Auf dem Weg zu einem integrierten Quartiersentwicklungskonzept für den Tossehof

Transkript

1 Projektwerkstatt Stadtumbau West in Albstadt, Die Wohnungswirtschaft als Partner im Stadtumbau? Impulsreferat im Rahmen der AG 1: Wohnquartiere der 1960er und 70er Jahre Auf dem Weg zu einem integrierten Quartiersentwicklungskonzept für den Tossehof Aufwertung und Modernisierung einer Wohnsiedlung der 70er Jahre Dipl.-Ing. Stephan Kemper, Referat Stadtplanung, Stadt Gelsenkirchen, Stadtumbaubüro

2 Inhalt des Impulsreferates 1. Städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Herausforderungen in der Siedlung Tossehof 2. Win-Win-Situationen 3. Konflikt-Situationen 4. Lösungsansätze integriertes Quartiersentwicklungskonzept

3 Städtebauliche und wohnungswirtschaftliche Herausforderungen

4 Herausforderungen Lage des Tossehofs in der Stadt Gelsenkirchen-Buer Die Siedlung Tossehof liegt sowohl im Stadtumbaugebiet als auch im Gebiet des Stadtteilprogramms Südost (Soziale Stadt) und grenzt südlich an das Stadtteilprogrammgebiet Bismarck. Tossehof Gelsenkirchen-City

5 Herausforderungen Übersichtsplan der Siedlung und Eigentümerstruktur

6 Herausforderungen Datenblatt Baujahr 1969 bis 1975 Bestandsgebäude Bewohnerzahlen Sozialstruktur Geschosswohnungen und 101 Einfamilienhäuser, davon 500 Eigentumswohnungen rd , leicht rückläufig Sozialdaten entsprechen etwa dem städtischen Durchschnitt Konzentration von problematischen Bevölkerungsgruppen in bestimmten Teilbereichen

7 Herausforderungen Mängel und Potenziale der Siedlung Städtebauliche Mängel Typische Wohnsiedlung der 70er monostrukturierte Gebäudesubstanz fehlende Unterscheidbarkeit zwischen privaten und öffentlichen Grünbereichen Nicht zeitgemäßer Ausstattungs- und Pflegezustand der öffentlichen Spielflächen fehlende Nahversorgung durch hohen Leerstand im Ladenzentrum

8 Herausforderungen Mängel und Potenziale der Siedlung Mängel im Wohnungsbestand relativ hoher Leerstand (im GGW Bestand 20%) Baustoffe z. T. schadstoffbelastet, in unklarem Ausmaß nicht mehr zeitgemäße Ausstattung der Wohnungen (insb. sanitäre Anlagen) disfunktionale und i. T. verwahrloste Treppenhäuser Tiefgaragen werden nicht genutzt (Angsträume, Vandalismusschäden) überalterte Energieversorgung entspricht nicht den aktuellen energetischen Standards

9 Herausforderungen Mängel und Potenziale der Siedlung Soziale Situation Zweiteilung der Siedlung in westlichen (überwiegend Geschosswohnungsbau mit problematischen Bevölkerungsgruppen) östlichen (überwiegend stabiler Bereich mit Einfamilien- und Reihenhäusern) insgesamt rd. 500 Transferleistungsbezieher, die zu 80% im Bestand der GGW und der Schwäb. Immobilien wohnen im Bestand der GGW sind nur etwa 10% der Bewohner deutscher Herkunft, die übrigen Mieter sind Aussiedler aus Osteuropa, Türken und irakische Kurden dortige Altersstruktur: 37% unter 18 Jahren nur 7% über 65 Jahre

10 Herausforderungen Mängel und Potenziale der Siedlung Potenziale der Siedlung weiträumige Anlage in stadtnaher Lage im Grünen Vielfalt der verschiedenen Bauformen, damit verbunden Ermöglichung unterschiedlicher Wohnformen verkehrsberuhigter und in vielen Teilen autofreier Siedlungsinnenbereich gute Grundausstattung mit sozialer Infrastruktur Vorhandensein eines momentan leider untergenutzten Ladenzentrums

11 Win-Win-Situationen

12 Win-Win-Situationen Der Tossehof ist ein Vertiefungsbereich der Wohnungsmarktstudie -> abgestimmtes Vorgehen der beteiligten Wohnungsbaugesellschaften -> inhaltlicher Austausch über Lenkungskreis -> öffentliche Diskussion der Ergebnisse schärft Problembewusstsein gezielte Aufwertungsmaßnahmen im Wohnumfeld mit Unterstützung der Eigentümer verbessert das Image und die Vermietbarkeit der Wohnungen Einbindung möglichst vieler Eigentümer und Bewohner in den Planungsprozess stärkt die Identität mit der Siedlung und dem Umfeld Verknüpfung von Soziale-Stadt-Maßnahmen mit denen des Stadtumbaus erhöhen die finanziellen Spielräume und die Umsetzbarkeit; PPP-Modelle sind somit besser umsetzbar der Weg ist das Ziel: Diskussionskultur verbessert sich, die Notwendigkeit eines planerischen Eingriffs wird verstärkt thematisiert (man redet miteinander)

13 Konfliktsituationen

14 Konfliktsituationen Ein abgestimmtes Gesamtkonzept mit allen Beteiligten ist schwierig umzusetzen Unterschiedliche finanzielle Spielräume bei den Beteiligten Hoher Anteil Eigentumswohnungen und Wohneigentumsgemeinschaften mit vielen Ansprechpartnern und Zuständigkeiten größere Eigentümer teilweise in Insolvenz Privatisierungsbestrebungen einzelner Gesellschaften -> unterschiedliche Intentionen von öffentlicher Hand und Privaten Problematik der Altschulden engt Handlungsspielräume ein potenzieller Lastenausgleich nicht geregelt ausgesprochen schlechtes Image der Siedlung/der Kopernikusstraße verschlechtert die Vermietbarkeit und schreckt Investoren ab (Ladenzentrum)

15 Lösungsansätze Integriertes QEK

16 Lösungsansätze Integriertes QEK Ziele für ein integriertes Quartiersentwicklungskonzept Integration der verschiedenen baulichen, städtebaulichen und sozialen Probleme in ein Gesamtkonzept Vernetzung unterschiedlicher Interessen der Akteure (Eigentümer, Mieter, soziale Träger) Formulierung einer gemeinsamen Leitlinie für die zukünftige Positionierung auf dem Wohnungsmarkt in Gelsenkirchen Bewohner- und Akteursbeteiligung bei der Konzeptentwicklung und der Umsetzung der vorgeschlagenen Maßnahmen

17 Lösungsansätze integriertes QEK Bausteine und Module für die Konzepterarbeitung Städtebauliche Bestandsaufnahme durch das Stadtumbaubüro Bewohnerbefragung durch das Institut für stadtteilbezogene soziale Arbeit und Beratung (ISSAB, Uni Essen) Eigentümerbefragung mittels Fragebogenaktion durch das Referat Stadtplanung Entwicklung eines Sozialraumprojektes Tossehof durch das Stadtteilbüro Südost in Zusammenarbeit mit der Sozialverwaltung Beauftragung einer Rückbaustudie durch die GGW; Auftragnehmer THS Consulting Entwicklung eines Alternativkonzeptes zum Rückbau in Kooperation mit Büro Schneider-Wessling und THS; gleichzeitig Einschätzung der Zukunftsfähigkeit der Siedlung im gesamtstädtischen Rahmen durch Empirica Analyse der Freiraumentwicklungspotenziale und Kostenkalkulation

18 Lösungsansätze Integriertes QEK Das weitere Vorgehen Anfang Mai findet ein Fördergespräch mit dem MSWKS in Gelsenkirchen zwecks Klärung der Fördermöglichkeiten statt. Die Umsetzung des QEK soll über das Regelprogramm Stadtumbau West erfolgen. Das Stadtumbaubüro bereitet zum einen entsprechenden Förderantrag vor. Die Eigentümer werden gezielt eingebunden. Hierzu wird in Kürze ein gemeinsamer Erörterungstermin stattfinden. Das Gesamtkonzept wird öffentlichkeitswirksam mit den Bewohnern, den Eigentümern und der Politik diskutiert.