Immobilien aktuell. Immobilienpreise Ende des Preiswachstums. Mietwohnungen Gnadenfrist vor der Mietexplosion?

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1 Immobilien aktuell Ausabe Mai 2014 Immobilienpreise Ende des Preiswachstums Mietwohnunen Gnadenfrist vor der Mietexplosion? Raumplanun Prinzip Hoffnun beim neuen Richtplan?

2 Editorial Inhalt Liebe Leserin, lieber Leser Meinun und Pronose Immobilienpreise im Zenit 3 Konjunktur und Zinsen Robustes Wachstum bei Nullinflation 4 Eienheimmarkt Verkäufer revidieren ihre hohen Erwartunen 6 Mietwohnunen Zahlen die Mieter bald deutlich mehr? 10 Immobilienmarkt Kanton Zürich Reionale Einschätzun der Marktebietsleiter 12 Raumplanun Der neue Richtplan eine rosse Herausforderun 14 Karten zum Immobilienmarkt Wo wohnen Familien mit Kleinkindern? 18 Indirekte Anlaen Reulatorischer Geenwind hält an 20 Wirtschaftsraum Zürich Preise und Mieten 22 Betrachtet man die Marktentwicklun beim Wohneientum in den letzten Monaten, so zeit sich, dass neue Impulse für einen weiteren markanten Preisanstie fehlen. Die verlänerten Vermarktunszeiten, insbesondere bei Bauprojekten im Hochpreissement, sind ein deut liches Indiz für eine allmähliche Trendwende. Dass sich aufrund rasch steiender Zinsen ein markanter Einbruch ereinet, wie das vereinzelt befürchtet wurde, scheint sich aber nicht zu bewahrheiten. Fazit: Die Wetterlae ändert sich, aber nicht in einem dramatischen Tempo. Vor diesem Hinterrund stehen wir Bemühunen für eine strenere Reulierun kritisch eenüber. Auch diese Ausabe von «Immobilien aktuell» analysiert verschiedene Aspekte des Markts und bietet Grundlaen für fundierte Entscheidunen. Lesen Sie, wie sich steiende Zinsen auf die Mieten der nächsten Jahre auswirken könnten. Wir haben verschiedene Szenarien für Sie analysiert. Erfahren Sie mehr darüber, welche Orte für Familien mit Kleinkindern attraktiv sind und warum. Oder: Sehen Sie, welche Herausforderun die Umsetzun des im März verabschiedeten kantonalen Richtplans für alle Akteure mit sich brint. Heinz Kunz Leiter Firmenkunden, Zürcher Kantonalbank Impressum Herauseberin Financial Enineerin, Immobilien, Zürcher Kantonalbank Redaktion Othmar Köchle Gestaltun JoosWolfanel, Winterthur Druck Zürcher Kantonalbank Bild Nik Huner, Zürich Auflae Expl. Erscheint ½-jährlich Kontakt peter.meier1@zkb.ch Abonnement / immobilienaktuell oder Dieses Dokument dient ausschliesslich Informationszwecken. Alle Informationen und Daten in diesem Dokument stammen aus Quellen, welche die Zürcher Kantonalbank zum Zeitpunkt der Erstellun dieses Dokuments für zu verlässi hielt. Alle Berechnunen wurden mit rösster Sorfalt erstellt. Trotzdem kann keine Gewähr für deren Richtikeit, Genauikeit, Vollständikeit und Anemessenheit übernommen werden weder ausdrücklich noch stillschweiend. Die Zürcher Kantonalbank lehnt diesbezülich jeliche Haftunsansprüche ab. Die ZKB hat in den letzten 12 Monaten an Kapitalmarkttransaktionen von Allreal, Intershop, Mobimo, PSP Swiss Property und Swiss Prime Site mitewirkt. 2 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

3 Meinun und Pronose Immobilienpreise im Zenit Von Peter Meier Nach mehr als zehn Jahren eitel Sonnenschein am Schweizer Immobilienmarkt mehren sich die Zeichen, dass in naher Zukunft ein Wetterumschwun ansteht. Vereinzelt eäusserte Befürchtunen, dass diese Korrektur ween äusserst rasch steiender Zinsen mit rosser Heftikeit ablaufen könnte, scheinen aber unberündet. Aktuell beobachten wir beim Wohneientum nämlich nicht sinkende Preise, sondern «nur» eine deutliche Abnahme der Preisdynamik. Oder um bei der Wetteranaloie zu bleiben: Die Sonne ist immer noch deutlich sichtbar, wird aber zunehmend von hohen Wolkenfeldern verdeckt. Die Zeit der höchsten (Markt-) Temperaturen dürfte hineen vorbei sein. Der Rückan des Preiswachstums ist mit der Entwicklun der bekannten Fundamentalfaktoren am Immobilienmarkt im Einklan; es sind zurzeit weni Impulse auszumachen, die einen weiteren markanten Preisanstie rechtfertien. Im tälichen Finanzierunseschäft und bei Immobilienverkäufen im Kundenauftra beobachten wir denn auch deutlich verlänerte Vermarktunszeiten in allen Sementen und seitwärts laufende Preise. Auch bei den Transaktionspreisen im Kanton Zürich (ZWEX) und in der Schweiz zeit sich eine deutliche Wachstumsabschwächun. schwieri zu stoppen, anderseits ist der Anlaedruck bei den Immobilieninvestoren immer noch sehr hoch, und besser rentierende Anlaealternativen sind rar. Der zweite rosse Unsicherheitsfaktor ist die Diskussion einer weiteren Verschärfun der Hypothekarverabe. Bei dieser Diskussion ist zu bedenken, dass eine wichtie Messrösse des Reulators, das Hypothekarwachstum, nur verzöert reaiert. Gerade bei der Finanzierun von Neubauten vereht zwischen Hypothekarverabe und -auszahlun im Durchschnitt rund ein Jahr. Dementsprechend lane dauert es, bis die aktuelle Verabepraxis der Banken in den ausstehenden Hypothekarvolumina messbar ist. Dennoch ist bereits eine deutliche Wachstumsabschwächun feststellbar. Der Immobilienmarkt zeichnet sich durch eine ewisse Träheit aus. Bei der Festleun weiterer Massnahmen sollte man dies berücksichtiten, damit in einem bereits korriierenden Markt nicht eine unerwünschte Beschleuniun een unten auselöst wird. Aufrund dieser Faktoren erwarten wir im laufenden Jahr sowohl in Zürich wie auch schweizweit nur noch einen leichten Preisanstie. Für 2015 pronostizieren wir seitwärts laufende Wohneientumspreise. Zu den bekannten Fundamentalfaktoren kommen nun zwei Aspekte hinzu, die in Pronosemodellen bedeutend schwierier zu berücksichtien sind: die Auswirkunen von Volksentscheiden wie zum Beispiel der Masseneinwanderunsinitiative und weitere Verschärfunen bei der Hypothekarverabe. Beim ersten Punkt ehen wir davon aus, dass mit der Umsetzun einer Kontinentlösun die Nettozuwanderun nur erinfüi abnimmt. Die oft ehörte Einschätzun eines massiven Einbruchs auf die Hälfte oder wenier erscheint uns unwahrscheinlich. Nachfraeseiti erwarten wir deshalb einen leichten Rückan. Auf der Anebotsseite ehen wir in den nächsten drei Jahren von einer unverändert hohen Bautätikeit aus. Falls die Nachfrae stärker als erwartet abnehmen sollte, dürfte die Bauindustrie rosse Mühe haben, ihre Produktion ausreichend schnell zurückzufahren. Einerseits sind die vielen Grossprojekte nur Wirtschaftliche Eckdaten Konjunktur BIP 1,7 % 1,0 % 2,0 % 2,2 % 2,3 % Inflation* 0,8 % 0,7 % 0,2 % 0,0 % 0,5 % Arbeitslosenrate* 3,5 % 2,9 % 3,2 % 3,2 % 3,1 % Zinsausblick Zinsen in 3 Mt in 12 Mt 3-Mt-Geldmarkt 0,02 % 0,02 % 0,05 % 10-jährie Eidenossen 0,86 % 1,00 % 1,40 % Wohnunsmarkt Reinzuan Wohnunen CH Reinzuan Wohnunen ZH Neumieten Wohnen CH 2,5 % 1,8 % 1,5 % 1,5 % Neumieten Wohnen ZH 3,1 % 2,3 % 1,7 % 1,7 % Preisentwicklun Wohneientum CH 4,4 % 4,0 % 3,0 % 0,3 % Preisentwicklun Wohneientum ZH 7,2 % 1,8 % 2,0 % 0,0 % 1 Pronose Zürcher Kantonalbank * Jahresdurchschnitt Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 3

4 Konjunktur und Zinsen Robustes Wachstum bei Nullinflation Von Cornelia Luchsiner In der letzten Ausabe vom November 2013 haben wir zum Thema Konjunktur und Zinsen etitelt: «Solides Wachstum Inflation vorerst kein Thema». An unserer fundamentalen Markteinschätzun hat sich also weni verändert trotz Annahme der Masseneinwanderunsinitiative durch die Schweizer Bevölkerun. Wir ehen in unserem Basisszenario davon aus, dass der Volksentscheid weni kurzfristie Auswirkunen auf die hiesie Konjunkturentwicklun haben wird, ilt doch das Freizüikeitsabkommen (FZA) bis zu einer etwaien Revision oder einer eventuellen Kündiun unverändert. Es ist zu erwarten, dass weder die Schweiz noch die EU ein Interesse an einer Kündiun des FZA resp. der Bilateralen haben. Am wahrscheinlichsten erscheint uns als Erebnis der politischen Diskussion, dass ein wirtschaftsfreundlicher Kontinentierunsmechanismus eineführt werden wird. Eine ewisse Abnahme der Zuwanderun könnte damit mittelfristi durchaus erfolen, jedoch erwarten wir keinen drastischen Einbruch. Die kurzfristien Auswirkunen erachten wir als überschaubar. Eine ewisse Zurückhaltun der Unternehmen, beispielsweise bei den Anlaeinvestitionen oder beim Beschäftiunsaufbau, ist nicht auszuschliessen. Dennoch dürften die positiveren lobalen Wachstumskräfte diesen Effekt überwieen, weshalb wir für 2014 verlichen mit 2013 von deutlich höheren Anlaeinvestitionen und von einem leichten Rückan der Arbeitslosenquote ausehen. Höheres BIP-Wachstum erwartet Für eine reere Investitionstätikeit spricht zum einen ein höheres BIP-Wachstum in der Eurozone. Wir erwarten neu ein Wachstum von 1,5 % im laufenden Jahr (zuvor: 1,1 %). Eine stärkere Auslandnachfrae wird die Schweizer Exporte ankurbeln, sprich die hiesie Industrie sieht besseren Zeiten enteen. Bereits seit einien Monaten schlaen sich die besseren Aussichten positiv in den Vorlaufindikatoren sowie in einer höheren Kapazitätsauslastun (siehe Grafik) nieder. Dies spricht für ein breiter abestütztes Wachstum in der Schweiz. Wir haben unsere Pronose vor kurzem etwas anehoben und sehen für das laufende Jahr ein BIP-Wachstum von 2,2 % und für ,3 %. Wir erwarten nach wie vor positive Wachstumsimpulse aus dem Binnenmarkt (privater Konsum, Bau), allerdins mit abeschwächter Dynamik. Bei den Bauinvestitionen sind aus fundamentaler Sicht keine weiteren Wachstumsimpulse zu erwarten, d.h. wir ehen von einer anhaltend hohen Bauaktivität aus. Da die Bauinvestitionen insbesondere im zweiten Halbjahr 2013 stark waren, eribt sich für das Gesamtjahr 2014 ein robustes Wachstum selbst bei leichbleibender Bauaktivität. Für 2015 ehen wir von einer leicht schwächeren Entwicklun bei den esamten Bauinvestitionen aus. Unsere aktuelle Konjunkturpronose finden Sie unter Kapazitätsauslastun der Industrie binnenorientierte Unternehmen exportorientierte Unternehmen lanfristie Durchschnitte Quelle: Thomson Reuters Datastream Inflationsentwicklun 5 % 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % Dienstleistunsinflation Wohnunsmieten Güterinflation Quelle: Thomson Reuters Datastream 4 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

5 Tiefere Importpreise dämpfen Teuerun Enteen der Erhöhun der BIP-Pronose haben wir unsere Erwartunen zur Inflationsentwicklun nach unten anepasst. Neu ehen wir von einer Nullinflation im laufenden Jahr aus, für 2015 erwarten wir eine moderat höhere Preisentwicklun. Grund für die anhaltend schwache Inflationsentwicklun in der Schweiz ist primär die deflationäre Entwicklun in der Eurozone. Trotz der besseren lobalen und europäischen Konjunkturaussichten ist die Inflationsentwicklun in der Eurozone rückläufi. Zum einen drückt die nach wie vor tiefe Kapazitätsauslastun insbesondere in den Peripherieländern auf die Produzentenpreisentwicklun. Zum anderen sort der starke Euro für importierte Disinflation in der Währunsunion. Eine schwächere Inflationsentwicklun in der Eurozone bedeutet wiederum, dass die Schweiz ünstier importieren kann. Insbesondere die Güterinflation (hoher Importanteil) entwickelt sich seit Mitte 2011 neativ. Mit einem Anteil von 40 % am Konsumentenpreisindex (LIK) schlät sich dies entsprechend auf die Gesamtteuerun nieder. Die Dienstleistunsinflation hineen (LIK-Anteil: 60 %) blieb über die betrachteten Jahre zwar schwach, aber stets positiv. Innerhalb der Dienstleistunsinflation ist der Posten «Wohnen» mit einem Anteil von 18 % des LIK der wichtiste. Die Tatsache, dass die Wohninflation in den letzten Quartalen wieder estieen ist, heisst auch, dass diese Komponente aktuell eine der wichtisten für die esamte Inflationsentwicklun ist. auch weni Erhellendes zutae. Der Mindestkurs wurde mit den identischen Worten wie im letzten Quartal bekräftit. Indes hat auch die Nationalbank ihre bedinte Inflationspronose nach unten anepasst. Substanzielle Deflations- oder Inflationsrisiken und damit Grund zu weiterem Handeln sieht die SNB in ihren Szenarien auf absehbare Zeit nicht. Unterstützun für die Beibehaltun der Mindestkurspolitik erhielt die SNB unlänst vom Internationalen Währunsfonds (IWF). Dieser bekräftite explizit die vorläufie Notwendikeit dieser Massnahme. Wir erwarten mit einer besseren lobalen und insbesondere europäischen Konjunkturentwicklun keine Aufwertun des Schweizer Frankens. Der EUR/CHF-Wechselkurs dürfte sich komfortabel oberhalb der 1.20-Marke entwickeln. Die Nationalbank wird daher über die kommenden Quartale kaum enötit sein, an den Devisenmärkten aktiv zu intervenieren. Und solane die Inflationsraten auf derart tiefen Niveaus verharren, ibt es für sie keinen Grund, von ihrer aktuellen Politik abzurücken. Die Kurzfristzinsen dürften sich daher auf Sicht von 12 Monaten kaum beween. Eine stärkere Entwicklun sehen wir hineen bei den Renditen. Für die 10-jährien Eidenossen ehen wir von einer Rendite von 1,4 % innert Jahresfrist aus. Dies vor dem Hinterrund der lobal dynamischeren Konjunkturdynamik. Berenzt wird ein mölicher Renditeanstie allerdins von der schwachen Inflationsentwicklun. Insesamt erwarten wir deshalb binnen Jahresfrist eine steilere Zinskurve. Berechenbare SNB Seit einien Wochen wird die Frae nach einer Normalisierun der Geldpolitik auf lobaler Ebene reer diskutiert. Die Präsidentin der US-amerikanischen Notenbank äusserte jünst, dass die erste Leitzinserhöhun bereits im Frühlin 2015 erfolen könnte. Wir erwarten, dass ein erster Zinsschritt in den USA in etwas mehr als einem Jahr anstehen dürfte. Um einies später als in den USA wird die Normalisierun der Geldpolitik jedoch bei der Schweizerischen Nationalbank (SNB) erfolen. Durch den EUR/CHF-Mindestkurs ist die Handlunsfähikeit der SNB de facto eineschränkt und abhäni von den Entscheidunen der Europäischen Zentralbank. Hier ist vorerst keine restriktivere Geldpolitik zu erwarten, sind doch die Inflationsraten aktuell rekordtief. Die eldpolitische Laebeurteilun der SNB von Mitte März brachte denn Zinsverlauf und -pronosen 4 % 3 % 2 % 1 % 0 % Kapitalmarktsatz (Laufzeit 5 Jahre) 3-Monats-Libor Rendite Bundesobliation (Laufzeit 10 Jahre) Quelle: Thomson Reuters Datastream, Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 5

6 Eienheimmarkt Verkäufer revidieren ihre hohen Erwartunen Von Nadja Würth Nachdem die Immobilienpreise über mehrere Jahre stark nach oben zeiten, kam es im Verlaufe des veranenen Jahres zu einer Abschwächun. Das Wachstum der Transaktionspreise hat deutlich abenommen, mancherorts waren ar leicht sinkende Preise zu verzeichnen. Auch der Anebotsmarkt kühlte sich ab. So beobachten wir länere Vermarktunszeiten und mehr Preiskorrekturen bei den Inseraten. Die Verkäufer beinnen nun zu realisieren, dass sich ihre Preis erwartunen nicht erfüllen werden. Der folende Beitra dokumentiert die steiende Zahl der Preisreduktionen erstmali nicht anhand einier Einzelfälle, sondern mittels einer umfassenden Analyse von Inseratedaten. Auch künfti ehen wir von einer träeren Preisdynamik aus, da weder auf der Nachfrae- noch auf der Anebotsseite neue Preisimpulse am Horizont auszumachen sind. Im Geenteil, die Nachfrae dürfte eher etwas nacheben bei weiterhin starker Anebotsausdehnun. Sinkende Kaufkraft In den letzten Jahren sind die Immobilienpreise bedeutend stärker ewachsen als die Haushaltseinkommen und die verfübaren Vermöen. Gekoppelt mit einer streneren Hypothekenverabe führte dies zu einer Reduktion der Nachfrae. Das hohe Preisniveau beann follich selbst bremsend zu wirken. Diese Bremswirkun wird auch in Zukunft spürbar bleiben. Zudem dürfte die Zuwanderun aufrund der Masseneinwanderunsinitiative sei es direkt aufrund der Umsetzun oder indirekt aufrund des entstandenen Klimas der Unsicherheit leicht zurückehen. Überdies vollzieht sich bei der Zuwanderun eine Verschiebun von den hochqualifizierten Arbeitskräften zu den niedriqualifizierten, was ebenfalls in einer erineren Kaufkraft resultiert. Weiterhin hohe Anebotsausweitun Die erinere Nachfrae trifft auf eine fast unverändert hohe Bautätikeit. Wir pronostizieren für die Schweiz im laufenden Jahr neue Wohnunen und im Jahr Die Neuproduktion befindet sich emäss unseren Schätzunen ar auf leicht höherem Niveau als noch Im Kanton Zürich ist die Bautätikeit ebenfalls auf hohem Niveau mit erwarteten neuen Wohnunen im Jahr 2014 und im Jahr Gebaut wird in der Peripherie Die Karte rechts zeit, wo in nächster Zeit im Wirtschaftsraum Zürich die rösste prozentuale Wohnanebotsausweitun stattfinden wird. Die Bauesuche und -bewilliunen lassen in den Reionen Knonaueramt, Freiamt, Schaffhausen, Zürcher Unterland und Einsiedeln die stärkste Bautätikeit erwarten. Zuhinterst raniert die Reion Zimmerber. Die rösste prozentuale Ausweitun wird follich nicht in den bereits dicht bebauten Zentren erfolen, sondern in den ut erschlossenen peripheren Reionen. Die Kreissymbole in der Karte visualisieren den Verleich zwischen künftier und veranener Bautätikeit. Dabei zeit sich, dass die künftien Spitzenreiter meist auch in den Jahren zur Gruppe der stark wachsenden Reionen ehörten. Analo ehörten die künftien Schlusslichter meist auch in der Veranenheit der schwächeren Gruppe an. Die Analyse der reionalen Verteilun der Neubauten zeit auf, dass nicht zwinend dort ebaut wird, wo ebaut werden sollte. Erstens weichen Anebot und Nachfrae teilweise voneinander ab. So ehören beispielsweise Zürich, Pfannenstiel und Zimmerber zu jenen Reionen mit der tiefsten Bautätikeit. In diesen Gebieten ist aber die Nachfrae und damit das Preisniveau hoch. Zweitens steht die räumliche Verteilun der Bautätikeit im Widerspruch zu den Zielen des neuen Richtplans für den Kanton Zürich (siehe Artikel S. 14). Um die Zersiedelun einzudämmen, sollte Wohnraum überwieend in Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften entstehen. In der Realität wird aber häufi in der äusseren Alomeration ebaut. Drittens ehen wir davon aus, dass sich ein über Erwarten hoher Nachfraerückan vor allem in den ländlichen Gebieten zeien wird. Also enau an jenen Orten, die in letzter Zeit den Wohn bestand überdurchschnittlich verrössert haben. Wie sich das Aufeinandertreffen von Anebot und Nachfrae im Markterebnis äussern, untersuchen wir nachfolend anhand des Verkäuferverhaltens und der am Markt tatsächlich erzielten Preise. 6 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

7 Wohnunsmarkt Wirtschaftsraum Zürich Wohnunsmarkt Wirtschaftsraum Zürich Schaffhausen Quelle: Zürcher Kantonalbank, Baublatt, BfS Weinland Bru-Zurzach Baden Zürcher Unterland Glattal-Furttal Winterthur Mutschellen Limmattal Zürich Zürcher Oberland Freiamt Pfannenstiel Knonaueramt Zimmerber Linthebiet Zu March Einsiedeln Erwartete Neubauproduktion bis Mitte 2015 im Verhältnis zum Wohnunsbestand 0,50 0,75 % 0,75 1,00 % 1,00 1,25 % 1,25 1,50 % Erwartete 1,50 1,75 % Neubauproduktion 1,75 2,00 % 2,00 2,25 bis % Mitte 2,25 2, % im Verhältnis zum Wohnunsbestand Erwartete Neubauproduktion im Verleich zur realisierten ( ) % weiterhin hoch % weiterhin tief % künfti höher künfti tiefer % % % % % Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 7

8 Wohnunsmarkt Schweiz Verkäufer müssen Preiserwartunen anpassen Die mehrjährie Immobilienhausse hat bei den Eienheimverkäufern eine reelrechte Euphorie auselöst. Eientümer haben momentan oft zu hohe Verkaufserwartunen und müssen dann bei der Transaktion Preisabschläe hinnehmen. Die Analysen zeien: Im Kanton Zürich haben aktuell rund 18 % aller auf homeate.ch inserierten Einfamilienhäuser einen Preisabschla hinter sich. Dieser Anteil ist deutlich höher als zu den besten Zeiten im Jahr Die rote Linie in der untenstehenden Grafik veranschaulicht den jünsten Anstie. Sie zeit pro Quartal den Anteil jener Inserate auf homeate.ch, bei denen der Preis anepasst wurde. In einem weiteren Schritt werden die inserierten Objekte unterliedert in Neubau und Bestandesimmobilien, um unterschiedliche Muster aufzudecken. Es zeit sich weni überraschend, dass bei vermarkteten Neubauobjekten Preisabschläe deutlich seltener vorkommen als bei den restlichen Objekten. Wenn immer mölich, wird beim Neubau auf eine Preisreduktion verzichtet. Die Verkäufer nehmen lieber länere Absorptionszeiten und mehr Werbeaufwand in Kauf. Interessant ist allerdins, dass es jünst selbst beim Neubau zu sichtbar mehr Anpassunen kam. Das Verkäuferverhalten wird hier anhand der Einfamilienhäuser im Kanton Zürich illustriert. Sowohl die Einfamilienhäuser in der Schweiz als auch das Stockwerkeientum verzeichnen einen ähnlichen Verlauf. Die vielen Preissenkunen zeien, dass der Verkauf teilweise harzt und sich der Markt abkühlt. Vermarktunsdauer nimmt zu Der schleppende Verkaufsprozess zeit sich nicht nur bei den Preisanpassunen, sondern auch in der zunehmenden Vermarktunsdauer. Bei allen anebotenen Objekten auf homeate.ch betrachten wir die Zeitpunkte des ersten Aufschaltens und der letzten Sichtun. Aus der Differenz eribt sich die Vermarktunsdauer eines Objekts. Die untenstehende Grafik zeit die Entwicklun der mittleren Vermarktunsdauer im Kanton Zürich. Innert Jahresfrist ist die Vermarktunsdauer auf 75 Tae anestieen. Die Preisanpassunen bei den Inseraten und die verlänerten Vermarktunszeiten bedeuten allerdins nicht zwinend, dass auch die Transaktionspreise sinken. Die Anpassunen sind zu rossen Teilen darin beründet, dass die Anebotspreise den Transaktionspreisen aufrund von Fehlvorstellunen davoneilten. Darüber hinaus haben aber auch die Transaktionspreise an Dynamik verloren. Ihre Wachstumsrate ist jedoch in den meisten Reionen noch positiv. Anteil Inserate mit Preissenkun Einfamilienhäuser Kanton Zürich 25 % 20 % 15 % 10 % 5 % 0 % total Neubau Bestandesobjekte Quelle: Zürcher Kantonalbank, homeate.ch Mittlere Vermarktunsdauer in Taen Einfamilienhäuser Kanton Zürich Quelle: Zürcher Kantonalbank, homeate.ch 8 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

9 Tieferes Wachstum bei den Transaktionspreisen Im veranenen Jahr war nicht nur bei den Anebotspreisen, sondern auch bei den Transaktionspreisen eine Entspannun sichtbar. Im Jahr 2013 war das Wachstum der Transaktionspreise in der Schweiz und im Kanton Zürich tiefer als in den Vorjahren. Gemäss den Transaktionspreisindizes von Wüest & Partner haben die Preise für Stockwerkeientum in der Schweiz 2013 noch um 4,7 % (2012: +6,8 %) zuenommen, jene für Einfamilienhäuser um 3,0 % (2012: +4,3 %). Die sinkenden Wachstumsraten sind in der Grafik unten links anhand der Abwärtsbeweun deutlich sichtbar. Der Wohneientumsindex ZWEX verzeichnete für den Kanton Zürich im Jahr 2013 ar einen leichten Rückan von 1,8 %. Anesichts der hohen Preisniveaus absolut (siehe Grafik unten rechts) wie auch im Verleich zu Einkommen und Miete stellen die sinkenden Preissteierunen eine willkommene Abkühlun dar. Die streneren Kreditverabestandards zeien offenbar erste Wirkun. Die Vorschriften sehen vor, dass 10 % des Eienkapitals beim Hauskauf mit soenannten «harten» Mitteln finanziert werden müssen und nicht mit Vorsoreeldern aus der 2. Säule. Zudem umfassen sie strenere Amortisationsreeln. Wir ehen davon aus, dass sich die Immobilienpreise auch künfti in ruhierem Fahrwasser beween. Zum einen dämpft das erreichte Preisniveau die Nachfrae, zum anderen dürften die verschärften Kreditverabestandards in den kommenden Monaten ihre volle Wirkun entfalten. Einen Preiseinbruch sehen wir aber nicht, denn dafür sind die Fundamentaldaten zu ut: ein solides Wachstum des Schweizer Bruttoinlandprodukts und nach wie vor attraktive Hypothekarzinsen. Auch die Zuwanderun dürfte eher hoch bleiben. Nur eriner Preisanstie erwartet Anesichts der ökonomischen Fundamentaldaten und der reulatorischen Rahmenbedinunen ehen wir von einer Fortsetzun der Abschwächun aus. Im laufenden Jahr erwarten wir im Kanton Zürich einen Anstie der Eienheimpreise von 2,0 %, schweizweit von 3,0 %. Für 2015 pronostizieren wir für die anze Schweiz einen marinalen Anstie von 0,3 %. Im Kanton Zürich erwarten wir stabile Preise. Die rössten Unsicherheiten orten wir nicht im ökonomischen Umfeld, das sich robust zeit, sondern bei den noch unbekannten Auswirkunen neuer rechtlicher Rahmenbedinunen: Umsetzun der Masseneinwanderunsinitiative, des Raumplanunsesetzes und mölicherweise die Einführun neuer reulatorischer Vorschriften. Wachstumsraten (yoy) Kanton Zürich und Schweiz 10 % 8 % 6 % 4 % 2 % 0 % 2 % 4% Preisentwicklun Kanton Zürich und Schweiz STWE Schweiz Eienheimpreise (ZWEX) EFH Schweiz Quelle: Zürcher Kantonalbank, W&P STWE Schweiz EFH Schweiz Eienheimpreise (ZWEX) Quelle: Zürcher Kantonalbank, W&P Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 9

10 Mietwohnunen Zahlen die Mieter bald deutlich mehr? Von Wischiro Keo und Peter Meier Im Zusammenhan mit den rekordtiefen Zinsen ist im Immobilienmarkt meist nur vom Wohneientum die Rede. In der Diskussion um die Auswirkunen steiender Zinsen ehen die Mieter meist veressen, obwohl einie von ihnen bei einem Zinsanstie ebenfalls deutlich betroffen wären. Die Kapitalmarktzinsen sind für die Mieten von rosser Bedeutun, seit im Herbst 2008 der Referenzzinssatz eineführt wurde. Für die Anpassun bestehender Mieten wird seither statt des variablen Hypothekarzinses der durchschnittliche Zins aller in der Schweiz ausstehenden Hypotheken verwendet. Die Änderun war ursprünlich ledilich als Überanslösun bis zur Indexmiete voresehen. Dazu ist es nicht ekommen, das Parlament lehnte im Juni 2010 den Vorschla ab. Seither werden die Wohnunsmieten um 3 % esenkt, wenn der Referenzzins um 0,25 % zurückeht (respektive bei einem Anstie verteuert). Diesem Senkunsanspruch kann der Vermieter 40 % der Teuerun und eine jährliche Kostenpauschale von meist 0,5 % eenrechnen. Der Referenzzins la Anfan 2009 bei 3,5 % und ist seither kontinuierlich auf 2,0 % efallen. Der neue Berechnunsmechanismus war deshalb für viele Mieter, die seit 2009 ihren Wohnsitz nicht ewechselt haben, wie ein kleiner Lottoewinn. Falls die Senkunsansprüche komplett weitereeben wurden, resultierte für sie eine Mietzinssenkun von 14 %. Deutlich schlechter ist die Situation für Neumieter. Ihre Mieten entsprechen dem Marktniveau, basieren aber nun auf einem sehr tiefen Referenzzins und könnten sich deshalb bei steienden Zinsen deutlich verteuern. Irendwann schwint das Pendel zurück Der Referenzzins ist ein träes Gebilde. Da der esamte Hypothekarbestand betrachtet wird und viele Hypotheken lanfristi anebunden sind, bewet er sich nur lansam. Mit den aktuell zu beobachtenden Entwicklunen könnte sich die Dynamik in naher Zukunft aber erhöhen. marktsätze und des leichten Ansties der Zinsen bei den mittleren und lanen Laufzeiten Anfan 2013 stie der Libor-Anteil im Neueschäft (siehe Grafik). Wenn lanlaufende Hypotheken durch Libor-Hypotheken mit tiefem Zinssatz abelöst werden, sinkt der Durchschnittszins aller Hypotheken. Dieser «Laufzeiteneffekt» war ein wichtier Grund für den stetien Rückan des Referenzzinssatzes, obwohl die Zinsen nicht mehr markant esunken sind. Bei einer deutlichen Zunahme der Libor-Hypotheken könnte deshalb der Referenzzins noch weiter sinken. Dies ist die positive Nachricht für die Mieter. Irendwann schwint das Pendel aber wieder zurück: Bei einem hohen Libor-Anteil am Hypothekarbestand werden im Falle eines Zinsansties viele Kreditnehmer wieder zurück in die lanen Laufzeiten wechseln wollen. Der vorher beschriebene Effekt wirkt nun enau in die enteenesetzte Richtun. Mit der Reduktion der Libor-Hypotheken und der Zunahme der lanen Laufzeiten nimmt der Referenzzins umso rascher zu. Deutliche Mietzinssteierun, aber mit Gnadenfrist Wir haben unser bestehendes Pronosemodell für den Referenzzinssatz weiterentwickelt, um den Effekt eines steienden Libor-Hypotheken-Anteils abschätzen zu können. Wie bisher analysieren wir das eiene Hypothekar- Nachefrate Hypotheken im Neueschäft 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % 0 % Q Q Q Q Q Q Q Q Q Der Grund dafür liet bei den derzeit beliebten Libor- Hypotheken. Ween der unverändert tiefen Geld- Festhypothek 10 + Jahre Festhypothek 6 9 Jahre Festhypothek 4 5 Jahre Festhypothek 1 3 Jahre Libor Quelle: Zürcher Kantonalbank 10 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

11 portfolio und verwenden Forwardkurven für die Modellierun des künftien Referenzzinssatzes. Dies eränzen wir mit Annahmen zur Zunahme der Libor-Hypotheken in einer ersten Phase und zum erneuten Umschichten in die lanen Laufzeiten bei einem Zinsanstie. Die erwartete Erhöhun der Dynamik ist deutlich sichtbar. Allerdins ist das darestellte Szenario relativ proressiv ewählt. Der zu erwartende Verlauf dürfte deshalb eher in der Mitte zwischen den beiden Kurven lieen. In der unteren Grafik ist unsere bisherie Pronose (ohne verrösserte Libor-Quote) einem Szenario mit änderndem Libor-Anteil eenüberestellt. Nach dem Berechnen verschiedener Varianten für diese Umschichtun kann Folendes festestellt werden: Bei beiden Pronosen bleibt der Referenzzins bis Ende 2016 auf sehr tiefem Niveau. Unmittelbar stehen also keine Mietzinserhöhunen an. Im Geenteil: Soar das Erreichen eines Referenzzinses von 1,75 % scheint mit dem bisherien Modell knapp mölich. Wenn man von einem erhöhten Liboranteil auseht, ist ein weiteres Absinken des Referenzzinses ziemlich wahrscheinlich. Das erneute Umschichten der bestehenden Liborhypotheken in lane Laufzeiten Ende 2016 lässt den Referenzzins dann aber deutlich schneller ansteien als mit der bisherien Pronose. Bis im Herbst 2018 erreicht man das Niveau von 2,5 %. Dies entspricht einer Mietzinsteuerun von 12 % innerhalb von eindreiviertel Jahren. Wie viel Mietzinssteierun lässt der Markt zu? Diese Berechnunen zu den emäss Gesetz mölichen Mietzinssteierunen sind aber nur eine Richtrösse, da sich die effektiv durchsetzbaren Erhöhunen immer am freien Mietmarkt orientieren. Um abzuschätzen, welche Mieterruppen betroffen sein werden, ist diese Überleun zentral. Wenn ein Vermieter eine deutliche Erhöhun in einer Gemeinde mit Leerstand durchsetzen möchte, dann werden seine Mieter in die freien Wohnunen umziehen. An Orten, wo die Mieten in der Veranenheit nur weni anestieen sind und / oder aktuell sehr viele Neubauten entstehen, bleibt das Erhöhunspotenzial eine theoretische Grösse. Anders dürfte es in den anespannten Mietmärkten der Städte aussehen: Diejenien Personen, die in der Veranenheit von steti ünstieren Mieten profitiert haben, werden sicher den vollen Aufschla zahlen müssen. Aber auch bei kürzlich abeschlossenen Mieten, die bereits auf recht hohem Niveau sind, werden wohl Erhöhunen vonseiten der Vermieter erfolen und mindestens kurz fristi auch durchesetzt werden können. Pronose Referenzzins 2,75 % 2,50 % 2,25 % 2,00 % 1,75 % 1,50 % Jun 14 Sep 14 Dez 14 Mrz 15 Jun 15 Sep 15 Dez 15 Mrz 16 Jun 16 Sep 16 Dez 16 Mrz 17 Jun 17 Sep 17 Dez 17 Mrz 18 Jun 18 Sep 18 ülti ab bisherie Pronose Pronose mit Umschichtun in Libor-Hypotheken Rundunsrenze Quelle: Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 11

12 Immobilienmarkt Kanton Zürich Reionale Einschätzun der Marktebietsleiter Marktebiet Zürich Nord Reinhard Kern Firmenkunden Urs Derrer Privatkunden Thomas Keller Private Bankin Eienheime Die Wohnbautätikeit in Zürich Nord war auch im veranenen Jahr auf sehr hohem Niveau wurden über Wohnunen erstellt. Die Nachfrae nach Wohneientum erachten wir nach wie vor als sehr hoch. Die Vermarktunszeiten haben sich zwar leicht verlänert, lieen aber immer noch auf sehr tiefem Niveau. Zürich Nord Renditeimmobilien In Zürich Nord sind viele neue Büroprojekte in der Vermarktun oder stehen kurz vor Baubeinn. Aufrund des rossen Anebots beobachten wir einen starken Druck auf den Mieten. Ältere Objekte sind aktuell auch mit starken Preisnachlässen kaum mehr zu vermieten. In den nächsten Jahren werden zudem in einien rossen, älteren Lieenschaften bedeutende Mietverträe auslaufen. Auch diese Lieenschaften werden nur nach rösseren Investitionen und trotzdem zu tieferen Mieten als aktuell wieder vermietbar sein. Zürich West Zürich City Zürichse Marktebiet Zürich West Marktebiet Zürich City Mario Landolt Firmenkunden Elio Keller Privatkunden Beat Hoener Private Bankin Eienheime Im Stadtebiet von Zürich West sehen wir ein Überanebot im Luxussement. Diese Objekte sind aktuell nur erschwert verkäuflich. Im Limmattal und im Knonaueramt ist dafür eine unverändert hohe Anzahl Eienheimverkäufe feststellbar. Im Knonaueramt profitiert der Immobilienmarkt weiterhin von der hohen Nachfrae aus dem Raum Zu. Renditeimmobilien Bei Mehrfamilienhausprojekten im Raum Limmattal stellen wir aktuell unverändert hohe Landpreise fest. Im Stadtebiet dominieren die emeinnützien Wohnbauträer bei Neuerstellun von Renditeobjekten. Verkäufe unverändert zu sehr tiefen Renditen. Neben Wohnlae ist insbesondere die Anbindun an den öffentlichen Verkehr ein investitionsrelevanter Faktor. Dies auch in bisher eher auf den Individualverkehr auserichteten Gemeinden. Patrick Sulser Firmenkunden Peter Luinbühl Privatkunden Myriam Burtscher Private Bankin Eienheime Eine wichtie Nachfraestütze für den Wohneientumsmarkt in der Stadt bleiben vermöende Personen, die im Alter wieder zentraler wohnen möchten. Diese Kunden interessieren sich für Anebote an den Innenstadtlaen. Vor allem im Hochpreissement halten sich die Käufer inzwischen etwas zurück. Dementsprechend hat die Vermarktunsdauer zuenommen. Renditeimmobilien Die eplante Bautätikeit bei den Genossenschaften ist hoch. Wir sehen viele rössere Ersatz-/Umbauprojekte, die in den nächsten Jahren realisiert werden. Die bestehenden Überbauunen werden teilweise deutlich verdichtet. Die Anzahl ehandelter Mehrfamilienhäuser in der Stadt Zürich ist seit Jahren äusserst erin. Es besteht trotz sehr tiefer Brutto renditen ein massiver Nachfraeüberhan. 12 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

13 Winterthur Marktebiet Winterthur Ronald Kundert Firmenkunden Stephan Müller Privatkunden Daniel Kummer Private Bankin Eienheime Nach wie vor sehr dynamisch präsentiert sich der Eienheimmarkt in der Stadt und den umlieenden Gemeinden. Die Nachfrae ist weiterhin ross. In den veranenen Quartalen konnten wir nochmals höhere Preise feststellen. Vermehrt werden Parzellen mit tiefer Ausnützun umenutzt und damit verdichtet. Anstelle eines Einfamilienhauses entstehen mehrere Wohneinheiten e Oberland Renditeimmobilien Mit dem Bezu der Büroflächen im Superblock und im Wintower wird in der Stadt vorüberehend viel Bürofläche frei. Die Neuvermietun wird voraussichtlich einie Zeit in Anspruch nehmen. Auch in Winterthur sind rosse Wohnbauprojekte in Realisierun. Anesichts des tiefen Leerwohnunsbestandes verläuft die Vermietun entsprechend erfolreich. Marktebiet Zürichsee Marktebiet Oberland Andrea Rieder Firmenkunden René Beeler Privatkunden Christian Binz a.i. Private Bankin Eienheime Wir stellen im oberen Preissement eine erschwerte Vermarktun fest. Exklusive Immobilien warten teilweise länere Zeit auf einen Käufer. Die Fokussierun auf die höchste Preiskateorie ist aber irreführend. Im mittleren Preissement ist die Nachfrae bei uten Objekten intakt. Renditeimmobilien Bei Mietwohnunen über Franken Monatsmiete sehen wir ein Überanebot. Die Nachfrae internationaler Firmen fehlt spürbar, und die Mietpreise kommen öfter unter Druck. Arnold Weber Firmenkunden Rolf Rufer Privatkunden Daniel Heusser Private Bankin Eienheime Bei der Wohnbautätikeit ist auf hohem Niveau eine Konsolidierun festzustellen. Der Trend eht in Richtun kleinerer Projekte bis 20 Einheiten und in den Zentrumsorten erfolt verstärkt eine Verdichtun nach innen. Die Vermarktun im tiefen und mittleren Preissement ist intakt, teure Objekte und solche an zweitklassien Laen treffen zunehmend auf einen esättiten Markt. Renditeimmobilien Die Erstellun von neuen Mietwohnunen be - wet sich im Mehrjahresverleich auf sehr hohem Niveau. Die Nachfrae ist an ut erschlossenen Laen zu vernünftien Mieten unverändert intakt. Besonders schwieri ist es im Marktebiet für Gewerbetreibende, adäquate Flächen zu finden. Wir stellen einen starken Verdränunseffekt fest. Am linken Zürichseeufer weichen produzierende Firmen vermehrt in die Reion Linthebene aus. Die Mietpreise für Büro- und Verkaufsflächen sind unter Druck. Hineen besteht im Markt eine zusätzliche Nachfrae nach eeineten Gewerbe- und Produktionsflächen. Die Renditeerwartunen der Investoren scheinen den Tiefpunkt erreicht zu haben. Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 13

14 Raumplanun Der neue Richtplan eine rosse Herausforderun Von Jörn Schellenber Der Kanton Zürich wächst. Allein seit Verabschiedun des letzten kantonalen Richtplanes von 1995 ist seine Bevölkerunszahl um beachtliche 20 % estieen. Im Zue dieser Dynamik kam es zu einem markanten Ausbau der Siedluns- und Verkehrsinfrastruktur. Ortschaften um die Stadt Zürich ehen inzwischen teilweise nahtlos ineinander über, in ländlichen Bereichen entstanden flächenverzehrende Einfamilienhaussiedlunen mit Umschwun. Die vielzitierte Zersiedelun und der damit verbundene Verkehr werden heute zunehmend kritisch esehen. Wie weiter? Grundzüe des neuen Richtplans Mit dem revidierten kantonalen Richtplan soll die künftie räumliche Entwicklun in neue Bahnen elenkt werden. Das Siedlunswachstum ist zu berenzen und die bestehende Infrastruktur effizienter zu nutzen. Dazu wurde das Kantonsebiet auf Basis der Bebauunsdichte neu in fünf Handlunsräume aufeteilt: Stadtlandschaften, urbane Wohnlandschaften, Landschaft unter Druck, Kulturlandschaft und Naturlandschaft (siehe Karte S. 16). Die Ab renzun dient als Orientierunsrahmen für die Intensität der Massnahmen zur Steuerun der künftien Siedlunsentwicklun. Handlunsräume und Flächenverbrauch Bislan in es primär darum, Stadt und Land entlan der S-Bahn-Linien als Entwicklunsachsen zu verbinden. Der neue Richtplan sieht daeen nun für alle Handlunsräume eine Siedlunsentwicklun nach innen vor. Die Gemeinden sind aufefordert, die innerhalb der eltenden Bau- und Zonenordnunen schlummernden Potenziale zu nutzen. Insbesondere in den ut erschlossenen Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften sind die bestehenden Bauzonen zu verdichten. Dies kann durch Schliessun von Baulücken, den Ausbau unternutzter Grund stücke oder auch durch Aufzonunen eschehen. Damit rücken eenüber dem Einzonen und Bebauen neuer Flächen Mölichkeiten in den Vorderrund, die bislan eine eher untereordnete Rolle spielten. Die Grafik auf Entwicklun Geschossflächenreserven % Reservenanteil in der freien Bauzone 20 % 15 % 10 % Freiflächenverbrauch Verdichtun % 5 % 10 % 15 % 20 % 25 % 30 % 35 % 40 % 45 % Reservenanteil in der überbauten Bauzone Stadtlandschaft Kulturlandschaft urbane Wohnlandschaft Naturlandschaft Landschaft unter Druck Quelle: Amt für Raumentwicklun Kanton Zürich (ARE), eiene Berechnunen 14 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

15 Seite 14 stellt die Entwicklunen der Geschossflächenreserven 1 in der unbebauten Bauzone und in der überbauten Bauzone einander eenüber. Eine Beweun nach unten bedeutet in dieser Darstellun das Überbauen rüner Wiesen, eine Verschiebun nach links zeit verdichtetes Bauen. In den ländlichen Handlunsräumen «Naturlandschaft» und «Kulturlandschaft» sowie im als «Landschaft unter Druck» bezeichneten Überansraum zu den verstädterten Bereichen verläuft die Linie im Zeitraum von 2000 bis zum Jahr 2012 fast senkrecht nach unten. Hier wurde rüne Wiese verbaut, während praktisch nicht verdichtet wurde. Besonders stark war der Freiflächenverbrauch in der «Landschaft unter Druck»: Das Potenzial in der unbebauten Bauzone machte im Jahr 2000 noch 24 % aus, zwölf Jahre später nur noch 14 %. Die Reserven innerhalb der bebauten Bauzone hineen lieen heute mit 35 % wieder beim Wert des Jahres In den «Stadtlandschaften» und den «urbanen Wohnlandschaften» führten offenbar knapper werdende Freiflächen bereits in den letzten Jahren zu einer stärkeren Inwertsetzun innerer Reserven. Stand bis 2006 noch der Flächenverbrauch im Vorderrund, hält sich der Verdichtunsanteil in den «urbanen Wohnlandschaften» seitdem mit der Freiflächenbeanspruchun die Waae. In den «Stadtlandschaften» wurde jünst soar in stärkerem Masse verdichtet als Neuland verbaut. Der Anreiz zur Nachverdichtun ist an den teureren zentralen Laen naturemäss rösser als auf dem Land. Insesamt wird der Verdichtunsdruck weiter zunehmen. Die Reserven in der freien Bauzone lieen im esamten Kanton bei nur noch 10 %. Innerhalb der bestehenden Siedlunen lässt sich im Verleich zur rünen Wiese beinahe noch die dreifache Geschossflächenmene realisieren. Mit dem neuen Richtplan wurde das 17 % der Kantonsfläche umfassende bestehende Siedlunsebiet (ca ha) netto soar noch leicht, um 130 ha, verkleinert. Insbesondere in der «Landschaft unter Druck» war man bestrebt, Siedlunsebiet in Landwirtschaftsebiet umzuwandeln. Inwieweit künfti ar rechtskräftie Bauzonen ausezont werden können, wird die kantonale Umsetzun des zum 1. Mai 2014 in Kraft etretenen revidierten eidenössischen Raumplanunsesetzes zeien. Neue Bauzonen sollen unter den Zielsetzunen des neuen Richtplans aber nur noch in Ausnahmefällen mölich sein. Wo weiter wachsen? Die kantonale Bevölkerunspronose eht erwartunsemäss von weiteren Bevölkerunsewinnen aus. Für den Zeitraum von 2010 bis 2030 erwartet man eine Zunahme um rund Personen (14 %). Dies ist mehr als die aktuelle Bevölkerun der Städte Winterthur, Uster, Dübendorf und Dietikon zusammen. Im Verleich zu den Jahren , in denen die Bevölkerun um Einwohner (18 %) estieen ist, rechnet man follich mit einem sich nur leicht abschwächenden Bevölkerunswachstum. Seit 2007 werden jährliche Wachstumsraten von bis zu 2 % verzeichnet. Die Pronose scheint daher eher defensiv. Hinzu kommt eine zunehmende Pro-Kopf-Flächenbeanspruchun aufrund des wachsenden Wohlstands und einer mit zunehmender Individualisierun und Alterun der Bevölkerun steienden Zahl von Kleinhaushalten. Wachstumsanteile Ist ( ) und Soll (bis 2030) 100 % 90 % 80 % 70 % 60 % 50 % 40 % 30 % 20 % 10 % Ist: 60 % Soll: 80 % Naturlandschaft Kulturlandschaft Landschaft unter Druck urbane Wohnlandschaft Stadtlandschaft 1 Die Geschossfläche ist die allseiti umschlossene und überdeckte Grundrissfläche der zuänlichen Geschosse einschliesslich der Konstruktionsflächen. 0 % Quelle: Bundesamt für Statistik (BFS), eiene Berechnunen Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 15

16 Raumplanun Die Handlunsräume des neuen Richtplans Feuerthalen Flurlinen Stadtlandschaft Laufen-Uhwiesen Dachsen Benken (ZH) Trüllikon Unterstammheim urbane Wohnlandschaft Landschaft unter Druck Rheinau Truttikon Waltalinen Oberstammheim Kulturlandschaft Wil (ZH) Rafz Marthalen Kleinandelfinen Ossinen Naturlandschaft Wasterkinen Hüntwanen Andelfinen Flaach Adlikon Elisau Volken Dorf Humlikon Ber am Irchel Glattfelden Weiach Freienstein-Teufen Buch am Irchel Stadel Rorbas Hochfelden Bülach Dättlikon Bachs Neerach Pfunen Höri Embrach Oberweninen Schöfflisdorf Bachenbülach Schleinikon Steinmaur Niederlatt Oberembrach Reensber Dielsdorf Boppelsen Niederhasli Winkel Lufinen Oberlatt Brütten Thalheim an der Thur Altikon Henart Däerlen Ellikon an der Thur Dinhard Rickenbach (ZH) Hettlinen Neftenbach Seuzach Bertschikon Wiesendanen Winterthur Haenbuch Elsau El Hofstetten (ZH) Schlatt (ZH) Otelfinen Buchs (ZH) Rümlan Dänikon Hüttikon Dällikon Reensdorf Oetwil an der Limmat Geroldswil Weininen (ZH) Oberenstrinen Unterenstrinen Dietikon Schlieren Urdorf Uitikon Zürich Kloten Nürensdorf Kybur Zell (ZH) Lindau Bassersdorf Opfikon Weisslinen Wildber Dietlikon Illnau-Effretikon Wallisellen Wanen-Brüttisellen Russikon Volketswil Dübendorf Fehraltorf Schwerzenbach Fällanden Pfäffikon Hittnau Greifensee Turbenthal Wila Sternenber Bauma Birmensdorf (ZH) Uster Wettswil am Albis Aesch (ZH) Bonstetten Stallikon Hedinen Kilchber (ZH) Adliswil Rüschlikon Zollikon Zumikon Küsnacht (ZH) Erlenbach (ZH) Herrliber Maur E Mönchaltorf Seeräben Gossau (ZH) Wetzikon (ZH) Hinwil Bäretswil Fischenthal Thalwil Affoltern am Albis Ottenbach Lannau am Albis Aeust am Albis Oberrieden Meilen Grüninen Oetwil am See Uetikon am See Bubikon Dürnten Wald (ZH) Obfelden Männedorf Hombrechtikon Rüti (ZH) Mettmenstetten Rifferswil Hausen am Albis Horen Stäfa Maschwanden Knonau Kappel am Albis Hirzel Wädenswil Richterswil Schönenber (ZH) Hütten Stadtlandschaft urbane Wohnlandschaft Bevölkerun Landschaft unter Druck Kulturlandschaft Fläche Naturlandschaft Quelle: Amt für Raumentwicklun Kanton Zürich (ARE), eiene Darstellun 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % 50 % 60 % 70 % 80 % 90 % 100 % 16 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

17 Ambitionierte Zielsetzun Nach Zielsetzun des neuen kantonalen Richtplans soll sich die künftie Siedlunsentwicklun auf die Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften fokussieren. Sie sollen mindestens 80 % des künftien Bevölkerunswachstums aufnehmen. Was das bedeutet, zeit eine Analyse der bisherien Bevölkerunsentwicklun in den fünf Handlunsräumen: Auf die Stadtlandschaften und urbanen Wohnlandschaften entfielen im Zeitraum von 2000 bis 2012 zusammen nur etwa 60 % des Bevölkerunswachstums (siehe Grafik S. 15). Um zusammen die eforderten 80 % zu erreichen, müssten die beiden Handlunsräume eenüber den anderen in Zukunft follich deutlich stärker wachsen als bislan. Die Wende in der Raumbeanspruchun wird somit eine anspruchsvolle Herausforderun. Gerade in den Stadtlandschaften hat man den Wachstumsanteil von knapp 30 % überhaupt nur deshalb erreichen können, weil noch umfassende Freiflächen am Stadtrand zur Verfüun standen (z.b. Glattpark Opfikon) und rossflächie ehemalie Industrieareale sowie ur sprünlich von der Bahn enutzte Flächen einer Wohnnutzun zueführt werden konnten. Dazu ehören beispielsweise das Industriequartier und die Europaallee in der Stadt Zürich sowie die Sulzerareale in Winterthur. Das einst rosse Potenzial von Frei- und Brachflächen schwindet jedoch mehr und mehr. Künfti müsste daher eine höhere Ausnützun in bestehenden Wohnebieten, unter Umständen auch durch Aufzonun, erfolen. Die Mobilisierun innerer Nutzunsreserven lässt sich jedoch nur eineschränkt durch die Raumplanun steuern. So kann ein hoher Restwert der bestehenden Bausubstanz oder von Immobilienbesitzern ewünschter Freiraum die Bereitschaft zur Verdichtun schmälern. In den veranenen Jahren war denn auch der Wachstumsbeitra durch die Verdichtun noch nicht ausreichend. Bei der Umsetzun des Richtplans sind noch weitere Zielkonflikte zu überwinden. Verdichtun bedeutet schliesslich, dass teure zentrale Laen intensiver enutzt werden. Auf der anderen Seite sind emäss Richtplan ein «ausreichendes, ausewoenes und erschwinliches Wohnunsanebot [ ] und sozialräumliche Durchmischun» anzustreben. Jeder muss seinen Beitra leisten Das Ziel der inneren Verdichtun im Sinne kompakterer Siedlunsstrukturen ist zweifellos erstrebenswert. Es wird wie die das deutliche «Ja» zum revidierten Raumplanunsesetz und die Zustimmun zur Kulturlandinitiative zeien auch vom Zürcher Stimmvolk etraen. Die vorlieenden Analysen unterstreichen jedoch, dass die Zielerreichun bei Weitem kein Selbstläufer ist. Der Erfol wird davon abhänen, ob es den am Immobilienmarkt beteiliten Akteuren elint, die notwendien Voraussetzunen zu schaffen. Hier sind zunächst die Raumplanunsreionen und Gemeinden efrat, die mit ihrer Nutzunsplanun den Richtplan bis hin zu rundeientümerverbindlichen Voraben umsetzen und damit den Siedlunsraum strukturieren. Dabei ist zu bedenken, dass die Gemeinden in einem Wettbewerb stehen. Kleinen Landemeinden wird es schwerer fallen, ihre wirtschaftliche Grundlae durch Bevölkerunswachstum zu erweitern, da in den Dorfkernen der Ortsbildschutz häufi die innere Verdichtun restriniert. Den Städten werden auf der anderen Seite neue Zentrumslasten auferlet, schliesslich müssen sie in ihrem Inneren die notwendie Infrastruktur (Verkehr, Schulen etc.) bereithalten. Die am Ende der Entscheidunskette stehenden Immobilienbesitzer selbst müssen ferner fähi und bereit sein, ihre Ausbaupotenziale zu realisieren und erschwinlichen Wohnraum zu schaffen. Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 17

18 Karten zum Immobilienmarkt Wo wohnen Familien mit Kleinkindern? Von Inrid Rappl und Daniel Meyer Die Städte haben sich in den letzten Jahren wieder zu attraktiven Wohnorten entwickelt, auch für Familien mit Kleinkindern. Bei den Familien sind aber nicht alle Stadtquartiere leich beliebt. Die nebenstehenden Karten zeien für jeden Hektar den Anteil von Kleinkindern (0 bis 4 Jahre) an der Gesamtbevölkerun. In rot einefärbten Gebieten findet man ar keine Kleinkinder. In blau einefärbten Gebieten liet der Anteil bei über 10 %. Wohnpräferenzen von Familien Familien mit junem Nachwuchs suchen als Wohnsitz bevorzut Neubauebiete. Diese lieen häufi am Siedlunsrand und bieten aufrund einer tendenziell erinen Verkehrsdichte und starker Durchrünun insesamt eine kinderfreundlichere Umebun. Die periphereren Laen haben im Verleich zu den Zentrumslaen auch ein ünstieres Preisniveau. Kinderreiches Zürich Nord In der Stadt Zürich kommen diese Präferenzen ut sichtbar zum Ausdruck: An den zentralen Stadtlaen (insbesondere im Kreis 1) finden sich kaum Kleinkinder. Nach aussen hin nimmt der Anteil zu. Besonders auffälli ist der hohe Anteil am nördlichen Stadtrand von Affoltern bis Schwamendinen (Kreise 11 und 12). In Affoltern decken sich die Laen mit hohem Kleinkinderanteil mit den ausedehnten Neubauebieten. Dies zeit sich ebenfalls in Neu-Oerlikon. Auch Schwamendinen lockt june Familien mit einem verleichsweise tiefen Preisniveau an. In Schwamendinen wird noch ein weiterer Zusammenhan deutlich: Wo ein rosses Anebot von emeinnützien Bauträern (Genossenschaften, Stiftunen) besteht, ist der Kinderanteil überdurchschnittlich. Auch im Quartier Friesenber ibt es viele Genossenschaftswohnunen, und man findet einen hohen Anteil an Familien mit Kleinkindern. Familien im Zentrum von Winterthur In der Stadt Winterthur sind in den Neubauwohnunen ebenfalls überdurchschnittlich viele Familien mit kleinen Kindern zu Hause. Gerade der Eintritt in diese neue Lebensphase ist meist von einem Umzu beleitet. So haben sich rund um den Eulachpark im Entwicklunsebiet Neuhei viele Familien anesiedelt. Wo früher Turbinen aus Eisen eossen wurden, bietet nun der rösste Park der Stadt allen Generationen Freiraum und Erholun. Auch in den neuen Überbauunen in Zinzikon, im Zelliquartier in Mattenbach und im Schlosstal wohnen viele Kleinkinder. Doch auch Wohnraum nahe dem Stadtzentrum ist für june Familien offensichtlich attraktiv. Nicht weit von der verkehrsberuhiten Altstadt, dem Stadtpark und dem Kindermuseum liet das beliebte Stadtquartier Inneres Lind. Hier finden mobilitätsbewusste Familien eine zentrale Lae und ruhie Strassenzüe in einem rünen Villenviertel. Familien mit Freude am Quartierleben fühlen sich westlich vom Bahnhof rund um den Juchpark und am Fusse des Wolfensbers im Kreis Veltheim ut aufehoben. Wer mehr privaten Umschwun oder preisünstieren Wohnraum sucht, kann auf die Familienquartiere in den Vororten Wiesendanen, Sennhof oder Dättnau ausweichen. Weitere Karten im Internet Auf unserer Internetseite finden Sie die nebenstehende Karte nicht nur für die Gemeinden Zürich und Winterthur, sondern für die anze Schweiz mit freier Naviation, flexiblen Zoomstufen und Info-Werkzeuen. Auf der anderen Seite ibt es Familien, die sich sehr wohl ein ehobenes Preisniveau leisten können. So weisen auch bevorzute Laen am Zürichber einen hohen Kinderanteil auf. Hier findet die ut situierte Familie Ruhe und mit Wald, Zoo und Kunsteisbahn ein reiches Naherholunsanebot. 18 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank

19 Anteil 0-4-Jährie an der Gesamtbevölkerun im Umkreis von 150m Kleinkinderanteil an der Gesamtbevölkerun Zürich Winterthur Die Karten zeien für jeden Hektar den Kleinkinderanteil (0 bis 4 Jahre) an der Gesamtbevölkerun. Es handelt sich dabei um einen elätteten Wert, der neben dem eientlichen Hektar auch die jeweils acht benachbarten Hektaren berücksichtit. Grundlae dieser Auswertun sind Reisterdaten des Bundesamtes für Statistik (BfS, STATPOP, Stand 2012). 0 % 0% 2,6 % 3,5 % 2.6% - 3.5% 4,1 % 4,5 % 4.1% - 5% 5,6 % 6,5 % 5.6% - 6.5% 7,6 % 10 % 7.6% - 10% 0.1% - 2.5% 0,1 % 2,5 % 3,6 % 4,0 % 3.6% - 4% 4,6 % 5,5 % 5.1% - 5.5% 6,6 % 7,5 % 6.6% - 7.5% > 10 % > 10% Quelle: Zürcher Kantonalbank Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank 19

20 Indirekte Anlaen Reulatorischer Geenwind hält an Von Markus Waeber Mit einer Gesamtrendite des SXI Real Estate Shares Index (REAL) von +11,7 % per Ende April 2014 konnten die börsenkotierten Schweizer Immobilienaktien die neative Vorjahresentwicklun ( 6,9 %) mehr als kompensieren. Auch eenüber dem Schweizer Aktienmarkt (Swiss Performance Index: +6,2 %) resultierte im bisherien Jahresverlauf eine Überperformance der Immobilienaktien. Höhere Leerstandsquoten 2014 erwartet Die Schweizer Immobilienesellschaften länzten 2013 trotz teilweise höherer Leerstände mit operativen Rekordresultaten. Treiber dafür waren tiefere Zinskosten und hohe Gewinne aus Immobilienverkäufen. Die Neubewertunserfole profitierten auch von positiven Einmaleffekten aus der erstmalien Anwendun von IFRS 13 (Konzept des «hihest and best use»). Ohne diese Effekte wären die Aufwertunen jedoch deutlich tiefer als im Vorjahr ausefallen. Insesamt reflektieren die erineren Aufwertunen, die steienden Leerstandsquoten und die teilweise rückläufien Mietentwicklunen auf verleichbarer Basis (like-for-like) das schwieriere Marktumfeld für Büroimmobilien. Für 2014 rechnen die meisten Gesellschaften mit weiter steienden Leerstandsquoten. Da auch von der Zinsseite keine weiteren Impulse mehr zu erwarten sind, ehen wir im laufenden Jahr nicht von weiteren positiven Neubewertunserfolen bei den auf kommerzielle Immobilien fokussierten Aktienesellschaften aus. können ausländische Anleer sowohl Anteile von börsenkotierten Aktienesellschaften als auch von Fonds erwerben. In Wohnimmobilien investierte Aktienesellschaften müssen allerdins schweizerisch beherrscht sein. Mit der Ablehnun durch die Rechtskommission des Stände rates hat sich die Wahrscheinlichkeit einer mölichen Verschärfun nun allerdins etwas reduziert. Ein mölicher Ausschluss von ausländischen Anleern könnte insbesondere bei Immobilienaktien zu einem sinifikanten Anebotsüberhan führen. Vorerst kein weiterer Prämienaufbau abzusehen Die Aktien werden mit erinen Prämien von durchschnittlich 6 % eenüber den von uns eschätzten Nettoinventarwerten (NAV) 2014 und Ausschüttunsrenditen von 4,8 % ehandelt. Trotz der ünstien Bewertun, positiver Konjunkturpronosen und verschiedener Dividendenerhöhunen erwarten wir derzeit keine Fortsetzun der Überperformance der Immobilienaktien eenüber dem SPI. So lasten nicht nur die erwähnten reulatorischen Unsicherheiten auf den Kursen. Die im laufenden Jahr von uns erwarteten rückläufien Neubewertunserfole werden die Gewinndynamik bei den Immobilienesellschaften weiter reduzieren. Diese Faktoren dürften vorderhand einen weiteren Prämienaufbau verhindern bzw. bremsen. Ständerat diskutiert Lex Koller im Sommer 2014 Nach der Anfan Februar 2014 anenommenen Masseneinwanderunsinitiative und den eplanten weiteren Verschärfunen im Wohnhypothekarmarkt haben sich auch die Aussichten für den Wohnimmobilienmarkt einetrübt. Obwohl die Kontinente und der Zeitpunkt des Inkrafttretens maximal drei Jahre nach Annahme der Initiative des neuen Zuwanderunsartikels noch offen sind, dürfte die Unsicherheit ween der erwarteten Zuwanderunsberenzun das Investitionsklima belasten. Relevant für die kotierten Immobilienaktien und -fonds wird zudem die voraussichtlich im Juni 2014 vom Ständerat zu behandelnde möliche Verschärfun der Lex Koller sein. Derzeit Performance Immobilienaktien Schweizer Immobilienaktien (REAL) Schweizer Aktien (SPI) Quelle: Thomson Reuters Datastream 20 Immobilien aktuell Mai 2014 Zürcher Kantonalbank