Finanzmakler Dipl.-Ing. R. Geyermann

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1 Die Bankhypothek als Grundpfeiler einer Immobilienfinanzierung Kaum jemand hat genügend eigenes Geld, um sich damit den Traum von den eigenen vier Wänden zu erfüllen. Die meisten Bauherren oder Immobilienkäufer benötigen zusätzlich zu den vorhandenen Mitteln in erheblichem Umfang Kredit. Das klassische Instrument der Immobilienfinanzierung ist die Bankhypothek. Die Palette der Darlehensgeber ist breit gefächert. Spezielle Hypothekenbanken, Großbanken und kleinere Geschäftsbanken, Sparkassen und Volksbanken vergeben Hypothekendarlehen. Im Internet bieten Direktbanken und Kreditvermittler ebenfalls Baugeld an. Für Interessenten ist es daher nicht leicht, sich einen Überblick zu verschaffen und die günstigste Finanzierungskondition herauszufinden. Dieser Beitrag nennt deshalb alle Punkte, die für Ihre Immobilienfinanzierung von Bedeutung sind. Sicherheit wird groß geschrieben Unabhängig davon, bei welchem Anbieter Sie vorstellig werden - bei allen Kreditgebern lautet die Devise: Ohne Sicherheiten kein Geld! Vor der Vergabe von Immobilienkrediten prüfen die Banken grundsätzlich zwei Dinge: Was kann sich der Kreditnehmer leisten? Welchen Wert besitzt das Haus oder die Wohnung? Die persönliche Kreditwürdigkeit bestimmt den Finanzierungsrahmen Die persönliche Bonität gibt - unabhängig vom Wert der zu beleihenden Immobilie - Aufschluss darüber, welche monatlichen Belastungen durch Zins und Tilgung der Schuldner überhaupt tragen kann. Die finanzielle Belastbarkeit hängt insbesondere vom vorhandenen Eigenkapital und vom laufenden Einkommen ab. Wichtigstes Fundament einer soliden Eigenheimfinanzierung ist ein ausreichendes Eigenkapital. Als Minimum gelten 15 %, noch besser sind 20 % der Baukosten bzw. des Kaufpreises. Zusätzlich sollten auch die Kaufnebenkosten wie Grunderwerbsteuer (3,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchgebühren (zusammen rund 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises) sowie eventuelle Maklergebühren aus eigenen Mitteln bezahlt werden können. Eine Gegenüberstellung der regelmäßigen Einnahmen einerseits und der Ausgaben für die Lebensführung andererseits zeigt, welche Belastung der Kreditnehmer auf Dauer tragen kann. Als Kosten für den Lebensunterhalt setzen die Banken dabei häufig nach Familiengröße gestaffelte Pauschalbeträge an. Was nach Abzug der Pauschale vom Einkommen übrig bleibt, steht für die Bedienung des Kredits zur Verfügung. Aus diesem Betrag lässt sich dann, unter Berücksichtigung des aktuellen Zinsniveaus, die hinsichtlich der Belastbarkeit maximal mögliche Kreditsumme ermitteln. Im Internet stellen viele Anbieter Online-Rechner zur Verfügung, mit deren Hilfe Sie selbst ermitteln können, wie viel Kredit Sie maximal erhalten bzw. was Ihr Haus maximal kosten darf. Auf diesem Weg können Sie mit wenig Aufwand Ihren persönlichen Finanzierungsrahmen bei unterschiedlichen Anbietern ausrechnen.

2 Seien Sie misstrauisch, wenn Ihnen ein Online-Rechner extrem hohe Kreditsummen in Aussicht stellt. Wenn bei vorgegebener Monatsrate unerwartet hohe Finanzierungssummen möglich erscheinen, liegt das meist nur daran, dass mit niedrigen Tilgungsraten, kurzen Zinsbindungsfristen und unter Einschluss der Eigenheimzulage gerechnet wird. Mit einer soliden Finanzierung haben solche Angebote aber nichts zu tun - geänderte Daten wie eine ungünstige Anschlussfinanzierung können solche Finanzierungen rasch ins Wanken bringen. Beleihung nur in Grenzen Sind die persönlichen Voraussetzungen gegeben, so hängt es danach vom Wert der Immobilie ab, in welcher Höhe Sie tatsächlich Kredit erhalten. Denn die Absicherung des Hypothekendarlehens erfolgt durch das finanzierte Objekt selbst: Die Bank lässt sich als Sicherheit ein»grundpfandrecht«in das Grundbuch eintragen. Ein Blick ins Grundbuch schadet nicht Wer eine Immobilie mit Kredit finanzieren möchte, wird regelmäßig nach einem Auszug aus dem Grundbuch gefragt. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, in dem für jedes Grundstück ein eigenes Grundbuchblatt geführt wird. Der Begriff Grundstück umfasst im juristischen Sinne mehr als nur ein Stück Bodenfläche. Es gehören alle Dinge dazu, die mit dem Grund und Boden fest verbunden sind. Wenn Sie ein Grundstück erwerben, werden Sie also automatisch auch Eigentümer des auf dem Grundstück stehenden Gebäudes. Das Grundbuchblatt ist in drei Abteilungen unterteilt: Abteilung I nennt den oder die Eigentümer. Abteilung II enthält Beschränkungen und Belastungen des Grundstücks. Zu den Lasten gehören Dauerwohn- und das Dauernutzungsrecht, Nießbrauch, Vorkaufsrecht, Erbbaurecht, Auflassungsvormerkung und Dienstbarkeiten. Letztere regeln die Benutzung des Grundstücks des Eigentümers in einzelnen Beziehungen durch den Berechtigten der Dienstbarkeit, z.b. in Form eines besonderen Wegerechts. Zu den Beschränkungen gehören u.a. Nacherben- und Testamentsvollstrecker-Vermerk sowie Verwaltungs- und Benutzungsregelungen bei Miteigentum. Abteilung III dient der Aufnahme von Hypotheken, Grundschulden und Rentenschulden einschließlich der sich auf diese Rechte beziehenden Vormerkungen, Widersprüche und Änderungen. Der im Zusammenhang mit der Finanzierung wichtigste Teil ist die Abteilung III. Denn hier erfolgt die Eintragung der Grundpfandrechte zugunsten der Darlehensgeber. Mit einem Grundpfandrecht sichert sich die kreditgebende Bank für den Fall der Zahlungsunfähigkeit ihres Schuldners ein Zugriffsrecht auf das Grundstück. Sie kann es dann beispielsweise im Wege der Zwangsversteigerung verwerten (= verkaufen). Es gibt zwei Formen von Grundpfandrechten, die beide denselben Zweck der Absicherung der Gläubiger erfüllen, nämlich die Hypothek und die Grundschuld. Überwiegend werden heute Grundschulden eingetragen, da diese Form der Absicherung für die Banken einfacher zu handhaben ist; Ansprüche aus einer Grundschuld lassen sich rechtlich leichter durchsetzen als Ansprüche aus einer Hypothek.

3 Obwohl die Hypothek inzwischen durch die leichter abzuwickelnde Grundschuld verdrängt ist, wird im Baufinanzierungsgeschäft immer noch überwiegend von»hypotheken«oder»hypothekendarlehen«gesprochen. Werfen Sie vor dem Kauf einer Immobilie unbedingt einen Blick ins Grundbuch und informieren Sie sich gründlich über bereits bestehende Belastungen. Prüfen Sie neben den Belastungen in Abteilung III auch, ob beispielsweise in Abteilung II ein Wegerecht zugunsten Ihrer Nachbarn oder der Gemeinde eingetragen ist. Jedes Recht zugunsten eines Dritten kann Ihre Nutzungsmöglichkeiten erheblich einschränken oder zu zusätzlichen finanziellen Belastungen führen; möglicherweise erschwert es sogar eines Tages einen Weiterverkauf oder schmälert beim Weiterverkauf Ihren Erlös. Der Rang der Sicherheit Für die Kreditvergabe spielt die Rangordnung der eingetragenen Rechte eine wichtige Rolle. Sie bestimmt nämlich die Reihenfolge, in der die einzelnen Rechte berücksichtigt werden. Für die Grundschuld bedeutet dies: Der Gläubiger, der an erster Stelle steht, hat den höchsten Rang! Insbesondere, wenn ein Schuldner zahlungsunfähig wird und es deshalb zur Zwangsversteigerung kommt, zeigt die Rangordnung ihre Wirkung: Die Forderungen werden nicht anteilsmäßig, sondern dem Range nach aus dem Versteigerungserlös befriedigt. Der an erster Stelle eingetragene Kreditgeber hat die werthaltigste Sicherheit, denn er bekommt als Erster sein Geld zurück. Sollte der Versteigerungserlös damit bereits vollständig»verbraucht«sein, gehen die übrigen Gläubiger leer aus, ihr Grundpfandrecht ist nichts mehr wert. Die Rangfolge hat naturgemäß auch Einfluss auf die Kreditkonditionen: Je höher der Rang der Grundschuld/Hypothek, desto günstigere Konditionen gewährt der Kreditgeber seinem Schuldner. Die Eintragung einer Grundschuld/Hypothek wird im Grundbuch vermerkt. Zusätzlich besteht auch die Möglichkeit, einen Grundschuld- bzw. Hypothekenbrief auszustellen. Ein solcher Brief erleichtert die Übertragung des Grundpfandrechts, weil er sie von der Eintragung ins Grundbuch unabhängig macht. Im Falle einer solchen Briefgrundschuld oder Briefhypothek ist zur Geltendmachung der Ansprüche aus dem Grundpfandrecht die Vorlegung des Briefs erforderlich. Aus Kostengründen wird allerdings meist auf die Verbriefung verzichtet. Auch wenn das Darlehen bereits getilgt ist, bleibt die Grundschuld in ursprünglicher Höhe im Grundbuch bestehen. Weil die Bank jetzt keine Ansprüche mehr hat, steht die Grundschuld dem Eigentümer zu, man spricht dann von einer»eigentümergrundschuld«. Wurde seinerzeit ein Grundschuldbrief ausgestellt, empfiehlt es sich, diese Eigentümergrundschuld nicht löschen zu lassen. Mit der Eigentümerbriefgrundschuld verfügen Sie über eine bankanerkannte Sicherheit: Gegen eine geringe Gebühr ist die Übertragung der Grundschuld durch Briefübergabe auf einen neuen Gläubiger jederzeit problemlos möglich. Da Grundschulden für die Kreditgeber besonders hochwertige Sicherheiten darstellen, lässt sich mittels einer bereits eingetragenen Grundschuld beispielsweise der Kauf eines Autos viel günstiger finanzieren als etwa über einen Ratenkredit, bei dem die Bank lediglich über laufende Gehaltszahlungen abgesichert ist.

4 Der Beleihungswert als Maßstab für den tatsächlich erzielbaren Wert Ihrer Immobilie Von Gesetzes wegen sind die Banken verpflichtet, bestimmte Beleihungsgrundsätze einzuhalten. Entscheidend sind hierbei zwei Größen: der Beleihungswert und die Beleihungsgrenze. Grundlage für die Kreditgewährung ist nicht der aktuelle Marktwert des Beleihungsobjektes, sondern der Beleihungswert. Er ist derjenige Wert, den die Bank glaubt aus der Verwertung des Haus- und Grundbesitzes erzielen zu können. Der Beleihungswert gibt somit den Maximalbetrag an, bis zu dem ein Kreditinstitut die Immobilie beleiht. Da jedes Institut nach eigenen Bewertungsrichtlinien verfährt, kann es keinen einheitlichen, objektiv richtigen Beleihungswert geben. Einen groben Anhaltspunkt gibt Ihnen folgende Faustformel: Anschaffungswert bzw. Herstellkosten für Haus oder Wohnung./. Sicherheitsabschlag (10 % bis 20 %) = Beleihungswert Die Höhe des Sicherheitsabschlages ist je nach Bank, Objekt (Ein-, Mehrfamilienhaus, Fertighaus, Reihenhaus) und Lage unterschiedlich. Die Lage spielt eine besondere Rolle: Eine Immobilie an einer Ausfallstraße ist z.b. nur schwer verkäuflich. Gleiches gilt z.b. für Immobilien auf dem Land, für die es oft wesentlich schwieriger ist, einen Käufer zu finden als für ein Objekt in einem Ballungszentrum. Unter ungünstigen Umständen müssen Sie mit einem Abschlag in Höhe von 20 % und mehr rechnen: Bei besonders attraktiven Objekten und soliden Kreditnehmern kann der Abschlag dagegen auch unter 10 % betragen. Die Beleihungsgrenze ist maßgebend für Ihren Kreditbetrag Der Beleihungswert bildet die Grundlage für die Berechnung der Beleihungsgrenze. Banken beleihen Immobilien in der Regel nicht bis zur vollen Höhe des Beleihungswertes, sondern setzen aus Sicherheitsgründen Grenzwerte fest. Die Beleihungsgrenze entspricht einem prozentualen Betrag des Beleihungswertes. Hypothekenbanken ist durch Gesetz eine Beleihungsgrenze von 60 % des Beleihungswertes vorgeschrieben. Für Geschäftsbanken, Sparkassen und Volksbanken ist der Kreditspielraum größer; ihre Beleihungsgrenze liegt meist bei 80 % des Beleihungswertes. Bis zu dieser Höhe sind die Banken maximal bereit, erstrangige Darlehen zu vergeben. Anschaffungs-/Herstellungskosten (100 %) ,00 Sicherheitsabschlag (15 %)./ ,00 = Beleihungswert (85 %) ,00 Beleihungsgrenze 80 % Maximale Kredithöhe ,00

5 Bei den gegebenen Abschlagssätzen beteiligt sich die Bank nur zu 68 % an den Anschaffungskosten. Zusätzlich sind Kaufnebenkosten in Höhe von mindestens nochmals 5 % des Kaufpreises (= ,00) zu berücksichtigen! Gelegentlich erfolgt innerhalb der ersten Rangstelle eine zusätzliche Unterscheidung zwischen einem»1a-«und einem»1b-teil«. Während sie im Rahmen der 1a-Hypothek in der Regel nur 60 % des Beleihungswertes finanzieren, sichern die Banken mit dem 1b-Teil noch zusätzlichen Kreditbedarf bis zu etwa 80 % des Beleihungswertes, in seltenen Fällen sogar bis zu 90 % erstrangig ab. Weil ein Schuldner, der 80 % des Kaufpreises finanzieren muss, für die Bank»unsicherer«ist als einer, der nur ein Darlehen in Höhe von 60 % benötigt, ist der Zinssatz für 1b-Hypotheken regelmäßig zwischen 0,2 und 0,8 Prozentpunkte höher als für 1a-Hypotheken. Noch ungünstiger wird der Kreditzins, wenn Sie mit dem Beleihungsrahmen der ersten Rangstelle nicht auskommen. Für Kreditgeber ist eine Absicherung erst im zweiten oder gar einem noch niedrigeren Rang riskant: Kommt es zur Zwangsversteigerung, reicht der Verkaufserlös unter Umständen nur für die Bedienung der 1. Hypothek (= Hypothek, die im Grundbuch auf der ersten Rangstelle eingetragen ist). Bankkredite, die über die Grenzen der erstrangigen Besicherung hinausgehen, erhalten daher nur Kunden mit sehr guter Bonität. Von den Topkonditionen einer Bank für 1a-Hypotheken können Sie um so mehr profitieren, je höher diese den Beleihungswert Ihrer Immobilie ansetzt. Sprechen Sie deshalb während Ihres Kreditgesprächs auch die Bestimmung des Beleihungswertes an. Legen Sie aussagekräftige Unterlagen vor, die Ihre Argumente für einen hohen Beleihungswert stützen. Maximale Höhe der 1. Hypothek bei unterschiedlich hohen Beleihungsgrenzen und Beleihungswerten (in % des Kaufpreises bzw. der Herstellkosten) Bei einem Beleihungswert und einer Beleihungsgrenze... von... von 60 % von 80 % 70 % 42 % 56 % 75 % 45 % 60 % 80 % 48 % 64 % 90 % 54 % 72 % Der Finanzierungsbedarf vieler Bauherren oder Immobilienkäufer liegt über diesen engen Grenzen, sodass weitere Finanzmittel zu beschaffen sind. Vor allem mit Bauspardarlehen lassen sich die nach Aufnahme der 1. Hypothek verbliebenen Finanzierungslücken schließen. Denn Bausparkassen akzeptieren auch nachrangige Besicherungen; insbesondere dann, wenn der Kreditnehmer einen zuteilungsreifen Bausparvertrag besitzt. Aber auch Banken stellen zusätzlich zur 1. Hypothek weitere Kredite zur Verfügung. Im Vergleich zu Bauspardarlehen sind nachrangige Bankdarlehen jedoch meist teurer.

6 Erststellige Finanzierung Zweitstellige Finanzierung Baufinanzierung: Mit welchen Krediten Sie rechnen können Mittelherkunft/Kreditgeber Sparkassen, Volksbanken, Geschäftsbanken Beleihungsgrenze in % des Beleihungswertes Anteil am Kaufpreis/den Kosten in % bis zu 80 bis zu 64 Hypothekenbanken Lebensversicherer 40 bis bis 48 Bauspardarlehen, öffentl. Baudarlehen, verbürgte Hypothekendarlehen Restfinanzierung Eigenkapital, Arbeitgeberdarlehen, Verwandtendarlehen, dinglich gesicherter Personalkredit Die Annuität als Maß für die laufende Belastung bis 80 bis 64 Wer nach den Konditionen für Hypothekendarlehen fragt, wird oft mit einer Vielzahl von Einzelangaben überschüttet. Ihre Hausbank unterbreitet Ihnen folgendes Kreditangebot: Hypothekendarlehen über ,00 (= Darlehensnennbetrag). Der Nominalzinssatz beträgt 5 % jährlich (auch»p.a.«= per annum) fest über 10 Jahre. Die Auszahlung erfolgt zu 100 %. Bei einer Tilgung von 1 % zuzüglich ersparter Zinsen und bei monatlich nachträglicher Zahlungsweise ergibt sich ein Effektivzins von 5,12 % p.a. Hypothekenkredite werden in der Regel als Annuitätendarlehen vergeben. Der Begriff»Annuität«kennzeichnet die Art und Weise, wie das Darlehen zurückbezahlt wird: Die (monatliche oder vierteljährliche) Rate ist stets gleich hoch; sie setzt sich aus Zinsen und Tilgungsleistungen zusammen. Der Nominalzinssatz alleine sagt wenig aus. Der Nominalzinssatz gibt die Zinszahlung in Prozent der Darlehenssumme an. Beachten Sie, dass er sich immer auf den Darlehensnennwert bezieht und nicht auf den ausgezahlten Betrag. Bei einem Nominalzinssatz von 5 % p.a. und einer Kreditsumme von ,00 nominal

7 beträgt die Zinszahlung für das erste Jahr 5.000,00. Die Höhe des Nominalzinssatzes erlaubt keine Aussage darüber, ob ein Darlehen günstig oder ungünstig ist. Dies kann allein am Effektivzinssatz abgelesen werden. Am Anfang wir d nur wenig getilgt. Charakteristisch für Annuitätendarlehen ist die Tatsache, dass mit der Rückzahlung (»Tilgung«) in aller Regel unmittelbar nach Vertragsabschluss begonnen wird. Üblicherweise betragen die Tilgungssätze 1 % oder 2 % der Darlehenssumme. Diese Sätze gelten allerdings nur im ersten Jahr. Denn jede Tilgungsrate, die geleistet wird, verringert die ausstehende Restschuld und führt somit zu einer Zinsersparnis für die folgenden Abrechnungsperioden. Da bei Annuitätendarlehen die Summe aus Zins und Tilgung konstant bleibt, erhöht sich der Tilgungsanteil von Periode zu Periode in dem Maße, wie sich der Zinsanteil durch die fortlaufende Tilgung ermäßigt. Aus diesem Zusammenhang erklärt sich der Begriff»ersparte Zinsen«. Geht man vereinfachend von einer jährlichen Zins- und Tilgungsverrechnung aus, sind im ersten Jahr Zinsen in Höhe von 5.000,00 fällig; von der Jahresannuität in Höhe von 6.000,00 verbleiben für die Tilgung 1.000,00. Im zweiten Jahr beträgt die Restschuld nur noch ,00, darauf sind Zinsen in Höhe von 4.950,00 (= 0, ,00) zu zahlen, sodass die Tilgung bereits um 50,00 steigt, und zwar auf ( 6.000,00./ ,00)= 1.050,00. Für das dritte Jahr errechnen sich Zinsen in Höhe von 4.898,00 (0, ,00), der Tilgungsbetrag steigt auf 1.102,00 usw....) Bei regelmäßiger Tilgung geht die Entschuldung während der Darlehenslaufzeit immer schneller voran. In den letzten beiden Jahren wird die Annuität fast vollständig zur Tilgung verwendet. Im Voraus eine grobe Abschätzung der Gesamtlaufzeit und Gesamtbelastung eines Kredites. Der steigende Tilgungsanteil ist verantwortlich dafür, dass ein Hypothekendarlehen mit 1 % anfänglicher Jahrestilgung nicht erst nach 100 Jahren, sondern bereits viel früher vollständig getilgt ist. Wie lange die Rückzahlung insgesamt dauert, hängt maßgeblich davon ab, welchen Tilgungssatz Sie mit Ihrem Kreditgeber vereinbaren. Die nachfolgende Tabelle zeigt Ihnen, wie lange es bei verschiedenen Zinssätzen und Tilgungsraten bis zur vollständigen Rückzahlung des Darlehens dauert. Die Berechnung unterstellt eine monatlich nachträgliche Zahlungsweise von Zins- und Tilgungsraten sowie einen konstanten Nominalzinssatz über die gesamte Laufzeit.

8 Laufzeit einer Tilgungshypothek Nominalzinssatz Laufzeit in Jahren bei einem anfänglichen jährlichen Tilgungszinssatz von... 1 % 1,5 % 2 % 2,5 % 3 % 3,5 % 4 % 4,5 % 5 % 4 % 40,3 32,5 27,5 23,9 21,2 19,1 17,4 15,9 14,7 4,5 % 38,0 30,9 26,2 22,9 20,4 18,4 16,8 15,4 14,3 5 % 35,9 29,4 25,1 22,0 19,7 17,8 16,3 15,0 13,9 5,5 % 34,1 28,1 24,1 21,2 19,0 17,2 15,8 14,6 13,5 6 % 32,5 26,9 23,2 20,4 18,4 16,7 15,3 14,2 13,2 6,5 % 31,1 25,8 22,3 19,8 17,8 16,2 14,9 13,8 12,8 7 % 29,8 24,9 21,5 19,1 17,2 15,7 14,5 13,4 12,5 Folgende Zusammenhänge lassen sich aus der Übersicht ablesen: Je höher die anfängliche Tilgung gewählt wird, desto kürzer ist bei gegebenem Zinssatz die Laufzeit des Darlehens. Je niedriger der Nominalzinssatz, desto höher ist bei gegebenem Tilgungssatz die Laufzeit des Kredits. Ursache für diesen Laufzeiteffekt des Nominalzinssatzes ist die Zinsersparnis durch laufende Tilgung. Sie fällt umso geringer aus, je niedriger der Zinsanteil von vorneherein ist! Mit anderen Worten: Ein niedriger Zins verbilligt zwar zunächst die laufende Annuität. Weil die Tilgung aber nur sehr langsam wächst, dauert es aber länger, bis der gesamte Kredit vollständig getilgt ist. Mit Hilfe der Tabelle können Sie übrigens auch ablesen, wie viel Zinsen Sie insgesamt für Ihr Darlehen bezahlen. Dazu müssen Sie lediglich die angegebene Laufzeit mit der Annuität multiplizieren und hiervon die Tilgung (= Kreditsumme) abziehen. Bei einem Nominalzinssatz von 5 % p.a. und einem Tilgungssatz von 1 % beträgt die Laufzeit 35 Jahre und 11 Monate. Für ein Darlehen von nominal ,00 bezahlen Sie eine Annuität von rund 500,00 pro Monat, während der Gesamtlaufzeit also insgesamt 431 x 500,00 = ,00 an die Bank. Der über die Rückzahlung hinausgehende Betrag in Höhe von ,00 stellt den gesamten Zinsaufwand dar. Achtung: Die Gesamtlaufzeit und die Gesamtbelastung sind nur dann vorab exakt zu berechnen, wenn der Zinssatz über die gesamte Laufzeit des Darlehens konstant bleibt. Dies kommt in der Praxis allerdings kaum vor. Darlehenskonditionen werden meist immer nur für gewisse Zeitspannen festgeschrieben. Nach Ablauf der Bindungsfrist erfolgt die Anschlussfinanzierung in aller Regel zu veränderten Zinssätzen. Vorsicht vor der Tilgungsfalle. In Phasen niedriger Kreditzinsen ist eine niedrige Anfangstilgung besonders gefährlich. Ein niedriger anfänglicher Tilgungssatz von nur 1 % führt hier zu Laufzeiten von über 35 Jahren!

9 Können Sie in etwa 500,00 monatliche Liquiditätsbelastung aus einem Darlehen»tragen«, erhalten Sie bei zu den angegebenen Konditionen einen Kredit in Höhe von ,00. Die günstige Rate gilt allerdings nur für die erste Zinsbindung. Nach 10 Jahren beträgt die Restschuld noch stolze ,00. Wie bzw. ob es danach weitergeht, hängt von der zwischenzeitlichen Zinsentwicklung ab: Bei unveränderten Konditionen dauert es nochmals rund 26 Jahre, bis der Kredit vollständig getilgt ist. Solche Laufzeiten sind für den durchschnittlichen Kreditnehmer viel zu lang. Um die Restschuld in rund 15 Jahren bei unverändertem Zinssatz zu tilgen, ist eine Erhöhung des anfänglichen Tilgungssatzes auf 4,5 % erforderlich; die monatliche Belastung steigt dadurch auf rund 690,00. Problematisch wird es, wenn für die Anschlussfinanzierung ein höherer Zinssatz gilt. Verlangt die Bank beispielsweise 6,5 % nominal, ist bei einer gewünschten Restlaufzeit von 15 Jahren bereits eine Monatsrate von rund 762,00 fällig! Vor- und Nachteile einer schnellen Tilgung im Überblick Zinsänderungsrisiko Je höher Sie den anfänglichen Tilgungssatz wählen, desto geringer ist der Betrag, für den eine Anschlussfinanzierung am Ende der Zinsbindungsdauer erfolgen muss. Das Zinsänderungsrisiko durch zwischenzeitlich ansteigende Zinsen ist demnach vergleichsweise geringer. Refinanzierungsvorteil Wer mehr als den Standardsatz von 1 % als Tilgung vereinbart, kann in aller Regel mit seiner Bank einen günstigeren Zinssatz aushandeln. Die Bank muss nämlich ihrerseits für die Refinanzierung am Kapitalmarkt umso weniger bezahlen, je schneller die Tilgung erfolgt. Über eine Weitergabe dieses Zinsvorteils sollten Sie unbedingt verhandeln! Eigenkapital Wenn Sie sich für eine hohe Rückzahlung entscheiden, bilden Sie vergleichsweise schneller Eigenkapital in Form von Immobilienvermögen. laufende Belastung Eine schnelle Tilgung bedeutet automatisch höhere laufende Belastungen. Bei angespannter Liquiditätslage müssen sonstige Anschaffungen, wie zum Beispiel ein neues Auto, ebenfalls kreditfinanziert werden, wodurch zusätzliche Zinskosten entstehen. Inflation Bei einer raschen Darlehensrückzahlung profitiert der Kreditnehmer kaum von der Inflation. Er verzichtet auf die Möglichkeit, seine Schulden mit»entwertetem«geld zurückzubezahlen. Die Wahl der richtigen Zinsbindung. Die Frage nach der Zinsbindung ist deshalb von so großer Bedeutung, weil die Dauer der Zinsfestschreibung die Höhe des Kreditzinssatzes beeinflusst und weil Sie einen Darlehensvertrag nicht ohne Weiteres vorzeitig kündigen können. Grundsätzlich sind Hypotheken in zwei Varianten möglich, nämlich mit festem und mit variablem Zinssatz.

10 Bei Festzinsdarlehen wird der Nominalzinssatz im Voraus für eine bestimmte Zeitspanne vereinbart. Üblich sind Zinsbindungsfristen von fünf, zehn oder 15 Jahren, Hypothekenbanken schreiben die Konditionen manchmal sogar für 20 Jahre fest. Die Zinsbindungsfrist ist für beide Seiten, Kreditgeber und -nehmer, verbindlich. Keiner kann ohne Weiteres innerhalb dieser Zeitspanne kündigen, zurückzahlen oder zurückfordern. Sondertilgungen sind - wenn überhaupt - nur dann möglich, wenn sie bereits bei Vertragsabschluss ausdrücklich vereinbart wurden. Nach Ablauf der Zinsbindung können Sie neu über die Finanzierungskonditionen verhandeln. Beachten Sie, welche Regelungen Ihr alter Vertrag hinsichtlich Fortführung, Widerspruch oder Kündigung enthält. Informieren Sie sich rechtzeitig über Finanzierungsangebote von Konkurrenzinstituten. Falls Sie die Anschlussfinanzierung mit einem anderen Kreditgeber durchführen wollen, müssen Sie grundsätzlich spätestens einen Monat vor Ablauf der Zinsbindungsfrist kündigen. Für die richtige Wahl der Zinsbindungsfrist lautet eine einfache Finanzierungsregel: Bei tiefen Zinsen lange Zinsbindung, bei hohen Zinsen kurze Zinsbindung wählen! Auch bei Hypothekenzinsen gibt es in regelmäßigen Intervallen Hoch- und Niedrigzinsphasen. Als Orientierungsmaßstab dient der durchschnittliche Zins der vergangenen Jahre. Der Effektivzinssatz für Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung bewegt sich, wie nachfolgende Grafik zeigt, in den vergangenen 25 Jahren zwischen 12,4 und 4,4 % p.a. Der durchschnittliche Zins betrug in den vergangenen 25 Jahren für Darlehen mit fünfjähriger Zinsfestschreibung 7,43 % und für Darlehen mit zehnjähriger Zinsfestschreibung 7,79 % jährlich. Da Zinszyklen unterschiedlich ausgeprägt sind, kann niemand mit Sicherheit sagen, ob das jeweils aktuelle Zinsniveau bereits einen Höchst- oder Tiefstpunkt markiert. Wichtig ist es daher, sich ein Bild von der voraussichtlich zukünftigen Zinsentwicklung zu machen. Anhand dieser Prognose können Sie dann die Vor- und Nachteile unterschiedlich langer Zinsbindungsfristen abwägen: Lange Zinsbindung: Sicherheit hat ihren Preis Liegen die aktuellen Konditionen deutlich, also mehr als einen Prozentpunkt, unter dem langjährigen Durchschnitt, sollten Kreditnehmer eine möglichst lange Zinsbindung wählen. Aber auch bei einer nicht eindeutigen Zinssituation ist eine lange Zinsbindung vorteilhaft: Der Kreditnehmer kann seine Belastung aus Zins und Tilgung langfristig sicher kalkulieren und ist in dieser Zeitspanne vor Zinserhöhungen geschützt. Wenn Ihr finanzieller Spielraum sehr knapp bemessen ist und Sie eine höhere Monatsbelastung keinesfalls tragen können, sollten Sie mit einer möglichst langen Zinsbindung auf Nummer sicher gehen. Vorausgesetzt natürlich, Ihre Zinsfestschreibung erfolgt nicht gerade innerhalb einer ausgeprägten Hochzinsphase! Allerdings hat diese Absicherung ihren Preis, denn die Banken verlangen bei langfristigen Krediten stets höhere Zinsen als bei kurzfristigen. Sichtbar wird dies an der so genannten Zinsstrukturkurve: Bei einem normalen Verlauf liegen die Zinssätze am kurzen Ende (beispielsweise bei einem Jahr Laufzeit) stets niedriger als am langen Ende (beispielsweise für 10 Jahre Laufzeit). Nur in Ausnahmefällen ist es auch einmal umgekehrt: Die Zinsen für

11 längere Laufzeiten sind günstiger als für kurze, man spricht dann von einer inversen Zinsstruktur. Im November 2004 boten günstige Anbieter Hypothekendarlehen zu folgenden Nominalzinssätzen an (bei 100 % iger Auszahlung und einer Beleihung bis zu 60 %): Institut Nominalzinssatz in % p.a. bei Zinsfestschreibung... 5 Jahre 10 Jahre 15 Jahre Bank A 3,7 4,26 4,66 Bank B 4,05 4,51 4,67 Bank C 4,15 4,48 4,76 Wägen Sie zwischen der langfristigen Sicherheit und niedrigen Zinsen ab. Ausschlaggebend ist der eigene finanzielle Spielraum. Je knapper die Finanzierung kalkuliert ist, desto wertvoller ist eine lange Zinsbindung. Lassen Sie sich vor Ihrer Entscheidung ausrechnen, wie teuer die Anschlussfinanzierung je nach zukünftiger Zinssituation wird! Ein weiterer Nachteil der langen Zinsbindung: Meist besteht für die Dauer der Zinsbindung keine Möglichkeit, Sondertilgungen zu leisten. Sollten die Zinsen bereits kurz nach Vertragsabschluss fallen oder sich die finanzielle Situation des Kreditnehmers verbessern, so kann er hiervon nicht durch zusätzliche, außerplanmäßige Rückzahlungen oder die Vereinbarung zukünftig höherer Monatsraten profitieren. Das Thema Sondertilgungen sollten Sie unbedingt in Ihren Kreditverhandlungen ansprechen. Wenn Sie genau wissen, dass während der Zinsbindungsfrist eine Lebensversicherung fällig wird oder Ihnen aus anderen Quellen finanzielle Mittel zufließen, sollten Sie dies bereits bei der Vertragsgestaltung berücksichtigen. Wenn die Bank sich darauf einlässt und es den Kredit nicht verteuert, sollten Sie vorsichtshalber immer das Recht auf Sondertilgung vereinbaren. Kurze Zinsbindung: Günstiger, aber riskanter Kürzer laufende Verträge mit nur einem, zwei oder fünf Jahren Zinsbindung bieten auf den ersten Blick zwei Vorteile: Weist die Zinsstruktur einen normalen Verlauf auf, sind Kredite mit kurzer Zinsbindung günstiger. Ein Schuldner, der nur eine kurze Zinsbindung wählt, ist zeitlich flexibler. Er hat im Falle nachgebender Zinsen frühzeitig die Möglichkeit, seine Anschlussfinanzierung neu auszuhandeln und von den verbesserten Konditionen zu profitieren. Die größere Flexibilität bedingt andererseits ein höheres Zinsänderungsrisiko. Steigt das Zinsniveau bis zum Ende der Zinsbindungsfrist an, muss die Anschlussfinanzierung zu vergleichsweise schlechteren Konditionen erfolgen. Im Rückblick wäre es dann besser gewesen, die Zinsen langfristig festzulegen.

12 Eine Faustregel besagt: Je höher das Zinsniveau aktuell ist, desto kürzer können Sie die Zinsbindungsfrist wählen. In ausgesprochenen Hochzinsphasen raten Fachleute sogar zum Abschluss variabler Zinsvereinbarungen. Kurze Zinsbindungsfristen kann sich aber nur derjenige wirklich leisten, der - wenn es wider Erwarten doch zu Zinssteigerungen kommt - auch eine vergleichsweise höhere Belastung bei der Anschlussfinanzierung verkraften kann. Fünf oder zehn Jahre Zinsbindung: So berechnen Sie das Risiko Das aus einer kurzen Zinsbindungsfrist resultierende höhere Zinsänderungsrisiko lässt sich finanzmathematisch abschätzen. Dazu wird ein sog. kritischer Zinssatz errechnet, der angibt, wie hoch am Ende der kurzen Zinsbindungsfrist der Zinssatz für die Anschlussfinanzierung maximal liegen darf, damit die Finanzierung insgesamt nicht teurer kommt als eine von vorneherein längere Zinsfestschreibung. Der Effektivzinssatz bei einer Festschreibung für fünf Jahre beträgt 4,40 % p.a., für zehn Jahre Zinsbindung sind effektiv 4,90 % p.a. zu zahlen. Der kritische Zinssatz liegt gemäß der Tabelle bei 5,64 %. Der Kreditnehmer sollte sich also nur dann für die kürzere Zinsbindungsdauer entscheiden, wenn er glaubt, dass bei der Neufestsetzung der Konditionen in fünf Jahren der Effektivzinssatz für weitere fünf Jahre Zinsbindung nicht über 5,64 % p.a. liegt. Geht er aber davon aus, in fünf Jahren 6 % p.a. effektiv zahlen zu müssen, sollte er sich bereits heute auf zehn Jahre festlegen. Darlehen mit variabler Zinsvereinbarung Die denkbar kürzeste Zinsbindungsfrist besitzen variabel verzinsliche Darlehen. Ihr Zinssatz kann bei veränderter Marktlage jederzeit nach oben oder unten angepasst werden. Darlehen mit variabler Verzinsung bieten folgende Vor- und Nachteile: Variable Zinssätze sind bei normaler Zinsstruktur in der Regel deutlich günstiger als Festzinssätze. Je nach Zinsbindungsfrist der Festzinsdarlehen liegen die variablen Sätze 0,5 bis 1 Prozentpunkt niedriger. Der Kreditnehmer profitiert von sinkenden Zinsen in Form einer sinkenden Liquiditätsbelastung. Attraktiv sind variable Zinsvereinbarungen vor allem in Hochzinsphasen. Sinkt das Kapitalmarktzinsniveau im Zeitablauf ab, so verringert sich auch die Zinsbelastung für den Kreditnehmer. Mit einer Kündigungsfrist von drei Monaten kann der Kreditnehmer jederzeit Sondertilgungen leisten oder das Darlehen vollständig zurückzahlen. Gegen eine variable Verzinsung spricht das Zinsänderungsrisiko. Je höher der Zins steigt, desto größer ist die finanzielle Belastung des Kreditnehmers. Eine Möglichkeit, das aus Zinssteigerungen resultierende Risiko zu begrenzen, ist die Vereinbarung einer Zinsobergrenze (Zinscap). Der Cap markiert den maximal zu zahlenden Zinssatz. Solche»gedeckelten«Darlehen sind allerdings teuer: Für die Cap-Versicherung muss der Kunde eine einmalige Prämie zahlen, die je nach Absicherungszeitraum und -höhe zwischen 1 % und 3 % der Kreditsumme liegt.

13 Darlehen mit variabler Verzinsung: Darauf müssen Sie achten Keine variable Verzinsung in Niedrigzinsphasen Schließen Sie in Zeiten sehr niedriger Darlehenszinsen keinesfalls einen Vertrag mit variabler Verzinsung ab, auch wenn günstige Zinskonditionen dazu verleiten! Lassen Sie sich auch durch Modellrechnungen Ihres Kreditgebers nicht dazu überreden! Transparente Konditionengestaltung Achten Sie auf eine eindeutige Formulierung der Anpassungsklauseln! Sowohl der Referenzzinssatz als auch der Anpassungsrhythmus müssen eindeutig bestimmt sein. Nur so ist klar erkennbar, wann die Bank zur Zinserhöhung berechtigt und wann Sie zur Absenkung verpflichtet ist. Wie weit sind Sie finanziell belastbar? Die Vereinbarung variabler Konditionen ist eine Spekulation auf gleich bleibende oder sinkende Zinsen. Nur wer unerwartete Zinserhöhungen verkraften kann, sollte sich darauf einlassen. Wer knapp kalkulieren muss, sollte keine variable Verzinsung vereinbaren. Denn er riskiert im Falle steigender Zinsen, dass die gesamte Finanzierung ins Wanken gerät. Ein Cap ist teuer Ein gedeckelter Kredit lohnt sich nur dann, wenn Sie einen sehr starken Anstieg der Zinsen für möglich halten. Beachten Sie, dass häufig mit dem Zinserhöhungsspielraum auch der Zinssenkungsspielraum begrenzt ist. Zusammen mit dem Cap wird eine untere Zinsgrenze, ein so genannter Floor vereinbart, die der Darlehenszinssatz niemals unterschreitet, egal wie stark der Marktzinssatz fällt. Wenn Sie bereits variabel finanziert haben Prüfen Sie nach, ob Ihre Bank faire Zinsanpassungen vornimmt. Achten Sie darauf, dass ein objektiver Anpassungsmaßstab im Kreditvertrag festgeschrieben ist, z.b. die Entwicklung der Umlaufrendite oder die Verzinsung von Pfandbriefen mit einer bestimmten Laufzeit. Vergleichen Sie Ihre variablen Konditionen mit den Angeboten anderer Institute. Nutzen Sie die kurzen Kündigungsfristen, um eventuell die Bank zu wechseln oder bei ungünstiger Zinsentwicklung auf ein Festzinsdarlehen umzusteigen. Wenn Sie sich nicht entscheiden können. Wer hinsichtlich der Wahl der Zinsbindung unsicher ist, kann auf verschiedene Kompromisslösungen zurückgreifen. Damit gewinnen Sie einerseits etwas Flexibilität und sind andererseits den Zinsrisiken des Marktes nicht vollkommen ausgeliefert. Flexibilität contra Zinsrisiko: Mittelwege zwischen kurzer und langer Zinsbindung Aufteilung des Gesamtdarlehens auf zwei Laufzeiten Bei unsicheren Zinsprognosen bietet die Aufteilung des Gesamtdarlehens in zwei (oder mehr) Teilbeträge mit unterschiedlichen Bindungsfristen einen Ausweg. Nach Ablauf der kurzen Zinsbindungsfrist können Sie zumindest mit einem Teilbetrag von zwischenzeitlich gesunkenen Zinsen profitieren. Sollte wider Erwarten das Zinsniveau gestiegen sein, wirkt sich dies umgekehrt ebenfalls nicht auf die gesamte Summe aus - der festgeschriebene Teil hält das Risiko in Grenzen. Die Aufteilung macht auch Sinn, wenn Sie sicher wissen, dass Sie nach Ablauf der kurzen Frist Sondertilgungen leisten können. Achten Sie beim Splitten des Gesamtkredits darauf, dass die Teilbeträge nicht zu klein werden, sonst sind Banken nicht oder nur unter Berechnung unverhältnismäßig hoher Zinszuschläge zu einer Darlehensvergabe bereit.

14 Vorschaltdarlehen Zur Überbrückung von Hochzinsphasen eignen sich auch so genannte Vorschaltdarlehen: Für ein oder zwei Jahre schließen Sie ein Darlehen mit festen Konditionen ab. Während der Laufzeit kann der aktuelle Zins jederzeit längerfristig festgeschrieben werden. Auf diesem Wege können Sie von sinkenden Zinsen profitieren. Das Risiko: Bis zum Ablauf des Vorschaltdarlehens steigen die Zinsen weiter an und Sie müssen dann schlechtere Konditionen akzeptieren. Vorschaltdarlehen mit Tilgungsaussetzung Um die laufende Belastung zu verringern, können Sie vereinbaren, dass während der Laufzeit des Vorschaltdarlehens keinerlei Tilgungszahlungen erfolgen. Aber Vorsicht: Tilgungsaussetzungen verlängern die Gesamtlaufzeit der Finanzierung und erhöhen somit die gesamte Zinsbelastung. Zinsfestschreibung sieben Jahre Vereinbaren Sie eine Zinsfestschreibung, die zwischen den traditionellen Fünf- und Zehnjahresfristen liegt, zum Beispiel sieben Jahre. Die meisten Kreditgeber zeigen sich in diesem Punkt verhandlungsbereit. Bedenken Sie jedoch, dass krumme Fristen den Konditionenvergleich erschweren oder sogar unmöglich machen. Falls Sie vorzeitig aussteigen möchten. Eine vorzeitige Kündigung ist aus Sicht des Kreditnehmers vor allem dann interessant, wenn die aktuellen Hypothekenzinsen deutlich niedriger sind als die in der laufenden Finanzierung festgeschriebenen Konditionen. In dieser Situation bietet es sich an, ein neues (günstiges) Hypothekendarlehen aufzunehmen und damit die alte, teure Hypothek auf einen Schlag zurückzuzahlen. Zwei Dinge sind hierbei zu beachten: Ob Sie überhaupt vorzeitig aus dem Vertrag aussteigen können, hängt von der gewählten Verzinsungsvariante und von der Art der Besicherung des Darlehens ab. Entstehen der Bank durch eine vorzeitige Rückzahlung von Festzinsdarlehen finanzielle Nachteile, kann sie vom Kreditnehmer eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Ausführliche Erläuterungen zu den Kündigungsmöglichkeiten von Immobilienkrediten und Antworten auf die Frage, ob und in welcher Höhe eine Vorfälligkeitsentschädigung zu bezahlen ist, erfragen Sie bei uns individuell zu Ihrem Vorgang. Kündigungsmöglichkeiten bei Hypothekenverträgen Variable Zinsvereinbarung Problemlos ist die Kündigung bei einer Hypothek mit variablem Zinssatz. Der Kreditnehmer kann jederzeit unter Einhaltung einer Kündigungsfrist von drei Monaten kündigen. Feste Zinsvereinbarung Hypothekendarlehen mit fester Zinsvereinbarung sind grundsätzlich nur zum Ende der Zinsbindungsdauer kündbar. Es gilt eine Kündigungsfrist von einem Monat. Sonderregelung für Laufzeiten über 10 Jahren Bei einer Zinsbindungsfrist von mehr als 10 Jahren ist eine Kündigung nach Ablauf der ersten 10 Jahre jederzeit möglich. In diesem Fall gilt eine Kündigungsfrist von sechs Monaten.

15 Disagio ist nur in Ausnahmefällen interessant Wenn Sie Ihre Bank nach den Konditionen für Hypothekendarlehen fragen, wird man Ihnen mit dem Nominalzins immer zugleich eine zweite Größe nennen, den Auszahlungskurs. Häufig erfolgt die Auszahlung eines Darlehens nämlich nicht zu hundert (das heißt zum vollen Darlehensbetrag), sondern mit einem Abschlag auf den Darlehensbetrag, dem Disagio. Beträgt das Disagio beispielsweise 10 %, so werden nur 90 % der Darlehenssumme tatsächlich an den Kreditnehmer ausbezahlt. Der Zusammenhang zwischen Disagio und Nominalkurs Auch wenn die Auszahlung nicht zu hundert erfolgt, ist für die Berechnung von Zinsen und Tilgung der volle (= nominale) Darlehensbetrag maßgeblich. Zum Ausgleich für die gekürzte Auszahlung ist der Nominalzinssatz eines Darlehens mit Disagio geringer als bei einem voll ausgezahlten Darlehen. Sie haben einen Finanzierungsbedarf in Höhe von ,00. Die Bank macht Ihnen zwei Angebote, die sich in der Zinsfestschreibung und im Effektivzinssatz nicht unterscheiden: Angebot 1: Nominalzinssatz = 5,5 % Tilgung = 1 % Auszahlung = 100 % Angebot 2: Nominalzinssatz = 4,15 % Tilgung = 1 % Auszahlung = 90 % Je höher das Disagio, desto niedriger ist bei gleicher effektiver Zinsbelastung der Nominalzinssatz. Rein rechnerisch sind beliebige Kombinationen aus Nominalzinssatz und Disagio denkbar: Im Ergebnis kommt immer (in etwa) derselbe Effektivzinssatz heraus wie bei voller Auszahlung. Dazu nachfolgend ein Überblick für ein Darlehen mit einer Zinsbindungsfrist von zehn Jahren bei jährlicher Zins- und Tilgungsverrechnung: Effektivzinssätze bei unterschiedlichen Auszahlungskursen Auszahlungskurs in % Nominalzinssatz in % 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7, ,0 4,5 5,0 5,5 6,0 6,5 7,0 7,5 8,0 99 4,1 4,63 5,1 5,64 6,1 6,65 7,1 7,65 8,1 98 4,2 4,77 5,2 5,78 6,2 6,8 7,3 7,81 8,3 97 4,4 4,91 5,4 5,93 6,4 6,95 7,4 7,97 8,4 96 4,5 5,04 5,5 6,07 6,5 7,10 7,6 8,13 8,6 95 4,6 5,18 5,7 6,22 6,7 7,26 7,7 8,29 8,8 94 4,8 5,33 5,8 6,37 6,8 7,41 7,9 8,46 8,9

16 93 4,9 5,47 6,0 6,52 7,0 7,57 8,1 8,62 9,1 92 5,0 5,62 6,1 6,68 7,2 7,73 8,2 8,80 9,3 91 5,2 5,77 6,3 6,83 7,3 7,90 8,4 8,97 9,5 90 5,3 5,92 6,4 6,99 7,5 8,07 8,6 9,14 9,6 Vermieter müssen sorgfältig rechnen, für Eigennutzer lohnt Disagio nicht. Die Vereinbarung eines Disagios kann in Einzelfällen aus steuerlichen Gründen sinnvoll sein. Folgende Einschränkungen sind jedoch zu beachten: Für Eigennutzer bringt das Disagio bereits seit 1996 keine Vorteile mehr, weil Finanzierungskosten beim Eigenheim steuerlich nicht mehr berücksichtigt werden. Bei vermieteten Immobilien ist das Disagio unter bestimmten Voraussetzungen ähnlich wie eine Zinszahlung als Werbungskosten im Rahmen der Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung abzugsfähig. Das zu versteuernde Einkommen vermindert sich um die Höhe des Disagios; im Jahr der Kreditauszahlung kommt es so zu einer einmaligen Steuerersparnis. Um als Vermieter abschließend beurteilen zu können, wie sich die Liquiditätsbelastung und eventuell die steuerliche Situation durch die Vereinbarung eines Disagios verändern, muss zunächst geklärt sein, wie der Auszahlungsverlust ausgeglichen wird. Grundsätzlich haben Sie hierzu drei Möglichkeiten: Variante A: Das Disagio wird mit zusätzlichen Eigenmitteln bezahlt. Variante B: Infolge des Disagios muss die Kreditsumme erhöht werden. Variante C: Das Disagio wird durch Kredit finanziert und soll die laufende Belastung nicht verringern. Alle drei Finanzierungsalternativen sollen anhand des vorangegangenen Beispiels erläutert werden. Die nachstehende Tabelle stellt die wichtigsten Merkmale gegenüber: Darlehensbetrag (nominal) Finanzierung ohne Disagio Finanzierung mit 10 % Disagio Variante A Variante B Variante C , , , ,00 Auszahlungsbetrag , , , ,00 Nominalzins p.a. 5,5 % 4,15 % 4,15 % 4,15 % Tilgungssatz 1 % 1 % 1 % 1,5 % Annuität p.a , , , ,00 Restschuld nach Zinsbindungsfrist , , , ,00 Gesamtlaufzeit 35 Jahre 41 Jahre 41 Jahre 33 Jahre Folgende Vor- und Nachteile der einzelnen Varianten lassen sich erkennen:

17 Variante A Verfügen Sie über ausreichend hohe Eigenmittel, um auch das Disagio abzudecken, verringert sich die laufende Liquiditätsbelastung im Vergleich zur Finanzierung ohne Disagio deutlich. Pro Jahr müssen für Zins und Tilgung insgesamt statt 6,5 % nur 5,15 % der Darlehenssumme ausgegeben werden. Die Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist liegt kaum höher als bei einer Finanzierung ohne Disagio. Als Vermieter können Sie das Disagio steuerlich geltend machen und erzielen eine einmalige Steuerersparnis. Wegen des gedrückten Nominalzinssatzes ist der Schuldzinsenabzug in den Folgejahren allerdings geringer. Ein echter Vorteil ergibt sich nur dann, wenn die Steuerbelastung im Jahr der Anschaffung deutlich höher ist als in den kommenden Jahren der Vermietungsphase. Variante B Lässt sich das Disagio nicht aus eigenen Mitteln finanzieren, muss die Kreditsumme entsprechend erhöht werden. Betrachtet man allein die jährliche Annuität, so erscheint auch diese Variante»günstiger«als eine Finanzierung ohne Disagio. Auf den zweiten Blick erkennt man jedoch die Nachteile, nämlich höhere Restschulden am Ende der Zinsbindung und eine längere Gesamtlaufzeit. Die höhere Restschuld resultiert nicht allein aus dem höheren Kreditbetrag, sondern auch aus dem geringeren Nominalzinssatz. Hier wirkt wieder der Laufzeiteffekt des Nominalzinssatzes: Der geringere Zins führt zu einer langsameren Tilgung. Die vergleichsweise höhere Restschuld am Ende der Zinsbindungsfrist bedeutet außerdem ein höheres Zinsänderungsrisiko für die Anschlussfinanzierung. Höherer Kreditbetrag und vergleichsweise geringere Tilgung führen gemeinsam dazu, dass Hypotheken mit hohem Disagio bei ansonsten gleichen Ausstattungsmerkmalen eine insgesamt längere Laufzeit besitzen. Variante C Wenn Sie den Laufzeiteffekt vermeiden möchten, müssen Sie von Anfang an einen höheren Tilgungssatz vereinbaren. Die jährliche Annuität liegt dann fast genauso hoch wie bei einer Auszahlung ohne Disagio. Der Vorteil: Trotz des zunächst höheren Kreditvolumens ist am Ende der Zinsbindungsdauer die Restschuld in etwa genauso hoch wie bei 100 %iger Auszahlung. In diesem Fall profitieren Sie als Kreditnehmer also uneingeschränkt von den möglichen Steuervorteilen des Disagios und gehen trotzdem kein zusätzliches Risiko hinsichtlich der Anschlussfinanzierung ein! Lassen Sie sich von Ihrem Finanzierungsberater für alle Auszahlungsvarianten einen Zinsund Tilgungsplan vorlegen, aus dem die jeweils verbleibende Restschuld ersichtlich ist. Nur so können Sie das Risiko steigender Zinsen für die Anschlussfinanzierung erkennen. Überprüfen Sie auch, ob die durch das Disagio bedingte höhere Kreditsumme noch innerhalb der Beleihungsgrenze liegt. Andernfalls können sich aus der nachrangigen Besicherung höhere Kreditkosten ergeben oder Ihr Finanzierungskonzept gerät insgesamt in Gefahr. Vereinbaren Sie niemals ein Disagio, nur um Ihre laufende Belastung aus Zins und Tilgung zu verringern! Sinnvoll ist eine Auszahlung mit Disagio nur dann, wenn Sie als Vermieter aufgrund Ihrer persönlichen steuerlichen Situation davon profitieren und gleichzeitig sicherstellen können, dass es den Gesamtaufwand der Finanzierung nicht erhöht. Steuerlicher Hinweis: Ein Disagio ist im Jahr der Darlehensauszahlung als Werbungskosten abzugsfähig, sofern es»marktüblich«ist. Lange Jahre galten bis zu 10 %

18 der Darlehenssumme als marktüblich, wenn der Zinssatz für mindestens fünf Jahre festgeschrieben war. Bei allen Kreditverträgen, die ab dem geschlossen werden, sind jedoch nur noch 5 % der Darlehenssumme als Werbungskosten abzugsfähig. Sofern ein höheres Disagio vereinbart wird, muss dieses auf die Dauer der Zinsfestschreibung oder - falls keine Zinsbindungsfrist vereinbart wurde - über die gesamte Laufzeit des Darlehens verteilt werden. Effektivzinssatz und zusätzliche Nebenkosten. Die Kreditinstitute sind nach der Preisangabenverordnung (PAngV) verpflichtet, die Gesamtbelastung des Kreditnehmers pro Jahr als prozentualen Wert anzugeben. Ziel ist es, unterschiedliche Kreditangebote mit gleicher Laufzeit vergleichbar zu machen. Die Kosten sind im Effektivzinssatz enthalten. Der effektive Jahreszins soll die tatsächlichen Darlehenskosten inklusive Nebenkosten widerspiegeln. Folgende Faktoren fließen gemäß PAngV in seine Berechnung ein: Diese Kostenfaktoren berücksichtigt der Effektivzins nach PAngV Nominalzins Disagio Tilgungssatz Dauer der Zinsbindung Tilgungszahlung/-verrechnung Zinszahlung/-verrechnung Bearbeitungsgebühren Kreditvermittlungsprovision Das Disagio darf bei der Berechnung gemäß PAngV nicht auf die volle Laufzeit des Darlehens verteilt werden, sondern nur auf die erste Zinsbindungsfrist. Zutreffender ist daher die Bezeichnung»anfänglicher effektiver Jahreszins«. Achten Sie darauf, ob die Bank ein sog. Disagio-Splitting vornimmt. Sie vermindert dabei den Auszahlungsbetrag nicht nur um das eigentliche Disagio, sondern zusätzlich um die Bearbeitungsgebühren. Nach der PAngV dürfen die Kreditinstitute Bearbeitungsgebühren auf die gesamte Darlehenslaufzeit umrechnen. Dadurch fällt der Effektivzinssatz vergleichsweise geringer aus und das Angebot erscheint attraktiver. Mit diesen Kosten müssen Sie zusätzlich rechnen. Leider ist die Aufzählung der Kostenbestandteile in der PAngV nicht vollständig. Eine Reihe wichtiger Kreditnebenkosten fließt nicht in die Berechnung des Effektivzinssatzes ein. Kreditnebenkosten, die nicht bei der Berechnung des Effektivzinses nach der PAngV berücksichtigt werden Kontoführungsgebühren Bereitstellungszinsen

19 Zinsaufschläge bei Teilauszahlungen Schätzgebühren Beiträge zu Restschuld- und Risikolebensversicherungen Einzeln betrachtet fallen die Nebenkosten nicht stark ins Gewicht, in der Summe kann sich jedoch eine erhebliche Mehrbelastung ergeben. Bereitstellungszinsen Bereitstellungszinsen muss der Darlehensnehmer dafür bezahlen, dass die Bank die zugesagte Summe für ihn abrufbereit hält. Sie betragen in der Regel pro Monat 0,25 % vom nicht in Anspruch genommenen Kreditbetrag. Üblicherweise erfolgt die Berechnung nicht sofort nach Vertragsabschluss, sondern erst nach einer Karenzzeit von in der Regel drei Monaten. Die Bewilligung Ihres Darlehens über ,00 erfolgt am 1. März, Sie benötigen das Darlehen jedoch erst am 1. September. Die Bank berechnet nach drei Monaten Karenzzeit Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % pro Monat. Sie zahlen also vom 1. Juni bis zum 1. Oktober Bereitstellungszinsen in Höhe von 1.000,00 (4 0,25 % = 1 % von ,00). Über die Höhe der Bereitstellungszinsen können Sie mit Banken nicht verhandeln, wohl aber über eine Verlängerung der Karenzzeit! Die Verlängerung von drei auf insgesamt sechs Monate ist ein realistisches Verhandlungsziel. Bei einem Bereitstellungszinssatz von 0,25 % pro Monat bringt jeder zusätzliche Monat Karenzzeit eine Ersparnis von 250,00 pro ,00 Darlehenssumme für den Fall, dass Sie sich das Darlehen erst später auszahlen lassen. Eine sehr frühzeitige Darlehensbeantragung kann trotz anfallender Bereitstellungszinsen vorteilhaft sein, wenn Sie in naher Zukunft mit einem deutlichen Anstieg des Zinsniveaus rechnen. Sie wollen in acht Monaten mit dem Bau Ihres Hauses beginnen. Da das Zinsniveau aktuell sehr günstig ist, schließen Sie bereits heute einen Kreditvertrag über ,00 zu einem Effektivzinssatz von 5,0 % p.a. ab. Die Bank verlangt ab dem 4. Monat Bereitstellungszinsen in Höhe von 0,25 % pro Monat. Das Darlehen wird erst nach acht Monaten abgerufen. Die Bank berechnet Bereitstellungszinsen in Höhe von (5 Monate 0,25 % pro Monat, bezogen auf ,00 =) 1.875,00. Dieser Betrag entspricht genau 1,25 % der Darlehenssumme. Grob gerechnet lohnt sich die vorzeitige Darlehensbeantragung bereits dann, wenn der Zinssatz für die zehnjährige Bindungsdauer in den nächsten acht Monaten nur um 0,125Prozentpunkte steigt. Ausführliche Hinweise, welche Möglichkeiten es gibt, sich niedrige Zinsen im Voraus zu sichern erfragen Sie bitte bei uns.. Schätzgebühr

20 Für die Ermittlung des Objekt- bzw. Beleihungswertes verlangen viele Banken eine Schätzgebühr in Höhe von etwa 0,2 % bis 0,5 % des Darlehensbetrages oder - was teurer kommt - des Schätzwertes (Verkehrswertes). Manche Institute berechnen fixe Kostenpauschalen, andere wiederum verzichten ganz auf eine Berechnung. Bei hohen Darlehenssummen und älteren Gebäuden werden Kunden mitunter aufgefordert, auf eigene Kosten ein Wertgutachten erstellen zu lassen. Insbesondere dann, wenn die Bank die Wertermittlung selbst durchführt, sind die Schätzkosten Verhandlungssache. Vielleicht besitzen Sie ja bereits Unterlagen, die der Bank für eine Wertermittlung ausreichen, beispielsweise eine aktuelle Wertermittlung Ihrer Gebäudeversicherung oder das aktuelle Gutachten eines Maklers. Teilauszahlungszuschläge Solche Zuschläge, auch als»teilvalutierungszuschläge«bezeichnet, berechnen die Banken häufig dann, wenn die Auszahlung nicht in einem Betrag erfolgt. Das ist z.b. der Fall, wenn das Darlehen für die Finanzierung eines Neubaus aufgenommen wird, bei dem das Darlehen entsprechend dem Baufortschritt abgerufen wird. Bis zur vollständigen Auszahlung muss der Kreditnehmer einen erhöhten Nominalzins auf den bereits erhaltenen Teilbetrag bezahlen. Meist beträgt der Aufschlag 1Prozentpunkt. Gerade bei Bauvorhaben verteuert die Auszahlung nach Baufortschritt die Finanzierung erheblich. Nach einer groben Durchschnittsrechnung bezahlen Sie bei einer Bauzeit von einem Jahr und einem Zuschlag von einem Prozentpunkt rund 250,00 mehr an Zinsen pro ,00 Kreditsumme. So ermitteln Sie die Zinserhöhung durch Nebenkosten Zu welcher Zinserhöhung einmalige Nebenkosten führen, können Sie näherungsweise nach folgender Faustformel berechnen: Effektivzinserhöhung durch Nebenkosten (in % p.a.) = Nebenkosten in 100 Kreditbetrag Zinsbindungsdauer Der Effektivzinssatz für ein Darlehen über ,00 beträgt bei zehnjähriger Zinsbindung 5,5 % p.a. Die Bank stellt zusätzlich Schätzkosten in Höhe von 250,00 und Bereitstellungszinsen in Höhe von 750,00 in Rechnung. Aus der Faustformel errechnet sich eine Erhöhung des Effektivzinssatzes um 0,067 % auf dann 5,567 % p.a. Tatsächlich ist der»wahre«effektivzinssatz sogar noch etwas höher, da die einfache Faustformel Zins- und Zinseszinseffekte während der Zinsbindungsfrist vernachlässigt. BASEL II: Die Zukunft hat schon begonnen. Wer sich mit Immobilienfinanzierungen beschäftigt, stößt immer häufiger auf den Begriff»Basel II«. Dahinter verbergen sich Vorschriften darüber, in welchem Verhältnis zu ihrem Eigenkapital Banken Kredite gewähren dürfen. Bereits 1998 hat der Baseler Ausschuss für Bankenaufsicht eine erste Eigenkapitalübereinkunft (»Basel I«) getroffen. Die Risikovorsorge ist nach dieser Regelung für Kunden mit besten Einkommens- und Vermögensverhältnissen genauso hoch wie für Schuldner schlechter Bonität. Kreditinstitute

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