STÄDTEREPORT DORTMUND SPITZE IM RUHRGEBIET

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1 STÄDTEREPORT DORTMUND SPITZE IM RUHRGEBIET DEZEMBER 2015

2 In Zahlen Bundesland: Nordrhein-Westfalen Einwohnerzahl: Bevölkerungsentwicklung: Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte: +0,8 % Arbeitslosenquote: 12,3 % Kaufkraftkennziffer: 95,9 Zentralitätskennziffer: 121,9 Relevante Shopping-Center: Thier-Galerie (C), Westfalen-Einkaufszentrum (S), Indupark Center (P) C=City S=Stadtteil P=Peripherie Quellen: Statistische Landesämter, GfK GeoMarketing GmbH, Bundesagentur für Arbeit, 1A-Einzelhandelsmieten von in EUR / m² m² Modezentralität Einzugsgebiet m² Ø Mio. Einwohner ist mit rund Einwohnern die achtgrößte Stadt Deutschlands und stellt ein bedeutendes Wirtschafts- und (Einzel-)Handelszentrum dar. Sie ist eine der dynamischsten Städte der neuen Wirtschaft. Der rasant wachsende Technologiestandort, der den Wandel von der Metropole für Stahl, Kohle und Bier zu einer Stadt des Mittelstands und der Dienstleistungen geschafft hat, verfügt aber nach wie vor auch über einen starken industriellen Kern. Die Anzahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten steigt seit Jahren kontinuierlich. Die Anzahl an Übernachtungen hat längst die Millionengrenze überschritten, wovon Stadt und Handel gleichermaßen profitieren. Im Vergleich zu anderen Ruhrgebietsstädten verzeichnet seit Jahren die größte Nachfrage seitens der Einzelhändler und Investoren, berichtet COMFORT, das Makler- und Beratungshaus für Einzelhandelsimmobilien in Toplagen. BEDEUTUNG DER STADT ALS EINZELHANDELSSTANDORT Aktuell werden auf rund m² Verkaufsfläche in der er City ca. 755 Millionen Euro umgesetzt. Der City-Umsatzanteil am Gesamtumsatz der Stadt (22,5 %) sowie der Anteil der Verkaufsfläche (20,8 %) liegen signifikant unterhalb der Werte ähnlich großer Städte. Dieser Umstand ist im Falle s aber keinesfalls als Indiz für die Schwäche der Innenstadt zu werten. Dies ist vielmehr den besonderen strukturellen Gegebenheiten geschuldet. Neben der City sind nämlich auch die Stadtteile und die Peripherie mit einer Vielzahl von nahversorgungsrelevanten Standorten solide aufgestellt, meint COMFORT-Geschäftsführer Frank Kaiser. Exemplarisch seien das Westfalen- Einkaufszentrum und der Indupark erwähnt. Neue Impluse für den innerstädtischen Einzelhandel hat es inbesondere durch die erfolgreiche Eröffnung der Thier-Galerie gegeben. Quellen: COMFORT Research & Consulting COMFORT Städtereport von 9

3 INNENSTADTANTEIL VERKAUFSFLÄCHE* INNENSTADTANTEIL UMSATZ* KAUFKRAFT UND ZENTRALITÄT** Einzelhandelskaufkraft-Index 105,0 20,8% 22,5% 100,0 103,8 95,0 95,9 90,0 Ø 500T 1 Mio. Einwohner Ø 500T 1 Mio. Einwohner Ø 500T 1 Mio. Einwohner Zentralität 125,0 29,0% 38,3% 120,0 121,9 115,0 115,9 110,0 Ø 500T 1 Mio. Einwohner Quellen: *COMFORT Research & Consulting,**GfK GeoMarketing GmbH Stadtentwicklung Die Stadt zählt zu den stärksten und modernsten Einzelhandelszentren im Rhein-Ruhr-Gebiet mit einem innerstädtischen Einzugsbereich von ca. 1,5 Mio. Menschen. Von ihrer hohen urbanen Lebensqualität profitieren nicht nur die er, sondern auch Kunden aus dem Umland. Als Kristallisationspunkt fungiert dabei die Innenstadt mit all ihren vielfältigen kommerziellen und kulturellen Angeboten. Als Einzelhandelsstandort verzeichnet insgesamt eine sehr positive Entwicklung. Mit dem City-Konzept 2030 hat die Stadt im Herbst 2014 ein ehrgeiziges Projekt vorgestellt, mit dem die Entwicklung der Innenstadt in den Bereichen Einzelhandel, Gastronomie, Büros, Kultur, Freizeit und Wohnen mit zahlreichen Projekten und Maßnahmen umrissen wird. Mehrere bedeutende Projekte zur Aufwertung der City wurden in den letzten Jahren von der Stadt bereits initiiert und umgesetzt bzw. befinden sich in der Umsetzung. Diese strahlen positiv auf ihr Umfeld aus, wie z. B. der Boulevard Kampstraße und die Aufwertung des öffentlichen Raums in der Brauhausstraße und Betenstraße. Darüber hinaus sind weitere Projekte wie die Aufwertung des Umfelds am Hauptbahnhof und der Stadteingänge geplant. Damit werden wichtige Impulse zur Weiterentwicklung der Innenstadt gesetzt. Die Kampstraße wird künftig eine attraktive Flaniermeile mit Boulevardcharakter. Auch neue öffentliche und private Hochbauten prägen das Bild der City so der sanierte Stadthaus-Komplex, der RWE-Tower, das Lensing-Carrée, die Bebauung Märkisches Tor, das Hansa Carré und die Thier-Galerie. Die Entwicklung der früheren Union-Brauerei zum Standort für Kultur und Kreativwirtschaft, das jüngst eröffnete Deutsche Fußballmuseum und der Umbau des Hauptbahnhofs, den die Deutsche Bahn AG ab 2017 realisieren will, sind weitere markante Entwicklungsbausteine für die City. COMFORT Städtereport von 9

4 Die City Mit rund m² Verkaufsfläche zählt die er Innenstadt neben Essen zu den bedeutendsten Zentren des Ruhrgebiets. Mit einem bunten und breit gefächerten Angebot entfaltet die City weit über die Stadtgrenzen hinaus Anziehungskraft und ist das Aushängeschild für die Ruhrgebietsmetropole. Das riesige Einzugsgebiet reicht weit ins Westfälische hinein. Die vergleichsweise moderate Wettbewerbskonstellation im östlichen Teil des Ruhrgebiets ist wesentlicher Garant für den Erfolg. Speziell die Einwohner von benachbarten Städten wie Lünen, Werne, Kamen, Bergkamen, Unna und Schwerte zieht es zum Einkaufen nach. Zu den rund Einwohnern s kommt somit nochmals ein Potenzial von über Menschen aus dem direkten Umland hinzu. Die Stadt liegt außerdem weit genug weg von dem konkurrierenden Einzelhandelsangebot im Ruhrgebiet, insbesondere Essen (Limbecker Platz), Bochum (Ruhr Park) oder Oberhausen (Centro). Der Einzelhandel in ist bestens aufgestellt. Die Innenstadt hat über die letzten Jahre sichtbar eine qualitative Aufwertung erfahren. Der Westenhellweg gehört zu den am stärksten frequentierten Fußgängerzonen Deutschlands: In den in regelmäßigen Abständen durchgeführten Untersuchungen rangiert er immer unter den Top Ten. Mit namhaften Filialisten, Kauf- und Warenhäusern und vielen großformatigen Angeboten weist der Westenhellweg einen typischen innerstädtischen Angebotsmix auf. Mit der Thier-Galerie, die an den Westenhellweg anschließt, ist es gelungen, ein Einkaufscenter in die Hauptlage zu integrieren. Die er City weist insgesamt einen sehr hohen Anteil an Filialisten auf, daneben sind aber auch zahlreiche inhabergeführte Fachgeschäfte als besonderes Merkmal hervorzuheben. In die Geschäftslagen eingebunden finden sich dazu zahlreiche gastronomische Der Westenhellweg Angebote, die einen Besuch noch attraktiver machen. Abgerundet wird das Profil durch kulturelle und freizeitorientierte Angebote sowie durch ansprechende Aufenthaltsbereiche und Plätze, die in den wärmeren Monaten stark frequentiert sind. Durch die aktuelle Umgestaltung des Boulevards Kampstraße entsteht darüber hinaus ein weiterer Anziehungspunkt, der jedoch der echten Rennmeile Westenhellweg nicht ansatzweise Konkurrenz bieten kann. Insgesamt besticht die er City durch differenzierte und vielfältige Angebote für alle Altersklassen und macht auch in den Abendstunden einen belebten Eindruck. COMFORT Städtereport von 9

5 CHARAKTERISIERUNG DER 1A-LAGE Westenhellweg Rund 750 m lange Konsum- und Kaufhausmeile Höchste Passantenfrequenz der Stadt Bestes Teilstück befindet sich zwischen der Reinoldikirche und der Petrikirche Die A-Lage entwickelt sich kontinuierlich weiter bis zur Thier-Galerie Shopping-Center Thier-Galerie mit direkter Anbindung an die Fußgängerzone Neue Mieter in der A-Lage sind u. a. Tiger, Backyard, The English Shop, Pandora, Sizeer, Idee Creativ, Hallhuber, Intimissimi, Vodafone Aktueller Mietpreis liegt bei 208 EUR/m² für Kleinflächen Ostenhellweg Rund 250 m kurze, sehr konsumige Fußgängerzone Überwiegend preisaggressiver Einzelhandelsbesatz Frequenzstärkstes Teilstück zwischen Kleppingstraße und Stefanstraße Neue Mieter: Maisons Du Monde Aktueller Mietpreis liegt bei 68 EUR/m² für Kleinflächen Westenhellweg mit Thier-Galerie Der Westenhellweg bildet die bedeutendste Einzelhandelslage in der er City und verfügt über den höchsten Anteil an Einzelhandelsbetrieben und Verkaufsfläche. Die Toplage ist darüber hinaus durch viele großflächige Einzelhandelsbetriebe geprägt und weist die höchste Passantenfrequenz der City auf. Die beiden Haupteinkaufslagen Westenhellweg und Ostenhellweg verlaufen etwa durch die Mitte der Innenstadt in westöstlicher Richtung. COMFORT Städtereport von 9

6 Der hochfrequentierte Westenhellweg beginnt zwischen Reinoldikirche und Alter Markt im Osten, öffnet sich an der Petrikirche in Richtung Hauptbahnhof und endet an der Ringstraße im Westen. Die dichte Bebauung der Innenstadt wird durch einige Plätze wie dem zentralen Hansaplatz und dem Stadtpark aufgelockert. Mit der Errichtung der Thier- Galerie erfolgte eine Aufwertung des westlichen Bereiches vom Westenhellweg und es wurde ein neuer Frequenzbringer in der er City angesiedelt. Erwartungsgemäß sind seit Eröffnung der Thier-Galerie Verschiebungen der Passantenfrequenz auf dem Westen- und Ostenhellweg in Richtung Thier- Galerie zu beobachten m² zusätzlich geschaffene Verkaufsfläche bringen jedoch auch weniger positive Effekte mit sich. Leuchtturm am Ostenhellweg: Neuer Mieter Maisons du Monde Sicherlich ist festzustellen, dass das früher abgeschwächte Teilstück des Westenhellwegs zwischen Reinoldikirche und der Martinstraße eine höhere Nachfrage verzeichnet und diese Lage somit gestärkt wurde. Eine Stärkung des Westenhellwegs über den Haupteingang der Thier-Galerie hinaus ist jedoch nicht gegeben. Hinter dem Centereingang bricht die Passantenfrequenz und die Nachfrage abrupt ab. Zum anderen leiden natürlich auch weiter vom Center entfernt gelegene Einzelhandelslagen. So hat der Ostenhellweg mit einer Nachfragesättigung in der er Innenstadt zu kämpfen. Die Straße hat durch zunehmend preisaggressive Konzepte an Attraktivität verloren. Positiv zu erwähnen ist hier die Neueröffnung des französischen Möbel- und Wohnaccessoires-Händlers Maisons du Monde auf 950 m² im Ostenhellweg 35. Dies ist hier aber auch die einzige nennenswerte Neuvermietung. Der Westenhellweg hingegen verzeichnet gleich eine Reihe von neuen Anbietern, was die große Nachfrage für diesen Standort bestätigt. Idee Creativ hat den Ostenhellweg verlassen und ist seit Anfang 2015 am Westenhellweg zu finden. Im März 2015 wurde bekannt, dass Vodafone am Westenhellweg angemietet hat. Ende September hat in der Nummer 136 The English Shop eröffnet, der dritte Laden des schottischen Betreibers Alexander McWhinney nach Köln und Bonn. Ebenfalls im Herbst 2015 hat der dänische Schmuckfilialist Pandora am Westenhellweg in der Nummer einen ca. 90 m² großen Laden eröffnet. In den Westenhellweg 98 zog der Designshop Tiger in die ehemalige Weltbild-Filiale. Das polnische Unternehmen Marketing Investment Group hat 100 m² im Lensing-Carrée für das Sneaker- und Streetwear- Konzept Sizeer angemietet. Weitere Neuansiedlungen sind das Kleinkind-Bekleidungsgeschäft Baby s Glücksmobil und das Streetwear-Konzept Backyard. Baby Walz muss seine Filiale am Westenhellweg 112 zum Jahresende schließen, weil der Mietvertrag ausläuft, sucht aber eine Alternative zum jetzigen Standort in. COMFORT Städtereport von 9

7 Markt Im Bereich der Kampstraße steht bereits seit gut fünf Jahren das ehemalige Karstadt-Technikhaus leer bzw. wird nur interimistisch genutzt. Der Assetmanager Atos erwog hier verschiedene Projektentwicklungsszenarien. Aktuell wird ein neuer Anlauf zur Wiederbelebung unternommen. Die Initiative ging Presseinformationen zufolge vom Cityring aus, der sich in einem Brief an die Atos Asset Management GmbH, die seit 2013 für die Weiterentwicklung der Immobilie zuständig ist, über den "Schandfleck in der City" beschwert hat. Atos habe daraufhin angekündigt, sich zeitnah um Fassaden und Fenster zu kümmern. Zudem will Atos einen neuen Problemfall: Ehemaliges Karstadt-Technikhaus, seit 2010 leerstehend Anlauf für die Revitalisierung des Gebäudes unternehmen. Erschwert werde dies allerdings durch die komplizierten Besitzverhältnisse wollte die heute in Auflösung befindliche Treveria das Haus für 20 Mio. Euro umbauen. In die oberen Etagen sollte ein Motel One ziehen, die Suche nach einem Ankermieter für die unteren Stockwerke blieb aber erfolglos. Seither ist lediglich das Erdgeschoss von wechselnden Billiganbietern belegt. Wie attraktiv grundsätzlich aber ist, zeigt nach Ansicht der COMFORT-Experten die ungebrochene Nachfrage nationaler und internationaler Einzelhändler nach Verkaufsflächen in der Fußgängerzone. COMFORT Städtereport von 9

8 INVESTMENT ist weiterhin einer der begehrtesten Retail-Investment- Standorte in NRW und neben Essen der am stärksten nachgefragte Standort im Ruhrgebiet. Die beiden Einkaufstraßen Osten- und Westenhellweg stehen dabei im Fokus. Der Ostenhellweg hat aufgrund des Shopping Centers Thier-Galerie jedoch an Attraktivität und Investoren-Nachfrage etwas verloren. Hier bewegen sich gute Geschäftshäuser bei einer Anfangsrendite um die 6 Prozent, was einen Multiplikator von etwa 16,5 widerspiegelt. KAUFPREISFAKTOR 19,0-21, Die unbestrittene Toplage Westenhellweg wird hingegen im Durchschnitt für das rund 20-fache der Nettojahresmiete, also zu etwa 5 Prozent gehandelt. In Einzelfällen können auch Faktoren im Bereich der 22- bis 24-fachen Jahresnettomiete erzielt werden, so der Experte Frank Kaiser. FAZIT UND PERSPEKTIVEN hat weiterhin den Status als Einzelhandelsstandort Nummer 1 im Ruhrgebiet. Die Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der 1A-Lage Westenhellweg ist nach wie vor ungebrochen. Eine gewisse Nachfragesättigung lässt sich hingegen am Ostenhellweg feststellen. Einhergehend mit der Belebung im Bereich der Thier-Galerie hat der Ostenhellweg an Attraktivität verloren und verzeichnet heute eine deutlich höhere Nachfrage preisaggressiver Konzepte als früher. Höherwertige Anbieter bzw. Filialisten, die eine sehr hohe Frequenz für ihren Geschäftserfolg benötigen, präferieren in eindeutig den Westenhellweg. Die er Nebenlagen und Seitenstraßen profitieren nicht so stark vom Nachfrageüberhang in der Toplage wie in anderen vergleichbaren Städten, Die Ruhrgebietsstadt erzielt im aktuellen COMFORT City-Ranking einen bemerkenswerten neunten Platz, resümieren die Einzelhandels- und Immobilienexperten von COMFORT. COMFORT Städtereport von 9

9 KENNZAHLEN UND HÖCHSTMIETEN MIETPREISANGABE FÜR DIE 1A-LAGE in EUR/m² Ostenhellweg Westenhellweg m² m² m² m² 90 Die aufgeführten Angaben zu Mietpreisen in den 1A-Lagen beziehen sich auf Neuabschlüsse von Mietverträgen in den letzten zwölf Monaten und auf ein standardisiertes, idealtypisches (fiktives) Ladenlokal mit ebenerdigem und stufenfreiem Zugang, rechtwinkligem Zuschnitt sowie einer baulichen Ausstattung gehobener Art und Güte. Die Entwicklung zum Vorjahr ist am Ende eines jeden Balkens in Prozent aufgeführt. Weitere Höchstmieten können Sie unserem aktuellen Marktbericht entnehmen. COMFORT-CITY RANKING Demographie / (Sozio-) Ökonomie Einzelhandel Standort und Immobilien Beim COMFORT-City Ranking handelt sich um ein Benchmarking der wirtschaftlichen Basis, Anziehungskraft, Leistungsstärke und Performance des Einzelhandels bzw. der Handelsimmobilien einer Innenstadt; eine sachlich fundierte Argumentationsbasis für Mieten und Kaufpreise von innerstädtischen Handelsimmobilien in Deutschland. In technischer Hinsicht handelt es sich um den gewichteten Index der maßgeblichen Eckdaten und Parameter zu Demographie und (Sozio-)Ökonomie, Einzelhandel, Standort und Handelsimmobilien. Für die wichtigsten, in diesem HIGH STREETS-Report mit einzelnen Städtereports dargestellten Einkaufsstädte gehen nunmehr insgesamt 35 aktuell für jede einzelne Stadt gleichartig ermittelte und mittels eines Scoring-Modells bewertete Parameter ein, und zwar für drei große Bereiche, für die auch eigene Teilindizes errechnet werden. Im Einzelnen handelt es sich dabei um: Demographie-/(Sozio-)Ökonomie-Ranking (Parameter zu Bevölkerung/Entwicklung, BIP, Beschäftigung, Arbeitslosigkeit, Tourismus, Einzelhandelskaufkraft) Einzelhandels-Ranking (Parameter zum Einzugsgebiet: Einwohnerzahl und Nachfragevolumen, Einzelhandelszentralitat, Modezentralitat, Innenstadtumsatz, -verkaufsfläche, -flachenproduktivität) Standort- und Immobilien-Ranking (Parameter zur Miete von Klein-/mittelgroßen Flächen, Lagen-/Flächenstruktur der Innenstadt, Branchen-/Betreibermix der Innenstadt, Mietnachfrage, Nachfrageintensität) Herausgeber: COMFORT Holding GmbH Kaistraße 8A Düsseldorf Über die COMFORT-Gruppe Die COMFORT-Gruppe ist seit ihrer Gründung im Jahr 1979 auf die Vermittlung von Geschäftshäusern und Ladenlokalen in den 1A-Lagen von Innenstädten spezialisiert. Als ausgewiesener Experte für Handelsimmobilien bietet COMFORT sein Know-how auch als Beratungsdienstleistung in Form von Expertisen, Second Opinion-Gutachten oder Due Diligence für Dritte an. Zum ergänzenden Angebot zählen ebenfalls Center Consulting und Centermanagement. Die COMFORT-Gruppe mit Hauptsitz in Düsseldorf unterhält Büros in Berlin, Düsseldorf, Hamburg, Leipzig, München, Wien und Zürich. Weitere Meldungen, Marktberichte, Städtereports u.v.m. finden Sie unter Kontakt COMFORT Düsseldorf GmbH Jürgen Kreutz, Frank Kaiser Neuer Zollhof 1, Düsseldorf Tel: duesseldorf@comfort.de COMFORT Research & Consulting Olaf Petersen Mönckebergstraße 13, Hamburg Tel: hamburg@comfort.de Unternehmenskommunikation Frank Hinz Kaistraße 8A, Düsseldorf Tel: hinz@comfort.de COMFORT Städtereport von 9