Erläuterung des Paritätischen zum Berliner Wohnraumversorgungsgesetz

Transkript

1 Erläuterung des Paritätischen zum Berliner Wohnraumversorgungsgesetz (WoVG Bln) Zusammenfassung des Inhalts und der möglichen Auswirkungen auf freie Träger und Ihre Arbeit 1. Sinn und Zweck des Gesetztes Das Berliner Wohnraumversorgungsgesetz hat als Grundlage die Neuausrichtung der sozialen Wohnraumversorgung in Berlin. Hintergrund des Gesetzes ist die zunehmende Anspannung auf dem Berliner Wohnungsmarkt, welche insbesondere auf einem spürbaren Zuzug nach Berlin beruht, der nicht durch entsprechenden Neubau von Wohnungen aufgefangen wird. Dies wiederum führt zu einem seit Jahren anhaltenden Anstieg der Mieten und in der Folge dazu, dass nur noch wenige Wohnungen zu Mieten angeboten werden, die auch für einkommensschwächere Haushalte bezahlbar sind. 2. Zusammenfassung der wesentlichen Inhalte und Darlegung möglicher Auswirkungen auf freie Träger und ihre Arbeit Das Berliner Wohnraumversorgungsgesetz ist in insgesamt 7 Artikel aufgeteilt. Diese beinhalten teilweise Änderungen an bereits bestehenden Gesetzen und teilweise die Schaffung neuer Gesetze. Alle Artikel befassen sich im Ergebnis mit der Stärkung der sozialen Wohnraumversorgung. Einzige Ausnahme hierzu ist Artikel 7, der lediglich das Inkrafttreten des Gesetzes zum 1. Januar 2016 regelt. 2.1 Artikel 1: Änderung des Berliner Wohnraumgesetzes Artikel 1 enthält eine Änderung des Berliner Wohnraumgesetzes dergestalt, dass für bestimmte Fallkonstellationen auf Antrag ein Anspruch auf Mietzuschuss für einkommensschwächere Haushalte geschaffen wird. Konkret betrifft dies Wohnungen im öffentlich geförderten Wohnungsbau. Anspruchsvoraussetzungen sind unter anderem die Unterschreitung bestimmter Einkommensgrenzen, dass bestimmte Wohnungsgrößen nicht überschritten werden (bezeichnet als angemessene Wohnflächen ) und dass die geschuldete Wohnungsmiete einen bestimmten Prozentsatz des Gesamteinkommens übersteigt (zwischen 25 % und 30 % des Gesamteinkommens) Die maßgeblichen Einkommensgrenzen und Wohnungsgrößen hängen dabei von der Anzahl der Personen in dem jeweiligen Haushalt ab. Der maximale Mietzuschuss ist auf EUR 2,50/m² Wohnfläche beschränkt (und zwar auch nur hinsichtlich der als angemessen eingestuften Wohnfläche). Hinzu kommen verschiedene kleinteilige Regelungen zur Ermittlung des Gesamteinkommens, zur Einschränkung des Anwendungsbereichs, zur Anrechnung von Sozialleistungen und Leistungen Dritter, zu Mitwirkungspflichten des Antragsstellers und zu etwaigen Rückforderungen.

2 Zudem enthält das Gesetz eine Änderung der Bestimmungen dazu, wann eine Wohnung als öffentlich gefördert gilt (was wiederum Voraussetzung für die Möglichkeit eines Mietzuschusses ist). Mögliche Auswirkungen auf die Arbeit freier Träger: Bei freien Trägern können diese Mietzuschüsse insbesondere im Rahmen der Beratungsund Betreuungstätigkeit relevant werden. Die Klientinnen und Klienten werden häufig innerhalb der maßgeblichen Einkommensgrenzen liegen. Es besteht daher voraussichtlich Beratungsbedarf hinsichtlich der Voraussetzungen eines Mietzuschusses und einer möglichen Antragstellung. 2.2 Artikel 2: Gesetzliche Vorgaben an die landeseigenen Wohnungsunternehmen im Zusammenhang mit sozialer Wohnraumversorgung Artikel 2 schafft ein neues Gesetz, welches verschiedene Vorgaben an die landeseigenen Wohnungsunternehmen enthält ( Gesetz zur sozialen Ausrichtung und Stärkung der landeseigenen Wohnungsunternehmen für eine langfristig gesicherte Wohnraumversorgung ). Auch die Vorgaben dieses Gesetzes dienen dem Zweck, die soziale Wohnraumversorgung in Berlin zu stärken. Es handelt sich dabei (neben vorgenanntem Artikel 1) um den für die freien Träger wohl maßgeblichsten Teil des WoVG Bln. Zu diesem Gesetz ist anzumerken, dass es in weitem Umfang keine vollständigen Neuerungen schafft, sondern vielfach die bisher ohnehin auf Basis des Mietenbündnisses von 2012 bestehende Selbstbindung der landeseigenen Wohnungsunternehmen gesetzlich festhält und weiter entwickelt. Folgende Ziele verfolgt dieses Gesetz: Sicherung und Erweiterung preisgünstigen Mietwohnraums in allen Bezirken für breite Schichten der Bevölkerung ( Wohnungsmarktaufgabe ) Hilfestellung zu einer nachhaltigen und bedarfsgerechten Wohnraumversorgung für Berliner Haushalte, die auf dem Wohnungsmarkt besonders benachteiligt sind und sich nicht selbst mit angemessenem Wohnraum versorgen können ( Versorgungsaufgabe ) Hierzu sieht das Gesetz folgende konkrete Regelungen vor, die nachfolgend im Detail näher dargelegt sind: Vorgaben zur Wohnungsvergabe: Reservierung frei werdender Wohnungen landeseigener Wohnungsunternehmen für näher bezeichnete wohnberechtigte Haushalte Begrenzung von Mieterhöhungen in landeseigenen Wohnungsunternehmen Vermeidung von Wohnungslosigkeit aufgrund von Kündigungen (in gewissen Grenzen) Erweiterung des bezahlbaren Wohnraumangebots der landeseigenen Wohnungsunternehmen durch Neubau, Instandhaltung und Instandsetzung, Modernisierung von bestehendem Wohnraum sowie Ankauf von neuem Wohnraum

3 Einrichtung von sogenannten Mieterräten bei jedem landeseigenen Wohnungsunternehmen; diese haben Beratungsfunktion Teilhabe der Mieterschaft an den Aufsichtsräten der landeseigenen Wohnungsunternehmen Vorgaben zur Wohnungsvergabe: Künftig sollen 55 Prozent aller frei werdenden Wohnungen im Bestand der landeseigenen Wohnungsunternehmen an wohnberechtigte Haushalte vergeben werden. Dies sind Haushalte, die bestimmte Einkommensgrenzen und bestimmte Wohnungsgrößen nicht überschreiten. Auch in diesem Fall hängen beide Voraussetzungen von der Größe des Haushalts (also der Anzahl der hierzu gehörenden Personen) ab. Im Rahmen des Mietenbündnisses gab es diese Verpflichtung auch schon. Sie lag allerdings nur bei 50 Prozent innerhalb des S-Bahn-Rings und 33,3 Prozent außerhalb des S-Bahn- Rings. Von den jetzigen 55 Prozent sollen wiederum 20 Prozent an bestimmte Bedarfsgruppen (z.b. Obdachlose, Flüchtlinge, betreutes Wohnen) vergeben werden, ohne dass diesbezüglich eine weitere, interne Quotierung erfolgt. Dies sind umgerechnet 11 Prozent aller frei werdenden Wohnungen. Die restlichen 44 Prozent sollen vorrangig an Haushalte mit geringerem Einkommen vergeben werden. Ergänzend dazu ist geregelt, dass die Ablehnung eines Mieters nicht mehr allein wegen einer negativen Bonitätsauskunft einer privaten Auskunftei (z.b. der Schufa) erfolgen darf. Vorgaben zu Mieterhöhungen: Für Mieterhöhungen durch landeseigene Wohnungsunternehmen werden verschiedene Grenzen festgesetzt. Zum einen soll sich die Miete bei Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete innerhalb von vier Jahren nicht um mehr als 15 Prozent erhöhen. Diese Vorgabe sah auch das Mietenbündnis bereits vor. Die gesetzliche Grenze des BGB liegt bei 20 Prozent innerhalb von 3 Jahren ( 558 Abs. 3 BGB). Zum anderen gibt es für Mieterhöhungen im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete eine Härtefallregelung, welche nur auf Antrag des Mieters greift. Konkret kann in diesem Rahmen eine Begrenzung von Mieterhöhungen unter Berücksichtigung des Haushaltseinkommens erfolgen. Auch dies ist wieder abhängig vom Haushaltseinkommen und der Wohnungsgröße (gestaffelt nach der Größe des Haushalts). Daneben gibt es auch Einschränkungen bei Mieterhöhungen nach einer Modernisierung. So soll eine Umlage der Kosten auf die Mieter in Höhe von maximal 9 Prozent der Modernisierungskosten erfolgen. Auch dies entspricht den Vorgaben des Mietenbündnisses. Die gesetzliche Vorgabe des BGB liegt derzeit bei 11 Prozent ( 559 Abs. 1 BGB). Zudem gibt es auch für Mieterhöhungen nach einer Modernisierung eine Härtefallregelung und darüber hinaus eine Begrenzung im Zusammenhang mit der ortsüblichen Vergleichsmiete.

4 Begrenzung von Kündigungen: Weiter sieht das Gesetz vor, dass fristlose Kündigungen aufgrund von Mietrückständen so weit wie möglich vermieden werden sollen. Die betroffenen Mieterhaushalte sollen vorab informiert oder beraten werden und es soll ihnen zumutbarer Ersatzwohnraum angeboten werden. Hinzu kommt, dass die landeseigenen Wohnungsunternehmen eine zwangsweise Räumung wegen einer vorgenannten Kündigung nur im Ausnahmefall vornehmen sollen (nämlich konkret nur dann, wenn der betroffene Mieterhaushalt an einer Unterstützungsmaßnahme nicht mitwirkt, er mit neuem Wohnraum versorgt ist oder er einen zumutbaren Ersatzwohnraum abgelehnt hat). Offen ist noch, wie sich diese Kündigungsbegrenzungen in der Praxis auswirken werden, da viele Details unklar bleiben. Zum Beispiel gilt die Begrenzung ihrem Wortlaut nach nur für außerordentliche, fristlose Kündigungen, nicht jedoch für außerordentliche fristgebundene Kündigungen. Unklar bleibt zudem bisher, was unter zumutbarem Ersatzwohnraum zu verstehen ist und wie dieser beschafft werden soll. Erweiterung des bezahlbaren Wohnungsangebots: Hierzu gibt es in dem Gesetz die landeseigenen Wohnungsunternehmen betreffend kaum konkrete Vorgaben. Insoweit bleibt die konkrete Umsetzung abzuwarten. Einrichtung von Mieterräten / Teilhabe an den Aufsichtsräten: Jedes landeseigene Wohnungsunternehmen in Berlin erhält einen Mieterrat. Dieser soll die Beteiligung der Mieterschaft an Unternehmensentscheidungen ermöglichen. Es handelt sich dabei um eine beratende Tätigkeit. Ermöglicht wird dies durch einen Anspruch auf Information und die Möglichkeit zur Stellungnahme. Hinzu kommt, dass der Mieterrat künftig 1 Mitglied des jeweiligen Aufsichtsrats der landeseigenen Wohnungsunternehmen stellen soll. Das mit Artikel 2 des WoVG Bln geschaffene Gesetz, die landeseigenen Wohnungsunternehmen betreffend, hat potentiell einige Auswirkungen auf die Arbeit freier Träger. Die neuen Vorgaben zur Vergabe frei werdender Wohnungen, können von den freien Trägern genutzt werden, um entweder eigene Wohnungen zwecks Untervermietung zu erlangen oder aber Wohnungen direkt für ihre Klientinnen und Klienten. Insofern könnte es sich lohnen, das Gespräch mit den für die Vermietung zuständigen Stellen, ggf. aber auch der Führungsebene der landeseigenen Wohnungsunternehmen zu suchen. Zu hoch sollten die Erwartungen an die Wohnungsvergabe aber nicht geschraubt werden, da ähnliche Vorgaben auch bereits aufgrund des Mietenbündnisses bestanden. Die Veränderungen durch das neue Gesetz sind insoweit überschaubar. Hinzu kommt, dass aktuell eine sehr geringe Fluktuation auf dem Berliner Wohnungsmarkt besteht. Die Vorgaben zur Wohnungsvergabe greifen aber nur für die Wohnungen, die frei werden. Die tatsächlichen Auswirken bleiben daher abzuwarten.

5 Ein erhöhter Beratungsbedarf besteht hinsichtlich der Beschränkungen von Mieterhöhungen. Dies gilt sowohl im Hinblick auf die gesetzlichen Vorgaben dazu, wann diese Beschränkungen eingreifen, als auch im Hinblick auf die erforderlichen Antragstellungen bei den Härtefallregelungen. Ebenso besteht künftig ein erhöhter Beratungsbedarf im Falle von außerordentlichen fristlosen Kündigungen aufgrund von Mietrückständen. Beides betrifft aber nur Wohnungen, die von den Klientinnen und Klienten der freien Träger direkt bei den landeseigenen Wohnungsunternehmen angemietet wurden! In diesem Zusammenhang sollte bei den freien Trägern ggf. näher geprüft werden, ob vermehrt ein Abschluss von direkten Mietverträgen zwischen landeseigenen Wohnungsunternehmen und den Klientinnen und Klienten angestrebt werden sollte (statt einer Zwischenanmietung der Wohnungen durch die freien Träger). Auf diesem Wege könnte sichergestellt werden, dass die Klientinnen und Klienten auch tatsächlich von dem Schutz des Artikel 2 WoVG Bln profitieren. 2.3 Artikel 3: Gesetz zur Errichtung der Wohnraumversorgung Berlin Anstalt öffentlichen Rechts Artikel 3 des WoVG Bln sieht die Errichtung einer Anstalt öffentlichen Rechts vor, welche die Politik und die landeseigenen Wohnungsunternehmen im Hinblick auf die Berliner Wohnraumversorgung beraten soll. Es sind derzeit keine direkten Auswirkungen auf die freien Träger und ihre Arbeit ersichtlich. 2.4 Artikel 4: Gesetz zur Errichtung des Sondervermögens Wohnraumförderfonds Berlin Artikel 4 des WoVG Bln befasst sich mit der Finanzierung der Wohnraumförderung in Berlin. Hierfür sieht er die Errichtung eines Sondervermögens vor. Über dieses sollen insbesondere folgende Maßnahmen finanziert bzw. gefördert werden: Wohnungsneubau Modernisierung und Instandsetzung von Wohnraum Erwerb von Belegungsrechten an bestehendem Wohnraum Erwerb von bestehendem Wohnraum Die Verwaltung dieses Sondervermögens erfolgt treuhänderisch durch die Investitionsbank Berlin (IBB). Es sind derzeit keine direkten Auswirkungen auf die freien Träger und ihre Arbeit ersichtlich.

6 2.5 Artikel 5: Zuständigkeiten betreffend das Sondervermögen Wohnraumförderungsfonds Berlin Artikel 5 des WoVG Bln regelt die Zuständigkeit der Hauptverwaltung (Senatsverwaltungen) für die Fachaufsicht und die Genehmigung des Wirtschaftsplans für das Sondervermögen Wohnraumförderfonds Berlin. Es sind keine Auswirkungen auf die freien Träger und ihre Arbeit ersichtlich. 2.6 Artikel 6: Änderungen des Investitionsbankgesetzes Artikel 6 des WoVG Bln enthält Änderungen des bereits bestehenden Investitionsbankgesetzes. Insbesondere ist die Investitionsbank Berlin (IBB) danach verpflichtet, regelmäßige Prüfungen hinsichtlich folgender Punkte bei im sozialen Wohnungsbau geförderten Wohnungen vorzunehmen: der Einhaltung der preisrechtlich zulässigen Miete der Betriebskostenabrechnungen der ausreichenden Instandhaltung der Objekte Es sind derzeit keine direkten Auswirkungen auf die freien Träger und ihre Arbeit ersichtlich. 2.7 Artikel 7: Inkrafttreten des WoVG Bln Gemäß Artikel 7 WoVG Bln tritt dieses am 1. Januar 2016 in Kraft. Bei weiteren Fragen zum Wohnraumversorgunggesetz (WoVG Bln) und den Auswirkungen auf die Beratungsarbeit vor Ort, wenden Sie sich bitte an Regina Schödl Referat Soziales / SGB XII Tel: schoedl@paritaet-berlin.de Berlin, Dezember 2015