HEIDELBERG SCHÖNE UND BEGEHRTE FUSSGÄNGERZONE MIT POTENZIAL

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1 HEIDELBERG SCHÖNE UND BEGEHRTE FUSSGÄNGERZONE MIT POTENZIAL JUNI 2016

2 IN ZAHLEN Bundesland: Baden- Württemberg Die ehemalige Residenzstadt Heidelberg zählt zu einer der schönsten Städte Deutschlands und weist einen attraktiven Mix aus Wissenschaft, Kultur und Ökonomie auf. Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: + 1,7 % Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: Arbeitslosenquote: 5,1 % Einzelhandelskaufkraft: 100,0 Einzelhandelszentralität: 122,4 Relevante Shopping-Center: Rhein-Neckar-Center Viernheim (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, Die älteste Universität Deutschlands ist gemeinsam mit dem Universitätsklinikum der größte Arbeitgeber in Heidelberg. Wissenschaftlerinnen und Wissenschaftler aus der ganzen Welt kommen nach Heidelberg, um zu forschen und zu lehren. Darüber hinaus sichern ein starker Mittelstand und Weltkonzerne wie Heidelberg Cement, Heidelberger Druck, SAS, MLP und forschungsnahe Unternehmen Heidelbergs Wirtschaftskraft. Heidelbergs romantische, ca. 1,6 Kilometer lange Fußgängerzone lockt Einkaufsgäste aus Nah und Fern. Entlang der innerstädtischen Hauptachse und ihren idyllischen Seitengässchen finden sich neben namhaften und bekannten Marken auch viele kleinere, inhabergeführte Geschäfte mit einem vielfältigen Angebot an Produkten und Dienstleistungen. 1A-EINZELHANDELSMIETEN von in EUR/m² m² m² INNENSTADTANTEILE Heidelberg Verkaufsflächenanteile Umsatzanteile Ø Tsd. Einwohner BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Während sich das Heidelberger Kaufkraftniveau exakt auf bundesdeutschem Durchschnittsniveau (100,0) bewegt, so fällt die Einzelhandelszentralität mit Werten von 122,4 signifikant positiv aus. Das lässt darauf schließen, dass der Heidelberger Einzelhandel einen Großteil seiner Umsätze mit Kunden aus der Region als auch mit Touristen aus dem In- und Ausland erwirtschaftet. Dies bestätigt auch eine aktuelle Tourismusstudie der dwif-consulting aus München. Durch die lokalen Einzelhändler, Filialisten aus dem In- und Ausland sowie die vielen Cafés, Bistros und Restaurants hebt sich die Einkaufsstadt Heidelberg positiv von ihren Konkurrenten ab. Gegenwärtig werden in der Heidelberger City auf einer Verkaufsfläche von m² rund 355 Millionen EUR umgesetzt. Die umsatz- und verkaufsflächenseitigen Anteilwerte der Innenstadt am städtischen Gesamtvolumen fallen mit 38 % bzw. 35 % insgesamt überdurchschnittlich aus. Dies kann zweifellos als Indiz für die Stärke der Innenstadt gewertet werden Die Konkurrenz zum starken Nachbarn Mannheim ist groß, dennoch steht Heidelberg sowohl bei Filialisten und Investoren als auch bei Immobilienprojektentwicklern nachhaltig im Fokus des Interesses. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport Heidelberg von 7

3 EINZELHANDELSKAUFKRAFT UND -ZENTRALITÄT Heidelberg Ø Tsd. Einwohner Einzelhandelskaufkraft Einzelhandelszentralität MODEZENTRALITÄT Heidelberg Ø Tsd. Einwohner Blick in die Hauptstraße EINZUGSGEBIET Quelle: COMFORT Research & Consulting, Kartengrundlage RegioGraph COMFORT Städtereport Heidelberg von 7

4 1A-LAGE HAUPTSTRASSE MIETPREISANGABE in EUR/m² Hohe Passantenfrequenz, sehr hohes Touristenaufkommen Zwischen Bismarckplatz und Akademiestraße stärkster und von Filialisten begehrtester Bereich Diverse Cafes, Bistros und Szenegastronomie in der Fußgängerzone Neue Mieter: Soap Stories, Tezenis, MAC, Tredy, mymuesli, O 2, Mountain Warehouse Aktueller Mietpreis liegt bei 120 EUR/m² für Shops mit einer Verkaufsfläche zwischen m² m² m² Der neue O 2 Store auf der Hauptstraße SCHÖNSTE FUSSGÄNGERZONE DEUTSCHLANDS WEITERHIN STARK Heidelberg zählt zu den attraktivsten Einzelhandelsstandorten in der gesamten Rhein-Neckar-Region. Rund Betriebe bieten ein breites und vielfältiges Sortiment an. Sie versorgen damit einen Einzugsbereich von ca Menschen und erwirtschaften einen Umsatz von rund einer Milliarde Euro pro Jahr. Neben der Innenstadt bilden verschiedene Stadtteil- und Quartierszentren die Grundlage für die Versorgung der Bevölkerung. Der Einzelhandel bringt Frequenz und Mischung in die Zentren und trägt damit ganz wesentlich zu einer lebendigen Stadt bei. Die 1A-Lage in Heidelberg konzentriert sich auf die Hauptstraße, die attraktive und romantische, wenn nicht sogar schönste Einkaufsmeile Deutschlands, welche erst im Jahr 2014 umfangreich umgestaltet und aufgewertet wurde. In Sachen Einkaufsbummel hat Heidelberg viel zu bieten: Insbesondere innerhalb der seit 1978 bestehenden Fußgängerzone laden namhafte Filialisten, inhabergeführte Boutiquen und Fachgeschäfte sowie Cafés und szenige Gastronomiebetriebe zum Shoppen, Stöbern und Verweilen ein. my muesli zog es ebenfalls auf die Heidelberger Einkaufsmeile COMFORT Städtereport Heidelberg von 7

5 Heidelbergs Hauptstraße ist nun auch um einen Tredy und einen Mountain Warehouse reicher! Der filialisierte Einzelhandel konzentriert sich schwerpunktmäßig auf den westlichen Bereich der Hauptstraße zwischen Bismarckplatz und Akademiestraße. Dieses Teilstück stellt die absolute 1A-Lage dar und weist die höchste Passantenfrequenz auf. Die Mieten, die dort erzielt werden, sind konstant hoch und liegen für eine Verkaufsfläche von 80 bis 120 m² bei 120 EUR/m². Für ein Ladenlokal mit einer Größe von 300 bis 500 m² werden Mieten von 75 EUR/m² erreicht. Die Nachfrage, vor allem nach größeren Flächen und als größer gilt eine Fläche in Heidelberg bereits ab ca. 400/600 m², ist nach wie vor gegeben und kann kaum befriedigt werden. Mieterwechsel, insbesondere in dem vorgenannten Mietflächensegment sind entsprechend selten. Bei kleinflächigeren Ladeneinheiten gibt es in der Regel mehr Angebot und häufigeren Mieterwechsel. An Neuzugängen sind neben anderen z.b. MAC, Soap Stories und mymuesli zu nennen. Bei den größeren Ladenflächen sticht besonders die Schließung von H&M in der Hauptstraße 37 hervor. INVESTMENT Die Nachfrage am Investmentmarkt nach Häusern in Heidelberg ist ungebrochen, besonders von lokalen Investoren und Family- Offices. Dies ist das Ergebnis aus den kleineren Volumina, welche wiederum aus der vornehmlichen Kleinteiligkeit des Einzelhandels und der vorhandenen Liegenschaften resultiert. Aktuell können für eine Immobilie in Toplage Kaufpreise zwischen dem 19 bis 21-fachen der Nettojahresmiete, in Einzelfällen je nach Objekt und Lage auch deutlich mehr, erzielt werden. Dies entspricht einer Anfangsrendite von max. 5 % p.a., jedoch wird bei Spitzenprodukten auch eine geringere Rendite in Kauf genommen. KAUFPREISFAKTOR 19,0-21, All dies zeigt sehr deutlich, dass Heidelberg als Investitionsstandort aufgrund des leistungsfähigen Einzelhandels weiterhin beliebt ist. COMFORT Städtereport Heidelberg von 7

6 COMFORT CITY-RANKING 2016 Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Unter Betrachtung folgender Parametern wird eine Bewertung der Stadt vorgenommen: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking: Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft Einzelhandels-Ranking: Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralität, Modezentralität, Innenstadtumsatzverkaufsfläche, -flachenproduktivität Standort- und Immobilien-Ranking: Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität Die positiven Rahmendaten wie auch die gute Einzelhandels- und immobilienwirtschaftliche Performance bewirken, dass Heidelberg im COMFORT-CITY RANKING, mit Blick auf die gegebene Stadtgröße von gut Einwohnern, eine klar herausgehobene Position einnimmt: Rang 17 unter mehr als 70 bundesweit untersuchten Einkaufsstädten. FAZIT UND PERSPEKTIVEN Das Augenmerk richtet sich besonders auf die Entwicklung der drei ehemaligen Kinostandorte "Lux-Harmonie" (Hauptstraße 110), "Kammer" (Hauptstraße 88) und "Schlosskino" (Hauptstraße 42), die in der Zeit von schlossen. Schwer nachvollziehbar, dass ausgerechnet in der teuersten Lage Heidelbergs drei größere Areale leer stehen. Der Stillstand liegt wohl unter anderem zum größten Teil am Denkmalschutz, welcher es baulichen Änderungen, die notwendig sind, um moderne und attraktive Flächen zu schaffen, häufig sehr schwermacht. Heidelberg ist eine der beliebtesten Einkaufsstädte in der Metropolregion und sollte sich auch weiterhin aktiv dafür einsetzen, die Beliebtheit als Einkaufs- und Ausflugsziel weiter zu steigern. Dabei hat die Stärkung der Innenstadt die höchste Priorität. Es ist zu hoffen, dass in diesem Zuge auch die Belegung dieser Areale vorangetrieben wird. Zusammenfassend ist festzuhalten: In Heidelberg shoppen, entspannen und sich von dem Flair der Altstadt begeistern lassen ist fantastisch. Heidelberg erfährt viel Zuspruch und präsentiert sich insgesamt als gut aufgestellt. Dennoch besteht mittel- und langfristig ein dringender Bedarf an modernen und großzügigen Flächen. Diesen gilt es auf die eine oder andere Weise zu erfüllen, andernfalls droht der Stadt der Verlust ihrer Anziehungskraft für neue Einzelhandelskonzepte und Konsumenten, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten. Blick in die belebte Hauptstraße COMFORT Städtereport Heidelberg von 7

7 IHRE ANSPRECHPARTNER: VERMIETUNG / INVESTMENT MANFRED SCHALK COMFORT München Fon: Mobil: schalk@comfort.de INVESTMENT THORSTEN SONDERMANN COMFORT München Fon: Mobil: sondermann@comfort.de RESEARCH & CONSULTING OLAF PETERSEN COMFORT Research & Consulting Fon: Mobil: petersen@comfort.de Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Medienkontakt: Frank Hinz, Unternehmenskommunikation Kaistraße 8A, Düsseldorf / Fon: / hinz@comfort.de DEFINITIONEN 1A-Einzelhandelsmieten Alle Mietpreisangaben verstehen sich unter folgenden Voraussetzungen: Neuabschlüsse von Mietverträgen in absoluten 1A-Geschäftslagen über fiktive, rein erdgeschossige Verkaufsflächen; idealtypische Ladeneinheit: ebenerdigen, stufenfreien Zugang, bauliche Ausstattung gehobener Art und Güte sowie einen möglichst rechtwinkligen Zuschnitt; Mindestschaufensterfront 6 m bei kleinen bzw. 10 m bei größeren Flächen; in Euro pro m² monatlich, zzgl. gesetzlicher USt. und Nebenkosten. Innenstadtanteile Angaben in Prozent. Der Wert zeigt an, welchen Anteil die Innenstadt am Umsatz bzw. an der Verkaufsfläche des gesamten Stadtgebietes hat. EH-Kaufkraft, EH-Zentralität Die EH- Kaufkraft gibt an, wie hoch das Kaufkraftpotenzial an einem Standort ist. Der Durchschnittswert liegt bundesweit normiert bei 100. Ein Wert über von 100 signalisiert demnach ein überdurchschnittliches Kaufkraftpotenzial des Standortes. Die EH-Zentralitätskennziffer zeigt an, ob an einem Standort per Saldo die Zu- oder Abflüsse der Kaufkraft überwiegen. Modezentralität Analog zur branchenübergreifenden Zentralitätskennziffer (= Einzelhandelszentralität) beleuchtet die Modezentralität die Situation in einem maßgeblichen Teilsegment, nämlich der innenstädtischen Leitbranche Mode, die sich wiederum aus den beiden Sortimenten Bekleidung/Textilien, Schuhe/Lederwaren zusammensetzt. Einzugsgebiet Kartographische Darstellung des Verflechtungsraums des innerstädtischen Einzelhandels, d.h. jenes Bereiches aus dem regelmäßige Einkaufsbeziehungen zu der jeweiligen City bestehen. In blau ist das jeweilige Stadtgebiet (Zone I) dargestellt, in dem roten Farbton das jeweilige Nah- bzw. Ferneinzugsgebiet (Zone II). COMFORT Städtereport Heidelberg von 7