HRM2- Einführungsinstruktion 3

Transkript

1 Amt für Gemeinden Gemeindefinanzen HRM2- Einführungsinstruktion 3 Thema: Fallbeispiele aus der Praxis der Pilotgemeinde EG Stadt Solothurn HRM2-Einführungsinstruktion 3 1

2 Vorgehen für Bewertung Zeitfenster erschaffen, um sich nur auf die Bewertung konzentrieren zu können Zeitaufwand abhängig von Anzahl Grundstücke Alle Hilfsmittel / Unterlagen für Bewertung vorhanden True and fair view! Vier-Augen-Prinzip Rücksprache mit anderen Finanzverwalter/innen Bewertung möglichst im 1. Semester 2016 erledigen HRM2-Einführungsinstruktion 3 2

3 Notwendige Hilfsmittel Detailkonzept Bewertung (Richtlinien zur Bewertung des Finanzvermögens) Bewertungstool GB-Auszüge Katasterschätzungen Versicherungsnachweise Gebäudeversicherung Schätzungen durch Dritte > 31. Dezember 2006 Situationspläne Baurechtsverträge Miet- und Pachtverträge HRM2-Einführungsinstruktion 3 3

4 Nichtüberbaute Liegenschaften des Finanzvermögens Beispiel 1: Land Brühlgrabenstrasse Überbaute Liegenschaften des Finanzvermögens Beispiel 2: Kreuzackergasse HRM2-Einführungsinstruktion 3 4

5 Beispiel 1: Brühlgrabenstrasse HRM2-Einführungsinstruktion 3 5

6 Beispiel 1: Brühlgrabenstrasse HRM2-Einführungsinstruktion 3 6

7 Beispiel 1: Brühlgrabenstrasse Bewertungsblatt Solothurn Bewertung per Konto-Nr.: Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Teil 1 Liegenschaft GB-Nr.: 3743 Grundstückgrösse m2: 15'056 Zone: L Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Landwirtschaftsland Lage: Brühlgrabenstrasse Kaufdatum: TT.MM.JJJJ *) Kaufpreis Fr.: 0 A Landwert gemäss effektivem Kaufpreis Fr./m2: - *) nur massgebend, wenn Kauf nach ODER B Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 0 Preis aus beiliegender Lasche "Steuerwerte" (falls vorhanden, sonst manuell) ODER C Geschätzter Verkehrswert vom: TT.MM.JJJJ **) Fr./m2: 0 **) externe Schätzung, wenn nicht älter als Teil 2 D Wertbeeinflussende Faktoren: UND D1 - Erschliessung: Fr./m2: 0 D2 - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 D3 - Übrige: Fr./m2: 0 A oder B oder C und D (D1,D2,D3) Massgebender Verkehrswert des Grundstückes Fr./m2: 0 1. Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Bauzone) Grösse Grundstück: 15'056 m2 à Fr. 0 = Fr Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Landwirtschaftszone) Katasterwert ): 7'970 Fr. Faktor: 8 = Fr. 63'700 ) Katasterwert entspricht dem einfachen Ertragswert zum Faktor gem. Steuerverwaltung 3. Grundstücke mit Baurechtsbelastung Teil 3 Nettoertrag Fr. 0 kapitalisiert zu 4.00% = Fr. 0 Datum Baurechtsvertrag: TT.MM.JJJJ ODER Nettoertrag Fr. 0 Barwertfaktor: = Fr. 0 Landwert Fr. 0 Abzinsungsfaktor: = Fr. 0 Restlaufzeit Jahre 0 Ablaufdatum Baurecht: TT.MM.JJJJ Neuer Bilanzwert HRM2 Fr. 63'700 Bisheriger Bilanzwert Fr. 60'000 Bewertungsdifferenz (zugunsten/zulasten Neubewertungsreserve) Fr. 3'700 ('-' = Verlust) Begründungen: Erstellungsdatum: HRM2-Einführungsinstruktion 3 7

8 Beispiel 1: Brühlgrabenstrasse Bewertungsblatt Solothurn Bewertung per Konto-Nr.: Nichtüberbaute Grundstücke im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 3743 Grundstückgrösse m2: 15'056 Teil 1 Zone: L Grundstückgrösse immer ausfüllen! Bezeichnung: Landwirtschaftsland Lage: Brühlgrabenstrasse Kaufdatum: TT.MM.JJJJ *) Kaufpreis Fr.: 0 A Landwert gemäss effektivem Kaufpreis Fr./m2: - *) nur massgebend, wenn Kauf nach ODER B Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 0 Preis aus beiliegender Lasche "Steuerwerte" (falls vorhanden, sonst manuell) ODER C Geschätzter Verkehrswert vom: TT.MM.JJJJ **) Fr./m2: 0 **) externe Schätzung, wenn nicht älter als HRM2-Einführungsinstruktion 3 8

9 Beispiel 1: Brühlgrabenstrasse D Wertbeeinflussende Faktoren: UND D1 - Erschliessung: Fr./m2: 0 D2 - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 D3 - Übrige: Fr./m2: 0 Teil 2 A oder B oder C und D (D1,D2,D3) Massgebender Verkehrswert des Grundstückes Fr./m2: 0 1. Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Bauzone) Grösse Grundstück: 15'056 m2 à Fr. 0 = Fr HRM2-Einführungsinstruktion 3 9

10 Beispiel 1: Brühlgrabenstrasse 2. Grundstücke ohne Baurechtsbelastung (Landwirtschaftszone) Katasterwert ): 7'970 Fr. Faktor: 8 = Fr. 63'700 ) Katasterwert entspricht dem einfachen Ertragswert zum Faktor gem. Steuerverwaltung 3. Grundstücke mit Baurechtsbelastung Teil 3 Nettoertrag Fr. 0 kapitalisiert zu 4.00% = Fr. 0 Datum Baurechtsvertrag: TT.MM.JJJJ ODER Nettoertrag Fr. 0 Barwertfaktor: = Fr. 0 Landwert Fr. 0 Abzinsungsfaktor: = Fr. 0 Restlaufzeit Jahre 0 Ablaufdatum Baurecht: TT.MM.JJJJ Neuer Bilanzwert HRM2 Fr. 63'700 Bisheriger Bilanzwert Fr. 60'000 Bewertungsdifferenz (zugunsten/zulasten Neubewertungsreserve) Fr. 3'700 ('-' = Verlust) Begründungen: Erstellungsdatum: HRM2-Einführungsinstruktion 3 10

11 Beispiel 2: Kreuzackergasse HRM2-Einführungsinstruktion 3 11

12 Beispiel 2: Kreuzackergasse HRM2-Einführungsinstruktion 3 12

13 Beispiel 2: Kreuzackergasse HRM2-Einführungsinstruktion

14 Beispiel 2: Kreuzackergasse 9 Bewertungsblatt Solothurn Bewertung per Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 2351 Grundstückgrösse m2: 171 Zone: K Vers.-Nr. SGV: Teil 1 Bezeichnung: Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen Kreuzackergasse 9 Lage: A) Gebäude inkl. Land Kaufdatum: TT.MM.JJJJ *) Kaufpreis Fr.: 0 Erstellungsjahr: TT.MM.JJJJ *) Erstellungskosten Fr.: 0 *) nur massgebend, wenn Kauf/Erstellung nach ODER Geschätzter Verkehrswert (mit Land) Fr.: 0 externe Schätzung, wenn nicht älter als Wertbeeinflussende Faktoren: - Übrige: Fr.: 0 A Massgebender Verkehrswert der Liegenschaft inkl. Land Fr.: 0 Es darf nur entweder A oder B+C ausgefüllt werden! UND B) Gebäude Kaufdatum oder Erstellungsdatum: 1910 Index SGV-Gebäudeversicherungswert in % 140% Teil 2 C) Grundstück Kaufdatum: SGV-Gebäudeversicherungs-Zeitwert (Indexiert) 1'213'520 1'213'520 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 B Massgebender Verkehrswert (Gebäude) Fr.: 1'213'520 Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 430 Wertbeeinflussende Faktoren: TT.MM.JJJJ UND - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 - Übrige: Fr./m2: 0 C Massgebender Verkehrswert (Grundstück) Fr./m2: Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) A) Gebäude inkl. Land: = Fr. 0 B) Gebäudewert: Fr. 1'213'520 ODER C) Landwert: 171 m2 à Fr. 430 Fr. 73'530 = Fr. 1'287' Ertragswert (Mietertrag pro Jahr) (muss immer Zahlen enthalten) Nettomietzins Fr. 59'628 (Bruttomietzins abzüglich Nebenkosten) Teil 3 Wertbeeinfl. Faktoren: 0 Mietwert Fr. 59'628 kapitalisiert zu *) 5.00% = Fr. 1'192'560 x 3 3'577'680 = Fr. 3'577'680 *) Basiszinsatz AGEM plus Zuschlag (z.b. +1% Wohnliegenschaften) Total Substanz- und Ertragswert = Fr. 4'864'730 (geteilt durch 4) Neuer Bilanzwert HRM2 = Fr. 1'216'100 Bisheriger Bilanzwert Fr. 108'300 Bewertungsdifferenz (zugunsten/zulasten Neubewertungsreserve) Fr. 1'107'800 ('-' = Verlust) Begründungen: Erstellungsdatum: HRM2-Einführungsinstruktion 3 14

15 Teil 1 Bewertungsblatt Solothurn Bewertung per Konto-Nr.: Gebäude inkl. Land im Finanzvermögen Liegenschaft GB-Nr.: 2351 Grundstückgrösse m2: 171 Zone: K Vers.-Nr. SGV: Bezeichnung: Mehrfamilienhaus mit 9 Wohnungen Lage: Kreuzackergasse 9 A) Gebäude inkl. Land Kaufdatum: TT.MM.JJJJ *) Kaufpreis Fr.: 0 Erstellungsjahr: TT.MM.JJJJ *) Erstellungskosten Fr.: 0 *) nur massgebend, wenn Kauf/Erstellung nach ODER Geschätzter Verkehrswert (mit Land) Fr.: 0 externe Schätzung, wenn nicht älter als Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 A Massgebender Verkehrswert der Liegenschaft inkl. Land Fr.: 0 Es darf nur entweder A oder B+C ausgefüllt werden! HRM2-Einführungsinstruktion 3 15

16 Teil B) Gebäude Kaufdatum oder Erstellungsdatum: C) Grundstück Kaufdatum: Index SGV-Gebäudeversicherungswert in % 140% SGV-Gebäudeversicherungs-Zeitwert (Indexiert) 1'213'520 1'213'520 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Übrige: Fr.: 0 B Massgebender Verkehrswert (Gebäude) Fr.: 1'213'520 Verkehrswert Grundstück gemäss AGEM-Referenzwert Fr./m2: 430 Wertbeeinflussende Faktoren: UND - Rechte/Lasten: Fr./m2: 0 - Übrige: Fr./m2: 0 C Massgebender Verkehrswert (Grundstück) Fr./m2: TT.MM.JJJJ 4. = / 125 * 140 * 80 % = HRM2-Einführungsinstruktion 3 16

17 Teil 3 1. Substanzwert (muss immer Zahlen enthalten) A) Gebäude inkl. Land: = Fr. 0 B) Gebäudewert: Fr. 1'213'520 ODER C) Landwert: 171 m2 à Fr. 430 Fr. 73'530 = Fr. 1'287' Ertragswert (Mietertrag pro Jahr) (muss immer Zahlen enthalten) Nettomietzins Fr. Wertbeeinfl. Faktoren: 0 Mietwert Fr. 59'628 59'628 (Bruttomietzins abzüglich Nebenk osten) kapitalisiert zu *) 5.00% = Fr. 1'192'560 x 3 3'577'680 = Fr. 3'577'680 *) Basiszinsatz AGEM plus Zuschlag (z.b. +1% Wohnliegenschaften) Total Substanz- und Ertragswert = Fr. 4'864'730 (geteilt durch 4) Neuer Bilanzwert HRM2 = Fr. 1'216'100 Bisheriger Bilanzwert Fr. 108'300 Bewertungsdifferenz (zugunsten/zulasten Neubewertungsreserve) Fr. 1'107'800 ('-' = Verlust) Begründungen: Erstellungsdatum: HRM2-Einführungsinstruktion 3 17

18 Auswirkungen für Stadt Solothurn (1) 10 Umverteilungen von Grundstücken vom Finanz- ins Verwaltungsvermögen 13 Umverteilungen von Grundstücken vom Verwaltungs- ins Finanzvermögen Bereits vorgängig durch Gemeindeversammlung genehmigt HRM2-Einführungsinstruktion 3 18

19 Auswirkungen für Stadt Solothurn (2) Grundstücke Finanzvermögen (10800) 23 Grundstücke Bestand HRM1 4,553 Mio. CHF Neubewertung HRM2 12,658 Mio. CHF Neubewertungsreserve 8,105 Mio. CHF Höherbewertung um % Grundstücke Finanzvermögen mit Baurechten (10801) 17 Grundstücke Bestand HRM1 4,848 Mio. CHF Neubewertung HRM2 8,257 Mio. CHF Neubewertungsreserve 3,409 Mio. CHF Höherbewertung um + 70 % HRM2-Einführungsinstruktion 3 19

20 Auswirkungen für Stadt Solothurn (3) Gebäude Finanzvermögen (10840) 28 Grundstücke Bestand HRM1 12,196 Mio. CHF Neubewertung HRM2 37,763 Mio. CHF Neubewertungsreserve 25,567 Mio. CHF Höherbewertung um % Grundeigentumsanteile Finanzvermögen (10841) 1 Grundstück Bestand HRM1 1,076 Mio. CHF Neubewertung HRM2 1,681 Mio. CHF Neubewertungsreserve 0,605 Mio. CHF Höherbewertung um + 56 % HRM2-Einführungsinstruktion 3 20

21 Auswirkungen für Stadt Solothurn (4) Finanzvermögen 69 Grundstücke Bestand HRM1 22,673 Mio. CHF Neubewertung HRM2 60,358 Mio. CHF Neubewertungsreserve 37,685 Mio. CHF Höherbewertung um % HRM2-Einführungsinstruktion 3 21

22 Fragen? HRM2-Einführungsinstruktion 3 22