-, Sachwertverfahren 4. im Ertragswertverfahren - 2 -

3 eerstandsbewertung Arten und g.i.f. -Definition Arten von Leerstand Gesamtleerstand eines Teilmarktes (Region, Stadt, Stadtteil) Struktureller Leerstand (Nicht mehr zeitgemäße Flächen) Temporärer Leerstand (Konjunktureller Marktzyklus) Indirekter Leerstand (Untermietflächen) Vorteilhafter vs. nachteiliger Leerstand (Leerstand als Chance? Entwicklungspotential? Sexy??) Sinnvoller Mindest-Leerstand Objektbezogener Leerstand Neuvermietungs-Leerstand g.i.f. -Definition Summe aller Büroflächen, die zum Erhebungszeitpunkt ungenutzt sind, zur Vermietung, Untervermietung oder zum Verkauf angeboten werden und innerhalb von drei Monaten beziehbar sind. Untermietflächen sind getrennt auszuweisen

4 Aktuelle Marktsituation Büroimmobilienmarkt Frankfurt am Main Aktuelle Leerstandszahlen [4. Quartal 2008] m² m² m² m² m² m² m² m² 12,5 % m² 13,8 % m² 13,7 % m² 12,2 % m² 10,8 % m² 15,9 % m² m² 0 m² Jones Lang LaSalle Cushman & Wakefield NAI apollo AtisReal CB Richard Ellis Drivers Jonas Bestand 11,69 Mio. m² 11,68 Mio. m² 11,60 Mio. m² 11,69 Mio. m² 11,78 Mio. m² 9,59 Mio. m² Leerstand absolut Leerstand prozentual - 4 -

5 Aktuelle Marktsituation Büroimmobilienmarkt Frankfurt am Main Leerstand in den Frankfurter Teilmärkten m² m² m² m² m² m² m² m² Gesamtleerstand Stadtgebiet: m² (4.Quartal 2008) Quelle: Gutachterausschuss m² m² m² m² m² m² m² 0 m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Ffm Innenstadt Niederrad Bankenviertel Westend Rödelheim/Hausen Frankfurt Süd Ostend Hauptbahnhof City West Ffm West/Gallus Ffm Ost Mertonviertel Nieder-Eschbach Flughafen Ffm Nord - 5 -

6 Aktuelle Marktsituation Büroimmobilienmarkt Frankfurt am Main Leerstand im Frankfurter Umland m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² m² Gesamtleerstand Umland: m² (4.Quartal 2008) Quelle: Gutachterausschuss m ² m² m² m² * 0 m² Escborn Neu-Isenburg Schwalbach/Kronberg Dreieich/Langen Offenbach Of-Kaiserlei Bad Homburg Oberursel Bad Vilbel * Stand 4. Quartal

7 Leerstandssituation Deutschland Stadt Bürofläche (geschätzte, verfügbare Gesamtfläche) Leerstand Vielfaches Leerstandsquote Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Kapitalwert [m²] [m²] [ /m²] [ /m²] [ ] [ /m²] Frankfurt gif ,20 % ,00 204,00 16, München gif ,50 % ,20 170,40 16, Berlin gif ,70 % ,60 127,20 15, Hamburg gif ,70 % ,60 151,20 15, Stuttgart gif ,40 % ,30 135,60 16, Köln gif ,00 % ,30 135,60 16, Düsseldorf ,00 % ,70 164,40 16, ,8 % ,22 % Dortmund ,20 % ,00 120,00 14, Essen ,80 % ,00 132,00 14, Dresden ,70 % ,00 96,00 14, Leipzig ,20 % ,00 84,00 13, % ,29 % Frankfurt Marktfähig ca. 80,00 % / 25 m² MA = neue Büroarbeitsplätze mittelfristig abgängig 20,00 % x 70 m² WFL = m² erforderliche neue Wohnfläche - 7 -

8 Leerstandssituation Europa Stadt Bürofläche (geschätzte, verfügbare Gesamtfläche) Leerstand Vielfaches Leerstandsquote Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Kapitalwert [m²] [m²] [ /m²] [ /m²] [ ] London* ,20 % ,00 360,00 16, Paris* ,60 % ,00 336,00 20, Mailand ,20 % ,00 156,00 20, Madrid ,30 % ,00 264,00 18, Brüssel ,55 % ,00 120,00 17, Luxemburg ,00 % ,00 132,00 16, Amsterdam ,00 % ,00 192,00 15, ,9 % ,32 % Warschau ,70 % ,00 180,00 17, Budapest ,10 % ,00 168,00 15, Prag ,30 % ,00 168,00 16, Sofia ,12 % ,00 180,00 14, Bukarest ,10 % ,00 192,00 15, % ,31 % * Großraum - 8 -

9 Leerstandssituation Welt Stadt Bürofläche (geschätzte, verfügbare Gesamtfläche) Leerstand Vielfaches Leerstandsquote Durchschnittsmiete Durchschnittsmiete Kapitalwert [m²] [m²] [ /m²] [ /m²] [ ] New York ,10 % ,00 300,00 20, Boston ,50 % ,00 180,00 18, Chicago ,20 % ,00 180,00 16, Dallas ,90 % ,00 120,00 16, Los Angelas ,60 % ,00 180,00 18, Washington ,50 % ,00 216,00 18, Atlanta ,90 % ,00 120,00 15, ,4 % ,36 % Tokio ,50 % ,00 660,00 25, Hong Kong ,80 % ,00 540,00 23, Seoul ,40 % ,00 180,00 16, Shanghai ,50 % ,00 300,00 15, Singapur ,30 % ,00 300,00 22, % ,30 %

10 Mietausfallwagnis WertV Bewirtschaftungskosten (5) Mietausfallwagnis ist das Wagnis einer Ertragsminderung, die durch uneinbringliche Mietrückstände oder Leerstehen von Raum, der zur Vermietung bestimmt ist, entsteht. Es dient auch zur Deckung der Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung Sachverständigengremium empfiehlt als Ertragsminderung zusätzlich zu den uneinbringlichen Mieten ausgefallene Pachten und sonstige Einnahmen zu nennen, da für den Ertragswert alle in Betracht kommenden Einnahmen relevant sind. Des Weiteren sollte bestimmt werden, dass Ertragsminderungen wegen Leerstands nur zum Mietausfallwagnis gehören, wenn dieser vorübergehend ist. Bei dauerhaft, strukturellen Leerständen mindert sich von vornherein der nachhaltig erzielbare Ertrag

11 Mietausfallwagnis 19 Bewirtschaftungskosten 3. das Mietausfallwagnis; es umfasst das Risiko von Ertragsminderungen, die durch uneinbringliche Rückstände von Mieten, Pachten und sonstigen Einnahmen oder vorübergehenden Leerstand von Raum entstehen, der zur Vermietung, Verpachtung oder sonstigen Nutzung bestimmt ist; es umfasst auch das Risiko von uneinbringlichen Kosten einer Rechtsverfolgung auf Zahlung, Aufhebung eines Mietverhältnisses oder Räumung. Eigene Anmerkung: Definition ist geeignet für Geschosswohnungsbau (Fluktuation, Mieterwechsel, Mietnormaden etc.) Konjunkturell bestimmter temporärer Leerstand Leerstand bei Erstvermietung

12 ietausfallwagnis vs. leiber Simon 2007 Seite 1696 Leerstand bedeutet, dass Mieträume, etwa auf Grund veränderter Mietverhältnisse oder struktureller Umstände derzeit unvermietet sind und dementsprechend keine Mieteinnahmen erzielt werden können. Insbesondere sind dies mitunter Büroräume, die öfter leer stehen.. Für den Vermieter bedeutet dies meist, Mietausfall für eine mitunter lange Dauer. In solchen Fällen ist auch eine Neuvermietung mit einer anderen Nutzung nur nach zeitraubenden Umbauarbeiten möglich. Leerstand führt nicht nur zu einem Ertragsausfall, sondern ist auch mit weiterhin anfallenden Bewirtschaftungskosten verbunden, die als fixe Kosten weiterhin anfallen. Der Ertragsausfall eines strukturell dauerhaften und auch temporären Leerstandes, verbunden mit erhöhten Bewirtschaftungskosten wird bei der Ertragswertermittlung i.d.r. unzureichend mit dem Mietausfallwagnis berücksichtigt und bedarf einer gesonderten Berücksichtigung Eigene Anmerkung: Umbau von Büro- in Wohngebäude / Bankfilialflächen in Ladenflächen umwidmen Umlegbare Kosten, die wegen fehlendem Mieter nicht umgelegt werden können Bewachungskosten

13 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Büromietenentwicklung der letzten 28 Jahre in Frankfurt am Main

14 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Büromietenentwicklung der letzten 12 Jahre in Frankfurt am Main

15 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Büromietenentwicklung der letzten 38 Jahre in Frankfurt am Main Büromietenentwicklung in Frankfurt am Main Durchschnittsmieten in guter Lage 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, /m² Jahr Nominale Durchschnittsmieten Linear (Nominale Durchschnittsmieten) Polynomisch (Nominale Durchschnittsmieten)

16 achhaltig erzielbarer Ertrag üromietenentwicklung der letzten 38 Jahre in Frankfurt am Main (nominal & inflationsbereinigt) Büromietenentwicklung in Frankfurt am Main nominal und inflationsbereinigt 45,00 40,00 35,00 30,00 /m² 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, Jahr Nominale Durchschnittsmieten Linear (Nominale Durchschnittsmieten) Polynomisch (Nominale Durchschnittsmieten) Inflationsbereinigte Durchschnittsmieten Linear (Inflationsbereinigte Durchschnittsmieten) Polynomisch (Inflationsbereinigte Durchschnittsmieten)

17 achhaltig erzielbarer Ertrag üromietenentwicklung der letzten 28 Jahre in Frankfurt am Main Büromietenentwicklung in Frankfurt am Main Spitzenmieten in sehr guter Lage 55,00 50,00 45,00 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, /m² Jahr Nominale Spitzenmieten Linear (Nominale Spitzenmieten) Polynomisch (Nominale Spitzenmieten)

18 achhaltig erzielbarer Ertrag üromietenentwicklung der letzten 28 Jahre in Frankfurt am Main (nominal & inflationsbereinigt) Büromietenentwicklung in Frankfurt am Main nominal und inflationsbereinigt 55,00 50,00 45,00 40,00 35,00 /m² 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5,00 0, Jahr Nominale Spitzenmieten Linear (Nominale Spitzenmieten) Polynomisch (Nominale Spitzenmieten) Inflationsbereinigte Durchschnittsmieten Linear (Inflationsbereinigte Durchschnittsmieten) Polynomisch (Inflationsbereinigte Durchschnittsmieten)

19 Wirtschaftliche Nutzungsdauer von Hochhäusern Stadtteil Abbruch Objektbezeichnung Fertigstellung Generalrenovierung Nutzungsdauer Telekom-Hochhaus Innenstadt AEG-Hochhaus Sachsenhausen Zürich-Haus CBD Holzmann Hochhaus CBD BfG-Bank Westend Shell-Hochhaus Nordend Commerzbank CBD Hochtief-Haus CBD AfE-Turm Innenstadt Eurotower CBD Rhein-Main-Center Westend Campus-Tower Niederrad Chase-Manhatten CBD Turm Center Nordend Access Tower Niederrad Hochhaus am Turm Innenstadt FINA-Hochhaus Innenstadt Arca-Hochhaus Westend Business Center Ostend Helaba-Tower CBD Bienenkorb-Haus Innenstadt SGZ-Bank CBD DrebB Silver-Tower CBD DB Zwillingstürme CBD Die durchschnittliche Nutzungsdauer der oben genannten Objekte betrug bis zum Abbruch oder zu einer Generalrenovierung: 33 Jahre

20 Vollständiger Leerstand Verschiedene Möglichkeiten den Wert zum Stichtag festzustellen: Bodenwert + altersgeminderter Rohbau: Bodenwert + 40% der Normalherstellungskosten Alterswertminderung Projektwert nach Fertigstellung auf den Stichtag abzinsen Projektwert Gesamtinvestitionskosten (Baukosten, Bodenwert, Nebenkosten) Wert des unbebauten Grundstücks feststellen Bodenwert für maximales Planungsrecht Abbruchkosten (Dekontaminierung) Bodenwert + Gebäudezeitwert Kosten zur Beseitigung des Renovierungsstau Ist nur sinnvoll, wenn dieser Sachwert mit einem marktgerechten Ertragswert zur Deckung gebracht werden kann. Mietansatz erfolgt für einen Gebäudezustand nach Renovierung

21 Hochhausbewertung Vollständiger Leerstand Bewertung von (älteren) leer stehenden Hochhäusern: Investorengedanken müssen erfasst werden! Wann ist ein Abbruch des Gebäudes zu erwarten? Geringere Grundstücksausnutzung als planungsrechtlich möglich Konstruktive Schwächen (Geschosshöhe, Achsraster, Lastannahmen) Baumängel (auch rechtliche Mängel), erhebliche Bauschäden (Keller) Unattraktive Funktionalität (Grundrissgestaltung, fehlende Flexibiliät) Was spricht für eine Revitalisierung (Generalrenovierung/Refurbishment)? Vorhandene Grundstücksausnutzung ist erheblich höher als bei einem Neubauantrag genehmigungsfähig (Bestandsschutz) Die bereits höhere Ausnutzung kann noch gesteigert werden durch Generierung neuer Nutzflächen (Ehemalige Technikflächen zu Büroflächen, Aufstockung) Vorhandene PKW-Tiefgaragenplätze (Restriktion bei Neubauten) Besondere Architektur Erlös aus Weiterverkauf > Renovierungskosten + Kaufpreis für Altbestand

22 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Beispiele TURMCENTER Zustand vor der Renovierung Rückbau in den Rohbauzustand Geplanter Endzustand

23 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Beispiel PARKTOWER Neu: Parktower (Revitalisierung 2006) Ehemals: SGZ-Bank (Baujahr 1972)

24 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Beispiel PARKTOWER Neuer Grundriss (Flächenerweiterung) Nutzfläche nach Revitalisierung: m² Bürofläche ( m² BGF) J. Rath Nutzfläche vor Revitalisierung: ca m² Bürofläche ( m² BGF)

25 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Beispiel TWINTOWERS Deutsche Bank

26 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Kalkulation Schematische Kalkulation Szenario 1 Erwarteter Verkaufspreis nach Refurbishment: 1 m² Nutzfläche x 20 /m² x 12 x 18 = /m² (realistische Annahme?) abzüglich Kaufpreis des leerstehenden Gebäudes (inklusiv Grundstück) /m² abzüglich 15% Gewinn (Risikoprämie) /m² (ausreichender Gewinn?) /m² abzüglich Zwischenfinanzierung /m² Vermarktungskosten /m² Mögliche Kosten für Refurbishment /m² (inklusiv Planungs- und Nebenkosten) Aufteilung: Planungskosten 20% 376 /m² Nebenkosten 10% 188 /m² Baukosten 70% /m² /m² Aufteilung: Rohbau 5% 66 /m² Innenausbau 40% 526 /m² Gebäudetechnik 35% 461 /m² Fassade 20% 263 /m² /m² (ermöglicht mittleren Bürostandard)

27 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Kalkulation Schematische Kalkulation Szenario 2 Erwarteter Verkaufspreis nach Refurbishment: 1 m² Nutzfläche x 25 /m² x 12 x 18 = /m² (realistische Annahme?) abzüglich Kaufpreis des leerstehenden Gebäudes (inklusiv Grundstück) /m² abzüglich 15% Gewinn (Risikoprämie) /m² (ausreichender Gewinn?) /m² abzüglich Zwischenfinanzierung /m² Vermarktungskosten /m² Mögliche Kosten für Refurbishment /m² (inklusiv Planungs- und Nebenkosten) Aufteilung: Planungskosten 20% 550 /m² Nebenkosten 10% 270 /m² Baukosten 70% /m² /m² Aufteilung: Rohbau 10% 192 /m² Innenausbau 35% 672 /m² Gebäudetechnik 35% 672 /m² Fassade 20% 384 /m² /m² (ermöglicht gehobenen Standard)

28 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Kalkulation Schematische Kalkulation Szenario 3 Erwarteter Verkaufspreis nach Refurbishment: 1 m² Nutzfläche x 20 /m² x 12 x 16,5 = /m² (realistische Annahme?) abzüglich Kaufpreis des leerstehenden Gebäudes (inklusiv Grundstück) /m² abzüglich 15% Gewinn (Risikoprämie) /m² (ausreichender Gewinn?) /m² abzüglich Zwischenfinanzierung /m² Vermarktungskosten /m² Mögliche Kosten für Refurbishment /m² (inklusiv Planungs- und Nebenkosten) Aufteilung: Planungskosten 20% 322 /m² Nebenkosten 10% 161 /m² Baukosten 70% /m² /m² Aufteilung: Rohbau 0% 0 /m² Innenausbau 40% 451 /m² Gebäudetechnik 40% 451 /m² Fassade 20% 225 /m² /m² (ermöglicht einfachen Standard)

29 Hochhausbewertung Revitalisierungs-Kalkulation Schematische Kalkulation Szenario 4 (Umwandlung in Wohngebäude) Erwarteter Verkaufspreis nach Umwandlung: 1 m² Nutzfläche x 14 /m² x 12 x 15,5 = /m² (realistische Annahme?) abzüglich Kaufpreis des leerstehenden Gebäudes (inklusiv Grundstück) /m² abzüglich 20% Gewinn (Risikoprämie) /m² (ausreichender Gewinn?) /m² abzüglich Zwischenfinanzierung - 60 /m² Vermarktungskosten - 60 /m² Mögliche Kosten für Refurbishment /m² (inklusiv Planungs- und Nebenkosten) Aufteilung: Planungskosten 20% 293 /m² Nebenkosten 10% 146 /m² Baukosten 70% /m² /m² Aufteilung: Rohbau (Trennwände) 10% 103 /m² Innenausbau 40% 410 /m² Gebäudetechnik 30% 308 /m² Fassade 20% 205 /m² /m² (ermöglicht einfachen Standard)

30 Umnutzungsmöglichkeiten Umwandlung von Büro- in Wohngebäude In der Bürostadt Ffm-Niederrad sollen 8 Bürogebäude umgewandelt werden Beispiel Ffm-Niederrad (Bürostadt) Lyoner Straße geschossiges Bürogebäude wird um 3 Geschosse aufgestockt, es entstehen m² Mietfläche (98 Zwei- und Dreizimmerwohnungen) Investitionssumme ca. 15,4 Millionen Euro = /m² (Inkl. Aufstockung und 97 PKW- Stellplätze in der Tiefgarage)

31 Realkalkulation Realisierte Kalkulation Innenstadt Erwarteter Verkaufspreis nach Refurbishment: 1 m² Nutzfläche x 25 /m² x 12 x 17 = /m² abzüglich Kaufpreis des leerstehenden Gebäudes (inklusiv Grundstück) abzüglich ca. 10% Gewinn (Risikoprämie) abzüglich Zwischenfinanzierung Vermarktungskosten Mögliche Kosten für Refurbishment (inklusiv Planungs- und Nebenkosten) /m² /m² /m² /m² /m² /m² Aufteilung: Planungskosten 30% 801 /m² Nebenkosten 10% 267 /m² Baukosten 60% /m² /m² Aufteilung: Rohbau 10% 160 /m² Innenausbau 25% 400 /m² Gebäudetechnik 30% 481 /m² Fassade 35% 561 /m² /m²

32 Realkalkulation Realisierte Kalkulation Subzentrum Erwarteter Verkaufspreis nach Refurbishment: 1 m² Nutzfläche x 16 /m² x 12 x 15,5 = /m² abzüglich Kaufpreis des leerstehenden Gebäudes (inklusiv Grundstück) abzüglich ca. 10% Gewinn (Risikoprämie) abzüglich Zwischenfinanzierung Vermarktungskosten Mögliche Kosten für Refurbishment (inklusiv Planungs- und Nebenkosten) /m² /m² /m² /m² /m² /m² Aufteilung: Planungskosten 30% 594 /m² Nebenkosten 10% 198 /m² Baukosten 60% /m² /m² Aufteilung: Rohbau 10% 119 /m² Innenausbau 25% 297 /m² Gebäudetechnik 30% 356 /m² Fassade 35% 416 /m² /m²

33 Umnutzungsmöglichkeiten Problem: Denkmalschutz oder städtische Planungsvorstellungen Beispiel: Ffm Braubachstraße (Ehem. Bundesrechnungshof) Die Stadt will nur ein Hotelprojekt genehmigen

34 Liquidation??? Taunusanlage 8 Objekt aus CS EUROREAL Baujahr 1950 Grundstück: m² Nutzfläche: m² Vorh. BGF = ca m² Vorh. GFZ = ca. 3,5 Bodenrichtwert zum /m² bei GFZ = 5,0 Bodenwert bei GFZ = 3,5: Ca Bodenwert bei GFZ = 5,0: Ca

35 Vergleichsobjekt??? Taunusanlage 11 Objekt aus DB REAL ESTATE Baujahr 1971 (Ren. 1993) Grundstück: m² Nutzfläche: m² Vorh. BGF = ca m² Vorh. GFZ = ca. 5,2 Bodenrichtwert zum /m² bei GFZ = 5,0 Bodenwert bei GFZ = 5,2: Ca /m²

36 Erfolgreich durchgeführte Revitalsierungsobjekte Ulmenstraße WestendFirst Ulmenstraße Romeo & Julia

37 Szenarienbeschreibung Szenario 1 Bürogebäude Frankfurt Innenstadt Lage Alter Ausstattung Frankfurt Innenstadt, Bankenlage Neubau gehoben Bürofläche m² Grundstück vollständig bebaut Frankfurter Bankenlage Bewertungsszenario 1a Leerstandsquote: 100% Bewertungsszenario 1b Leerstandsquote: 20% Derzeitig belegte Flächen bleiben noch 10 Jahre zur Marktmiete vermietet

38 Szenarienbeschreibung Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad Lage Alter Ausstattung Frankfurt Bürostadt Niederrad 70er - Jahre Bürofläche m² Grundstück nicht saniert, nur gestrichen, vermietungsfähig, kein Renovierungsstau vollständig bebaut Bewertungsszenario 2a Leerstandsquote: 100% Bewertungsszenario 2b Leerstandsquote: 20% Derzeitig belegte Flächen bleiben noch 10 Jahre zur Marktmiete vermietet Bürostadt Niederrad

39 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Szenario 1 Büromieten in einem Bürogebäude der Frankfurter Bankenlage 50,00 45,00 44,23 46,94 43,46 /m² 40,00 35,00 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 29,06 25,05 29,04 25,05 35,77 34,43 31,21 35,99 29,82 37,71 21,12 21,12 20,4519,94 Mietspanne rd ,65 27,18 35,79 20,66 23,33 18,20 28,70 37,50 20,45 33,23 38,24 34,89 26,60 25,56 Mietspanne rd ,50 Mietspanne rd ,00 11,76 26,88 28,44 24,35 20,00 29,82 22,83 17,25 5, Jahr Mindestmiete [ /m²] Maximalmiete [ /m²] Flächengewichtete Ø-Miete [ /m²]

40 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Szenario 1 Trendanalyse der Mietenentwicklung in einem Bürogebäude der Bankenlage 50,00 45,00 40,00 35,00 /m² 30,00 25,00 20,00 15,00 10,00 5, Zeitpunkt Mietverträge Polynomisch (Mietverträge) Linear (Mietverträge)

41 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag ( 17 WertV) Flächennutzungsart Fläche Ertrag pro Monat Mietansatz Jahresrohertrag Bürofläche m² 28,00 /m² * Lagerfläche 500 m² 10,00 /m² m² PKW-Stellplätze in Tiefgarage 50 Stk. 150,00 /Stk Nachhaltig erzielbar erachteter Jahresrohertrag *) bezogen auf eine Mietfläche i.s.d. "gif"-richtlinie MF-G Ertrag nachhaltig erzielbarer Ertrag Jahre

42 Ertragswertermittlung Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Bewirtschaftungskosten und Jahresreinertrag Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag abzüglich kalkulatorischer, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 3,0 % Betriebskosten anteilig 0,0 % 0 Instandhaltungskosten Bürofläche m² 10,00 /m² Lagerfläche 500 m² 5,00 /m² TG-Stpl. 50 Stk. 50,00 /Stk gesamt 3,0 % Mietausfallwagnis 4,0 % Bewirtschaftungskosten ,0% des Jahresrohertrages Jahresreinertrag

43 Ertragswertermittlung Szenario 1a Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 100 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 5,25 % Bodenwertanteil 5,25 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen Frankfurter Bankenlage Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 60 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 5,25 % Rentenbarwertfaktor (Vervielfältiger) V = 18,163 Ertragswert der baulichen Anlagen x 18,163 =

44 Sonderwert wegen Leerstand Methodik Konstanter Leerstand über angenommene Vermarktungsdauer Ertrag 100 % Nachhaltig erzielbarer Ertrag 75 % 50 % 25 % Jahre 100 % % + 50 % = 250 % Vereinfachte Betrachtungsweise

45 Sonderwert wegen Leerstand Methodik Gestaffelter Leerstand über angenommene Vermarktungsdauer Ertrag 100 % Nachhaltig erzielbarer Ertrag 75 % 50 % 25 % Jahre 100 % + 75 % + 50 % + 25 % = 250 % = 2,5 Jahre mit 100 % Leerstand Staffelung ähnelt dem realen Marktgeschehen. Bei großen Leerstandsflächen ist selten eine Komplettvermietung zu einem Zeitpunkt möglich. Übereinstimmung bezieht sich nur auf den Rohertragsausfall

46 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 1a Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von insgesamt 18 Monaten ausgegangen. Hierbei werden drei Vermarktungsperioden von jeweils 6 Monaten angenommen. Leerstand, prozentual Temporärer Rohertragsausfall Leerstandsflächen 1. Periode - Ist-Situation 100 % m² Periode - Prognose 67 % m² Periode - Prognose 33 % m² Frankfurter Bankenlage Ertrag Ertrag 1/1 1/1 2/3 1/ Jahre Jahre

47 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 1a Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Temporärer Rohertragsausfall anteilige BWK von 7 % Zusatzkosten Temporärer Reinertragsausfall 1. Periode ,00 /m² Periode ,50 /m² Periode ,00 /m² Frankfurter Bankenlage Diskontierung (bei Liegenschaftszinssatz 5,25 % ) 1. Periode x 0,975 = 2. Periode x 0,950 = 3. Periode x 0,926 = Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 8,40 %

48 Ertragswertermittlung Szenario 1b Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 20 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 5,00 % Bodenwertanteil 5,00 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen Frankfurter Bankenlage Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 60 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 5,00 % Rentenbarwertfaktor (Vervielfältiger) V = 18,929 Ertragswert der baulichen Anlagen x 18,929 =

49 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 1b Bürogebäude Frankfurter Innenstadt 20 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von 12 Monaten ausgegangen. Temporärer Rohertragsausfall anteilige Bewirtschaftungskosten von 7 % Zusatzkosten von 1 /m² x m² x Temporärer Reinertragsausfall Frankfurter Bankenlage Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 1,61 % Ertrag 100% 80% Jahre

50 Verkehrswert / Marktwert Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Zusammenstellung Szenario 1a Szenario 1b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Bodenwert Ertragswert der baulichen Anlagen aus nachhaltig erzielbarem Ertrag abzüglich Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Ertragswert der Liegenschaft zum Stichtag Verkehrswert Ausgangswert nach 3 WertV zur Rundung und Marktanpassung Verkehrswert der Liegenschaft ,33 % 100,00 %

51 Vergleichswerte Szenario 1 Bürogebäude Frankfurter Innenstadt Szenario 1a Szenario 1b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Verkehrswert der Liegenschaft Sonderwert wegen Leerstand Anteil des Sonderwertes am Verkehrswert 6,07 % 1,13 % Vielfaches des Jahresrohertrages 15,64 17,12 Brutto-Anfangsrendite 6,40 % 5,84 % Vielfaches des Jahresreinertrages 17,37 19,02 Capitalization rate 5,76 % 5,26 % Verkehrswert pro m² Nutzfläche (Mietfläche) Verkehrswert pro m² BGF (Brutto-Grundfläche)

52 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Szenario 2 Büromieten in einem Bürogebäude der Bürostadt Niederrad in der Frankfurter "Bürostadt Niederrad" 20,00 /m² 18,00 16,00 14,00 12,00 10,00 8,00 6,00 4,00 16,75 16,36 15,60 16,36 16,36 16,18 Mietspanne 15,56 rd ,08 15,60 15,60 14,79 14,81 14,52 15,09 14,22 13,97 13,29 14,26 16,00 13,30 13,35 13,40 15,52 13,88 13,80 12,92 12,53 12,78 11,50 12,02 12,53 12,80 12,27 10,63 11,50 Mietspanne rd. 4 Mietspanne rd Jahr Mindestmiete [ /m²] Maximalmiete [ /m²] Flächengewichtete Ø-Miete [ /m²] 7,94 9,11 5,21 9,32 7,

53 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Szenario 2 Trendanalyse der Mietenentwicklung in einem Gebäude der Bürostadt Niederr 20,00 18,00 16,00 14,00 /m² 12,00 10,00 8,00 6,00 4, Zeitpunkt Mietverträge Polynomisch (Mietverträge) Linear (Mietverträge)

54 Nachhaltig erzielbarer Ertrag Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag ( 17 WertV) Flächennutzungsart Fläche Ertrag pro Monat Mietansatz Jahresrohertrag Bürofläche m² 11,00 /m² * Lagerfläche 400 m² 4,00 /m² m² PKW-Stellplätze in Tiefgarage 180 Stk. 40,00 /Stk Nachhaltig erzielbar erachteter Jahresrohertrag *) bezogen auf eine Mietfläche i.s.d. "gif"-richtlinie MF-G Ertrag nachhaltig erzielbarer Ertrag Jahre

55 Ertragswertermittlung Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad Bewirtschaftungskosten und Jahresreinertrag Nachhaltig erzielbarer Jahresrohertrag abzüglich kalkulatorischer, nicht umlagefähiger Bewirtschaftungskosten Verwaltungskosten 3,0 % Betriebskosten anteilig 0,0 % 0 Instandhaltungskosten Bürofläche m² 8,00 /m² Lagerfläche 400 m² 4,00 /m² TG-Stpl. 180 Stk. 50,00 /Stk gesamt 6,4 % Mietausfallwagnis 5,0 % Bewirtschaftungskosten ,4% des Jahresrohertrages Jahresreinertrag

56 Ertragswertermittlung Szenario 2a Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad 100 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 6,50 % Bodenwertanteil 6,50 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 30 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 6,50 % Rentenbarwertfaktor V = 13,059 Ertragswert der baulichen Anlagen x 13,059 = Bürostadt Niederrad

57 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2a Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von insgesamt 36 Monaten ausgegangen. Hierbei werden drei Vermarktungsperioden von jeweils 12 Monaten angenommen. Ertrag 1/1 2/3 1/3 Leerstand, prozentual Ertrag 1/1 Temporärer Rohertragsausfall Leerstandsflächen 1. Jahr - Ist-Situation 100 % m² Jahr - Prognose 67 % m² Jahr - Prognose 33 % m² Bürostadt Niederrad Jahre Jahre

58 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2a Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad 100 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Temporärer Rohertragsausfall anteilige BWK von 8 % Zusatzkosten Temporärer Reinertragsausfall 1. Jahr ,00 /m² Jahr ,50 /m² Jahr ,00 /m² Diskontierung (bei Liegenschaftszinssatz 6,5 % ) 1. Jahr x 0,939 = Jahr x 0,882 = Jahr x 0,828 = Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 23,49 % Bürostadt Niederrad

59 Ertragswertermittlung Szenario 2b Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad 20 % Leerstand Bodenwertverzinsung abzüglich Bodenertragsanteil Bodenwert von m² à /m² = Liegenschaftszinssatz p = 5,50 % Bodenwertanteil 5,50 % von = Ertragsanteil der baulichen Anlagen Ertragswert der baulichen Anlagen Kapitalisierung: Gesamtnutzungsdauer n = 60 Jahre Restnutzungsdauer n = 30 Jahre Liegenschaftszinssatz p = 5,50 % Rentenbarwertfaktor V = 14,534 Ertragswert der baulichen Anlagen x 14,534 = Bürostadt Niederrad

60 onderwert wegen Leerstand zenario 2b Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad 20 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Der Ertragsausfall wegen Leerstandes wird als negativer Sonderwert berücksichtigt. Es wird von einer Vermarktungszeit von insgesamt 24 Monaten ausgegangen. Leerstand, prozentual Temporärer Rohertragsausfall Leerstandsflächen 1. Jahr - Ist-Situation 20 % m² Jahr - Prognose 10 % 840 m² Ertrag 100% 80% Ertrag 100% 80% Bürostadt Niederrad Jahre

61 Sonderwert wegen Leerstand Szenario 2b Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad 20 % Leerstand Sonderwertermittlung wegen Leerstandes Temporärer Rohertragsausfall anteilige BWK von 8 % Zusatzkosten Temporärer Reinertragsausfall 1. Jahr ,00 /m² Jahr ,00 /m² Diskontierung (bei Liegenschaftszinssatz 5,5 % ) 1. Jahr x 0,948 = Jahr x 0,898 = Sonderwert infolge Ertragsausfall wegen temporärem Leerstand Anteil des Sonderwertes am Ertragswert der baulichen Anlagen 2,92 % Bürostadt Niederrad

62 Verkehrswert / Marktwert Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad Zusammenstellung Szenario 2a Szenario 2b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Bodenwert: Ertragswert der baulichen Anlagen aus nachhaltig erzielbarem Ertrag: abzüglich Sonderwert aus temporärem Minderertrag wegen Ertragsausfall durch Leerstand: Ertragswert der Liegenschaft zum Stichtag Verkehrswert Ausgangswert nach 3 WertV zur Rundung und Marktanpassung Verkehrswert der Liegenschaft ,84 % 100,00 %

63 Vergleichswerte Szenario 2 Bürogebäude Frankfurt Bürostadt Niederrad Szenario 2a Szenario 2b 100 % Leerstand 20 % Leerstand Verkehrswert der Liegenschaft Sonderwert wegen Leerstand Anteil des Sonderwertes am Verkehrswert 19,76 % 2,19 % Vielfaches des Jahresrohertrages 9,73 12,83 Brutto-Anfangsrendite 10,28 % 7,80 % Vielfaches des Jahresreinertrages 11,37 14,99 Capitalization rate 8,80 % 6,67 % Verkehrswert pro m² Nutzfläche (Mietfläche) Verkehrswert pro m² BGF (Brutto-Grundfläche)

64 Ergebnisübersicht Szenario 1 & 2 Bürogebäude in Frankfurt Frankfurter Bankenlage Bürostadt Niederrad Szenario 1a Szenario 1b Szenario 2a Szenario 2b 100% Leerstand 20% Leerstand 100% Leerstand 20% Leerstand Verkehrswert Ertragswert Sonderwert Leerstand Anteil am Ertragswert 6,07 % 1,13 % 19,65 % 2,19 % Liegenschaftszinssatz p = 5,25 % p = 5,00 % p = 6,50 % p = 5,50 % Rohertragsfaktor 15,64 17,12 9,73 12,83 Reinertragsfaktor 17,37 19,02 11,37 14,

65 Juristischer sidestep Illusionen und Unwissen Bedeutung von Floskeln am Ende eines Gutachtens Urheberschutz, Vervielfältigung, Schutzwirkung gegenüber Dritten, Haftungsbeschränkung Gesetz, Verordnung, Richtlinie Juristische Bedeutung einer Verordnung Denkmalschutz, Urheberrecht Juristische Bedeutung

66 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit Dipl.- Ing. Jürgen Rath FRICS Sachverständigenbüro für Immobilienbewertung Dreieichstraße Frankfurt am Main Telefon +49 (069) Fax +49 (069) info@gutachter-rath.de Homepage