Ihre Arbeitshilfen zum Download:

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2 Ihre Arbeitshilfen zum Download: Die folgenden Arbeitshilfen stehen für Sie zum Download bereit: Musterbriefe: Mieterhöhung für Wohn- und Geschäftsraum Widerspruch gegen eine Mietminderung Mondernisierung und Renovierung Ordentliche und fristlose Kündigungen Musterformulare: Übergabeprotokoll für Wohn- und Geschäftsraum Vereinbarung über bauliche Veränderung Modernisierungsvereinbarung Gesetze: Betriebskostenverordnung Trinkwasserverordnung Den Link sowie Ihren Zugangscode finden Sie am Buchende.

3 Urheberrechtsinfo Alle Inhalte dieses ebooks sind urheberrechtlich geschützt. Die Herstellung und Verbreitung von Kopien ist nur mit ausdrücklicher Genehmigung des Verlages gestattet.

4 Das Vermieter-Praxishandbuch Stürzer/Koch/Noack/Westner

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6 Das Vermieter-Praxishandbuch Stürzer/Koch/Noack/Westner 8. Auflage Haufe Gruppe Freiburg München

7 Bibliografische Information der Deutschen Nationalbibliothek Die Deutsche Nationalbibliothek verzeichnet diese Publikation in der Deutschen Nationalbibliografie; detaillierte bibliografische Daten sind im Internet über abrufbar. Print ISBN: Bestell-Nr EPUB ISBN: Bestell-Nr EPDF ISBN: Bestell-Nr Stürzer/Koch/Noack/Westner Das Vermieter-Praxishandbuch 8. Auflage Haufe-Lexware GmbH & Co. KG, Freiburg Produktmanagement: Jasmin Jallad Lektorat: Cornelia Rüping Satz: Reemers Publishing Services GmbH, Krefeld Umschlag: RED GmbH, Krailling Druck: Beltz Bad Langensalza, Bad Langensalza Alle Angaben/Daten nach bestem Wissen, jedoch ohne Gewähr für Vollständigkeit und Richtigkeit. Alle Rechte, auch die des auszugsweisen Nachdrucks, der fotomechanischen Wiedergabe (einschließlich Mikrokopie) sowie der Auswertung durch Datenbanken oder ähnliche Einrichtungen, vorbehalten.

8 Inhaltsverzeichnis Vorwort 13 1 Wie lässt sich ein passender Mieter finden? Die Suche nach dem richtigen Mieter Das Allgemeine Gleichbehandlungsgesetz: Was muss der Vermieter bei der Auswahl der Bewerber beachten? Anwendungsbereich Verstöße gegen das AGG Rechtsfolge von Verstößen gegen das AGG Beweislastverteilung Verjährungsfristen Empfehlungen Übergangsregelung Selbstauskunft des Mieters 24 2 Worauf ist bei Abschluss des Mietvertrags zu achten? Wohnraummietvertrag Die Parteien des Mietvertrags Die Mieträume Mietzeit Außerordentliche Kündigung Miete Miethöhe Abs. 2 Vereinbarung von Vorauszahlungen Kaution Garantiehaftung des Vermieters, Aufrechnung gegen die Miete, Zurückbehaltung der Miete Benutzung der Mieträume Duldungspflicht des Mieters, Veränderungen der Mietsache Instandhaltung und Instandsetzung der Mieträume Pfandrecht des Vermieters Betreten der Mieträume durch den Vermieter Beendigung der Mietzeit Vorzeitige Beendigung der Mietzeit Personenmehrheit als Mieter Öffentlich geförderte Wohnungen 85 7

9 Inhaltsverzeichnis Meldepflicht Sonstige Vereinbarungen Geschäftsraummietvertrag Die Parteien des Mietvertrags Die Mieträume Mietzeit Miete Kaution Garantiehaftung Benutzung der Mieträume und Untervermietung Duldungspflicht des Mieters, Veränderung der Mietsache Instandhaltung und -setzung der Mieträume Pfandrecht des Vermieters Betreten der Mieträume durch den Vermieter Beendigung der Mietzeit Vorzeitige Beendigung der Mietzeit Personenmehrheit als Mieter Sonstige Vereinbarungen Garagenmietvertrag Hausordnung Was ist bei Übergabe der Mieträume und bei Anlage der Kaution zu beachten? Übergabeprotokoll Anlage der Mietkaution Wie werden die Betriebskosten abgerechnet? Die Betriebskostenabrechnung Betriebskostenvorauszahlung oder Pauschale Abrechnungszeitraum Ausschlussfrist Korrektur der Abrechnung Inhalt der Abrechnung Abzug der Vorauszahlungen Leerstand Einwendungen des Mieters/Ausschlussfrist Einsichtsrecht des Mieters/Belege Fälligkeit Das Gebot der Wirtschaftlichkeit Haushaltsnahe Dienstleistungen 163 8

10 Inhaltsverzeichnis 4.2 Die Heizkostenabrechnung Welche Kosten gehören in die Heizkostenabrechnung? Welche Kosten gehören in die Warmwasserkostenabrechnung? Was ist bei einem Mieterwechsel zu beachten? Gradtagstabelle Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung Änderung der Mietstruktur Bei einem gewerblichen Mietvertrag Bei einem Wohnraummietvertrag Neueinführung von Betriebskosten Wie werden Mieterhöhungen durchgeführt? Mieterhöhung bei Wohnraum Mietspiegel Mietdatenbanken Sachverständigengutachten Vergleichswohnungen Qualifizierter Mietspiegel Überlegungsfrist, Klagefrist Wohnraum mit Staffelmiete Wohnraum mit Indexmiete Mieterhöhung bei Geschäftsräumen und Garagen Erhöhung der Miete für Geschäftsräume Erhöhung der Garagenmiete Worauf muss der Vermieter bei Modernisierungen achten? Erhaltungsmaßnahmen Der Energieausweis Ausnahmen Übergangsfristen Zwei Varianten Gültigkeitsdauer Unbefristetes Wahlrecht Befristetes Wahlrecht Gebäudebezogene Ausstellung Aussteller Vor- und Nachteile der Varianten Anspruch von Mietern und Mietinteressenten Umlage der Kosten Steuerliche Berücksichtigung Bußgeldvorschriften 224 9

11 Inhaltsverzeichnis 6.3 Modernisierungsmaßnahmen Modernisierungsmaßnahmen Duldungspflicht Ankündigungserklärung Aufwendungsersatz Sonderkündigungsrecht des Mieters Mieterhöhung nach Modernisierung gemäß 559 BGB Voraussetzung der Erhöhung Berechnung der Mieterhöhung Geltendmachung der Mieterhöhung ( 559 b BGB) Sonderkündigungsrecht Modernisierungsvereinbarungen Was ist bei baulichen Änderungen des Mieters zu bedenken? Vereinbarung über eine Parabolantenne Vereinbarung über bauliche Veränderungen im Rahmen der Barrierefreiheit Was ist bei Mietminderung und Gewährleistungsansprüchen zu tun? Zurückweisen einer Mietminderung Ausschlussgründe einer Mietminderung Minderung Ablehnen von Schadens- und Aufwendungsersatzansprüchen Wann ist eine Abmahnung gerechtfertigt? Abmahnung wegen verspäteter Mietzahlung Abmahnung wegen unerlaubter Tierhaltung Abmahnung wegen unzulässiger Gebrauchsüberlassung an Dritte Abmahnung wegen Störung des Hausfriedens oder Lärm-/Ruhestörungen Abmahnung wegen Verstoßes gegen die Sorgfaltspflichten Abmahnung wegen unzulässiger gewerblicher Nutzung Abmahnung wegen Verweigerung einer Besichtigung Wann darf der Vermieter die Mieträume besichtigen? Wie wird ein Mietverhältnis beendet? Form der Kündigung Kündigung durch einen Bevollmächtigten Kündigung bei Personenmehrheit Zugang der Kündigung Widerruf und Rücknahme der Kündigung Unzulässigkeit von Teilkündigungen

12 Inhaltsverzeichnis 11.2 Die ordentliche Kündigung Kündigungsfristen Kündigungssperrfristen Die Sozialklausel ( 574 BGB) Kündigung wegen Eigenbedarfs ( 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Kündigung wegen schuldhafter Vertragsverletzungen durch den Mieter ( 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB) Kündigung im Zweifamilienhaus ( 573 a BGB) Die außerordentliche fristlose Kündigung Fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs ( 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB) Fristlose Kündigung wegen laufend verspäteter Mietzahlungen Fristlose Kündigung wegen vertragswidrigen Gebrauchs ( 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB) Teilkündigung von Nebenräumen Kündigung von gewerblichen und Garagenmietverhältnissen Räumungsaufforderung und Fortsetzungswiderspruch Mietaufhebungsvereinbarung Parteiwechsel Gesamtrechtsnachfolge Einzelrechtsnachfolge Was ist bei Rücknahme der Mieträume zu beachten? Abnahmeprotokoll Nachfristsetzung bei Schönheitsreparaturen Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter Umfang und Ausführung der Schönheitsreparaturen Verzug oder Nichterfüllung bei Mietende Aufforderung zur Beseitigung von Schäden und Rückbau Wie wird ein Mietverhältnis abgewickelt? Abrechnung der Mietkaution Besonderheiten bei Bürgschaften und verpfändeten Sparguthaben 393 Abkürzungsverzeichnis 395 Autoren 399 Verzeichnis aller Musterbriefe, Verträge und Formulare 401 Stichwortverzeichnis

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14 Vorwort In einem Mietverhältnis kommt ganz überwiegend dem Vermieter die aktive Rolle zu; sei es bei Abrechnung der Betriebskosten, einer Mieterhöhung, einer Abmahnung oder letztlich der Kündigung des Mietverhältnisses und der Abrechnung der Mietkaution. Dazu gibt es zahlreiche Ratgeber, die den Vermieter über seine Rechte und Pflichten informieren. Trotzdem bestehen in der Praxis häufig Schwierigkeiten, die geschilderte Rechtslage umzusetzen und mit juristisch zutreffenden Formulierungen an den Mieter heranzutreten. Erschwerend kommt hinzu, dass Gesetzgeber und Rechtsprechung immer höhere Anforderungen an die Form und den Inhalt von Erklärungen stellen. Bereits kleine Formfehler können zum Rechtsverlust führen, zum Beispiel zum Ausschluss von Betriebskostennachforderungen oder zur Unwirksamkeit einer Kündigung. Dieses Fachbuch ermöglicht es dem Vermieter, schon bei der Gestaltung des Mietvertrags die bestehenden Spielräume auszuschöpfen und die richtigen Entscheidungen zu treffen, zum Beispiel zur Frage befristeter oder unbefristeter Mietvertrag, Brutto- oder Nettomiete, Index- oder Staffelmiete; darüber hinaus die Bestimmung der zulässigen Miethöhe bei Neuabschluss eines Mietvertrags in Städten und Gemeinden, in denen die sogenannte Mietpreisbremse gilt. Entsprechend dem chronologischen Ablauf eines Mietverhältnisses erläutern die Verfasser zu jedem wichtigen Thema die Rechtslage und bieten dem Vermieter praxisgerechte Formulierungsvorschläge an. Bei sämtlichen Mustern, insbesondere bei den Mietverträgen, bitten wir zu beachten, dass diese nur den Stand von Gesetzgebung und Rechtsprechung zum Redaktionsschluss am berücksichtigen können. Da die Rechtsprechung aber insbesondere im Bereich der Formularmietverträge einem laufenden Wandel unterliegt, sollten bei Neuabschluss eines Mietvertrags immer nur die gerade aktuellen Vordrucke, zum Beispiel die Mietverträge und Musterschreiben des Haus- und Grundbesitzervereins München, verwendet werden, die von den Juristen des Hauses laufend der aktuellen Rechtsprechung angepasst werden und in der neuesten Fassung auch über das Internet bezogen werden können ( Link zu Mietverträgen und Musterschreiben). Die Autoren München, im August

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