Beitragsforderungen in der Insolvenz des Wohnungseigentümers

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1 Beitragsforderungen in der Insolvenz des Wohnungseigentümers Prof. Dr. Matthias Becker Fachhochschule für Rechtspflege NRW Bad Münstereifel 38. Fachgespräch des ESWiD in Fischen 25. Oktober Prof. Dr. Matthias Becker 1

2 Einführung (1) Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers Wohnungseigentum gehört zur Insolvenzmasse Wie kommt die Gemeinschaft an das Hausgeld? Prof. Dr. Matthias Becker 2

3 Einführung (2) Verwaltungs-und Verfügungsbefugnis des Insolvenzverwalters Nach Insolvenzeröffnung fällige Hausgeldansprüche sind zur Masse durch Zahlungsklage gegen den Insolvenzverwalter geltend zu machen! Was ist mit Hausgeldansprüchen, die vor Insolvenzeröffnung fällig waren? Nur Anmeldung zur Insolvenztabelle oder auch Absonderungsrecht im Vorrangbereich des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG gem. 49 InsO? Prof. Dr. Matthias Becker 3

4 BGH, Urt. v IX ZR 120/10 1. In der Insolvenz eines Wohnungseigentümers ist die Gemeinschaft wegen der nach 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG bevorrechtigten, vorder Insolvenzeröffnung fällig gewordenen Hausgeldansprüche ohne die Notwendigkeit einer vorherigen Beschlagnahme des Wohnungseigentums absonderungsberechtigt. 2. Sofern die Berechtigten gegen den säumigen Wohnungseigentümer vor der Insolvenzeröffnung keinen Zahlungstitel erlangt haben, können sie den das Absonderungsrecht bestreitenden Insolvenzverwaltermit der Pfandklage auf Duldung der Zwangsversteigerungin die Eigentumswohnung in Anspruch nehmen. ( ) Prof. Dr. Matthias Becker 4

5 Parallele: Grundpfandrechte Persönliche Forderung: Zahlungsanspruch (Zahlungstitel) Grundpfandrecht: Duldungsanspruch aus 1147 BGB (Duldungstitel) Prof. Dr. Matthias Becker 5

6 PersönlicheZahlungsansprüche (1) werden begründet durch Beschluss über Einzelwirtschaftspläne(Vorschüsse) Einzelabrechnungen(Nachzahlungen, sog. Abrechnungsspitze ) Sonderumlagen Prof. Dr. Matthias Becker 6

7 Persönliche Zahlungsansprüche (2) Insolvenzgläubiger, 38 InsO Persönlicher Gläubiger eines Vermögensanspruchs z. Zt. der Eröffnung des Insolvenzverfahrens begründet Hausgeldansprüche, die vor Insolvenzeröffnung fällig sind, sind Insolvenzforderungen Prof. Dr. Matthias Becker 7

8 Persönliche Zahlungsansprüche (3) Massegläubiger, 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO Masseverbindlichkeiten in sonstiger Weise durch Verwaltung und Verteilung der Insolvenzmasse begründet Hausgeldansprüche, die nach Insolvenzeröffnung fällig werden, sind Masseforderungen. [BGH v IX 120/10; a.a. Derleder, ZfIR2011, 830 f.] Prof. Dr. Matthias Becker 8

9 Persönliche Zahlungsansprüche (4) Vollstreckungsverbot 89 Abs. 1 InsO Maßnahmen der Einzelzwangsvollstreckung in Insolvenzmasse oder sonstiges Vermögen des Schuldners Während der Dauer des Insolvenzverfahrens für einzelnen Insolvenzgläubiger ( 38 InsO) Ausnahme: Kein Vollstreckungsverbot für absonderungsberechtigte Gläubigergem. 49 InsO Prof. Dr. Matthias Becker 9

10 Absonderungsrecht (1) 49 InsO Recht auf Befriedigung an unbeweglichen Gegenständen nach Maßgabe des ZVG 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Ein Recht auf Befriedigung gewähren bei Vollstreckung in ein Wohnungseigentumdie daraus fälligen Ansprüche auf Zahlung der Beiträge Das Vorrecht erfasst die laufenden und rückständigen Beträge aus dem Jahr der Beschlagnahme und den letzten zwei Jahren. begrenzt auf Beträge in Höhe von 5% des nach 74a Abs. 5 festgesetzten Wertes Prof. Dr. Matthias Becker 10

11 Absonderungsrecht (2) BGH v IX ZR 120/10 Absonderungsrechtim Vorrangbereich des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG für Insolvenzforderungen(vor Insolvenzeröffnung fällige Hausgeldansprüche) Kein Absonderungsrecht für Masseforderungen (nach Insolvenzeröffnung fällige Hausgeldansprüche), da 91 Abs. 1 InsOden Erwerb von Rechten an Gegenständen der Insolvenzmasse nach Insolvenzeröffnung ausschließe Prof. Dr. Matthias Becker 11

12 Absonderungsrecht (3) Beschluss JA /2007 Insolvenzeröffnung 12/2007 Beschluss JA /2008 Persönliche Insolvenzforderung, 38 InsO Persönliche Masseforderung, 55 Abs. 1 Nr. 1 Fall 2 InsO Absonderungsrecht, 49 InsO, 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG Prof. Dr. Matthias Becker 12

13 Absonderungsrecht (4) Beschluss JA /2007 Insolvenzeröffnung 12/2007 Beschluss JA /2008 Persönliche Insolvenzforderung Persönliche Masseforderung Persönliche Forderung nach Freigabe des WE Absonderungsrecht Prof. Dr. Matthias Becker 13

14 Absonderungsrecht (5) 91 Abs. 1 InsO Rechte an Gegenständen der Insolvenzmasse können nachder Eröffnung des Insolvenzverfahrens nicht wirksam erworben werden, Aber: Das dingliche Recht auf Befriedigung im Vorrangbereich des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG entsteht mit Begründung von Wohnungseigentum, sobald die abstrakte Beitragspflicht gem. 16 Abs. 2 WEG entsteht [Schneider ZMR 2012, 749 ff.]. Das Vorrecht ruht als private Last bereits vor Insolvenzeröffnung auf dem Wohnungseigentum (Parallele zur öffentlichen Last Grundsteuer gem. 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) Folge: Dingliches Absonderungsrecht besteht auch für persönliche Masseforderungen! [a.a. BGH v /10] Prof. Dr. Matthias Becker 14

15 Absonderungsrecht (6) Wirkungen der Insolvenzeröffnung auf den Vorrangbereich des 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG? BGH v IX ZR 120/10: Insolvenzeröffnung ersetzt die Beschlagnahme des Wohnungseigentums nach 20 ZVG Vorrecht besteht für Insolvenzforderungen aus dem Jahr der Insolvenzeröffnung und aus zwei Jahren davor(dynamischer Vorrangbereich wird eingefroren ) Prof. Dr. Matthias Becker 15

16 Absonderungsrecht (7) Prof. Dr. Matthias Becker 16

17 Freihändige Veräußerung (1) LG Landau v S 11/ : Eröffnung des Insolvenzverfahrens Fällige Hausgeldansprüche: Vorschüsse aus WP 2009 (175 Euro) Vorschüsse aus WP 2010 (516 Euro) Abrechnungsspitze aus JA 2009 (435 Euro) Freihändige Veräußerung des Wohnungseigentums durch den Insolvenzverwalter : Eigentumsumschreibung im Grundbuch Klage der Gemeinschaft gegen den Erwerber auf Duldung der Zwangsvollstreckung in das Wohnungseigentum in Höhe von max. 5% des Verkehrswertes Prof. Dr. Matthias Becker 17

18 Freihändige Veräußerung (2) LG Landau v S 11/12 Duldungsklage gegen den Erwerber ist unbegründet. Absonderungsrecht geht mit Veräußerung unter. Absonderungsrecht setzt sich am Veräußerungserlös fort Prof. Dr. Matthias Becker 18

19 Freihändige Veräußerung (3) Abgesonderte Befriedigung aus Veräußerungserlös? Umfang des Vorrechts? Begrenzung des Vorrechts auf 5% des nach 74a Abs. 5 ZVG festgesetzten Wertes Bestimmung erst nach Beschlagnahme zugunsten des betreibenden Gläubiger durch Anordnung der Zwangsversteigerung oder des Beitritts gem. 20 ZVG Prof. Dr. Matthias Becker 19

20 Freihändige Veräußerung (4) Untergang mit Wegfall der Beschlagnahme im Insolvenzverfahren? BGH: Vorrecht gem. 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG entsteht nicht erst mit Beschlagnahme nach 20 ZVG Vorrecht entsteht auch nicht erst mit Beschlagnahme durch Insolvenzeröffnung [anders BGH v Leitsatz c] Folge: Wegfall des Insolvenzbeschlags infolge Veräußerung bewirkt nicht den Untergang des Vorrechts Prof. Dr. Matthias Becker 20

21 Freihändige Veräußerung (5) Fortbestand des dinglichen Rechts Das dingliche Befriedigungsrecht entsteht kraft Gesetzes (Unterschied zu Grundpfandrechten) Keine Aufhebung durch Rechtsgeschäft anlässlich der Veräußerung Folge: Das dingliche Vorrecht bleibt nach freihändiger Veräußerung bestehen (Parallele zur Grundsteuer als öffentliche Last gem. 10 Abs. 1 Nr. 3 ZVG) Prof. Dr. Matthias Becker 21

22 Freihändige Veräußerung (6) Zeitliche Grenzen des Vorrangbereichs Bleibt der Vorrang auf den Zeitpunkt der Insolvenzeröffnung eingefroren (Hausgeldansprüche im Jahr der Insolvenzeröffnung und 2 Jahre davor)? M.E.: Nein; dynamischer Vorrangbereich bleibt erhalten! Prof. Dr. Matthias Becker 22

23 Freihändige Veräußerung (7) Folgen für den Ausgangsfall des LG Landau Hausgeldrückstände aus WP 2009 (175 Euro) fallen 2012 aus dem Vorrangbereich! Ebenso in 2010 beschlossene AbrechnungsspitzeJA 2009 (435 Euro), wenn Bezugszeitraum maßgeblich (umstritten)! Zwangsvollstreckung im Vorrangbereich 2012 noch möglich wegen Hausgeldrückständen aus WP 2010 (516 Euro)! Prof. Dr. Matthias Becker 23

24 Fazit Gemeinschaften sollten rückständige Hausgeldansprüche zeitnah gegen den Schuldner titulieren lassen, um unter den Voraussetzungen des 10 Abs. 3 ZVG (Rückstände übersteigen 3% des Einheitswertes) selbst die Zwangsversteigerung betreiben zu können. Die Anordnung der Zwangsversteigerung gilt als Beschlagnahme zugunsten des (betreibenden) Gläubigers gem. 20 ZVG. Beschlagnahme bewirkt relatives Veräußerungsverbot mit Wirkung gegen den Insolvenzverwalter ( 23 Abs. 1 ZVG) Prof. Dr. Matthias Becker 24

25 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit! Prof. Dr. Matthias Becker 25

26 Regelungsvorschlag: In 16 WEG wird folgender Absatz 9 eingefügt: Beiträge zu den Lasten und Kosten nach Absatz 2 sind aus dem Wohnungseigentum zu leisten. Die Befriedigung aus dem Wohnungseigentum erfolgt im Wege der Zwangsvollstreckung Prof. Dr. Matthias Becker 26