Wer finanziert noch Projektentwicklung?

Transkript

1 Wer finanziert noch Projektentwicklung? Werner Doetsch Managing Director Westdeutsche Immobilienank AG Skript Referat am 23. Oktober 2012 in Köln

2 Aus unserer jüngeren Historie beeinflussen 3 Krisen unsere heutige Immobilienfinanzierung Nr. 1 Der Aufbau Ost Nr. 2 Subprime-Krise Nr. 3 Staatsschulden-Krise Seite 2

3 Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren in Deutschland 1986 bis 1996 in Mrd. Euro Immobilien-Leasing/Leasingfonds Offene Immobilien-Publikumsfonds Versicherungen/Pensionskassen Ausländische Investoren Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-Spezialfonds Immobilien Aktiengesellschaften Quelle: VI, AFin, undesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften, ankhaus Ellwanger & Geiger, Deutsche undesbank, Auswertungen Loipfinger und Scope, eigene Erhebungen und erechnungen Seite 3 Freundlich überlassen von Andreas Schulten / ulwiengesa

4 Finanzierungsmethoden beim Aufbau Ost Immobilienprojekt Finanzierung Eigen kapital Seite 4

5 Finanzierungsmethoden beim Aufbau Ost Einzige deutsche Finanzierungs- Innovation nach der Wiedervereinigung: Immobilienprojekt Vollfinanzierung Finanzierung Eigen kapital Nach der Übernahme von zwei anken war diese Krise dann überwunden Seite 5

6 asel II bestraft über die Komponenten PD und LGD in der Weltformel die Finanzierung unterischer Risiken Vollfinanzierung Senior Junior Gesamtinvestitionskosten Loan Loan Mezzanine Loan Equity G( PD) R 1+ ( M 2,5) b RWA = LGD N + G(0,999) PD LGD 12, 5 EAD 1 R 1 R 1 1,5 b Eigenkapital-elastung der ank Seite 6

7 asel II bestraft über die Komponenten PD und LGD in der Weltformel die Finanzierung unterischer Risiken Vollfinanzierung Senior Junior Gesamtinvestitionskosten Loan Loan Mezzanine Loan Equity G( PD) R 1+ ( M 2,5) b RWA = LGD N + G(0,999) PD LGD 12, 5 EAD 1 R 1 R 1 1,5 b Eigenkapital-elastung der ank Seite 7

8 asel II bestraft über die Komponenten PD und LGD in der Weltformel die Finanzierung unterischer Risiken Vollfinanzierung Senior Junior Gesamtinvestitionskosten Loan Loan Mezzanine Loan Equity G( PD) R 1+ ( M 2,5) b RWA = LGD N + G(0,999) PD LGD 12, 5 EAD 1 R 1 R 1 1,5 b Eigenkapital-elastung der ank (asel I ) Seite 8

9 Auswirkungen der Krise Nr. 1: Ende der Vollfinanzierung essere Steuerung über asel II Seither keine Krisen mehr aus deutschem Kreditprozess heraus Engpässe: Markt von Personen beherrscht Kein funktionierender Immobilien-Kapitalmarkt Kein Aktienmarkt Kein Anleihemarkt Seite 9

10 Ab 2004 interessierten sich zunehmend internationale Investoren für Deutschland Seite 10

11 Immobilien-Neuanlagen institutioneller Investoren in Deutschland Immobilien-Leasing/Leasingfonds Offene Immobilien-Publikumsfonds Versicherungen/Pensionskassen Ausländische Investoren Geschlossene Immobilienfonds Immobilien-Spezialfonds Immobilien Aktiengesellschaften Quelle: VI, AFin, undesverband Deutscher Leasing-Gesellschaften, ankhaus Ellwanger & Geiger, Deutsche undesbank, Auswertungen Loipfinger und Scope, eigene Erhebungen und erechnungen Seite 11 Freundlich überlassen von Andreas Schulten / ulwiengesa

12 Der Investitionsboom der ausländischen Investoren brachte ein neues Instrument nach Deutschland: Seite 12

13 (Krise Nr. 2) Real Estate Structured Finance Immobilien-Verbriefungen Subprime-Markt Seite 13

14 austeine einer Projekt-Finanzierung: Senior Junior Gesamtinvestitionskosten Loan Loan Mezzanine Loan Equity Seite 14

15 Struktur eines Kreditportfolios z.. für eine Verbriefungs-Transaktion estimmung der Grenzen durch eine Rating- risk-adjusted structur Agentur AAA AA A First Kreditportfolio Loss Seite 15

16 Die Idee der Kreditverbriefung Kreditkunden anken Kapitalmarkt Dieses System reduziert die Risiken des ankensystems Seite 16

17 Die Idee der Kreditverbriefung SPV in Dublin Kreditkunden kurzfristige Refinanzierung anken Kapitalmarkt Eigene Investitionen ( Kreditersatzgeschäft) Fehler Nr. 1 Seite 17

18 Unbeabsichtigte Rückkehr der Risiken: SPV in Dublin Fehler Nr. 2 Kreditkunden kurzfristige Refinanzierung Liquiditätsgarantie anken Kapitalmarkt Eigene Investitionen ( Kreditersatzgeschäft) Fehler Nr. 1 Seite 18

19 Die Probleme ab 2007 lagen nicht in diesem ereich: SPV in Dublin Aktive Verbriefungen deutscher Immobilien- Finanzierer verlaufen nach wie vor nahezu problemlos Kreditkunden kurzfristige Refinanzierung anken Kapitalmarkt Hoffnung auf CMS 2.0 Die Probleme der Krise ab 2007 resultierten nicht aus dem deutschen Kreditprozess Seite 19

20 sie lagen in dieser Konstruktion und in den eigenen Investitionen SPV in Dublin Kreditkunden kurzfristige Refinanzierung Liquiditätsgarantie anken Kapitalmarkt Eigene Investitionen ( Kreditersatzgeschäft) Seite 20

21 Ursachen der Subprime-Krise / EXIT Management für hoch auslaufende Tranchen (CDOs*)) AAA AAA AAA AAA AA A AA A AA A AA A AAA AA A. *) Collateralized Debt Obligations Seite 21

22 Die Übertreibungen des Investmentbankings: Auf dem Weg vom Kredit zum Investor verliert sich die Spur USA roker Regional bank Investment bank AAA CMS AA A Investoren z.. Norwegische Pensionsfonds AAA AA A CDO von der CDO AAA CDO AA A Seite 22

23 Die mathematischen Modelle funktionierten gut bis Mitte 2007 Seite 23

24 Auswirkungen der Krise Nr. 2: Liquiditätsentzug im Markt Extrem erschwerte anken-refinanzierung im ungedeckten ereich (Rating-Downgrades) Seite 24

25 Credit-Spreads in bps: CDS 5 Jahre / Goldman Sachs 178,83 J.P. Morgan 121,08 Morgen Stanley 228,08 Nomura 326,34 arclays 168,45 NP Paribas 162,50 Credit Suisse 128,20 Royal ank o. Sc. 197,67 Société Générale 207,08 anco Santander 319,77 HV/Unicredit 243,88 Commerzbank 228,03 Deutsche ank 153,83 ayernl 134,11 HSH Nordbank 216,68 LW 125,74 Landesbank erlin 134,74 NordL 159,49 Quelle: DDV Deutscher Derivate Verband Seite 25

26 Zinskalkulation für Immobilien- Finanzierungen: Finanzierung Objektwert Pfandbrief ungedeckt Equity Fundingkosten : (Auf Swapsatz Mitte) bps bps 0 + Marge der ank Seite 26

27 Zinskalkulation für Immobilien- Finanzierungen: Finanzierung Objektwert Pfandbrief ungedeckt Equity Ungedeckte langfristige Refinanzierung für klassische Immobilienfinanzierer nahezu unmöglich! Seite 27

28 Zinskalkulation für Immobilien- Finanzierungen: Finanzierung Objektwert Pfandbrief ungedeckt Equity EK/asel II Funding Swapsatz Mitte Seite 28

29 Andere Themen gleiche Ursache Finanzierung Objektwert Pfandbrief ungedeckt Equity Rückgang unternehmensbezogener Finanzierungen Aufnahme in den Deckungsstock? Rückläufige ereitschaft zur Finanzierung von Projektentwicklungen Seite 29

30 Auswirkungen der Krise Nr. 2: Liquiditätsentzug im Markt Extrem erschwerte anken-refinanzierung im ungedeckten ereich (Rating-Downgrades) Abnehmender Wettbewerb in der Finanzierung Zahl der Marktteil Seite 30

31 Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum Name der Präsentation Seite 31

32 Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum Name der Präsentation Seite 32

33 Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum Name der Präsentation Seite 33

34 Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum Name der Präsentation Seite 34

35 Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum Name der Präsentation Seite 35

36 Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum Name der Präsentation Seite 36

37 Auswirkungen der Krise Nr. 2: Liquiditätsentzug im Markt Extrem erschwerte anken-refinanzierung im ungedeckten ereich (Rating-Downgrades) Abnehmender Wettbewerb in der Finanzierung Zahl der Marktteil Abbau von RWA = Risikoaktiva = Reduktion der Kreditportfolios EU-verordnet asel III geschuldet Seite 37

38 Die Auswirkungen von asel III : Änderungen gegenüber asel II: Eigenkapital-Definition deutliche Änderungen Die armen anker Kreditrisiken Marktpreisrisiken OpRiskx wenig Änderungen (asel II-System bleibt) Westdeutsche Immobilienank AG Große leiche Mainz eispielabteilung Manfred Mustermann Datum aber: Leverage-Ratio Name der Präsentation Seite 38 deutliche Änderungen keine Änderungen

39 Perspektiven der anken zur Deckung der neuen asel III- Anforderungen aus eigener Kraft (per ) Auswirkungsstudie zu den neuen Anforderungen für 103 international tätige anken mit Kernkapital > 3 Mrd. 11,5 % 7,4 % 8,5 % 707 Mrd. Kernkapital Quote IST Kernkapital Quote Neu Kernkapital Quote SOLL Fehlbetrag davon die größten neun anken Deutschlands 12,5 % 5,0 % 8,5 % 79 Mrd. Ergebnis vor Steuern : 357 Mrd. = ca. 2 Jahre Seite 39 Ergebnis vor Steuern : 14 Mio = ca. 6 Jahre

40 Perspektiven der anken zur Deckung der neuen asel III- Anforderungen aus eigener Kraft (per ) Auswirkungsstudie zu den neuen Anforderungen für 103 international tätige anken mit Kernkapital > 3 Mrd. 11,5 % 7,4 % 8,5 % 707 Mrd. Kernkapital Quote IST Kernkapital Quote Neu Kernkapital Quote SOLL Fehlbetrag Ergebnis 1. Halbjahr 2012: 3,4 Mrd. = 12 Jahre Konjunkturaussichten? davon die größten neun anken Interne Reserven? Deutschlands Kapitalrückzahlungen (aus 12,5 EU-Auflagen) % ankenabgabe Finanztransaktionssteuer 5,0 % 8,5 % 79 Mrd. Ergebnis vor Steuern : 357 Mrd. = ca. 2 Jahre Seite 40 Ergebnis vor Steuern : 14 Mio = ca. 6 Jahre

41 ereits jetzt ist in den ilanzen der großen deutschen anken und Abwicklungsanstalten (ad anks) ein Volumen von ca. 1.ooo.ooo.ooo.ooo (eine illion ) vorhanden, dass zum Abbau definiert wurde, bzw. nicht mehr zum Kerngeschäft zählt. Seite 41

42 Krise Nr. 3 Seite 42

43 Die onität der Staaten 10 Jahre lang einen Geschenk verspielt Seite 43

44 Ist das Geschäftsmodell ank überlebensfähig? Seite 44

45 Seite 45 onität: ank ank ank ank ank Kapital- anleger S T A A T E N

46 Seite 46 onität: Kapital- anleger ank ank Staat Staat Staat Staat Staat ank ank ank ank Staat ank

47 Auswirkungen der Krise Nr. 3: Einbruch des nach Krise 2 zurückgewonnenen Vertrauens in die Finanzmärkte Wer rettet künftig die anken? Seite 47

48 Neue Player am Horizont: Versicherungen Pensionskassen Versorgungswerke Debt-Fonds Solvency II ersetzen und ergänzen die anken anken asel III begünstigt Anlagen in Kredite gegenüber Immobilien- Direktanlagen führt zu tendenziellem Rückgang der Finanzierungen Anlagedruck Renditedruck Auch: Joint Venture Projektentwicklungs- Fonds Seite 48 Aber: Situation der Sparkassen und Genossenschaftsbanken beachten