Grundstücksmarktbericht 2013

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1 Inhaltsverzeichnis 1 Der Grundstücksmarkt in Kürze Stadt Oldenburg Landkreis Ammerland Landkreis Friesland Landkreis Wesermarsch Zielsetzung des Grundstücksmarktberichtes Rahmendaten zum Grundstücksmarkt Berichtsgebiet, regionale Rahmenbedingungen Übersicht über die Umsätze Entwicklung der Umsatzzahlen in der Stadt Oldenburg Entwicklung der Umsatzzahlen in der Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Ammerland Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Friesland Entwicklung der Umsatzzahlen im Landkreis Wesermarsch Bauland Allgemeines Individueller Wohnungsbau Preisniveau Preisentwicklung, Umrechnungskoeffizienten Geschosswohnungsbau Preisniveau Gewerbliche Bauflächen Preisniveau Bauerwartungsland und Rohbauland Sonstiges Bauland: Bauflächen im Außenbereich Erbbaurechte Land- und forstwirtschaftliche Flächen Allgemeines Landwirtschaftliche Flächen Preisniveau Preisentwicklung Höfe Forstwirtschaftliche Flächen Übrige unbebaute Flächen Private Grünfläche und Hausgartenland Untersuchungsraum Zwischenahner Meer Seegrundstück mit Wohnbebauung Private Grünanlage: See nahe Fläche Bodenrichtwerte Gesetzlicher Auftrag Veröffentlichung der Bodenrichtwerte Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte Übersicht über die Bodenrichtwerte Wohnbauland Gewerbliches Bauland Bebaute Grundstücke Allgemeines Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Preisniveau Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser Preisentwicklung Sachwertfaktoren, Vergleichsfaktoren Ein- und Zweifamilienhäuser Anwendungshinweise Sachwertfaktoren Stadt Oldenburg Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg Sachwertfaktoren Vergleichsfaktoren Sachwertfaktoren Landkreis Ammerland Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland...63 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg 3

2 Sachwertfaktoren Landkreis Friesland Vergleichsfaktoren Landkreis Friesland Sachwertfaktoren Landkreis Wesermarsch Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisniveau Reihenhäuser, Doppelhaushälften Preisentwicklung Marktanpassungsfaktoren, Vergleichsfaktoren Reihenhäuser und Doppelhaushälften Anwendungshinweise Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg Vergleichsfaktoren Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland Vergleichsfaktoren Landkreis Friesland Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch Wohnungseigentum Preisniveau Wohnungseigentum Preisentwicklung Vergleichsfaktoren Anwendungshinweise Vergleichsfaktoren Stadt Oldenburg Vergleichsfaktoren Vergleichsfaktoren Landkreis Ammerland Vergleichsfaktoren Landkreis Friesland Vergleichsfaktoren Landkreis Wesermarsch Teileigentum Gewerbliche Objekte Garagen, Tiefgaragen Mehrfamilienhäuser Preisniveau Mehrfamilienhäuser Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Liegenschaftszinssätze Rohertragsfaktoren Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Wohn- und Geschäftshäuser, Bürogebäude, Warenhäuser und Verkaufshallen Preisniveau Wohn- und Geschäftshäuser Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Liegenschaftszinssätze Rohertragsfaktoren Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Lagergebäude, Produktionsgebäude Preisniveau Liegenschaftszinssätze Sonstige bebaute Objekte (Ferienobjekte) Ferienhäuser Ferienwohnungen Mieten Mietübersichten für Wohnnutzung Erläuterung Stadt Oldenburg Landkreis Ammerland Landkreis Friesland Landkreis Wesermarsch Mietübersichten für gewerbliche Nutzung Gewerbliche Mieten für Läden im Stadtzentrum von Oldenburg Gewerbliche Mieten in Innenstadtlagen im Landkreis Wesermarsch Aufgaben des Gutachterausschusses und Oberen Gutachterausschusses Anhang 1: Umsatzzahlen Anhang 2: Besetzung des Gutachterausschusses GAG Oldenburg Anhang 3: Gutachterausschüsse in Niedersachsen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg

3 8 Bodenrichtwerte 8.1 Gesetzlicher Auftrag Eine der wesentlichen Aufgaben der Gutachterausschüsse besteht darin, die Entwicklung des Bodenmarktes möglichst für jedermann transparent darzustellen. Dazu wird u.a. jährlich die Auswertung der Kaufpreissammlung in Form von Bodenrichtwerten veröffentlicht. Auf Grund 196 BauGB sind die Gutachterausschüsse verpflichtet, jährlich durch Auswertung der Kaufpreissammlung für jedes Gemeindegebiet durchschnittliche Lagewerte für den Boden unter Berücksichtigung des unterschiedlichen Entwicklungszustandes zu ermitteln. Es wird für Zonen mit vergleichbarem Bodenpreisniveau ein Richtwert ermittelt, der den Bodenwert für ein fiktives unbebautes Grundstück dieser Zone widerspiegeln soll. Der Bodenrichtwert ist der durchschnittliche Lagewert des Bodens für Grundstücke eines Gebietes (einer Zone), für die im Wesentlichen gleiche Nutzungs- und Wertverhältnisse vorliegen. Er ist bezogen auf den Quadratmeter Grundstücksfläche. Der Bodenrichtwert bezieht sich auf ein Grundstück, das für das jeweilige Gebiet (die jeweilige Zone) typisch ist (Richtwertgrundstück). Soweit einzelne Grundstücke von den Eigenschaften des definierten Richtwertgrundstückes abweichen (z.b. in Art und Maß der baulichen Nutzung, Grundstücksfläche oder -zuschnitt), ergeben sich daraus in der Regel Abweichungen vom Bodenrichtwert. Aus der Bezeichnung Richtwert wird deutlich, dass eine unkritische Übertragung dieses Hilfsmittels auf bestimmte Grundstücke zu erheblichen Fehlinterpretationen führen kann. Irgendwelche Ansprüche, vor allem gegenüber den Trägern der Bauleitplanung oder den Baugenehmigungsbehörden, können weder aus den Bodenrichtwertangaben noch aus den Bodenrichtwertzonen hergeleitet werden Veröffentlichung der Bodenrichtwerte Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ist nach 196 Abs. 3 BauGB verpflichtet, jedermann Auskunft über Bodenrichtwerte zu geben. Die Auskunft über Bodenrichtwerte kann mündlich sowie kostenpflichtig in schriftlicher Form, als Kartendarstellung oder im Internet unter erteilt werden Erläuterungen zur Bodenrichtwertkarte Die Bodenrichtwerte werden entsprechend der Richtlinie zur Ermittlung von Bodenrichtwerten (Bodenrichtwertrichtlinie - BRW-RL) in folgender Form angegeben. Schreibweise für Bauland Bodenrichtwert in /m² Entwicklungszustand Sanierungs- oder Entwicklungszusatz Beitragssituation Zonennummer Beschreibende Merkmale wie Art der Nutzung, Bauweise, Maß der baulichen Nutzung,..., Grundstücksfläche... Beispiele (soweit vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg verwendet): 120 B (111234) MI o III 100 B ebf (111239) WA o II f B ebpf (111456) WA o I f B SU (115345) MK g Entwicklungszustand: B = baureifes Land R = Rohbauland E = Bauerwartungsland SF = Sonstige Flächen Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg 39

4 Vergleichsfaktoren in Abhängigkeit von der Wohnfläche und dem Bodenrichtwert Vergleichsfaktoren Reihenhäuser und Doppelhaushälften in Abhängigkeit von Wohnfläche und Bodenrichtwert / m² Wohnfläche Wohnfläche (m²) BRW = 135 /m² BRW = 85 /m² BRW = 45 /m² Abhängigkeit vom Baujahr 1,50 1,40 1,30 1,20 1,10 1,00 0,90 0,80 Korrekturfaktor bei abweichendem Baujahr x 0,92 0,91 0,92 0,93 0,96 1,00 1,05 1,11 1,19 1,27 1,37 1,43 Abhängigkeit von der Grundstücksgröße 1,05 Korrekturfaktor bei abweichender Grundstücksgröße 1,00 0, x 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,01 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg 79

5 Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze, Rohertragsfaktoren Liegenschaftszinssatz Zeitliche Entwicklung der Liegenschaftszinssätze für Wohn- und Geschäftshäuser 8,0% 7,5% 7,0% 6,5% 6,0% 5,5% 5,0% 4,5% 4,0% Oldenburg ohne Innenstadt 6,7% 7,0% 6,7% 6,5% 6,5% 6,1% 6,0% 6,2% Oldenburg Innenstadt 6,0% 5,7% 5,5% 5,8% 5,9% 5,5% 5,8% 4,8% Wilhelmshaven 6,8% 6,7% 6,6% 6,8% 6,3% 7,3% 7,2% 7,6% Ammerland, Friesland, Wesermarsch ,8% 7,0% 7,4% 7,5% 7,5% 7,2% 6,9% 7,4% Rohertragsfaktor Zeitliche Entwicklung der Rohertragsfaktoren für Wohn- und Geschäftshäuser 16,0 15,0 14,0 13,0 12,0 11,0 10,0 9,0 8,0 Oldenburg ohne Innenstadt 9,1 10,9 11,2 11,5 11,6 11,8 11,9 11,9 Oldenburg Innenstadt 11,5 13,4 14,1 13,6 13,6 13,9 13,7 15,2 Wilhelmshaven 11,0 11,2 11,3 11,0 10,2 9,3 9,4 9,6 Ammerland, Friesland, Wesermarsch ,9 10,7 10,0 10,0 9,3 10,3 10,5 10,1 108 Gutachterausschuss für Grundstückswerte Oldenburg

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