Die Beleihungswertermittlungsverordnung. angekommen

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1 Die Beleihungswertermittlungsverordnung BelWertVist angekommen Anforderungen an die Immobilienbewertung Vortrag anlässlich der on geo days Erfurt 22. Januar 2014 Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 1

2 Ihr Referent Viktor-Hermann Müller, Dipl.Wirtschaftsingenieur (FH) Ö.b.u.v. Sachverständiger für die Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, CIS HypZert (F) Mitgliedschaften: Stellv. Vorsitzender des Gutachterausschusses der LH Stuttgart Fachausschuss Grundstücksbewertung der IHK Region Stuttgart gif e.v. Gesellschaft für Immobilienwirtschaftliche Forschung, Wiesbaden. Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 2

3 Historie der Beleihungswertermittlung Ursprünge im 18. Jh. Schlesische Landschaften 1770, nach 7-jährigem Krieg ( ) Preußisches Hypothekenordnung 1772 Hypothekenbankengesetz VdP RL zur Beleihungswertermittlung Pfandbriefgesetz vom BelWertV vom / VO (EU) 575/ 2013 (CRR) vom BaFin RS 5/2014 hierzu vom Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 3

4 BelWertV und Bankrecht Art 124 ff EU/ VO 575/ 2013 Risikogewichtung Art 208 EU / VO 575/2013 Anforderungen an Immobiliensicherheiten. 22 Abs.1 Nr. 1 SolvV Bemessung des Beleihungswertes 18 Abs. 1 Nr. 2 KWG Erleichterung bei der Offenlegung 16 PfandBG in Verbindung mit BelWertV Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 4

5 Die BelWertV ist angekommen! Breite Anwendung bei fast allen Banken Maßstab der Verbands- und Bafin- Prüfungen Grundlage der Aus und Fortbildung der sachkundigen Mitarbeiter und Gutachter Basis des Aufbaus von Markdatenbanken Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 5

6 Einheitl.. Beleihungswertbegriff 16 Pfand BG Der 16 Beleihungswert PfandBG Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 6

7 16 Abs.2 PfandBG Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. (Marktwertdefinition des PfandBG!) Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 7

8 Market Value Market Value is the estimated amount for which an asset should exchange on the date of valuation between a willing buyer and a willing seller in an arm`s length trans-action after proper marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudent and without compulsion. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Vermögensgegenstand am Tag der Bewertung zwischen einem verkaufsbereiten Veräußerer und einem kaufbereiten Erwerber nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr, übertragen werden sollte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt. Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 8

9 194 BauGB Verkehrswert / Marktwert Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 9

10 Die vier Verkehrswertprinzipien Stichtagsprinzip Normalitätsprinzip Realitätsprinzip rechtlich und tatsächlich Objektivitätsprinzip Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 10

11 Die vier Verkehrswertprinzipien Stichtagsprinzip Normalitätsprinzip Realitätsprinzip rechtlich tatsächlich öffentliches Recht - Bauplanungsrecht - Bauordnungsrecht - Umweltrecht - Arbeitsstätte VO - Sondervorschriften Privates Recht - Abt. II Grundbuch - Mietvertrag - WEG-Recht - Teilungserklärung Grundstücke - Lage - Zuschnitt - Zustand (Altlasten) Gebäude - Konstruktion - Ausstattung - Zustand (Baumängel, Bauschäden) Objektivitätsprinzip Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 11

12 Die Beleihungswertermittlungsverordnung Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 12

13 Die Beleihungswertermittlungsverordnung Die Beleihungswertermittlungsverordnun g BelWertV Vom (BGBL 2006, Teil I Nr. 24) Inkrafttreten ab / Ziele: Einheitliche Grundsätze für Beleihungswertermittlung und Ermittler Qualitätssicherung Geltung: Pfandbriefbanken und über CRR- KWG- SolvV Verknüpfung faktisch Maßstab für alle Kreditinstitute Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 13

14 Die Beleihungswertermittlungsverordnung - Aufbau Besichtigungsgrundsatz Instandhaltungsrückstau, Baumängel Schäden als gesonderter Wertabschlag in Aufwendungshöhe quantifizieren Im Bau befindliche Objekte Beleihungswert = Zustandswert (Bodenwert + anteiliger Wert der fertigen baulichen Anlage gemäß fachkundiger Bautenstandsschätzung) maximal der Ertragswert des fertiggestellten Bauwerkes Vergleichswertverfahren Zusätzlich bei ETW und Teileigentum Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 14

15 Anforderung an Gutachten Gutachten Von Bank bestimmter Gutachter Keine Akzeptanz von vom Darlehensnehmer beauftragten Gutachten Inhalt- notwendige Informationen ( 4 Abs. 3 BelWertV) Objekt- und Standortqualität, regionaler Markt, rechtliche- und tatsächliche Objekteigenschaften, potentieller Käufer und Nutzerkreis, Drittverwendungsfähigkeit Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 15

16 Anforderung an Gutachten Inhalt -notwendige Informationen- Modernisierungsrisiko, Restnutzungsdauer, alle Ansätze sind nachvollziehbar zu belegen! Wertbeeinflussende Rechte und Beschränkungen sind zu nennen und ggf. zu berücksichtigen. Gutachtengrundsätze : Wahrheit Klarheit Nachvollziehbarkeit Das Ankreuzgutachten hat ausgedient! Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 16

17 Anforderung an Gutachter Gutachter Öffentlich bestellt bzw. zertifiziert (IEC 17024) Mindestens anerkannter Nachweis über ausreichende Kenntnisse u. langj. Erfahrung muß erbracht sein. Objektspezifische Kenntnisse und Erfahrungen Unabhängigkeit des Gutachters Keine Beziehung zum Objekt DN Kreditbearbeitung Ausschließlich dem Vorstand unterstellte Einheit Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 17

18 BelWertV Aufbau - Teil IV Erleichterungen bei überwiegend Wohnzwecken dienenden Objekten Kleindarlehensgrenze zu besichernder Darlehensbetrag inkl. aller Vorlasten Kein förmliches Gutachten erforderlich. Vereinfachte Wertermittlung die den Anforderungen der BelWertV entspricht. ( 24 BelWertV) Kein Gutachter erforderlich - qualifizierte und geschulte, unabhängige Person Besichtigung kann u.u. entfallen - Begründung erforderlich Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 18

19 Kleindarlehensgrenze - vereinfachte Wertermittlung - Vorraussetzungen Zu besichernder Darlehensbetrag incl. Aller Vorlasten (Nominalbetrag) maximal Wohnwirtschaftliche Nutzung Maximal 1/3 gewerbliche Mieterträge auch bei gewerblicher Eigennutzung Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 19

20 BelWertV - Aufbau - Teil IV (Kleindarlehen) Vorraussetzungen für Besichtigungsverzicht. Bekanntheit des Objektes (Besichtigung innerhalb der letzten 2 Jahre) ETW oder Siedlungshaus (Besichtigung mindestens eines gleichartigen Objektes innerhalb der letzten 2 Jahre) Letzte Besichtigung ist zu dokumentieren! (wer, wann, Umfang, Bericht, Fotos usw. ) Neu errichtetes Fertighaus ( nur mit RAL Gütesiegel Mü ) eindeutig nach Herstellerkatalog definierbar Bekanntheit des Bauplatzes Besichtigungsverzicht stets risikobehaftet! Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 20

21 BelWertV - Aufbau - Teil IV (Kleindarlehen) Vorraussetzungen für Verzicht auf Innenbesichtigung ( Neuregelung 24 Abs. 3a vom ) Ausnahmeregelung nicht zum Standard machen - Hinreichende Bekanntheit der wesentlichen Bewertungsparameter und Objekt nicht älter als 10 Jahre (Dokumentationspflicht) o d e r Mindestens 10 % Abschlag auf das Ergebnis der Beleihungswertermittlung Wirtschaftliche Auswirkungen für die Bank stets berücksichtigen Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 21

22 BelWertV Aufbau - Teil III Wertermittlungsverfahren Ertragswertverfahren Sachwertverfahren Vergleichswertverfahren Entsprechend ImmoWertV, jedoch teilweise mit verbindlichen Mindest- und Maximalansätzen, Korrekturgrößen Besonderheiten bei einzelnen Objekten Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 22

23 Unmittelbares Vergleichswertverf. Lage-/Nutzung des Bewertungsobjektes ermitteln Vergleichspreis ähnlicher Objekte zusammenstellen Abweichungen mittels Umrechnungskoeffizienten angleichen Temporäre Anpassung mittels Indexreihen Ungewöhnliche Werte aussortieren Mittelwert bilden Vergleichswert Viktor- H. Müller, Stuttgart ö.b.u.v. Sachverständiger 23

24 Vergleichswertverfahren Wert durch Preisvergleich Vergleichswert ggf. Marktkorrekturen + Korrekturen wg. Abweichungen) Marktwert Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 24

25 BelWertV - Sachwertverfahren Bodenwert 15 Gebäudebauwert = m² BGF x NHK - Lage - Größe - Nutzung - Erschließung m² x angepassten Richtwert + Außenanlagen, max. 5 % 16 = Herstellungswert 16./. mind. 10 % Sicherheitsabschlag 16,2 = reduzierter Herstellungswert + BNK, max. 20 % v. reduz. HW./. Alterswertminderung vom HW + sonst. wertbeeinfl. Umstände 16, Bodenwert + Wert d. baul. Anlage Sachwert (BelWertV) Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 25

26 BelWertV - Sachwertverfahren Wertminderung wegen Alters Linear oder veränderlich je nach Objekt Berücksichtigung von Verlängerung / Verkürzung der Gesamtnutzungsdauer durch Instandsetzung / Modernisierung bzw. Instandsetzungsrückstände Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 26

27 BelWertV - Sachwertverfahren Wertminderung wegen Baumängel Bauschäden Auf Grundlage der Beseitigungskosten am Wertermittlungsstichtag i.d.r. erst bei der Beleihungswertableitung Berücksichtigung sonst. wertbeeinflussender Umstände des Objektes durch Zu- u. Abschläge (i.d.r. Keine Marktanpassung geboten,da Beleihungswert kein Marktwert ist.) Aber Marktwert als Kappungsgrenze beachten! Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 27

28 Marktanpassung im Beleihungswert? BelWertV kennt keine Marktanpassung Aber... Marktwert = Kappungsgrenze 16,2 PfandBG Marktanpassungsproblematik daher nur bei Sachwertobjekten (EFH ZFH 4 Abs. 4 BelWertV) Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 28

29 Ertragswertverfahren Rohertrag ( 10 BelWertV)./. BWK ( 11 BelWertV) = Reinertrag p.a. ( 9 BelWertV) - Bodenwertverzinsung ( 9,2 BelWertV) = Ertrag der bauliche Anlagen X Vervielfältiger (Anlage 4) = Ertragswert der bauliche Anlagen + Bodenwert ( 15 BelWertV) = Ertragswert Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 29

30 BelwertV Ertragswertverfahren Rohertrag Nachhaltig für jedermann erzielbare Miete Tatsächliche Mindermiete = Basis Keine Berücksichtigung von Mieterhöhungsreserven Mehrmieterträgen Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 30

31 BelWertV Ertragswertverfahren Bewirtschaftungskosten Mindesthöhe 15 % des Rohertrages Ausweis von Einzelkostenansätzen erforderlich Verwaltungs- Instandhaltungskosten, Mietausfallwagnis (Anlage 1), weitere nicht durch Umlage gedeckte Kosten Zusätzlich Objektspezifischer Modernisierungskostenansatz bis zu 3,0 % der Herstellungskosten Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 31

32 Ertragswertverfahren - Bewirtschaftungskosten Gem. Anlage. 1 BelWertV Verwaltungskosten 200 bis 275 / Wohnung 25 bis 50 / Garage Instandhaltungskosten Kalkulationsbasis: Neubaukosten ohne BauNK / m² Wohngeb. Mittlerer Standart BK bis 1000 /m² 0,8 1,2% mindestens 7,50 / m² Gebäude gehobener Standard BK über 2000 /m² 0,4-1,0% mindestens 9,00 / m² Mietausfallwagnis : 2 % Wohnen, 4% Gew. Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 32

33 Ertragswertverfahren - Bewirtschaftungskosten Gem. Anlage. 1 BelWertV Modernisierungsrisiko Kalkulationsbasis: Neubauherstellungskosten ohne Baunebenkosen kein Modernisierungsrisiko 0% - 0,3 % - normale Wohngebäude geringes Modernisierungsrisiko 0,2 1,2% -größere Wohngeb., Büro- Geschäftshäuser, Einzelhandel einfacher St. -Höheres Modernisierungsrisiko 0,5% - 2,0% -Einzelhandel höherer Standard, Hotel, -Hohes Modernisierungsrisiko 0.75% -3,0% -Kliniken, Freizeitimmobilien, Hotels, Einzelhandel mit hohem Standard Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 33

34 BelWertV Kapitalisierungssätze -Auszug- Wohnhäuser 5,0% - 8,0% Geschäftshäuser, Büros 6,0% - 7,5% Warenhäuser 6,5% - 8,0% SB, Fachmärkte 6,5% - 8,5% Hotels und Gasstätten 6,5% - 8,5% Freizeitimmobilien 6,5% - 8,5% Produktionsgebäude 7,0% - 9,0% Unterschreitung um maximal 0,5%-Punkte bei erstklassigen Handels-, Büro-, Geschäftsobjekten begründet möglich, sonst anzuwendende Vorgabe! Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 34

35 Gesamtnutzungsdauer Wohnhäuser... Geschäfts- und Bürohäuser Warenhäuser Hotels Lager / Prod. SB-Fachmärkte BelWert V Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre SW - RL Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Jahre Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 35

36 BelwertV Ertragswertverfahren RND < 30 J RE./. BwVz = Geb. RE RE X V x V + Bodenwert./. Abbruch* = Ertragswert = Ertragswert * Nicht abgezinste Abbruchkosten = Sicherheitskomponente Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 36

37 Beleihungswertableitung Unterschied beachten! Beleihungswertermittlung lastenfrei Aufgabe des Sachverständigen / Gutachters! Festsetzung des Beleihungswertes Aufgabe des Bankers Teil der Kreditentscheidung Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 37

38 Beleihungswertableitung Fallgestaltungen: Berücksichtigung von Ertrags- und Sachwert (bei Vorrang Ertragswert) 1) Ertragswert < Sachwert Beleihungswert = Ertragswert Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 38

39 Beleihungswertableitung Fallgestaltungen: 2) Sachwert < 80 % des Ertragswertes Prüfung des Ertragswertes auf Nachhaltigkeit, Kapitalisierungszinssatz, ggf. Reduzierung des Ertragswertes - ausführliche Begründung - Geprüfter Ertragswert = Beleihungswert Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 39

40 Beleihungswertableitung Fallgestaltungen: Wohnungs- und Teileigentum Vergleichswert als Kontrollwert 1. Ertragswert < Vergleichswert Beleihungswert = Ertragswert 2. Vergleichswert < 80 % Ertragswert (Prüfung, ggf. Reduzierung des Ertragswertes) Beleihungswert = geprüfter Ertragswert Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 40

41 Beleihungswertableitung Eigengenutzte Ein- und Zweifamilienhäuser Beleihungswert kann nur am Sachwert orientiert werden, eine Ertragswertermittlung kann entfallen Vergleichswertorientierung möglich, wenn mindestens 5 aktuelle Vergleichspreise zu Grunde liegen. Sach-und Ertragswertermittlung kann entfallen. Eigengenutzte Eigentumswohnungen Beleihungswert kann am Vergleichswert orientiert werden Sach- und Ertragswertermittlung kann entfallen Vorraussetzung: Dauerhafte Eigennutzernachfrage Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 41

42 Risikobeurteilung / Zusammenfassung Aussage zu: Drittverwendungsfähigkeit Verwertbarkeit Vermietbarkeit Gesamteindruck B e l e i h u n g s r i s i k o Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 42

43 F A Z I T Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 43

44 Vielen Dank für Ihre Mitarbeit und viel Erfolg! Für Fragen stehe ich Ihnen gerne zur Verfügung Dipl.-Wirts.-Ing. (FH) Viktor - H.Müller Heßbrühlstraße 49, Stuttgart Tel 0711 / / Fax...68 info@viktor-h-mueller.de Viktor- H. Müller, Stuttgart -- info@viktor-h-mueller.de -- ö.b.u.v. Sachverständiger 44